確定目標是置頂工作方案的重要環(huán)節(jié),。在公司計劃開展某項工作的時候,，我們需要為領導提供多種工作方案,。方案的制定需要考慮各種因素，包括資源的利用,、時間的安排以及風險的評估等,，以確保問題能夠得到有效解決。以下是小編為大家收集的方案范文,，歡迎大家分享閱讀,。

物業(yè)管理策劃方案篇一

一、__項目物業(yè)分析：

1,、物業(yè)地域范圍開闊,，封閉性交強。

2,、購置物業(yè)人員層次較高,，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私密性,、安全性要求較高,，并且具有相當強的物業(yè)消費承受能力。

3,、購置物業(yè)用途復雜,，有居住類要求、有辦公類要求,、有會所類要求等。

4,、物業(yè)管理為混合式管理,，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理,。

二,、根據以上分析，對__項目物業(yè)建議如下：

1,、建議在保潔管理方面實行兩個分開,，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因為,，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內具有公共及社會性質的工作,，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標準及人員素質與直接為業(yè)主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本,，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進行分包處理,。

2、突出物業(yè)管理的兩個體系,，即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務體系,。

1,、對河道的清理與水質的保護（如通過種植水生性綠植改善水質,、根據季節(jié)放養(yǎng)魚類加強河道景觀效果,。

2、對市政道路的保潔,。

3,、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）,。

4,、24小時水電維修。

5,、對業(yè)主生活垃圾的定時清運,。

6、對水,、電,、燃氣等設備日常的保養(yǎng)與維護。

7,、項目范圍內綠化的種植與養(yǎng)護,。

8、業(yè)主能源費用的代收代繳,。

9,、定期花木殺蟲及滅鼠。

10,、暫住證等社區(qū)性證明的辦理,。

11、業(yè)主院落檔案的管理,。

四,、物業(yè)特約服務－管家式服務體系：

1、管家的服務,，是指由管家負責,，帶領包括保安、保潔,、廚師,、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務,，應理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務,，隨時解決業(yè)主提出的關于生活、出行等方面的需求,。

2,、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務要求,，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問題,；任何針對業(yè)主的服務均需由物業(yè)管家陪同,。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負責,，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率,，同時對業(yè)主的各種服務也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素,。

為深入推進我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作,，改善人居環(huán)境，爭創(chuàng)人民滿意城市,，特制定本方案,。

一、指導思想,。

以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據,，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治,、因地制宜,、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路,，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作,。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務體系，有效提升居民對社區(qū)管理和服務的滿意度,。

二,、服務范圍。

社區(qū)物業(yè)服務要以社區(qū)公共部分的管理和服務為重點,，以完善社區(qū)功能,、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：

（一）公共秩序管理,。加強對轄區(qū)內的流動攤擔,、店外經營、車輛停放的規(guī)范管理,。

（二）公共環(huán)境衛(wèi)生維護,。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內（維護作業(yè)標段以外）公共場所、道路的清掃保潔,，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟,、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作,。

（三）公共安全防范,。協助管理轄區(qū)內公共秩序的同時，搞好轄區(qū)內的治安巡查,。

（四）公用設施管理,。做好棟間道路,、樓棟下水管網、化糞池、垃圾果皮筒,、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護,。

（五）公共綠化維護。做好轄區(qū)內公共綠地的修剪,、澆灌、施肥、除蟲,、補栽補種等綠化養(yǎng)護工作。

（六）其他,。其他需要協調解決的物業(yè)服務項目,。

三、基本原則,。

（一）居民自治的原則,。物業(yè)服務是社區(qū)服務的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》,，在居民自治與政府引導的基礎上,，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務以及非贏利性經營,，優(yōu)化整合資源配置,，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務各主體之間的關系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務新機制,，力求解決人民群眾最關心,、最直接、最現實的利益問題,。

（二）因地制宜的原則,。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進社區(qū)物業(yè)服務工作中的主導作用,，根據各個社區(qū)的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區(qū)物業(yè)服務章程,，并按章程具體實施,，不斷促進社區(qū)建設與物業(yè)服務的協調發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū),、樓盤之間,，可采用多種模式進行分類分層次管理。

（三）便民利民的原則,。要將推進社區(qū)物業(yè)化服務作為為民辦事的一項德政工程,、民心工程，透過推行社區(qū)物業(yè)化服務,，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護體系,、社區(qū)治安保障體系、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務體系,，在凈化市容的同時，努力擴大社區(qū)就業(yè),，提高服務水平,，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。

四,、工作任務,。

按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區(qū)農民安置小區(qū)和破產企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務推行計劃,。今年實施的10個社區(qū)（小區(qū)）是:觀沙嶺街道金嶺農民安置小區(qū),、觀沙嶺街道黃泥塘農民安置小區(qū)、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū),、咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū),、西湖街道裕民農民安置小區(qū)南片、西湖街道裕民農民安置小區(qū)北片,、望岳街道道坡農民安置小區(qū),、望岳街道上堆坊農民安置小區(qū)、岳麓街道洋海塘農民安置小區(qū)東片,、岳麓街道洋海塘農民安置小區(qū)西片,。

五、工作思路,。

在推進社區(qū)物業(yè)化服務工作中,，確定“三先三后”的工作思路。

（一）先整治后管理。按照“整治在先,，管理長效”的原則,，對先期實施物業(yè)化服務的社區(qū)進行“牛皮癬”、綠化設施,、溝渠,、圍墻、路燈,、地面,、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治,，再透過物業(yè)化服務的實施對其進行長效管理,。

（二）先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員,，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解,，取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍,。

（三）先服務后收費。根據社區(qū)居民中失地農民,、破產企業(yè)下崗職工較多,，人均收入較低的現狀，實行“先服務后收費”低償服務原則,，先帶給優(yōu)質的服務,，讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務所帶來的好處，再收取必須的服務費,，保證物業(yè)服務的正常運轉,。

六、組織領導,。

成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作領導小組,。

組長:。

副組長:,。

辦公室主任：

辦公室副主任：

成員單位：區(qū)政府辦,、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局,、區(qū)財政局,、區(qū)城管局、區(qū)民政局,、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局,、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司,、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處,。

各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務的組織機構。

七,、職責分工,。

區(qū)政府辦：負責協調解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題；

區(qū)綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作,；

區(qū)發(fā)改局：負責指導確定社區(qū)物業(yè)服務收費標準,；

區(qū)財政局：負責社區(qū)物業(yè)服務的經費統籌工作；

區(qū)城管局：負責牽頭組織協調和監(jiān)督考核工作,；

區(qū)民政局:協助做好特困,、低保人員的就業(yè)工作；

區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局：負責行業(yè)指導工作,；

區(qū)工商分局：負責對成立物業(yè)服務公司的辦證和資質審批帶給支持,；

區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護上給予指導,、支持和配合,；

各街道辦事處：組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務工作。

八,、方法步驟,。

（一）準備階段。

1,、2月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務的農民安置小區(qū)和破產企業(yè)宿舍區(qū)全面調查摸底,，確定推行物業(yè)服務的社區(qū)（小區(qū)）名單。

2,、3月上旬組織相關部門召開協調會,，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務工作。

3,、3月下旬組織召開工作部署會。

（二）實施階段,。

1,、4月份對今年確定的物業(yè)化服務的社區(qū)，由街道統一組織,，重點拆除違法建筑,，改善治安，交通現狀,，整治老舊建筑的外墻,，整修圍墻，道路、綠地,、路燈,、供排水等設施，改善社區(qū)基本狀況,，強化小巷,、小區(qū)、小院,、小店“四小”管理,，辦好四件實事，重點解決路燈不亮,，下水不通,，路面不平，環(huán)境不潔的問題,，為實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎,。

2、5月上旬組織參觀,，學習其他單位經驗做法,。

3,、5月下旬全力推進社區(qū)物業(yè)化服務工作。

（三）考核驗收階段,。

1,、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料,。

2,、6月份組織相關社區(qū)進行交流講評,。

3,、8月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關部門進行驗收,，將以社區(qū)（小區(qū)）實施物業(yè)服務后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據,，社區(qū)物業(yè)服務模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標準,，對社區(qū)居民上門問卷調查,，滿意度未到達85%以上的社區(qū)一律要求“補課”，不予驗收,，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值,。

九,、工作要求,。

（一）高度重視，充分認清推行社區(qū)物業(yè)化服務的重要好處,。

推行社區(qū)物業(yè)服務,，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程,，是提升社區(qū)城市管理水平,、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視,，把它作為推進社區(qū)城市管理水平,、建立禮貌城區(qū)的一個重要抓手。要召開班子會,，專題研究和部署此項工作,。要統一思想，充分認清開展好社區(qū)物業(yè)化服務是提升城市整體形象的重要舉措,，是提高社區(qū)居民群眾生活質量的重要途徑,，是加強社會治安,、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。

（二）充分準備，為全面實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎,。

一是要有充分的思想準備,。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務,，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠,，充分發(fā)揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效,。二是要搞好宣傳發(fā)動,。要進行廣泛宣傳,，努力爭取居民的認可和參與,。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內的民間組織、單位,、團體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務工作,，最終實現服務和管理的常態(tài)化。三是要制定方案,，落實職責,。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責,，要把職責落實到具體事,、具體人身上，要有具體要求和質量標準。

（三）全力支持,，為順利實施社區(qū)物業(yè)化服務帶給保障,。

一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作,，確定專責,。二是經費要保證。每個實施物業(yè)服務的社區(qū)（小區(qū)）明確經費10萬元,，區(qū)和街道各安排5萬元,。區(qū)和街道先期各拿2萬元，作為啟動經費,，保證社區(qū)物業(yè)化服務前期工作的正常,、快速運行，驗收合格后,，全部經費到位,。要動員廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應費用,，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經費來源,。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制,，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協作,，給予足夠的支持。

根據安置房的特點及島外物業(yè)管理的物點,，制定本,，將為廣大業(yè)戶推出完善的管理服務，為企業(yè)打造物業(yè)品牌,。

一,、了解小區(qū)樓盤的基本概況如服務合同資料、考核標準及現場實地查看（所處位置,、人文環(huán)境,、面積、入口,、設施設備等）,。

二、服務處組織框架根據現場查看的狀況和服務標準及思考管理成本的狀況下,，組建小區(qū)服務處人員組織框架,，并對服務處人員進行相關的一系列培訓，布置小區(qū)服務處的簡易裝修,、采購辦公物品等,。

三,、準備接管驗收樓盤的工作包括。

內業(yè)資料的移交工作:,。

1,、資料的接管驗收資料。如規(guī)劃許可證,、土地使用合同等,。

2、綜合竣工驗收資料,。如竣工圖,、機電設備的資料、供水合同等,。

3,、業(yè)主資料。如已分配業(yè)主的房號,、電話號碼等,。

小區(qū)房屋主體的接管驗收:。

1,、對小區(qū)公共部位進行驗收包括樓道、公共樓面,、天臺,、地下室等。

2,、戶內的驗收,。

3、園林綠化的驗收,。

4,、工程設施設備的驗收。包括消防系統,、新風系統,、電梯、二次供水,、監(jiān)控系統,，道閘系統、門禁系統,、排水管道,、避雷針、化糞池等,。

5,、鑰匙的接管,。包括設備房和戶內的鑰匙，并進行核對,。

6,、公共水電表、戶內水電表的讀數的確認,。

工程接管驗收流程：

1,、按照小區(qū)產權資料和技術資料進行移交，確認簽字,。對缺少的資料應當記錄在相關表格中,。

2、房屋本體現狀接管驗收,，確認簽字,，接管鑰匙，把驗收過程中不合格項記錄在相關表格中,。

3,、機電設備的現狀接管驗收，把驗收過程中發(fā)現的不合格項記錄在相關表格中,。

4,、匯總接管驗收過程發(fā)現的不合格項，分類登記,、整理,、存檔。

5,、將發(fā)現的不合格項反饋給施工單位和開發(fā)商,，確定在規(guī)定的期間內整改。

6,、整改后,，在對不合格項進行驗收，并記錄,，確認簽字,、

驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》。

四,、對小區(qū)公共部分進行拓荒保潔工作及綠化修剪工作,，使小區(qū)持續(xù)良好的外觀形象迎接新業(yè)主的入住。

五,、做好迎接新業(yè)主的準備工作,。

現場交房處的布置、鑰匙的分類,、業(yè)主檔案袋的準備,、交房資料的準備（房屋驗收表住宅使用公約業(yè)主手冊裝修管理辦法裝修管理協議保管鑰匙委托書保管鑰匙承諾書鑰匙簽收表業(yè)主信息表入住資料簽收表入住須知等）,。根據實際需要選取表格使用。

入住程序：

1,、業(yè)戶辦妥手續(xù)后到服務處辦理入住手續(xù),。通知交房的部門能夠通知業(yè)主帶本人身份證原件及復印件、入住通知書,。如果是委托交房還應當有委托協議書及委托人的身份證原件及復印件,。

2、服務處接待人員審核業(yè)主《入住通知書》,、業(yè)主身份證,。

3、服務接待人員介紹小區(qū)管理服務狀況,，與業(yè)主簽訂《住宅使用公約》,、《裝修管理協議》等文件。根據實際需要填寫表格,。

4,、服務處接待人員向業(yè)主發(fā)放入住文件并請業(yè)戶簽收。入住文件包：入住須知業(yè)主手冊住宅使用公約裝修管理協議,。根據實際需要發(fā)放文件,。

5、服務處接待人員陪同業(yè)主驗房,，抄水,、電表底數，業(yè)主驗房合格后辦理收房,、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫《房屋驗收單》,，驗收不合格限期整改,。

6、將《入住通知書》,、業(yè)主身份證復印件,、《住宅使用公約》、《裝修管理協議》,、《房屋驗收單》,、《入住資料簽收表》等文件放入業(yè)主檔案袋，進行歸檔,。

7,、整理在驗收過程中，業(yè)主提出的相關問題,，分類整理歸檔,，并送至施工單位和開發(fā)商,，進行整改。

8,、整改后,，通知業(yè)主前來進行驗收查看。并在相關表格進行確認簽字,。

六,、二次裝修管理階段。

1,、業(yè)主向服務處提出裝修,，應當攜帶裝修圖紙，施工單位資質證書及施工人員的身份證復印件到各服務處填寫《住宅裝修表》與《施工人員登記表》,。

2,、服務處接待人員向業(yè)主和施工隊介紹小區(qū)管理規(guī)定。例如裝修時間,、土頭堆放點等,。

3、服務處在理解裝修申請后,，經服務處管理人員和工程人員審批合格后,，方可施工。

4,、在辦妥以上手續(xù)后,，接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負責人持施工人員身份證或暫住證及照片,，到服務處辦理施工人員臨時出入證,，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費10元/張,。裝修完后能夠退款,。

5、現場跟蹤：管理人員務必每一天到裝修戶施工現場跟蹤視察,，了解施工狀況并做好記錄,，必要時請工程人員同往。維序人員及管理人員應當每日對小區(qū)公共部份進行檢查,。

6,、裝修完畢后，經服務處管理人員及工程人員驗收后,，在裝修申請表上填寫裝修驗收狀況并簽名,。

7、在跟蹤時,，如發(fā)現有違章和妨礙公共行為,，應及時采取措施進行整改,，必要時填寫《違規(guī)整改通知單》、現場拍照等,，以備留用與歸檔,。

8、違章處理辦法,，對違反裝修規(guī)定者將依有關條例采取如下措施：

9,、告知、規(guī)勸,、責令停工整改,、上報相關執(zhí)法部門。

10,、對于材料進出,、施工人員辦證、施工工具管理,、土頭垃圾的管理,。業(yè)主的裝修材料搬運出小區(qū)時，務必由業(yè)主親自到服務處辦理物品放行條,，簽字認可,，否則任何人一律不準把材料帶出小區(qū)。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)務必由業(yè)主或施工負責人來服務處辦理,，其它人不得辦理,。進入的材料務必在兩天運往業(yè)主家中，不得在小區(qū)公共部份堆放過長,。土頭垃圾應當定點堆放,，如果有地下室應當將土頭運往地下室堆放。土頭垃圾應當每日進行清運,。

11,、服務處經理每月不定期抽查10次裝修管理狀況。

七,、入住后的管理階段,。

服務處追求的目標：

1,、房屋建筑的完好率到達98％以上,；

2、報修及時率到達100％,；

3,、清潔管理無盲點；

4,、設備設施完好率到達98％以上,；

5,、小區(qū)路燈完好率到達100％；

6,、管理區(qū)域內不發(fā)生重大安全與火災職責事故,；

7、有效投訴處理率100％,；

8,、服務滿意率達95％以上；

9,、綠化完好率到達98％以上,；

10、道路完好率到達98％,；

11,、各類管理人員崗前崗中培訓100％；

12,、全年無服務安全事故發(fā)生,。

為到達以上目標，服務處將制定以下：

1,、完善各項管理制度和管理規(guī)定,。包括維序人員管理規(guī)定、車輛管理規(guī)定,、機電設備管理規(guī)定等一系列管理制度和管理規(guī)定,。

2、保潔施行外包監(jiān)管制定,。即服務處全體人員（含維序人員都有監(jiān)管的權力）做到清潔環(huán)境衛(wèi)生無死角,，發(fā)現問題及時的機制。保潔人員應當要求統一裝著,。垃圾日產日清,，定期進行衛(wèi)生消殺工作。并根據現場制定保潔工作流程,。（保潔日計劃,、周計劃、月計劃）二次供水水箱按規(guī)定清洗,，水質貼合衛(wèi)生要求,。

3、對草坪,、花卉,、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護,、定期清除綠地雜草,、雜物、定期預防花草,、樹木病蟲害,。

4、管理人員及機電工作人員要求持證上崗,。并對服務處人員進行后續(xù)的相關培訓,，進一步提高全體人員的綜合潛力和服務意識。規(guī)范禮貌用語等,。

5,、建立來電來訪登記記錄,。要求如實完整填寫,，及時反饋給相關職責人,，相關職責人調查后將處理狀況及時反饋給來訪來電人員,。管理人員應當每一天下班前對來電來訪資料進行查看,，服務處經理每兩天對來電來訪進行檢查,，并每周進行統計,，分析相關案例。對未能及時處理的事項應當建立相關的報告制度進行備案,。

6、建立工程報修處理及時制度,。房屋小修,、零修,、及時率100%，零修24小時內完成,，急修但是夜,。小修合格率達100%，水電維修不超過24小時,、土建不超過3天,。中修，持續(xù)房屋外觀完好,，無破壞立面,。維修工程返修率不得超過1%,。

8、小區(qū)實施封閉式管理,，業(yè)主出入實施刷卡,，外來人員進行身份證登記好方可進入。小區(qū)內車輛實施刷卡進入,，外來車輛實行臨時取票進入,。非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。出租車（除特殊狀況下）不得駛入小區(qū),。

10,、客戶投訴的相關處理,。區(qū)分有效投訴和無效投訴,，反饋給相關職責人進行落實處理，并及時將相關狀況反饋給業(yè)主,。服務處應當對有效投訴進行防止類似狀況在發(fā)生,。

11、建立24小時值班制度,。設立服務電話，理解業(yè)主對物業(yè)管理服務報修,，求助,，推薦,、問詢、投訴等各類信息的收集和反饋,，并及時處理,，有回訪制度和記錄,。

13,、建立考核制度,。對全體人員進行有效的考核,。

14,、社區(qū)文化活動,。根據現場實際狀況每年定期開展社區(qū)文化活動，宣傳精神禮貌建設（能夠宣傳廈門市十不準備相關方面的資料和物業(yè)服務概念等資料）.

15,、便民服務。便民服務活動是管理處體現業(yè)主至上,、為業(yè)主服務的宗旨的重要一環(huán)例如能夠透過與有關部門聯系,，力爭常年為業(yè)主,、住戶無償代辦電話、煤氣開戶,、有線電視,，代訂報刊雜志,、代發(fā)郵件、代請家教保姆等,，職責部門為服務處,。

16,、每季度做好考核的準備工作及每年年底開展業(yè)主滿意度調查,。

為貫徹落實市委辦公廳,、市政府辦公廳《關于國家衛(wèi)生城市長效管理的實施意見》及市農貿市場攻堅辦《關于農貿市場長效管理考核工作的有關通知》等文件精神,，切實加強我區(qū)農貿市場長效管理,，促進我區(qū)農貿市場環(huán)境衛(wèi)生和公共衛(wèi)生管理工作的制度化,、規(guī)范化,、科學化,、法制化,，現結合我區(qū)工作的實際，特制訂本方案,。

一,、基本原則,。

按照市農貿市場管理辦法《市農貿市場管理辦法》相關規(guī)定，各街道（鎮(zhèn),、社區(qū)服務中心）為轄區(qū)內農貿市場長效管理第一責任單位,，負責轄區(qū)內農貿市場長效管理的組織實施和落實,。商務,、工商,、農水、城管,、衛(wèi)生,、物價,、質監(jiān)等部門根據各自職責，做好農貿市場的監(jiān)督管理工作,，并實行統一領導,、屬地管理,、分級負責、分工合作的原則。

二,、組織機構工作職責,。

為做好區(qū)農貿市場長效管理工作，根據工作需要,，特成立區(qū)農貿市場長效管理工作領導小組,。

三,、工作職責,。

各街道（鎮(zhèn),、社區(qū)服務中心）為轄區(qū)內農貿市場長效管理第一責任單位,，負責轄區(qū)內農貿市場長效管理的組織實施和落實,。

（一）區(qū)商務局是農貿市場的行業(yè)主管部門，負責依法制定行業(yè)規(guī)范,，制定市級資金補助預算方案,，擬定農貿市場建設和升級改造的年度計劃,，并指導和督促實施,；推進行業(yè)組織建設,、開展行業(yè)交流和指導行業(yè)自律,。

（二）區(qū)工商局是農貿市場日常監(jiān)督管理的主管部門,，主要負責：宣傳貫徹有關市場管理的法律,、法規(guī)和規(guī)章,；指導市場開辦者制定市場經營秩序管理制度,，并監(jiān)督實施,；審查確認經營者的主體資格,，并對其交易行為進行監(jiān)督管理,；依法查處交易活動中的違法行為,，維護交易秩序,；法律,、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責,。

（三）區(qū)城管局負責整治農貿市場周邊環(huán)境,，取締占道經營和亂搭亂建,，對農貿市場市容環(huán)境衛(wèi)生進行監(jiān)督管理,，對違反城市管理法律法規(guī)規(guī)定的違法行為依法進行查處,。

（四）區(qū)農水局負責嚴格依法實行農產品質量準出制度，對農貿市場內的畜禽產品,、水產品,、蔬菜,、水果等農產品進行監(jiān)督檢測,，并依法進行監(jiān)督管理,，查處有關違法行為,。

（五）區(qū)物價局負責加強對農貿市場明碼標價和不正當價格行為的監(jiān)督檢查,，并依法查處有關違法行為。

（六）區(qū)質監(jiān)分局負責依照計量監(jiān)督管理的有關規(guī)定,，對農貿市場的計量進行監(jiān)督管理,，依法查處有關違法行為,。

（七）區(qū)衛(wèi)生食品藥品監(jiān)管局負責指導農貿市場開展除“四害”和病媒生物防治工作,，并依法查處有關違法行為,。

四,、工作要求,。

（一）各街道（鎮(zhèn),、社區(qū)服務中心）要高度重視,，加強農貿市場常態(tài)化管理,，嚴格按照考核辦法對所轄農貿市場進行自糾自查,，自行整改,。同時,，建立相關機制和考核辦法,，于20__年3月29日前將所建立的相關機制和考核辦法報送區(qū)商務局市場科。

（二）各街道（鎮(zhèn),、社區(qū)服務中心）對轄區(qū)內的農貿市場進行備案管理,，要緊緊依靠市場管理方,，借助,、整合工商,、農水、衛(wèi)生,、物價,、城管、商務等相關職能部門的力量,，加強對農貿市場的有序監(jiān)管,。同時,，針對轄區(qū)內的每一個農貿市場，各相關部門要分別指派專人負責,。

（三）根據市委辦公廳,、市政府辦公廳《關于國家衛(wèi)生城市長效管理的實施意見》（及市農貿市場攻堅辦《關于農貿市場長效管理考核工作的有關通知》等文件要求,，區(qū)農貿市場長效管理工作小組每個季度對責任單位進行一次總體考核,，日?？己瞬扇‰S機暗訪的方式,，區(qū)農貿市場長效管理工作檢查組將定期或不定期對我區(qū)農貿市場長效管理工作進行暗訪,，每季度后一個月開始對我區(qū)農貿市場進行季度考核,。各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）要充分做好迎市,、區(qū)檢查的各項準備,。

（四）在區(qū)農貿市場長效管理工作小組的考核中,，各街道（鎮(zhèn),、社區(qū)服務中心）所轄農貿市場考核不合格的,，將在全區(qū)通報批評,；在市級檢查過程中,，各街道（鎮(zhèn),、社區(qū)服務中心）所轄農貿市場考核不合格的，將由區(qū)政府對責任人追究問責,。

物業(yè)管理服務可以說是一門專業(yè)學問，本公司以本著小心計算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則,，并通過長期的工作改進和提升,，努力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益利投資潛質都能得以達致極限,。而這種“投資管理”的哲學,，能使業(yè)主充分保障其不動產的投資權益,，不但使其保值,，而且更能使不動產增值,。

____物業(yè)為高級工貿建筑物。其物業(yè)管理重點茲分析如下：

一,、工貿大廈管理。

工貿大廈需要極為周全的服務,，特別是現代的新型高級發(fā)展計劃,，還要照顧相當復雜的電動和機械裝備的操作和保養(yǎng)，這些都需要有專門知識和技術,。而這些裝備不單只包括升降機和停車場電梯,，還包括靈敏的裝備,，如電腦控制的大樓自動化系統、中央空氣調節(jié)設備和通風裝備,、保安監(jiān)察和控制系統、自動濾水器,、火警和其他消防裝置以及后備電力供應設備等,。租用戶對這類大樓,，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準期望相當高,。大樓的外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀,。清潔一座大樓例如香港新中國銀行大廈的幕墻,，其難度和這項工程所涉及的龐大費用,，實非一般人所能想象,。一幢工貿大廈是否得到完善管理,，這對該物業(yè)的租金及售價水平有很大影響,，與此同時其資本價值也會因而受到影響。

二,、停車塌管理,。

現今停車塌的設備的管理多采用先進的自動管理系統來滿足日益繁重的日常運作需要。采用自動管理,，可以減少人為舞弊,，節(jié)省人力資源,，增快車輛流量，從而使物業(yè)管理運作更為暢順,，租用戶及訪客充分利用停車場設備也更加方便快捷。此外,，停車場上的停車程序也必須作出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務,。停車場必須有閉路電視作監(jiān)控，保障訪客安全,。大樓后備電源發(fā)電機需與停車場自動化系統及照明系統相接通,，以備在緊急時段時仍能操作提供必要服務,。停車場內必須裝有足夠通風系統,，供應新鮮空氣,，以符合衛(wèi)生安全。停車場經營管理策略應按照自給自足原則確定收費標準以降低管理費,，而無須從管理費內補貼,，這對整幢大樓出租及出售營運,，都有著正面積極作用,。

服務內容。

依據____物業(yè)現時的工程進度及運作安排,，本公司建議首先向物業(yè)提供管理顧問服務,，待大樓完工后再提供管理運作服務,。

建筑期間管理顧問服務,。

提供大樓圖則專業(yè)意見,。

提供大樓設施專業(yè)意見,。

提供大樓建材專業(yè)意見,。

預估大樓管理運作成本,。

大樓管理進度檢討,、停車場管理建議,。

大樓竣工驗收證核發(fā)前的管理服務工作,。

建議制定租約條款,。

員工培訓計劃,。

財務預算,。

用戶搬進及裝修期間的管理服務工作,。

移交大樓單位與租戶程序,。

裝修工程及物料運送控制程序。

保安控制,。

進入控制,。

安全控制,。

(一),、建筑期管理顧問服務。

1,、這項服務將于大樓建筑施工期內提供給業(yè)主參照，其主要功能為：

節(jié)省日后管理設施修改或增加的費用,，并可避免影響物業(yè)管理運作；

在租用戶入住前可訂定管理費及其他費用的分攤原則,，使日后管理運作能暢順。

2,、服務內容,。

1)提供大樓圖則專業(yè)意見,。

就本大樓的設計平面圖,、立面圖、剖面圖及基地現況作出與日后管理相關的專業(yè)意見及分析,。這項工作主要是針對大樓設計在落成后對管理操作的實際運行是否產生積極作用及其可行性而制定進行的,。本公司將建議業(yè)主對部份設備的增添留出空間，如預留中央監(jiān)控室及相關設施的預定位置,、垃圾處理室的適當地方、停車場的設備需求,、車輛日常進出運作的安排、電梯系統運作規(guī)劃,、大樓自動化系統及其他各類設施的預留等,。

2)提供大樓設施專業(yè)意見。

就業(yè)主已決定或需要提供意見的各項設施作出對將來管理運作有利的顧問意見,，主要從使用者角度出發(fā)選擇種類設施及配備,，并提供是否適合日后使用者需要的意見,。

大樓設施包括：

電梯。

消防設備,。

電氣設備,。

照明設備,。

給/排水系統大樓自動化系統。

垃圾處理設備洗窗機設備,。

后備發(fā)電機設備大樓廣播系統,。

停車場管理系統等,。

3)提供大樓建材專業(yè)意見,。

就業(yè)主己選定或預定的建樹資料作出對日后管理工作有影響的專業(yè)意見，例如對建材的耐用性,、清潔性,、優(yōu)劣的區(qū)別,，判斷有關材料是否能對使用者達到預期效果，以及對管理工作能否妥善處理等加以分析,。

4)預估大樓管理運作成本,。

就業(yè)主預定的各項大樓設施及配備,，提供初步管理運作收支及人力資源費用預算與業(yè)主參考,。

5)大樓管理進度檢討,。

本公司將針對建筑期內的不同情況提供意見，內容包括：

分析及評估大樓施工期間的圖則是否配合先前提出的專業(yè)意見：

就各廠商的設施及配備,，向業(yè)主提供專業(yè)意見,，例如該設施日后保養(yǎng)程序、零件配備是否足夠,。

物業(yè)管理策劃方案篇二

一、概述某項目位于甲縣城東,，將是甲縣新城區(qū)及行政,、文化,、體育,、經濟中心，地理位置優(yōu)越,，物業(yè)升值潛力巨大,。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要,。

三,、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),，當前多數物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài),。因此,，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用,，降低組織內耗及勞資成本等,。

反饋,。

運行機制,。

組織結構圖,。

經營環(huán)境圖。

四,、人事人事設置原則：一人多崗,，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區(qū)交付時設計),。序號崗位人數主要職責備注1經理1在董事會領導下，全面負責經營等,。2經營部主任1具體經營事務,、人事等,。3辦事員3文書,、財務、勞資,、后勤等,。財會要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管,、收費,、維保服務等,。5安全護衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更,、停車管理,、小區(qū)內公共秩序等。6水電工1公共區(qū)域水電設施維護,、水電維修服務等,。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔,、綠化養(yǎng)護等,。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓,。培訓率100%,。

12.6萬元30000*12*0.35=126000(元)。

(2)公用設施設備維修及保養(yǎng)費：1.5萬元,。

(4)清潔衛(wèi)生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元,。

(5)安全護衛(wèi)費：7人*200元/年*人=0.14萬元,。

(6)辦公費：按管理人員工資總額25%計算,。

5.52萬元*25%=1.38萬元,。

(7)固定資產折舊費：按10%計算即1萬元,。

(8)稅費：按營收5.5%繳納即1.052萬元。

(9)保險費：暫不投保(10)合理利潤：按營收8%計算1.36萬元但為減輕業(yè)主負擔,，我司將通過多元化經營,、特約服務,，嚴控經營成本等多項措施增加收入,，減少支出，從而降低公共性服務費價格,，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務費價格指導價格為0.35元/月*m2,。

六、前期物業(yè)接管a)派物業(yè)管理員,、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議),。b)物業(yè)接管驗收l既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收,，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收,，以維護業(yè)主的合法權益。l是物業(yè)通過竣工驗收后,，對物業(yè)主體結構安全和使用功能的再驗收;l供電,、給排水,、衛(wèi)生、道路等設備設施能正常使用;l房屋幢,、戶編號已經有關部門確認;l落實物業(yè)的保修事宜(保修責任、保修期限,、保修范圍),。確保保修項目,、期限、標準,、責任,、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;l接管小組按《圖紙資料移交清單》,，技術資料進行對照檢查,，發(fā)現產權,、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商,，請求給予協助解決,。l接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數量,、規(guī)格,、性能、容量等進行對照檢查,，發(fā)現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的,，應以書面形式上報開發(fā)商,，請求給予協助解決,。l接管小組對每套單元房的水、電,、土建部分進行全面檢查,，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現的問題應及時督促有關單位迅速解決,。l在保修期內,，因施工,、安裝,、設備等因素產生的質量問題,，公司應查明原因，及時上報開發(fā)商,，請求盡快解決,。l抄水、電,、氣表的底數，記錄備案,。l接管驗收中若發(fā)現問題,，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修,，直至完全合格,。l接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證,，簽發(fā)接管文件,。l當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后,，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成,。

七、入伙,。

2,、協調工作l與供電局、自來水公司,、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯系工作,，保證住戶入住后的水、電,、氣等的供應,。l代業(yè)主與電話公司聯系電話安裝事宜，爭取現場放號,，方便業(yè)主,。l與學校、派出所和居委會聯系,，了解小孩轉學和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié),，以及有關聯系電話，入住時公告,。

3,、入伙現場入伙準備、協調工作到位后,，要部署入伙現場,，彩旗、橫幅,、花卉、背景音樂,，安全護衛(wèi)立崗,、巡更，迎接業(yè)主入伙,。舉行入伙儀式：邀請政府官員,、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢,。注意事項：避免后期工地的灰塵,、噪音等不和諧的現象。

八,、物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權對自己所購物業(yè)進行裝修,，但裝修必須在規(guī)定范圍內進行。其有關規(guī)定包括：國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》,。根據上述規(guī)定,，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表,、領取《裝修管理規(guī)定》,，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金,，經批準后方可動工,。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收,，合格后即退還裝修押金及保證金,。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修施工內容,，并注明委托施工單位及進場人數,，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書上簽字蓋章,。

九,、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修,、配套,、改造必不可少的依據，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內容之一?，F代建筑工程隨著科學技術的發(fā)展和使用需求的提高,，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多，越來越復雜,，越來越高科技化和專業(yè)化,，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西,。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集,、整理、歸案,、利用四個環(huán)節(jié),。收集的關鍵是盡可能完整,，時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面，從地下到樓頂,、從主體到配套,、從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真,、留下有用的,，歸檔就是按照資料本身的內在規(guī)律、聯系進行科學地分類與保存,，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實,。

十、日常管理,。

(四)安全護衛(wèi),、停車管理。

物業(yè)管理策劃方案篇三

一,、概述某項目位于甲縣城東,，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化,、體育,、經濟中心，地理位置優(yōu)越,，物業(yè)升值潛力巨大,。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要,。

三,、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當前多數物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài),。因此,，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用,，降低組織內耗及勞資成本等,。

反饋。

運行機制,。

組織結構圖,。

經營環(huán)境圖。

四,、人事人事設置原則:一人多崗,，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區(qū)交付時設計),。序號崗位人數主要職責備注1經理1在董事會領導下,，全面負責經營等。2經營部主任1具體經營事務,、人事等,。3辦事員3文書、財務,、勞資,、后勤等。財會要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理,、裝修監(jiān)管,、收費、維保服務等,。5安全護衛(wèi)員7門衛(wèi),、巡更、停車管理,、小區(qū)內公共秩序等,。6水電工1公共區(qū)域水電設施維護、水電維修服務等,。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔,、綠化養(yǎng)護等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓,，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓,。培訓率100%。

12.6萬元30000*12*0.35=126000(元),。

(2)公用設施設備維修及保養(yǎng)費:1.5萬元,。

(3)綠化管理費:綠化率45%1.04萬m2*1元/年*m2=1.04萬元。

(4)清潔衛(wèi)生費:2人*12月*80元/月*人=0.192萬元,。

(5)安全護衛(wèi)費:7人*200元/年*人=0.14萬元,。

(6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算。

5.52萬元*25%=1.38萬元,。

(7)固定資產折舊費:按10%計算即1萬元,。

(8)稅費:按營收5.5%繳納即1.052萬元。

(9)保險費:暫不投保(10)合理利潤:按營收8%計算1.36萬元但為減輕業(yè)主負擔,，我司將通過多元化經營,、特約服務,，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出,，從而降低公共性服務費價格,，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務費價格指導價格為0.35元/月*m2,。

六,、前期物業(yè)接管a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權,，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議),。b)物業(yè)接管驗收l既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收,，也應站在業(yè)主的立場上,，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。l是物業(yè)通過竣工驗收后,，對物業(yè)主體結構安全和使用功能的再驗收;l供電、給排水,、衛(wèi)生、道路等設備設施能正常使用;l房屋幢,、戶編號已經有關部門確認;l落實物業(yè)的保修事宜(保修責任,、保修期限、保修范圍),。確保保修項目,、期限、標準,、責任,、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;l接管小組按《圖紙資料移交清單》,，技術資料進行對照檢查,，發(fā)現產權、技術資料有缺漏的,，應以書面形式上報開發(fā)商,，請求給予協助解決。l接管小組按《設備移交清單》,，對各類設備按數量,、規(guī)格、性能,、容量等進行對照檢查,，發(fā)現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商,，請求給予協助解決,。l接管小組對每套單元房的水、電,、土建部分進行全面檢查,，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現的問題應及時督促有關單位迅速解決,。l在保修期內,，因施工、安裝,、設備等因素產生的質量問題,，公司應查明原因，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決,。l抄水,、電、氣表的底數,，記錄備案,。l接管驗收中若發(fā)現問題，應明確記錄在案,，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強,、整修，直至完全合格,。l接管驗收符合要求后,，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件,。l當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成,。

七,、入伙。

2,、協調工作l與供電局,、自來水公司,、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯系工作,，保證住戶入住后的水、電,、氣等的供應,。l代業(yè)主與電話公司聯系電話安裝事宜，爭取現場放號,，方便業(yè)主,。l與學校、派出所和居委會聯系,，了解小孩轉學和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié),，以及有關聯系電話，入住時公告,。

3,、入伙現場入伙準備、協調工作到位后,，要部署入伙現場,，彩旗、橫幅、花卉,、背景音樂,，安全護衛(wèi)立崗、巡更,，迎接業(yè)主入伙,。舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體,、業(yè)主代表剪彩,，造聲勢。注意事項:避免后期工地的灰塵,、噪音等不和諧的現象,。

八、物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權對自己所購物業(yè)進行裝修,，但裝修必須在規(guī)定范圍內進行,。其有關規(guī)定包括:國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據上述規(guī)定,，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記,，包括填寫業(yè)主裝修申請表、領取《裝修管理規(guī)定》,，根據約定在申請表上簽字,，繳納裝修管理押金及保證金，經批準后方可動工,。業(yè)主在裝修完成以后,，物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金,。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時,，需如實填寫裝修施工內容，并注明委托施工單位及進場人數,，業(yè)主,、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在。

申請書,。

上簽字蓋章,。

九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開發(fā)成果的記錄,，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修,、配套、改造必不可少的依據,，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內容之一?，F代建筑工程隨著科學技術的發(fā)展和使用需求的提高,，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多，越來越復雜,，越來越高科技化和專業(yè)化,，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西,。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集,、整理、歸案,、利用四個環(huán)節(jié),。收集的關鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面,，從地下到樓頂,、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境,，整理的重點是去偽存真,、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規(guī)律,、聯系進行科學地分類與保存,，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。

十,、日常管理,。

(四)安全護衛(wèi)、停車管理,。

【篇二】,。

根據“佳園”的設計特點，現擬出“佳園”物業(yè)管理方案,。我們真誠希望在與貴方合作中,，能使業(yè)主和住戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便,、溫馨和周到的服務,，使“佳園”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個安全,、整潔,、優(yōu)美、方便的陽光社區(qū),，提升生活品質,，實現業(yè)主、開發(fā)商,、物業(yè)公司和諧,、多贏的經營目標,。

一、佳園物業(yè)概況,。

“佳園”位于福廈路,、環(huán)城西路與205國道交匯處，總建筑面積約2萬平方米,，小區(qū)以多層住宅為主,，配有較高價值的店面，其中a區(qū),、b區(qū)占據交通“黃金點”,，交通便捷，銀行,、學校,、超市、酒店,、郵局等生活設施齊全,，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區(qū),，更需要“陽光物業(yè)”這樣較耐心,、細致、負責任的物業(yè)公司去用心呵護,。

二,、公司接管后將采取的管理檔次及服務標準。

根據佳園的實況,，我司確定佳園物業(yè)為中高檔管理,。其服務標準如下:。

(一)建立24小時值班制度,，設立服務電話,，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助,、建議,、問詢、質疑,、投訴等各類信息的收集和反饋,，及時處理并有回訪記錄。

(二)定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單,，對合理建議及時整改,。滿意率達95%以上。

(三)建立落實維修承諾制,，零修急修及時率100%,，返修率不高于1%,。

(四)每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況。

(五)物業(yè)檔案,、業(yè)主樓案,、設備設施檔案齊全。

(六)常規(guī)性公共服務,。

1,、房屋管理及維修養(yǎng)護。

(1)棟號,、樓層,、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖,。

(2)物業(yè)外觀完好,、整潔、外墻無脫落,，無亂貼,、亂涂、亂畫現象,。

(3)空調安裝統一,。

2、共用設備管理,，保證設備與機房環(huán)境整潔,，設備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患,。

(1)供電系統,。保證正常供電，停電提前1天通知用戶,，備用應急發(fā)電機可隨時起用,。接地電阻每3年檢測1次。

(2)弱電系統,。保證系統正常工作,。故障及時排除。

(3)消防系統,。24小時值班;設備設施齊全,、完好無損,，可隨時起用;組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,，明確各區(qū)域防火責任人;消防疏散通道暢通;保證無火災安全隱患。

(4)給排水系統,。每半年清洗水池1次,，保證水質符合國家標準;水池,、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月進行1次操作,，每年進行1次全面檢查;排水系統通暢,，汛期道路無積水，地下室,、車庫,、設備房無積水、侵泡發(fā)生;遇有事故,，維修人員在20分鐘內到達現場搶修,，并無長時間停水;制有應急處理方案。

3,、共用設施管理,。共用配套服務設施完好，道路,、樓道等公共照明完好,，道路通暢，路面平坦,。

4,、保安及車輛管理,。

(1)專業(yè)保安隊伍,，24小時值班及巡邏,，保安文明執(zhí)勤,，言語規(guī)范,，處理突發(fā)事件,。

(2)出入車輛有序,，無堵塞交通現象,，不影響行人通行,。

(3)車輛出入管理嚴格,，有登記。

(4)停車場停放整齊,，場地整潔,。

(5)危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。

(6)聯系群眾,，搞好群防群治,。

(7)在公安派出所指導下搞好治安管理。

5,、環(huán)境衛(wèi)生管理,。做到定人、定地點,、定時間,、定任務,、定質量。

(1)環(huán)衛(wèi)設施完備,。

(2)實行標準化清掃保潔,。

(3)垃圾日產日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺,。

(4)共用部位保持清潔,，無亂貼、亂畫現象,，大堂,、樓梯、扶欄,、天臺,、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑,、煙頭等廢棄物,。

(5)做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識,。

6,、綠化管理。

(1)綠地無改變使用用途和破壞,、踐踏,、占用現象。

(2)花草樹木修剪整齊美觀,，無病蟲害,，無折損。

(3)綠地無紙屑,、煙頭,、石塊等雜物。

(4)綠化完好率達到95%以上,。

7,、室內裝飾裝修管理(二次裝修)。全過程監(jiān)控,，保證房屋的整體性,，抗震性和結構安全。

(1)受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批,。

(2)所有裝修人員到管理處辦理出入證,。

8、房屋租售管理。

(1)督促外來人員在三天內辦理《暫住證》手續(xù),。

(2)配合派出所,、居委會對小區(qū)內租戶,、流動人員的調查,，并登記在冊，確保小區(qū)的生活安全,。

9,、社區(qū)文化。

(1)設立學習宣傳園地,，開展健康向上的活動,。

(2)制有居民精神文明建設公約。

(3)配合街道辦事處,、居委會,、派出所開展各項工作。

(4)業(yè)主滿意率95%以上,。

(七)針對性的專項服務(代理業(yè)務),。

1、代住戶進行室內衛(wèi)生清掃,、室內裝修,、搬家等。

2,、提供空房代管,、房屋中介等服務。

3,、代定報刊,、郵件報刊的代收代發(fā)。

4,、提供維修服務并做到小修不過夜,，中修三天完成。

5,、安裝,、維護和修理各種家用電器和生活用品等。

三,、公司擬采取的管理方式,。

“對物業(yè)進行嚴格管理，為業(yè)主,、開發(fā)商提供優(yōu)質服務”是本公司的根本理念,，規(guī)范化管理，貼心服務，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽與形象,。

(一)標準化管理,。

物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務內容,、標準,、檔次很難進行全面了解，業(yè)主對服務質量與收費關系的誤解是當前物業(yè)公司與業(yè)主關系僵化的一個主要原因,。房屋及設備保養(yǎng)不及時,、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下,、業(yè)主怨聲載道的根本原因,。本公司從項目前期管理、入伙,、二次裝修,、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理,、消防,、安全、保潔,、綠化以及便民服務,，均實施全面的、標準化質量管理,，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國際慣例靠攏,，在內部管理上自律、制度上創(chuàng)新,，以達到管理嚴格有序,、服務質量高的管理目標，使開發(fā)商放心,、業(yè)主滿意,、公司信譽度得到提高。

(二)溝通服務至上,。

組織,、溝通、協調能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質,，具備這項素質,，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無;反之,，則誤會重重,，隔閡加深,。目前大多數物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此,，本公司專門設置業(yè)主聯絡處,，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴,、較好解決業(yè)主提出的問題(合理要求),、答復業(yè)主疑問、設置業(yè)主交流箱,、公示欄,、宣傳欄等方式,，發(fā)展與業(yè)主的良好關系,。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體,、繁瑣的業(yè)務,，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理,，親臨服務一線,，直接了解業(yè)主需求，認真負責,，講道德,，重誠實，對業(yè)主有求必應,，保證服務質量,。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心,、親切的服務優(yōu)勢對業(yè)主進行溝通,、疏導和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣,、誤解或投訴,，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報開發(fā)商,。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商,、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為,。

(三)締造親善的社區(qū)文化,。

創(chuàng)造一個和諧、文明,、舒適,、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明,、禮貌,、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮,、友好相處,、相互信任，主導公司員工發(fā)展與業(yè)主,、派出所,、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協作關系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外,，業(yè)主或員工的難處是否關系到本人,，都要熱心助人、溫善相待,，主動構架良好的人際關系,，為小區(qū)、為業(yè)主,、為自己,、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。

四,、為開展佳園物業(yè)管理所配置的人力,、物力資源,。

(一)人員設置,。

根據所確定的管理檔次及實地考察，按物業(yè)管理面積2萬平方米計算,本公司“佳園”管理處擬設置工作人員11人,。

職位人數負責內容,。

管理入主任兼業(yè)主聯絡處主任1人負責總體工作安排、業(yè)主溝通,。

工程人員1人負責設備,、設施維修、保養(yǎng),。

車管員/收銀員2人停車場管理,、出納、收費,。

保潔綠化人員1人負責保潔綠化,。

保安人員6人負責崗亭、車輛出入,、巡邏,。

注:財務人員由總公司兼任,。

(二)綜合效益簡要分析。

佳園綜合管理費及維修金收費標準可為(以上收費標準僅供參考,，最后的收費標準以物價局批復標準收費):,。

管理費維修金。

多層住宅0.50元/平方米·月0.20元/平方米·月,。

商場1.50元/平方米·月0.25元/平方米·月,。

地上車位40元/位·月。

地下車位60元/位·月,。

公司貫徹“以人為本,、業(yè)主至上”的服務理念，從項目前期管理,、入伙,、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護,、給排水及電氣設備管理,、消防,、安全,、保潔、綠化以及便民服務,，均實施全面的,、標準化質量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統,、設備設施維護系統,、環(huán)境保結系統、綠化維護系統,、共用設施管理系統,、社區(qū)文化活動組織系統。

(一)前期準備,。

公司派出專業(yè)人員對待承接項目進行深入研究,，了解項目規(guī)劃、物業(yè)特點以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況,、安全狀況,，結合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案;進駐前二個月開始籌建物業(yè)管理隊伍，進行人員選拔,、培訓,，針對項目特點制定各項管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊,、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協議;進駐前一星期必須安排好管理用房,、員工宿舍及管理處相關辦公設備;物業(yè)接管必須進行驗收評估,，妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接,。

1.內部機構的設置與擬定人員編制,。

開展管理工作前3個月。培訓內容為:專業(yè)管理概念,，緊急應變的處置,，業(yè)主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應取得上崗證方可上崗,。

3.

規(guī)章制度,。

制定。

1),、根據政府有關部門的法律,、法令、文件和示范文體,，編寫《業(yè)主公約》,、《用戶手冊》并在入伙時發(fā)放。

2),、制定嚴謹,、科學的管理文件(各項守則、管理規(guī)定,，各級員工,。

崗位職責。

及工作程序)并在入伙前完成,。

1.物業(yè)的接管驗收,。

1)、產權資料(項目批準文件,、用地批準文件,、建筑執(zhí)照),。

2)、技術資料(竣工圖、設備的檢驗合格證書等)。

2.入伙管理,。

1),、房屋驗收,、交接執(zhí)行公司嚴謹、科學的“入伙管理系統”,。發(fā)放入伙,。

通知書,。

住戶手冊,，明確入伙驗收手續(xù)收費標準,，簽署“業(yè)主公約”,，禮貌熱忱接待業(yè)主，主動解釋有關疑問;簽訂物業(yè)管理委托,。

合同,。

業(yè)主公約;通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作;向用戶發(fā)放《用戶須知》《用戶手冊》;配合用戶搬遷，應打掃好室內外衛(wèi)生清掃進出道路協助用戶搬遷以及交通指揮等;做好用戶搬遷階段的安全工作,，合理協調保安人員值班巡邏，適當增加保安力量,。

2),、建立業(yè)主檔案和產權備案。在辦理移交手續(xù)中,，系統了解業(yè)主相關資料,，建立顧客檔案，界定每個產權人擁有產權的范圍和比例,，建立產權備案制度,，為今后順利管理打好基礎,。

3.二次裝修施工全過程監(jiān)控。

二次裝修管理攸關樓宇的建筑風格,、品質,，因此，為了保證樓房長期正常使用,，公司將依《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》,、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》,、《廈門市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》,、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業(yè)管理服務收費辦法》等有關法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協議》,、《用戶手冊》,、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。

作業(yè)現場管理時,，管理處將采取必要的安全防護和消防措施,，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現場的各種粉類,、廢氣,、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害,，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響,。

安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件,，接受管理處管理,，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔保，防范治安事件發(fā)生;進行二次裝修中用電,、煤氣,、明火安全管理，消除消防隱患;二次裝修與入住并存期間,，加強安全防范重點宣傳,，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患,。

環(huán)境衛(wèi)生管理,。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道,，確保樓宇內道路通暢及環(huán)境整潔;加強噪聲控制,，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響,。

共用設備設施管理,。確保二次裝修中水電主干線、消防設施等戶內外設備設施不受破壞,，嚴禁任意動用消防設施,，使其正常運行。

外二次裝修管理,。嚴禁破壞外墻整體美觀,，不得在外墻鑿洞;禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉;窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇內側;公共部位嚴禁安裝,、架設私家物品及構筑物,，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。

土建二次裝修管理,。不得用重磅大錘進行野蠻施工,，以防止破壞樓板結構;不得變更或破壞房屋的柱、梁,、板,、承重墻等建筑主體結構、外墻,、屋面防水,、廚衛(wèi)防水;外墻體埋設管線，須進行防水處理,，以防止外墻滲水;不得在無梁板上砌筑檣體,。

水電設施二次裝修管理。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管,、在公共墻體埋設水管;廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死;二次裝修前堵塞好下水口,，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞;墻體及吊頂內埋設電線應使用套管;動員住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口,。

裝修工程完工后,，由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關手續(xù),。

a,、安全保衛(wèi)系統。

1,、總體安全環(huán)境管理,。

在社區(qū)四周、車床進出口,、社區(qū)出入口，電梯轎廂內設置閉路監(jiān)控系統，建立24小時不間斷監(jiān)控資料;結合公安110報警系統,，對突發(fā)安全事件及時解決,，依法辦事。

培訓專業(yè)保安巡查員隊伍,，保安巡查員統一著裝,、佩戴明顯標志，文明值勤,，言語規(guī)范,，認真負責，對社區(qū)進行24小時值班及巡邏,，制定詳盡巡邏路線及頻次;對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時消除安全隱患,。

在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內流動人員數量,，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關人員流竄;建立我公司覆蓋全廈門市的物業(yè)保安呼叫系統,，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調配全公司人力和物力集中支援;制定應急準備和應急措施,，如防臺風,、防地震方案等。

2,、對出租戶管理,。

租戶的社區(qū)角色不同，人員流動性大,，社會背景,、身份也極為復雜，因此,，出租戶管理成為當今物業(yè)管理中較難處理的問題,。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對租戶進行分類拜訪與重點關注;配合派出所,、居委會對小區(qū)內租戶,、流動人員的調查。確保樓宇內業(yè)主,、租戶的生活安全與人際和諧,。

3、車輛交通及道路管理,。

樓宇停車場有專人疏導,，管理有序，排列整齊,，機動車輛出入有登記;非機動車車輛按規(guī)定位置停放;每天巡查樓宇內道路,，確保道路通暢,，路面平整;井蓋無缺損、無丟失,，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活,。

4、科學管理,。

記錄全面的事件日志,，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患,。

b,、設備設施維護系統。

1.房屋管理與維修養(yǎng)護,。

主出入口設樓宇平面示意圖,，幢、單元(門),、戶標號標志明顯;定期檢查外墻,，發(fā)現破損及時修補，確保房屋外觀完好,、整潔,，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落,、無污跡;空調安裝位置統一,，冷凝水集中收集;設立小告示板，開展與業(yè)主交流,，及時通報相關事項,。

2.共用設備管理。

本公司設備保養(yǎng)與維修,，一是以預防為主,，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態(tài);二是對房屋設備做到“三好”,，“四會”和“五定”,。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備,?！八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設備要會使用、會保養(yǎng),、會檢查,、會排除故障?！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O備的清潔,、潤滑,、檢修要做到定量、定人,、定點,、定時和定質;三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業(yè)修理為主,，同時設備的使用操作人員參加日常的維護保養(yǎng)和進行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度,。制度科學的保養(yǎng)規(guī)程,，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃,。

1)給排水設備管理,。

管理目標:細心保養(yǎng)，確保給排水設備,、閥門,、管道工作正常，無跑冒滴漏,，方便住用戶生活,。

供水設備(包括蓄水池、供水泵,、管網,、屋頂水箱、水表,、閥門等),。對生活水泵、給水管網定期檢修及防腐保養(yǎng),，確保供水設備運行正常,、設施完好、無滲漏,、無污染;每天2次巡視水泵房,、給水管網、屋頂水箱;水泵,、水池,、水箱有嚴格管理措施，無污染隱患;生活用水的水質符合衛(wèi)生標準;對二次供水蓄水池,、屋頂水箱每半年清洗,、消毒一次，無二次污染,，保存二次供水衛(wèi)生許可證,、水質化驗單;停水提前一天通知住用戶,。

排水管理。每天巡視排水管道等設施,，確保排水,、排污管理通暢，無堵塞,、外溢現象;汛期道路,、車庫、設備房無積水,、浸泡發(fā)生;每年一次清理化糞池,、污水井;遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內進行搶修,，無大面積跑水,、泛水、長時間停水現象,。

2)供電設備管理,。

供電設備(變壓器、電表,、供電線路,、總開關、戶外型負荷開關,、戶內型漏電保護自動開關,、避雷針等)。建立24小時運行和維修值班制度,，及時排除故障;每天檢查供電線路,，確保正常供電，道路,、樓道等公共照明完好;建立配電室巡查制度(每班巡查一次,，每月細查一次，半年大檢修一次),，并做好運行記錄;停電提前一天通知各用戶;臨時施工及住(用)戶裝修制定臨時用電管理措施;發(fā)生地震,、火災、水災等情況及時切斷電源;備用應急發(fā)電機隨時起用,。

配電房管理,。由機電技術人員管理和值班，無關人員禁止入內;建立配電運行記錄,，每班巡查1次,，每月細查1次，半年大檢修1次,，查出問題及時處理,，并做好記錄;室內照明,、通風保持良好;操作開頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌,，檢修停電,，更應掛牌;操作及檢驗時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具,、絕緣鞋,、絕緣手套等,。

供電設備的正常維護和保養(yǎng),。觀察種類儀表、電壓是否正常,，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數值,，三相電流是否平衡,，對照值班記錄檢查分析有關差異;核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合;配電箱固定是否牢固,，箱內器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動,，操作是否靈活,，刀刃及接點有無燒傷,，導線絕緣是否老化,、變脆、熔斷器有無焦痕;導線絕緣是否良好,，各類絕緣導線的絕緣是否老化,，各接頭處無燒焦、變脆,、絕緣包布有無失效,，接頭之間有無腐蝕現象;金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕,，各種管路固定是否牢固,。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現象，管路有無塌腰變形;各用電器具是否牢固;各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定,。

3)弱電設備管理,。

每天對門禁對講系統進行維修保養(yǎng),，確保故障能及時排除。

4)消防管理,。

消防控制中心24小時值班,，消防系統設施設備齊全，完好無損,，可隨時起用;制訂突發(fā)事件應急方案;消防管理員接受嚴格正規(guī)的培訓,。

建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統設施設備,，每月全部檢查一次,，及時發(fā)現并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全,、完好,，標識完整，可隨時起用;在明顯處設立消防疏散示意圖,。照明設施,、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻;全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題;組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,，明確各區(qū)域防火責任人;建立義務消防隊,，制訂突發(fā)火災應急方案;每年舉行一次消防演習，增強應急技能,、提高業(yè)主消防意識,。

c、環(huán)境保結系統,。

環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境,，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境,。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴格“五定”管理,，即定人、定地點,、定時間,、定任務、定質量,。

管理標準:垃圾箱,、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設備完備;標準化保潔(專職人員及清潔衛(wèi)生責任制);垃圾日產日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺;房屋公共部門共用設施無蟻害;樓宇內道路等共用場地無紙屑,、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔,，無亂貼、亂畫;樓梯扶欄、天臺,、公共玻璃窗等保持潔凈,。

1、日常保潔,。

范圍工作內容頻次標準備注,。

樓道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天無遺留物,、臭味,。

2掃地板及樓梯1次/天無雜物，無積水,。

3沖洗樓梯1次/周無雜物,，無積水。

4擦公寓口信報箱1次/天無灰塵,，無手印,。

5擦電梯2次/天無灰塵，無手印,。

6擦公共防盜門1次/周無灰塵,。

7擦樓梯扶手1次/周無灰塵。

8擦公共天花板1次/周無灰塵,、蜘蛛絲。

9擦消火栓1次/月無灰塵,。

10擦窗戶2次/月無灰塵。

道路1路面循環(huán)清掃無雜物。

2路邊綠地2次/天無雜物,。

3水泵結合器1次/周無灰塵,。

4路燈柱1次/周無灰塵。

綠地清理2次/天無灰塵,、枯葉,。

2、四害消滅,。

在樓道,、道路、綠地等公共區(qū)域,，每月定期一次采取措施消滅老鼠,、蟑螂，二次消滅蚊子,、蒼蠅,，配合周圍區(qū)域對四害滋生地消毒處理。

d、綠化維護系統,。

制定綠化管理標準,，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥,、修剪,、殺蟲等工作;對樓宇綠化進行改進、栽種;綠地無改變使用用途和破壞,、踐踏,、占用現象;花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀,，無病蟲害,，無折損、無斑禿;綠地無紙屑,、煙頭,、石塊等雜物。

項目措施標準,。

綠化澆水澆水(依氣候變化)澆足澆透,。

草皮修剪(按季節(jié)進行)草皮美觀平整。

雜草清除(每周一次)確?；緹o雜草,。

防蟲病蟲害防治(一年2次)無病蟲害。

養(yǎng)護施肥(一年4次)綠化生長旺盛,。

喬灌木修剪造型一年4次,。

e、共用設施管理系統,。

制定共用設施管理標準,，對業(yè)主的共用設施:籃球場、網球場,、羽毛球場等制定相應的管理辦法,，定期對共用設施進行維護保養(yǎng);開發(fā)收益性服務項目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務對共用設施進行有效管理,，并引入良好的運營機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值,，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力。

f,、社區(qū)文化活動組織系統,。

1、社區(qū)文化建設,。

創(chuàng)造一個和諧,、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里,，特別是節(jié)日,，如春節(jié)、中秋節(jié)等,，管理處騰出活動空間,，與社區(qū)居委員會一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動,，使住用戶擁有一份歸屬感;各項活動事先計劃,，爭取政府有關部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會,、社區(qū)居委會以及政府有關部門的良好合作關系;在樓宇告示欄上設立學習宣傳園地;配合,、支持、參與社區(qū)文化建設,，提倡高雅的社區(qū)文化,。

2、便民服務,。

“不出社區(qū)門,，照樣過日子”是本公司服務的一項重要目標，當住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應對時,，全公司員工都能夠有求必應地提供服務,，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的,、專項性的,、業(yè)戶自愿選擇的特約服務方式。

1),、日常服務。

設置業(yè)主聯絡處,、服務專線,，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會與本公司溝通交流場所，不但要接受住戶的質疑,、問詢,、投訴、求助,、報修,，還要求公司員工必須熱情相待，及時處理和反饋住戶的各種要求;建立回訪制度并記錄,，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單,，對合理化建議及時整改;每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況;代定報刊，郵件報刊代收代發(fā)。

2),、特約服務,。

六、物業(yè)接管事項說明,。

(一)我公司一旦接受委托進行物業(yè)管理,，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場開展,，各項接管工作一周內完成,，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。

(二)為了高效完成接管工作,，公司領導成立以陳副總經理為首的接管驗收小組(具9年物業(yè)管理工作經驗),。成員包括2名工程師、1名會計師,。

物業(yè)管理策劃方案篇四

一,、活動目的：

讓同學認識專業(yè)技能，和什么是服務什么是服務意識.并了解兩者的重要性和兩者之間的區(qū)別.

二,、活動時間：

11月26日晚上。

三,、活動地點：

多媒體（待定）,。

四、活動人數：

40931全體同學,。

五,、邀請嘉賓：

吳迪洪德慧。

六,、團日活動內容：

1.第一環(huán)節(jié)：表演情景劇,。

主要根據物業(yè)管理將會出現的工作情景來模擬現場，從而讓同學們了解此專業(yè)需要哪些方面的素質,。真正認識到服務的內涵,，并培養(yǎng)同學們崇高的職業(yè)道德精神。提高自身素質修養(yǎng),，從而樹立服務理念。

2.第二環(huán)節(jié)：請專業(yè)老師對情景劇進行點評,。

此環(huán)節(jié)主要是讓同學們到自己認識中的服務于現實中服務有哪些差距，從而發(fā)揮優(yōu)點,，摒棄缺點。提高對物業(yè)管理的認識,，真正認識到什么是服務和什么是服務意識？認識在工作中提升服務質量.

3.第三環(huán)節(jié)：分享美文,。

在同學們寫的關于服務意識的文章中,，選出優(yōu)秀的幾篇,，與老師和同學分享自己心中的服務意識，強化每一個同學對服務和服務意識的理解,，達到本次活動的目的.

七,、活動目標：

1.使同學們熱愛本職工作,，強化服務意識,，培養(yǎng)大家對服務工作的濃厚興趣，并且真誠主動的為別人服務,。

2.加強對基礎規(guī)范服務的學習,，積累，消化和吸收,。認識服務與服務意識的重要性和區(qū)別,。

3.增強同學們的責任意識，并把服務于人時刻放在第一位,，絲毫不能有無所謂的思想作怪,。

4.培養(yǎng)同學們寬容大度，不計較個人的得失,，從更高的角度多方位思考問題的思維方法,。如何積累經驗和教訓,。

物業(yè)管理策劃方案篇五

c,、整體規(guī)劃出色,，品質較高,；

d,、開發(fā)商實力雄厚,，目標明確。

2,、機會。

a,、區(qū)域交通體系將進一步完善,，向陽路北延工程,；

b、周邊商業(yè)配套將進一步豐富,，京海世貿廣場開盤；

c,、區(qū)域內多數項目將結案入住,，競爭對手將逐漸減少,；

3、威脅,。

康泰大廈,、gogo購物廣場、京海世貿廣場正處于強銷期,，勢必瘋狂爭奪客戶資源,。

在已經認識和把握本案各項產品特點的基礎上,，全面確立本案在市場中的“定位”,。“定位”的目的,，就是要充分明確在市場中我們產品和其他產品的“差異”，鮮明地區(qū)別于競爭對手,，讓消費者能夠清楚地識別和接受我們的產品,。“定位”就是要給那些購買我們產品而不選擇其它的人們一個完美而充分的理由,。

1、本案是高開區(qū)cbd“最高品質”的項目,。

2、本案導入“生態(tài)辦公”的概念,。

這一概念的核心是“環(huán)境”,、“建筑”與“人”三者之間的關系,，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài),、人文生態(tài)為內核，以園林式辦公環(huán)境為外觀形式的生態(tài)辦公模式,?！吧鷳B(tài)辦公”的概念非常豐富，詮釋的空間很大,，而且比較新穎,，市場差異性明顯。同時強調高品質的“服務式”物業(yè)管理服務,，提出“特色管理、品質服務”的口號,，將人文生態(tài)的務虛變?yōu)閯諏崳l(fā)揮我們自身已經完全具備的物業(yè)管理優(yōu)勢,，不僅在人文生態(tài)上得到充分表現，而且通過服務進一步提高本案產品品質?！吧鷳B(tài)智力辦公區(qū)”的概念，可以為本案“高品質樓盤”的定位提供有力支持,，同時也要補充一些時尚的要素,，如“智能化”設計,，豐富高檔的`“商業(yè)化”配套等，全方位塑造高品質形象,。

通過調查與分析研究，本案目標客戶有如下特征：

1,、企業(yè)狀況：本地注冊資金在20萬元以上的企業(yè)和外地駐保的企業(yè),。

2,、購買動機：首次置業(yè)自用為主,，改善辦公條件提高自身形象；二次置業(yè)投資,，希望獲取租金回報及升值回報。

3,、心理特征：有進取與自我奮斗的價值觀,，生活高節(jié)奏,，追求自我利益、自我個性,、生活品位的實現和滿足,，認同文化附加值,，渴望在忙碌工作后享受生活，具有感性消費心理,，理性消費行為的交叉狀態(tài),。

4,、地域分布：以市區(qū)為主要中心,，外圍輻射保定各市縣,。

就是這些人會買我們的產品，只有他們需要這樣的產品,，而我們會竭盡全力地告訴他們，只有我們的產品才會滿足他們的需要,，他們會由于了解我們的產品有多么的不同,、有多么的合適而放棄選擇別的產品,。

在保定房地產市場,，項目形象包裝顯得尤為重要,。前幾年主要以概念炒作為主,。近幾年已有部分開發(fā)商注重產品質量,，正逐步由“炒作時代”向“產品時代”過渡,。在本案地區(qū),，本案產品設計及產品質量當屬上乘,，但由于市場競爭激烈，因此本案產品的推廣必須有別于其它項目的推盤手法,。項目形象包裝是拋開質量之后的又一主要影響銷售的因素，只有將產品的優(yōu)異性與差異性通過形象包裝推廣才能真正有效地把握住客戶與市場,。

物業(yè)管理策劃方案篇六

（一）管理機構的設立與人員的配備。

關山春曉項目是一個占地14.32公頃,，總建筑面積18萬平米的住宅小區(qū),，住宅分部形式為組團式。針對這種情況編制管理結構圖如下：

（二）管理規(guī)章制度的制定1．管理機構的職責范圍（1）本小區(qū)的物業(yè)機構主要是管理小區(qū)規(guī)劃紅線以內,，住戶進戶門以外的小區(qū)業(yè)主公共區(qū)域。

（2）對公共區(qū)域內的公共設施設備,，共用部位進行日常的維修,、養(yǎng)護,、管理,。（3）對小區(qū)內的公共安全,，小區(qū)日常秩序以及物業(yè)環(huán)境加以管理,。（4）組織實施業(yè)主入住和裝修管理,。

（5）服務業(yè)主,，解決業(yè)主的投訴問題，積極引導業(yè)主與本公司的關系,。2．各類人員的崗位實行目標管理責任制目標管理責任制就是將管轄項目的管理目標,、經營目標,、競爭性目標以量化形式作為重要職責交托給管理處的領導集體,，并賦予相應的權力。同時將目標的實現與領導集體的切身利益（工資,、獎金,、崗位遷升）掛鉤。這種管理機制使管理處各級骨干責,、權,、利明確,，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體,，共同參與管理,，共同承擔壓力,，共同邁向成功。這要求每一個管理者及員工都要以身作則,，踏實做好本職工作，實現內外的最佳經濟管理目標,。3．物業(yè)各區(qū)域內的管理規(guī)定（1）對于小區(qū)內公共區(qū)域物業(yè)管理處各級管理人員應按照前期物業(yè)管理合同的要求及本物業(yè)公司承諾的標準落實認真管理。

（2）對于業(yè)主專有部分由業(yè)主自行管理,，必要時候物業(yè)管理處可視情配合管理。

住戶手冊的編制主要包括物業(yè)管理,、管理費用、設備及服務,、裝修管理、入住前期的特別服務,、業(yè)主及用戶的其他責任、安全清潔衛(wèi)生細則,、關于安裝防盜門窗的辦法、防火等方面的信息,。

（三）,、物業(yè)的驗收與接管,。

進戶是指業(yè)主或使用人正式進駐使用物業(yè)，俗稱“入伙”,。其程序分以下幾個步驟：

1．發(fā)入伙通知書,。

2．帶業(yè)主或使用人實地驗收物業(yè),。

3．約定代為裝修,、添置或更換自用設施設備等事宜,。4．簽訂《物業(yè)使用公約》,。

5．要求業(yè)主或使用人如實填寫登記卡,。6．想業(yè)主或使用人發(fā)放《用戶手冊》,。7．預售物業(yè)管理費或租金。

8．想業(yè)主或使用人提供辦事引導,。

9．業(yè)主或使用人簽約領匙,，完成進戶程序,。（五）、裝修搬遷管理,。

為搞好裝修搬遷管理,，必須做好以下幾點工作：

1.大力宣傳裝修規(guī)定,。規(guī)定主要包括以下幾個方面：裝修不得損壞房屋承重結構，破壞建,。

筑物外墻面貌,；不得擅自占用共用部位、移動或損壞公用設施設備;不得排放有毒,、有害物質和噪聲超標；不得隨地亂扔建筑垃圾,；遵守用電用火規(guī)定，履行防火職責;因裝修而造成他人或共用部位,、公用設施設備損壞的,，由責任人負責修復或賠償,。

2.加強裝修監(jiān)督管理。審核裝修設計圖紙,，派人巡視施工現場,，發(fā)現違約行為及時勸阻并。

督促其改正,。

3.積極參與室內裝修,。4.合理安排搬遷時間,。（六）、檔案資料的建立與管理,。

1.業(yè)主和使用人檔案:包括與客戶有關的各類入住資料、申請表格,、維修記錄,、合同、協議,、收費記錄等,。

2.物業(yè)服務檔案的建立：其通常包括物業(yè)承接驗收期的檔案,、物業(yè)入住期檔案和物業(yè)日常管理期檔案等的收集整理,。

3.物業(yè)服務檔案的保存：主要包括檔案的`保存,、安全管理等,。

二,、服務的重點問題,。

前期物業(yè)管理運作的重點主要包括三個方面：

1.管理資源的完善與優(yōu)化,，具體包括以下幾個方面的內容：（1）管理用房的到位,。

物業(yè)管理與服務人員到位的相關內容主要包括以下:〈1〉人員補充。

〈2〉對各崗位人員進行強化培訓,，提高物業(yè)管理、服務水平和操作技能,?！?〉對現有組織機構進行優(yōu)化調整,，形成完善的管理機構,?！?〉加強內部管理與溝通,，形成一個良好的管理團隊。2.管理制度和服務規(guī)范的完善在前期物業(yè)管理中,，物業(yè)服務企業(yè)應根據實際管理情況對已制定的管理制度和服務規(guī)范進行調整,、補充和完善,。

3.確定物業(yè)管理單項服務的分包對具體物業(yè)管理項目進行管理與服務時，物業(yè)服務企業(yè)可,。

以根據自身情況和需求來確定是否將部分單項服務分包給社會專業(yè)服務公司,。對于分包的服務項目，物業(yè)服務企業(yè)應鼓勵專業(yè)服務企業(yè)進行市場調查與篩選,，以確定符合自己要求的分包單位。

三,、物業(yè)項目服務標準。

物業(yè)項目服務標準主要從以下七個方面著手：（一）基本要求,。

1.設置客戶服務場所，配置基本辦公設備,。公示企業(yè)資質證書，服務事項,，服務標準，收,。

費項目,，收費標準等相關信息以及24小時服務電話。

2.從業(yè)人員要取得相關從業(yè)資格證書,，統一著裝,，佩戴標志,。

3.建立共用部位及公用設施設備維修養(yǎng)護,、消防安全防范,、綠化養(yǎng)護,、環(huán)境衛(wèi)生,。公共秩,。

序維護等管理制度，建立突發(fā)事件應急預案,，建立物業(yè)服務工作記錄。4.建立物業(yè)管理檔案,，配備管理檔案人員。

5.設置安全警示,、作業(yè)施工警示,、溫馨提示等物業(yè)服務標志,。6.完善客戶服務,，及時解決投訴問題。

1.綜合管理,。建立公用設施設備的基礎檔案,，相關維修記錄應歸檔,，適時進行安全評估檢,。

查,，指定維修養(yǎng)護計劃。

2.共用部位,。對房屋結構、建筑部件,、附屬構筑物,、空調系統、供水設施,、排水系統、照,。

立即動員力量滅火搶險,。

2.消防設施設備維修養(yǎng)護,。對火災自動報警系統、消防廣播系統,、防排煙系統,、防火分隔,。

設施,、水滅火系統,、應急照明、疏散指示標志,、消防電梯,、滅火器等進行定期不定期的維護。

（四）綠化養(yǎng)護,。

1.基本要求,。對各種喬木、灌木,、地被花壇植物的成活率達到90%以上,、草坪的覆蓋率在高于80%以上,。

1.生活垃圾的手機及清運,。實行垃圾收集分類。

2.物業(yè)共用部分的清潔,。對樓內、電梯轎廂,、天臺屋面、樓外道路及設施及水景等部位的清潔,。

3.工作檢查及記錄。每日一次或每月全面檢查一次并做好相關記錄,。（六）公共秩序維護,。

1.出入口有專人24小時值守。

2.制定巡查路線,，巡視檢查并作好記錄。3.巡視公共部分的使用秩序并做好記錄,。4.機動車輛登記出入。

5.對違法行為及時報警,，并報相關部門。6.記錄資料歸檔,。（七）裝飾裝修管理。

1.建立裝飾裝修管理服務制度,。2.建立裝飾裝修檔案,。

3.受理裝修申請人申請登記,，簽訂裝修協議,，并告知裝修過程中的禁止行為和注意事項。4.裝修期間進行巡查,，對違法行為進行勸阻；拒不改正的報告相關部門并在小區(qū)公示,。5.裝修完畢后應進行復查,，對違反協議的應按規(guī)定處理,。6.裝修垃圾應在2日內清運至指定地點,。

四,、質量方針及目標,。

(一).質量方針服務至誠,管理規(guī)范;開拓創(chuàng)新,樹立品牌,。

（二）質量目標,。

1,、業(yè)主滿意率大于96%;,。

2,、業(yè)主投訴到政府主管機構的有效投訴每年不超過1次;3、重大安全事故發(fā)生率低于1‰;4,、公共設施、設備完好率大于99%;5,、專業(yè)技術人員持證上崗率為100%;6、員工滿意率為80%,。

7.房屋零修及修及時率100%。8,、保潔率98%,。

9、道路車場完好率98%,。10綠化完好率98%,。

五,、綜合管理服務,。

即小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理,。主要的工作內容及要求有：,、負責制定物業(yè)管理服務工作計劃,，并組織實施；每年一次對房屋及設施設備進行安全普查,，根據普查結果制定維修計劃，組織實施,；協助召開業(yè)主大會并配合其運作,；與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同等手續(xù),；公開服務標準,、收費依據及標準,；全體員工統一佩帶有相片胸卡,，持證上崗,；每年進行一次物業(yè)管理服務滿意率調查。建立起應對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預案,，包括組織機構,、人員和具體措施等，一旦發(fā)生,，能隨時投入運行。

文檔為doc格式,。

物業(yè)管理策劃方案篇七

制度是個社會的游戲規(guī)則，更規(guī)范的講,，它們是為人們的相互關系而人為設定的一些制約。為此,，我們一般要求大家共同遵守辦事規(guī)程或行動準則來提高辦事效率,，才設定一些制度,。下面是我們本網提供的制度文章供您參考：

為建設和諧文明小區(qū),，營造良好的生活和工作氛圍,，保持小區(qū)全體住戶的合法權益，創(chuàng)造一個清新,、整潔,、文明,、有序的小區(qū)環(huán)境,，根據國務院《物業(yè)管理條例》和省,、市,、區(qū)有關規(guī)定，制定本制度,。

1,、凡在局機關住宅小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍,。

2、局辦公室是小區(qū)內全體住戶的主要管理部門,。辦公室必須按照局黨委的決議,、決定，配合物業(yè)管理人員做好各項管理工作,，嚴格執(zhí)行各項管理制度。

3.各住戶必須自覺遵守區(qū)政府對“文明小區(qū)”的要求和相關規(guī)定外,，各單元均應選出“單元長”,?！皢卧L”負責制定單元“輪值”制度,，協調住戶關系,，并檢查督促本辦法的順利執(zhí)行,。

4.各住戶應自覺維護物業(yè)小區(qū)的整潔,、美觀,，保持小區(qū)的公共衛(wèi)生,，不得高空拋物;愛護小區(qū)內道路,、球場,、綠化,、供電,、供水設施、供氣,、排水,、有線電視,、消防,、安全,、路燈、電動拉閘,、治安室等公用設施,。若損害公共設施和設備,，須照價賠償,。

5.自覺維護物業(yè)小區(qū)內的公共生活秩序,，不準在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃、易爆,、劇毒、放射性物品和其他有毒物質,，不得發(fā)出影響其他住戶正常生活的噪音，嚴以律己,、寬以待人,，不得發(fā)生鄰里糾紛,。

6.原則上小區(qū)內不應飼養(yǎng)寵物，特殊情況應報辦公室批準,。飼養(yǎng)期間須嚴格遵守政府有關規(guī)定,，對寵物進行防疫處理,，嚴禁污染環(huán)境和傷及他人的情況發(fā)生。

7.車輛出入應按要求出示證件,，本小區(qū)內禁止鳴笛。機動車應該放在規(guī)定地點停放,。長期在小區(qū)內停放車輛的住戶,，應予門衛(wèi)處登記備案。

8.各住戶不得擅自改變房屋的用途,。未經許可不得租借、轉讓他人居住;不得以住房為工具從事經營活動;更不得利用住房從事危害公共利益的活動及法律法規(guī)禁止的其他行為。一經查出,，辦公室有權實行斷電斷水措施，對住戶主要責任人進行說服教育;屢教不改者,，處以50元以上200元以下罰款;情節(jié)嚴重者，依法追究刑事責任,。

9.嚴禁對房屋承重結構進行拆改;嚴禁拆鑿共用墻壁,、天花及地板;未經許可不得在公共部分如樓道,、門廊,、車棚等加建,、改動;公共部分嚴禁堆放雜物,，否則作棄物處理。

10.小區(qū)公共部分的維修改造由辦公室根據局黨委決定進行;各住房戶室內維修由住戶自行負責,。其中在水電安裝方面分兩種形式給予一定補償：一是經住戶申請，由辦公室派人進行維修,，所需材料由住戶承擔;二是住戶在經過辦公室核準后請人維修,，由辦公室報銷人工費用。

11.凡家庭成員中有本系統干部的住戶均以同等權利享受優(yōu)惠待遇,。除天然氣、有線電視已實行社會化管理外,，電費按市價減半，水費、上網費,、物業(yè)費均為免費。

12.小區(qū)住戶不得私自出租和轉讓住房,。凡因工作調離,、在外購房或其它原因欲出租住房的,，一律向局辦公室申請,，經辦公室同意后,，將租住者姓名,、家庭情況,、與住戶的關系及身份證明等資料登記備案,，并以市場價收取水費,、電費、上網費和物業(yè)管理費,，分別為1.2元/度/月、1元/立方/月,、30元/月和0.2元/平方米/月;凡因各種原因欲變賣住房的，必須向局辦公室提交申請,，由國資局評估，并回購為國有資產,，按需要留用或變賣給本單位無房職工，以保證小區(qū)住戶結構的單純性,。回購住房的基本估價原則為：建筑面積市場均價按年遞減2%剔除房屋折舊,。

例如：118平方米住房，1993年竣工,，計算方法為：市場價2400_面積118等于283200元，年遞減2%折舊_等于30%,，283200元_30%=84960元，折后總價為283200元-84960元=198240元,。

另：__樓因是集資建房，五年內不得出租,、轉讓,。

13.本物業(yè)管理制度自207月1日起執(zhí)行,。

14.本物業(yè)管理制度由局辦公室負責解釋。

物業(yè)管理策劃方案篇八

1.地理位置,。

該項目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結合部,，面臨武德路,，北挨江津西路，南靠北湖路,。

2.項目主要經濟指標,。

物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據，寓管理與服務之中,，建立社區(qū)服務體系,。為住戶帶給全方位管理,，服務項目呈現多元化,、全方位態(tài)勢,，總體歸納為“六項管理,、三類服務”,，即“房屋及設施設備管理,、環(huán)境衛(wèi)生管理,、治安消防管理、綠化管理,、車輛交通管理和其它公共管理”;常規(guī)性公共服務(合同服務)委托性特約服務(非合同零星服務)和經營性多種服務(全方位、多層次的綜合服務),。

1,、房屋及設施設備管理,。

1.1建筑公共部位得到維修,、養(yǎng)護和管理范圍包括：公共屋面,、房屋承重及抗震結構部位,、外墻面,、樓梯間公共通道,、門廳,、共用排煙道。

房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面：

a,、工作的主動性,。

管理職責人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護,、養(yǎng)護,，執(zhí)行房屋修繕標準,、有關工程施工技術規(guī)范,、健全檔案記錄,、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好,。

b、工作的多樣性,。

根據房屋的完損狀況、季節(jié)變化,、住戶對象等采取日常修繕服務,，季節(jié)修繕服務,、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式,，并做到制度化,、規(guī)范化,。

c,、工作的針對性。

在工作中要因地制宜,、因時制宜,、因房制宜,、因戶制宜,，根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施,。

1.2共用設施、設備的管理,。

范圍包括：上下水管道,、落水管,、共用照明,、煤氣干線、樓內消防設施,、電梯,、水泵房。

共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成,，進行統一管理,，對于不同的設施,、設備進行不同的維修管理,，執(zhí)行相應的工作質量標準,，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案,，落實定期檢查,、維修,、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備,。到達設施設備齊全,、功能正常,、運行良好。

1.3市政共用設施和附屬建筑物,、構筑物的養(yǎng)護和管理,。

范圍包括：道路、室外上下水管道,、化糞池,、溝渠池,、地上車庫等。

根據共用設施和附屬建筑,、構筑物的類別不同,，指定并落實巡查制度,、維修保養(yǎng)制度,、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料,。對于有些專項類別,，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施,。透過有序的工作使其到達功能正常,、暢通、達標,，基本完好,。

1.4智能化設施設備。

范圍包括：樓宇對講系統,、用戶寬帶數據網系統,、室內紅外線報警系統，周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統,、電子巡更系統等。

根據智能系統的構成,、分系統設備的組成狀況,，建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度,，從管理前期介入人員培訓入手,。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理,、系統的維護保養(yǎng)管理,、設備維護保養(yǎng)工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導,、智能指揮中心統一指揮,、全方位服務，充分利用現有資源,，提升智能系統功能,，透過嚴格管理保證智能系統運作正常。

2,、環(huán)境衛(wèi)生管理,。

在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質量,、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護,、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作,，即衛(wèi)生管理,、環(huán)境管理。

2.1衛(wèi)生管理,。

是對房屋公共部位的清潔,、衛(wèi)生、垃圾的收集,、清運到達環(huán)衛(wèi)設施齊全,，實行標準化清掃保潔，垃圾日清,，按計劃消毒,、滅鼠、滅蟲,。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生,，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務水準及高質量的生活場所。

2.2環(huán)境管理,。

jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈,、環(huán)境質量良好、資源合理利用,、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全,、生活舒適便捷，構成環(huán)保意識,，日常管理與保護有機結合,，提高住戶的生活質量。

3,、綠化管理,。

綠化的功能是美化環(huán)境。透過我們的管理到達綠草蔭蔭,、綠樹成蔭的效果;我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員,，將片區(qū)負責與巡查相結合，科學合理的保養(yǎng),、管理小區(qū)的綠化,。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護,。

4,、治安消防管理。

治安消防管理工作是jt重點管理工作之一,。我們要貫徹“預防為主,、防治(消)結合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理,。

5,、車輛交通管理。

對小區(qū)內各類車輛(汽車,、摩托車,、自行車等)進出、行駛,、停泊實施管理工作,，確保車輛安全、交通暢通,、組織有序,，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境,。

6,、公共管理,。

6.1住戶裝修管理。

在jt物業(yè)轄區(qū)里,，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管,。以確保裝修設計合理，隱蔽工程貼合設計規(guī)定及圖紙要求,。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求,，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區(qū)的整體美觀,，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境,。

6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理,。

6.3協助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內從事人口統計,、計劃生育,、預防犯罪等方面的工作。

7,、常規(guī)性公共服務,。

即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的經常性服務,，是所有業(yè)主及轄區(qū)內住戶都能夠享受到的,。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務,、治安保衛(wèi)服務,、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我們將以專業(yè),、入微,、優(yōu)質的服務帶給給業(yè)主及住戶。

8,、委托性特約服務,。

是為某些住戶群體帶給的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯,、24小時高層供水,、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境,。

9,、經營性多種服務。

即向業(yè)主及住戶帶給便利,、高效,、經濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境,，努力使居民生活更方便,、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)思考,，以點點滴滴的積累和平凡的小事,，體現物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福,。我們將以業(yè)主及住戶為中心,，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見,，開辟新的服務項目,。

一、服務標準的定位及介入點,。

1,、站在前沿制定切實可行的高標準。

只有高起點,，高標準,，服務標準的定位自然能上新的臺階。所謂前沿就是開發(fā)建設的前瞻性,，市場預測的精確性,，用發(fā)展的眼光看待現實存在的問題。服務標準的定位關系著全方位的經營理念,。起點高,，標準高，服務標準的取向肯定高,。你有100元想辦200元,、300元的價值，肯定不符合價值增效的邏輯性,。關鍵是怎樣能把100元轉變成200元,、300元的價值。首先是切實可行的,。有可塑性,、可操作性。諸如員工的聘任,，你的門坎高,，那些有才無德，無才無德的人肯定跨不進來,。所以你制定的標準高了,，硬件,、軟件就都跟著有了進一步的跨越，服務標準也就進一步提高了,。

2,、重構服務規(guī)范。

服務標準有了定位,。相應的服務規(guī)范也必須與之相匹配,，高標準的服務，高標準的員工也就必須是高標準的服務規(guī)范,。規(guī)范不是強硬的制度,。也不是畫地為牢的枷鎖。規(guī)范是標準與準行業(yè)的約定,。有了規(guī)范計劃就有了依托,。

3、研究項目特點,。

服務標準的定位，服務規(guī)范的重構必須合乎項目特點,。建筑風格符合客戶的需求社會文化內涵的發(fā)展趨勢,。存在的遺留問題解決的渠道與辦法。員工的架構模式職能部門的協調,，軟硬件的現狀等,。

4、計劃站在未來看現在,。

計劃確實跟不上變化,，所以計劃的前瞻性十分重要。以未來的高度看待現實存在的問題,，遠大而不空曠,。目標有了取向一切問題就有了切入點。

5,、注重控制與結果,。

再好的理念你不去執(zhí)行也只能是一句空話。而執(zhí)行的結果是什么,，又必須監(jiān)督控制,。企業(yè)的好壞最終還是歸結于經濟效益、社會價值效益,。

盈利創(chuàng)收不是1+1=?的簡單問題公式,。做大做強企業(yè)要有長遠的構想與機制。打破固有的行為習慣,，思維方式,，創(chuàng)造性的發(fā)揮自己的經營空間,。

1、架構金字塔服務梯形結構新構思,。

金字塔塔尖放在那里,，整個工程部組織結構我們認為就是一個服務體系。經理服務主管,，主管服務領班,，領班服務于員工，員工服務于客戶,。逐級管理逐級責任制,，一級管理一級、每級都有職有權,，在整個組織架構中基層員工要放在首要位置,。他們才是金字塔塔尖。這樣有利于激勵員工追求進步,，自我提升,、完善。有利于培養(yǎng)人才,，發(fā)現人才,。在物業(yè)經營管理中注重的是效益是結果。服務梯形結構是服務觀點的轉變,、規(guī)范,、責任、控制,、落實貫穿于整個服務環(huán)節(jié)中,。

2、制度的完善,，用人機制的規(guī)范,。

用人機制的規(guī)范，制度的完善來之于新思維,、新觀念,。物業(yè)管理是一項以服務為本質，以管理體現服務的工作,。物業(yè)公司以經營為手段,，以為客戶提供優(yōu)質的服務為宗旨，以經濟效益,、社會效益的綜合統一為公司的經營目標,。規(guī)范是企業(yè)發(fā)展的需要，制度是行為規(guī)程,。吸收什么樣的員工,，架構什么樣的組織形式?，F有員工的整體素質能否適應服務客戶的新趨勢。領班,、主管的錄用,，是聘任還是從基層員工中晉升。各自的職責是什么,。各自的錄用條件,、前提又是什么?因此必須進一步完善制度、規(guī)范用人機制,。

3,、員工晉升與激勵機制的重構。

獎優(yōu)淘汰末位制,。優(yōu)秀的員工就應該給予更多的激勵與關懷,。比如：培訓的機會、崗位調整的機會,，獎金,、榮譽證書。工資檔次調高一檔,。抓典型,，有效的激發(fā)團隊精神的凝聚力。

4,、原則與責任。

制定再好的服務標準,，行為規(guī)范,，操作規(guī)范制度，還必須要執(zhí)行,。執(zhí)行中堅持原則，凝聚責任,。形成一個部門的長效機制,。工程部現有的人員架構素質修養(yǎng)、技術技能在許多地方都存在著原則與責任的問題,。堅持原則的時候不堅持,，做事流于形式缺乏責任感。

5,、薪資與服務標準,，技術技能、素質修養(yǎng)掛鉤,。

薪資與服務標準,、技術技能、素質修養(yǎng)應該是成正比的,。薪資提高了,，聘任的員工就有了保障。服務水平,、技術技能,、素質修養(yǎng)自然也就上了一個臺階,。工程部現在的情況是一刀切，薪資沒有檔次,。服務水平,、技術技能,、素質修養(yǎng)高的員工拿不到相當的薪資,。他們的工作激情、原則,、責任也就會隨波逐流,，相對較差的員工更差，所以員工的晉升,，薪資的分檔設置勢在必行,。

1、參與規(guī)劃重視前瞻性,、科學性,、實用性。

物業(yè)企業(yè)對物業(yè)的前期介入越早,，對日后管理水平越有促進,。參與規(guī)劃重視前瞻性、科學性,、實用性,，能使物業(yè)管企業(yè)增效增值。能使客戶的投資在日后有相應的回報,。前瞻性,、科學性、實用性從物業(yè)管理使用的角度考查論證建筑結構,。設備設施分布區(qū)布置綠化小品等的合理性,。提出建議,、整改方案。跟進落實情況以免日后接管出現差錯,。提高物業(yè)品質,。如果工程已經竣工、設備已經安裝,，在發(fā)現問題也已無法改變,。因此工程施工階段提早介入是完全有必要的。對物業(yè)的結構,、防水層,、隱蔽工程、鋼管以及管線材料是否具有耐久性,、耐腐蝕以及按擠壓應力等,，進行過程控制和驗收控制的監(jiān)管檢查。我們現在的情況是所有的檔案材料很不健全,。比如園區(qū)的綜合布線圖：給排水,、雨水、強弱電系統等管線的走向,、重要的閘閥和檢查口的重要位置,。綠化、小品景觀的水電管線布局分布,。一些設備設施的供貨商聯系方式,，產品設計說明書、操作規(guī)程質保期限與約定的書面協議,?？⒐を炇蘸徒庸茯炇帐莾煞N不同概念的驗收?？⒐を炇帐钦袨椤⒔庸茯炇帐瞧髽I(yè)行為,。物業(yè)接管就等于責任的一種轉移,。因此接管驗收可謂責任重大。

2,、客戶收樓與入住全方位提供管理服務新理念,。

在物業(yè)介入時就應該對每個單元的問題匯總整理存檔備案?？蛻羰諛菚r提出的意見也應該詳細記錄存檔,。這樣就形成了一個具體單元的房屋病例。對日后裝修管理,、維修運行都有一個參考改進的價值,。二裝是客戶認識了解物業(yè)公司的形象窗戶,，二裝員工的品行，技能直接影響著公司的整體形象,。認為二裝員工就是巡視檢查,、監(jiān)督管理是完全錯誤的觀念。他們熟悉掌握的情況匯總起來對整個運營管理都是一個強有力的保障,?？蛻舻男枨笫嵌喾矫娴摹Ｓ性S多地方是無從預測的,。所以我們必須要求我們的員工知識面廣,、服務水平、技術技能都要盡可能的合乎客戶的需求,、滿足客戶的需求,。全方位的拓寬自己的才干，迎合客戶花錢買方便的消費觀念,?？蛻羰諛且约把b修、入住實行一站式,、全方位的服務,。滿足客戶、壯大自己,、資源共享,、互利雙贏。

四,、軟件與硬件有機結合,。

1、硬件是平臺,，軟件是“靈魂”,。

園區(qū)的硬件設施陳舊，已經很難適應客戶的消費需求,。在現有的平臺上,，我們怎么做，能否從軟件上彌補硬件設施的不足呢?強化服務,，優(yōu)化組合員工結構,、制度完善、規(guī)范操作,。軟件是“靈魂”,，靈魂有了靈性，有了可操作性，硬件就能發(fā)揮他的潛能了,。

2,、提升硬件設施、改良軟件支撐,。

怎樣通過技術改善改造現有的硬件設施,。切入點在哪里、如何提升?，F在維修資金動不了,，費用怎么解決。例如：園區(qū)的智能門禁系統,、監(jiān)控系統,。消防聯動系統、污水提升泵監(jiān)控系統,、有線電視網絡系統,。辦公環(huán)境設施的配備等問題。所有這些問題都需要一步一步的解決,。假如提升了硬件設施,，我們的軟件也就需要改良。沒有優(yōu)良的軟件支撐再好的硬件設施也發(fā)揮不了應有的作用.

3,、找出硬件與軟件的結合點,。

硬件與軟件相輔相成，怎么運作它才能達到的狀態(tài),，結合點在哪里?硬件,、軟件都是可以改造改良的。想解決就能有辦法解決,。問題在于解決的方案時間,。上級領導的認同肯定。

五,、設備設施的運作模式,。

1、從節(jié)能降耗的角度,、服務標準的角度重構設備設施的運行,。

一切的經營活動，政策法規(guī)最終都是為了增效增值,。節(jié)能而不降耗仍然不能增效,。節(jié)能控制有指標,，維修控制有計劃,，通過以往的客觀情況推斷制定一個合理的比率。節(jié)能是多方面的，精簡一些確實差勁的員工,，提升培訓員工的綜合技能,，推廣新型的節(jié)能產品，選聘專業(yè)技能公司,。強化服務意識,，提升服務標準，防止材料積壓浪費重構設備設施維修運作模式,，只要能夠盈利增值無論采用什么方式辦法都應該是可行的,。

2、要質的轉變不要量的堆積,。

員工寧精勿濫,。選聘員工進行培訓上崗，認真考核,、杜絕公私不分的現象,。不符合要求堅決不予錄用。只有切實堅持原則,。吸收優(yōu)良的人力資源,。組織機構才能合情合理。工程部現有的組織結構很大程度上有量的堆積,。配置也許是合乎比例的,，但并沒有發(fā)揮到應有的作用。

3,、學會借力壯大自己,。

“力”力度、品質,、專業(yè),。借力也就是通過一些合法的經營模式，聘任一些專業(yè)的高質量的公司維修管理設備設施,。參與管理的同時,，也就增強了自己員工的技術才能。這就是榜樣的力量,。但是聘任的費用應該是合理的,，前提的原則是雙贏互利的，符合物業(yè)管理條例,。

六,、維修運行管理。

1,、重塑“榜樣”鍛造團隊精神,。

公司的綜合素質的提高也需要員工來體現,，員工能力的高低也就直接影響到公司的整體能力和團隊精神的建設。樹立“榜樣”為員工能力的提高樹立目標,，讓員工時時刻刻不斷鞭策自己,，在員工自身技術技能,、素質修養(yǎng)不斷提升的的同時提高公司的服務標準,。讓每個員工都抱著一個共同的目的——公司利益,，至高無上,，在公司發(fā)展的同時,，實現的自身價值,。

2、建立培訓計劃,。

維修運行的管理是工程部的重要職責，如何確保自己的職責有效貫徹執(zhí)行,。必須建立一套完整的切實可行的制度,，規(guī)范與計劃。計劃是手段,，規(guī)范是控制,，制度是約定。有計劃才能有章可循,，一切才能有條有理,。找出普遍存在的環(huán)節(jié),，研究突破的接入點，然后有針對性的確實培訓的課題,、順序。培訓設置應該成為一個長期堅持的工作,。沒有學習就沒有進步,。工程部現有問題就是缺乏計劃。年計劃,、月計劃,、日計劃。公司檢查匆忙應付,，臨陣磨槍,。

3、效益,、效率,、價值觀。

效益從哪里來,，從效率中來,，從價值觀中來。效率不是你處理問題時間的長短,。而是你處理問題的時效,。比如為客戶維修疏通下水，你確實用了極短的時間達到了通的效果與目的,，然而,，經過了一天或者一個禮拜同樣的問題又出來了。反復的報修,，引發(fā)客戶反感,、而且人力、物力重復投入,。這就是浪費,。效率又能從何談起?一個員工的價值取決于他對處理問題的責任心、服務意識,、技術技能的綜合素質,。優(yōu)秀的員工返修率低?？蛻魸M意度高,。相對來說他的薪資高，公司得到的回報更多,。效率是看得見的效益,，價值觀是效能更是規(guī)范的導向器,。品質、專業(yè)是維修運行的關鍵,。如果我們的員工都是高品質,、專業(yè)強的技術能手。我們所面對的客戶會是怎樣的反應,。這難道不是一種效益嗎?把一些技術含量高的設備設施托付給專業(yè)的公司去做,，不也是一種增效的手段嗎?在風險轉移的同時得到更多的實惠。

為了加強內部管理,，做到既合理地利用資源又節(jié)約開支,，體現對業(yè)主及其他員工的公平原則，公司對現有的員工宿舍的管理有關注意事項通知并規(guī)定如下：

一,、宿舍必須保持整潔衛(wèi)生,，不得亂堆亂放。

二,、不得在宿舍內大聲喧鬧,、飲酒猜拳，嚴禁在宿舍里賭博,。

三,、節(jié)約水電，不得浪費,。

四,、不得隨意攜帶他人在宿舍內留宿，如因特殊情況有親戚朋友投宿的,，應告知管理處負責人或協管隊長,，在得到同意后方可留宿。

五,、員工因工作需要,，經管理處許可，住在管理處指定的集體宿舍的不收房屋管理費,、水電費;若條件許可,，不造成負面影響，經公司管理處許可的個別管理人員可住單間宿舍的,，必須由公司統一安裝獨立水電表,，按水電表讀數計收水電費。帶家屬住宿舍的(不提倡住在區(qū)內),，并按各管理處實際居住條件暫時收取30-50元不等的管理費,。以利合理利用資源和節(jié)約使用水電,，體現公平,。

本規(guī)定自年月日起執(zhí)行。

員工宿舍是員工休息的集體場所,，為創(chuàng)造一個整潔,、文明,、安全的良好環(huán)境,，特做如下規(guī)定：

一,、自覺保持宿舍的良好秩序及衛(wèi)生環(huán)境，努力提高自身素質,，遵守《員工行為規(guī)范》,。

二、保持個人物品整潔,，做到勤換床上用品、個人衣物,，勤收拾桌面床鋪上下物品,，勤洗澡、修面,、理發(fā),。

三、不得在室內大聲喧嘩,，高聲播放廣播,、音樂，不在宿舍飲酒,。

四,、不準利用公家設備器材或自帶設備器材在室內播放錄相，不準傳閱不健康書刊雜志,。

五,、不準在宿舍及小區(qū)任何地方從事賭博及有賭博性質的活動。

六,、外來人員不得進入員工宿舍及其他娛樂地方,，包括員工來訪親友，不得在宿舍逗留,、留宿,。

七、班余時間禁止穿背心,、短褲,、拖鞋出入宿舍以外的公共場所。

八,、注意安全,，做好防火、防盜,、防事故的安全工作,，出入隨手關門,，勿留外人獨自在宿舍，嚴禁使用電爐,、電加熱器及其他任何私人交流電器,，無關人員禁止隨便進入員工工作范圍的工作場所。

九,、節(jié)約水電,，人人自覺從我做起，杜絕長明燈,、長流水,，愛護公物，損壞者追究責任照價賠償,。

十,、實行輪流值日制度，當值者要認真履行職責,，對當日內的安全,、衛(wèi)生工作全部負責。

一,、概述某項目位于甲縣城東,，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化,、體育,、經濟中心，地理位置優(yōu)越,，物業(yè)升值潛力巨大,。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要,。

三,、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當前多數物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài),。因此,，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用,，降低組織內耗及勞資成本等,。

反饋。

運行機制,。

組織結構圖,。

經營環(huán)境圖。

四、人事人事設置原則:一人多崗,，不要因人設崗,。預計16名員工(按整個小區(qū)交付時設計)。序號崗位人數主要職責備注1經理1在董事會領導下,，全面負責經營等,。2經營部主任1具體經營事務、人事等,。3辦事員3文書,、財務、勞資,、后勤等,。財會要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管,、收費,、維保服務等。5安全護衛(wèi)員7門衛(wèi),、巡更,、停車管理,、小區(qū)內公共秩序等,。6水電工1公共區(qū)域水電設施維護、水電維修服務等,。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔,、綠化養(yǎng)護等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓,，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓,。培訓率100%。

12.6萬元30000120.35=126000(元),。

(2)公用設施設備維修及保養(yǎng)費:1.5萬元,。

(3)綠化管理費:綠化率45%1.04萬m21元/年m2=1.04萬元。

(4)清潔衛(wèi)生費:2人12月80元/月人=0.192萬元,。

(5)安全護衛(wèi)費:7人200元/年人=0.14萬元,。

(6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算。

5.52萬元25%=1.38萬元,。

(7)固定資產折舊費:按10%計算即1萬元,。

(8)稅費:按營收5.5%繳納即1.052萬元。

(9)保險費:暫不投保(10)合理利潤:按營收8%計算1.36萬元但為減輕業(yè)主負擔,，我司將通過多元化經營,、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出,，從而降低公共性服務費價格,，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務費價格指導價格為0.35元/月m2。

六,、前期物業(yè)接管a)派物業(yè)管理員,、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議),。b)物業(yè)接管驗收l既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收,，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收,，以維護業(yè)主的合法權益,。l是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結構安全和使用功能的再驗收;l供電,、給排水,、衛(wèi)生、道路等設備設施能正常使用;l房屋幢,、戶編號已經有關部門確認;l落實物業(yè)的保修事宜(保修責任,、保修期限、保修范圍),。確保保修項目,、期限、標準,、責任,、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;l接管小組按《圖紙資料移交清單》,，技術資料進行對照檢查,，發(fā)現產權、技術資料有缺漏的,，應以書面形式上報開發(fā)商,，請求給予協助解決。l接管小組按《設備移交清單》,，對各類設備按數量,、規(guī)格、性能,、容量等進行對照檢查,，發(fā)現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商,，請求給予協助解決,。l接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查,，并將檢查記錄在冊,，對發(fā)現的問題應及時督促有關單位迅速解決。l在保修期內,，因施工,、安裝、設備等因素產生的質量問題,，公司應查明原因,，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決,。l抄水,、電、氣表的底數,，記錄備案,。l接管驗收中若發(fā)現問題，應明確記錄在案,，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強,、整修，直至完全合格,。l接管驗收符合要求后,，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件,。l當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,，辦理了必要的手續(xù)以后,，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成,。

七、入伙,。

2,、協調工作l與供電局、自來水公司,、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯系工作,，保證住戶入住后的水、電,、氣等的供應,。l代業(yè)主與電話公司聯系電話安裝事宜，爭取現場放號,，方便業(yè)主,。l與學校、派出所和居委會聯系，了解小孩轉學和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié),，以及有關聯系電話,，入住時公告。

3,、入伙現場入伙準備,、協調工作到位后，要部署入伙現場,，彩旗,、橫幅、花卉,、背景音樂,，安全護衛(wèi)立崗、巡更,，迎接業(yè)主入伙,。舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體,、業(yè)主代表剪彩,，造聲勢。注意事項:避免后期工地的灰塵,、噪音等不和諧的現象,。

八、物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權對自己所購物業(yè)進行裝修,，但裝修必須在規(guī)定范圍內進行,。其有關規(guī)定包括:國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據上述規(guī)定,，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記,，包括填寫業(yè)主裝修申請表、領取《裝修管理規(guī)定》,，根據約定在申請表上簽字,，繳納裝修管理押金及保證金，經批準后方可動工,。業(yè)主在裝修完成以后,，物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金,。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時,，需如實填寫裝修施工內容，并注明委托施工單位及進場人數,，業(yè)主,、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書上簽字蓋章,。

九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開發(fā)成果的記錄,，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修,、配套、改造必不可少的依據,，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內容之一?，F代建筑工程隨著科學技術的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多,，越來越復雜,，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障,，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西,。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理,、歸案,、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關鍵是盡可能完整,，時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面,，從地下到樓頂、從主體到配套,、從建筑物到環(huán)境,，整理的重點是去偽存真、留下有用的,，歸檔就是按照資料本身的內在規(guī)律,、聯系進行科學地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實,。

十,、日常管理。

(四)安全護衛(wèi),、停車管理,。

物業(yè)管理策劃方案篇九

為規(guī)范小區(qū)管理,，為業(yè)主提供優(yōu)質的物業(yè)管理服務,，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質,。

物業(yè)公司本著“科學規(guī)范,、竭誠高效、安全文明,、持續(xù)發(fā)展”的質量方針,，堅持“以人為本”的服務管理念,，對小區(qū)物業(yè)實施科學的管理、提供優(yōu)質的服務,，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上,，不斷調整更新，導入先進的管理理念,，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質的管理所帶來的超值享受,。我公司將按照河北省及唐山市有關標準(并高于此標準)，確保業(yè)主及使用人綜合滿意率達到90%以上,。

為實現即定管理目標,，追求的環(huán)境效益、社會效益和經濟效益,，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：

(一)服務第一,、管理從嚴的原則。

“服務第一”是物業(yè)管理的宗旨,，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念,，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強化服務機能,，豐富服務內涵,，提供優(yōu)質、周到,、及時的服務,。“管理從嚴”是服務的保障和基礎,，包括對物業(yè)的維護管理,、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格,、周全的管理制度,，實施依法管理、從嚴管理,、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效,。

(二)專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則。

在日常管理中,，要充分發(fā)揮兩個積極性,，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主使用人的積極性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求,，通過服務中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理,，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè),，并自覺遵守業(yè)主公約,，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境,。

(三)物管為主、多種經營的原則,。

在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時,，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務性的多種經營,，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求,，又增強物業(yè)公司的造血功能，增加經濟積累,，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務,。

(一)實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商,、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議,，構筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。

(二)成立物業(yè)服務中心,，配備專業(yè)管理人員,，實施專業(yè)化管理。

(三)在公司現有管理資源的基礎上,，充分借鑒行業(yè)先進管理經驗,，積極培養(yǎng)高素質的管理人才，組建一支高素質的物業(yè)管理隊伍,。

(四)制定一套切合實際的規(guī)章制度,，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理,，寓管理于服務,。

(五)嚴格遵守有關物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案;與業(yè)主簽訂各項協議,，依法約束雙方行為,。

(六)依照市場化、企業(yè)化的運作方式,，提供全方位服務,，開展多元化經營。

物業(yè)管理策劃方案篇十

上半年,，在開發(fā)區(qū)管委會及總公司的支持和領導下,，到目前為止我們已完成營業(yè)收入230萬元。20年下半年,，我們將繼續(xù)保持上半年的良好發(fā)展勢頭,，響應市政府振興徐州老工業(yè)基地的號召，進一步加大業(yè)務投入,，爭取引進更多的工程項目,，重點開拓物業(yè)管理業(yè)務。同時還要找問題,、找差距,、找不足，為此,，我們制定我公司20下半年的工作計劃：

一,、總的工作目標：

1、穩(wěn)抓環(huán)衛(wèi),，提高道路保潔質量,，確保開發(fā)區(qū)環(huán)境衛(wèi)生在全市。

2,、發(fā)展綠化,，確保完成開發(fā)區(qū)下達的綠化養(yǎng)護及綠化保潔任務。

3,、積極拓展其他工程業(yè)務,，提高經濟效益。

4,、確保安全生產,，加強安全意識，尤其是保證車輛行駛安全及道路保潔工人人身安全,。

5,、提高全體干部員工的服務意識和服務理念。

6,、維護職工的合法利益,，提高職工福利待遇，確保職工隊伍的穩(wěn)定,。

7,、力爭完成全年營業(yè)收入520萬元，創(chuàng)利稅20萬元,。

8,、積極拓展物業(yè)管理新業(yè)務，擬承接高鐵國際商務區(qū)一體化物業(yè)管理,。

二,、具體措施：

1、加強政治學習,，統一思想認識,，提高全體干部員工為開發(fā)區(qū)建設和發(fā)展服務的意識。將開發(fā)區(qū)的新形勢,、新發(fā)展,、新變化傳達給個職工,，激發(fā)職工的工作熱情。

2,、加強職工業(yè)務技能培訓,。尤其是物業(yè)管理人員，分管理人員,、維修人員,、秩序維護員(保安)、保潔員等不同部門,、不同工種要定期進行物業(yè)管理知識,、專業(yè)技能訓練，定期進行消防知識培訓;對駕駛員定期進行安全思想教育,。

3,、繼續(xù)在各部門推行承包責任制，由部門負責人負責本部門內部的所有事務,，部門負責人對公司經理負責,。

1)公司擬正式成立監(jiān)管科，隸屬于公司辦公室,，向辦公室及公司總經理匯報工作,。監(jiān)管科于20年初成立試運行以來，對公司的各項工作都有了很大的促進作用,，但是監(jiān)管力度仍然不夠大,，離公司領導對監(jiān)管科的期許，還有比較大的差距,。公司擬于下半年正式成立監(jiān)管科,，加強對各部門的檢查考核，量化考核指標,，每天考核兩次,，不走過場，不搞形式主義,，不怕得罪人,，如實填寫日考核表，月底總結考核情況報辦公室,，根據考核情況按公司獎懲制度進行獎懲,。

2)對環(huán)境衛(wèi)隊醞釀進行重大改革。推行承包責任制,，環(huán)衛(wèi)隊實行隊長負責制,，隊長簽定承包責任合同，全面負責環(huán)衛(wèi)工作。同時計劃分路段進行承包,，由監(jiān)管科對各路段進行考核定獎懲;垃圾中轉站(車隊)實行隊長負責制,，隊長簽訂承包責任合同，職責范圍包括垃圾中轉站,、車隊,、安全保衛(wèi),、渣土辦;與駕駛員簽訂責任狀,，明確駕駛員的責、權,、利,，進一步明確發(fā)生安全事故后公司和駕駛員各自所承擔的責任;對原垃圾站進行改造，新上壓縮機組一臺;強化服務功能,，提高服務水平,，加大對企事業(yè)單位的服務力度，擬增加封閉式保潔車,、吸糞車及灑水車各一輛;擬接管經七路垃圾中轉站,。

2)辦公室加強內部管理，對公司各部門勞動紀律及業(yè)績的監(jiān)督考核;負責倉庫,、汽車等事項的綜合管理;組織經理辦公會及班組長會議,，每月進行工作總結并制定下月工作計劃;安排監(jiān)管科每天考核各部門工作;進一步加強物資采購、倉庫管理,、用油管理,，材料進出必須有領導簽字;油票由辦公室統一開具經總經理簽字后方可加油，并由辦公室安排專人隨同;汽車維修及購買配件由專人負責,，辦公室統一安排,。

3)綠化隊實行承包責任制，分管經理簽訂承包責任合同,，負責綠化隊內部所有事務,。在確保完成開發(fā)區(qū)下達的綠化帶養(yǎng)護及保潔任務的同時，積極拓展其他綠化工程業(yè)務,。

4,、開源節(jié)流，節(jié)約各項經費開支,，加強財務審計力度,，尤其是工程審計，提高公司的經濟效益,。

5,、加大物業(yè)管理房租、水電費收費力度，確保費用及時回收,。

6,、改革公司工資分配體制。進一步提高臨聘人員工資待遇以及改革駕駛員工資制度,，宗旨是使多勞者多得,、少勞者少得、不勞者不得,，盡可能使工資分配趨于合理化,。

7、加強安全生產管理,，進行安全知識培訓,，包括保安職責教育、消防知識培訓,、車輛行駛安全教育等,，特別是行車安全管理，通過每周進行一次安全思想教育,，強化駕駛員的安全意識,。確保20年全年無安全責任事故。

8,、嚴格執(zhí)行獎懲制度,，細化獎懲條例。做到獎優(yōu)罰劣,，使人人有壓力,，人人有動力。

20年下半年,，我們將以振興徐州老工業(yè)基地為契機,，參與推進開發(fā)區(qū)二次創(chuàng)業(yè)，以秦常委及各級領導的關心支持為動力,，齊心協力,，共謀發(fā)展，爭取超額完成全年經濟目標任務,。