為確保事情或工作順利開展,，常常要根據(jù)具體情況預(yù)先制定方案，方案是綜合考量事情或問(wèn)題相關(guān)的因素后所制定的書面計(jì)劃,。那么我們?cè)撊绾螌懸黄^為完美的方案呢,？以下是我給大家收集整理的方案策劃范文，供大家參考借鑒,，希望可以幫助到有需要的朋友,。

物業(yè)管理策劃方案篇一

一、 概述 某項(xiàng)目位于甲縣城東,，將是甲縣新城區(qū)及行政,、文化、體育,、經(jīng)濟(jì)中心,，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大,。由此良好的物業(yè)背景,，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。

三,、組織 物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此,，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用,，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等,。

反饋

運(yùn)行機(jī)制

組織結(jié)構(gòu)圖

經(jīng)營(yíng)環(huán)境圖

四、 人事 人事設(shè)置原則：一人多崗,，不要因人設(shè)崗,。預(yù)計(jì)16名員工(按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì))。 序號(hào) 崗位 人數(shù) 主要職責(zé) 備注 1 經(jīng)理 1 在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下,，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)等,。 2 經(jīng)營(yíng)部主任 1 具體經(jīng)營(yíng)事務(wù),、人事等。 3 辦事員 3 文書,、財(cái)務(wù),、勞資、后勤等,。 財(cái)會(huì)要持證 4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi),、維保服務(wù)等,。 5 安全護(hù)衛(wèi)員 7 門衛(wèi)、巡更,、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等,。 6 水電工 1 公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù),、水電維修服務(wù)等。 7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔,、綠化養(yǎng)護(hù)等,。 員工招聘后即由公司聘請(qǐng)的物業(yè)管理顧問(wèn)公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn),。培訓(xùn)率100%,。

12.6萬(wàn)元 30000*12*0.35=126000(元)

(2) 公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：1.5萬(wàn)元

(4) 清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人*12月*80元/月*人=0.192萬(wàn)元

(5) 安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人*200元/年*人=0.14萬(wàn)元

(6) 辦公費(fèi)：按管理人員工資總額25%計(jì)算

5.52萬(wàn)元*25%=1.38萬(wàn)元

(7) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10%計(jì)算即 1萬(wàn)元

(8) 稅費(fèi)：按營(yíng)收5.5%繳納即 1.052萬(wàn)元

(9) 保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保(10) 合理利潤(rùn)：按營(yíng)收8%計(jì)算 1.36萬(wàn)元 但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng),、特約服務(wù),，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出,，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格,，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0.35元/月* m2 。

六,、 前期物業(yè)接管 a) 派物業(yè)管理員,、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無(wú)驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議),。 b) 物業(yè)接管驗(yàn)收 l 既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收,，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收,，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,。 l 是物業(yè)通過(guò)竣工驗(yàn)收后，對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收; l 供電,、給排水,、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用; l 房屋幢,、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn); l 落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任,、保修期限、保修范圍),。確保保修項(xiàng)目,、期限、標(biāo)準(zhǔn),、責(zé)任,、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位; l 接管小組按《圖紙資料移交清單》,，技術(shù)資料進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的,，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商,，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。 l 接管小組按《設(shè)備移交清單》,，對(duì)各類設(shè)備按數(shù)量,、規(guī)格、性能,、容量等進(jìn)行對(duì)照檢查,，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商,，請(qǐng)求給予協(xié)助解決,。 l 接管小組對(duì)每套單元房的水、電,、土建部分進(jìn)行全面檢查,，并將檢查記錄在冊(cè)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決,。 l 在保修期內(nèi),，因施工、安裝,、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題,，公司應(yīng)查明原因，及時(shí)上報(bào)開發(fā)商,，請(qǐng)求盡快解決,。 l 抄水、電,、氣表的底數(shù),，記錄備案。 l 接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,，應(yīng)明確記錄在案,，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對(duì)存在的問(wèn)題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修,，直至完全合格,。 l 接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證,，簽發(fā)接管文件,。 l 當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后,，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即 完成,。

七,、 入伙

2、協(xié)調(diào)工作 l 與供電局,、自來(lái)水公司,、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水,、電,、氣等的供應(yīng)。 l 代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜,，爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào),，方便業(yè)主。 l 與學(xué)校,、派出所和居委會(huì)聯(lián)系,，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話,，入住時(shí)公告,。

3、入伙現(xiàn)場(chǎng) 入伙準(zhǔn)備,、協(xié)調(diào)工作到位后,，要部署入伙現(xiàn)場(chǎng)，彩旗,、橫幅,、花卉、背景音樂(lè),，安全護(hù)衛(wèi)立崗,、巡更，迎接業(yè)主入伙,。 舉行入伙儀式：邀請(qǐng)政府官員,、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩,，造聲勢(shì),。 注意事項(xiàng)：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象,。

八,、 物業(yè)裝修與管理 業(yè)主在收樓后有權(quán)對(duì)自己所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行,。其有關(guān)規(guī)定包括：國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》,。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請(qǐng)登記,，包括填寫業(yè)主 裝修申請(qǐng)表,、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》,，根據(jù)約定在申請(qǐng)表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金,，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工,。業(yè)主在裝修完成以后,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收,，合格后即退還裝修押金及保證金,。 業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)登記時(shí)，需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容,，并注明委托施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數(shù),，業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請(qǐng)書上簽字蓋章。

九,、物業(yè)檔案的建立 物業(yè)檔案資料的建立是對(duì)前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對(duì)工程維修,、配套,、改造必不可少的依據(jù),，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來(lái)越多,，越來(lái)越復(fù)雜,，越來(lái)越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障,，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西,。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理,、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié),。收集的關(guān)鍵是盡可能完整,，時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂,、從主體到配套,、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真,、留下有用的,，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存,，利用即是在日后的管理過(guò)程中使用并加以充實(shí),。

十、 日常管理

(四)安全護(hù)衛(wèi),、停車管理

物業(yè)管理策劃方案篇二

一,、活動(dòng)目的：

讓同學(xué)認(rèn)識(shí)專業(yè)技能，和什么是服務(wù)什么是服務(wù)意識(shí).并了解兩者的重要性和兩者之間的區(qū)別.

二,、活動(dòng)時(shí)間：

11月26日晚上

三,、活動(dòng)地點(diǎn)：

多媒體（待定）

四、活動(dòng)人數(shù)：

40931全體同學(xué)

五、邀請(qǐng)嘉賓：

吳迪洪德慧

六,、團(tuán)日活動(dòng)內(nèi)容：

1.第一環(huán)節(jié)：表演情景劇

主要根據(jù)物業(yè)管理將會(huì)出現(xiàn)的工作情景來(lái)模擬現(xiàn)場(chǎng),，從而讓同學(xué)們了解此專業(yè)需要哪些方面的素質(zhì)。真正認(rèn)識(shí)到服務(wù)的內(nèi)涵,，并培養(yǎng)同學(xué)們崇高的職業(yè)道德精神,。提高自身素質(zhì)修養(yǎng)，從而樹立服務(wù)理念,。

2.第二環(huán)節(jié)：請(qǐng)專業(yè)老師對(duì)情景劇進(jìn)行點(diǎn)評(píng)

此環(huán)節(jié)主要是讓同學(xué)們到自己認(rèn)識(shí)中的服務(wù)于現(xiàn)實(shí)中服務(wù)有哪些差距,，從而發(fā)揮優(yōu)點(diǎn)，摒棄缺點(diǎn),。提高對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí),，真正認(rèn)識(shí)到什么是服務(wù)和什么是服務(wù)意識(shí)？認(rèn)識(shí)在工作中提升服務(wù)質(zhì)量.

3.第三環(huán)節(jié)：分享美文

在同學(xué)們寫的關(guān)于服務(wù)意識(shí)的文章中,，選出優(yōu)秀的幾篇,，與老師和同學(xué)分享自己心中的服務(wù)意識(shí)，強(qiáng)化每一個(gè)同學(xué)對(duì)服務(wù)和服務(wù)意識(shí)的理解,，達(dá)到本次活動(dòng)的目的.

七,、活動(dòng)目標(biāo)：

1.使同學(xué)們熱愛(ài)本職工作，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),，培養(yǎng)大家對(duì)服務(wù)工作的濃厚興趣,，并且真誠(chéng)主動(dòng)的為別人服務(wù)。

2.加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)規(guī)范服務(wù)的學(xué)習(xí),，積累,，消化和吸收。認(rèn)識(shí)服務(wù)與服務(wù)意識(shí)的重要性和區(qū)別,。

3.增強(qiáng)同學(xué)們的責(zé)任意識(shí),，并把服務(wù)于人時(shí)刻放在第一位，絲毫不能有無(wú)所謂的思想作怪,。

4.培養(yǎng)同學(xué)們寬容大度,，不計(jì)較個(gè)人的得失，從更高的角度多方位思考問(wèn)題的思維方法,。如何積累經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),。

物業(yè)管理策劃方案篇三

一、__項(xiàng)目物業(yè)分析：

1,、物業(yè)地域范圍開闊,，封閉性交強(qiáng)。

2,、購(gòu)置物業(yè)人員層次較高,，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)尖端客戶群體，其對(duì)居住的私密性、安全性要求較高,，并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費(fèi)承受能力,。

3、購(gòu)置物業(yè)用途復(fù)雜,，有居住類要求,、有辦公類要求、有會(huì)所類要求等,。

4,、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理,，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理,。

二、根據(jù)以上分析,，對(duì)__項(xiàng)目物業(yè)建議如下：

1,、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對(duì)業(yè)主提供的保潔工作相分開,。因?yàn)?，河道及市政道路的保潔工作是屬于?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會(huì)性質(zhì)的工作，其對(duì)具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同,，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本,，必要時(shí)可以通過(guò)物業(yè)公司將該部分工作對(duì)外進(jìn)行分包處理。

2,、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系,，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對(duì)業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

三,、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內(nèi)容：

1、對(duì)河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)（如通過(guò)種植水生性綠植改善水質(zhì),、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強(qiáng)河道景觀效果,。

2、對(duì)市政道路的保潔,。

3,、對(duì)業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時(shí)，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉）,。

4,、24小時(shí)水電維修。

5,、對(duì)業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運(yùn),。

6、對(duì)水、電,、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù),。

7、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù),。

8,、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳。

9,、定期花木殺蟲及滅鼠,。

10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理,。

11,、業(yè)主院落檔案的管理。

四,、物業(yè)特約服務(wù)－管家式服務(wù)體系：

1,、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé),，帶領(lǐng)包括保安,、保潔、廚師,、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù),，針對(duì)玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過(guò)物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù),，隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活,、出行等方面的需求。

2,、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時(shí)專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求,，業(yè)主有需求只針對(duì)所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問(wèn)題,；任何針對(duì)業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同,。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé),，避免了處理問(wèn)題相互推托的情況提高解決問(wèn)題的效率,，同時(shí)對(duì)業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對(duì)物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素,。

為深入推進(jìn)我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作,，改善人居環(huán)境，爭(zhēng)創(chuàng)人民滿意城市,，特制定本方案,。

一,、指導(dǎo)思想

以《省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市建立禮貌滿意城市實(shí)施辦法》為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項(xiàng)成果的基礎(chǔ)上,，按照“居民自治,、因地制宜、便民利民”的原則,，和“三先三后”的工作思路,，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系,，有效提升居民對(duì)社區(qū)管理和服務(wù)的滿意度,。

二、服務(wù)范圍

社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點(diǎn),，以完善社區(qū)功能,、提升管理水平為目標(biāo),，包括以下幾個(gè)方面：

（一）公共秩序管理。加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的流動(dòng)攤擔(dān)、店外經(jīng)營(yíng),、車輛停放的規(guī)范管理,。

（二）公共環(huán)境衛(wèi)生維護(hù),。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)（維護(hù)作業(yè)標(biāo)段以外）公共場(chǎng)所,、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理,，居民樓棟,、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務(wù)等工作。

（三）公共安全防范,。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時(shí),，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。

（四）公用設(shè)施管理,。做好棟間道路,、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池,、垃圾果皮筒,、公共亮化、文體器材等公用設(shè)施的日常管理和維護(hù),。

（五）公共綠化維護(hù)。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪,、澆灌,、施肥、除蟲,、補(bǔ)栽補(bǔ)種等綠化養(yǎng)護(hù)工作,。

（六）其他,。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

三,、基本原則

（一）居民自治的原則,。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上,，充分聽取居民意見(jiàn)，透過(guò)無(wú)償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營(yíng),，優(yōu)化整合資源配置,，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機(jī)制,，力求解決人民群眾最關(guān)心,、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題,。

（二）因地制宜的原則,。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用，根據(jù)各個(gè)社區(qū)的實(shí)際狀況,，制定包括費(fèi)用收取和服務(wù)項(xiàng)目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程,，并按章程具體實(shí)施，不斷促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展,。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū),、樓盤之間，可采用多種模式進(jìn)行分類分層次管理,。

（三）便民利民的原則,。要將推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項(xiàng)德政工程、民心工程,，透過(guò)推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù),，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護(hù)體系、社區(qū)治安保障體系,、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系,，在凈化市容的同時(shí)，努力擴(kuò)大社區(qū)就業(yè),，提高服務(wù)水平,，提升市民對(duì)社區(qū)環(huán)境的滿意度。

四,、工作任務(wù)

按照禮貌建立的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化城市管理的要求,，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計(jì)劃。今年實(shí)施的10個(gè)社區(qū)（小區(qū)）是:觀沙嶺街道金嶺農(nóng)民安置小區(qū),、觀沙嶺街道黃泥塘農(nóng)民安置小區(qū),、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū),、咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū)、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)南片,、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)北片,、望岳街道道坡農(nóng)民安置小區(qū)、望岳街道上堆坊農(nóng)民安置小區(qū),、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)東片,、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)西片。

五,、工作思路

在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中,，確定“三先三后”的工作思路。

（一）先整治后管理,。按照“整治在先,，管理長(zhǎng)效”的原則，對(duì)先期實(shí)施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進(jìn)行“牛皮癬”,、綠化設(shè)施,、溝渠、圍墻,、路燈,、地面、化糞池,、晾衣架等多項(xiàng)設(shè)施的專項(xiàng)整治,，再透過(guò)物業(yè)化服務(wù)的實(shí)施對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)效管理。

（二）先宣傳后實(shí)施,。透過(guò)廣泛深入的宣傳動(dòng)員,，加深居民對(duì)社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對(duì)社區(qū)實(shí)行物業(yè)化管理的理解與支持,，為后續(xù)工作營(yíng)造良好的群眾氛圍,。

（三）先服務(wù)后收費(fèi)。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民,、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多,，人均收入較低的現(xiàn)狀，實(shí)行“先服務(wù)后收費(fèi)”低償服務(wù)原則,，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù),，讓社區(qū)居民切實(shí)感受到實(shí)施物業(yè)服務(wù)所帶來(lái)的好處，再收取必須的服務(wù)費(fèi),，保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn),。

六、組織領(lǐng)導(dǎo)

成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,。

組長(zhǎng):

副組長(zhǎng):

辦公室主任：

辦公室副主任：

成員單位：區(qū)政府辦,、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局,、區(qū)財(cái)政局,、區(qū)城管局、區(qū)民政局,、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局,、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司,、區(qū)園林公司,、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。

各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長(zhǎng)的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機(jī)構(gòu),。

七,、職責(zé)分工

區(qū)政府辦：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會(huì)職能分離的歷史遺留問(wèn)題；

區(qū)綜治辦：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作,；

區(qū)發(fā)改局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),；

區(qū)財(cái)政局：負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)統(tǒng)籌工作；

區(qū)城管局：負(fù)責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作,；

區(qū)民政局:協(xié)助做好特困,、低保人員的就業(yè)工作；

區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作,；

區(qū)工商分局：負(fù)責(zé)對(duì)成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持,；

區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護(hù)上給予指導(dǎo),、支持和配合,；

各街道辦事處：組織社區(qū)實(shí)施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。

八,、方法步驟

（一）準(zhǔn)備階段

1,、2月份對(duì)全區(qū)未實(shí)施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）名單,。

2,、3月上旬組織相關(guān)部門召開協(xié)調(diào)會(huì)，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作,。

3,、3月下旬組織召開工作部署會(huì)。

（二）實(shí)施階段

1,、4月份對(duì)今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū),，由街道統(tǒng)一組織,，重點(diǎn)拆除違法建筑,，改善治安,，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻,，整修圍墻,，道路、綠地,、路燈,、供排水等設(shè)施，改善社區(qū)基本狀況,，強(qiáng)化小巷,、小區(qū)、小院,、小店“四小”管理,，辦好四件實(shí)事，重點(diǎn)解決路燈不亮,，下水不通,，路面不平，環(huán)境不潔的問(wèn)題,，為實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ),。

2、5月上旬組織參觀,，學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗(yàn)做法,。

3,、5月下旬全力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作,。

（三）考核驗(yàn)收階段

1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對(duì)街道全年績(jī)效考核的一項(xiàng)重要資料,。

2,、6月份組織相關(guān)社區(qū)進(jìn)行交流講評(píng)。

3,、8月份由區(qū)城管局牽頭,，組織相關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收，將以社區(qū)（小區(qū)）實(shí)施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變,，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升,，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù),、社區(qū)居民群眾是否滿意為標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)社區(qū)居民上門問(wèn)卷調(diào)查，滿意度未到達(dá)85%以上的社區(qū)一律要求“補(bǔ)課”，不予驗(yàn)收,，扣除政府獎(jiǎng)勵(lì)資金和相應(yīng)的績(jī)效考核分值,。

九、工作要求

（一）高度重視,，充分認(rèn)清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要好處

推行社區(qū)物業(yè)服務(wù),，是鞏固禮貌建立成果、建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程,，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程,。各街道和社區(qū)要高度重視,，把它作為推進(jìn)社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個(gè)重要抓手,。要召開班子會(huì),，專題研究和部署此項(xiàng)工作。要統(tǒng)一思想,，充分認(rèn)清開展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措,，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強(qiáng)社會(huì)治安,、增強(qiáng)群眾安全感的重要手段,，也是加快推進(jìn)建設(shè)人民滿意城市的基本要求。

（二）充分準(zhǔn)備,，為全面實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)

一是要有充分的思想準(zhǔn)備,。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，完成任務(wù)指標(biāo),，作為今年一項(xiàng)重要工作去抓,，要明確職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)，要克服一切畏難情緒,，不等不靠,，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，把此項(xiàng)工作抓緊抓實(shí),，抓出成效,。二是要搞好宣傳發(fā)動(dòng)。要進(jìn)行廣泛宣傳,，努力爭(zhēng)取居民的認(rèn)可和參與,。要廣泛發(fā)動(dòng)轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位,、團(tuán)體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作,，最終實(shí)現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實(shí)職責(zé),。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案,，細(xì)化工作職責(zé)，要把職責(zé)落實(shí)到具體事,、具體人身上,，要有具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

（三）全力支持,，為順利實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)帶給保障

一是人員要落實(shí),。各街道和部門要明確專人抓此項(xiàng)工作，確定專責(zé),。二是經(jīng)費(fèi)要保證,。每個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）明確經(jīng)費(fèi)10萬(wàn)元，區(qū)和街道各安排5萬(wàn)元,。區(qū)和街道先期各拿2萬(wàn)元,，作為啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)，保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常,、快速運(yùn)行,，驗(yàn)收合格后，全部經(jīng)費(fèi)到位,。要?jiǎng)訂T廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理,，自覺(jué)繳納相應(yīng)費(fèi)用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費(fèi)來(lái)源,。三是合力要構(gòu)成,。要努力構(gòu)成齊抓共促的機(jī)制，牽涉到的各種專業(yè)問(wèn)題各部門要通力協(xié)作,，給予足夠的支持,。

根據(jù)安置房的特點(diǎn)及島外物業(yè)管理的物點(diǎn)，制定本,，將為廣大業(yè)戶推出完善的管理服務(wù),，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。

一,、了解小區(qū)樓盤的基本概況如服務(wù)合同資料,、考核標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查看（所處位置,、人文環(huán)境,、面積、入口,、設(shè)施設(shè)備等）,。

二,、服務(wù)處組織框架根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查看的狀況和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及思考管理成本的狀況下,，組建小區(qū)服務(wù)處人員組織框架，并對(duì)服務(wù)處人員進(jìn)行相關(guān)的一系列培訓(xùn),，布置小區(qū)服務(wù)處的簡(jiǎn)易裝修,、采購(gòu)辦公物品等。

三,、準(zhǔn)備接管驗(yàn)收樓盤的工作包括

內(nèi)業(yè)資料的移交工作:

1,、資料的接管驗(yàn)收資料。如規(guī)劃許可證,、土地使用合同等。

2,、綜合竣工驗(yàn)收資料,。如竣工圖、機(jī)電設(shè)備的資料,、供水合同等,。

3、業(yè)主資料,。如已分配業(yè)主的房號(hào),、電話號(hào)碼等。

小區(qū)房屋主體的接管驗(yàn)收:

1,、對(duì)小區(qū)公共部位進(jìn)行驗(yàn)收包括樓道,、公共樓面、天臺(tái),、地下室等,。

2、戶內(nèi)的驗(yàn)收,。

3,、園林綠化的驗(yàn)收。

4,、工程設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收,。包括消防系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng),、電梯,、二次供水、監(jiān)控系統(tǒng)，道閘系統(tǒng),、門禁系統(tǒng),、排水管道、避雷針,、化糞池等,。

5、鑰匙的接管,。包括設(shè)備房和戶內(nèi)的鑰匙,，并進(jìn)行核對(duì)。

6,、公共水電表,、戶內(nèi)水電表的讀數(shù)的確認(rèn)。

工程接管驗(yàn)收流程：

1,、按照小區(qū)產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料進(jìn)行移交,，確認(rèn)簽字。對(duì)缺少的資料應(yīng)當(dāng)記錄在相關(guān)表格中,。

2,、房屋本體現(xiàn)狀接管驗(yàn)收，確認(rèn)簽字,，接管鑰匙,，把驗(yàn)收過(guò)程中不合格項(xiàng)記錄在相關(guān)表格中。

3,、機(jī)電設(shè)備的現(xiàn)狀接管驗(yàn)收,，把驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)記錄在相關(guān)表格中。

4,、匯總接管驗(yàn)收過(guò)程發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng),，分類登記、整理,、存檔,。

5、將發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)反饋給施工單位和開發(fā)商,，確定在規(guī)定的期間內(nèi)整改,。

6、整改后,，在對(duì)不合格項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收,，并記錄，確認(rèn)簽字,、

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》

四,、對(duì)小區(qū)公共部分進(jìn)行拓荒保潔工作及綠化修剪工作,，使小區(qū)持續(xù)良好的外觀形象迎接新業(yè)主的入住。

五,、做好迎接新業(yè)主的準(zhǔn)備工作

現(xiàn)場(chǎng)交房處的布置,、鑰匙的分類、業(yè)主檔案袋的準(zhǔn)備,、交房資料的準(zhǔn)備（房屋驗(yàn)收表住宅使用公約業(yè)主手冊(cè)裝修管理辦法裝修管理協(xié)議保管鑰匙委托書保管鑰匙承諾書鑰匙簽收表業(yè)主信息表入住資料簽收表入住須知等）,。根據(jù)實(shí)際需要選取表格使用。

入住程序：

1,、業(yè)戶辦妥手續(xù)后到服務(wù)處辦理入住手續(xù),。通知交房的部門能夠通知業(yè)主帶本人身份證原件及復(fù)印件、入住通知書,。如果是委托交房還應(yīng)當(dāng)有委托協(xié)議書及委托人的身份證原件及復(fù)印件,。

2、服務(wù)處接待人員審核業(yè)主《入住通知書》,、業(yè)主身份證,。

3、服務(wù)接待人員介紹小區(qū)管理服務(wù)狀況,，與業(yè)主簽訂《住宅使用公約》,、《裝修管理協(xié)議》等文件。根據(jù)實(shí)際需要填寫表格,。

4、服務(wù)處接待人員向業(yè)主發(fā)放入住文件并請(qǐng)業(yè)戶簽收,。入住文件包：入住須知業(yè)主手冊(cè)住宅使用公約裝修管理協(xié)議,。根據(jù)實(shí)際需要發(fā)放文件。

5,、服務(wù)處接待人員陪同業(yè)主驗(yàn)房,，抄水、電表底數(shù),，業(yè)主驗(yàn)房合格后辦理收房,、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫《房屋驗(yàn)收單》,，驗(yàn)收不合格限期整改,。

6、將《入住通知書》,、業(yè)主身份證復(fù)印件,、《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》,、《房屋驗(yàn)收單》,、《入住資料簽收表》等文件放入業(yè)主檔案袋,，進(jìn)行歸檔。

7,、整理在驗(yàn)收過(guò)程中,，業(yè)主提出的相關(guān)問(wèn)題，分類整理歸檔,，并送至施工單位和開發(fā)商,，進(jìn)行整改。

8,、整改后,，通知業(yè)主前來(lái)進(jìn)行驗(yàn)收查看。并在相關(guān)表格進(jìn)行確認(rèn)簽字,。

六,、二次裝修管理階段

1、業(yè)主向服務(wù)處提出裝修,，應(yīng)當(dāng)攜帶裝修圖紙,，施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到各服務(wù)處填寫《住宅裝修表》與《施工人員登記表》。

2,、服務(wù)處接待人員向業(yè)主和施工隊(duì)介紹小區(qū)管理規(guī)定,。例如裝修時(shí)間、土頭堆放點(diǎn)等,。

3,、服務(wù)處在理解裝修申請(qǐng)后，經(jīng)服務(wù)處管理人員和工程人員審批合格后,，方可施工,。

4、在辦妥以上手續(xù)后,，接待人員辦理施工人員臨時(shí)出入證,。由施工人員負(fù)責(zé)人持施工人員身份證或暫住證及照片，到服務(wù)處辦理施工人員臨時(shí)出入證,，填寫施工人員登記表,，并繳納施工人員出入證工本費(fèi)10元/張。裝修完后能夠退款,。

5,、現(xiàn)場(chǎng)跟蹤：管理人員務(wù)必每一天到裝修戶施工現(xiàn)場(chǎng)跟蹤視察，了解施工狀況并做好記錄,，必要時(shí)請(qǐng)工程人員同往,。維序人員及管理人員應(yīng)當(dāng)每日對(duì)小區(qū)公共部份進(jìn)行檢查。

6,、裝修完畢后,，經(jīng)服務(wù)處管理人員及工程人員驗(yàn)收后,，在裝修申請(qǐng)表上填寫裝修驗(yàn)收狀況并簽名。

7,、在跟蹤時(shí),，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改,，必要時(shí)填寫《違規(guī)整改通知單》,、現(xiàn)場(chǎng)拍照等，以備留用與歸檔,。

8,、違章處理辦法，對(duì)違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施：

9,、告知,、規(guī)勸、責(zé)令停工整改,、上報(bào)相關(guān)執(zhí)法部門,。

10、對(duì)于材料進(jìn)出,、施工人員辦證,、施工工具管理,、土頭垃圾的管理,。業(yè)主的裝修材料搬運(yùn)出小區(qū)時(shí)，務(wù)必由業(yè)主親自到服務(wù)處辦理物品放行條,，簽字認(rèn)可，否則任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū),。辦理臨時(shí)施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)務(wù)必由業(yè)主或施工負(fù)責(zé)人來(lái)服務(wù)處辦理,，其它人不得辦理。進(jìn)入的材料務(wù)必在兩天運(yùn)往業(yè)主家中,，不得在小區(qū)公共部份堆放過(guò)長(zhǎng)。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)定點(diǎn)堆放,，如果有地下室應(yīng)當(dāng)將土頭運(yùn)往地下室堆放,。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)每日進(jìn)行清運(yùn),。

11、服務(wù)處經(jīng)理每月不定期抽查10次裝修管理狀況,。

七,、入住后的管理階段

服務(wù)處追求的目標(biāo)：

1、房屋建筑的完好率到達(dá)98％以上,；

2,、報(bào)修及時(shí)率到達(dá)100％；

3,、清潔管理無(wú)盲點(diǎn),；

4、設(shè)備設(shè)施完好率到達(dá)98％以上,；

5,、小區(qū)路燈完好率到達(dá)100％；

6,、管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)職責(zé)事故,；

7、有效投訴處理率100％,；

8,、服務(wù)滿意率達(dá)95％以上；

9,、綠化完好率到達(dá)98％以上,；

10、道路完好率到達(dá)98％,；

11,、各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100％；

12,、全年無(wú)服務(wù)安全事故發(fā)生,。

為到達(dá)以上目標(biāo)，服務(wù)處將制定以下：

1,、完善各項(xiàng)管理制度和管理規(guī)定,。包括維序人員管理規(guī)定、車輛管理規(guī)定,、機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定等一系列管理制度和管理規(guī)定,。

2、保潔施行外包監(jiān)管制定,。即服務(wù)處全體人員（含維序人員都有監(jiān)管的權(quán)力）做到清潔環(huán)境衛(wèi)生無(wú)死角,，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)的機(jī)制。保潔人員應(yīng)當(dāng)要求統(tǒng)一裝著,。垃圾日產(chǎn)日清,，定期進(jìn)行衛(wèi)生消殺工作,。并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)制定保潔工作流程。（保潔日計(jì)劃,、周計(jì)劃,、月計(jì)劃）二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)貼合衛(wèi)生要求,。

3,、對(duì)草坪、花卉,、綠籬,、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù),、定期清除綠地雜草,、雜物、定期預(yù)防花草,、樹木病蟲害,。

4、管理人員及機(jī)電工作人員要求持證上崗,。并對(duì)服務(wù)處人員進(jìn)行后續(xù)的相關(guān)培訓(xùn),，進(jìn)一步提高全體人員的綜合潛力和服務(wù)意識(shí)。規(guī)范禮貌用語(yǔ)等,。

5,、建立來(lái)電來(lái)訪登記記錄。要求如實(shí)完整填寫,，及時(shí)反饋給相關(guān)職責(zé)人,，相關(guān)職責(zé)人調(diào)查后將處理狀況及時(shí)反饋給來(lái)訪來(lái)電人員。管理人員應(yīng)當(dāng)每一天下班前對(duì)來(lái)電來(lái)訪資料進(jìn)行查看,，服務(wù)處經(jīng)理每?jī)商鞂?duì)來(lái)電來(lái)訪進(jìn)行檢查,，并每周進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，分析相關(guān)案例,。對(duì)未能及時(shí)處理的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)的報(bào)告制度進(jìn)行備案,。

6、建立工程報(bào)修處理及時(shí)制度,。房屋小修,、零修,、及時(shí)率100%,，零修24小時(shí)內(nèi)完成，急修但是夜,。小修合格率達(dá)100%,，水電維修不超過(guò)24小時(shí),、土建不超過(guò)3天。中修,，持續(xù)房屋外觀完好,，無(wú)破壞立面。維修工程返修率不得超過(guò)1%,。

8,、小區(qū)實(shí)施封閉式管理，業(yè)主出入實(shí)施刷卡,，外來(lái)人員進(jìn)行身份證登記好方可進(jìn)入,。小區(qū)內(nèi)車輛實(shí)施刷卡進(jìn)入，外來(lái)車輛實(shí)行臨時(shí)取票進(jìn)入,。非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過(guò)夜。出租車（除特殊狀況下）不得駛?cè)胄^(qū),。

10、客戶投訴的相關(guān)處理,。區(qū)分有效投訴和無(wú)效投訴,，反饋給相關(guān)職責(zé)人進(jìn)行落實(shí)處理,，并及時(shí)將相關(guān)狀況反饋給業(yè)主,。服務(wù)處應(yīng)當(dāng)對(duì)有效投訴進(jìn)行防止類似狀況在發(fā)生。

11、建立24小時(shí)值班制度,。設(shè)立服務(wù)電話,，理解業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修，求助,，推薦、問(wèn)詢,、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理,，有回訪制度和記錄,。

13、建立考核制度,。對(duì)全體人員進(jìn)行有效的考核,。

14、社區(qū)文化活動(dòng),。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際狀況每年定期開展社區(qū)文化活動(dòng),，宣傳精神禮貌建設(shè)（能夠宣傳廈門市十不準(zhǔn)備相關(guān)方面的資料和物業(yè)服務(wù)概念等資料）.

15、便民服務(wù),。便民服務(wù)活動(dòng)是管理處體現(xiàn)業(yè)主至上,、為業(yè)主服務(wù)的宗旨的重要一環(huán)例如能夠透過(guò)與有關(guān)部門聯(lián)系，力爭(zhēng)常年為業(yè)主,、住戶無(wú)償代辦電話,、煤氣開戶、有線電視,，代訂報(bào)刊雜志,、代發(fā)郵件、代請(qǐng)家教保姆等,，職責(zé)部門為服務(wù)處,。

16、每季度做好考核的準(zhǔn)備工作及每年年底開展業(yè)主滿意度調(diào)查,。

為貫徹落實(shí)市委辦公廳,、市政府辦公廳《關(guān)于國(guó)家衛(wèi)生城市長(zhǎng)效管理的實(shí)施意見(jiàn)》及市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攻堅(jiān)辦《關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理考核工作的有關(guān)通知》等文件精神，切實(shí)加強(qiáng)我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理,，促進(jìn)我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生和公共衛(wèi)生管理工作的制度化,、規(guī)范化、科學(xué)化,、法制化,，現(xiàn)結(jié)合我區(qū)工作的實(shí)際，特制訂本方案,。

一,、基本原則

按照市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理辦法《市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理辦法》相關(guān)規(guī)定，各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心）為轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理第一責(zé)任單位,，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理的組織實(shí)施和落實(shí),。商務(wù)、工商,、農(nóng)水,、城 管、衛(wèi)生,、物價(jià),、質(zhì)監(jiān)等部門根據(jù)各自職責(zé)，做好農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的監(jiān)督管理工作,，并實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),、屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé),、分工合作的原則,。

二、組織機(jī)構(gòu)工作職責(zé)

為做好區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理工作,，根據(jù)工作需要,，特成立區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

三,、工作職責(zé)

各街道（鎮(zhèn),、社區(qū)服務(wù)中心）為轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理第一責(zé)任單位，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理的組織實(shí)施和落實(shí),。

（一）區(qū)商務(wù)局是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的行業(yè)主管部門,，負(fù)責(zé)依法制定行業(yè)規(guī)范,，制定市級(jí)資金補(bǔ)助預(yù)算方案,，擬定農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)和升級(jí)改造的年度計(jì)劃，并指導(dǎo)和督促實(shí)施,；推進(jìn)行業(yè)組織建設(shè),、開展行業(yè)交流和指導(dǎo)行業(yè)自律。

（二）區(qū)工商局是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)日常監(jiān)督管理的主管部門,，主要負(fù)責(zé)：宣傳貫徹有關(guān)市場(chǎng)管理的法律,、法規(guī)和規(guī)章；指導(dǎo)市場(chǎng)開辦者制定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序管理制度,，并監(jiān)督實(shí)施,；審查確認(rèn)經(jīng)營(yíng)者的主體資格，并對(duì)其交易行為進(jìn)行監(jiān)督管理,；依法查處交易活動(dòng)中的違法行為,，維護(hù)交易秩序；法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé),。

（三）區(qū)城 管局負(fù)責(zé)整治農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊環(huán)境,，取締占道經(jīng)營(yíng)和亂搭亂建，對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)市容環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行監(jiān)督管理,，對(duì)違反城市管理法律法規(guī)規(guī)定的違法行為依法進(jìn)行查處,。

（四）區(qū)農(nóng)水局負(fù)責(zé)嚴(yán)格依法實(shí)行農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量準(zhǔn)出制度，對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)的畜禽產(chǎn)品,、水產(chǎn)品,、蔬菜、水果等農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)行監(jiān)督檢測(cè),，并依法進(jìn)行監(jiān)督管理，查處有關(guān)違法行為,。

（五）區(qū)物價(jià)局負(fù)責(zé)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)和不正當(dāng)價(jià)格行為的監(jiān)督檢查,，并依法查處有關(guān)違法行為。

（六）區(qū)質(zhì)監(jiān)分局負(fù)責(zé)依照計(jì)量監(jiān)督管理的有關(guān)規(guī)定,，對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的計(jì)量進(jìn)行監(jiān)督管理,，依法查處有關(guān)違法行為。

（七）區(qū)衛(wèi)生食品藥品監(jiān)管局負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開展除“四害”和病媒生物防治工作,，并依法查處有關(guān)違法行為,。

四,、工作要求

（一）各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心）要高度重視,，加強(qiáng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)常態(tài)化管理，嚴(yán)格按照考核辦法對(duì)所轄農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行自糾自查,，自行整改,。同時(shí)，建立相關(guān)機(jī)制和考核辦法,，于20__年3月29日前將所建立的相關(guān)機(jī)制和考核辦法報(bào)送區(qū)商務(wù)局市場(chǎng)科,。

（二）各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心）對(duì)轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行備案管理,，要緊緊依靠市場(chǎng)管理方,，借助、整合工商、農(nóng)水,、衛(wèi)生,、物價(jià)、城 管,、商務(wù)等相關(guān)職能部門的力量,，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的有序監(jiān)管。同時(shí),，針對(duì)轄區(qū)內(nèi)的每一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),，各相關(guān)部門要分別指派專人負(fù)責(zé)。

（三）根據(jù)市委辦公廳,、市政府辦公廳《關(guān)于國(guó)家衛(wèi)生城市長(zhǎng)效管理的實(shí)施意見(jiàn)》（及市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攻堅(jiān)辦《關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理考核工作的有關(guān)通知》等文件要求,，區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理工作小組每個(gè)季度對(duì)責(zé)任單位進(jìn)行一次總體考核，日?？己瞬扇‰S機(jī)暗訪的方式,，區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理工作檢查組將定期或不定期對(duì)我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理工作進(jìn)行暗訪，每季度后一個(gè)月開始對(duì)我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行季度考核,。各街道（鎮(zhèn),、社區(qū)服務(wù)中心）要充分做好迎市、區(qū)檢查的各項(xiàng)準(zhǔn)備,。

（四）在區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理工作小組的考核中,，各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心）所轄農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)考核不合格的,，將在全區(qū)通報(bào)批評(píng),；在市級(jí)檢查過(guò)程中，各街道（鎮(zhèn),、社區(qū)服務(wù)中心）所轄農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)考核不合格的,，將由區(qū)政府對(duì)責(zé)任人追究問(wèn)責(zé)。

物業(yè)管理要點(diǎn)

物業(yè)管理服務(wù)可以說(shuō)是一門專業(yè)學(xué)問(wèn),，本公司以本著小心計(jì)算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則,，并通過(guò)長(zhǎng)期的工作改進(jìn)和提升，努力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益利投資潛質(zhì)都能得以達(dá)致極限,。而這種“投資管理”的哲學(xué)，能使業(yè)主充分保障其不動(dòng)產(chǎn)的投資權(quán)益,，不但使其保值,，而且更能使不動(dòng)產(chǎn)增值。

____物業(yè)為高級(jí)工貿(mào)建筑物,。其物業(yè)管理重點(diǎn)茲分析如下：

一,、工貿(mào)大廈管理

工貿(mào)大廈需要極為周全的服務(wù)，特別是現(xiàn)代的新型高級(jí)發(fā)展計(jì)劃，還要照顧相當(dāng)復(fù)雜的電動(dòng)和機(jī)械裝備的操作和保養(yǎng),，這些都需要有專門知識(shí)和技術(shù),。而這些裝備不單只包括升降機(jī)和停車場(chǎng)電梯，還包括靈敏的裝備,，如電腦控制的大樓自動(dòng)化系統(tǒng),、中央空氣調(diào)節(jié)設(shè)備和通風(fēng)裝備、保安監(jiān)察和控制系統(tǒng),、自動(dòng)濾水器,、火警和其他消防裝置以及后備電力供應(yīng)設(shè)備等。租用戶對(duì)這類大樓,，特別是出入口大堂,、洗手間和公共通道等地方的管理水準(zhǔn)期望相當(dāng)高。大樓的外墻也必須定期清潔,，以保持大樓的外貌美觀,。清潔一座大樓例如香港新中國(guó)銀行大廈的幕墻，其難度和這項(xiàng)工程所涉及的龐大費(fèi)用,，實(shí)非一般人所能想象,。一幢工貿(mào)大廈是否得到完善管理，這對(duì)該物業(yè)的租金及售價(jià)水平有很大影響,，與此同時(shí)其資本價(jià)值也會(huì)因而受到影響,。

二、停車塌管理

現(xiàn)今停車塌的設(shè)備的管理多采用先進(jìn)的自動(dòng)管理系統(tǒng)來(lái)滿足日益繁重的日常運(yùn)作需要,。采用自動(dòng)管理,，可以減少人為舞弊，節(jié)省人力資源,，增快車輛流量,，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為暢順，租用戶及訪客充分利用停車場(chǎng)設(shè)備也更加方便快捷,。此外,，停車場(chǎng)上的停車程序也必須作出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務(wù),。停車場(chǎng)必須有閉路電視作監(jiān)控,，保障訪客安全。大樓后備電源發(fā)電機(jī)需與停車場(chǎng)自動(dòng)化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)相接通,，以備在緊急時(shí)段時(shí)仍能操作提供必要服務(wù),。停車場(chǎng)內(nèi)必須裝有足夠通風(fēng)系統(tǒng)，供應(yīng)新鮮空氣,，以符合衛(wèi)生安全,。停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理策略應(yīng)按照自給自足原則確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以降低管理費(fèi),，而無(wú)須從管理費(fèi)內(nèi)補(bǔ)貼，這對(duì)整幢大樓出租及出售營(yíng)運(yùn),，都有著正面積極作用,。

服務(wù)內(nèi)容

依據(jù)____物業(yè)現(xiàn)時(shí)的工程進(jìn)度及運(yùn)作安排，本公司建議首先向物業(yè)提供管理顧問(wèn)服務(wù),，待大樓完工后再提供管理運(yùn)作服務(wù),。

一、物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)

建筑期間管理顧問(wèn)服務(wù)

提供大樓圖則專業(yè)意見(jiàn)

提供大樓設(shè)施專業(yè)意見(jiàn)

提供大樓建材專業(yè)意見(jiàn)

預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本

大樓管理進(jìn)度檢討,、停車場(chǎng)管理建議

大樓竣工驗(yàn)收證核發(fā)前的管理服務(wù)工作

建議制定租約條款

訂定管理守則

員工培訓(xùn)計(jì)劃

財(cái)務(wù)預(yù)算

用戶搬進(jìn)及裝修期間的管理服務(wù)工作

移交大樓單位與租戶程序

裝修工程及物料運(yùn)送控制程序

保安控制

進(jìn)入控制

安全控制

(一),、建筑期管理顧問(wèn)服務(wù)

1、這項(xiàng)服務(wù)將于大樓建筑施工期內(nèi)提供給業(yè)主參照,，其主要功能為：

節(jié)省日后管理設(shè)施修改或增加的費(fèi)用,，并可避免影響物業(yè)管理運(yùn)作；

在租用戶入住前可訂定管理費(fèi)及其他費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t,，使日后管理運(yùn)作能暢順,。

2、服務(wù)內(nèi)容

1)提供大樓圖則專業(yè)意見(jiàn)

就本大樓的設(shè)計(jì)平面圖,、立面圖,、剖面圖及基地現(xiàn)況作出與日后管理相關(guān)的專業(yè)意見(jiàn)及分析。這項(xiàng)工作主要是針對(duì)大樓設(shè)計(jì)在落成后對(duì)管理操作的實(shí)際運(yùn)行是否產(chǎn)生積極作用及其可行性而制定進(jìn)行的,。本公司將建議業(yè)主對(duì)部份設(shè)備的增添留出空間,，如預(yù)留中央監(jiān)控室及相關(guān)設(shè)施的預(yù)定位置、垃圾處理室的適當(dāng)?shù)胤?、停車?chǎng)的設(shè)備需求,、車輛日常進(jìn)出運(yùn)作的安排、電梯系統(tǒng)運(yùn)作規(guī)劃,、大樓自動(dòng)化系統(tǒng)及其他各類設(shè)施的預(yù)留等,。

2)提供大樓設(shè)施專業(yè)意見(jiàn)

就業(yè)主已決定或需要提供意見(jiàn)的各項(xiàng)設(shè)施作出對(duì)將來(lái)管理運(yùn)作有利的顧問(wèn)意見(jiàn)，主要從使用者角度出發(fā)選擇種類設(shè)施及配備,，并提供是否適合日后使用者需要的意見(jiàn),。

大樓設(shè)施包括：

電梯

消防設(shè)備

電氣設(shè)備

照明設(shè)備

給/排水系統(tǒng)大樓自動(dòng)化系統(tǒng)

垃圾處理設(shè)備洗窗機(jī)設(shè)備

后備發(fā)電機(jī)設(shè)備大樓廣播系統(tǒng)

停車場(chǎng)管理系統(tǒng)等

3)提供大樓建材專業(yè)意見(jiàn)

就業(yè)主己選定或預(yù)定的建樹資料作出對(duì)日后管理工作有影響的專業(yè)意見(jiàn)，例如對(duì)建材的耐用性,、清潔性,、優(yōu)劣的區(qū)別，判斷有關(guān)材料是否能對(duì)使用者達(dá)到預(yù)期效果,，以及對(duì)管理工作能否妥善處理等加以分析,。

4)預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本

就業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)大樓設(shè)施及配備，提供初步管理運(yùn)作收支及人力資源費(fèi)用預(yù)算與業(yè)主參考,。

5)大樓管理進(jìn)度檢討

本公司將針對(duì)建筑期內(nèi)的不同情況提供意見(jiàn),，內(nèi)容包括：

分析及評(píng)估大樓施工期間的圖則是否配合先前提出的專業(yè)意見(jiàn)：

就各廠商的設(shè)施及配備，向業(yè)主提供專業(yè)意見(jiàn),，例如該設(shè)施日后保養(yǎng)程序,、零件配備是否足夠。

物業(yè)管理策劃方案篇四

一,、__項(xiàng)目物業(yè)分析：

1,、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強(qiáng),；

3,、購(gòu)置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類要求,、有辦公類要求,、有會(huì)所類要求等；

4,、物業(yè)管理為混合式管理,，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理,。

二,、根據(jù)以上分析，對(duì)__項(xiàng)目物業(yè)建議如下：

1,、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開,，即河道及市政道路的保潔工作與針對(duì)業(yè)主提供的保潔工作相分開。因?yàn)?，河道及市政道路的保潔工作是屬于?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會(huì)性質(zhì)的工作,，其對(duì)具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本,，必要時(shí)可以通過(guò)物業(yè)公司將該部分工作對(duì)外進(jìn)行分包處理,。

2、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系,，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對(duì)業(yè)主的管家式的服務(wù)體系,。

三、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內(nèi)容：

2,、對(duì)市政道路的保潔,；

3、對(duì)業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時(shí),，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉）,；

4、24小時(shí)水電維修,；

5,、對(duì)業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運(yùn),；

6、對(duì)水,、電,、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù)；

7,、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù),；

8、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳,；

9,、定期花木殺蟲及滅鼠；

10,、暫住證等社區(qū)性證明的辦理,；

11、業(yè)主院落檔案的管理,。

四,、物業(yè)特約服務(wù)－管家式服務(wù)體系：

1、管家的服務(wù),，是指由管家負(fù)責(zé),，帶領(lǐng)包括保安、保潔,、廚師、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù),，針對(duì)玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù),，應(yīng)理解為通過(guò)物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù),，隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求,。

2,、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時(shí)專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對(duì)所負(fù)責(zé)管家提出,，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問(wèn)題,；任何針對(duì)業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同,。這樣,，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé)，避免了處理問(wèn)題相互推托的情況提高解決問(wèn)題的效率,，同時(shí)對(duì)業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同,，增加了業(yè)主對(duì)物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

3,、管家式服務(wù)的內(nèi)容：

a,、業(yè)主訂購(gòu)報(bào)刊的派送（報(bào)紙需經(jīng)過(guò)熨燙，免費(fèi)）

b,、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費(fèi)）

室內(nèi)清潔

搬家,、搬物

地板,、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)

代收洗、補(bǔ),、燙衣物

室內(nèi)插花,、裝飾

代購(gòu)日常生活用品

車輛清洗服務(wù)

家庭看護(hù)管理

寵物看護(hù)管理

c、為業(yè)主提供車輛接,、送服務(wù)（付費(fèi)并需要提前預(yù)約）

五,、__項(xiàng)目的安全保衛(wèi)管理：

1、保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容：

24小時(shí)固定安全崗位的值勤

24小時(shí)流動(dòng)崗位的安全及消防巡視

車輛停放的安全管理

特殊時(shí)間段道路車流,、人流的疏導(dǎo)管理

2,、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：

中央控制室

與中控室連接的門禁對(duì)講系統(tǒng)

設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)

業(yè)主院落重點(diǎn)部位（廚房）設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)

停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）

安防器材（對(duì)講機(jī)、滅火器,、警棍等）

3,、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務(wù)：

禮儀性保衛(wèi)

短途護(hù)衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對(duì)人員安全護(hù)衛(wèi)）

（以上兩種服務(wù)提供時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目）

六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立

業(yè)主物業(yè)的安全性是本項(xiàng)目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在,，除提供一般保衛(wèi)方式外,，還應(yīng)建立聯(lián)動(dòng)體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展,，將業(yè)主的損失降低,。應(yīng)急處理體系流程如下：

1、遇有突發(fā)事件,，業(yè)主通過(guò)門禁對(duì)講系統(tǒng)向中央控制室報(bào)警（或直接找物業(yè)管家）；

3,、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)現(xiàn)場(chǎng)情況,；

4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況的匯報(bào)決定是否報(bào)警（110,、119,、120、999等）

物業(yè)管理策劃方案篇五

1,、優(yōu)勢(shì)

a,、地理位置優(yōu)越，交通便利,；

b,、區(qū)域市場(chǎng)成熟，知名度高,；

c,、整體規(guī)劃出色，品質(zhì)較高,；

d,、開發(fā) 商實(shí)力雄厚，目標(biāo)明確。

2,、機(jī)會(huì)

a,、區(qū)域交通體系將進(jìn)一步完善，向陽(yáng)路北延工程,；

b,、周邊商業(yè)配套將進(jìn)一步豐富，京海世貿(mào)廣場(chǎng)開盤,；

c,、區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目將結(jié)案入住，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將逐漸減少,；

3,、威脅

康泰大廈、gogo購(gòu)物廣場(chǎng),、京海世貿(mào)廣場(chǎng)正處于強(qiáng)銷期，勢(shì)必瘋狂爭(zhēng)奪客戶資源,。

在已經(jīng)認(rèn)識(shí)和把握本案各項(xiàng)產(chǎn)品特點(diǎn)的基礎(chǔ)上,，全面確立本案在市場(chǎng)中的“定位”?！岸ㄎ弧钡哪康?，就是要充分明確在市場(chǎng)中我們產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明地區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,，讓消費(fèi)者能夠清楚地識(shí)別和接受我們的產(chǎn)品,。“定位”就是要給那些購(gòu)買我們產(chǎn)品而不選擇其它的人們一個(gè)完美而充分的理由,。

1,、本案是高開區(qū)cbd“最高品質(zhì)”的項(xiàng)目。

2,、本案導(dǎo)入“生態(tài)辦公”的概念,。

這一概念的核心是“環(huán)境”、“建筑”與“人”三者之間的關(guān)系,，建立起以環(huán)境生態(tài),、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核,，以園林式辦公環(huán)境為外觀形式的生態(tài)辦公模式,。“生態(tài)辦公”的概念非常豐富,，詮釋的空間很大,，而且比較新穎,，市場(chǎng)差異性明顯。同時(shí)強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)的“服務(wù)式”物業(yè)管理服務(wù),，提出“特色管理,、品質(zhì)服務(wù)”的口號(hào)，將人文生態(tài)的務(wù)虛變?yōu)閯?wù)實(shí),，發(fā)揮我們自身已經(jīng)完全具備的物業(yè)管理優(yōu)勢(shì),，不僅在人文生態(tài)上得到充分表現(xiàn)，而且通過(guò)服務(wù)進(jìn)一步提高本案產(chǎn)品品質(zhì),?！吧鷳B(tài)智力辦公區(qū)”的概念，可以為本案“高品質(zhì)樓盤”的定位提供有力支持,，同時(shí)也要補(bǔ)充一些時(shí)尚的要素,，如“智能化”設(shè)計(jì)，豐富高檔的`“商業(yè)化”配套等,，全方位塑造高品質(zhì)形象,。

通過(guò)調(diào)查與分析研究，本案目標(biāo)客戶有如下特征：

1,、企業(yè)狀況：本地注冊(cè)資金在20萬(wàn)元以上的企業(yè)和外地駐保的企業(yè),。

2、購(gòu)買動(dòng)機(jī)：首次置業(yè)自用為主,，改善辦公條件提高自身形象,；二次置業(yè)投資，希望獲取租金回報(bào)及升值回報(bào),。

3,、心理特征：有進(jìn)取與自我?jiàn)^斗的價(jià)值觀，生活高節(jié)奏,，追求自我利益、自我個(gè)性,、生活品位的實(shí)現(xiàn)和滿足，認(rèn)同文化附加值，渴望在忙碌工作后享受生活,，具有感性消費(fèi)心理,，理性消費(fèi)行為的交叉狀態(tài)。

4,、地域分布：以市區(qū)為主要中心,，外圍輻射保定各市縣。

就是這些人會(huì)買我們的產(chǎn)品,，只有他們需要這樣的產(chǎn)品,，而我們會(huì)竭盡全力地告訴他們,，只有我們的產(chǎn)品才會(huì)滿足他們的需要，他們會(huì)由于了解我們的產(chǎn)品有多么的不同,、有多么的合適而放棄選擇別的產(chǎn)品,。

在保定房地產(chǎn)市場(chǎng)，項(xiàng)目形象包裝顯得尤為重要,。前幾年主要以概念炒作為主,。近幾年已有部分開發(fā)商注重產(chǎn)品質(zhì)量，正逐步由“炒作時(shí)代”向“產(chǎn)品時(shí)代”過(guò)渡,。在本案地區(qū),，本案產(chǎn)品設(shè)計(jì)及產(chǎn)品質(zhì)量當(dāng)屬上乘，但由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,，因此本案產(chǎn)品的推廣必須有別于其它項(xiàng)目的推盤手法,。項(xiàng)目形象包裝是拋開質(zhì)量之后的又一主要影響銷售的因素，只有將產(chǎn)品的優(yōu)異性與差異性通過(guò)形象包裝推廣才能真正有效地把握住客戶與市場(chǎng),。

物業(yè)管理策劃方案篇六

為規(guī)范小區(qū)管理,，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，我公司將采取一系列的管理措施,，確保小區(qū)品質(zhì),。

物業(yè)公司本著“科學(xué)規(guī)范、竭誠(chéng)高效,、安全文明,、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理念,，對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理,、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上,，不斷調(diào)整更新,，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來(lái)的超值享受,。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)(并高于此標(biāo)準(zhǔn)),，確保業(yè)主及使用人綜合滿意率達(dá)到90%以上。

為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo),，追求的環(huán)境效益,、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過(guò)程中將始終把握以下原則：

(一)服務(wù)第一,、管理從嚴(yán)的原則

“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨,，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā),，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能,，豐富服務(wù)內(nèi)涵,，提供優(yōu)質(zhì)、周到,、及時(shí)的服務(wù),。“管理從嚴(yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ),，包括對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理,、員工的管理以及對(duì)業(yè)主及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格,、周全的管理制度,，實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理,、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效,。

(二)專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則

在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性,，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主使用人的積極性,。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，通過(guò)服務(wù)中心對(duì)小區(qū)實(shí)施專業(yè)化的管理,，同時(shí)努力爭(zhēng)取業(yè)主及使用人的支持配合,，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺(jué)遵守業(yè)主公約,，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境,。

(三)物管為主、多種經(jīng)營(yíng)的原則

在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí),，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā),，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營(yíng)，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求,，又增強(qiáng)物業(yè)公司的造血功能,，增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù),。

(一)實(shí)施全程物業(yè)管理,，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對(duì)物業(yè)提出合理化建議,，構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。

(二)成立物業(yè)服務(wù)中心,，配備專業(yè)管理人員,，實(shí)施專業(yè)化管理。

(三)在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上,，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn),，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才,，組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。

(四)制定一套切合實(shí)際的規(guī)章制度,，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范,，以制度促管理，寓管理于服務(wù),。

(五)嚴(yán)格遵守有關(guān)物業(yè)管理法規(guī),，制定切實(shí)可行的管理方案;與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議，依法約束雙方行為,。

(六)依照市場(chǎng)化,、企業(yè)化的運(yùn)作方式，提供全方位服務(wù),，開展多元化經(jīng)營(yíng),。

物業(yè)管理策劃方案篇七

【篇一】

一、概述某項(xiàng)目位于甲縣城東,，將是甲縣新城區(qū)及行政,、文化、體育,、經(jīng)濟(jì)中心,，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大,。由此良好的物業(yè)背景,，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。

三,、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此,，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔,、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等,。

反饋

運(yùn)行機(jī)制

組織結(jié)構(gòu)圖

經(jīng)營(yíng)環(huán)境圖

四,、人事人事設(shè)置原則:一人多崗，不要因人設(shè)崗,。預(yù)計(jì)16名員工(按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì)),。序號(hào)崗位人數(shù)主要職責(zé)備注1經(jīng)理1在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)等,。2經(jīng)營(yíng)部主任1具體經(jīng)營(yíng)事務(wù),、人事等。3辦事員3文書,、財(cái)務(wù),、勞資,、后勤等。財(cái)會(huì)要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理,、裝修監(jiān)管,、收費(fèi)、維保服務(wù)等,。5安全護(hù)衛(wèi)員7門衛(wèi),、巡更、停車管理,、小區(qū)內(nèi)公共秩序等,。6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等,。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔,、綠化養(yǎng)護(hù)等,。員工招聘后即由公司聘請(qǐng)的物業(yè)管理顧問(wèn)公司進(jìn)行培訓(xùn),，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn),。培訓(xùn)率100%。

12.6萬(wàn)元30000*12*0.35=126000(元)

(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi):1.5萬(wàn)元

(3)綠化管理費(fèi):綠化率45%1.04萬(wàn)m2*1元/年*m2=1.04萬(wàn)元

(4)清潔衛(wèi)生費(fèi):2人*12月*80元/月*人=0.192萬(wàn)元

(5)安全護(hù)衛(wèi)費(fèi):7人*200元/年*人=0.14萬(wàn)元

(6)辦公費(fèi):按管理人員工資總額25%計(jì)算

5.52萬(wàn)元*25%=1.38萬(wàn)元

(7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi):按10%計(jì)算即1萬(wàn)元

(8)稅費(fèi):按營(yíng)收5.5%繳納即1.052萬(wàn)元

(9)保險(xiǎn)費(fèi):暫不投保(10)合理利潤(rùn):按營(yíng)收8%計(jì)算1.36萬(wàn)元但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān),，我司將通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng),、特約服務(wù),，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)成本等多項(xiàng)措施增加收入,，減少支出,，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格,，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0.35元/月*m2。

六,、前期物業(yè)接管a)派物業(yè)管理員,、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無(wú)驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議),。b)物業(yè)接管驗(yàn)收l(shuí)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收,，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收,，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,。l是物業(yè)通過(guò)竣工驗(yàn)收后,，對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收;l供電、給排水,、衛(wèi)生,、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;l房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);l落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任,、保修期限,、保修范圍)。確保保修項(xiàng)目,、期限,、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任,、方式的落實(shí),，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位;l接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對(duì)照檢查,，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán),、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商,，請(qǐng)求給予協(xié)助解決,。l接管小組按《設(shè)備移交清單》，對(duì)各類設(shè)備按數(shù)量,、規(guī)格,、性能、容量等進(jìn)行對(duì)照檢查,，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的,，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決,。l接管小組對(duì)每套單元房的水,、電、土建部分進(jìn)行全面檢查,，并將檢查記錄在冊(cè),，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決。l在保修期內(nèi),，因施工,、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題,，公司應(yīng)查明原因,，及時(shí)上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求盡快解決,。l抄水,、電,、氣表的底數(shù)，記錄備案,。l接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對(duì)存在的問(wèn)題加固補(bǔ)強(qiáng),、整修,，直至完全合格。l接管驗(yàn)收符合要求后,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證,，簽發(fā)接管文件。l當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,，辦理了必要的手續(xù)以后,，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。

七,、入伙

2,、協(xié)調(diào)工作l與供電局、自來(lái)水公司,、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作,，保證住戶入住后的水、電,、氣等的供應(yīng)。l代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜,，爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào),，方便業(yè)主。l與學(xué)校,、派出所和居委會(huì)聯(lián)系,，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話,，入住時(shí)公告,。

3、入伙現(xiàn)場(chǎng)入伙準(zhǔn)備,、協(xié)調(diào)工作到位后,，要部署入伙現(xiàn)場(chǎng)，彩旗,、橫幅,、花卉、背景音樂(lè),，安全護(hù)衛(wèi)立崗,、巡更,，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式:邀請(qǐng)政府官員,、新聞媒體,、業(yè)主代表剪彩，造聲勢(shì),。注意事項(xiàng):避免后期工地的灰塵,、噪音等不和諧的現(xiàn)象。

八,、物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權(quán)對(duì)自己所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行裝修,，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行。其有關(guān)規(guī)定包括:國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》,。根據(jù)上述規(guī)定,，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請(qǐng)登記，包括填寫業(yè)主裝修申請(qǐng)表,、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》,，根據(jù)約定在申請(qǐng)表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金,，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工,。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收,，合格后即退還裝修押金及保證金,。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)登記時(shí)，需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容,，并注明委托施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數(shù),，業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在

申請(qǐng)書

九,、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對(duì)前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對(duì)工程維修,、配套,、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高,，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來(lái)越多，越來(lái)越復(fù)雜,，越來(lái)越高科技化和專業(yè)化,，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集,、整理,、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié),。收集的關(guān)鍵是盡可能完整,，時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂,、從主體到配套,、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真,、留下有用的,，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存,，利用即是在日后的管理過(guò)程中使用并加以充實(shí),。

十、日常管理

(四)安全護(hù)衛(wèi),、停車管理

【篇二】

根據(jù)“佳園”的設(shè)計(jì)特點(diǎn),，現(xiàn)擬出“佳園”物業(yè)管理方案。我們真誠(chéng)希望在與貴方合作中,，能使業(yè)主和住戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來(lái)的方便,、溫馨和周到的服務(wù)，使“佳園”物業(yè)持續(xù)升值,，為住戶營(yíng)造一個(gè)安全,、整潔、優(yōu)美,、方便的陽(yáng)光社區(qū),，提升生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主,、開發(fā)商、物業(yè)公司和諧,、多贏的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

一,、佳園物業(yè)概況

“佳園”位于福廈路,、環(huán)城西路與205國(guó)道交匯處，總建筑面積約2萬(wàn)平方米,，小區(qū)以多層住宅為主,，配有較高價(jià)值的店面，其中a區(qū),、b區(qū)占據(jù)交通“黃金點(diǎn)”,，交通便捷,，銀行、學(xué)校,、超市,、酒店、郵局等生活設(shè)施齊全,，是居家置業(yè)的理想物業(yè),。美麗的社區(qū)，更需要“陽(yáng)光物業(yè)”這樣較耐心,、細(xì)致,、負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司去用心呵護(hù)。

二,、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)佳園的實(shí)況,，我司確定佳園物業(yè)為中高檔管理。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下:

(一)建立24小時(shí)值班制度,，設(shè)立服務(wù)電話,，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助,、建議,、問(wèn)詢、質(zhì)疑,、投訴等各類信息的收集和反饋,，及時(shí)處理并有回訪記錄。

(二)定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單,，對(duì)合理建議及時(shí)整改,。滿意率達(dá)95%以上。

(三)建立落實(shí)維修承諾制,，零修急修及時(shí)率100%,，返修率不高于1%。

(四)每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況,。

(五)物業(yè)檔案,、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全,。

(六)常規(guī)性公共服務(wù)

1,、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)

(1)棟號(hào)、樓層,、房號(hào)等標(biāo)志明顯,，設(shè)立引路方向平面圖。

(2)物業(yè)外觀完好、整潔,、外墻無(wú)脫落,，無(wú)亂貼、亂涂,、亂畫現(xiàn)象,。

(3)空調(diào)安裝統(tǒng)一。

2,、共用設(shè)備管理,，保證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔，設(shè)備良好,，定期保養(yǎng)無(wú)事故隱患,。

(1)供電系統(tǒng)。保證正常供電,，停電提前1天通知用戶,，備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用。接地電阻每3年檢測(cè)1次,。

(2)弱電系統(tǒng),。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時(shí)排除,。

(3)消防系統(tǒng),。24小時(shí)值班;設(shè)備設(shè)施齊全、完好無(wú)損,，可隨時(shí)起用;組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育,，明確各區(qū)域防火責(zé)任人;消防疏散通道暢通;保證無(wú)火災(zāi)安全隱患。

(4)給排水系統(tǒng),。每半年清洗水池1次,，保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn);水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生,，無(wú)二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月進(jìn)行1次操作,，每年進(jìn)行1次全面檢查;排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水,，地下室,、車庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水,、侵泡發(fā)生;遇有事故,，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修,，并無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水;制有應(yīng)急處理方案,。

3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好,，道路,、樓道等公共照明完好，道路通暢,，路面平坦,。

4、保安及車輛管理,。

(1)專業(yè)保安隊(duì)伍，24小時(shí)值班及巡邏,，保安文明執(zhí)勤,，言語(yǔ)規(guī)范,，處理突發(fā)事件,。

(2)出入車輛有序,，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行,。

(3)車輛出入管理嚴(yán)格,，有登記。

(4)停車場(chǎng)停放整齊,，場(chǎng)地整潔,。

(5)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

(6)聯(lián)系群眾,，搞好群防群治,。

(7)在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。

5,、環(huán)境衛(wèi)生管理,。做到定人、定地點(diǎn),、定時(shí)間,、定任務(wù)、定質(zhì)量,。

(1)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備,。

(2)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。

(3)垃圾日產(chǎn)日清,，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺,。

(4)共用部位保持清潔，無(wú)亂貼,、亂畫現(xiàn)象,，大堂、樓梯,、扶欄,、天臺(tái)、屋面等保持潔凈,，共用場(chǎng)地?zé)o紙屑,、煙頭等廢棄物。

(5)做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作,，提高人的清潔衛(wèi)生意識(shí),。

6、綠化管理

(1)綠地?zé)o改變使用用途和破壞,、踐踏,、占用現(xiàn)象,。

(2)花草樹木修剪整齊美觀，無(wú)病蟲害,，無(wú)折損。

(3)綠地?zé)o紙屑,、煙頭,、石塊等雜物。

(4)綠化完好率達(dá)到95%以上,。

7,、室內(nèi)裝飾裝修管理(二次裝修)。全過(guò)程監(jiān)控,，保證房屋的整體性,，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。

(1)受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批,。

(2)所有裝修人員到管理處辦理出入證,。

8、房屋租售管理,。

(1)督促外來(lái)人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù),。

(2)配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶,、流動(dòng)人員的調(diào)查,，并登記在冊(cè)，確保小區(qū)的生活安全,。

9,、社區(qū)文化

(1)設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動(dòng),。

(2)制有居民精神文明建設(shè)公約,。

(3)配合街道辦事處、居委會(huì),、派出所開展各項(xiàng)工作,。

(4)業(yè)主滿意率95%以上。

(七)針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)(代理業(yè)務(wù))

1、代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修,、搬家等,。

2、提供空房代管,、房屋中介等服務(wù)。

3、代定報(bào)刊,、郵件報(bào)刊的代收代發(fā),。

4、提供維修服務(wù)并做到小修不過(guò)夜,，中修三天完成,。

5、安裝,、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等,。

三、公司擬采取的管理方式

“對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理,，為業(yè)主,、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理,，貼心服務(wù),，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽(yù)與形象。

(一)標(biāo)準(zhǔn)化管理

物業(yè)管理涉及面廣,，一般住用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容,、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進(jìn)行全面了解,，業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個(gè)主要原因,。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時(shí)、日常管理松懈,、隨意是物業(yè)管理水平低下,、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項(xiàng)目前期管理,、入伙,、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù),、給排水及電氣設(shè)備管理,、消防、安全,、保潔,、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的,、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理,，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國(guó)際慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律,、制度上創(chuàng)新,，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo),，使開發(fā)商放心,、業(yè)主滿意,、公司信譽(yù)度得到提高。

(二)溝通服務(wù)至上

組織,、溝通,、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項(xiàng)不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項(xiàng)素質(zhì),，工作中的各項(xiàng)矛盾往往可以大事化小,、小事化無(wú);反之，則誤會(huì)重重,，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致,。為此,，本公司專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過(guò)禮貌走訪,、接待業(yè)主投訴,、較好解決業(yè)主提出的問(wèn)題(合理要求)、答復(fù)業(yè)主疑問(wèn),、設(shè)置業(yè)主交流箱,、公示欄、宣傳欄等方式,，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系,。同時(shí)，鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)具體,、繁瑣的業(yè)務(wù),，公司要求管理人員親力親為，實(shí)行走動(dòng)式管理,，親臨服務(wù)一線,，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé),，講道德,，重誠(chéng)實(shí)，對(duì)業(yè)主有求必應(yīng),，保證服務(wù)質(zhì)量,。凡是業(yè)主對(duì)入伙交房時(shí)提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問(wèn)題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心,、親切的服務(wù)優(yōu)勢(shì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行溝通,、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣,、誤解或投訴,，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來(lái),，書面呈報(bào)開發(fā)商。絕對(duì)禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商,、開發(fā)商與物業(yè)公司,、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯(cuò)綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。

(三)締造親善的社區(qū)文化

創(chuàng)造一個(gè)和諧,、文明,、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望,。因此,，本公司提倡文明、禮貌,、親善的社區(qū)文化,，與業(yè)主共建共榮、友好相處,、相互信任,，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所,、社區(qū)居民委員會(huì)以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系,。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人,，都要熱心助人,、溫善相待，主動(dòng)構(gòu)架良好的人際關(guān)系,，為小區(qū),、為業(yè)主、為自己,、為這個(gè)物欲橫流的社會(huì)開辟一方文明的凈土,。

四、為開展佳園物業(yè)管理所配置的人力,、物力資源

(一)人員設(shè)置,。

根據(jù)所確定的管理檔次及實(shí)地考察，按物業(yè)管理面積2萬(wàn)平方米計(jì)算,本公司“佳園”管理處擬設(shè)置工作人員11人,。

職位人數(shù)負(fù)責(zé)內(nèi)容

管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡(luò)處主任1人負(fù)責(zé)總體工作安排,、業(yè)主溝通

工程人員1人負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施維修,、保養(yǎng)

車管員/收銀員2人停車場(chǎng)管理,、出納、收費(fèi)

保潔綠化人員1人負(fù)責(zé)保潔綠化

保安人員6人負(fù)責(zé)崗?fù)ぁ④囕v出入,、巡邏

注:財(cái)務(wù)人員由總公司兼任,。

(二)綜合效益簡(jiǎn)要分析

佳園綜合管理費(fèi)及維修金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可為(以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，最后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以物價(jià)局批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)):

管理費(fèi)維修金

多層住宅0.50元/平方米·月0.20元/平方米·月

商場(chǎng)1.50元/平方米·月0.25元/平方米·月

地上車位40元/位·月

地下車位60元/位·月

五,、佳園物業(yè)管理的具體操作

公司貫徹“以人為本,、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項(xiàng)目前期管理,、入伙,、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù),、給排水及電氣設(shè)備管理,、消防、安全,、保潔,、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的,、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理,。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng),、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng),、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng),、共用設(shè)施管理系統(tǒng),、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)。

(一)前期準(zhǔn)備

公司派出專業(yè)人員對(duì)待承接項(xiàng)目進(jìn)行深入研究,，了解項(xiàng)目規(guī)劃,、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況,，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案;進(jìn)駐前二個(gè)月開始籌建物業(yè)管理隊(duì)伍,，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn),，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程,，擬定用戶手冊(cè)、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議;進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房,、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備;物業(yè)接管必須進(jìn)行驗(yàn)收評(píng)估,，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接,。

1.內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制

2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)

開展管理工作前3個(gè)月,。培訓(xùn)內(nèi)容為:專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理,，特別電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗,。

3.

規(guī)章制度

1)、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律,、法令,、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》,、《用戶手冊(cè)》并在入伙時(shí)發(fā)放,。

2)、制定嚴(yán)謹(jǐn),、科學(xué)的管理文件(各項(xiàng)守則,、管理規(guī)定，各級(jí)員工

崗位職責(zé)

(二)物業(yè)管理的啟動(dòng)

1.物業(yè)的接管驗(yàn)收

1),、產(chǎn)權(quán)資料(項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件,、建筑執(zhí)照),。

2)、技術(shù)資料(竣工圖,、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書等)

2.入伙管理

1),、房屋驗(yàn)收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn),、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”,。發(fā)放入伙

通知書

合同

2)、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案,。在辦理移交手續(xù)中,，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案,，界定每個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例,，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為今后順利管理打好基礎(chǔ),。

3.二次裝修施工全過(guò)程監(jiān)控

二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格,、品質(zhì)，因此,，為了保證樓房長(zhǎng)期正常使用,，公司將依《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部第46號(hào)令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》,、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》,、《廈門市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》,、《廈門市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》,、《用戶手冊(cè)》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理,。

作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理時(shí),，管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全,，控制現(xiàn)場(chǎng)的各種粉類,、廢氣,、固體廢物以及噪聲,、振動(dòng)對(duì)環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對(duì)相鄰居民的日常生活造成影響,。

安全防范管理,。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理,，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔(dān)保,，防范治安事件發(fā)生;進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣,、明火安全管理,，消除消防隱患;二次裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點(diǎn)宣傳,，有針對(duì)性地采取措施,，確保不遺留安全隱患。

環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放,，嚴(yán)禁投入下水道,，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔;加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離,，限度降低對(duì)周邊居民正常生活及工作的影響,，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。

共用設(shè)備設(shè)施管理,。確保二次裝修中水電主干線,、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動(dòng)用消防設(shè)施,，使其正常運(yùn)行,。

外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀,，不得在外墻鑿洞;禁止安裝雨陽(yáng)蓬或作任何形式的封閉;窗戶,、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè);公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物,，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門,。

土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工,，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu);不得變更或破壞房屋的柱,、梁、板,、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu),、外墻、屋面防水,、廚衛(wèi)防水;外墻體埋設(shè)管線,，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水;不得在無(wú)梁板上砌筑檣體,。

水電設(shè)施二次裝修管理,。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管;廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死;二次裝修前堵塞好下水口,，以防止二次裝修土頭,、雜物造成堵塞;墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管;動(dòng)員住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。

裝修工程完工后,，由裝修戶通知管理處工程部對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收,，出具竣工驗(yàn)收單并辦理相關(guān)手續(xù)。

(三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù)

a,、安全保衛(wèi)系統(tǒng)

1,、總體安全環(huán)境管理

在社區(qū)四周,、車床進(jìn)出口、社區(qū)出入口,，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng),，建立24小時(shí)不間斷監(jiān)控資料;結(jié)合公安110報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)突發(fā)安全事件及時(shí)解決,，依法辦事,。

培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊(duì)伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝,、佩戴明顯標(biāo)志,，文明值勤，言語(yǔ)規(guī)范,，認(rèn)真負(fù)責(zé),，對(duì)社區(qū)進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次;對(duì)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患,。

在出入口處對(duì)來(lái)訪客人進(jìn)行登記,，控制樓宇內(nèi)流動(dòng)人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o(wú)關(guān)人員流竄;建立我公司覆蓋全廈門市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng),，遇有突發(fā)事態(tài),，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援;制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防臺(tái)風(fēng),、防地震方案等,。

2、對(duì)出租戶管理

租戶的社區(qū)角色不同,，人員流動(dòng)性大,，社會(huì)背景、身份也極為復(fù)雜,，因此,，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問(wèn)題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手,，對(duì)租戶進(jìn)行分類拜訪與重點(diǎn)關(guān)注;配合派出所,、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶,、流動(dòng)人員的調(diào)查,。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧,。

3,、車輛交通及道路管理

樓宇停車場(chǎng)有專人疏導(dǎo)，管理有序,，排列整齊,，機(jī)動(dòng)車輛出入有登記;非機(jī)動(dòng)車車輛按規(guī)定位置停放;每天巡查樓宇內(nèi)道路,，確保道路通暢，路面平整;井蓋無(wú)缺損,、無(wú)丟失,，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。

4,、科學(xué)管理

記錄全面的事件日志,，針對(duì)事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患,。

b,、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)

1.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢,、單元(門),、戶標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯;定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ),，確保房屋外觀完好,、整潔，外墻面磚,、涂料等裝飾材料無(wú)脫落,、無(wú)污跡;空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集;設(shè)立小告示板,，開展與業(yè)主交流,，及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。

2.共用設(shè)備管理

本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修,，一是以預(yù)防為主,，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài);二是對(duì)房屋設(shè)備做到“三好”,，“四會(huì)”和“五定”,。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備,?！八臅?huì)”是指物業(yè)維修人員對(duì)房屋設(shè)備要會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng),、會(huì)檢查,、會(huì)排除故障?！拔宥ā笔菍?duì)房屋主要設(shè)備的清潔,、潤(rùn)滑、檢修要做到定量,、定人,、定點(diǎn),、定時(shí)和定質(zhì);三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主,，同時(shí)設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修,。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程,，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,，合理制定定期維修計(jì)劃。

1)給排水設(shè)備管理

管理目標(biāo):細(xì)心保養(yǎng),，確保給排水設(shè)備,、閥門、管道工作正常,，無(wú)跑冒滴漏,，方便住用戶生活。

供水設(shè)備(包括蓄水池,、供水泵,、管網(wǎng)、屋頂水箱,、水表,、閥門等)。對(duì)生活水泵,、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng),，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好,、無(wú)滲漏,、無(wú)污染;每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng),、屋頂水箱;水泵,、水池、水箱有嚴(yán)格管理措施,，無(wú)污染隱患;生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);對(duì)二次供水蓄水池,、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次,，無(wú)二次污染,，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單;停水提前一天通知住用戶,。

排水管理,。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水,、排污管理通暢,，無(wú)堵塞、外溢現(xiàn)象;汛期道路,、車庫(kù),、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生;每年一次清理化糞池,、污水井;遇有事故,，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水,、泛水,、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。

2)供電設(shè)備管理

供電設(shè)備(變壓器,、電表、供電線路,、總開關(guān),、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開關(guān),、避雷針等),。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度,，及時(shí)排除故障;每天檢查供電線路,，確保正常供電,，道路、樓道等公共照明完好;建立配電室巡查制度(每班巡查一次,，每月細(xì)查一次,，半年大檢修一次)，并做好運(yùn)行記錄;停電提前一天通知各用戶;臨時(shí)施工及住(用)戶裝修制定臨時(shí)用電管理措施;發(fā)生地震,、火災(zāi),、水災(zāi)等情況及時(shí)切斷電源;備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。

配電房管理,。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班,，無(wú)關(guān)人員禁止入內(nèi);建立配電運(yùn)行記錄，每班巡查1次,，每月細(xì)查1次,，半年大檢修1次,，查出問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄;室內(nèi)照明,、通風(fēng)保持良好;操作開頭的標(biāo)志明顯,，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電,，更應(yīng)掛牌;操作及檢驗(yàn)時(shí),，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋,、絕緣手套等,。

供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類儀表,、電壓是否正常,，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值,，三相電流是否平衡,，對(duì)照值班記錄檢查分析有關(guān)差異;核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合;配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無(wú)損,，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng),，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無(wú)燒傷,，導(dǎo)線絕緣是否老化,、變脆、熔斷器有無(wú)焦痕;導(dǎo)線絕緣是否良好,，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化,，各接頭處無(wú)燒焦、變脆,、絕緣包布有無(wú)失效,，接頭之間有無(wú)腐蝕現(xiàn)象;金屬管連接的地線是否良好，有無(wú)虛脫或腐蝕,，各種管路固定是否牢固,。管子接頭有無(wú)脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無(wú)塌腰變形;各用電器具是否牢固;各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定,。

3)弱電設(shè)備管理

每天對(duì)門禁對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng),，確保故障能及時(shí)排除。

4)消防管理

消防控制中心24小時(shí)值班,，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全,，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用;制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案;消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。

建立日常防火檢查制度,，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備,，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患,，確保消防設(shè)施齊全,、完好,，標(biāo)識(shí)完整,，可隨時(shí)起用;在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施,、引路標(biāo)志完好,，緊急疏散通道暢通無(wú)阻;全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題;組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人;建立義務(wù)消防隊(duì),，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案;每年舉行一次消防演習(xí),，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識(shí),。

c,、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)

環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個(gè)清潔宜人的工作,、生活環(huán)境,。我司對(duì)清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人,、定地點(diǎn),、定時(shí)間、定任務(wù),、定質(zhì)量,。

管理標(biāo)準(zhǔn):垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備;標(biāo)準(zhǔn)化保潔(專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制);垃圾日產(chǎn)日清,，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺;房屋公共部門共用設(shè)施無(wú)蟻害;樓宇內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑,、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼,、亂畫;樓梯扶欄,、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈,。

1,、日常保潔

范圍工作內(nèi)容頻次標(biāo)準(zhǔn)備注

樓道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天無(wú)遺留物,、臭味

2掃地板及樓梯1次/天無(wú)雜物,，無(wú)積水

3沖洗樓梯1次/周無(wú)雜物，無(wú)積水

4擦公寓口信報(bào)箱1次/天無(wú)灰塵，無(wú)手印

5擦電梯2次/天無(wú)灰塵,，無(wú)手印

6擦公共防盜門1次/周無(wú)灰塵

7擦樓梯扶手1次/周無(wú)灰塵

8擦公共天花板1次/周無(wú)灰塵,、蜘蛛絲

9擦消火栓1次/月無(wú)灰塵

10擦窗戶2次/月無(wú)灰塵

道路1路面循環(huán)清掃無(wú)雜物

2路邊綠地2次/天無(wú)雜物

3水泵結(jié)合器1次/周無(wú)灰塵

4路燈柱1次/周無(wú)灰塵

綠地清理2次/天無(wú)灰塵、枯葉

2,、四害消滅

在樓道,、道路、綠地等公共區(qū)域,，每月定期一次采取措施消滅老鼠,、蟑螂，二次消滅蚊子,、蒼蠅,，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/p>

d、綠化維護(hù)系統(tǒng)

制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn),，定期對(duì)樓宇綠化進(jìn)行澆水,、施肥、修剪,、殺蟲等工作;對(duì)樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn),、栽種;綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏,、占用現(xiàn)象;花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好,，修剪整齊美觀，無(wú)病蟲害,，無(wú)折損、無(wú)斑禿;綠地?zé)o紙屑,、煙頭,、石塊等雜物。

項(xiàng)目措施標(biāo)準(zhǔn)

綠化澆水澆水(依氣候變化)澆足澆透

草皮修剪(按季節(jié)進(jìn)行)草皮美觀平整

雜草清除(每周一次)確?；緹o(wú)雜草

防蟲病蟲害防治(一年2次)無(wú)病蟲害

養(yǎng)護(hù)施肥(一年4次)綠化生長(zhǎng)旺盛

喬灌木修剪造型一年4次

e、共用設(shè)施管理系統(tǒng)

制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)業(yè)主的共用設(shè)施:籃球場(chǎng),、網(wǎng)球場(chǎng),、羽毛球場(chǎng)等制定相應(yīng)的管理辦法,，定期對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng);開發(fā)收益性服務(wù)項(xiàng)目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行有效管理,，并引入良好的運(yùn)營(yíng)機(jī)制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值,，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動(dòng)力。

f,、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)

1,、社區(qū)文化建設(shè)

創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明,、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望,。在一年里，特別是節(jié)日,，如春節(jié),、中秋節(jié)等,，管理處騰出活動(dòng)空間,，與社區(qū)居委員會(huì)一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動(dòng),，使住用戶擁有一份歸屬感;各項(xiàng)活動(dòng)事先計(jì)劃,，爭(zhēng)取政府有關(guān)部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會(huì),、社區(qū)居委會(huì)以及政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系;在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地;配合,、支持、參與社區(qū)文化建設(shè),，提倡高雅的社區(qū)文化,。

2、便民服務(wù)

“不出社區(qū)門,，照樣過(guò)日子”是本公司服務(wù)的一項(xiàng)重要目標(biāo),，當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問(wèn)題而難以應(yīng)對(duì)時(shí)，全公司員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù),，主動(dòng)為住戶排憂解難,，積極開展臨時(shí)性的、專項(xiàng)性的,、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式,。

1)、日常服務(wù)

設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處,、服務(wù)專線,，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)與本公司溝通交流場(chǎng)所，不但要接受住戶的質(zhì)疑,、問(wèn)詢,、投訴、求助、報(bào)修,，還要求公司員工必須熱情相待，及時(shí)處理和反饋?zhàn)舻母鞣N要求;建立回訪制度并記錄,，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理化建議及時(shí)整改;每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況;代定報(bào)刊,，郵件報(bào)刊代收代發(fā)。

2),、特約服務(wù)

六,、物業(yè)接管事項(xiàng)說(shuō)明

(一)我公司一旦接受委托進(jìn)行物業(yè)管理,，保安,、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場(chǎng)開展,，各項(xiàng)接管工作一周內(nèi)完成,，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益,。

(二)為了高效完成接管工作,，公司領(lǐng)導(dǎo)成立以陳副總經(jīng)理為首的接管驗(yàn)收小組(具9年物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)),。成員包括2名工程師,、1名會(huì)計(jì)師。

物業(yè)管理策劃方案篇八

上半年,，在開發(fā)區(qū)管委會(huì)及總公司的支持和領(lǐng)導(dǎo)下,，到目前為止我們已完成營(yíng)業(yè)收入230萬(wàn)元,。20年下半年，我們將繼續(xù)保持上半年的良好發(fā)展勢(shì)頭,，響應(yīng)市政府振興徐州老工業(yè)基地的號(hào)召,，進(jìn)一步加大業(yè)務(wù)投入,，爭(zhēng)取引進(jìn)更多的工程項(xiàng)目，重點(diǎn)開拓物業(yè)管理業(yè)務(wù),。同時(shí)還要找問(wèn)題,、找差距、找不足,，為此,，我們制定我公司20下半年的工作計(jì)劃：

一、總的工作目標(biāo)：

1,、穩(wěn)抓環(huán)衛(wèi),，提高道路保潔質(zhì)量,，確保開發(fā)區(qū)環(huán)境衛(wèi)生在全市,。

2、發(fā)展綠化,，確保完成開發(fā)區(qū)下達(dá)的綠化養(yǎng)護(hù)及綠化保潔任務(wù)。

3,、積極拓展其他工程業(yè)務(wù)，提高經(jīng)濟(jì)效益,。

4,、確保安全生產(chǎn),，加強(qiáng)安全意識(shí),，尤其是保證車輛行駛安全及道路保潔工人人身安全,。

5,、提高全體干部員工的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)理念。

6,、維護(hù)職工的合法利益,，提高職工福利待遇,，確保職工隊(duì)伍的穩(wěn)定。

7,、力爭(zhēng)完成全年?duì)I業(yè)收入520萬(wàn)元，創(chuàng)利稅20萬(wàn)元,。

8,、積極拓展物業(yè)管理新業(yè)務(wù)，擬承接高鐵國(guó)際商務(wù)區(qū)一體化物業(yè)管理,。

二、具體措施：

1,、加強(qiáng)政治學(xué)習(xí),，統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，提高全體干部員工為開發(fā)區(qū)建設(shè)和發(fā)展服務(wù)的意識(shí),。將開發(fā)區(qū)的新形勢(shì),、新發(fā)展,、新變化傳達(dá)給個(gè)職工，激發(fā)職工的工作熱情,。

2,、加強(qiáng)職工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn),。尤其是物業(yè)管理人員，分管理人員,、維修人員,、秩序維護(hù)員(保安)、保潔員等不同部門,、不同工種要定期進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí),、專業(yè)技能訓(xùn)練,，定期進(jìn)行消防知識(shí)培訓(xùn);對(duì)駕駛員定期進(jìn)行安全思想教育。

3,、繼續(xù)在各部門推行承包責(zé)任制，由部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門內(nèi)部的所有事務(wù),，部門負(fù)責(zé)人對(duì)公司經(jīng)理負(fù)責(zé),。

1)公司擬正式成立監(jiān)管科，隸屬于公司辦公室,，向辦公室及公司總經(jīng)理匯報(bào)工作,。監(jiān)管科于20年初成立試運(yùn)行以來(lái),，對(duì)公司的各項(xiàng)工作都有了很大的促進(jìn)作用，但是監(jiān)管力度仍然不夠大，離公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)監(jiān)管科的期許，還有比較大的差距。公司擬于下半年正式成立監(jiān)管科,，加強(qiáng)對(duì)各部門的檢查考核，量化考核指標(biāo),，每天考核兩次,，不走過(guò)場(chǎng),，不搞形式主義，不怕得罪人,，如實(shí)填寫日考核表,，月底總結(jié)考核情況報(bào)辦公室,，根據(jù)考核情況按公司獎(jiǎng)懲制度進(jìn)行獎(jiǎng)懲,。

2)對(duì)環(huán)境衛(wèi)隊(duì)醞釀進(jìn)行重大改革。推行承包責(zé)任制，環(huán)衛(wèi)隊(duì)實(shí)行隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)制,，隊(duì)長(zhǎng)簽定承包責(zé)任合同,，全面負(fù)責(zé)環(huán)衛(wèi)工作,。同時(shí)計(jì)劃分路段進(jìn)行承包，由監(jiān)管科對(duì)各路段進(jìn)行考核定獎(jiǎng)懲;垃圾中轉(zhuǎn)站(車隊(duì))實(shí)行隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)制,，隊(duì)長(zhǎng)簽訂承包責(zé)任合同,，職責(zé)范圍包括垃圾中轉(zhuǎn)站、車隊(duì),、安全保衛(wèi),、渣土辦;與駕駛員簽訂責(zé)任狀,，明確駕駛員的責(zé),、權(quán),、利，進(jìn)一步明確發(fā)生安全事故后公司和駕駛員各自所承擔(dān)的責(zé)任;對(duì)原垃圾站進(jìn)行改造,，新上壓縮機(jī)組一臺(tái);強(qiáng)化服務(wù)功能,，提高服務(wù)水平,，加大對(duì)企事業(yè)單位的服務(wù)力度,，擬增加封閉式保潔車、吸糞車及灑水車各一輛;擬接管經(jīng)七路垃圾中轉(zhuǎn)站,。

2)辦公室加強(qiáng)內(nèi)部管理,，對(duì)公司各部門勞動(dòng)紀(jì)律及業(yè)績(jī)的監(jiān)督考核;負(fù)責(zé)倉(cāng)庫(kù),、汽車等事項(xiàng)的綜合管理;組織經(jīng)理辦公會(huì)及班組長(zhǎng)會(huì)議，每月進(jìn)行工作總結(jié)并制定下月工作計(jì)劃;安排監(jiān)管科每天考核各部門工作;進(jìn)一步加強(qiáng)物資采購(gòu),、倉(cāng)庫(kù)管理,、用油管理,，材料進(jìn)出必須有領(lǐng)導(dǎo)簽字;油票由辦公室統(tǒng)一開具經(jīng)總經(jīng)理簽字后方可加油，并由辦公室安排專人隨同;汽車維修及購(gòu)買配件由專人負(fù)責(zé),，辦公室統(tǒng)一安排,。

3)綠化隊(duì)實(shí)行承包責(zé)任制，分管經(jīng)理簽訂承包責(zé)任合同,，負(fù)責(zé)綠化隊(duì)內(nèi)部所有事務(wù),。在確保完成開發(fā)區(qū)下達(dá)的綠化帶養(yǎng)護(hù)及保潔任務(wù)的同時(shí),，積極拓展其他綠化工程業(yè)務(wù)。

4、開源節(jié)流,，節(jié)約各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)開支,，加強(qiáng)財(cái)務(wù)審計(jì)力度,，尤其是工程審計(jì),，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。

5、加大物業(yè)管理房租,、水電費(fèi)收費(fèi)力度，確保費(fèi)用及時(shí)回收,。

6、改革公司工資分配體制,。進(jìn)一步提高臨聘人員工資待遇以及改革駕駛員工資制度,，宗旨是使多勞者多得、少勞者少得,、不勞者不得,，盡可能使工資分配趨于合理化,。

7、加強(qiáng)安全生產(chǎn)管理,，進(jìn)行安全知識(shí)培訓(xùn)，包括保安職責(zé)教育,、消防知識(shí)培訓(xùn)、車輛行駛安全教育等,，特別是行車安全管理,，通過(guò)每周進(jìn)行一次安全思想教育，強(qiáng)化駕駛員的安全意識(shí),。確保20年全年無(wú)安全責(zé)任事故,。

8、嚴(yán)格執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度,，細(xì)化獎(jiǎng)懲條例,。做到獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，使人人有壓力,，人人有動(dòng)力。

20年下半年，我們將以振興徐州老工業(yè)基地為契機(jī),，參與推進(jìn)開發(fā)區(qū)二次創(chuàng)業(yè),，以秦常委及各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心支持為動(dòng)力,，齊心協(xié)力,，共謀發(fā)展,，爭(zhēng)取超額完成全年經(jīng)濟(jì)目標(biāo)任務(wù)。

物業(yè)管理方案策劃書

物業(yè)管理策劃方案篇九

1,、優(yōu)勢(shì)

a、地理位置優(yōu)越,，交通便利；

b,、區(qū)域市場(chǎng)成熟,，知名度高,；

c、整體規(guī)劃出色,，品質(zhì)較高；

d,、開發(fā)商實(shí)力雄厚，目標(biāo)明確,。

2,、機(jī)會(huì)

a、區(qū)域交通體系將進(jìn)一步完善,，向陽(yáng)路北延工程；

b,、周邊商業(yè)配套將進(jìn)一步豐富，京海世貿(mào)廣場(chǎng)開盤,；

c,、區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目將結(jié)案入住，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將逐漸減少,；

3、威脅

康泰大廈,、gogo購(gòu)物廣場(chǎng),、京海世貿(mào)廣場(chǎng)正處于強(qiáng)銷期，勢(shì)必瘋狂爭(zhēng)奪客戶資源,。

二,、市場(chǎng)定位

要點(diǎn)闡述

在已經(jīng)認(rèn)識(shí)和把握本案各項(xiàng)產(chǎn)品特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全面確立本案在市場(chǎng)中的“定位”,。“定位”的目的,，就是要充分明確在市場(chǎng)中我們產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明地區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,，讓消費(fèi)者能夠清楚地識(shí)別和接受我們的產(chǎn)品?！岸ㄎ弧本褪且o那些購(gòu)買我們產(chǎn)品而不選擇其它的人們一個(gè)完美而充分的理由。

產(chǎn)品定位

1,、本案是高開區(qū)cbd“最高品質(zhì)”的項(xiàng)目,。

2、本案導(dǎo)入“生態(tài)辦公”的概念,。

這一概念的核心是“環(huán)境”、“建筑”與“人”三者之間的關(guān)系,，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài),、人文生態(tài)為內(nèi)核,，以園林式辦公環(huán)境為外觀形式的生態(tài)辦公模式,?！吧鷳B(tài)辦公”的概念非常豐富，詮釋的空間很大,，而且比較新穎,，市場(chǎng)差異性明顯,。同時(shí)強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)的“服務(wù)式”物業(yè)管理服務(wù)，提出“特色管理、品質(zhì)服務(wù)”的口號(hào),，將人文生態(tài)的務(wù)虛變?yōu)閯?wù)實(shí),，發(fā)揮我們自身已經(jīng)完全具備的物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)，不僅在人文生態(tài)上得到充分表現(xiàn),，而且通過(guò)服務(wù)進(jìn)一步提高本案產(chǎn)品品質(zhì)?！吧鷳B(tài)智力辦公區(qū)”的概念，可以為本案“高品質(zhì)樓盤”的定位提供有力支持,，同時(shí)也要補(bǔ)充一些時(shí)尚的要素，如“智能化”設(shè)計(jì),，豐富高檔的“商業(yè)化”配套等,，全方位塑造高品質(zhì)形象。

客戶定位

通過(guò)調(diào)查與分析研究,，本案目標(biāo)客戶有如下特征：

1,、企業(yè)狀況：本地注冊(cè)資金在20萬(wàn)元以上的企業(yè)和外地駐保的企業(yè)。

2,、購(gòu)買動(dòng)機(jī)：首次置業(yè)自用為主，改善辦公條件提高自身形象；二次置業(yè)投資,，希望獲取租金回報(bào)及升值回報(bào),。

3、心理特征：有進(jìn)取與自我?jiàn)^斗的價(jià)值觀，生活高節(jié)奏,，追求自我利益,、自我個(gè)性、生活品位的實(shí)現(xiàn)和滿足,，認(rèn)同文化附加值，渴望在忙碌工作后享受生活，具有感性消費(fèi)心理,，理性消費(fèi)行為的交叉狀態(tài),。

4,、地域分布：以市區(qū)為主要中心,，外圍輻射保定各市縣。

就是這些人會(huì)買我們的產(chǎn)品,，只有他們需要這樣的產(chǎn)品，而我們會(huì)竭盡全力地告訴他們,，只有我們的產(chǎn)品才會(huì)滿足他們的需要,，他們會(huì)由于了解我們的產(chǎn)品有多么的不同,、有多么的合適而放棄選擇別的產(chǎn)品,。

三,、本案包裝策劃

在保定房地產(chǎn)市場(chǎng)，項(xiàng)目形象包裝顯得尤為重要,。前幾年主要以概念炒作為主。近幾年已有部分開發(fā)商注重產(chǎn)品質(zhì)量,，正逐步由“炒作時(shí)代”向“產(chǎn)品時(shí)代”過(guò)渡。在本案地區(qū),，本案產(chǎn)品設(shè)計(jì)及產(chǎn)品質(zhì)量當(dāng)屬上乘，但由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,，因此本案產(chǎn)品的推廣必須有別于其它項(xiàng)目的推盤手法。項(xiàng)目形象包裝是拋開質(zhì)量之后的又一主要影響銷售的因素,，只有將產(chǎn)品的優(yōu)異性與差異性通過(guò)形象包裝推廣才能真正有效地把握住客戶與市場(chǎng),。

物業(yè)管理策劃方案篇十

一,、物業(yè)管理內(nèi)容的設(shè)定

（一）管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立與人員的配備

關(guān)山春曉項(xiàng)目是一個(gè)占地14.32公頃,，總建筑面積18萬(wàn)平米的住宅小區(qū),，住宅分部形式為組團(tuán)式,。針對(duì)這種情況編制管理結(jié)構(gòu)圖如下：

（二）管理規(guī)章制度的制定1．管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)范圍（1）本小區(qū)的物業(yè)機(jī)構(gòu)主要是管理小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi),，住戶進(jìn)戶門以外的小區(qū)業(yè)主公共區(qū)域,。

（2）對(duì)公共區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備，共用部位進(jìn)行日常的維修,、養(yǎng)護(hù),、管理,。（3）對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共安全,，小區(qū)日常秩序以及物業(yè)環(huán)境加以管理,。（4）組織實(shí)施業(yè)主入住和裝修管理,。

（5）服務(wù)業(yè)主，解決業(yè)主的投訴問(wèn)題,，積極引導(dǎo)業(yè)主與本公司的關(guān)系,。2．各類人員的崗位實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制目標(biāo)管理責(zé)任制就是將管轄項(xiàng)目的管理目標(biāo),、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性目標(biāo)以量化形式作為重要職責(zé)交托給管理處的領(lǐng)導(dǎo)集體,，并賦予相應(yīng)的權(quán)力,。同時(shí)將目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與領(lǐng)導(dǎo)集體的切身利益（工資、獎(jiǎng)金,、崗位遷升）掛鉤。這種管理機(jī)制使管理處各級(jí)骨干責(zé),、權(quán),、利明確，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體,，共同參與管理，共同承擔(dān)壓力,，共同邁向成功。這要求每一個(gè)管理者及員工都要以身作則,，踏實(shí)做好本職工作,，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外的最佳經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)。3．物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定（1）對(duì)于小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域物業(yè)管理處各級(jí)管理人員應(yīng)按照前期物業(yè)管理合同的要求及本物業(yè)公司承諾的標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)認(rèn)真管理,。

（2）對(duì)于業(yè)主專有部分由業(yè)主自行管理，必要時(shí)候物業(yè)管理處可視情配合管理,。

住戶手冊(cè)的編制主要包括物業(yè)管理,、管理費(fèi)用、設(shè)備及服務(wù),、裝修管理、入住前期的特別服務(wù),、業(yè)主及用戶的其他責(zé)任、安全清潔衛(wèi)生細(xì)則,、關(guān)于安裝防盜門窗的辦法、防火等方面的信息,。

（三）,、物業(yè)的驗(yàn)收與接管

進(jìn)戶是指業(yè)主或使用人正式進(jìn)駐使用物業(yè)，俗稱“入伙”,。其程序分以下幾個(gè)步驟：

1．發(fā)入伙通知書。

2．帶業(yè)主或使用人實(shí)地驗(yàn)收物業(yè),。

3．約定代為裝修、添置或更換自用設(shè)施設(shè)備等事宜。4．簽訂《物業(yè)使用公約》,。

5．要求業(yè)主或使用人如實(shí)填寫登記卡,。6．想業(yè)主或使用人發(fā)放《用戶手冊(cè)》,。7．預(yù)售物業(yè)管理費(fèi)或租金。

8．想業(yè)主或使用人提供辦事引導(dǎo),。

9．業(yè)主或使用人簽約領(lǐng)匙，完成進(jìn)戶程序,。（五）,、裝修搬遷管理

為搞好裝修搬遷管理，必須做好以下幾點(diǎn)工作：

1.大力宣傳裝修規(guī)定,。規(guī)定主要包括以下幾個(gè)方面：裝修不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu),，破壞建

筑物外墻面貌；不得擅自占用共用部位,、移動(dòng)或損壞公用設(shè)施設(shè)備;不得排放有毒、有害物質(zhì)和噪聲超標(biāo),；不得隨地亂扔建筑垃圾,；遵守用電用火規(guī)定,，履行防火職責(zé);因裝修而造成他人或共用部位、公用設(shè)施設(shè)備損壞的,，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

2.加強(qiáng)裝修監(jiān)督管理,。審核裝修設(shè)計(jì)圖紙，派人巡視施工現(xiàn)場(chǎng),，發(fā)現(xiàn)違約行為及時(shí)勸阻并

督促其改正,。

3.積極參與室內(nèi)裝修。4.合理安排搬遷時(shí)間,。（六）、檔案資料的建立與管理

1.業(yè)主和使用人檔案:包括與客戶有關(guān)的各類入住資料,、申請(qǐng)表格、維修記錄,、合同、協(xié)議,、收費(fèi)記錄等。

2.物業(yè)服務(wù)檔案的建立：其通常包括物業(yè)承接驗(yàn)收期的檔案,、物業(yè)入住期檔案和物業(yè)日常管理期檔案等的收集整理。

3.物業(yè)服務(wù)檔案的保存：主要包括檔案的`保存、安全管理等,。

二,、服務(wù)的重點(diǎn)問(wèn)題

前期物業(yè)管理運(yùn)作的重點(diǎn)主要包括三個(gè)方面：

1.管理資源的完善與優(yōu)化,，具體包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：（1）管理用房的到位

物業(yè)管理與服務(wù)人員到位的相關(guān)內(nèi)容主要包括以下:〈1〉人員補(bǔ)充,。

〈2〉對(duì)各崗位人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),，提高物業(yè)管理、服務(wù)水平和操作技能,。〈3〉對(duì)現(xiàn)有組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整,，形成完善的管理機(jī)構(gòu)?！?〉加強(qiáng)內(nèi)部管理與溝通，形成一個(gè)良好的管理團(tuán)隊(duì),。2.管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善在前期物業(yè)管理中,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際管理情況對(duì)已制定的管理制度和服務(wù)規(guī)范進(jìn)行調(diào)整,、補(bǔ)充和完善。

3.確定物業(yè)管理單項(xiàng)服務(wù)的分包對(duì)具體物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行管理與服務(wù)時(shí),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可

以根據(jù)自身情況和需求來(lái)確定是否將部分單項(xiàng)服務(wù)分包給社會(huì)專業(yè)服務(wù)公司。對(duì)于分包的服務(wù)項(xiàng)目,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)鼓勵(lì)專業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查與篩選，以確定符合自己要求的分包單位,。

三、物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)主要從以下七個(gè)方面著手：（一）基本要求

1.設(shè)置客戶服務(wù)場(chǎng)所,，配置基本辦公設(shè)備,。公示企業(yè)資質(zhì)證書，服務(wù)事項(xiàng)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，收

費(fèi)項(xiàng)目,，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息以及24小時(shí)服務(wù)電話。

2.從業(yè)人員要取得相關(guān)從業(yè)資格證書,，統(tǒng)一著裝,，佩戴標(biāo)志。

3.建立共用部位及公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù),、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù),、環(huán)境衛(wèi)生。公共秩

序維護(hù)等管理制度,，建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，建立物業(yè)服務(wù)工作記錄,。4.建立物業(yè)管理檔案，配備管理檔案人員。

5.設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示,、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志,。6.完善客戶服務(wù)，及時(shí)解決投訴問(wèn)題,。

1.綜合管理,。建立公用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案，相關(guān)維修記錄應(yīng)歸檔,，適時(shí)進(jìn)行安全評(píng)估檢

查,，指定維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

2.共用部位,。對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、建筑部件,、附屬構(gòu)筑物、空調(diào)系統(tǒng),、供水設(shè)施、排水系統(tǒng),、照

立即動(dòng)員力量滅火搶險(xiǎn)。

2.消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù),。對(duì)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng),、防排煙系統(tǒng)、防火分隔

設(shè)施,、水滅火系統(tǒng)、應(yīng)急照明,、疏散指示標(biāo)志、消防電梯,、滅火器等進(jìn)行定期不定期的維護(hù),。

（四）綠化養(yǎng)護(hù)

1.基本要求,。對(duì)各種喬木,、灌木、地被花壇植物的成活率達(dá)到90%以上,、草坪的覆蓋率在高于80%以上。

1.生活垃圾的手機(jī)及清運(yùn),。實(shí)行垃圾收集分類。

2.物業(yè)共用部分的清潔,。對(duì)樓內(nèi),、電梯轎廂、天臺(tái)屋面,、樓外道路及設(shè)施及水景等部位的清潔,。

3.工作檢查及記錄。每日一次或每月全面檢查一次并做好相關(guān)記錄,。（六）公共秩序維護(hù)

1.出入口有專人24小時(shí)值守,。

2.制定巡查路線，巡視檢查并作好記錄,。3.巡視公共部分的使用秩序并做好記錄。4.機(jī)動(dòng)車輛登記出入,。

5.對(duì)違法行為及時(shí)報(bào)警，并報(bào)相關(guān)部門,。6.記錄資料歸檔。（七）裝飾裝修管理

1.建立裝飾裝修管理服務(wù)制度,。2.建立裝飾裝修檔案,。

3.受理裝修申請(qǐng)人申請(qǐng)登記，簽訂裝修協(xié)議,，并告知裝修過(guò)程中的禁止行為和注意事項(xiàng),。4.裝修期間進(jìn)行巡查，對(duì)違法行為進(jìn)行勸阻,；拒不改正的報(bào)告相關(guān)部門并在小區(qū)公示。5.裝修完畢后應(yīng)進(jìn)行復(fù)查,，對(duì)違反協(xié)議的應(yīng)按規(guī)定處理,。6.裝修垃圾應(yīng)在2日內(nèi)清運(yùn)至指定地點(diǎn)。

四,、質(zhì)量方針及目標(biāo)

(一).質(zhì)量方針?lè)?wù)至誠(chéng),管理規(guī)范;開拓創(chuàng)新,樹立品牌,。

（二）質(zhì)量目標(biāo)

1,、業(yè)主滿意率大于96%;

2,、業(yè)主投訴到政府主管機(jī)構(gòu)的有效投訴每年不超過(guò)1次;3,、重大安全事故發(fā)生率低于1‰;4、公共設(shè)施,、設(shè)備完好率大于99%;5,、專業(yè)技術(shù)人員持證上崗率為100%;6、員工滿意率為80%,。

7.房屋零修及修及時(shí)率100%,。8,、保潔率98%,。

9,、道路車場(chǎng)完好率98%,。10綠化完好率98%,。

五,、綜合管理服務(wù)

即小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi),，涉及共用財(cái)產(chǎn)和公共事務(wù)的管理。主要的工作內(nèi)容及要求有：,、負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施,；每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查,，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃,，組織實(shí)施；協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)并配合其運(yùn)作；與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù),；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn),；全體員工統(tǒng)一佩帶有相片胸卡，持證上崗,；每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查,。建立起應(yīng)對(duì)各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案,，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等,，一旦發(fā)生,，能隨時(shí)投入運(yùn)行,。

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物業(yè)管理策劃方案篇十一

一、概述某項(xiàng)目位于甲縣城東,，將是甲縣新城區(qū)及行政,、文化、體育,、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越,，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景,，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。

二,、目標(biāo)貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思,，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過(guò)優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū),，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍,。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值,。樹立某物管公司品牌,，三、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此,，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔,、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等,。

反饋運(yùn)行機(jī)制組織結(jié)構(gòu)圖經(jīng)營(yíng)環(huán)境圖四、人事人事設(shè)置原則：一人多崗,，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工(按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì)),。

1、序號(hào)崗位人數(shù)主要職責(zé)備注1經(jīng)理1在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下,，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)等,。

2、經(jīng)營(yíng)部主任1具體經(jīng)營(yíng)事務(wù),、人事等,。

3,、辦事員3文書、財(cái)務(wù),、勞資,、后勤等。

4,、財(cái)會(huì)要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理,、裝修監(jiān)管,、收費(fèi)、維保服務(wù)等,。

5,、安全護(hù)衛(wèi)員7門衛(wèi),、巡更,、停車管理,、小區(qū)內(nèi)公共秩序等,。

6,、水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等,。

7,、保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔,、綠化養(yǎng)護(hù)等。

物業(yè)管理策劃方案篇十二

制度是個(gè)社會(huì)的游戲規(guī)則，更規(guī)范的講,，它們是為人們的相互關(guān)系而人為設(shè)定的一些制約。為此,，我們一般要求大家共同遵守辦事規(guī)程或行動(dòng)準(zhǔn)則來(lái)提高辦事效率,，才設(shè)定一些制度。下面是我們本網(wǎng)提供的制度文章供您參考：

為建設(shè)和諧文明小區(qū),，營(yíng)造良好的生活和工作氛圍，保持小區(qū)全體住戶的合法權(quán)益,，創(chuàng)造一個(gè)清新,、整潔、文明,、有序的小區(qū)環(huán)境,，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和省、市,、區(qū)有關(guān)規(guī)定，制定本制度,。

1,、凡在局機(jī)關(guān)住宅小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍,。

2、局辦公室是小區(qū)內(nèi)全體住戶的主要管理部門,。辦公室必須按照局黨委的決議,、決定,，配合物業(yè)管理人員做好各項(xiàng)管理工作,，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)管理制度,。

3.各住戶必須自覺(jué)遵守區(qū)政府對(duì)“文明小區(qū)”的要求和相關(guān)規(guī)定外，各單元均應(yīng)選出“單元長(zhǎng)”,?！皢卧L(zhǎng)”負(fù)責(zé)制定單元“輪值”制度,，協(xié)調(diào)住戶關(guān)系，并檢查督促本辦法的順利執(zhí)行,。

4.各住戶應(yīng)自覺(jué)維護(hù)物業(yè)小區(qū)的整潔,、美觀,，保持小區(qū)的公共衛(wèi)生,，不得高空拋物;愛(ài)護(hù)小區(qū)內(nèi)道路、球場(chǎng),、綠化、供電,、供水設(shè)施,、供氣、排水,、有線電視,、消防、安全,、路燈、電動(dòng)拉閘,、治安室等公用設(shè)施。若損害公共設(shè)施和設(shè)備，須照價(jià)賠償,。

5.自覺(jué)維護(hù)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共生活秩序,，不準(zhǔn)在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃、易爆,、劇毒、放射性物品和其他有毒物質(zhì),，不得發(fā)出影響其他住戶正常生活的噪音，嚴(yán)以律己,、寬以待人，不得發(fā)生鄰里糾紛,。

6.原則上小區(qū)內(nèi)不應(yīng)飼養(yǎng)寵物,，特殊情況應(yīng)報(bào)辦公室批準(zhǔn)。飼養(yǎng)期間須嚴(yán)格遵守政府有關(guān)規(guī)定,，對(duì)寵物進(jìn)行防疫處理,，嚴(yán)禁污染環(huán)境和傷及他人的情況發(fā)生,。

7.車輛出入應(yīng)按要求出示證件,，本小區(qū)內(nèi)禁止鳴笛。機(jī)動(dòng)車應(yīng)該放在規(guī)定地點(diǎn)停放,。長(zhǎng)期在小區(qū)內(nèi)停放車輛的住戶,，應(yīng)予門衛(wèi)處登記備案,。

8.各住戶不得擅自改變房屋的用途,。未經(jīng)許可不得租借,、轉(zhuǎn)讓他人居住;不得以住房為工具從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);更不得利用住房從事危害公共利益的活動(dòng)及法律法規(guī)禁止的其他行為。一經(jīng)查出,，辦公室有權(quán)實(shí)行斷電斷水措施,，對(duì)住戶主要責(zé)任人進(jìn)行說(shuō)服教育;屢教不改者，處以50元以上200元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重者,，依法追究刑事責(zé)任,。

9.嚴(yán)禁對(duì)房屋承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行拆改;嚴(yán)禁拆鑿共用墻壁、天花及地板;未經(jīng)許可不得在公共部分如樓道,、門廊、車棚等加建,、改動(dòng);公共部分嚴(yán)禁堆放雜物,，否則作棄物處理。

10.小區(qū)公共部分的維修改造由辦公室根據(jù)局黨委決定進(jìn)行;各住房戶室內(nèi)維修由住戶自行負(fù)責(zé),。其中在水電安裝方面分兩種形式給予一定補(bǔ)償：一是經(jīng)住戶申請(qǐng)，由辦公室派人進(jìn)行維修,，所需材料由住戶承擔(dān);二是住戶在經(jīng)過(guò)辦公室核準(zhǔn)后請(qǐng)人維修,，由辦公室報(bào)銷人工費(fèi)用。

11.凡家庭成員中有本系統(tǒng)干部的住戶均以同等權(quán)利享受優(yōu)惠待遇,。除天然氣,、有線電視已實(shí)行社會(huì)化管理外,，電費(fèi)按市價(jià)減半，水費(fèi),、上網(wǎng)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)均為免費(fèi),。

12.小區(qū)住戶不得私自出租和轉(zhuǎn)讓住房。凡因工作調(diào)離,、在外購(gòu)房或其它原因欲出租住房的,，一律向局辦公室申請(qǐng)，經(jīng)辦公室同意后,，將租住者姓名,、家庭情況,、與住戶的關(guān)系及身份證明等資料登記備案,，并以市場(chǎng)價(jià)收取水費(fèi),、電費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi),，分別為1.2元/度/月、1元/立方/月,、30元/月和0.2元/平方米/月;凡因各種原因欲變賣住房的,，必須向局辦公室提交申請(qǐng)，由國(guó)資局評(píng)估,，并回購(gòu)為國(guó)有資產(chǎn)，按需要留用或變賣給本單位無(wú)房職工,，以保證小區(qū)住戶結(jié)構(gòu)的單純性?；刭?gòu)住房的基本估價(jià)原則為：建筑面積市場(chǎng)均價(jià)按年遞減2%剔除房屋折舊。

例如：118平方米住房,，1993年竣工，計(jì)算方法為：市場(chǎng)價(jià)2400_面積118等于283200元,，年遞減2%折舊_等于30%,，283200元_30%=84960元，折后總價(jià)為283200元-84960元=198240元,。

另：__樓因是集資建房，五年內(nèi)不得出租,、轉(zhuǎn)讓。

13.本物業(yè)管理制度自207月1日起執(zhí)行

14.本物業(yè)管理制度由局辦公室負(fù)責(zé)解釋,。

物業(yè)管理策劃方案篇十三

傾聽業(yè)主心聲,，落實(shí)整改措施，全面提升物業(yè)軟硬件管理水平,。

一,、基礎(chǔ)管理存在問(wèn)題

1),、管理人員監(jiān)督檢查不到位。

2)、各部門存在分工不明確,，存在互相推諉的現(xiàn)象,。

3)、與業(yè)主代表交流溝通不夠,，對(duì)部分業(yè)主提出的好的意見(jiàn)和建議,，未積極聽取、采納,。

4),、對(duì)小區(qū)商家監(jiān)管力度不夠，無(wú)強(qiáng)硬的措施,，以至于部分商家的噪音擾民,、油煙排放、環(huán)境治理不能得到有效的控制,。

5),、小區(qū)已交房6年，小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備老化,，入住率僅有三分之二,，物管費(fèi)用收繳率較低,，隨著今年物價(jià)飛漲，項(xiàng)目各項(xiàng)支出比往年都大，公司經(jīng)營(yíng)壓力巨大,，工作開展較為困難。

整改措施

1),、項(xiàng)目經(jīng)理每天對(duì)小區(qū)巡查不少于兩次，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,，發(fā)整改通知給各部門負(fù)責(zé)人限期整改，各部門負(fù)責(zé)人每天對(duì)各部門員工工作檢查不少于兩次,，對(duì)員工每天的工作進(jìn)行量化，不完成不下班,。

2) 嚴(yán)禁推諉的原則：對(duì)滿足不了住戶提出求助要求的，也應(yīng)主動(dòng)幫助其聯(lián)系相關(guān)部門,，切忌推諉,。

3),、公司領(lǐng)導(dǎo),、行政部、項(xiàng)目中心,、客服中心對(duì)小區(qū)進(jìn)行交叉檢查，要求每周形成督導(dǎo)報(bào)告,，就不合格事宜,，限期各部門完成整改。

4),、與業(yè)主委員會(huì)加強(qiáng)溝通和交流,，就小區(qū)部分違規(guī)現(xiàn)象,，和業(yè)委會(huì)一起采取措施及辦法進(jìn)行處理。

5)、就商家擾民問(wèn)題與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)一到聯(lián)系相關(guān)職能部門,，采取強(qiáng)有力的措施,，力爭(zhēng)本月內(nèi)使擾民問(wèn)題得到一定遏制，部分環(huán)境景觀得到改善,，取得業(yè)主基本滿意,。

6)、對(duì)小區(qū)欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行清理和統(tǒng)計(jì),，會(huì)同業(yè)委會(huì)對(duì)小區(qū)欠費(fèi)大戶進(jìn)行費(fèi)用催繳。

二,、公共秩序維護(hù)

1,、存在問(wèn)題

1)、安防隊(duì)員新隊(duì)員較多,，素質(zhì)參差不齊,，部分秩序維護(hù)隊(duì)員雖經(jīng)培訓(xùn)但是取得的效果有限，但是由于秩序維護(hù)隊(duì)員難招,，只能勉強(qiáng)使用,。

2),、門崗人員的服務(wù)禮儀及儀容儀表欠缺，表情麻木,、呆板對(duì)一些突發(fā)事情處理反映遲緩。

3),、小區(qū)門口亂停車現(xiàn)象嚴(yán)重,，安防隊(duì)員雖對(duì)車輛進(jìn)行停放引導(dǎo)，但部分就餐的車輛依然不聽勸告,，亂停亂放,，致使大門時(shí)常被堵，秩序維護(hù)隊(duì)員和就餐車主發(fā)生沖突,，交警和派出所停車員也不能解決，業(yè)主意見(jiàn)較大,。

4),、小區(qū)內(nèi)安全設(shè)施(如監(jiān)控,、紅外線等)幾乎癱瘓，小區(qū)內(nèi)公共安全只能靠人防,，安全管理難度很大。

5),、小區(qū)內(nèi)車位隨著業(yè)主增多,，日益緊張,，已不能滿足業(yè)主停車需要,，部分業(yè)主經(jīng)常把車輛停放在綠化帶上造成綠化損壞,，停車場(chǎng)監(jiān)控設(shè)施癱瘓，一旦發(fā)生車輛擦掛，物業(yè)公司就有責(zé)任,。

2、整改措施

1),、加強(qiáng)安防隊(duì)員基礎(chǔ)素質(zhì)的培訓(xùn)，每周不少于兩次這種培訓(xùn),，就安防隊(duì)員服務(wù)禮儀應(yīng)明確,，并作出示范照片，要求所有安防隊(duì)員照做,。

2),、加強(qiáng)安防隊(duì)員平時(shí)工作程序的督導(dǎo),，就考核要求領(lǐng)班付連帶責(zé)任,，發(fā)揮領(lǐng)班的主動(dòng)能動(dòng)性,，增加領(lǐng)班的責(zé)任心,，使其具有一榮俱榮，一損俱損,。

3),、門口因車輛停放發(fā)生的投訴不能超過(guò)3次，不能有停車亂收費(fèi)現(xiàn)象，一旦發(fā)現(xiàn)堅(jiān)決開除,。

4)、加強(qiáng)和相關(guān)單位的合作，如派出所,、交警,，在大門口設(shè)立停車禁止牌，就就餐車輛亂停亂放,，應(yīng)通過(guò)交警進(jìn)行拖車處理,，殺一儆百,。

5)、加強(qiáng)和業(yè)主委員會(huì)合作,，就小區(qū)安全設(shè)施設(shè)備的狀況,，召開專題會(huì)議,，進(jìn)行專項(xiàng)整改,，盡快啟動(dòng)維修資金的使用，使小區(qū)各項(xiàng)安全設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)作起來(lái),。

6),、加強(qiáng)出租戶管理,，對(duì)小區(qū)租住戶進(jìn)行清查,，建立安全檔案,，安防隊(duì)員晚上加大巡邏力度,，對(duì)租住戶作為重點(diǎn)巡查的對(duì)象,。

7),、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域,、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次;

10)增加秩序維護(hù)隊(duì)員大門實(shí)行雙崗;

三,、工程維護(hù)

1,、存在問(wèn)題

1),、目前小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備、房屋屋面據(jù)已過(guò)質(zhì)保期,，業(yè)主反映的滲水,、漏水問(wèn)題及室內(nèi)報(bào)修問(wèn)題,，仍然找物管處理，但是因?yàn)椴糠譅可娴劫M(fèi)用問(wèn)題,，業(yè)主不愿意自己出錢處理,，因此問(wèn)題一直得不到妥善解決,。

2),、小區(qū)內(nèi)弱電問(wèn)題如門禁對(duì)講系統(tǒng),、監(jiān)控系統(tǒng)等均線路老化,，設(shè)備陳舊設(shè)計(jì)不合理，經(jīng)多次維修仍然不能正常使用,，必須進(jìn)行更新及大修才能處理,。

3),、小區(qū)排水系統(tǒng)因餐飲商家較多，原設(shè)計(jì)隔油池較小及數(shù)量不夠,，經(jīng)常導(dǎo)致排污管道積油多,，并與小區(qū)住戶排污管道相通,，因此小區(qū)排水系統(tǒng)不暢，經(jīng)常需要疏通及清掏。

4),、小區(qū)路面凹凸不平，一遇到大雨部分路面就會(huì)積水,。

5),、小區(qū)內(nèi)木制作較多，經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間日曬雨淋,，已經(jīng)腐朽,，存在安全隱患。

6),、小區(qū)圍墻欄桿及部分鐵飾品(如彩虹橋)等雖每年都在刷漆翻新，但是因?yàn)闀r(shí)間較長(zhǎng),，還是需要更換或者改造,。

7)裝修管理缺位,，措施和力度不夠,，小區(qū)內(nèi)違章亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重,。

2、整改措施

1),、建議公司加大工程整改力度和投入,，尤其是形象工程及涉及安全隱患的問(wèn)題應(yīng)和現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)達(dá)成協(xié)議,，暫由物業(yè)公司進(jìn)行墊付費(fèi)用處理。

2),、加強(qiáng)和左岸花都業(yè)主委員會(huì)溝通，啟用維修資金,，就小區(qū)內(nèi)大型的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行更新和維護(hù)。

3),、加強(qiáng)工程維修部自身業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，對(duì)工程人員工作進(jìn)行量化,，提高工作效率,。

4),、聯(lián)系一家專門整改的施工隊(duì)伍，在公司工程技術(shù)人員解決不了問(wèn)題的時(shí)候,，對(duì)公司項(xiàng)目的問(wèn)題進(jìn)行整改。

5)對(duì)小區(qū)內(nèi)存在問(wèn)題應(yīng)分門別類,，分輕重緩急,，落實(shí)重點(diǎn)，并有計(jì)劃,，有層次的進(jìn)行處理,。本月內(nèi)完成彩虹橋的刷漆翻新,、自行車棚棚頂修繕?lè)隆?號(hào)門污水管道的改造、大門道閘系統(tǒng)及門禁系統(tǒng)的整改,，保證其正常運(yùn)用。

6)建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺(tái)帳),，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行,、檢查、維修,、保養(yǎng)等記錄齊全。

針對(duì)侯集中學(xué)的實(shí)際情況,，經(jīng)過(guò)我們現(xiàn)場(chǎng)考察以及根據(jù)校方的要求,，為確保學(xué)生能夠正常學(xué)習(xí)與生活、按時(shí)作息,、及時(shí)上課，我們將侯集中學(xué)日常的物業(yè)管理分為三大塊：安全管理,、環(huán)境衛(wèi)生管理、水電及公共設(shè)施管理,。

一,、安全管理

1、成立有校方參與的共管機(jī)制,。學(xué)校領(lǐng)導(dǎo),、班主任教師以及物業(yè)主要負(fù)責(zé)人組成的侯集中學(xué)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組,，負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)侯集中學(xué)日常物業(yè)管理運(yùn)作,，物業(yè)定期(每月或每季度)向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)上階段的物業(yè)管理情況，增強(qiáng)溝通,，促進(jìn)了解,，有利于物業(yè)管理日常工作的開展。

2,、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見(jiàn)，與校方聯(lián)手制定學(xué)生宿舍管理規(guī)定,，使學(xué)生在宿舍有一個(gè)行為規(guī)范,，便利于管理。

3,、管理人員持證上崗,、著制服、標(biāo)志明顯,。

4、管理人員24小時(shí)值班,，編排管理人員24小時(shí)值班表,，我們所有管理人員的聯(lián)系方式交校方一份,，以務(wù)緊急事件能夠聯(lián)系到，24小時(shí)值班不因雙休與節(jié)假日而中斷,。

4,、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態(tài)。和校方合作在學(xué)生宿舍每層樓設(shè)置滅火器,、緊急備用燈、張貼禁煙標(biāo)志成立義務(wù)消防隊(duì)，做好學(xué)生的防火監(jiān)督教育工作,。

5,、24小時(shí)全面監(jiān)管。保安與舍管不間斷24小時(shí)巡邏,，保障學(xué)生不受侵害,，保障宿舍樓內(nèi)公共設(shè)施完好，保障宿舍樓內(nèi)的治安環(huán)境,，保障學(xué)生人身與物品安全,。

6、完善各項(xiàng)管理制度

(1)來(lái)訪登記,，來(lái)訪人員經(jīng)被紡人確認(rèn)后,，本校人士可入內(nèi),，校外人士須在大廳內(nèi)等待,。

(2)男女生不得互相串宿舍,。

(3)按校方規(guī)定開關(guān)宿舍大門,，非規(guī)定時(shí)間一律拒絕進(jìn)入宿舍。

(4)每天查寢,，對(duì)外宿,、缺寢人員以及熄燈后點(diǎn)蠟燭,、講話者進(jìn)行登記,，及時(shí)回報(bào)給校方,。

(5)發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象立即上前制止，并第一時(shí)間報(bào)校方,。

(6)開展意見(jiàn)調(diào)查,，物業(yè)定期(每季度或半年)發(fā)放意見(jiàn)調(diào)查表，征求學(xué)校與學(xué)生的意見(jiàn),，了解對(duì)物業(yè)管理的需求,，確保我們能夠提供及時(shí),、周到、方便的物業(yè)管理服務(wù),。

7、員工服務(wù)態(tài)度：?jiǎn)T工以發(fā)自內(nèi)心的真誠(chéng)笑容熱情服務(wù),，做到文明禮貌、談吐文雅,、遵章守約、移冠整潔,、舉止大方、動(dòng)作雅觀,、稱呼得當(dāng),。

8、我方不承擔(dān)因?qū)W生自身行為造成的安全事故責(zé)任,。

二,、環(huán)境衛(wèi)生管理

1,、實(shí)行零干擾清潔衛(wèi)生服務(wù)，學(xué)生上課后,，清潔工再進(jìn)行清掃,。

2,、做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識(shí),、糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生習(xí)慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合,，使學(xué)生也自覺(jué)地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。

3、遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學(xué)生,，進(jìn)行耐心教育和勸阻,，決不因人而異,，對(duì)于極少數(shù)屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤,。

4,、每天上下午各打掃一次,，全天候保潔，每小時(shí)循環(huán)保潔一次,，先外至內(nèi),。

宿舍樓層通道,、地面標(biāo)準(zhǔn)：目視，干凈,，無(wú)污漬,、無(wú)雜物。

三,、水電及公共設(shè)施管理

1、建立巡視制度,。每天上下午兩次巡視水電及公共設(shè)施。巡視內(nèi)容：

(1)檢查學(xué)生生活區(qū)公共排污,、排水管道有無(wú)雜物,，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實(shí)清理工作,。

(2)檢查生活區(qū)內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行維修,。

(3)檢查有無(wú)損毀公共設(shè)施,，包括門窗、床鋪,、桌子,、室內(nèi)照明、電線等,，如有上述情況,，立即進(jìn)行維修，如屬人為破壞,，立即進(jìn)行制止并視破壞情節(jié)輕重報(bào)校方后給予一定的處罰,。

(4)檢查各類管道電線有無(wú)破損、斷裂,、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進(jìn)行維修并做好記錄,，保證各類管道電線正常使用。

(5)檢查學(xué)生生活區(qū)大門,、圍墻等設(shè)施是否完好,。

(6)配電部分電纜溝(豎井)無(wú)水漬,、雜物、鼠害,，樓層配電箱外觀美觀,、完好,、清潔,、開關(guān)運(yùn)行無(wú)影響等。

2、水電工24小時(shí)值班,，并把每個(gè)水電工的緊急聯(lián)系方式腳校方一份,，以務(wù)出現(xiàn)突發(fā)事件后聯(lián)系,。

3、宿舍樓內(nèi)所有因維護(hù)不善而損壞的財(cái)物由我方承擔(dān),，但我方不承擔(dān)大修、更新?lián)Q舊以及新投入設(shè)施項(xiàng)目的費(fèi)用。

為了加強(qiáng)和完善分公司現(xiàn)有的物業(yè)管理模式，提高社會(huì)資信度,，增強(qiáng)管理理念,，樹立企業(yè)品牌，讓我們的管理更上一個(gè)新的臺(tái)階,，針對(duì)分公司現(xiàn)在所管理兩棟大廈的實(shí)際,，特制定以下管理方案：

一,、服務(wù)宗旨：

服務(wù)第一、租戶至上、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新,。

二,、追求目標(biāo)：

管理無(wú)盲點(diǎn),、租戶無(wú)怨言,、服務(wù)無(wú)挑剔。以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo),、為租戶推出完善的服務(wù),、為公司創(chuàng)造效益,、為企業(yè)打造品牌,。

三,、 物業(yè)服務(wù)整體策劃與構(gòu)想

1、指導(dǎo)思想

用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù),，營(yíng)造安全、舒適,、優(yōu)雅,、溫馨的生活和工作空間，運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略,，確保物業(yè)的保值與增值,。

2,、管理服務(wù)方式

完善服務(wù),、誠(chéng)信待人。物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè),，為此企業(yè)將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo),，奉行“服務(wù)第一,、租戶至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念,，為租戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù),，并將日常工作緊密融合于管理之中與租戶建立良好的服務(wù)關(guān)系,，同時(shí)在不斷完善的過(guò)程中真正讓租戶享受到安心、舒適和稱心的工作環(huán)境,。

3,、安全,、消防真抓實(shí)干

為確保租戶的生命,、財(cái)產(chǎn)安全,，我們主張以切合實(shí)際的人防為主,、技防為輔的安全管理理念,，建立一支強(qiáng)有力,，多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍,。在日常管理中,，派專人24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全工作,，嚴(yán)格管理，防止易燃,、易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入轄區(qū),，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作規(guī)程，如發(fā)生特殊事件時(shí),，力爭(zhēng)將損失降至最小程度。制定出詳盡的安全手冊(cè),，使員工,、租戶翻開手冊(cè)即可操作,，如《貴州黃果樹企業(yè)物業(yè)安全管理手冊(cè)》使每一位員工了解和熟悉管理程序，永不間歇地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新,，將不間斷地充實(shí)管理隊(duì)伍,，采用輪回培訓(xùn)制度,，不斷提高員工的技能和素質(zhì)。

4,、環(huán)境管理責(zé)任到人

多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人,，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位,，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能,，認(rèn)真地去做好每天的工作,，積極宣傳環(huán)保意識(shí),，使管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生達(dá)到最佳效果,，為區(qū)域所在地增加一道清潔、衛(wèi)生,、亮麗的風(fēng)景。

五,、管理指標(biāo)承諾及實(shí)施措施：

1,、為了確保承諾指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，在服務(wù)達(dá)標(biāo)中采用計(jì)劃,、實(shí)施,、檢查,、總結(jié)的管理模式，對(duì)提供服務(wù)的各個(gè)過(guò)程及其相互作用進(jìn)行識(shí)別和管理,，不斷改進(jìn)和提高服務(wù)與管理質(zhì)量，使各項(xiàng)承諾指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn),，為租戶提供完善,、周到、優(yōu)質(zhì),、理想的服務(wù),、努力創(chuàng)造一個(gè)安全、文明,、和諧,、舒適的辦公環(huán)境。結(jié)合本公司所確定的管理目標(biāo)及質(zhì)量方針,，特對(duì)以下各項(xiàng)指標(biāo)做出承諾，并將相應(yīng)的保證措施匯總?cè)缦拢?/p>

(1),、房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)99%，制定維修技術(shù)人員專職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄,，確保整潔、無(wú)破損立面,，房屋無(wú)改變使用功能,，公共設(shè)施及通道無(wú)隨意占用。

(2),、房屋及設(shè)施的零修,、急修及時(shí)率達(dá)99%,，建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到急修請(qǐng)求后攜帶工具十分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),，零修工程及時(shí)完成,，急修工程不過(guò)夜,，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本,，實(shí)行24小時(shí)維修制度,。

(3)、維修質(zhì)量合格率達(dá)100%,，分項(xiàng)監(jiān)督,、檢查,、工程維護(hù)嚴(yán)格把關(guān),，按照工序一步到位，杜絕返工,，確保質(zhì)量,。

(4)、清潔,、保潔率達(dá)99%，區(qū)域內(nèi)保潔落實(shí)到人,，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力,，嚴(yán)格考核制度,，確保區(qū)域垃圾日產(chǎn)日清,，設(shè)施完好，無(wú)環(huán)境污染現(xiàn)象,。

(5),、公共區(qū)域照明及電梯完好率達(dá)96%,，落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)公共區(qū)域內(nèi)的照明,，及消防設(shè)施進(jìn)行日常巡視,、檢修和定期維護(hù)保養(yǎng),，并建立健全檔案記錄，確保公共設(shè)施完好并正常使用,。

(6),、化糞池,、排水管完好率達(dá)99%,，制定作業(yè)規(guī)程，定期疏通,、清理,，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修，達(dá)到排放暢通無(wú)積水,。

(7)、機(jī)電設(shè)備的完好率達(dá)100%,，完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度,，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，實(shí)行24小時(shí)專人值班,，出現(xiàn)故障及時(shí)排除。

(8),、檔案建立完好率達(dá)100%,，各種檔案資料專人管理,，分類存放,，檢索方便，保證檔案資料齊全,。

六,、 服務(wù)意識(shí)

物業(yè)管理是通過(guò)專業(yè)化,，一體化的管理，體現(xiàn)社會(huì)效益的,，它的產(chǎn)品是服務(wù)，其管理目標(biāo)是通過(guò)服務(wù)實(shí)現(xiàn)的,，無(wú)論是保安、保潔還是維修都是服務(wù),。因此培養(yǎng)員工的服務(wù)意識(shí)是我們企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容，在員工素質(zhì)教育中,，我們著重要培養(yǎng)員工服務(wù)意識(shí)和觀念;樹立“業(yè)主第一,，服務(wù)至上”的服務(wù)意識(shí),，樹立關(guān)心人,，理解人，尊重人的觀念,，培養(yǎng)員工“善化解矛盾,，常溝通技巧”的特殊素質(zhì)，物業(yè)管理面對(duì)的是享受服務(wù)的群體,，其服務(wù)內(nèi)容涵蓋了與業(yè)主息息相關(guān)的種種生活內(nèi)容,，繁雜的工作常常需要溝通和理解,，使人與人以及人與自然之間達(dá)到充分的和諧,。

七、 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

結(jié)合我司的實(shí)際情況,，針對(duì)我司現(xiàn)管理的兩棟大廈,，馳宇大廈，兩臺(tái)電梯,，中央空調(diào)，6名保安,，3名保潔,，5名電工，總面積15000 m2 ,，玫瑰商場(chǎng)大樓，1臺(tái)電梯,，3名保安,，1名保潔總面積__ m2 ,，根據(jù)測(cè)算,，保證服務(wù)質(zhì)量的前提下,，馳宇大廈的物業(yè)管理費(fèi)每平方暫按10元收取,，玫瑰商場(chǎng)大樓的物業(yè)管理費(fèi)每平方出租面積暫按4元收取物業(yè)和管理費(fèi)。

八,、 物業(yè)的發(fā)展與拓展;

物業(yè)管理是一個(gè)服務(wù)型的工作,，結(jié)合我司情況，現(xiàn)有的物業(yè)收入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到我司費(fèi)用支出,，為了提高我司經(jīng)濟(jì)效益,，達(dá)到長(zhǎng)效管理,，我們?cè)陂_展物業(yè)管理的同時(shí)，要有針對(duì)性的進(jìn)行物業(yè)業(yè)務(wù)拓展工作,，利用我司所屬物業(yè)，開展自主經(jīng)營(yíng),，聯(lián)合創(chuàng)業(yè),，業(yè)務(wù)創(chuàng)新等,，多渠道的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，提高我司經(jīng)濟(jì)效益,，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力,，提升企業(yè)品牌，做強(qiáng)企業(yè)形象,，使我們的企業(yè)能在當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中立于不敗之地,，夯實(shí)基礎(chǔ),，用發(fā)展的眼光和經(jīng)營(yíng)的思路，使企業(yè)逐步走向輝煌,。

一、 項(xiàng)目分析

根據(jù)所提示數(shù)字,，管理面積約為14.5萬(wàn)平方米,，其中，高層建筑約占總數(shù)的50%,，其余為小高層建筑或別墅區(qū),。小區(qū)包含變電站,、換熱站,、二次加壓水泵房,、以及電梯、電子監(jiān)控系統(tǒng)等大型公共設(shè)備,，其設(shè)備數(shù)量不詳。住宅約10萬(wàn)平米,綠化面積約1.7萬(wàn)平米,地下車庫(kù)約2.9萬(wàn)平米,其中涵蓋25部電梯,、217個(gè)車庫(kù)、264個(gè)車位等,。

二,、主要管理方案內(nèi)容

根據(jù)上述數(shù)字顯示,，做出對(duì)該項(xiàng)目的物業(yè)管理方案如下：

1、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置

根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及小區(qū)的特點(diǎn),，本著“以人為本,、服務(wù)至上、精干高效,、以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，管理實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制,。該項(xiàng)目設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理1人和客戶服務(wù)部(以下簡(jiǎn)稱客服部),、維修部、安防部,、環(huán)境部等四個(gè)職能部門,，共需配置約39人,。每個(gè)部室分別設(shè)立一個(gè)主管，協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理完成小區(qū)日常的各專項(xiàng)服務(wù)工作,。并制定個(gè)部門主管及員工的崗位責(zé)任書(附后)，在公司檢查時(shí),，可依照崗位責(zé)任書內(nèi)容進(jìn)行對(duì)員工的bi行為規(guī)范和工作質(zhì)量進(jìn)行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業(yè)公司辦公室根據(jù)本公司薪酬制度決定,。

的服務(wù)等級(jí)為準(zhǔn),。

1.1 客服部

根據(jù)管理面積和國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),，客服部安排5名管理人員。其中包括：

客服主管一名,，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目客服部的日常管理工作,，檢查客服人員的日常行為規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量及工作完成情況,，處理客戶的投訴和下屬員工的績(jī)效評(píng)定及培訓(xùn)，并參與小區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作,。

接待員1名,，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部服務(wù)電話的接聽、記錄,、維修任務(wù)傳達(dá)和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊(cè)的管理,、更新工作,。

收費(fèi)員(財(cái)務(wù))1名,，負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)的收取,，并控制有償服務(wù)費(fèi)的收繳和管理工作,，對(duì)所收取款項(xiàng)應(yīng)在當(dāng)日做好相關(guān)記錄后,，交總公司財(cái)務(wù)室保管,。并負(fù)責(zé)相關(guān)票據(jù)和收費(fèi)臺(tái)賬的管理工作。(如有水電表查抄工作,，可委托維修部門協(xié)助完成)

庫(kù)房管理員1名,，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所需物資的采購(gòu)報(bào)表,，出入庫(kù)管理和辦公設(shè)備的管理工作,。

行政文員1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常文件的打印,、申報(bào)以及對(duì)外相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作。

四名員工相輔相成,，協(xié)作溝通，在完成本職工作的前提下,，分別分配相應(yīng)的收費(fèi)任務(wù),，以便收費(fèi)工作更順利的開展。各項(xiàng)工作做到日產(chǎn)日清,、及時(shí)記錄,、及時(shí)回訪,，并生成電子文檔，以便日后查找,。

1.2 維修部

根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況和按照國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),，維修部共設(shè)維修人員6-8名(如有高壓配電室則設(shè)值班人員2名，24小時(shí)輪流值班,，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目大型電力設(shè)施的維修保養(yǎng)工作)，其中設(shè)：

主管1名,，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工處理本部門日常報(bào)修,、日常設(shè)備巡檢、維護(hù)保養(yǎng)和下屬員工的培訓(xùn)及績(jī)效評(píng)定工作,。

其余5人分別為電工2名、水暖工2名,、電梯維護(hù)人員1名(如電梯維保由專業(yè)維修公司分包，則可省去該職務(wù)人員),，分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴(kuò)大項(xiàng)目的服務(wù)范圍,，分別對(duì)5名維修人員培訓(xùn)學(xué)習(xí)物業(yè)相關(guān)的其他技能，例如單元對(duì)講系統(tǒng)維修,、土建維修,、門窗維修等,，使維修人員能夠全方位發(fā)展。員工薪酬以績(jī)效考核制制定，以激勵(lì)員工的工作積極性,。每天設(shè)一名維修人員夜間值班,，負(fù)責(zé)項(xiàng)目夜間報(bào)修工作的處理和小區(qū)照明系統(tǒng)的檢查與維修工作,，做好值班記錄,。

負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)大型設(shè)備設(shè)施的春秋季檢修工作,，每年的4月和10月對(duì)小區(qū)內(nèi)的大型公共設(shè)施(如：配電箱、水泵房,、給排水系統(tǒng)等)進(jìn)行常規(guī)性檢查,，確保設(shè)備設(shè)施的完好運(yùn)行(春秋季設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃需根據(jù)實(shí)際另行擬定),。

負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)重大節(jié)日期間,，社區(qū)文化活動(dòng)的協(xié)助實(shí)施工作。如節(jié)日期間的園區(qū)布置及維保工作等,。

1.3 安防部

根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，安防部設(shè)安防人員13名,，以8小時(shí)三班倒

的制度負(fù)責(zé)項(xiàng)目24小時(shí)安全防范工作,。其中包擴(kuò)：

安防部主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工,，處理本部門日常事務(wù),，并負(fù)責(zé)對(duì)下屬員工的bi行為規(guī)范和工作的檢查,，下屬員工的培訓(xùn)及績(jī)效評(píng)定工作。

門崗3名,，主要負(fù)責(zé)小區(qū)車輛及人員的出入管理和外來(lái)人員的檢查工作,，對(duì)出入小區(qū)的車輛進(jìn)行檢查登記,，如有物品出入時(shí),，應(yīng)在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。

巡邏崗6名,，分別負(fù)責(zé)高層區(qū)、小高層區(qū)和地下車庫(kù)區(qū)的安全防范和車輛疏導(dǎo)工作,。

電子監(jiān)控室3人,，以8小時(shí)3班倒制度負(fù)責(zé)24小時(shí)電子監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)視，協(xié)助安防人員管理小區(qū)安防工作,，力爭(zhēng)在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)安全隱患，以便及時(shí)排除,。并負(fù)責(zé)項(xiàng)目部各部門員工的工作監(jiān)督。

1.4 環(huán)境部

根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況,，環(huán)境部設(shè)服務(wù)人員12名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所轄區(qū)域的保潔,、綠化等工作，其中包括：

環(huán)境主管1名,，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工處理本部門日常事務(wù)和下屬員工的工作檢查,、培訓(xùn)及績(jī)效評(píng)定工作。

室內(nèi)保潔員5名,，9棟高層安排3名,，6棟多層安排2名,，負(fù)責(zé)項(xiàng)目樓宇內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。

室外保潔員3名,，負(fù)責(zé)項(xiàng)目樓宇外的環(huán)境衛(wèi)生打掃工作,，包括

項(xiàng)目水系的衛(wèi)生維護(hù)工作,。

綠化工3名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的花草樹木養(yǎng)護(hù),、修補(bǔ),、澆水,、防寒等工作,。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)則根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)等級(jí)而定,。

三,、其他管理方案

1,、常見(jiàn)突發(fā)事件的處理

1.1 火災(zāi)突發(fā)事件處理

1.2 水浸突發(fā)事件處理

1.3 電梯困人突發(fā)事件處理

1.4 未知停電事件處理

1.5 暴力突發(fā)事件處理

1.6 盜竊以及其他犯罪活動(dòng)處理

以上各種突發(fā)事件均根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況制定詳細(xì)的突發(fā)事件處理流程,，防范于未然，確保項(xiàng)目的公共安全,。

2、社區(qū)文化的開展

服務(wù)中心結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況,，以“健康,、求知,、情趣,、文娛,、公益”為導(dǎo)向,，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng),，營(yíng)造小區(qū)特有的文化氛圍,。主要為重大節(jié)日的園區(qū)裝飾及宣傳，有必要的情況下可開展相應(yīng)的公益娛樂(lè)活動(dòng),，例如由業(yè)主參加的節(jié)日聯(lián)歡會(huì)、組織社區(qū)老年或兒童出行等,，以增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的友好關(guān)系,，促進(jìn)物業(yè)公司的發(fā)展。

一,、公共設(shè)施設(shè)備治理

1.治理目標(biāo)保證設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)重大治理責(zé)任事故,。治理措施

(1)制定設(shè)備安全運(yùn)行,、崗位責(zé)任制,、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等治理制度,。

(2)配備所需專業(yè)技術(shù)職員，嚴(yán)格執(zhí)行操縱規(guī)程,，設(shè)備治理和維修職員持證上崗,。

(3)設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔,，無(wú)雜物、灰塵積垢,，無(wú)鼠,、蟲害發(fā)生,，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求,。

(4)建立供電,、供水的治理制度，供配電,、供水系統(tǒng)配置職員24小時(shí)值班,。

(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施,、設(shè)備運(yùn)行正常,，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障,，保證系統(tǒng)工作正常,。

(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無(wú)損,，確保隨時(shí)啟用,。

(7)消防治理職員把握消防設(shè)施,、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種題目。

(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施,，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通,，無(wú)火災(zāi)安全隱患,。

(9)給排水設(shè)備、閥門,、管道工作正常,，無(wú)跑,、冒,、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施,、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒,。二次供水衛(wèi)生許可證,、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池,、水箱清潔衛(wèi)生無(wú)二次污染,。水泵,、水池、水箱有嚴(yán)格的治理措施,，水池、水箱四周無(wú)污染隱患,。排水系統(tǒng)通暢，汛期無(wú)泛水,，地下室,、設(shè)備房無(wú)積水浸泡發(fā)生,。遇有事故，維修職員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,，保證無(wú)大面積跑水,、泛水,，長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象,。建立事故應(yīng)急處理方案,。

(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線同一下地或進(jìn)公共管道,，無(wú)排擠管線，無(wú)礙觀瞻。道路,、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通,，路面平坦。

二,、安全治理

1.治理目標(biāo)

(1)確保大廈內(nèi)無(wú)因治理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi),。

(2)維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序，控制私設(shè)攤點(diǎn),、廣告牌,、廣告字畫、亂貼,、亂畫現(xiàn)象;控制小商小販進(jìn)進(jìn),。

(3)有預(yù)見(jiàn)性地對(duì)任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施,。

2.建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)

(1)在大廈設(shè)立活動(dòng)崗哨，實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制,。做到每?jī)尚r(shí)巡視一遍,，并記錄安全情況及消防設(shè)備,、公共物品的完好情況。

(2)遇有緊急情況或其他治安需要,，治理處通過(guò)對(duì)講機(jī)下達(dá)指令,，巡邏職員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援,。

(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請(qǐng)其警官兼任治理處安全治理指導(dǎo)員,，定期與治理處安全治理員分析治安形勢(shì),、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。

3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施

(1)發(fā)生盜竊,、搶劫,、交通事故,、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時(shí)，治理處迅速調(diào)集巡邏安全治理員,，以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng),，控制局面,，爭(zhēng)取主動(dòng)。

(2)迅速調(diào)整人力,、物力,，以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行,。

(3)發(fā)生案件時(shí),，立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案,。

(4)治理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，沉著,、機(jī)智實(shí)施處理,，并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告,。

三、裝修治理

1.日常裝修治理

(1)治理處安排職員辦理裝修隊(duì)伍的培訓(xùn),、驗(yàn)資,、登記、審批和發(fā)放各類證件。

(2)跟蹤施工情況,，治理處主任逐日巡視，了解各施工點(diǎn)施工情況,，安全治理主管逐日三次不定時(shí)巡視,，了解施工情況及糾察施工隊(duì)運(yùn)行情況,。

(3)安全治理員24小時(shí)值班，控制職員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄,。

(4)裝修垃圾清運(yùn)。采取定時(shí)上門收集和業(yè)戶申請(qǐng)相結(jié)合的方法,，袋裝清運(yùn),，日清日運(yùn)，不堆積,、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境,。

(5)安全治理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。

(6)與業(yè)戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書,。

(7)裝修材料按指定時(shí)間進(jìn)進(jìn),，安全治理員進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)有毒,、易燃,、未作處理的材料嚴(yán)禁進(jìn)內(nèi),。(4)需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè),，應(yīng)向治理處提出申請(qǐng),，經(jīng)批準(zhǔn)后在治理職員監(jiān)護(hù)下,，方可作業(yè)。

(8)安全治理員巡查時(shí),，對(duì)裝修點(diǎn)的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查,，發(fā)現(xiàn)不安全隱患,，及時(shí)處理報(bào)告,。

(9)發(fā)生緊急事故時(shí)，按緊急處理措施程序進(jìn)行,。

四、消防治理

1.消防組織機(jī)構(gòu)的建立

(1)治理處負(fù)責(zé)建立消防安全小組。

(2)治理處主任為消防安全負(fù)責(zé)人。

(3)治理處其他職員為義務(wù)消防員,。

(4)安全治理主管為專職安全監(jiān)視員,。

(5)日常巡視安全治理員為兼職消防巡視員,。

(6)治理處負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及職員職責(zé),。

2.建立各項(xiàng)消防制度

(1)消防檢查制度,。

(2)專職安全員逐日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況，包括消防設(shè)備,、動(dòng)火作業(yè)監(jiān)視、安全用水、用電情況等,，檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由治理處主任審核,。

(3)兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每?jī)尚r(shí)巡視一遍,，并填寫《消防安全檢查登記表》。

(4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患,，應(yīng)及時(shí)采取整改措施,，做到隱患不過(guò)夜,。

(5)發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患,，應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》,，限期整改，并跟蹤驗(yàn)證,。

(6)治理處制定《動(dòng)火審批制度》,，內(nèi)容包括動(dòng)火申請(qǐng)和審批程序及違章處理方法。

3.防火措施

(1)貫徹“預(yù)防為主,，防消結(jié)合”的方針,，業(yè)戶要樹立防火意識(shí),，治理處每周確定一名主管以上的治理職員為防火值班員,，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作,。

(2)嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線路,，電器線路需維修時(shí)請(qǐng)及時(shí)找治理處安排施工,。

(3)嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物,，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等,。

(4)不準(zhǔn)改變、拆除,、封堵消防設(shè)施和通道。

(5)不準(zhǔn)在樓道,、過(guò)道設(shè)立倉(cāng)庫(kù)，堆放雜物,，阻礙通道,。

(6)嚴(yán)格裝修審批手續(xù),，動(dòng)火審批手續(xù)，保證每樓,、每層有必要的消防設(shè)施。

(7)公共場(chǎng)所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料,，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制,，并加以處理。

(8)配備火警時(shí)刻的必須器材,，如：應(yīng)急照明燈等,。

4.消防知識(shí)培訓(xùn)

(1)對(duì)業(yè)戶的消防要求(包括安全用水,、用電)，通過(guò)《業(yè)戶須知》,、《治理公約》傳達(dá)到各業(yè)戶,，并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料,，用宣傳欄等消防宣傳途徑對(duì)業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育,。

(2)治理處內(nèi)部每月的第一個(gè)星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時(shí)間，學(xué)習(xí)教材是安全消防治理?xiàng)l例,，內(nèi)部的消防治理制度，設(shè)備設(shè)施的操縱方法等,，學(xué)習(xí)情況須具體記錄,。

(3)治理處主任每月檢查一次安全活動(dòng)記錄并簽字認(rèn)可。

(4)在安全消防活動(dòng)日查出的安全,、消防隱患,，由各組自行

在活動(dòng)記錄中登記并整改。

(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識(shí)和消防技能培訓(xùn),，考試合格后方可任職，其資格每年確認(rèn)一次,。

5.消防設(shè)備治理

(1)治理處負(fù)責(zé)建立消防檔案,。

(2)治理處對(duì)各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì),，編制《消防設(shè)備標(biāo)識(shí)登記》,。消防設(shè)備標(biāo)識(shí)由治理處主任指定人專實(shí)施，并在各項(xiàng)安全檢查中作為檢查內(nèi)容,。

(3)制定《設(shè)備治理制度》,，對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù),。

(1)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí)，具體辦法和內(nèi)容參見(jiàn)由治理處每次制定的《消防演習(xí)方案》并報(bào)政府消防部分,。

(2)消防演習(xí)后,，治理處主任編制《消防演習(xí)報(bào)告》,。對(duì)演習(xí)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的題目,，及時(shí)調(diào)整、糾正并驗(yàn)證其結(jié)果,。

五,、車輛治理

1.小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行晝夜24小時(shí)值班制度，由小區(qū)安全治理員負(fù)責(zé)治理，車輛可以隨時(shí)進(jìn)出,、停放。

2.本小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行有償使用,，車主須憑車輛進(jìn)出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡)進(jìn)進(jìn)停車場(chǎng),。

3.車輛進(jìn)進(jìn)：車輛進(jìn)進(jìn)停車場(chǎng)應(yīng)一停二慢，必須服從治理員的指揮和安排,，取得治理員同意后方可進(jìn)進(jìn),。

4.車輛停放：車輛停放時(shí)必須服從治理員指揮，留意前后左右車輛的.安全,，在規(guī)定位置上停放,，并與四周車輛保持適當(dāng)間隔，不得對(duì)其他車輛的進(jìn)出和其他車位的使用造成阻礙,，車主必須鎖好車門,，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài),，車內(nèi)珍貴物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場(chǎng),，不得在他人車輛旁停留,。治理員應(yīng)指揮車輛停放，查看車輛有無(wú)上鎖,，有無(wú)外部破損，應(yīng)通知車主并登記,，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰,。停車場(chǎng)車位分固定車位和非固定車位,，車主按類使用車位。

5.駛離：車輛駛離停車場(chǎng)時(shí)應(yīng)留意四周車輛的安全,，緩慢駛離,，并在出口處向治理員交回停車牌,，治理員核對(duì)牌號(hào)相符,，收回停車牌、收取停車費(fèi)后方可駛離,。

6.治理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé),，熱情服務(wù),，不得會(huì)客、飲酒,、睡覺(jué),，不得離開，不得讓親朋好友和其他無(wú)關(guān)職員進(jìn)進(jìn)停車場(chǎng),，嚴(yán)格核對(duì)駛離車輛的牌號(hào),，對(duì)車主的公道要求應(yīng)給予滿足。治理員交時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù),，核實(shí)停車場(chǎng)車輛內(nèi)登記記錄相符,，并列簽字交接,。

7.停車場(chǎng)內(nèi)不得試剎車,、練習(xí)車、修理車輛,，禁止裝載有毒,、易燃,、易爆物品和其他危險(xiǎn)品的車輛停放。

六,、清潔治理

1.職員配置及分工詳見(jiàn)崗位架構(gòu)圖(略)。

2.工作流程及質(zhì)量治理標(biāo)準(zhǔn)。保潔工作流程及標(biāo)準(zhǔn)將按照iso9000標(biāo)準(zhǔn)，由本公司制定,。大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專業(yè)服務(wù)公司實(shí)施,。

物業(yè)管理策劃方案篇十四

一,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的定位及介入點(diǎn)。

1,、站在前沿制定切實(shí)可行的高標(biāo)準(zhǔn),。

只有高起點(diǎn),，高標(biāo)準(zhǔn),，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的定位自然能上新的臺(tái)階。所謂前沿就是開發(fā)建設(shè)的前瞻性,，市場(chǎng)預(yù)測(cè)的精確性，用發(fā)展的眼光看待現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題,。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的定位關(guān)系著全方位的經(jīng)營(yíng)理念,。起點(diǎn)高，標(biāo)準(zhǔn)高,，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的取向肯定高。你有100元想辦200元,、300元的價(jià)值,，肯定不符合價(jià)值增效的邏輯性,。關(guān)鍵是怎樣能把100元轉(zhuǎn)變成200元,、300元的價(jià)值。首先是切實(shí)可行的,。有可塑性,、可操作性,。諸如員工的聘任,，你的門坎高，那些有才無(wú)德,，無(wú)才無(wú)德的人肯定跨不進(jìn)來(lái),。所以你制定的標(biāo)準(zhǔn)高了，硬件,、軟件就都跟著有了進(jìn)一步的跨越，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也就進(jìn)一步提高了,。

2、重構(gòu)服務(wù)規(guī)范

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有了定位,。相應(yīng)的服務(wù)規(guī)范也必須與之相匹配,，高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，高標(biāo)準(zhǔn)的員工也就必須是高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)規(guī)范,。規(guī)范不是強(qiáng)硬的制度,。也不是畫地為牢的枷鎖。規(guī)范是標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)行業(yè)的約定,。有了規(guī)范計(jì)劃就有了依托,。

3,、研究項(xiàng)目特點(diǎn)

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的定位，服務(wù)規(guī)范的重構(gòu)必須合乎項(xiàng)目特點(diǎn),。建筑風(fēng)格符合客戶的需求社會(huì)文化內(nèi)涵的發(fā)展趨勢(shì),。存在的遺留問(wèn)題解決的渠道與辦法,。員工的架構(gòu)模式職能部門的協(xié)調(diào)，軟硬件的現(xiàn)狀等,。

4,、計(jì)劃站在未來(lái)看現(xiàn)在

計(jì)劃確實(shí)跟不上變化，所以計(jì)劃的前瞻性十分重要,。以未來(lái)的高度看待現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題,，遠(yuǎn)大而不空曠。目標(biāo)有了取向一切問(wèn)題就有了切入點(diǎn),。

5,、注重控制與結(jié)果

再好的理念你不去執(zhí)行也只能是一句空話,。而執(zhí)行的結(jié)果是什么，又必須監(jiān)督控制,。企業(yè)的好壞最終還是歸結(jié)于經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)價(jià)值效益,。

盈利創(chuàng)收不是1+1=?的簡(jiǎn)單問(wèn)題公式。做大做強(qiáng)企業(yè)要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的構(gòu)想與機(jī)制,。打破固有的行為習(xí)慣，思維方式,，創(chuàng)造性的發(fā)揮自己的經(jīng)營(yíng)空間,。

二、物業(yè)組織架構(gòu)模式

1,、架構(gòu)金字塔服務(wù)梯形結(jié)構(gòu)新構(gòu)思

金字塔塔尖放在那里，整個(gè)工程部組織結(jié)構(gòu)我們認(rèn)為就是一個(gè)服務(wù)體系,。經(jīng)理服務(wù)主管,，主管服務(wù)領(lǐng)班,，領(lǐng)班服務(wù)于員工,，員工服務(wù)于客戶,。逐級(jí)管理逐級(jí)責(zé)任制,，一級(jí)管理一級(jí),、每級(jí)都有職有權(quán),，在整個(gè)組織架構(gòu)中基層員工要放在首要位置。他們才是金字塔塔尖,。這樣有利于激勵(lì)員工追求進(jìn)步,，自我提升、完善,。有利于培養(yǎng)人才,，發(fā)現(xiàn)人才,。在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中注重的是效益是結(jié)果。服務(wù)梯形結(jié)構(gòu)是服務(wù)觀點(diǎn)的轉(zhuǎn)變,、規(guī)范、責(zé)任,、控制、落實(shí)貫穿于整個(gè)服務(wù)環(huán)節(jié)中,。

2,、制度的完善,，用人機(jī)制的規(guī)范

用人機(jī)制的規(guī)范,，制度的完善來(lái)之于新思維,、新觀念,。物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì),，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作,。物業(yè)公司以經(jīng)營(yíng)為手段,，以為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為宗旨，以經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的綜合統(tǒng)一為公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),。規(guī)范是企業(yè)發(fā)展的需要，制度是行為規(guī)程,。吸收什么樣的員工,，架構(gòu)什么樣的組織形式。現(xiàn)有員工的整體素質(zhì)能否適應(yīng)服務(wù)客戶的新趨勢(shì),。領(lǐng)班,、主管的錄用,，是聘任還是從基層員工中晉升,。各自的職責(zé)是什么,。各自的錄用條件,、前提又是什么?因此必須進(jìn)一步完善制度,、規(guī)范用人機(jī)制。

3、員工晉升與激勵(lì)機(jī)制的重構(gòu)

獎(jiǎng)優(yōu)淘汰末位制,。優(yōu)秀的員工就應(yīng)該給予更多的激勵(lì)與關(guān)懷,。比如：培訓(xùn)的機(jī)會(huì),、崗位調(diào)整的機(jī)會(huì),，獎(jiǎng)金,、榮譽(yù)證書。工資檔次調(diào)高一檔,。抓典型，有效的激發(fā)團(tuán)隊(duì)精神的凝聚力,。

4、原則與責(zé)任

制定再好的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，行為規(guī)范,，操作規(guī)范制度,，還必須要執(zhí)行。執(zhí)行中堅(jiān)持原則,，凝聚責(zé)任。形成一個(gè)部門的長(zhǎng)效機(jī)制,。工程部現(xiàn)有的人員架構(gòu)素質(zhì)修養(yǎng),、技術(shù)技能在許多地方都存在著原則與責(zé)任的問(wèn)題。堅(jiān)持原則的時(shí)候不堅(jiān)持,，做事流于形式缺乏責(zé)任感,。

5,、薪資與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，技術(shù)技能,、素質(zhì)修養(yǎng)掛鉤

薪資與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)技能,、素質(zhì)修養(yǎng)應(yīng)該是成正比的,。薪資提高了,，聘任的員工就有了保障。服務(wù)水平,、技術(shù)技能,、素質(zhì)修養(yǎng)自然也就上了一個(gè)臺(tái)階。工程部現(xiàn)在的情況是一刀切,，薪資沒(méi)有檔次,。服務(wù)水平,、技術(shù)技能,、素質(zhì)修養(yǎng)高的員工拿不到相當(dāng)?shù)男劫Y。他們的工作激情,、原則,、責(zé)任也就會(huì)隨波逐流，相對(duì)較差的員工更差,，所以員工的晉升,，薪資的分檔設(shè)置勢(shì)在必行。

三,、物業(yè)的前期介入

1,、參與規(guī)劃重視前瞻性,、科學(xué)性,、實(shí)用性。

物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)的前期介入越早,，對(duì)日后管理水平越有促進(jìn),。參與規(guī)劃重視前瞻性、科學(xué)性,、實(shí)用性，能使物業(yè)管企業(yè)增效增值,。能使客戶的投資在日后有相應(yīng)的回報(bào)。前瞻性,、科學(xué)性、實(shí)用性從物業(yè)管理使用的角度考查論證建筑結(jié)構(gòu),。設(shè)備設(shè)施分布區(qū)布置綠化小品等的合理性。提出建議,、整改方案,。跟進(jìn)落實(shí)情況以免日后接管出現(xiàn)差錯(cuò)。提高物業(yè)品質(zhì),。如果工程已經(jīng)竣工,、設(shè)備已經(jīng)安裝，在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題也已無(wú)法改變。因此工程施工階段提早介入是完全有必要的,。對(duì)物業(yè)的結(jié)構(gòu),、防水層,、隱蔽工程、鋼管以及管線材料是否具有耐久性,、耐腐蝕以及按擠壓應(yīng)力等,，進(jìn)行過(guò)程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)管檢查,。我們現(xiàn)在的情況是所有的檔案材料很不健全。比如園區(qū)的綜合布線圖：給排水,、雨水,、強(qiáng)弱電系統(tǒng)等管線的走向,、重要的閘閥和檢查口的重要位置。綠化,、小品景觀的水電管線布局分布。一些設(shè)備設(shè)施的供貨商聯(lián)系方式,，產(chǎn)品設(shè)計(jì)說(shuō)明書,、操作規(guī)程質(zhì)保期限與約定的書面協(xié)議?？⒐を?yàn)收和接管驗(yàn)收是兩種不同概念的驗(yàn)收,?？⒐を?yàn)收是政府行為、接管驗(yàn)收是企業(yè)行為,。物業(yè)接管就等于責(zé)任的一種轉(zhuǎn)移,。因此接管驗(yàn)收可謂責(zé)任重大,。

2,、客戶收樓與入住全方位提供管理服務(wù)新理念

在物業(yè)介入時(shí)就應(yīng)該對(duì)每個(gè)單元的問(wèn)題匯總整理存檔備案?？蛻羰諛菚r(shí)提出的意見(jiàn)也應(yīng)該詳細(xì)記錄存檔。這樣就形成了一個(gè)具體單元的房屋病例,。對(duì)日后裝修管理、維修運(yùn)行都有一個(gè)參考改進(jìn)的價(jià)值,。二裝是客戶認(rèn)識(shí)了解物業(yè)公司的形象窗戶,，二裝員工的品行，技能直接影響著公司的整體形象,。認(rèn)為二裝員工就是巡視檢查、監(jiān)督管理是完全錯(cuò)誤的觀念,。他們熟悉掌握的情況匯總起來(lái)對(duì)整個(gè)運(yùn)營(yíng)管理都是一個(gè)強(qiáng)有力的保障?？蛻舻男枨笫嵌喾矫娴摹Ｓ性S多地方是無(wú)從預(yù)測(cè)的,。所以我們必須要求我們的員工知識(shí)面廣,、服務(wù)水平、技術(shù)技能都要盡可能的合乎客戶的需求、滿足客戶的需求,。全方位的拓寬自己的才干,，迎合客戶花錢買方便的消費(fèi)觀念?？蛻羰諛且约把b修、入住實(shí)行一站式,、全方位的服務(wù),。滿足客戶,、壯大自己,、資源共享、互利雙贏,。

四,、軟件與硬件有機(jī)結(jié)合

1、硬件是平臺(tái),，軟件是“靈魂”,。

園區(qū)的硬件設(shè)施陳舊,，已經(jīng)很難適應(yīng)客戶的消費(fèi)需求。在現(xiàn)有的平臺(tái)上,，我們?cè)趺醋?，能否從軟件上彌補(bǔ)硬件設(shè)施的不足呢?強(qiáng)化服務(wù)，優(yōu)化組合員工結(jié)構(gòu),、制度完善,、規(guī)范操作,。軟件是“靈魂”，靈魂有了靈性,，有了可操作性，硬件就能發(fā)揮他的潛能了,。

2、提升硬件設(shè)施,、改良軟件支撐

怎樣通過(guò)技術(shù)改善改造現(xiàn)有的硬件設(shè)施,。切入點(diǎn)在哪里,、如何提升?，F(xiàn)在維修資金動(dòng)不了，費(fèi)用怎么解決,。例如：園區(qū)的智能門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng),。消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、污水提升泵監(jiān)控系統(tǒng),、有線電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),。辦公環(huán)境設(shè)施的配備等問(wèn)題。所有這些問(wèn)題都需要一步一步的解決,。假如提升了硬件設(shè)施，我們的軟件也就需要改良,。沒(méi)有優(yōu)良的軟件支撐再好的硬件設(shè)施也發(fā)揮不了應(yīng)有的作用.

3、找出硬件與軟件的結(jié)合點(diǎn)

硬件與軟件相輔相成,，怎么運(yùn)作它才能達(dá)到的狀態(tài)，結(jié)合點(diǎn)在哪里?硬件,、軟件都是可以改造改良的,。想解決就能有辦法解決,。問(wèn)題在于解決的方案時(shí)間,。上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)同肯定,。

五、設(shè)備設(shè)施的運(yùn)作模式

1,、從節(jié)能降耗的角度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的角度重構(gòu)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行

一切的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),，政策法規(guī)最終都是為了增效增值,。節(jié)能而不降耗仍然不能增效,。節(jié)能控制有指標(biāo),，維修控制有計(jì)劃,，通過(guò)以往的客觀情況推斷制定一個(gè)合理的比率,。節(jié)能是多方面的，精簡(jiǎn)一些確實(shí)差勁的員工,，提升培訓(xùn)員工的綜合技能，推廣新型的節(jié)能產(chǎn)品,，選聘專業(yè)技能公司。強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),，提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，防止材料積壓浪費(fèi)重構(gòu)設(shè)備設(shè)施維修運(yùn)作模式,，只要能夠盈利增值無(wú)論采用什么方式辦法都應(yīng)該是可行的,。

2,、要質(zhì)的轉(zhuǎn)變不要量的堆積。

員工寧精勿濫,。選聘員工進(jìn)行培訓(xùn)上崗,，認(rèn)真考核,、杜絕公私不分的現(xiàn)象,。不符合要求堅(jiān)決不予錄用。只有切實(shí)堅(jiān)持原則,。吸收優(yōu)良的人力資源,。組織機(jī)構(gòu)才能合情合理,。工程部現(xiàn)有的組織結(jié)構(gòu)很大程度上有量的堆積。配置也許是合乎比例的,，但并沒(méi)有發(fā)揮到應(yīng)有的作用。

3,、學(xué)會(huì)借力壯大自己

“力”力度,、品質(zhì)、專業(yè),。借力也就是通過(guò)一些合法的經(jīng)營(yíng)模式,，聘任一些專業(yè)的高質(zhì)量的公司維修管理設(shè)備設(shè)施。參與管理的同時(shí),，也就增強(qiáng)了自己?jiǎn)T工的技術(shù)才能,。這就是榜樣的力量,。但是聘任的費(fèi)用應(yīng)該是合理的，前提的原則是雙贏互利的,，符合物業(yè)管理?xiàng)l例。

六,、維修運(yùn)行管理

1,、重塑“榜樣”鍛造團(tuán)隊(duì)精神。

公司的綜合素質(zhì)的提高也需要員工來(lái)體現(xiàn),，員工能力的高低也就直接影響到公司的整體能力和團(tuán)隊(duì)精神的建設(shè)。樹立“榜樣”為員工能力的提高樹立目標(biāo),，讓員工時(shí)時(shí)刻刻不斷鞭策自己，在員工自身技術(shù)技能,、素質(zhì)修養(yǎng)不斷提升的的同時(shí)提高公司的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。讓每個(gè)員工都抱著一個(gè)共同的目的——公司利益,，至高無(wú)上，在公司發(fā)展的同時(shí),，實(shí)現(xiàn)的自身價(jià)值,。

2,、建立培訓(xùn)計(jì)劃

維修運(yùn)行的管理是工程部的重要職責(zé)，如何確保自己的職責(zé)有效貫徹執(zhí)行,。必須建立一套完整的切實(shí)可行的制度，規(guī)范與計(jì)劃,。計(jì)劃是手段,，規(guī)范是控制,，制度是約定,。有計(jì)劃才能有章可循，一切才能有條有理,。找出普遍存在的環(huán)節(jié),，研究突破的接入點(diǎn),，然后有針對(duì)性的確實(shí)培訓(xùn)的課題,、順序,。培訓(xùn)設(shè)置應(yīng)該成為一個(gè)長(zhǎng)期堅(jiān)持的工作。沒(méi)有學(xué)習(xí)就沒(méi)有進(jìn)步,。工程部現(xiàn)有問(wèn)題就是缺乏計(jì)劃。年計(jì)劃,、月計(jì)劃,、日計(jì)劃,。公司檢查匆忙應(yīng)付，臨陣磨槍,。

3,、效益,、效率,、價(jià)值觀

效益從哪里來(lái),，從效率中來(lái),，從價(jià)值觀中來(lái)。效率不是你處理問(wèn)題時(shí)間的長(zhǎng)短,。而是你處理問(wèn)題的時(shí)效,。比如為客戶維修疏通下水,，你確實(shí)用了極短的時(shí)間達(dá)到了通的效果與目的，然而,，經(jīng)過(guò)了一天或者一個(gè)禮拜同樣的問(wèn)題又出來(lái)了,。反復(fù)的報(bào)修，引發(fā)客戶反感,、而且人力,、物力重復(fù)投入。這就是浪費(fèi),。效率又能從何談起?一個(gè)員工的價(jià)值取決于他對(duì)處理問(wèn)題的責(zé)任心,、服務(wù)意識(shí)、技術(shù)技能的綜合素質(zhì),。優(yōu)秀的員工返修率低,?？蛻魸M意度高。相對(duì)來(lái)說(shuō)他的薪資高,，公司得到的回報(bào)更多。效率是看得見(jiàn)的效益,，價(jià)值觀是效能更是規(guī)范的導(dǎo)向器,。品質(zhì)、專業(yè)是維修運(yùn)行的關(guān)鍵,。如果我們的員工都是高品質(zhì),、專業(yè)強(qiáng)的技術(shù)能手。我們所面對(duì)的客戶會(huì)是怎樣的反應(yīng),。這難道不是一種效益嗎?把一些技術(shù)含量高的設(shè)備設(shè)施托付給專業(yè)的公司去做，不也是一種增效的手段嗎?在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的同時(shí)得到更多的實(shí)惠,。

為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議透過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平,，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī),，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：

一,、指導(dǎo)思想

以國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù),，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo),，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn),，以規(guī)范管理,、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨,，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作,，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

二,、目標(biāo)和范圍

(一)目標(biāo)：

1,、有效解決開發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率到達(dá)90%,；對(duì)存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修,，維修及時(shí)率到達(dá)90%。

2,、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率到達(dá)100%；20__年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》,。

3,、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》,。

4,、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達(dá)100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案,、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案,。

5、大力推行物業(yè)管理,，年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達(dá)100%,。

6,、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為,，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達(dá)80%以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。

(二)范圍：對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查,。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓,，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

三,、工作資料

(一)完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī),、規(guī)章,，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際狀況，透過(guò)調(diào)研,，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn),，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》,，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

(二)全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題,。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起職責(zé),，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)住宅小區(qū)存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委,、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門,，按照各部門職責(zé),，落實(shí)到職責(zé)單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題,、誰(shuí)負(fù)責(zé),、誰(shuí)解決。并對(duì)存在開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題的住宅小區(qū),，逐個(gè)建立整改檔案,，制定整改措施,，整改合格后再行消號(hào),。個(gè)性是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修,，年底前房屋維修職責(zé)要全實(shí)到單位,、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90%以上,。同時(shí),，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度,，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。

(三)加大對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)督,。

四,、物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算

1、管理,、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi),。

2、清潔衛(wèi)生費(fèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算表(04)

3,、保安費(fèi)：保安費(fèi)測(cè)算表(05)

一,、概述某項(xiàng)目位于甲縣城東,，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化,、體育,、經(jīng)濟(jì)中心,，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大,。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要,。

三、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài),。因此,，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔,、實(shí)用,，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。

反饋

運(yùn)行機(jī)制

組織結(jié)構(gòu)圖

經(jīng)營(yíng)環(huán)境圖

四,、人事人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗,。預(yù)計(jì)16名員工(按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì))。序號(hào)崗位人數(shù)主要職責(zé)備注1經(jīng)理1在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下,，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)等,。2經(jīng)營(yíng)部主任1具體經(jīng)營(yíng)事務(wù),、人事等,。3辦事員3文書、財(cái)務(wù),、勞資,、后勤等。財(cái)會(huì)要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理,、裝修監(jiān)管,、收費(fèi)、維保服務(wù)等,。5安全護(hù)衛(wèi)員7門衛(wèi),、巡更、停車管理,、小區(qū)內(nèi)公共秩序等,。6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù),、水電維修服務(wù)等,。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔,、綠化養(yǎng)護(hù)等,。員工招聘后即由公司聘請(qǐng)的物業(yè)管理顧問(wèn)公司進(jìn)行培訓(xùn),，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%,。

12。6萬(wàn)元30000120,。35=126000(元)

(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：1,。5萬(wàn)元

(3)綠化管理費(fèi)：綠化率45%1,。04萬(wàn)m21元/年m2=1。04萬(wàn)元

(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人12月80元/月人=0,。192萬(wàn)元

(5)安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人200元/年人=0,。14萬(wàn)元

(6)辦公費(fèi)：按管理人員工資總額25%計(jì)算

5。52萬(wàn)元25%=1,。38萬(wàn)元

(7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10%計(jì)算即1萬(wàn)元

(8)稅費(fèi)：按營(yíng)收5,。5%繳納即1,。052萬(wàn)元

(9)保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保(10)合理利潤(rùn)：按營(yíng)收8%計(jì)算1,。36萬(wàn)元但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng),、特約服務(wù),，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)成本等多項(xiàng)措施增加收入,，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格,，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0,。35元/月m2,。

六、前期物業(yè)接管a)派物業(yè)管理員,、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無(wú)驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議),。b)物業(yè)接管驗(yàn)收l(shuí)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收,，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,。l是物業(yè)通過(guò)竣工驗(yàn)收后，對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收,；l供電,、給排水,、衛(wèi)生,、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用；l房屋幢,、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)；l落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任,、保修期限、保修范圍)。確保保修項(xiàng)目,、期限、標(biāo)準(zhǔn),、責(zé)任,、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位,；l接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對(duì)照檢查,，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán),、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商,，請(qǐng)求給予協(xié)助解決,。l接管小組按《設(shè)備移交清單》,，對(duì)各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格,、性能,、容量等進(jìn)行對(duì)照檢查,，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決,。l接管小組對(duì)每套單元房的水,、電,、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢https:///查記錄在冊(cè),，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決。l在保修期內(nèi),，因施工,、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題,，公司應(yīng)查明原因,，及時(shí)上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求盡快解決,。l抄水,、電,、氣表的底數(shù),，記錄備案,。l接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)明確記錄在案,，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對(duì)存在的問(wèn)題加固補(bǔ)強(qiáng),、整修,，直至完全合格,。l接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證,，簽發(fā)接管文件,。l當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成,。

一,、項(xiàng)目概況

1.地理位置

該項(xiàng)目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部,，面臨武德路，北挨江津西路,，南靠北湖路,。

2.項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

二,、物業(yè)管理資料

物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中,，建立社區(qū)服務(wù)體系,。為住戶帶給全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化,、全方位態(tài)勢(shì),，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類服務(wù)”,，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理,、治安消防管理、綠化管理,、車輛交通管理和其它公共管理”;常規(guī)性公共服務(wù)(合同服務(wù))委托性特約服務(wù)(非合同零星服務(wù))和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)(全方位,、多層次的綜合服務(wù))。

1,、房屋及設(shè)施設(shè)備管理

1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面,、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面,、樓梯間公共通道,、門廳,、共用排煙道。

房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面：

a,、工作的主動(dòng)性

管理職責(zé)人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù),、養(yǎng)護(hù)，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn),、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄,、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好,。

b,、工作的多樣性

根據(jù)房屋的完損狀況,、季節(jié)變化,、住戶對(duì)象等采取日常修繕?lè)?wù),，季節(jié)修繕?lè)?wù),、重點(diǎn)修繕?lè)?wù)和特殊修繕?lè)?wù)等形式,，并做到制度化、規(guī)范化,。

c,、工作的針對(duì)性

在工作中要因地制宜,、因時(shí)制宜、因房制宜,、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的服務(wù)措施,。

1.2共用設(shè)施,、設(shè)備的管理

范圍包括：上下水管道、落水管,、共用照明,、煤氣干線,、樓內(nèi)消防設(shè)施,、電梯,、水泵房。

共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成,，進(jìn)行統(tǒng)一管理,，對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理,，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案,，落實(shí)定期檢查、維修,、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。到達(dá)設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常,、運(yùn)行良好,。

1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物,、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理

范圍包括：道路,、室外上下水管道、化糞池,、溝渠池,、地上車庫(kù)等,。

根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同,，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度,、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料,。對(duì)于有些專項(xiàng)類別，如：車庫(kù),、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。透過(guò)有序的工作使其到達(dá)功能正常,、暢通,、達(dá)標(biāo)，基本完好,。

1.4智能化設(shè)施設(shè)備

范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng),、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng),，周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng),、門禁及車庫(kù)管理系統(tǒng),、電子巡更系統(tǒng)等,。

根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成狀況,，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度,，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手,。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理,、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理,、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理,，并以科技為先導(dǎo),、智能指揮中心統(tǒng)一指揮,、全方位服務(wù),，充分利用現(xiàn)有資源,，提升智能系統(tǒng)功能,，透過(guò)嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。

2,、環(huán)境衛(wèi)生管理

在jt我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量,、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù),、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作,，即衛(wèi)生管理,、環(huán)境管理,。

2.1衛(wèi)生管理

是對(duì)房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生,、垃圾的收集,、清運(yùn)到達(dá)環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全,，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔,，垃圾日清,，按計(jì)劃消毒,、滅鼠,、滅蟲。透過(guò)對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生,，區(qū)域管理的過(guò)程控制,，確保向住戶帶給高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所,。

2.2環(huán)境管理

jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈,、環(huán)境質(zhì)量良好,、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全,、生活舒適便捷,，構(gòu)成環(huán)保意識(shí),，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量,。

3、綠化管理

綠化的功能是美化環(huán)境,。透過(guò)我們的管理到達(dá)綠草蔭蔭,、綠樹成蔭的效果;我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員,，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合,，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化,。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護(hù),。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一,。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治(消)結(jié)合”的方針,，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理,。

5,、車輛交通管理

對(duì)小區(qū)內(nèi)各類車輛(汽車、摩托車,、自行車等)進(jìn)出,、行駛、停泊實(shí)施管理工作,，確保車輛安全,、交通暢通、組織有序,，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境,。

6,、公共管理

6.1住戶裝修管理

在jt物業(yè)轄區(qū)里，對(duì)業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管,。以確保裝修設(shè)計(jì)合理,，隱蔽工程貼合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過(guò)程貼合消防管理規(guī)定的要求,，并安全使用,。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀,，使業(yè)主有一個(gè)舒適,、安寧的生活環(huán)境,。

6.2搞好維修基金以及儲(chǔ)備金的核收與管理。

6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理,，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì),、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作,。

7、常規(guī)性公共服務(wù)

即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同,，為全體業(yè)主及住戶帶給的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都能夠享受到的,。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù),、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等,。我們將以專業(yè)、入微,、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶給給業(yè)主及住戶。

8,、委托性特約服務(wù)

是為某些住戶群體帶給的服務(wù)，如：為高層住戶14小時(shí)開啟電梯,、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等,。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。

9,、經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)

即向業(yè)主及住戶帶給便利,、高效,、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù),。營(yíng)造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境,，努力使居民生活更方便,、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)思考,，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平,。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福,。我們將以業(yè)主及住戶為中心,，有步驟地開展各種無(wú)償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見(jiàn),，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目,。

為了加強(qiáng)內(nèi)部管理,，做到既合理地利用資源又節(jié)約開支，體現(xiàn)對(duì)業(yè)主及其他員工的公平原則,，公司對(duì)現(xiàn)有的員工宿舍的管理有關(guān)注意事項(xiàng)通知并規(guī)定如下：

一,、宿舍必須保持整潔衛(wèi)生,，不得亂堆亂放,。

二,、不得在宿舍內(nèi)大聲喧鬧,、飲酒猜拳,，嚴(yán)禁在宿舍里賭博,。

三,、節(jié)約水電,，不得浪費(fèi),。

四,、不得隨意攜帶他人在宿舍內(nèi)留宿，如因特殊情況有親戚朋友投宿的,，應(yīng)告知管理處負(fù)責(zé)人或協(xié)管隊(duì)長(zhǎng),，在得到同意后方可留宿。

五,、員工因工作需要,，經(jīng)管理處許可,，住在管理處指定的集體宿舍的不收房屋管理費(fèi)、水電費(fèi),；若條件許可，不造成負(fù)面影響,，經(jīng)公司管理處許可的個(gè)別管理人員可住單間宿舍的,，必須由公司統(tǒng)一安裝獨(dú)立水電表,，按水電表讀數(shù)計(jì)收水電費(fèi)。帶家屬住宿舍的（不提倡住在區(qū)內(nèi)）,，并按各管理處實(shí)際居住條件暫時(shí)收取30-50元不等的管理費(fèi),。以利合理利用資源和節(jié)約使用水電，體現(xiàn)公平,。

本規(guī)定自__年__月__日起執(zhí)行。

員工宿舍是員工休息的集體場(chǎng)所,，為創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明,、安全的良好環(huán)境，特做如下規(guī)定：

一,、自覺(jué)保持宿舍的良好秩序及衛(wèi)生環(huán)境，努力提高自身素質(zhì),，遵守《員工行為規(guī)范》。

二,、保持個(gè)人物品整潔,，做到勤換床上用品,、個(gè)人衣物,，勤收拾桌面床鋪上下物品,，勤洗澡,、修面,、理發(fā),。

三,、不得在室內(nèi)大聲喧嘩，高聲播放廣播,、音樂(lè),，不在宿舍飲酒。

四,、不準(zhǔn)利用公家設(shè)備器材或自帶設(shè)備器材在室內(nèi)播放錄相,，不準(zhǔn)傳閱不健康書刊雜志。

五,、不準(zhǔn)在宿舍及小區(qū)任何地方從事賭博及有賭博性質(zhì)的活動(dòng),。

六,、外來(lái)人員不得進(jìn)入員工宿舍及其他娛樂(lè)地方，包括員工來(lái)訪親友,，不得在宿舍逗留,、留宿,。

七,、班余時(shí)間禁止穿背心、短褲,、拖鞋出入宿舍以外的公共場(chǎng)所,。

八,、注意安全，做好防火,、防盜、防事故的安全工作,，出入隨手關(guān)門，勿留外人獨(dú)自在宿舍,，嚴(yán)禁使用電爐、電加熱器及其他任何私人交流電器,，無(wú)關(guān)人員禁止隨便進(jìn)入員工工作范圍的工作場(chǎng)所,。

九、節(jié)約水電,，人人自覺(jué)從我做起,，杜絕長(zhǎng)明燈,、長(zhǎng)流水,，愛(ài)護(hù)公物,，損壞者追究責(zé)任照價(jià)賠償。

十,、實(shí)行輪流值日制度，當(dāng)值者要認(rèn)真履行職責(zé),，對(duì)當(dāng)日內(nèi)的安全、衛(wèi)生工作全部負(fù)責(zé),。