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保定市房地產(chǎn)調(diào)研報告篇一

近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)升溫,，帶動了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃發(fā)展,，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)形式多種多樣，其具體表現(xiàn)形態(tài)為：一是自主開發(fā),。由開發(fā)商自行完成從土地使用權(quán)的取得到房屋施工建設(shè),、銷售的全過程。二是委托開發(fā),。由相關(guān)單位或組織劃拔土地委托開發(fā)商進(jìn)行開發(fā),，建成后交付委托單位，開發(fā)商按約定收取開發(fā)傭金,。三是聯(lián)合開發(fā),。由一方出土地，另一方出資金,，雙方或多方聯(lián)合完成開發(fā)并按合同約定分配收益,。四是合伙自建。由個人以自然人的身份合伙自建,，按協(xié)議進(jìn)行房屋分配,。在上述形式中又以聯(lián)合開發(fā)和合伙自建為主要形式。

因此,，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)與一般意義上的房地產(chǎn)開發(fā)相比具有“非典型”性的特點(diǎn),。隨著開發(fā)規(guī)模的逐年擴(kuò)大,，在擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，完善城鎮(zhèn)功能的同時,，對地方稅收的支撐作用也愈顯重要,。

房地產(chǎn)開發(fā)的主體呈現(xiàn)出開發(fā)主體多元化多頭并舉的趨勢，既有政府主導(dǎo)的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目和工業(yè)園區(qū)建設(shè),，也有企事業(yè)單位,、村民委員會組織參與的房地產(chǎn)開發(fā)，更多的是個人或由自然人組成的團(tuán)體進(jìn)行的自主或聯(lián)合開發(fā)（包括合伙自建）,。多元化開發(fā)帶來了稅收征管中的一系列問題,，最為突出的是無證經(jīng)營問題。如村級組織及個人進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā),，大都沒有辦理稅務(wù)登記,。由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)具有其獨(dú)特個性，加之稅收征管手段相對滯后,，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的稅收流失現(xiàn)象較為普遍,，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)過程中，為了達(dá)到少繳或者不繳稅收的目的,，往往挖空心思,，改變交易性質(zhì)，減少交易金額,，廣泛存在“假合同,，假集資，假代建,，假聯(lián)建”的四假行為,。一般是在簽訂真實(shí)合同之外，以各種利益誘導(dǎo)購房戶簽訂假合同,，隱匿真實(shí)合同,，并以假合同應(yīng)付檢查和辦理相關(guān)證件；假借住戶名義“共同”集資,，“聯(lián)合”開發(fā)，簽定“集資建房或私房聯(lián)建”協(xié)議,，將開發(fā)交易行為改頭換面為自建聯(lián)建行為,，以逃避納稅義務(wù)。這類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為地下企業(yè)或小型開發(fā)商,，大多既無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),，又不進(jìn)行注冊登記，投資者利用各方面的關(guān)系,，有的開發(fā)商先以其他村民民義辦理土地使用證,，在開發(fā)中再轉(zhuǎn)戶，更有甚者在從事房地產(chǎn)開發(fā)之前將土地使用權(quán)直接辦理到購房者名下，堂而皇之地將房地產(chǎn)開發(fā)變?yōu)樗椒柯?lián)建或個人集資建房,，以達(dá)到少繳甚至不繳稅費(fèi)的目的,。

小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)大多由自然人投資入股，開發(fā)商法律意識淡薄,，納稅意識偏差,，往往不擇手段偷逃或擠占國家稅款以追求利潤最大化，“查到了是你的,，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在,，具體表現(xiàn)為不能主動向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理稅務(wù)登記或不能按規(guī)定如實(shí)申報其應(yīng)稅項(xiàng)目，有的甚至采取假合同,、假集資,、假聯(lián)建等手段逃避稅收，給稅務(wù)部門稅收征管帶來較大的難度,。并且,，由于房地產(chǎn)開發(fā)過程比較復(fù)雜，涉稅環(huán)節(jié)多,，涉及的稅種也多,，客觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務(wù)機(jī)關(guān)例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的,，其結(jié)果只能是進(jìn)一步助長開發(fā)商偷逃稅的僥幸心理,。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的主要銷售對象為消費(fèi)者個人,，兩者具有利益上的一致性,，對于出現(xiàn)的“陰陽合同”，地稅機(jī)關(guān)很難核實(shí),，“以票控稅”也難以達(dá)到預(yù)期效果,。在“二手房”交易方面，受房屋性能,、地段和建成時間的影響,，地稅機(jī)關(guān)對申報價格及面積根本無法確認(rèn)，明知納稅人申報不實(shí)但又無法查證,。還有的通過假繼承,、假贈與、假出租等形式進(jìn)行隱形交易以達(dá)到避稅逃費(fèi)目的,。

涉稅信息不對稱導(dǎo)致稅收管理滯后,。利益驅(qū)動，部門之間協(xié)作不強(qiáng),。通常開發(fā)一個房地產(chǎn)項(xiàng)目,，必須經(jīng)過規(guī)劃,、國土、房管,、財政,、建設(shè)等多個行政部門的審批、許可與監(jiān)督,。由于沒有建立有效的信息交換制度,，這些行政部門掌握的房地產(chǎn)開發(fā)信息難以共享。尤其在涉及到本部門利益時,，部門之間相互缺乏協(xié)調(diào)配合,，有的甚至互不相讓，相互爭扯,。這樣,，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中地稅部門難以有效地參與管理和監(jiān)督，造成房地產(chǎn)稅收征管難,。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地購置,、項(xiàng)目立項(xiàng)和施工許可等信息，都是在稅務(wù)管理和納稅申報事項(xiàng)之前發(fā)生的,。由于目前對房地產(chǎn)業(yè)的社會化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較底層次,，這些重要的涉稅信息不能有效實(shí)現(xiàn)部門共享和信息互換，稅務(wù)部門往往只能在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā),、銷售房屋后介入管理,，客觀上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實(shí)際問題。尤其是在農(nóng)村小城鎮(zhèn),，對房地產(chǎn)業(yè)缺乏綜合協(xié)調(diào)管理,，行政管理部門往往各自為政，甚至部分工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)手續(xù)不全,，稅務(wù)部門從規(guī)劃,、建設(shè)等部門也無法取得相關(guān)信息，更談不上對項(xiàng)目進(jìn)行及時管理和有效監(jiān)控,。

稅源管理相對粗放導(dǎo)致稅收流失,。受外部環(huán)境和稅務(wù)機(jī)關(guān)自身的征管力量及征管手段的制約，對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理總體上較為原始,、粗放,，稅收流失現(xiàn)象不同程度存在。從外部環(huán)境來看,，由于各部門的管理職能分割，加之各部門對地稅機(jī)關(guān)沒有法定的配合職責(zé)和義務(wù),，與稅務(wù)部門的協(xié)作配合相對乏力,，進(jìn)行“源泉控管”的積極性不是很高,，地稅部門僅僅依靠協(xié)調(diào)來實(shí)現(xiàn)外部借力顯得力不從心、鞭長莫及,。從內(nèi)部情況來看,，受信息掌控難的制約，房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅源分析對比與稅款實(shí)現(xiàn)及征收無法實(shí)施同步監(jiān)控,，無法進(jìn)行有效的跟蹤管理,，影響了稅款的正常入庫。加之地稅機(jī)關(guān)自身的征管力量薄弱,，而開發(fā)商流動性大,、穩(wěn)定性差并且多是異地開發(fā)，一旦工程完工結(jié)算后,，既不辦理稅務(wù)登記注銷手續(xù),，也不辦理稅款結(jié)算手續(xù)，立即卷鋪蓋走人,，造成事實(shí)上的稅收流失,。

二、對加強(qiáng)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收管理的建議

（二）深化社會綜合治稅,，充分依托社會力量,，搞好協(xié)稅、護(hù)稅工作,。建立由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所,、村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)部、村支兩委和地方稅務(wù)機(jī)關(guān)組成的農(nóng)村零散建筑業(yè)協(xié)稅,、護(hù)稅組織,，建立健全村委會負(fù)責(zé)制度，鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標(biāo)責(zé)任制考核范圍,。村委會要詳細(xì)掌握轄區(qū)內(nèi)的宅基地使用情況和建筑施工隊(duì)的建筑數(shù)量,，并對承攬人員和施工隊(duì)情況進(jìn)行登記。健全稅收聯(lián)席會制度,，定期召開聯(lián)席會,，由包村干部和土地管理所及時向稅務(wù)所通報農(nóng)村建房情況。通過宅基地的控管對農(nóng)村建筑業(yè)的稅收征收進(jìn)行把關(guān),。做到從上到下齊抓共管,，治理了“三亂”，規(guī)范了稅收征管秩序,，增加了財政收入,。

（三）建立基礎(chǔ)性的征管制度。1,、強(qiáng)化納稅申報制度,，實(shí)行按項(xiàng)目核算申報,，不能分項(xiàng)目建帳核算的由稅務(wù)機(jī)關(guān)按工程形象進(jìn)度或預(yù)收款情況預(yù)征稅款，工程竣工結(jié)算開具發(fā)票時多退少補(bǔ),。2,、建立房地產(chǎn)基準(zhǔn)價格計(jì)稅制度，建議政府有權(quán)的部門定期公布本地區(qū)不同地塊房屋的交易基準(zhǔn)價格（售房均價）,，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)以該基準(zhǔn)價格判斷納稅人提供的交易價格是否明顯偏低,，有權(quán)以交易基準(zhǔn)價確定為計(jì)稅依據(jù)。3,、建立二手房轉(zhuǎn)讓的登記,、申報制度，及時掌握監(jiān)控二手房轉(zhuǎn)讓的交易情況4,、建立核定征收制度,，稅務(wù)部門在對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)利潤率和稅負(fù)進(jìn)行測算的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)繳的各種稅收及附加,，核定房地產(chǎn)業(yè)稅收綜合征收率,，實(shí)行“以票控稅，分次納稅,，年度清算,，多退少補(bǔ)”。在目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算較為混亂,、稅收監(jiān)控難以有效跟進(jìn)的情況下,，實(shí)行核定征收不失為一種簡便易行的征管措施。

（四）針對一些建筑扭曲“聯(lián)戶建房”的本質(zhì),，偷漏房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的部分稅收問題,，及時找準(zhǔn)問題癥結(jié)，切實(shí)采取措施,，堵塞稅收漏洞,。一是事前備案。施工前,，要求聯(lián)戶建房的建筑施工單位必須提供真實(shí)準(zhǔn)確的聯(lián)戶建房合同,、聯(lián)戶建房業(yè)主名單、聯(lián)戶建房施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行備案,，當(dāng)?shù)囟悇?wù)所嚴(yán)格審核聯(lián)戶建房的真?zhèn)?。二是事中監(jiān)管。施工建設(shè)期間,，稅收管理員深入施工現(xiàn)場,，調(diào)查核實(shí)聯(lián)戶業(yè)主、建筑成本、建房單價,、建房面積等,，核對建筑施工單位提供資料的真實(shí)性、完整性,。三是事后檢查結(jié)算。工程竣工后,，抓住“誰擁有土地使用權(quán),，誰就擁有房屋初始權(quán)”實(shí)質(zhì)，核對最初報送的聯(lián)戶建房業(yè)主與最終的房屋產(chǎn)權(quán)證業(yè)主是否一致,，據(jù)此分不同情況辦理稅款結(jié)算,。四是明確房屋建筑成本下限定額。對會計(jì)制度不健全的建筑施工單位修建房屋的最低成本進(jìn)行核定,，制定成本定額標(biāo)準(zhǔn)下限,，并實(shí)時根據(jù)市場價進(jìn)行調(diào)整最低建筑成本核定征收稅款。工作人員應(yīng)各盡職守,，嚴(yán)禁推諉扯皮,，不負(fù)責(zé)任,。土地房建辦工作人員必須嚴(yán)把建筑面積關(guān)口,，,，嚴(yán)禁弄虛作假,、營私舞弊造成稅款的流失,。

（五）加大震懾性的查處力度,。針對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn),，以具有開發(fā)性質(zhì)的合作建房和自建行為為重點(diǎn),，采用實(shí)地核查和外圍調(diào)查相結(jié)合等有效稅偵手段,，積極拓展稅務(wù)稽查的深度和廣度,，加大懲處力度，對查出有偷逃稅款,、久拖不繳的納稅人依法采取稅收保全,、強(qiáng)制執(zhí)行等剛性措施，對偷逃稅大案,、要案嚴(yán)格依照法律程序移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任,。要通過稅收剛性懲處手段的積極應(yīng)用，充分發(fā)揮其震懾效應(yīng),，加大對房地產(chǎn)業(yè)的稅收約束力度,，切實(shí)建立小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收“有序征管”工作格局。

保定市房地產(chǎn)調(diào)研報告篇二

市位于省東北沿海,，面積1880平方公里,，海岸線長144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路,、建設(shè)中的溫福鐵路,、將動工建設(shè)的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境,，構(gòu)成鐵路,、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道,。產(chǎn)業(yè)特色明顯,，工業(yè)形成了以三個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器,、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè),，電力、冶金鑄造,、建材,、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147.39億元,，增長12.6%,，躍居全省“縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248.88億元,，增長11.3%,，省20xx年縣市國內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均gdp市位于省內(nèi)第十二位。

政府發(fā)展思路：按照“強(qiáng)化中心社區(qū),，建設(shè)小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路,，“十五”期間，以建設(shè)中心市區(qū)為主體,，中心集鎮(zhèn)為骨干,，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設(shè)和以國道104線、省道小浦線,、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展,。初步建立起了有利于增強(qiáng)城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活,、城市市容美觀,、市政設(shè)施較完善的中心城區(qū)和布局合理、交通便捷,、設(shè)施配套,、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動和優(yōu)勢互補(bǔ),，為建成城市化水平較高,、輻射能力較強(qiáng)、規(guī)模較大，集政治,、經(jīng)濟(jì)文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎(chǔ),。

市人口60多萬，城區(qū)20多萬人口,，人口占寧德市的1/5左右,，gdp占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右,，是寧德市的經(jīng)濟(jì)中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn),。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個龐大的居住消費(fèi)、投資的市場,。xx年市工作報告中第五點(diǎn)：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀,。城市建設(shè)步伐加快,，城鎮(zhèn)化水平達(dá)47.2%，比上年提高1.2個百分點(diǎn),。完成富春溪兩岸,、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū),、賽岐鎮(zhèn)區(qū),、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn),、曉陽鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制,。該點(diǎn)突出表現(xiàn)了市為促進(jìn)海西建設(shè)打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領(lǐng)悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展,，在這人口密集居住的`城市,，房產(chǎn)作為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場資本運(yùn)作,，促進(jìn)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設(shè)爭取至20xx年，城市建設(shè)用地面積達(dá)30平方公里,，城市規(guī)劃區(qū)面積達(dá)180平方公里,，市區(qū)人口達(dá)31萬人。

1,、房貸市場余額：

隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展,，xx年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長xx%,；xx年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長%；xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為xx萬元，同比上年增長xx%,；隨著市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,，金融危機(jī)的遠(yuǎn)去，經(jīng)濟(jì)的快速回升,，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場的活躍性,。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著房價的上升,，資本的市場最大化合理利用,，均可能提前還貸以該司100%抵押擔(dān)保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn),。

2,、個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押

市以三個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器,、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè),。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運(yùn)作,，xx年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長xx%；xx年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為xx萬元,，同比上年增長xx%,；xx年1—5月個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為xx萬元，同比上年增長xx%,；該部分抵押貸款附于個人經(jīng)營性貸款當(dāng)中審批過程煩瑣,、手續(xù)復(fù)雜等問題，現(xiàn)可用于該司作為100%抵押擔(dān)保貸款,，使其資產(chǎn)最大化合理利用,。

保定市房地產(chǎn)調(diào)研報告篇三

一、背景介紹

從2015年至今,，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽,、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢,，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn),。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家,，有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個,。單拿xx為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家,，開發(fā)項(xiàng)目120余個,，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展,。2015年稅收收入0.9億，2015年截止11月份,，已增到12億,，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上?？梢哉f,，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況,。

縱觀2015年－2015年xx市房地產(chǎn)走勢,，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房價過快上漲” “抑制房價過快上漲” “遏制部分城市房價過快上漲”的過程中,，xx市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球,，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上,，關(guān)于對財稅體制的改革,，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣,，這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會對房價產(chǎn)生一定影響。

我們辯證地得出結(jié)論,，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升,，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降,。

二,、影響房價的變動因素

1、房價組成要素：

土地成本越大,，這部分成本都會轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上,。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革,，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善,，那么關(guān)乎國計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變,，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化,，供給增多，則同樣的均衡量下,，均衡價格下降,，因此這是對房價的重要影響因素。

配上圖：需求供給曲線

稅金及費(fèi)用：2015年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右,，目前的稅負(fù)率近13%,。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說,，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬,，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬,，平均每平米房價增加535元。

房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產(chǎn)的1.2%征收,，從租按照12%,，但對國家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)免稅，對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅,。

三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅,，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價,，所以我們認(rèn)為普通住宅會按照市場供求關(guān)系確定價格,，從趨勢來看應(yīng)該是上升的。

求2萬/平米,，到目前已降至1.8萬/平米,，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。

建安成本,、配套設(shè)施費(fèi),、廣告開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)商利潤

2,、社會因素

國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平

體制改革的深化程度

居民收入水平的變化

政策導(dǎo)向

社區(qū)環(huán)境選擇

地理位臵

其中,，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平,，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展,，這兩項(xiàng)都是逐年遞增，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求,，特別是影響需求,。通常來講，一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高,、經(jīng)濟(jì)增長越快,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率,、收入水平和投資水平越高,，財政收入越多、金融形勢越好,，房地產(chǎn)市場需求就越大,，房價總體水平也越高。反之,，房價總體水平越低,。從中國的情況來看,，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長,，就是源于全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。

三,、政府的調(diào)控政策

三中全會提出,，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障,，不能主導(dǎo),，真正將資源推向市場，與國際接軌,。

體制改革的深化程度

稅制的設(shè)臵

房地產(chǎn)稅的開征

規(guī)范性文件的出臺

國五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題,。隨著市國五條細(xì)則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化,，接下來一段時間成交量可能會有所上升,；但也有相關(guān)人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè)，加大了（銷）預(yù)售證等相關(guān)證件的審評力度,，這在一定程度導(dǎo)致部分有合法證件的房價正再一次漲價,。

四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略,。

一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮,，開發(fā)商相對比較理性，通過降價來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài),，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價，吸引消費(fèi)者,，達(dá)到銷售目標(biāo),。

對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售,，如正規(guī),、知名房地產(chǎn)商，如首開等,，房價緩中有升,，對于高檔房，如星河灣,，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場,。

一．總論

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)中一個十分重要又很特殊的產(chǎn)業(yè)部門。在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位,，它不同于建筑業(yè),，也不是一般的修修房屋,、收收房租，而是一個包括開發(fā),、經(jīng)營,、管理和服務(wù)等眾多行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門。它是隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展,，特別是市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和工業(yè)化,、城市化進(jìn)程的加快，應(yīng)運(yùn)而生的,，并迅速成長為國民經(jīng)濟(jì)中一個獨(dú)立的巨大的產(chǎn)業(yè)部門,。通過了解畢業(yè)大學(xué)生在地產(chǎn)企業(yè)中從事的工作內(nèi)容及環(huán)境，探究對大學(xué)生素質(zhì)的要求,讓即將走上工作崗位的我們做好一定心理準(zhǔn)備和應(yīng)變能力,。

二,、行業(yè)分析

1．房地產(chǎn)行業(yè)所涉足領(lǐng)域

（1）土地開發(fā)和再開發(fā)；

（2）房屋開發(fā),；

（3）地產(chǎn)經(jīng)營,，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓,、租賃和抵押,；

（4）房地產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣,、租賃,、抵押等；

（5）房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資,；

（6）房地產(chǎn)中介服務(wù),，包括信息、咨詢,、估價,、測量、律師,、經(jīng)紀(jì)和公正等,；

（8）房地產(chǎn)金融，包括信貸,、保險等,。

2．房地產(chǎn)行業(yè)主要企業(yè)類型

房地產(chǎn)行業(yè)中就業(yè)崗位比較多的企業(yè)主要有五種：房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)代理公司,、 房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu) ,、物業(yè)管理企業(yè)、 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu),。

一般來講房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊資本大多不低于500萬元,；有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè),、建筑工程、統(tǒng)計(jì)和工程質(zhì)檢專業(yè)的專職技術(shù)人員,，2名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員才可以申請,。而且要擁有開發(fā)項(xiàng)目的土地使用證；建立有自己的企業(yè)財務(wù)管理制度,、工程質(zhì)量安全管理制度,、經(jīng)營管理制度。

房地產(chǎn)代理商是指負(fù)責(zé)銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu),。傳統(tǒng)房產(chǎn)代理公司的優(yōu)勢在于對市場的把握及營銷策劃方面,，而日益加劇的市場競爭，使開發(fā)商需要專業(yè)人士提供項(xiàng)目的可行性分析,、發(fā)展定位,、營銷企劃、銷售組織等一條龍服務(wù),。

房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)注冊資本（事業(yè)單位除外）,，大城市100萬元以上，中等城市60萬元以上,，小城市30萬元以上,。配備有相應(yīng)的專職技術(shù)人員，大城市應(yīng)在20人以上,，中等城市應(yīng)在10人以上,，小城市應(yīng)在5人以上。其中,，工程技術(shù)（房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)）,、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)負(fù)責(zé)人具有中級以上職稱,，統(tǒng)計(jì)負(fù)責(zé)人具有助理級以上職稱,，并有取得執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價負(fù)責(zé)人和專門的政策咨詢?nèi)藛T。房地產(chǎn)交易有固定的交易場所,，各項(xiàng)業(yè)務(wù)辦事窗口實(shí)行“一站式”服務(wù),，即一個窗口收件,、一套資料內(nèi)部傳遞,、一次性收費(fèi)、一個窗口發(fā)證,。來辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（含商品房預(yù)售）,、租賃、抵押等各項(xiàng)交易手續(xù),。

房產(chǎn)中介市場也在日益壯大,。人們通過房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)咨詢,、購買、出售,、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象,。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,，對房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢,、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱,。地產(chǎn)顧問是中介服務(wù)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物,，當(dāng)市場需要專業(yè)化的操作程序，在呼喚專業(yè)化的時候,，中介服務(wù)就從單單的銷售終端慢慢過度到介入房地產(chǎn)的開發(fā)流程,，在其中起到“顧問”的作用，保證整個過程的專業(yè)化,，從而能生產(chǎn)出適銷對路的產(chǎn)品,。

三、職業(yè)機(jī)會

1．職業(yè)發(fā)展路徑

房地產(chǎn)行業(yè)為畢業(yè)生提供了不同的工作崗位和多樣化的發(fā)展路徑,。進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后結(jié)合自身的特點(diǎn)設(shè)計(jì)與選擇個人職業(yè)發(fā)展,，許多畢業(yè)生經(jīng)過短短幾年的鍛煉就脫穎而出，有的成為公司的業(yè)務(wù)骨干,，有的走上了公司重要的領(lǐng)導(dǎo)崗位,，也有的業(yè)績平平依然在自己的崗位上耕耘。較合理的發(fā)展路徑如下：

（1）新員工培訓(xùn),。第一年,，大部分公司都有導(dǎo)師制的培養(yǎng)機(jī)制，公司為每一位新入職員工配一名導(dǎo)師,，導(dǎo)師一方面幫助員工盡快適應(yīng)新環(huán)境,，協(xié)助解決新員工的職業(yè)困惑與職業(yè)心理健康等問題。

（2）至各個崗位后還將參加定期的基礎(chǔ)管理類以及專業(yè)技術(shù)類的培訓(xùn)：部門業(yè)務(wù)培訓(xùn),、工作技能培訓(xùn),。

（3）職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)，表現(xiàn)好的員工都有機(jī)會參加職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn),，提高管理技能,、管理水平和商業(yè)知識。

（4）專業(yè)證書考核,。根據(jù)自己的學(xué)歷和從業(yè)時間選擇自己可以報考的資格考試,。選擇脫產(chǎn)、半脫產(chǎn)和業(yè)余地參加本職專業(yè)技術(shù)職稱或任職資格證書的培訓(xùn)。

（5）想進(jìn)入高層的員工就要繼續(xù)深造充實(shí)自己,，可以繼續(xù)攻讀學(xué)位,。公司會根據(jù)工作的需要，選送各部門表現(xiàn)優(yōu)秀的員工到國內(nèi),、外院校脫產(chǎn)攻讀學(xué)位或定向進(jìn)修,。也可以選擇辭掉工作專心的去攻讀學(xué)位，根據(jù)個人實(shí)際情況而定,。

（6）擁有一定的業(yè)績和實(shí)力的時候,，也就能坐上項(xiàng)目公司經(jīng)理位置了。

2．素質(zhì)要求

能力是一個人完成任務(wù)的前提條件,，是影響工作效果的基本因素,。每一個行業(yè)對人的能力都有一定的傾向性，如果自己的傾向性與行業(yè)吻合,，而行業(yè)又有發(fā)展前景就應(yīng)該予以考慮,。不同行業(yè)對人才的不同需求標(biāo)準(zhǔn)：it業(yè)看重于知識技術(shù)、廣告媒體類看重于個人才華,、財務(wù)類看重于技能和性格,。房地產(chǎn)行業(yè)對人才的素質(zhì)要求與科技類行業(yè)不同，更側(cè)重于注重個人工作能力,。體現(xiàn)在能夠很好的適應(yīng)環(huán)境變化,，性情開朗熱情、自信善于交際,。在群體中精神愉快,、相處自然、常能機(jī)智的解脫窘境,。在工作和學(xué)習(xí)上肯動腦筋,，常表現(xiàn)出機(jī)敏的工作能力和辦事效率。在有壓力的情況下也能出色的完成任務(wù),。

基本素質(zhì)要求：

（1）適應(yīng)力和自我管理能力較強(qiáng)

（2）善于捕捉信息,、靈活應(yīng)變

（3）時間觀念強(qiáng)

（4）善解人意、勸說能力強(qiáng)（掌握談判技巧）

（5）誠實(shí),、守信用,、樂觀

（6）性格外向、人際交往能力強(qiáng)

（7）口頭表達(dá)能力強(qiáng)和洞察能力強(qiáng)

（8）幽默,、自信

房地產(chǎn)中介行業(yè)1.從業(yè)方向：

本規(guī)定所稱房地產(chǎn)估價師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試,，取得房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并注冊登記后從事房地產(chǎn)估價活動的人員,。國家實(shí)行房地產(chǎn)估價人員執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證和注冊制度,。凡從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的單位，必須配備有一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師,。房地產(chǎn)估價師必須在一個經(jīng)縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審核評定,、取得房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)（以下簡稱房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)）內(nèi)執(zhí)行業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級及其業(yè)務(wù)范圍,，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門另行制定,。房地產(chǎn)估價師執(zhí)行業(yè)務(wù)，由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托并統(tǒng)一收費(fèi),。在房地產(chǎn)價格評估過程中,，因違法違紀(jì)或者嚴(yán)重失誤給當(dāng)事人造成的經(jīng)濟(jì)損失，由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任,，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)有權(quán)向簽字的房地產(chǎn)估價師追償,。

新房、舊房,，大房,、小房，買房,、賣房,，換房、租房房 產(chǎn)成為一種多樣化的商品,，其交易也日益頻繁,。換幾個地方、搬幾次家,，將成為生活中的平常事,。可怎么換房,、怎么買房,，這其中大有學(xué)問。有人把房產(chǎn)作為一種投資,，越換越增值,；有人卻因?yàn)橐粋€錯誤的決定，而損失慘重,；有人不知行情,，舉棋不定。請個估價師作投資顧問,，估算房產(chǎn)價值,，也許能幫你拿個主意－－房地產(chǎn)估價師就這樣慢慢地走入我們的生活。

差很大,，而且隨著市場變化,、周圍交通和環(huán)境的變化還會引起房地產(chǎn)價值的變化。房地產(chǎn)作為居民支付的最大商品，價值量大,，值得請人估價,，也能承受得起相應(yīng)的估價費(fèi)用。

日前,，大量二手房上市,，消費(fèi)者需要評估房產(chǎn)的機(jī)會增多，房地產(chǎn)估價師也將更有作為,。

2.職位職能: 房地產(chǎn)評估

3.職位描述: 房地產(chǎn)評估師

4.崗位職責(zé)：

1) 配合承接房地產(chǎn)評估項(xiàng)目,；

2) 負(fù)責(zé)重要項(xiàng)目的現(xiàn)場查勘和調(diào)查；

3) 撰寫房地產(chǎn)評估報告,。

5.任職要求：

4) 持有注冊房地產(chǎn)估師資格證書,；

5) 良好的溝通能力和計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力，能適應(yīng)經(jīng)常出差,；

6) 具有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先,。

6.薪酬待遇：

年薪制；

包住宿,。

四．探究房地產(chǎn)銷售對大學(xué)生素質(zhì)的要求

（一）理論調(diào)研

1房地產(chǎn)基本知識

房地產(chǎn)是指土地,、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益,。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動性,，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地 ,、建筑物、房地合一,。在房地產(chǎn)拍賣中,，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)）,，建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益,。

2五力分析

所謂五力分析，是著名管理學(xué)家波特提出的對于微觀環(huán)境進(jìn)行分析的框架模型,。即存在五種力量：供應(yīng)商,，顧客，替代者,，新進(jìn)入者,，競爭對手。這武裝那個力量影響著管理者獲取資源以及每日,、每周,、每月銷售產(chǎn)品的能力,，對于短期決策具有重要的影響作用。

3關(guān)于萬科的企業(yè)文化

萬科是是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè),，是中國首個銷售過千億的地產(chǎn)企業(yè),。是個有信念、有理想,、有些清高的企業(yè)，（因?yàn)橥跏褪沁@樣,，他一直以來的主張就是“為商,，不忘為人”）。具有陽光照亮下的體制,，不行賄,，不做假，具有社會責(zé)任感,，渴望回饋社會,，萬科有自己的公益性組織，但是行事很低調(diào),，自己投入錢,，自己采訪受眾并幫助他們，其中一個為“愛佑童心”,，幫助治療有先天性心臟病的嬰幼兒,，員工自己做志愿者，自己掏腰包,，關(guān)心愛護(hù)那些需要幫助的人,。另外，萬科還主張綠色,、環(huán)保,，零排放、地球1小時的活動萬科都組織參與過,，萬科也有專門研究環(huán)保的團(tuán)隊(duì),。萬科人際關(guān)系較簡單，并且注重員工活動,，經(jīng)常組織員工參加各種活動,，在職人員平均年齡35，老板都很平易近人,，他們的經(jīng)理辦公室都沒有門,，就是為了拉近老板和員工之間的距離。萬科在業(yè)務(wù)方面對外溝通較多,，主要為投融資,，銀行,。

（二）地產(chǎn)業(yè)對大學(xué)生的素質(zhì)要求

聚餐之類的活動，在大學(xué)有一定經(jīng)驗(yàn),，有助于在企業(yè)中做得更好,，得到老板的賞識。

（三）關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)的前景

地產(chǎn)行業(yè)是個對國家整體行情依賴相當(dāng)大的行業(yè),，國家的政策對行業(yè)的發(fā)展起到了很大的影響作用,。從2015年以來，房地產(chǎn)行業(yè)一直保持的強(qiáng)勁的增長勢頭,，在前幾年一度達(dá)到了200%的利潤率,。但是王石說過，對地產(chǎn)行業(yè)來說,，利潤率超過50%就是不正?，F(xiàn)象，這也就是近一年國家大力調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的原因,。對于地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢,，任何人都無法預(yù)測，因?yàn)樾袠I(yè)的走勢基本上取決于國家的政策的走勢,，而政策,，是無法預(yù)測的，這也就是為什么員工請王石預(yù)測一下萬科今后的發(fā)展趨勢的時候,，王石回答說,，天知道。

（四）分析總結(jié)

通過以上簡短的分析報告,，我們可以大概在頭腦中有了清晰的概念,，即房地產(chǎn)行業(yè)是一個高風(fēng)險，高投入,，高回報并存的較為特殊的行業(yè),。同時，在我國,，為了更好,，更快推動國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府政策,、投機(jī)炒作,，供給關(guān)系各方面的作用下，房價節(jié)節(jié)攀升,，雖讓政府收入大幅增加,，但與此同時，每一位百姓生活的幸福度卻在悄然降低,。

我們完成這份報告,，不僅是要對我們房地產(chǎn)行業(yè)有個充分情醒的認(rèn)識,，同時也是為我們在校大學(xué)生以后的就業(yè)環(huán)境有個更清晰地了解，對自身發(fā)展要求有清醒認(rèn)識,，為大家以后的就業(yè)發(fā)展鋪墊道路,。對于大學(xué)生在地產(chǎn)行業(yè)找工作的問題。地產(chǎn)公司內(nèi)部,，是一個人才流動頻繁,，充滿機(jī)會的地方，在行業(yè)內(nèi)跳槽的現(xiàn)象很平常,。萬科給員工提供了很多的公司內(nèi)部跨省份的跳槽的機(jī)會,，員工可以自由申請其他省份的其他職位，一旦面試通過對方?jīng)Q定采用這個員工,，所在省份的公司的老總必須無條件放人,，就避免了工作出色但是沒有升遷機(jī)會的現(xiàn)象的出現(xiàn),。但是一旦踏入了地產(chǎn)行業(yè),，將來轉(zhuǎn)行做其他行業(yè)的前輩，很少,，只能局限在本行業(yè)范圍內(nèi),。而對于在房地產(chǎn)行業(yè)找工作是更容易還是更困難，與房地產(chǎn)的市場行情有很大的關(guān)系,，做好自身最重要,。

還有一年半的在校時間，努力學(xué)好專業(yè)知識,，學(xué)一門鉆一門,。

一、調(diào)查設(shè)計(jì)

（一）調(diào)查目的

（二）調(diào)查內(nèi)容

1,、××市宏觀環(huán)境的調(diào)查

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展規(guī)劃

（2）××房地產(chǎn)現(xiàn)狀

2,、項(xiàng)目自身情況調(diào)查

（1）產(chǎn)品的整體研究與特性分析

項(xiàng)目的地理位置（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況,、項(xiàng)目周圍環(huán)境）

產(chǎn)品公司組成（開發(fā)商,、設(shè)計(jì)單位、承建單位,、策劃公司、物業(yè)公司）

3、需求市場調(diào)查

未來三年內(nèi)市民置業(yè)意向

購買偏好（地段,、價位,、戶型與結(jié)構(gòu)、面積,、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì),、裝修檔次,、配套設(shè)施重要性等方面）

購買決策（決策參與、決策影響因素,、信息渠道的重要性排序）

購買行為（適宜置業(yè)時期,、銷售行為主動性、付款方式）

價格支付能力（單價,、總款,、月還款）

對物業(yè)配套的需求

購買人群

4、競爭市場調(diào)查（個案對比）

（1）基本情況

裝修材料,、水平

硬件設(shè)備

配套服務(wù)功能及功能分區(qū)

公開銷售日期

銷售價格,、開發(fā)期價格的變化情況、銷售率

付款方式,、銀行按揭安排

車位配備

物業(yè)管理公司及費(fèi)用

（2）營銷策略

目標(biāo)客戶選擇決策

市場定位與宣傳重點(diǎn)

營銷組合策略

（三）調(diào)查方法

1,、宏觀調(diào)查

專項(xiàng)數(shù)據(jù)資料收集與分析

2、項(xiàng)目自身情況調(diào)查

項(xiàng)目現(xiàn)場考察,、有關(guān)人員訪談以及相關(guān)資料收集整理

3,、市場抽樣調(diào)查

專項(xiàng)訪談問卷

抽樣數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析

4、競爭市場調(diào)查

現(xiàn)場踩點(diǎn)調(diào)查與深度訪談

二,、調(diào)查組織與實(shí)施

建議采用時間計(jì)劃表的形式表述

第二部分 調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析

一,、宏觀環(huán)境調(diào)研與分析

（一）城市宏觀環(huán)境分析

（二）區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

二、項(xiàng)目自身情況調(diào)研

（一）項(xiàng)目的整體研究與特性分析

1,、項(xiàng)目地理位置

（2）發(fā)展商情況

（3）項(xiàng)目市場分析

三,、市場抽樣調(diào)研說明

（一）、市場抽樣調(diào)研方法說明

（二）,、市場抽樣樣本選擇說明

（三）,、市場抽樣調(diào)研問卷發(fā)放與回收統(tǒng)計(jì)情況說明

四、分項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析

（具體分項(xiàng)以市場調(diào)研問卷設(shè)置為準(zhǔn),，一般包括如下五大項(xiàng)）

（一）,、需求意向

（二）、需求偏好

（三）,、針對性需求

（四）,、購買力

（五）、客戶群體特征

（六）,、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯總分析

五,、市場抽樣調(diào)研綜合評析

（一）、地域住宅消費(fèi)心理特點(diǎn)分析

（二）,、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群初步定位分析

（三）,、項(xiàng)目產(chǎn)品初步定位分析

保定市房地產(chǎn)調(diào)研報告篇四

兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程的加快，推動了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,。目前,，房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用,。房地產(chǎn)行業(yè)直接稅收入約占總稅收的15%，相關(guān)稅收占總稅收的30%,；如果加上契稅收入,，就占36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快,，房地產(chǎn)業(yè)在稅收中的支柱作用將更加明顯,。

最近，中央政府和市政府相繼出臺了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,。對于對外部環(huán)境敏感的房地產(chǎn)行業(yè)來說,，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清本地區(qū)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀,，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,，進(jìn)而研究并提出相應(yīng)的對策和建議，對保持本地區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義,。

今年1-6月,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%,；房地產(chǎn)開發(fā)投資37.3億元,，其中住宅投資23億元,；商品房建筑面積489.9萬平方米,，銷售量100萬平方米。今年以來,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有以下特點(diǎn):

1.房地產(chǎn)投資保持了較高的增長率

近年來,，我區(qū)巨大的開發(fā)建設(shè)形勢和房地產(chǎn)市場的熱度，使得房地產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場的前景看好,。今年上半年,，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持去年以來的快速增長勢頭。1-6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增長率為42.2%,。具體趨勢見圖1。其中,，住房建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中占有突出地位,，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的62%；今年商業(yè)樓宇的增長率持續(xù)上升,。2-6月累計(jì)增長率分別為2.6%,、15.2%、84.5%,、79.1%和1.9倍,；寫字樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增長速度,。

2.房地產(chǎn)銷售勢頭明顯下降

今年，我區(qū)商品房銷售面積和銷售額同比增長率逐月呈下降趨勢,，2-6月的增長趨勢如圖2所示:

從商品房預(yù)售情況來看,，下降趨勢明顯。1-6月,，小區(qū)預(yù)售3940套,，總面積50.6萬平方米；與去年同期相比,，預(yù)售單位數(shù)量和面積分別下降了15.5%和15.4%,。出于對宏觀政策的觀望態(tài)度，我區(qū)3月份商品房預(yù)售量大幅下降,，4月份僅售出474套,，總面積6.5萬平方米，較3月份下降44.3%,。5,、6月份預(yù)售水平繼續(xù)走低，每月預(yù)售385套,，總面積約5萬平方米,。

3.房地產(chǎn)平均價格持續(xù)上漲

今年以來，中央政府和市政府頻繁出臺相關(guān)政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場,，但年后,，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新一輪的快速上漲。由于土地的稀缺,，人們對住房改善的實(shí)際需求的支持,，以及“跟著漲而不是跟著跌”的投資心理，我區(qū)的房價也呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢,。

自20xx年以來,，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速上漲，年,、年,、年房價分別同比上漲20.5%、30%和42%,。目前,，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)每平方米5590元，同比上漲20%,；存量房均價達(dá)到每平米5000元,，同比上漲47%。

隨著房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重,，中央政府將把防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),，我市也出臺了一系列相關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控,。中央和市政政策主要通過以下幾個方面來規(guī)范住房市場:

中央:

——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。建設(shè)部等七部委發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定房價的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化,，及時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),、供應(yīng)方式和供應(yīng)時間；對于房價上漲過快的地方,，適當(dāng)提高住宅用地在土地供應(yīng)中的比重,，重點(diǎn)增加低價普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)；嚴(yán)格控制高檔住宅用地供應(yīng),。

——房貸利率調(diào)整,。3月16日，央行發(fā)布調(diào)整商業(yè)銀行自營個人住房信貸政策,，規(guī)定在房價上漲過快的城市或地區(qū),，個人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%，個人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%,。

——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整,。國家稅務(wù)總局、財政部,、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定20xx年6月1日以后，個人出售購買不滿2年的房屋,，全額征收營業(yè)稅,，同時對20xx年6月1日以后購買非普通房屋的,，全額征收3%的契稅,。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)的調(diào)整。20xx年,，全市《工作報告》確立了“以住宅,、市民消費(fèi)、普通商品房為主”的“三大”樓市調(diào)控原則,。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整,。全市加強(qiáng)新建建筑網(wǎng)上備案，2月18日啟動“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)行,，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息透明度,，嚴(yán)厲打擊非法炒房企業(yè)。

-房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，增加中低價普通商品房供應(yīng),，以配套商品房為主。20xx年,，全市計(jì)劃啟動配套商品房和1000萬平方米中低價商品房建設(shè),。

短期內(nèi)，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)房地產(chǎn)投資和建設(shè)產(chǎn)生直接影響,，這將關(guān)系到財政收入,、固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)增加值等重大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時,，穩(wěn)定房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃厚,，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場的交易量將出現(xiàn)更大幅度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生一定程度的“慢剎車”效應(yīng),。

但從長遠(yuǎn)來看,，宏觀政策調(diào)整將有效消除我區(qū)房地產(chǎn)市場的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為,、規(guī)范投資行為,、鼓勵居民消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,，主要發(fā)揮以下作用:

——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)金額,。通過調(diào)整抵押貸款利率和稅收政策，可以減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)成分,，揭示真實(shí)的市場需求,，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和開發(fā)。同時,，通過嚴(yán)格的土地供應(yīng),，可以有效防止過度開發(fā)。

——緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾,。通過加大配套商品房和低價商品房建設(shè),，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通百姓住房需求,，有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾,。

——適度穩(wěn)定房地產(chǎn)價格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)的影響,，浦東板塊的影響，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快,，我區(qū)的房地產(chǎn)價格將繼續(xù)上漲,。但期房限量轉(zhuǎn)讓,、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策措施,，將有效穩(wěn)定房價過度上漲,，穩(wěn)定其上漲。

總的來說,，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基礎(chǔ)相對較低,，以及近期“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看,，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有較大的發(fā)展空間,。最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整-鞏固-完善的階段，并日趨成熟,。為了保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，目前應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。

1.加強(qiáng)對房地產(chǎn)價格的監(jiān)控

及時掌握我區(qū)房地產(chǎn)價格動態(tài)和趨勢,，建立科學(xué)有效的房價監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng),，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價格秩序,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點(diǎn)監(jiān)控土地出讓價格、新建商品房和存量住房交易價格,；目前,，應(yīng)特別注意加強(qiáng)對住宅商品房價格的監(jiān)控。加強(qiáng)對房價的季度和年度分析預(yù)測,，包括待售土地面積,、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新建商品房建筑面積,、竣工面積,、銷售面積、空置面積和空置率,、市場平均價格,、變化及原因等。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動,，及時提出預(yù)警建議,。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤管理

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項(xiàng)目進(jìn)度,，發(fā)現(xiàn)問題，協(xié)調(diào)問題,，解決問題,。確保房地產(chǎn)企業(yè)按照政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，通過統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣,、掛牌等方式取得土地使用權(quán),。同時，嚴(yán)格辦理房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用,、項(xiàng)目設(shè)立,、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù),。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入,，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，對抽逃注冊資本,、項(xiàng)目資本金,、無證或超越房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的行為，要依法嚴(yán)厲打擊,。

3.有計(jì)劃,、有步驟地規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)要與我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)總體規(guī)劃相結(jié)合，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)編制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃,，合理預(yù)留開發(fā)空間,，通過城市規(guī)劃達(dá)到引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)、帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果,。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管,，通過房地產(chǎn)市場的信息透明，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用,，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把握市場狀況,，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排發(fā)展規(guī)劃。

4.合理引導(dǎo)住房主體的需求

中低收入者,、新增城鎮(zhèn)職工,、推進(jìn)城市化的人群、進(jìn)城務(wù)工人員,、城市困難家庭是社會對住房的主要需求,。為了滿足這一需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和廉租房建設(shè),，同時加大廉租房建設(shè)力度,。我區(qū)應(yīng)以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住房建設(shè)轉(zhuǎn)變,，改善住房供應(yīng),，完善住房功能，提高住房質(zhì)量,。同時,，結(jié)合我區(qū)發(fā)展建設(shè)和城市化進(jìn)程的實(shí)際,，引導(dǎo)居民合理消費(fèi)住房，促進(jìn)主體需求合理化,。

保定市房地產(chǎn)調(diào)研報告篇五

幾年來,，我市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)得到長足的發(fā)展，對拉動我市社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到一定作用,，但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中還存在結(jié)構(gòu)不盡合理,、房價增長過快等突出問題，應(yīng)該引起足夠的重視,。

統(tǒng)計(jì)資料顯示,，20xx年至20xx年間，我市商品房銷售價格一直呈增長態(tài)勢,，全市商品住宅的平均銷售價格分別為750元／平方米,、885元／平方米、1020元／平方米,、1120元／平方米和1350元／平方米,，今年6月末達(dá)到1468元／平方米，價格增長幅度每年平均以15.8％的速度上漲,，今年6月末又比上年末上漲8.7%,。海勃灣城區(qū)房價比海南烏達(dá)兩地高出20%以上。據(jù)調(diào)查,，在海勃灣城區(qū)已居住使用多年的舊樓房平均價格也超過1400元,。

我市房地產(chǎn)業(yè)是伴隨著舊城改造的步伐發(fā)展壯大的。城市房屋拆遷是一項(xiàng)民心工程,，是各級政府工作的重點(diǎn)和難點(diǎn),。在有些拆遷區(qū)域，少部分被稱為“釘子”戶的拆遷戶,，由于要求補(bǔ)償價格過高,，開發(fā)商難以達(dá)成共識而影響拆遷，如鉆北小區(qū),，從20xx年實(shí)施拆遷以來,，邊建邊拆，至今還有房屋散落在新樓之中,，不能實(shí)施拆遷,，使小區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)和已建好入住的房屋周邊環(huán)境建設(shè)受到影響。同時由于拆遷時間延長也造成大部分已拆遷戶不能按期回遷,，使開發(fā)商,、購房戶都增加了開發(fā)和購房成本，這也是房價走高的因素之一,。

目前我市房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段,，但市場供給的結(jié)構(gòu)性失衡問題比較突出,。主要表現(xiàn)在：一是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)比例較小,。二是大戶型住房供應(yīng)過多,，而小戶型住房不足。三是高價位房偏多,，中低價位房少,，中低收入家庭能夠承受得起的房少。從商品房供求狀況看,，近兩年來我市商品住宅基本不存在空置面積,，雖然商品房屋施工面積大幅增長，但居民的購買熱情和礦區(qū),、農(nóng)區(qū)及市外購房者的大量涌入,，商品住宅一度達(dá)到供不應(yīng)求的狀況。

按照國際原則,，在住房信貸制度完備的條件下,，收入房價比為5-6倍比較合理。我國是一個發(fā)展中國家,，烏海市又屬于西部地區(qū),，房地產(chǎn)發(fā)展起步晚、起點(diǎn)低,，收入房價比處于國際原則的中低水平,。目前海勃灣城區(qū)新建房價升至平均1500元以上，買一套100平方米的住宅加簡單裝修大約需要18--20萬元,，在市中心或環(huán)境較好的小區(qū)購房,，房價還要高一些。20xx年我市城市人均可支配收入為10008元,，以此測算收入房價比為1：6.2,，這是平均水平，而目前我市城鎮(zhèn)居民家庭中有60%多沒有達(dá)到全市平均收入水平,。年人均收入不足7800元和5100元的家庭各占20%,，這些居民家庭收入與樓價比分別達(dá)1：7.7和1：11.8，由此可見,，對于我市以工礦區(qū)居民為主的工礦城市來講,，如今的商品房價格偏高，超過了現(xiàn)階段大部分居民的支付能力,。

由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展的認(rèn)識不足,，質(zhì)量意識不強(qiáng)、有些承諾不兌現(xiàn),、面積出現(xiàn)縮水,、配套服務(wù)意識不強(qiáng),，存在總體上的重先期開發(fā)、輕后期配套服務(wù)的傾向,。物業(yè)管理不到位,，由此引起的糾紛逐年增多，增加了居民購置商品房的顧慮,。開發(fā)商長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃意識不強(qiáng),，在某些企業(yè)還存在只重短期效益，忽視長遠(yuǎn)規(guī)劃的現(xiàn)象,。

20xx--20xx年,，我市商業(yè)營業(yè)用房累計(jì)竣工面積34.5萬平方米，實(shí)際銷售面積為30.8萬平方米,，商業(yè)營業(yè)用房空置現(xiàn)象已顯現(xiàn),。目前部分竣工項(xiàng)目實(shí)際出租使用情況不樂觀，有出現(xiàn)潛在空殼市場的危機(jī),，例如鉆石廣場,、帝王廣場等商業(yè)區(qū)，除外圍臨街房屋出租情況較好,，廣場內(nèi)房屋空置現(xiàn)象較嚴(yán)重,。一方面容易造成開發(fā)商積壓和占用的資金，影響資金的回籠,不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展,。另一方面由于大部分房屋已售給購房戶,，一些地段出租使用情況不好，在一定程度上投資風(fēng)險已轉(zhuǎn)嫁到購房戶,，也影響今后商用房屋的投資熱情,。

日前，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》,，建設(shè)部又最新出臺《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》,，給今后抑制房價增長增加動力。我市應(yīng)盡快將這些政策貫徹實(shí)施,，增強(qiáng)對房價的調(diào)控能力,，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場的價格。同時盡快調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu),，加大100平方米以下中小戶型住宅建設(shè),，使住宅價格與居民收入之比落在一個合理的區(qū)間內(nèi)，讓廣大中低收入家庭對住宅潛在的巨大需求,，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力,，以銷售促開發(fā)，推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展再上一個新臺階。

保定市房地產(chǎn)調(diào)研報告篇六

從20xx年至今,，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽,、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢,，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn),。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家,，有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個,。單拿為例,，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家,，開發(fā)項(xiàng)目120余個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展,。20xx年稅收收入0.9億,，20xx年截止11月份，已增到12億,，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上,。可以說,，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè),，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。

縱觀200xx年-20xx年xx市房地產(chǎn)走勢,，我們發(fā)現(xiàn),，在經(jīng)歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球,，受政策影響不大,。在剛剛閉幕的xx屆三中全會上，關(guān)于對財稅體制的改革,，集體土地使用權(quán)的變化,，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會對房價產(chǎn)生一定影響,。

我們辯證地得出結(jié)論,，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對非普通住宅,、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降,。

二、影響房價的變動因素

土地費(fèi)用：目前這是重要組成部分,。政府是土地財政,，財政中一大部分源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，也就是賣地,，地價越高,，土地成本越大,，這部分成本都會轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。隨著改革力度加大,，中央對財稅體制的改革,，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善，那么關(guān)乎國計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會增大,，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變,，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化，供給增多,，則同樣的均衡量下,，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素,。

稅金及費(fèi)用：20xx年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右,，目前的稅負(fù)率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說,，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套,，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬,，平均每平米房價增加535元,。

房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%,，但對國家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)免稅,，對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。

三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅,，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小,。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認(rèn)為普通住宅會按照市場供求關(guān)系確定價格,，從趨勢來看應(yīng)該是上升的,。

對于非普通住宅，利潤空間較大,。我們做過調(diào)查,，恒實(shí)平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米,，目前已升至6萬/平米,。隨著房產(chǎn)稅的開征，投資者會轉(zhuǎn)向別的投資市場,，導(dǎo)致市場上房屋供大于求房價會下跌,。拿星河灣來說，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米,，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢,。

其中，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、居民收入水平,，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，這兩項(xiàng)都是逐年遞增,，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求,，特別是影響需求。通常來講,，一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高,、經(jīng)濟(jì)增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理,、就業(yè)率,、收入水平和投資水平越高，財政收入越多,、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大,，房價總體水平也越高,。反之，房價總體水平越低,。從中國的情況來看,，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長,，就是源于全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。

三,、政府的調(diào)控政策

國五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題,。隨著市國五條細(xì)則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化,，接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關(guān)人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè),，加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評力度，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房價正再一次漲價,。

四,、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略

一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮,，開發(fā)商相對比較理性,，通過降價來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價,，吸引消費(fèi)者，達(dá)到銷售目標(biāo),。

對于二線城市來說,，對于普通住宅的銷售，如正規(guī),、知名房地產(chǎn)商,，如首開等，房價緩中有升,，對于高檔房,，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場,。

保定市房地產(chǎn)調(diào)研報告篇七

縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的調(diào)研報告

隨著我縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,，居民生活水平日益提高，教育,、住宅,、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn),，尤其是住宅消費(fèi)成為民眾首選,。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激,，市場消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動,，目前，商品住房建設(shè)進(jìn)入高潮,，縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園,，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區(qū)。2009年, 我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(fèi)(營業(yè)稅,、企業(yè)所得稅,、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,占到全縣財政收入1/5,，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一,。為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康快速發(fā)展，筆者對對全縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,、存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)研些認(rèn)識與思考,。

一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

(一)縣城基本概況,。永興縣地處湖南省東南部鄰資興,，南連蘇仙，西靠桂陽,，北接安(安仁)耒(耒陽),，全8,，土地總面積為1979.4平方公里，占湖南省土地總面積的,，全縣人萬,，是郴州市人口第二大縣，縣城區(qū)面積約14平方公里城市化率36.75%,。根據(jù)2009年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,，我縣城區(qū)常住人口約城籍約3萬戶，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬平方米,。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展情前,，級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)有10家，具有四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1家,。近品房年平均開發(fā)量達(dá)17.8萬平方米,。其中：2006年開發(fā)量米，成投資0.56億元;2007年開發(fā)量達(dá)14.7萬平方米,，完成投資19.69萬平方米,，完成投資2.21億元;2009年開發(fā)量35.9萬米資4.37億元。2010年1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資3.43億元,，房工25.08萬平方米,，房屋新開工面積9.87萬平方米,全縣商品房銷售萬平方米。

(三)商銷售及價格情況：2006年,，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米,，住宅均價米;2007年，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米,，住宅均價1269元/方米;2008年，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米,，住宅均價1316元/平方;2009年,，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價1380元/平方米;2010年,，1-6月縣城區(qū)普通住房均價為1458元/平方米,，電梯房均價為2350元/平方米，商業(yè)用房均價為4495元/平方米,。

1.需求方面分析：一是進(jìn)城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求,。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)及農(nóng)村富余勞動力的轉(zhuǎn)移，不少農(nóng)民進(jìn)城先租房,，做點(diǎn)小本生意,，積累一定資金后，購買小面積居室或二手房,，以穩(wěn)定和改善生活;外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購房,，這是欠發(fā)達(dá)地區(qū)大部分外出打工人員的中遠(yuǎn)期目標(biāo),。二是居民改善居住條件的升級性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費(fèi)能力逐步提高,。四是消費(fèi)觀念與時俱進(jìn),，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變，住房升級需求強(qiáng)烈,。五是儲蓄存款利率走低,，國債發(fā)行量小，股票投資風(fēng)險大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下,，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè),。

2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價在1100-1400元/平方米，高層建筑成本價在1700-1900元/平方米左右,。造成房價成本上漲的主要原因：一是土地價格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格整體走高,。近年來，政府加強(qiáng)土地總量控制,，實(shí)行統(tǒng)一公開拍賣,，土地交易價格節(jié)節(jié)攀升。二是稅費(fèi)增加推動成本上升,。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費(fèi)多達(dá)10多種,，且均有不同程度上漲，增加了成本,。三是建材價格及人工費(fèi)等也在上漲,，也增加了商品房建筑成本。鋼鐵,、水泥等建筑材料價格不斷上升,，直接增加了商品房的建筑成本，是導(dǎo)致房價上漲的一個原因,。四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是成片開發(fā),，品質(zhì)不斷提高，環(huán)境改善了,，售后服務(wù),、物業(yè)管理也跟進(jìn)了，都相應(yīng)增加了商品房開發(fā)成本,，從而拉動住房價格的上漲,。

二、我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題

(一)市場不景氣,。受國際金融危機(jī)和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙影響,，居民消費(fèi)預(yù)期下降，消費(fèi)信心不足,，觀望情緒濃厚,，對高層建筑的更換,、供水供電等不可預(yù)測因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮，加之到縣外量增多,，導(dǎo)致我縣銷售進(jìn)度放緩,，銷售面積減少，部分樓盤高銷售狀況低迷,。

(四)資金鏈緊張,。典的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大,，建設(shè)周期長,。而我縣房地產(chǎn)大都是小企業(yè)，自有資金少,，以期房預(yù)售為主,，主要依靠滾動發(fā)房地旺季，房屋銷售順暢,，資金回籠快,，擴(kuò)大投資呈良性發(fā)展趨勢售淡季，特別是受08年金融危機(jī)的影響和市場不景氣,，商品房銷面售額速明顯放緩,，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的(五)房地開發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng),。我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在11家,，以前大的項(xiàng)目都是外地企業(yè)來投資的，目前只有浴榮國際新城,、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的,。總的來說,，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小,、實(shí)力不強(qiáng)，開發(fā)產(chǎn)品品位不高,。

(五)住房二級市場不夠活躍。近年來,，我縣住房二級市場(二手房交易市場)的交易量較以往有所增加,。但我縣住房二級市場相對來說還是發(fā)展緩慢，對住房一級市場的調(diào)節(jié)作用不大,。主要原因：一是房屋交易信息不暢,，交易行為不夠規(guī)范，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后;二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠;三是消費(fèi)者在購房觀念上總想一步到位,，二手房并不作為首選目標(biāo),，對消費(fèi)者的吸引力有限,。

淘寶編制id：大中華文字工作室 部分小區(qū)綠地都被小房、車庫擠占,，綠地面積根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求,。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),，比較落后,。

(八)物業(yè)管理滯后。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè),，8個小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,普遍存在著管理不到位,、發(fā)展滯后的問題。大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來的,，處在“誰開發(fā),、誰管理”的階段，房地產(chǎn)開發(fā)商注重開發(fā),、銷售,，忽視物業(yè)管理，物業(yè)管理市場化運(yùn)營沒有啟動,，缺乏競爭,。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機(jī)制沒有建立，關(guān)心小區(qū),、自覺參與的意識和氛圍沒有形成,。

(九)非市場化動作依然存在。 “委托代建”,、“定向開發(fā)”等變相福利分的現(xiàn)象,、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房內(nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地、集體土地進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)仍然存在,，給我縣房地產(chǎn)消費(fèi)市場造成了一定的的沖擊,。

三、

針對存在的問題,，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),，把發(fā)展房保障民生和改善民生、推動大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來繞山水宜居的旅游城市的目標(biāo),，加強(qiáng)宏觀指導(dǎo),，完善發(fā)展規(guī)劃保市場供需大體平衡，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障,，城市率品位得到進(jìn)一步提升,。

(一)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī)。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)入縣經(jīng)會發(fā)展總體規(guī)劃,，作為保障和改善民生,、推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支產(chǎn)抓繞經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)的總體建設(shè)布局,，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)建項(xiàng)目和年度計(jì)劃，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進(jìn),。健全房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制外來企業(yè)和資本投資開發(fā),，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)合修編全縣總體規(guī)劃，盡快制定“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃,，健全和完住建細(xì)規(guī)劃,，為打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房條件,、全建品位提供有效保障,。

(二)控制土地開發(fā)每年年初，向社會公布本年度擬出讓土地計(jì)劃,、具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)條做到計(jì)地出讓,，并接受社會監(jiān)督;出讓土地量，按每年開發(fā)12.5萬米右(1280套)建筑面積來控制,，按照容積率1.5計(jì)算,，共120畝土地開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模應(yīng)在4萬平方米以上，對不足4萬平方米的不控制模式為“組團(tuán)-小區(qū)”式,實(shí)行帶方案招標(biāo)出讓,，開發(fā)方式上鼓勵在區(qū),，住宅結(jié)構(gòu)上鼓勵高層住宅建設(shè)，主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實(shí)力,，確小區(qū)品位的提升,。在此基礎(chǔ)上，政府采取有效措施,，沿每年基礎(chǔ)設(shè)施的投資方向合理儲備土地,，土地的儲備量為建設(shè)用地量的10-15%，用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場,。

(三)控制單位自建住房,。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件,，建設(shè)部,、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[2006]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào),，“自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān),、公用事業(yè)單位利用職權(quán)或其影響，以任何名義,、任何方式搞集資合作建房,，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益,。”因此,，機(jī)關(guān)單位,、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道,。要樹立“要住房,，找市場”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”,、“定向開發(fā)” “聯(lián)合建房”等變相福利分房的現(xiàn)象,。

(四)注重開發(fā)梯次結(jié)構(gòu)。一是完善房產(chǎn)開發(fā)布局結(jié)構(gòu),。以保障性住房建設(shè)為重點(diǎn),，加快廉租房、啟動經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和普通商品住房建設(shè)步伐,，適時規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū),，完善服務(wù)功能，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準(zhǔn),，努力構(gòu)建相互促進(jìn),、互為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系，滿足不同層次住房需求,。二是控制住房建設(shè)戶型結(jié)構(gòu),。控制普通商品房開發(fā)套型面積和價格,，保持中低價位住房市場適度供應(yīng)量,。三是調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)。制定房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策,，鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大投資領(lǐng)域,，圍繞城市建設(shè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要，主動投資商場,、賓館,、酒店等商業(yè)用房開發(fā)，帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展,。四是引導(dǎo),、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量,。

(五)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境,。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時，本著“誰受益，誰服務(wù)”的原則,，供水,、供電、供氣,、廣電,、郵電、通訊,、電信部必須將水網(wǎng),、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至項(xiàng)目紅線，并預(yù)府要不斷加大投入, 著力改善道路,、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施, 加強(qiáng)教等民生工程建設(shè), 創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境, 以吸引實(shí)力房我縣投資,。

(六)破解產(chǎn)業(yè)資金瓶頸。受2008年全球性危市場不景氣的影響,，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張,。政府要當(dāng)行與房地業(yè)之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺,、運(yùn)行平臺,、管理平成政地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)銀企對接，盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈,。

(八)保障低庭住房需求,。相關(guān)部門要加大廉租房的建設(shè)資金的籌集力度和啟動共濟(jì)適用房建設(shè)，增加有效供給,，完善廉租房的租住,、退出、后期管公共服務(wù)制度,，建立健全以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度為核心的住房保障體,，入困難家庭的住房問題。

(九)積極展住房二級市場和房屋租賃市場,。進(jìn)一步促進(jìn)住房二級市場和租賃市場發(fā)展,，促進(jìn)住房梯度消費(fèi)，引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)習(xí)慣,，形成合理的住房消費(fèi)需求,，以推動我縣居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，使住房一,、二,、三級市場進(jìn)入一個有效互補(bǔ)的良性循環(huán)。

淘寶編制id：大中華文字工作室 供強(qiáng)有力的支持,，實(shí)現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享,，實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、公眾的直接溝通和互動,。三是加強(qiáng)住調(diào)查,，規(guī)劃期內(nèi)完成全縣住房狀況普查。

保定市房地產(chǎn)調(diào)研報告篇八

(一)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析

近年來,，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位,，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下,，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大,，從弱到強(qiáng),，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡,、供求結(jié)構(gòu)基本合理,，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢,，房地產(chǎn)開發(fā)投資,，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積,，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長,。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動我縣經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前,，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家,，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園,、錦華苑,、公園、城南,、金都,、金明寓、栗園,、金星等成規(guī)模小區(qū)8處,，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長注入了新的活力,。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期,，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主,，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升,，居住環(huán)境日益改善。__年以來,，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時,，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善,。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費(fèi)的吸引力,。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主,，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,，僅占年度開發(fā)量的25%左右。

總體看,，__年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于__年,，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定,。今年以來,，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級市場的擴(kuò)大,，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善,。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,，他們成為購房的主力軍;同時,，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加,。商品房購買對象以個人購買為主,，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康,，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例,。__年，從購房者購房的動機(jī)來看,，我縣城區(qū)購房者中,，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%,，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%,，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài),。

預(yù)計(jì)房屋價格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,，漲幅經(jīng)歷了__年爆發(fā)性增長之后,，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計(jì)將小于__年水平,。__年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2,，同比上漲6.5%。受土地價格,、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加,，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響,，__年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平,，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符,，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”,，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間,。

__年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%,。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%,，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點(diǎn);對gdp增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點(diǎn),。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%,。拉動了社會總體消費(fèi)的增長,。__年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元,，按拉動消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算,，拉動其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元,。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個,。

(二)房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題

1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理,。中高檔住房供應(yīng)量過大,，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成,，嚴(yán)重供不應(yīng)求,。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價的漲幅,，廣大低收入群體只能望樓興嘆,，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房,，以滿足部分弱勢群體的購房需求。

2,、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售,、二手房轉(zhuǎn)讓,、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案,、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng),、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可,、規(guī)劃許可,、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等,。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅,、地稅,、財政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜,，征管難度大,。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者,、管理者信息不對稱的狀況,，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測市場運(yùn)行的動態(tài)變化提供依據(jù),，有利于調(diào)控市場,，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺,，以房地產(chǎn)信息為依托,，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過部門配合,、環(huán)節(jié)控制,，推動房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅,、后辦證”的要求,，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,，相關(guān)部門信息溝通,、資源共享的機(jī)制尚未形成,，不利于及時便捷地對市場進(jìn)行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱,、透明度不高,，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

3,、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng),。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán),、產(chǎn)籍多頭管理,，市、縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治,。按照建設(shè)部建房(1997)173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機(jī)關(guān),，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案,、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn),，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款,、過戶等手續(xù),，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮,，損害了群眾利益,，還造成了國家稅費(fèi)的流失。

4,、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè),，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低,，配套不完善,，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便,，也給社會帶來一些隱患,。如綠地、公廁,、幼兒園,、超市,、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求,。

5,、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,，除還建本村居民和本單位職工住房外,，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建,，并將多建的住房違規(guī)出售,，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通,，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定,。

二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點(diǎn)建議

1,、引導(dǎo)普通商品房建設(shè),，推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國家劃撥,，各種稅費(fèi)減半征收，出售價格實(shí)行政府定價,，按保本微利原則確定,，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房,。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房,。__年11月，由縣房管局牽頭,，統(tǒng)計(jì)局,、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示,，我縣低保家庭戶主屬“三無”,、下崗、失業(yè)人員的約占97%,，低保家庭無房戶約為三分之一,，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,，且大多住房設(shè)施不全,。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,，是政府義不容辭的責(zé)任,。另國辦發(fā)【__】37號文件已經(jīng)要求,，自__年6月1日起，凡新審批,、新開工的商品住房建設(shè),，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上,。

2,、注重規(guī)劃，加快步伐,，搞好城中村改造,。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況,，待開發(fā)的區(qū)域很多,，前景是好的,，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨,，勢在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo),，堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合,，正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造,，力爭在未來五年內(nèi),，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā),，改變過去那種局部改造,、見縫插針的做法，實(shí)施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式,，對影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益,、環(huán)境效益,、社會效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃,，合理布局,，綜合開發(fā)，配套建設(shè),。堅(jiān)持成區(qū)連片開發(fā),，開發(fā)一片，配套一片,，完善一片,，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組,，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé),，縣房地產(chǎn)管理局、縣計(jì)劃局,、縣建設(shè)局,、縣國土資源局、縣物價局,、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員,。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償,。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作,，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后發(fā)布拆遷公告,，最后簽訂拆遷協(xié)議,。

3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房,。為滿足職工住房需求,，通過市場改善住房條件,，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[__]43號文中規(guī)定：“從__年1月1日起,，停止單位自行建設(shè)住房,，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買,?！濒斦l(fā)[__]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(__,、3,、22),，各級黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房,，鼓勵機(jī)關(guān),、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件,?！弊罱ㄔO(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[__]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào),，“自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響,，以任何名義,、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益,?！币虼耍瑱C(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道,。要樹立“要住房，找市場”的觀念,，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”,、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。

4,、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作,，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證,，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場秩序,。

5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力,。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念,，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在,。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”,。要通過重組、兼并,、控股,、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè),，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力,，提升綜合競爭力,。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化,，實(shí)施精品帶動戰(zhàn)略,，提高信譽(yù)，建立品牌，擴(kuò)大市場;三是要注重物業(yè)管理,，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟(jì)倫理,。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案,，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn),、道德因素,、科技含量、綠色生態(tài),，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適,、健康、優(yōu)美,、潔凈,、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品,。

6,、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作,。近年來,，城市房屋拆遷成為社會的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì),、造福于民的好事,，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系,，特別是拆遷人,、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題，拆遷工作變得十分復(fù)雜,，并出現(xiàn)了一些新問題,，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn),，有的房產(chǎn)已拆除,，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證,，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛,，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問題難以及時妥善解決,。根據(jù)國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定,，計(jì)劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作,，使上述問題得以妥善解決。

7,、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè),，強(qiáng)化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上,，決定整改再進(jìn)步,，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳,，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳,，群眾進(jìn)一個門，領(lǐng)一份表,，就可辦妥所有手續(xù),。同時，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介,、年度開發(fā)量,、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板,，形成了一個“房產(chǎn)小超市”,，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司,，可謂一舉雙得,。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。

保定市房地產(chǎn)調(diào)研報告篇九

xx年,，在縣委,、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照省,、市和縣委,、縣政府的總體部署，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設(shè),，認(rèn)真履行行業(yè)管理職能,，以實(shí)現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標(biāo),，以服務(wù)大局,、情系民生為著眼點(diǎn)，以實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目帶動戰(zhàn)略為重點(diǎn),，強(qiáng)力攻堅(jiān),，勇于突破，各項(xiàng)職能工作取得突破性進(jìn)展,，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高,，為我縣經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。近二年,，由于受全球金融危機(jī)的影響,，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個開發(fā)企業(yè)先后建設(shè)了金域藍(lán)灣,、鑫隆佳苑,、尚城云鼎、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開發(fā)工程,，開發(fā)建筑面積10.7萬平方米,，全年竣工住房面積12.6萬平方米，人均增長0.3平方米,。目前,，縣城居民人均居住面積已達(dá)28.8平方米。房地產(chǎn)二級市場活躍,，全縣公房上市交易43套,，面積0.27萬平方米；存量住房上市交易127戶,，面積1.3萬平方米,，交易額1395萬元，拉動了內(nèi)需,，激活了房地產(chǎn)市場,，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了活力,。全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“增長速度較快,、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)更趨合理,、價格穩(wěn)中有升,、消費(fèi)逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。

近些年,，我縣重視法制建設(shè),，不斷加強(qiáng)了行業(yè)管理和規(guī)范服務(wù)工作，特別是大力開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序活動,，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)工作,，加快了我縣住房建設(shè)步伐。但在行業(yè)管理工作中,，也發(fā)現(xiàn)一些問題,，這些問題主要有：

一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范,。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在個別開發(fā)企業(yè)部分開發(fā)項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預(yù)售,；少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售樓盤未按要求公示,，缺漏了部分公示內(nèi)容，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司開發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的'有關(guān)規(guī)定,；茂泰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進(jìn)度表和價目表》,。

二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄,；市民居住消費(fèi)現(xiàn)象更新的問題,；管理人員服務(wù)工作不能滿足住房要求的問題；物業(yè)管理資金難以到位的問題等,。

三是住房保障體系不健全,。在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)管理中,，住房保障體系健全還不夠,；“兩房”建設(shè)工作創(chuàng)新力度還不夠。

1,、放開搞活,，培育住房二級市場

2、規(guī)范市場,，著力監(jiān)管與服務(wù)

在規(guī)范房地產(chǎn)市場管理方面,，應(yīng)在“監(jiān)管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān),。對申報房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊資本金,、工程技術(shù)人員、擬開發(fā)項(xiàng)目情況等方面嚴(yán)格把關(guān),。不僅認(rèn)真審查材料,，而且還要現(xiàn)場踏勘。二是加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售的監(jiān)督和管理,。嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)（銷）售許可證制度,，建立健全了我縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度和管理力度。三是認(rèn)真做好開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作,。

3,、突破難點(diǎn)，建立物業(yè)管理機(jī)制

一是加大宣傳,，轉(zhuǎn)變觀念,。向社會開展廣泛的宣傳教育活動，提高物業(yè)管理的社會整體意識,。開展形式多樣的文明,、安全,、法制、物業(yè)管理知識的宣傳教育,，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費(fèi)觀念,，增強(qiáng)住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺性和積極性。二是協(xié)調(diào)關(guān)系,，爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo),、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理工作,。發(fā)揮職能部門的作用,，對開展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持,，有效實(shí)施舊住宅區(qū)綜合整治,，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋,、整治環(huán)境衛(wèi)生,、搞好交通綠化等；新住宅小區(qū)規(guī)范管理,，如房屋建筑主體的修繕和管理,；房屋設(shè)備、設(shè)施維修和更新,；環(huán)衛(wèi),、道路、綠化,、消防,、治安管理和維護(hù)等。三是出臺政策,，建章立制,。爭取政府出臺物業(yè)管理政策，制定管理實(shí)施辦法,，明確政府主管部門,、房地產(chǎn)開發(fā)單位、社會有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù),，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源及收繳辦法等,。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同，明確責(zé),、權(quán),、利關(guān)系,，規(guī)范各自行為。做到有章可循,、有法可依,，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道,。

4,、完善住房保障體系，全面推進(jìn)廉租住房建設(shè)

一是建立責(zé)任制體系,，切實(shí)加強(qiáng)“兩房”建設(shè)管理和監(jiān)管,。建立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，設(shè)立專人負(fù)責(zé),，嚴(yán)格操作規(guī)程,，實(shí)行一級對一級負(fù)責(zé)，強(qiáng)化抓“兩房”建設(shè)工作責(zé)任意識,。二是依法依規(guī)運(yùn)作,，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“兩房”建設(shè)工作。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)實(shí)施意見》的要求,，堅(jiān)持科學(xué)運(yùn)作,，規(guī)范操作規(guī)程，采取電視宣傳,、組織宣傳車上街,、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房公開搖號活動制作電視新聞滾動播放等形式,，向社會廣泛開展“兩房”政策,、運(yùn)作情況進(jìn)行宣傳。建立申請申購,、填表登記,、入戶調(diào)查、審核確認(rèn),、建檔管理制度,。啟動“三級審核、三榜公示”等工作,，嚴(yán)格做到對“兩房”合理合規(guī)的使用,，并建立“兩房”建設(shè)工作重大事項(xiàng)報告、統(tǒng)計(jì)報表,、責(zé)任追究等制度,。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進(jìn)一步落實(shí)住房保障運(yùn)行環(huán)境,。四是創(chuàng)新思路,、加強(qiáng)“兩房”建設(shè),。要用創(chuàng)新思路來解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復(fù)雜問題和打造“兩房”建設(shè)領(lǐng)域。通過工作的不斷創(chuàng)新,，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學(xué)依據(jù),，不斷提高“兩房”建設(shè)發(fā)展思路，使“兩房”建設(shè)這項(xiàng)‘民生工程’又好又快地發(fā)展,，造福于民,。

保定市房地產(chǎn)調(diào)研報告篇十

20xx年，在縣委,、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下,，按照省、市和縣委,、縣政府的總體部署，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設(shè),，認(rèn)真履行行業(yè)管理職能,，以實(shí)現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標(biāo),，以服務(wù)大局,、情系民生為著眼點(diǎn)，以實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目帶動戰(zhàn)略為重點(diǎn),，強(qiáng)力攻堅(jiān),，勇于突破，各項(xiàng)職能工作取得突破性進(jìn)展,，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高,，為我縣經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。近二年,，由于受全球金融危機(jī)的影響,，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個開發(fā)企業(yè)先后建設(shè)了金域藍(lán)灣,、鑫隆佳苑,、尚城云鼎、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開發(fā)工程,，開發(fā)建筑面積10,。7萬平方米，全年竣工住房面積12,。6萬平方米,，人均增長0。3平方米,。目前,，縣城居民人均居住面積已達(dá)28,。8平方米。房地產(chǎn)二級市場活躍,，全縣公房上市交易43套,，面積0。27萬平方米;存量住房上市交易127戶,，面積1,。3萬平方米，交易額1395萬元,，拉動了內(nèi)需,，激活了房地產(chǎn)市場，增加了契稅,，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了活力,。全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“增長速度較快、供需總體平衡,、結(jié)構(gòu)更趨合理,、價格穩(wěn)中有升、消費(fèi)逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢,。

近些年,，我縣重視法制建設(shè)，不斷加強(qiáng)了行業(yè)管理和規(guī)范服務(wù)工作,，特別是大力開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序活動,，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)工作，加快了我縣住房建設(shè)步伐,。但在行業(yè)管理工作中,，也發(fā)現(xiàn)一些問題，這些問題主要有：

一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范,。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,，存在個別開發(fā)企業(yè)部分開發(fā)項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預(yù)售;少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售樓盤未按要求公示，缺漏了部分公示內(nèi)容,，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司開發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定;茂泰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進(jìn)度表和價目表》,。

二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費(fèi)現(xiàn)象更新的問題;管理人員服務(wù)工作不能滿足住房要求的問題;物業(yè)管理資金難以到位的問題等,。

三是住房保障體系不健全,。在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)管理中,，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設(shè)工作創(chuàng)新力度還不夠,。

1、放開搞活，培育住房二級市場

2,、規(guī)范市場,，著力監(jiān)管與服務(wù)

在規(guī)范房地產(chǎn)市場管理方面，應(yīng)在“監(jiān)管和服務(wù)”上下功夫,。一是把好開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān),。對申報房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊資本金、工程技術(shù)人員,、擬開發(fā)項(xiàng)目情況等方面嚴(yán)格把關(guān),。不僅認(rèn)真審查材料，而且還要現(xiàn)場踏勘,。二是加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售的監(jiān)督和管理,。嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)（銷）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度和管理力度,。三是認(rèn)真做好開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作,。

3、突破難點(diǎn),，建立物業(yè)管理機(jī)制

一是加大宣傳,，轉(zhuǎn)變觀念。向社會開展廣泛的宣傳教育活動,，提高物業(yè)管理的社會整體意識,。開展形式多樣的文明,、安全,、法制、物業(yè)管理知識的宣傳教育,，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費(fèi)觀念,，增強(qiáng)住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺性和積極性。二是協(xié)調(diào)關(guān)系,，爭取支持,。爭取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo),、協(xié)調(diào),、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門的作用,，對開展物業(yè)管理,，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實(shí)施舊住宅區(qū)綜合整治,，如清除亂建亂搭,、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛(wèi)生、搞好交通綠化等;新住宅小區(qū)規(guī)范管理,，如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設(shè)備,、設(shè)施維修和更新;環(huán)衛(wèi)、道路,、綠化,、消防、治安管理和維護(hù)等,。三是出臺政策,，建章立制。爭取政府出臺物業(yè)管理政策,，制定管理實(shí)施辦法,，明確政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)單位,、社會有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù),，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同,，明確責(zé),、權(quán)、利關(guān)系,，規(guī)范各自行為,。做到有章可循、有法可依,，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化,、法制化管理軌道。

4,、完善住房保障體系,，全面推進(jìn)廉租住房建設(shè)

一是建立責(zé)任制體系，切實(shí)加強(qiáng)“兩房”建設(shè)管理和監(jiān)管,。建立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),，設(shè)立專人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格操作規(guī)程,，實(shí)行一級對一級負(fù)責(zé),，強(qiáng)化抓“兩房”建設(shè)工作責(zé)任意識。二是依法依規(guī)運(yùn)作,，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“兩房”建設(shè)工作,。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟(jì)適用住房 和廉租住房建設(shè)實(shí)施意見》的要求，堅(jiān)持科學(xué)運(yùn)作,，規(guī)范操作規(guī)程,，采取電視宣傳,、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務(wù)和散發(fā)《公告》材料,、三榜公示以及將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房公開搖號活動制作電視新聞滾動播放等形式,，向社會廣泛開展“兩房”政策、運(yùn)作情況進(jìn)行宣傳,。建立申請申購,、填表登記、入戶調(diào)查,、審核確認(rèn),、建檔管理制度。啟動“三級審核,、三榜公示”等工作,，嚴(yán)格做到對“兩房”合理合規(guī)的使用，并建立“兩房”建設(shè)工作重大事項(xiàng)報告,、統(tǒng)計(jì)報表,、責(zé)任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能,，進(jìn)一步落實(shí)住房保障運(yùn)行環(huán)境,。四是創(chuàng)新思路、加強(qiáng)“兩房”建設(shè),。要用創(chuàng)新思路來解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復(fù)雜問題和打造“兩房”建設(shè)領(lǐng)域,。通過工作的不斷創(chuàng)新，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學(xué)依據(jù),，不斷提高“兩房”建設(shè)發(fā)展思路,，使“兩房”建設(shè)這項(xiàng)‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民,。

保定市房地產(chǎn)調(diào)研報告篇十一

南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長,，銷竣比顯示供需仍不平衡,。20xx年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資額445.97億元,，同比增長27%，20xx年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77.2億元,，同比增長41%,。20xx年以來平均銷竣比為2.64，20xx年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,，但是20xx年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積,，主要原因可能是受市場拐點(diǎn)論的影響。

20xx年1-2月份商品房銷售均價為5331元,，同比20xx年2月份增長10.1%,，相比20xx年全年銷售均價增長0.5%，但是比較20xx年末的銷售均價略有下降。20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大,，20xx年前兩個月成交量較少,，相比20xx年1-2月份同比減少60%多。

20xx年前4個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn),，較20xx年同比有所減少,。20xx年3月份累計(jì)成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右,，4月份截至到4月22日累計(jì)成交40.2萬平方米,，有望超過3月份的成交量，但同比20xx年4月仍有縮減,。

南京未來兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號召,，土地供應(yīng)不會對房地產(chǎn)市場過度限制。未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策,，增加中低價位,、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入,，由于存量土地比較多,，20xx年土地供應(yīng)相比20xx年減少135萬平方米左右，但是20xx年將在20xx年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng),，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制,。

20xx年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元,，銷售面積1137.88萬平方米,，銷售均價為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷售額533.42億元,，銷售面積為1064.52萬平方米,，銷售均價為5011元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元,，銷售面積為190.27萬平方米,，銷售均價為4077元/平方米，期房全年銷售額為455.84億元,，銷售面積為874.24萬平方米,，銷售均價為5214元/平方米。

20xx年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元,，銷售面積46.41萬平方米,，銷售均價為5331元，售價同比20xx年2月份增長10.1%,，相比20xx年全年銷售均價增長0.5%,。其中住宅銷售額為20.61億元,，銷售面積42.63萬平方米，銷售均價為4835元/平方米,，同比增長16.23%,，現(xiàn)房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬平方米,，銷售均價為4691元/平方米,，同比下降22.2%，期房銷售額為18.56億元,，銷售面積38.26萬平方米,，銷售均價為4851元/平方米，同比增長27.83%,。

從各月商品房銷售均價的走勢來看,，20xx年南京商品房銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但是20xx年末到20xx年初房價有略微的下降,。

從圖表6的每月銷售量來看,，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，20xx年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點(diǎn)論影響,，成交量較少,，相比20xx年1-2月份同比減少60%多。20xx年以來,，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一,，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到20xx年4月22日,，江寧板塊累計(jì)成交近5000套,，約38.9萬平方米，浦口板塊累計(jì)成交近3400套,，約32.9萬平方米,。江寧板塊3月份成交約11.5萬平方米，浦口板塊成交約12.44萬平方米,，分別占全市總成交額的29%和31%,。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開放商,，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對比較好,，但是價位偏好,，離市中心較遠(yuǎn),，適合有車族的消費(fèi)群體，20xx年該板塊成交量位居全市,，城南板塊4月份成交量有顯著放大,，截至到4月22日,，城南板塊4月份成交近8.7萬平方米，占全市總成交量的14.8%,。

平方米以上,，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊,，該板塊環(huán)境比較好,，樓盤質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn),、萬科,、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項(xiàng)目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶,，目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上,。

根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃，20xx年南京各類住房上市量將達(dá)1120萬平方米,，其中普通住房上市總量約850萬平方米,，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬平方米，比20xx年120萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍,，中低價商品房約30萬平方米,。20xx年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.6億，籌建廉租住房1000套,，約5萬平米,。20xx年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬平方米，其中住房建設(shè)用地700萬平方米,，保障性住房建設(shè)用地約150萬平方米,，相比20xx年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬平方米減少約135萬平方米。

20xx年南京普通住房上市量約800萬平方米,，相比20xx年的850萬平方米有所下調(diào),，其中，中低價位,、中小戶型商品房約560萬平方米,，將逐步落實(shí)90/70政策;經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬平方米，與08的計(jì)劃基本持平;中低價商品房(含限價房,、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬平方米,，比20xx年30萬平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.4億元，籌建廉租住房1000套,，約5萬平方米,。20xx年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)1050萬平方米，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬平方米,，保障性住房建設(shè)用地200萬平方米,，相比20xx年的土地供應(yīng)量有所增加,，預(yù)示土地市場將持續(xù)活躍。20xx年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與20xx年大致持平,。

總的來或,，未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價位,、中小戶型商品房的供應(yīng)量,，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多,，20xx年土地供應(yīng)相比20xx年減少135萬平方米左右,，但是20xx年將在20xx年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制,。

保定市房地產(chǎn)調(diào)研報告篇十二

樓宇經(jīng)濟(jì)是隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和城市化的快速推進(jìn)而出現(xiàn)的一種新興都市特色經(jīng)濟(jì),。溫江作為一個快速城市化并正在萌芽成為主城區(qū)的區(qū)域，目前正加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型努力構(gòu)建以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系,。主動順應(yīng)城市化要求,，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，土地和資源要素瓶頸制約,，是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的應(yīng)有之義,。為此充分掌握和了解這一特色經(jīng)濟(jì)形態(tài)，更好地促進(jìn)其發(fā)展,，近期,，區(qū)委政研室就此開展了專題調(diào)研，摸查了全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀,，并走訪學(xué)習(xí)了成華,、錦江、武侯等區(qū)的經(jīng)驗(yàn),，思考了一些具體的對策建議,，現(xiàn)將情況報告如下。

樓宇經(jīng)濟(jì)是以樓宇為載體,吸引一些機(jī)構(gòu)公司入駐進(jìn)行辦公,、研發(fā)和商務(wù)活動的經(jīng)濟(jì)形式,，是隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)?？傮w來看,，樓宇經(jīng)濟(jì)有以下幾個特點(diǎn)：一是樓宇經(jīng)濟(jì)是都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。它的生存發(fā)展與城市的規(guī)模,、地位和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力有明顯的正向關(guān)系,，城市規(guī)模越大，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展越快，集聚力和輻射力越強(qiáng),，越能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)要素的聚集,。二是樓宇經(jīng)濟(jì)一般具有較高的投入產(chǎn)出回報,。一般一棟高級商務(wù)樓里眾多公司所產(chǎn)生的效益,，往往勝過一占地面積很大的工業(yè)企業(yè)。三是樓宇經(jīng)濟(jì)必須以一批基礎(chǔ)和配套較為完善,、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和智能化程度較高的樓宇為載體,，而且這些樓宇應(yīng)相對集中，最好是有一些cbd區(qū),。四樓宇經(jīng)濟(jì)所吸引入駐的多是一些企業(yè)本部,、研發(fā)中心和銷售中心，所從事的多為管理,、研發(fā)和商務(wù)活動,，無論對服務(wù)業(yè)的升級還是高端人才的聚集，都有十分明顯的推動作用,。

基于這些原因,，國內(nèi)外很多城市都曾先后把樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為成區(qū)域發(fā)展的一個重要途徑和抓手。如國際上的有美國紐約的曼哈頓,、法國巴黎的拉德方斯,、日本東京的新宿、中國香港特別行政區(qū)中環(huán)銅鑼灣等;國內(nèi)比較突出的青島,、上海,、廣州、天津等城市;市內(nèi)的青羊,、武侯,、錦江、雙流,、都江堰等區(qū)(市)縣,。都這方面進(jìn)行過很多的探索和實(shí)踐，積累了很多成功的經(jīng)驗(yàn),，可以供溫江的發(fā)展進(jìn)行借鑒,。

就溫江當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)而言，主動順應(yīng)快速城市化的趨勢,，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì),，對推動溫江的發(fā)展跨越至少有以下幾個方面的積極作用。一是能極大地促進(jìn)資源節(jié)約,，緩解我們用地,、用電、用氣等緊張的矛盾。二是能有力地促進(jìn)我區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和提檔升級,，使溫江服務(wù)業(yè)得到快速發(fā)展,，并且是主要是高端的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。三是能聚集和帶來大量的人流,、物流,、資金流和信息流，刺激和帶動周邊諸如金融,、餐飲,、購物等更多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，培育和形成溫江經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn),。四是能通過一大批高品質(zhì)樓宇及其配套設(shè)施的建設(shè),，使溫江的城市服務(wù)功能更加完善，城市形象得到明顯提升,。

研究溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，必須首先對全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀有一個仔細(xì)的了解。為此,，我們通過借鑒其它地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)和標(biāo)準(zhǔn),，對全區(qū)建筑面積在3000平方米以上的商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣場,、賓館酒店),、企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等),、營利性科,、教、文,、衛(wèi)辦公樓宇,、城市綜合體等四種類型樓宇，分已建成,、在建,、計(jì)劃開工三種情況進(jìn)行了相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)分析。

統(tǒng)計(jì)顯示：目前,，全區(qū)已建成的各類商務(wù)樓宇共計(jì)56座,，建筑面積約72.1萬平方米。其中,，商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓,、商業(yè)賣場、賓館酒店)48座,，建筑面積57.8萬平方米,，占80.2%，在全區(qū)已建成的商務(wù)樓宇資源中占主導(dǎo)地位;企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)3座,，建筑面積7.6萬平方米,，占10.5%;營利性科、教,、文,、衛(wèi)辦公樓宇2座，建筑面積5.4萬平方米,，占7.5%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇3座,，建筑面積1.3萬平方米,，占1.8%。

保定市房地產(chǎn)調(diào)研報告篇十三

在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步,、健康,、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量,、商品房施工面積,、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金,、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長,，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。

一,、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下,，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康,、持續(xù)發(fā)展,，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積,、商品房竣工面積,，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長,，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢,。

然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費(fèi)者的購房變得更加理性,，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義,。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動,，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā),，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場依據(jù)。

二,、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響

1,、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造,、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè),。

東莞市政府關(guān)于常平(20__~20__)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：20__年、20__年和20__年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元,、165.25億元,、428.61億元；20__年,、20__年和20__年城鎮(zhèn)化水平分別為70%,、75%和80%左右。

2,、常平的城市定位及重心南移的決策,，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn),。

根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐,、客流、物流中心,、東莞市東部經(jīng)濟(jì),、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”,。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20__年,、20__年和20__年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人,、60萬人左右,；20__年、20__年和20__年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人,、36萬人和45萬人計(jì)算,。規(guī)劃20__年、20__年和20__年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里,、36平方公里和54平方公里左右,。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰希⑦m當(dāng)向東發(fā)展,，采取生活內(nèi)聚,、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

3,、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn),。

常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中20__年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%,，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸,、兩帶,、三心、五點(diǎn)”,。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊,，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”,，以“新城,、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征,，將常平建設(shè)成為“水在城中,，城在綠中，綠在陽光中,，綠,、水,、城共生共融”的生態(tài)城市,。

三、房地產(chǎn)市場分析

1,、常平各個區(qū)域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯(lián)邦大廈,、星匯大廈、建匯大廈,、好運(yùn)廣場,、廣裕中心，中心地段分布常陽花園,、金地利,、天鵝湖花園、麗景新園,、明珠廣場等,，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型,，小面積為主,，綠化率低，配套設(shè)施少,，其成功銷售的主要原因來自地段,，地段決定它的價值，此區(qū)域樓盤極具投資性,，投資價值高,，回報快,，出租率高，購買以香港本地投資客較多,，部分買來住家,，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全,，是常平最繁華的商業(yè)圈,。

2)西北面區(qū)域

西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣,、豪苑廣場,，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主,，開發(fā)以大戶為主,，大面積。主要針對香港人,，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主,。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80%,，本地人購房以三戶為主,，面積要求在大，對住戶要求舒適,、寬敞,。作為住家，香港人以二房面積小購買較多,，作為旅游渡假的落腳點(diǎn),，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處,，空氣清新,、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全,，注重環(huán)境,，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤,，該區(qū)域樓盤銷售一直看好,。

3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域

住宅空置嚴(yán)重,，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯,。南南零星分布金碧花園、紫荊花園,、陽光山莊,，產(chǎn)品有別墅,，洋房售價不等，以中小戶型為主,，早期針對長香港業(yè)主,，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對港人設(shè)計(jì),，目前港人購房所占比例僅僅20%左右,，而陽光山莊20__年購房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀,，目前處于滯銷局面,，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求,。

4)常平東門區(qū)域,。

常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城,，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工,，如：鐵路公園、廣電中心,、文化廣場,、中心廣場、高爾夫球場,、常平大劇院,，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域,。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園,，旺角新城,，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的,，成為常平打造文化新城的有力依托,。

5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價值支撐,，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地,。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢

山莊、麗景,、麗都,、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城,，相鄰新天美地,，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊,，為文化背景，集居所,、餐飲,、商貿(mào)、娛樂,、渡假,、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房,，配套設(shè)施較為齊全,，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美,，交通便利空氣清新,，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小,，戶型設(shè)計(jì)超前,，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小,，一般自住,。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境,，空氣新鮮,，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多?，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期,、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個性化特點(diǎn)，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù),，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ),，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢,，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢,，且該區(qū)域出租率不高。

2,、本區(qū)域競爭樓盤分析

針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調(diào)分析,。

麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點(diǎn),，在售戶型有二戶至三戶,。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主,，占比例的80%,，其戶型方正實(shí)用,，樓價適中，各方面配套齊全,，__年銷售不是很樂觀,，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商,，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用,。

山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全,，戶型設(shè)計(jì)新穎超前,，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研,，該項(xiàng)目原定于05年3月開盤正式發(fā)售,，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌。現(xiàn)樓體已近封頂,，由于近年常平的房地產(chǎn)市場供給相對大于需求的情況,，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少,，我司預(yù)測導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成,。

新天美地，其地理位置不理想,，但走品牌個性化,，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料,，名廠潔具及廚具,，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮,，但經(jīng)過購房者的一段時間理性思考,，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的,，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人,，三戶及四房購買為本地人,，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好,。

市場結(jié)論：

1,、常平房地產(chǎn)市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈,，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營,，到施工設(shè)計(jì),，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng),。

2,、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同,，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好,。

3、內(nèi)銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重,，集中在100—140平方米,，三戶二廳為主，相對創(chuàng)新的錯層與躍式較受消費(fèi)者的青睞,。

4,、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價格平穩(wěn)，實(shí)際成交價集中在2700-4000元/平方米區(qū)間,，個別樓盤因其早期設(shè)計(jì)不適應(yīng)市場需求而價格下調(diào),，現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項(xiàng)目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況,。

保定市房地產(chǎn)調(diào)研報告篇十四

南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長,，銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資額445,、97億元,，同比增長27%，20xx年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77,、2億元,，同比增長41%。07年以來平均銷竣比為2,、64,，07年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但是08年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積,，主要原因可能是受市場“拐點(diǎn)論”的影響,。

08年1-2月份商品房銷售均價為5331元，同比07年2月份增長10,、1%,，相比07年全年銷售均價增長0、5%,，但是比較07年末的銷售均價略有下降,。07年12月份南京市商品房成交量顯著放大，08年前兩個月成交量較少，相比07年1-2月份同比減少60%多,。

08年前4個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn),，較07年同比有所減少。08年3月份累計(jì)成交面積約40萬平方米,，同比減少17%左右,，4月份截至到4月22日累計(jì)成交40、2萬平方米,，有望超過3月份的成交量,，但同比07年4月仍有縮減。

南京未來兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號召,，土地供應(yīng)不會對房地產(chǎn)市場過度限制,。未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)“90/70”政策，增加中低價位,、中小戶型商品房的供應(yīng)量,，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多,，08年土地供應(yīng)相比07年減少135萬平方米左右,，但是09年將在08年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制,。

一,、07年以來南京商品房銷售情況，20xx年,，南京市商品房全年銷售額為603,、51億元，銷售面積1137,、88萬平方米,，銷售均價為5303、8元/平方米,，其中住宅全年銷售額533,、42億元，銷售面積為1064,、52萬平方米,，銷售均價為5011元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77,、58億元,，銷售面積為190、27萬平方米,，銷售均價為4077元/平方米，期房全年銷售額為455、84億元,，銷售面積為874,、24萬平方米，銷售均價為5214元/平方米,。

08年1-2月份南京市商品房銷售額為24,、74億元，銷售面積46,、41萬平方米,，銷售均價為5331元,，售價同比07年2月份增長10、1%，相比07年全年銷售均價增長0、5%。其中住宅銷售額為20,、61億元，銷售面積42,、63萬平方米，銷售均價為4835元/平方米,，同比增長16、23%,，現(xiàn)房銷售額為2,、05億元，銷售面積為4,、37萬平方米,，銷售均價為4691元/平方米，同比下降22,、2%,，期房銷售額為18,、56億元,，銷售面積38,、26萬平方米，銷售均價為4851元/平方米，同比增長27、83%,。

從各月商品房銷售均價的走勢來看，07年南京商品房銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但是07年末到08年初房價有略微的下降。

從圖表6的每月銷售量來看,，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大,，08年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)“拐點(diǎn)論”影響,，成交量較少，相比07年1-2月份同比減少60%多,。

08年以來,，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一,，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊,。截至到08年4月22日，江寧板塊累計(jì)成交近5000套,，約38,、9萬平方米，浦口板塊累計(jì)成交近3400套,，約32,、9萬平方米。江寧板塊3月份成交約11,、5萬平方米,，浦口板塊成交約12、44萬平方米,，分別占全市總成交額的29%和31%,。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開放商,，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對比較好,，但是價位偏好，離市中心較遠(yuǎn),，適合有車族的消費(fèi)群體,，08年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大,，截至到4月22日,，城南板塊4月份成交近8、7萬平方米,，占全市總成交量的14,、8%。

二,、南京各區(qū)域主要在售樓盤根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息,，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況玄武、白下,、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價位居全市前三位,。玄武區(qū)的樓盤售價在9000元/平方米25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右,，鼓樓的房價普遍在10000元/平方米以上,，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊,，該板塊環(huán)境比較好,，樓盤質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn),、萬科,、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項(xiàng)目,，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上,。

新樓盤比較多的是江寧區(qū),，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好,，售價相對較低,，比較適合來南京落戶的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價大概在6000元/平方米左右,，各個不同的樓盤價格差異也比較大,。由于江寧區(qū)房價相對較低，環(huán)境較好,，并有大量別墅項(xiàng)目,，是富人聚集地，同時將受惠于即將開通的地鐵2號線,，預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房價會有較大升值空間,。

三、南京未來兩年住房建設(shè)計(jì)劃,，根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃，08年南京各類住房上市量將達(dá)1120萬平方米,，其中普通住房上市總量約850萬平方米,，經(jīng)適房（含廉租房）約240萬平方米，比07年120萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍,，中低價商品房約30萬平方米,。08年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3、6億,，籌建廉租住房1000套,，約5萬平米。08年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬平方米,，其中住房建設(shè)用地700萬平方米,，保障性住房建設(shè)用地約150萬平方米，相比07年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬平方米減少約135萬平方米,。

09年南京普通住房上市量約800萬平方米,，相比08年的850萬平方米有所下調(diào)，其中,，中低價位,、中小戶型商品房約560萬平方米，將逐步落實(shí)“90/70”政策,；經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬平方米,，與08的計(jì)劃基本持平,；中低價商品房（含限價房、拆遷復(fù)建房）可上市供應(yīng)總量為60萬平方米,，比08年30萬平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍,；廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3、4億元,，籌建廉租住房1000套,，約5萬平方米。09年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)1050萬平方米,，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬平方米,，保障性住房建設(shè)用地200萬平方米，相比08年的土地供應(yīng)量有所增加,，預(yù)示土地市場將持續(xù)活躍,。09年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與08年大致持平。

總的來或,，未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)“90/70”政策,，增加中低價位、中小戶型商品房的供應(yīng)量,，加大保障性住房的投入,，由于存量土地比較多，08年土地供應(yīng)相比07年減少135萬平方米左右,，但是09年將在08年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng),，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制。

保定市房地產(chǎn)調(diào)研報告篇十五

人瀏覽,，上線第一天點(diǎn)擊量過萬,，而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目置業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個工具：利用手機(jī)號，加客戶的微信,，發(fā)看房鏈接到客戶手機(jī)上,，引導(dǎo)客戶看環(huán)境，再看戶型,。,。.。..(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知)

2,、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大,，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時銷售人員為5000人,，目前1500個銷售人員,，一個銷售中心不能滿足需求，因此增設(shè)臨時咨詢點(diǎn)，目前花果園項(xiàng)目臨時咨詢點(diǎn)遍布整個貴陽市,，據(jù)工作人員透露大約有300個左右,，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時咨詢點(diǎn),，一方面最大化調(diào)動銷售人員積極性,，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本,。

3,、完善的銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具。走訪到花果園項(xiàng)目銷售中心,，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸,，緊然有序的銷售場景，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待,，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場,，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面,，從客戶接待,，到客戶定房，再到客戶交款,，再到客戶辦理手續(xù),，整個過程設(shè)立專人專辦，緊然有序,。同時設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門,，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具,，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境,，享受其項(xiàng)目本身所帶來的震撼感,。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號,，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示,，客戶可以看到平面圖，3d立體圖像等,，確實(shí)感受到視覺帶來的沖擊感,。

本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受,，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營銷理念,。同時也體會到自身的不足，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的.，銷售體制和管理上的都有全新的收獲,。針對馬龍廣電文化項(xiàng)目,，我個人提出以下建議：目前項(xiàng)目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷,，尤其是商業(yè)部分,，面積過大，總價較高,，短時間銷售完畢,，比較困難，商業(yè)部分占銷售總額的50%,。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力,。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場競爭激烈，客源較少,，又如何度過銷售低迷時期,？建議：

1、推出特價房源,，針對94.03㎡住宅,，低價出售一部分，不分樓層,，每套25萬元,。

2、針對頂層躍層住宅,，采用捆綁式銷售,，買房子送車位。

3,、車位目前報名情況不理想,，報名10組客戶，為促進(jìn)全部成交,，建議價格定制為7-8萬元/個,，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售,，銷售價格可為9-10萬/個,。

4、提高銷售服務(wù)質(zhì)量,，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范,。

5、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象,，外立面的拆除和粉刷,。

6,、據(jù)了解，龍翔路擴(kuò)建工程,，政府已經(jīng)在動員拆遷,，預(yù)計(jì)xx年7月通車，據(jù)此,，將拉動商業(yè)部分的銷售,。

保定市房地產(chǎn)調(diào)研報告篇十六

南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡,。xx年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資額445,、97億元，同比增長27%,，20xx年1—2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77,、2億元，同比增長41%,。xx年以來平均銷竣比為2,、64，xx年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,，但是xx年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積,，主要原因可能是受市場拐點(diǎn)論的影響。

xx年1—2月份商品房銷售均價為5331元,，同比xx年2月份增長10,、1%，相比xx年全年銷售均價增長0,、5%,，但是比較xx年末的銷售均價略有下降。xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大,，xx年前兩個月成交量較少,，相比xx年1—2月份同比減少60%多。

xx年前4個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn),，較xx年同比有所減少,。xx年3月份累計(jì)成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右,，4月份截至到4月22日累計(jì)成交40、2萬平方米,，有望超過3月份的成交量,，但同比xx年4月仍有縮減。

南京未來兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號召,，土地供應(yīng)不會對房地產(chǎn)市場過度限制,。未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應(yīng)量,，加大保障性住房的投入,，由于存量土地比較多，xx年土地供應(yīng)相比xx年減少135萬平方米左右,，但是xx年將在xx年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng),，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制。

一,、xx年以來南京商品房銷售情況,，xx年，南京市商品房全年銷售額為603,、51億元,，銷售面積1137、88萬平方米,，銷售均價為5303,、8元/平方米，其中住宅全年銷售額533,、42億元,，銷售面積為1064、52萬平方米,，銷售均價為5011元/平方米,，現(xiàn)房全年銷售額為77、58億元,，銷售面積為190,、27萬平方米，銷售均價為4077元/平方米,，期房全年銷售額為455,、84億元，銷售面積為874,、24萬平方米,，銷售均價為5214元/平方米。

xx年1—2月份南京市商品房銷售額為24,、74億元,，銷售面積46、41萬平方米,，銷售均價為5331元,，售價同比xx年2月份增長10、1%,，相比xx年全年銷售均價增長0,、5%,。其中住宅銷售額為20、61億元,，銷售面積42,、63萬平方米，銷售均價為4835元/平方米,，同比增長16,、23%，現(xiàn)房銷售額為2,、05億元,，銷售面積為4、37萬平方米,，銷售均價為4691元/平方米,，同比下降22、2%,，期房銷售額為18,、56億元，銷售面積38,、26萬平方米,，銷售均價為4851元/平方米，同比增長27,、83%,。

從各月商品房銷售均價的走勢來看，xx年南京商品房銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢,，但是xx年末到xx年初房價有略微的下降,。

從每月銷售量來看，xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大,，xx年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點(diǎn)論影響,，成交量較少，相比xx年1—2月份同比減少60%多,。

xx年以來,，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊,。截至到xx年4月22日,，江寧板塊累計(jì)成交近5000套，約38,、9萬平方米,，浦口板塊累計(jì)成交近3400套，約32,、9萬平方米,。江寧板塊3月份成交約11、5萬平方米,，浦口板塊成交約12,、44萬平方米，分別占全市總成交額的29%和31%,。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū),，該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開放商，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對比較好,，但是價位偏好,，離市中心較遠(yuǎn)，適合有車族的消費(fèi)群體,，xx年該板塊成交量位居全市,，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日,，城南板塊4月份成交近8,、7萬平方米，占全市總成交量的14,、8%,。

二、南京各區(qū)域主要在售樓盤根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息,，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況玄武,、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價位居全市前三位,。玄武區(qū)的樓盤售價在9000元/平方米25000元/平方米之間,，白下區(qū)普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右，鼓樓的房價普遍在10000元/平方米以上,，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右,。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好,，樓盤質(zhì)量也比較高,，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬科,、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項(xiàng)目,，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上,。

新樓盤比較多的是江寧區(qū),，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好,，售價相對較低,，比較適合來南京落戶的外地大學(xué)生,，目前普通住宅售價大概在6000元/平方米左右，各個不同的樓盤價格差異也比較大,。由于江寧區(qū)房價相對較低,，環(huán)境較好，并有大量別墅項(xiàng)目,，是富人聚集地,，同時將受惠于即將開通的地鐵2號線，預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房價會有較大升值空間,。

三,、南京未來兩年住房建設(shè)計(jì)劃，根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃,，xx年南京各類住房上市量將達(dá)1120萬平方米,，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經(jīng)適房（含廉租房）約240萬平方米,，比xx年120萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍,，中低價商品房約30萬平方米。xx年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3,、6億,，籌建廉租住房1000套，約5萬平米,。xx年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬平方米,，其中住房建設(shè)用地700萬平方米，保障性住房建設(shè)用地約150萬平方米,，相比xx年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬平方米減少約135萬平方米,。

xx年南京普通住房上市量約800萬平方米，相比xx年的850萬平方米有所下調(diào),，其中,，中低價位、中小戶型商品房約560萬平方米,，將逐步落實(shí)90/70政策;經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬平方米,，與08的計(jì)劃基本持平;中低價商品房（含限價房、拆遷復(fù)建房）可上市供應(yīng)總量為60萬平方米,，比xx年30萬平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3,、4億元，籌建廉租住房1000套,，約5萬平方米,。xx年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)1050萬平方米，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬平方米，保障性住房建設(shè)用地200萬平方米,，相比xx年的土地供應(yīng)量有所增加,，預(yù)示土地市場將持續(xù)活躍。xx年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與xx年大致持平,。

總的來或,，未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價位,、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入,，由于存量土地比較多,，xx年土地供應(yīng)相比xx年減少135萬平方米左右，但是xx年將在xx年的.基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng),，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制,。

保定市房地產(chǎn)調(diào)研報告篇十七

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展,，投資規(guī)模逐漸增大,，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善,。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴(kuò)大就業(yè),，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象,，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn),。

20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個,面積75.2萬平方米；專業(yè)市場6個,，面積37.3萬平方米,。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬平方米，其中商業(yè)26萬平方米,；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套,，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米,；網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套,，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米,；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶,，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米,。

20xx年元月至4月,，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米,，均價2804元/平方米,，房地產(chǎn)市場整體銷售比較穩(wěn)定,，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場整體波動不大,，房地產(chǎn)市場在逐漸回暖,。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長,，尤其是幾個相對較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰,，這說明該縣房地產(chǎn)市場的需求空間仍然較大。

1,、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題,，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線,，費(fèi)用昂貴,，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力,，無法解決,，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見較大,。

2,、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家,，大部分為本地企業(yè),，規(guī)模小，資金缺乏,，管理人才不足,，在開發(fā)管理過程中，重效益輕管理,，導(dǎo)致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善,，出現(xiàn)一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象,，影響群眾的消費(fèi)心理,。

3、開發(fā)企業(yè)資金短缺,。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響,，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根，下半年,，全球性金融危機(jī)爆發(fā),，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯,，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻,，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款,，大部分項(xiàng)目資金仍來源于社會融資,。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足,，融資難度大,，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目資金短缺，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市,、縣投資,，大量資金外流，項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨大,，舉步維艱，直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度,，更影響樓盤的正常銷售,。

4、近年來,，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn),，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右,。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低,，與商品住宅價格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房,，一定程度上影響商品住宅的銷售,。

5、受20xx年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價銷售影響,，雖然住房剛性需求仍然存在,，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優(yōu)惠的購房政策,，一定程度上影響了商品房銷售市場,。

1、有序的開展拆遷規(guī)劃,，適度控制招拍掛土地的數(shù)量,，以平衡現(xiàn)有市場供需，預(yù)計(jì)20xx年泗洪縣將推出土地11塊,，面積800畝,，基本可滿足用地需求。

2、解決供電矛盾這一突出問題,。土地在出讓前,，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題,，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問題,，杜絕新建樓盤臨時供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3,、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度,。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談，會上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7.06億的開發(fā)貸款協(xié)議,，但開發(fā)資金仍有較大缺口,，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持,，確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn),。

4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時,，一是出臺新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購買價格,，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān),，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為,，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。

5,、加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度,，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務(wù)意識,，建立一站式審批制,，高起點(diǎn)規(guī)劃，高質(zhì)量施工,，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套,，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費(fèi),。

6,、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進(jìn)一步完善,，出臺補(bǔ)充優(yōu)惠政策,。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù),，擴(kuò)大二手房市場,，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開展,，以此助推商品房市場的發(fā)展。

8,、加大對群眾的輿論宣傳,，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優(yōu)惠政策,，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向,，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來帶動泗洪縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,。