在生活中,，越來越多人會去使用協(xié)議,，簽訂簽訂協(xié)議是最有效的法律依據(jù)之一,。那么合同書的格式,，你掌握了嗎,？下面我就給大家講一講優(yōu)秀的合同該怎么寫,，我們一起來了解一下吧,。

房屋租賃合同糾紛管轄篇一

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內的房屋

租賃合同

當事人依照國家福利政策租賃公有住房,、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件,，不適用本解釋,。

【解讀】本條系關于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。

本解釋只調整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū),、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內的房屋的租賃行為,，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃糾紛,，可以參照本解釋,。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū),，無論土地性質為國有還是集體所有,，均適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的“城中村”內的房屋租賃行為在本解釋調整范圍之內,。

依照國家福利政策承租的公有住房,、經(jīng)濟適用房和廉租住房，具有政府福利性,、保障性,，其租賃關系不屬于完全的民事法律關系，不適用本解釋,。

關于軍產(chǎn)房的租賃,，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內容,，最高院民一庭認為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應適用本解釋,。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物,，是指未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋,，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑,。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力,，有利于維護城鎮(zhèn)建設規(guī)劃秩序，但為了促進交易,，當事人在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的,，租賃合同的效力會得以補正,。此處“一審法庭辯論終結前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形,。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限,，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的,，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

【解讀】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內,，根據(jù)形勢的客觀需要,，經(jīng)建設行政主管部門審核批準后，在核定的臨時建設工程規(guī)劃許可證記載的使用期限,、范圍,、用途內，建造的供臨時使用的建筑物,。

未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋,，在性質上均屬于標的物違法，相應的房屋租賃合同無效,。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限,，超過部分無效，合同其他內容的效力不受影響,。

當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,，從其約定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務,，對方接受的除外,。

【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對此有明確規(guī)定,，但屬于管理性規(guī)定,，并非效力性強制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件,，故房屋租賃合同未登記備案的,，其有效性不受影響。

若當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,，則以約定為準,，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效,。但一方履行了合同主要義務且對方接受的情況下,，視為當事人以履行合同主要義務的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定,，此時,，即使未辦理登記備案手續(xù),，合同仍為有效。

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當事人請求賠償因合同無效受到的損失,，人民法院依照合同法的有關規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條,、第十四條的規(guī)定處理,。

【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財產(chǎn),、賠償損失,，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費,，屬于返還原物的范疇,。合同無效的損失賠償在性質上屬于締約過失責任，賠償范圍限于信賴利益,。即合同雙方為締約進行合理的接觸,，當事人一方因對方的行為產(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本,，主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用,，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難,，實踐中很難得到支持,。

由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上,，對此,，本解釋都有明確規(guī)定。

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;

(三)合同成立在先的,。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同,、賠償損失的，依照合同法的有關規(guī)定處理,。

【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則,，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的,，承租人通過強占,、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的,，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力,，但可享受優(yōu)先履約權; (3)合同成立在先的，即合同成立時間在先,，判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間,，更嚴格地說,，是當事人中最后簽字蓋章的時間。

“一房數(shù)租”時,，未得到履行的有效合同的承租人,，可以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失,。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建,，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的,，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理,。

【解讀】綜合《合同法》關于房屋租賃合同的相關規(guī)定，出租人享有法定解除權的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建,，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉租的;(4)承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內支付,，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質使用租賃房屋,，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權隨時解除合同,。

出租人作為房屋所有權人,，當房屋因承租人擅自改變主體和承重結構或擴建受到損害時，出租人有權隨時要求承租人恢復原狀,，不受任何期限限制,。但當出租人行使本條規(guī)定的解除權時，必須在“合理期限”內要求承租人恢復原狀,，承租人在此期限內不予恢復的,，出租人方可解除合同。

實踐中出租人行使解除權的方式有兩種,，一是出租人直接通知承租人解除合同,，通知到達承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議,，可以起訴要求確認合同解除無效;二是向法院起訴,，請求解除合同。

對于出租人通知承租人解除合同的情形,，主要有以下兩種通知方式：一是,，承租人未經(jīng)出租人同意變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，出租人告知承租人必須在一定期限內恢復原狀,，承租人在此合理期限內不予恢復的,，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通知,，要求其在一定期限內恢復原狀,，同時載明如果不再此期限內恢復原狀,，合同即自動解除。

(一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;

(二)租賃房屋權屬有爭議的;

(三)租賃房屋具有違反法律,、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的,。

【解讀】綜合《合同法》的相關規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋,，經(jīng)承租人催告在合理期限內仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損,、滅失，致使合同目的不能實現(xiàn)的;(4)不定期租賃,，承租人有權隨時解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的,，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍有權隨時解除合同;(6)司法機關或者行政機關依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權屬有爭議導致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》,、《消防法》等法律關于房屋使用條件的強制性規(guī)定并導致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實際履行的,。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封、權屬有爭議,，或者具有違反法律,、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況任何一種情形時,，承租人的合同解除權并非任意的,，還須具備一個必要前提，即該情形的出現(xiàn)導致“租賃房屋無法使用”,。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用,，或者無法按照租賃房屋的性質使用。

司法機關對房屋的查封,，實務中有“活封”和“死封”之分,，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權受到限制，而且喪失了使用,、管理權,，權利人只有妥善保管的義務;而“活封”則相反，房屋被查封后,，權利人仍享有對房屋的使用,、管理和收益權，僅處分權受限,。實踐中,，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因,，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因,，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外,，也可另行起訴要求承租人賠償損失,。

當租賃房屋的權屬存在爭議時,，意味著出租人可能不是房屋的所有權人，如果出租人最終被確認為房屋的所有權人,，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認不是房屋的所有權人,，則構成無權處分，該租賃合同屬效力待定合同,。

已形成附合的裝飾裝修物,，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的,，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失,。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結合在一起形成繼續(xù)性和固定性的,，非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大,，可以認定形成附合，例如鋪設地板磚,、吊設天花板,、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結合尚未達到不可分離狀態(tài)，則不能認定形成附合,，如安裝空調、電梯,、太陽能熱水器,、抽油煙機等。

按照添附理論,，對于未形成附合的裝飾裝修物,，所有權仍歸承租人，房屋租賃無效時,，由承租人拆除取回,，出租人想要留用，應當支付相應對價,，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應恢復原狀,。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下,，可折價歸承租人所有;出租人不同意利用的,，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。

在房屋租賃合同中,，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意,，但知道后卻未表示反對，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修,，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進行的裝飾裝修,，屬惡意添附,。對于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效,，原則上均不應予以折價補償,，裝飾裝修損失由承租人自行承擔。

裝飾裝修物的現(xiàn)值損失,，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值,，應按承租人已使用房屋的時間予以折舊，不能按照租賃期限進行分攤,。

實踐中,，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時，應根據(jù)出租人的需要程度和可利用價值,，結合過錯責任原則,，分別對待：(1)屬出租人過錯的，由出租人補償承租人的裝飾裝修損失,。對于未形成附合的,，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費用、拆除費用,、恢復原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失;對于形附合的,，該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值，即現(xiàn)值,。(2)屬承租人過錯的,，由承租人自行承擔裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失,。(3)屬雙方共同過錯的,，應由雙方當事人按過錯責任分擔裝飾裝修現(xiàn)值損失。

【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除,，合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。

適用本條的注意事項：(1)承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進行拆除,，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時,，必須盡到必要的注意義務，不得對房屋造成毀損,，否則應恢復原狀或賠償損失;(3)當事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的,，應依照意思自治原則從其約定。

(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的,，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失,，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定,。

【解讀】本條與第十條相對應,，規(guī)定了合同解除時，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：

(1)因出租人違約導致合同解除,，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋,，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值，承租人有權要求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修物殘值損失,。

(2)因承租人違約導致合同解除,，承租人應自行承擔剩余租賃期內裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的,，應予適當補償,，補償標準參照剩余租賃期內裝飾裝修物殘值。

(3)因當事人雙方違約導致合同解除,，對于出租人同意利用的,，將剩余租賃期內裝飾裝修殘值減去出租人同意補償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r值，由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔;對于出租人不同意利用的,，則按剩余租賃期內裝飾裝修殘值,，由雙方按照各自的過錯程度分擔。

(4)因不可歸責于當事人雙方的原因導致合同解除,，按照公平責任原則,，由雙方共同分擔，一般為平均分擔,。

所謂“剩余租賃期內裝飾裝修物殘值”,，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內尚存在的價值,。計算殘值的方法是按照租賃期限,，將裝飾裝修費用平均分攤,，從而得出合同解除時剩余租賃期內附合的裝飾裝修費用價值,。若雙方對裝飾裝修投資數(shù)額無法達成一致，可委托專門的鑒定機構進行鑒定,。

【解讀】承租人要對租賃房屋進行裝飾裝修,，必須經(jīng)過出租人同意?！巴狻狈譃槊魇竞湍?，明示有書面、口頭,、電話等表現(xiàn)形式,，對此由承租人負舉證責任;如果出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認定出租人對裝飾裝修已經(jīng)默示同意,。

對于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修,，租賃期間屆滿時，承租人可在不損害出租人合法權益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物,，對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物,，承租人無權要求出租人予以補償，出租人亦無權要求承租人恢復原狀或賠償損失,，但雙方另有約定的除外,。

【解讀】房屋租賃合同無效、被撤銷時,，出租人有權要求承租人將房屋返還并恢復原狀,，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建的，其有義務將裝飾裝修物,、擴建物拆除后返還房屋給出租人,，拆除過程中造成房屋損失的，應承擔賠償責任,。

在房屋租賃合同解除場合,，若因出租人違約導致合同解除的，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修,、擴建行為構成違約,，但出租人的違約行為更為嚴重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責任的抗辯;若因承租人違約導致合同解除的,，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復原狀或賠償損失,，同時也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對合同解除后裝飾裝修,、擴建費用的承擔有約定的,，出租人仍可要求承租人恢復原狀、賠償損失,。

(一)辦理合法建設手續(xù)的,，擴建造價費用由出租人負擔;

(二)未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔,。

【解讀】所謂擴建,，是指在原有建筑基礎上加以擴充的建設項目，一般通過加高,、加層等建筑方式形成,，本質上仍屬于房屋建筑活動，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關規(guī)定,，擴建應辦理建設工程規(guī)劃許可證,。

(3)若系雙方過錯所致,，則由雙方按照各自的過錯程度分別承擔;(4)若雙方均無過錯，則按公平原則,，由雙方分擔,。

房屋租賃合同解除場合，經(jīng)出租人同意的擴建費用可做如下處理：(1)因出租人違約導致合同解除的,，若辦理合法擴建手續(xù),，則擴建費用由出租人承擔;若未辦理合法手續(xù)，則應由雙方按各自的過錯程度分別承擔,。(2)因承租人違約導致合同解除的,，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應負擔相應的擴建費用,，但可以承租人違約為由請求減少擴建費用的負擔;若未辦理合法手續(xù),，則出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由,，主張不承擔擴建費用,。(3)因雙方違約導致合同解除的，若辦理合法手續(xù),，則應由出租人承擔擴建費用,，但可以適當減少;若未辦理合法手續(xù)，則由雙方按照過錯程度各自承當相應的擴建費用,。(4)因不可歸責于雙方原因導致合同解除的,，若辦理合法擴建手續(xù)，則由出租人承擔擴建費用,，否則,，由雙方按照過錯承擔分別承擔。

關于擴建造價費用的計算,，最高院主張采用工程造價費用支出法,，即以擴建時，承租人實際支付的工程造價費用作為擴建費用,。

【解讀】適用本條應注意如下幾個問題：

(1)群租,，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個承租人,，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個承租人,，后者屬于本條屬于的轉租行為,。

(2)再轉租,、多手轉租行為符合轉租的法律特征，應適用本條規(guī)定,。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件,，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

【解讀】《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉租的,，出租人可以解除合同,。為督促出租人及時行使合同解除權，維護交易的穩(wěn)定性,，本條將出租人知道或者應當知道承租人轉租,，但在6個月內未提出異議的，推定為出租人同意轉租,。該6個月期限的性質為除斥期間,，不適用訴訟時效關于中斷與中止、延長的規(guī)定,。

承租人未經(jīng)出租人同意的轉租行為,，在效力上屬無效行為，出租人既可起訴要求確認轉租合同無效,，亦可行使合同解除權,。出租人解除合同后，承租人喪失租賃權,，轉租合同也因其賴以存在的基礎不復存在而歸于終止,，善意的次承租人(訂立轉租合同時不知道也不應當知道承租人未經(jīng)出租人同意轉租)可以要求承租人賠償損失。

在房屋租賃合同被解除或被認定無效情形下,，都涉及房屋的返還問題,，此時，案件的處理結果必然與次承租人具有法律上的利害關系,，當次承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或者擴建,，則此承租人對訴訟標的享有獨立的請求權。因此,，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中,，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨立請求權的第三人,，也可以是無獨立請求權的第三人,。

承租人未經(jīng)出租人同意轉租，其向次承租人收取的租金不構成不當?shù)美?。在出租人與承租人的房屋租賃法律關系中,，出租人以租金為對價將租賃物交于承租人占有、使用,、收益,，其收益已經(jīng)確定而不能再對租賃物進行使用、收益,，而至于承租人向次承租人收取的租金,，只是其使用,、收益的變形形式，無論其收取多少,，出租人的租金并不因此而受到損害,，故不能因為承租人因轉租而獲益就認為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當?shù)美臉嫵梢?/p>

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數(shù)額,，可以折抵租金或者向承租人追償,。

【解讀】《合同法》第227條規(guī)定，承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的,，出租人經(jīng)催告后可以解除合同,。在轉租合同有效的場合，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權時,，次承租人可以代償請求權抗辯出租人的合同解除權,。在轉租合同無效的場合，如轉租合同未經(jīng)出租人同意,，次承租人無代償請求權,。

次承租人代出租人支付租金與違約金后，對承租人享有兩種權利,，一是對于承租人的追償權,，二是對于其支付的租金和違約金可以和轉租合同中其應支付的租金相折抵。

【解讀】房屋租賃合同無效,、履行期限屆滿或者解除的情形下,，承租人應將房屋返還出租人，但實際占有房屋的是次承租人,。次承租人在房屋租賃關系終止時,，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù),，從而構成對出租人所有的租賃房屋的無權占有,，出租人有權向次承租人主張返還房屋，同時,，出租人亦有權向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費,。

【解讀】《合同法》第234條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的,，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋,。本條司法解釋將前述規(guī)定中的“共同居住”擴大為“共同經(jīng)營”，包括個體工商戶和個人合伙,。對于承租人租賃房屋用于以個體工商戶或個人合伙方式從事經(jīng)營活動的,，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤),，共同經(jīng)營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權利和義務,，該共同經(jīng)營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人,。

正確適用本條司法解釋,，涉及到個人合伙的認定。認定個人合伙,，首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的,，只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經(jīng)營,、共擔風險,、共享收益)，并有兩個以上無利害關系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的,，也可認定為個人合伙,。

(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的,。

【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定,。

《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的,，不影響租賃合同的效力,，即所謂的“買賣不破租賃”原則，若無法定或約定的除外情形,，該原則即應被適用,。

抵押期間，抵押人將抵押物出租,，此時在同一標的物上抵押權與租賃權并存,，抵押權更注重標的物的交換價值，而租賃權則更注重標的物的使用價值,，二者并不沖突,。但由于抵押權設定在先，因而具有優(yōu)先效力,，此后成立的租賃權不得損害抵押權,，抵押權實現(xiàn)發(fā)生所有權的變動后，受讓人不受租賃合同的約束,，即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則,。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權變動的，仍應適用“買賣不破租賃”原則,。

涉及到法院依法查封的場合下,，若查封在先，租賃在后,，則法院強制拍賣時不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先,，查封在后,，可以使用該原則。

【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權受到侵害時的救濟措施,。

房屋承租人優(yōu)先購買權只在租賃房屋作為買賣合同法律關系的標的物時發(fā)生,，在贈與、互易以及因公征用等法律關系中則不得適用,，亦不能主張優(yōu)先購買權的損害賠償請求權,。

關于“合理期限”的認定，《民通意見》第118條規(guī)定,，“出租人出賣出租房屋,，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下,，享有優(yōu)先購買權; 出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”，但該條目前已被廢止,。最高院民一庭認為可以參考本解釋第二十四條第(三)項的規(guī)定,，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務后,，承租人在15日內未明確表示購買,，視為放棄優(yōu)先購買權，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期,，出租人履行通知義務必須給承租人留出必要的答復期限——15日,，因此出租人最晚應于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復期之前履行通知義務,。

在房屋轉租場合,，次承租人是否享有優(yōu)先購買權在理論上存在爭議，但最高院民一庭認為房屋優(yōu)先購買權的主體應為承租人而非次承租人,，且優(yōu)先購買權不得轉讓,。

承租人優(yōu)先購買權受到侵害時，無權要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效,，但可以請求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關系,，為避免承租人濫用權利，在承租人行使優(yōu)先購買權時對其課以一定的義務,，如承租人主張與出租人成立買賣合同的,，應當交付一定數(shù)額的定金或提供擔保，以使出租人信任其履行能力,。

承租人雖無權以優(yōu)先購買權受侵害為由要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效,，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，保護其履行。出租人與第三人之間合同的效力應當依據(jù)合同法有關合同效力的規(guī)定判斷,。承租人行使優(yōu)先購買權主張以同等條件與出租人成立買賣合同后,，應當優(yōu)先保護出租人履行合同，取得房屋所有權,，由此第三人無法繼續(xù)履行合同的,，第三人可以主張出租人承擔違約責任。

【解讀】抵押權的實現(xiàn)時可能會與租賃權沖突,，但抵押權與承租人的優(yōu)先購買權并不沖突,，不論抵押權設定在租賃合同成立之前或之后,，出租人均享有優(yōu)先購買權,。

折價、變賣均屬于出租人出售房屋的行為,，不管買受人是抵押權人還是其他人,，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購買權。

“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價格,，該價格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示,。承租人的優(yōu)先購買權約束的只是出租人對締約相對人的選擇權，而非約束出租人對房屋的處分權,。房屋出賣價格的確定是出租人行使處分權的表現(xiàn),，故承租人主張優(yōu)先購買權，只能按照第三人與出租人確定的同等條件,，承租人對該條件不具有異議權和抗辯權,。

【解讀】拍賣的特質導致其與承租人的優(yōu)先購買權存在一定沖突，由于優(yōu)先購買權屬“準物權”,，有一定的優(yōu)先效力,，在拍賣程序亦不例外?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中拍賣,、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定，“拍賣過程中,，有最高價時,，優(yōu)先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價,，則拍歸優(yōu)先購買權人;如有更高應價,，而優(yōu)先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人,?！贝怂^“跟價法”。

在拍賣負擔有優(yōu)先購買權的租賃房屋時,，一般遵循如下程序：(1)拍賣通知,，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式,，通知優(yōu)先購買權人于拍賣日到場。(2)優(yōu)先購買權人應按照拍賣通知或拍賣公告的要求,，與其他競買人一樣進行競買登記,、繳納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍,。

(3)舉牌應價,，若承租人在出現(xiàn)最高應價時未作出以該價格購買的意思表示，則拍賣房屋由最高應價人購買,。

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權的;

(三)出租人履行通知義務后,，承租人在十五日內未明確表示購買的;

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購買權產(chǎn)生于共有人所有權關系之中,，具有物權性質,，而承租人優(yōu)先購買權基于租賃關系，本質上仍屬債權性質,，按照物權優(yōu)于債權的理論,，共有人的優(yōu)先購買權要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權。

家庭成員之間的房屋買賣,，具有濃厚的人身色彩,，與純粹的買賣關系有很大區(qū)別，故本條確認出租人將租賃房屋出賣給近親屬的,，承租人不得主張優(yōu)先購買權,。

出租人出賣租賃房屋的，應提前通知承租人,，承租人在接到通知后應及時答復,，若承租人接到通知后15日內未明確表示購買的，則喪失優(yōu)先購買權,，這里強調“明確表示”,。

《物權法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財產(chǎn)所有權轉移為目的,，善意,、對價受讓且占有該財產(chǎn)，即使出讓人無轉移所有權的權利,，受讓人仍取得其所有權,。“舉重以明輕”,，在第三人善意購買出租房屋,，并辦理登記手續(xù)情形下，可對抗承租人的優(yōu)先購買權。

【解讀】本解釋于2019年9月1日起施行,，施行前的行為引起的糾紛,，在本解釋施行之后提起訴訟的，應當適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟,，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中,，無論處于一審還是二審程序，均適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審的案件,，在本解釋施行前提起再審程序,，且于本解釋實施時仍在審理中的，應當適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審,，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件,，不適用本解釋。

房屋租賃合同糾紛管轄篇二

答辯人因與北京市朝陽區(qū)房屋管理公司房屋租賃合同糾紛一案,，提出如下答辯意見：

一,、答辯人并不是適格的訴訟主體,，不應當作為本案被告,。

按照合同的相對性原則，合同主要在特定的合同當事人之間發(fā)生,，只有合同當事人一方才能基于合同而向與其有合同關系的另一方提出請求或提起訴訟,，而不能向與其無合同關系的第三人提出合同上的請求，也不能擅自為第三人設定合同上的義務,。本案中,，與原告簽訂《租用房合同》的是被告一北京鑫潮招待所有限責任公司。合同期滿后騰退和交回房屋是《租用房合同》約定的義務,，也是《合同法》規(guī)定的義務,，但是該義務僅只針對作為合同一方主體的承租人而言，并不指向第三人,。因此,，根據(jù)上述合同的相對性原則，原告把鑫潮招待所作為被告并無不當,，但不應該再將合同外第三人的答辯人也作為被告,。

二、原告訴狀所述事實,，與客觀情況不符,。

原告在訴訟中陳述，答辯人一直實際進行房屋出租的經(jīng)營,，這與客觀情況不符,，也是對法律關系的混淆判定。答辯人沒有資格也沒有能力對訴爭的房屋進行出租經(jīng)營，事實上答辯人也從來沒有對該房屋進行過出租經(jīng)營,。答辯人與訴爭房屋沒有直接的關聯(lián)關系,，也沒有居住使用該房屋或進行其他形式的占用。此外,，原告陳述其多次要求收回房屋,，但答辯人強行阻撓，更是憑空杜撰,。原告不應該也不可能向答辯人主張收回房屋,，答辯人也沒有理由和力量進行阻撓。

根據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三條,，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明;沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人事實主張的,，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。因此原告在沒有證據(jù)證明答辯人實際占用訴爭房屋的情況下,，起訴要求答辯人騰房,，不應得到法庭支持。

三,、原告作為房屋的產(chǎn)權人和出租人,，并沒有善盡法定和約定義務，不應該完全享受權利,。

根據(jù)《北京市人民防空工程和普通地下室使用管理辦法》的規(guī)定,，對外出租人防工程和地下室，作為產(chǎn)權人首先必須經(jīng)過相關部門的批準并登記備案,。其次,，產(chǎn)權人必須保證出租的房屋符合防火、衛(wèi)生等管理規(guī)定,，并經(jīng)公安消防機構,、衛(wèi)生主管部門檢查合格;房屋建筑安全不存在危險構件;具有上下水、衛(wèi)生間,、用電設施;設置機械通風或空調裝置并保證有效使用,，新風量新風系統(tǒng)回風系統(tǒng)符合規(guī)范要求;具有防汛防雨水倒灌設施;設置配備機械防煙排煙系統(tǒng)，自動噴淋系統(tǒng),、應急照明系統(tǒng),、火災自動報警系統(tǒng)以及其他消防設施和器材等等。而本案中,，原告出租訴爭房屋并沒有經(jīng)過批準備案,，法律規(guī)定應當符合的條件幾乎無一具備。而且,，事實上,，訴爭房屋從來也沒能正常使用過,，除了非典期間長時間停用外，還有多次被水淹多次屋頂滲漏多次由于人防辦公室及地下空間管理辦公室等部門的命令停止使用,。而這些都與原告沒有妥善盡到法定和約定義務有直接的關系,，根據(jù)合同權利義務對等原則，原告不應在不作任何補償?shù)那闆r下就毫無阻礙地享受權利,。

綜上,，答辯人既不是租賃合同的相對方，也不是租賃房屋的實際使用人,，原告不論是基于債權的請求還是基于物權的請求,，都不應該將答辯人列為被告，因此要求法庭駁回其對答辯人的訴訟請求,。

此致

北京市朝陽區(qū)人民法院

答辯人：

xxxx年5月23日

房屋租賃合同糾紛管轄篇三

原告：住址：

被告：住址：訴訟請求：

風險提示：

訴訟請求必須具體﹑明確,，該寫的一定要寫，因為其事關法院審查的范圍,。但千萬不可不加思考地亂要求,，如果無相應的證據(jù)來支持你的主張，勢必遭到敗訴的后果,，通常還會因此而向法院支付相應的訴訟費,。

另外，訴訟請求應提出具體的數(shù)額,，不能籠統(tǒng)地說賠償原告的一切損失之類,。雖然這是沒有爭議的,，但并不等于在提出訴訟請求時多多益善,，比較切合實際的請求數(shù)額，不僅可以減收訴訟成本,，降低訴訟風險,，而且有利于法院的調解和雙方當事人的和解，減少訟累,。

1,、依法判令被告支付租金______元，違約金_____元,，以上共計______元,。

2、本案訴訟費用由被告承擔,。事實與理由：風險提示：

訴狀是個利劍,，挑起戰(zhàn)爭。如果沒有寫好,，那么勢必倒過來傷到自己,。因此,，要擺事實，講明道理,，引用有關法律和政策規(guī)定,，為訴訟請求的合法性提供充足的依據(jù)。擺事實,，是要把雙方當事人的法律關系,，發(fā)生糾紛的原因、經(jīng)過和現(xiàn)狀,，特別是雙方爭議的焦點,，實事求是地寫清楚。講道理,，是要進行分析,，分清是非曲直，明確責任,，并援引有關法律條款和政策規(guī)定,。________年____月____日，原告與被告在平等自愿的基礎上,，經(jīng)友好協(xié)商簽定了場地和房屋租賃合同,，雙方約定合同期自________年____月____日起至________年____月____日止，租賃費為每年______元,，并約定租金每半年交納一次,，下半年租金在____月底前交清。合同生效后,，被告于________年前欠交租金_______元,，________年和________年各欠交租金_____元，累計欠交租金______元,。根據(jù)合同約定：單方違約由違約方賠償總租賃額_____%的違約金,，因此被告應當支付_____元的違約金。以上款項經(jīng)原告多次催要,，但被告一直拖延不交,，為了維護原告的合法權益不受損害，現(xiàn)向貴院提起訴訟,，請求法院支持原告的訴訟請求,。此致_______人民法院起訴人：________年____月____日風險提示：

提起民事訴訟的原告負有舉證責任，要能夠舉出證明案情事實,，支持自己訴訟主張的各種證據(jù)等等,。

注意，列書證,，要附上原件或復制件,，如系摘錄或抄件,，要如實反映原件本意，切忌斷章取義,、并應注明材料的出處;列舉物證,，要寫明什么樣的物品，在什么地方由誰保存著;列舉證人,，要寫明證人的姓名,、住址，他能證明什么問題等,。

另外,，證據(jù)和證據(jù)來源，雖然法律規(guī)定必須提交,，但提交時的說明應能簡就簡,，盡可能在法律許可的范圍內保留自己的殺手锏，在庭審辯論中占據(jù)主動,。附：起訴狀副本____份;證據(jù)材料副本____份,。

房屋租賃合同糾紛管轄篇四

1:被告返還原告的房屋保證金1000元。

2：被告返還原告自20xx年xx月31日始剩余3個月20天的房屋預付款xxx元,。

3:被告承擔整本案訴訟費,。

xx年xx月xx日原告與被告簽訂了xx號樓x單元xx室的房屋租賃合同，被告一次性收取原告6個月房租4200元和保證金1000元,，共計5200元,。（見證據(jù)1.2）

原告因工作原因不能繼續(xù)承租此房，原告20xx年一月份開始多次聯(lián)系被告商議退房事宜,，被告多次推拖,，直到20xx年1月31日才同意見面，20xx年1月31日被告強行收回原告所有房屋鑰匙,，并且把原告趕出門外,，把門反鎖將鑰匙帶走（見證據(jù)3）。原告與被告協(xié)商要回鑰匙繼續(xù)租住或退還剩余部分房款和押金,，被告堅持不再返還原告鑰匙，不再讓原告繼續(xù)租住,，不退還任何預付款和押金,。被告違反了雙方所簽訂的《房屋租賃合同》條款中的第五條和第六條，詳情條款見證據(jù)1,。

被告在原告合法有效租住期內收走鑰匙,，強行更改原告的合法租住期限使原告無法繼續(xù)居住，并且不再退還任何房款和押金,，嚴重影響了原告的合法權益,，特向法院提出訴訟,，請求法院貴院依法作出公正裁決。

此致xx市xx區(qū)人民法院

附：本訴狀副本1份

起訴人：xx

房屋租賃合同糾紛民事起訴狀

經(jīng)典的房屋租賃合同糾紛起訴狀

房屋租賃起訴狀

租賃合同糾紛起訴狀詳解

租賃合同糾紛起訴狀范文

房屋租賃合同糾紛訴狀模板

房屋租賃起訴狀范本

房屋租賃起訴狀范文

房屋租賃合同糾紛管轄篇五

乙方：________________

雙方就因乙方租用甲方________________門面事宜,，達成以下協(xié)議：

2,、乙方租用甲方門面，時間為________________到________________,。形式為____年____簽,。

3、付款方式：年租金為_________元整(大寫),。每_____年交一次房租,。如果乙方生意好，甲方每年最多只能加______元,，________元為上限,。

4、乙方在租賃期間,，自行裝修門面,，甲方予以協(xié)助。甲方必須保證乙方的簡易房的建設權力,，并且在合同期內不被拆除,。若是被城管拆除，甲方按照天數(shù)推出租金給乙方,，無需其他補償,。

5、乙方在經(jīng)營中要遵紀守法,，一切相關稅費由乙方自己承擔,。在租賃期間，如要求退租門面,，或是自己經(jīng)營不善,，甲方不退租金，乙方可以轉讓,，但必須征得甲方同意,。

6、水電的暢通及屋面漏水應由甲方負責,。水電費由乙方自負,，根據(jù)市場價格調整而調整。

以上合同望甲,、乙雙方共同遵守,。本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份,。

甲方簽字：________________

乙方簽字：________________

簽訂日期：年月日

房屋租賃合同糾紛管轄篇六

甲方(出租方)姓名：

性別：

電話：

乙方(承租方)姓名：

性別：電話：

籍貫：

身份證號：

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致,，就小區(qū)樓門室房屋一套,，達成以下租賃協(xié)議：

一、租期自年月日至年月日,，月租金元,，乙方一次性交清個月租金元，續(xù)租應提前15天交下次房租,，如不再續(xù)租提前15天告知甲方,，到期后甲方另行安排。

二,、甲方室內原有物品：

三,、室內水電計量截至乙方入住時，水表數(shù)：電表數(shù)：煤氣表數(shù)：租賃期間水,、電,、衛(wèi)生(除房屋維修費)等各種費用由乙方自行支付。乙方向甲方交納押金元,。租賃期滿,，上述費用全部結清后，甲方將押金退還乙方,。否則用此押金多退少補,。乙方承擔年取暖費元，于年月日交付給甲方,。

四,、(1)租賃期間，乙方應對房屋及室內原有物品妥善使用,，如有損壞或丟失,，照價賠償。

(2)租賃期間,，乙方如有擅自將房屋轉給他人使用,，進行非法活動，拖欠房租,、水,、電、煤氣等費用,，擾亂鄰居生活秩序等行為,，所產(chǎn)生的法律后果由乙方獨立承擔。

(3)租賃期間,，甲方如因特殊原因解除合同，應提前一個月通知乙方,，并退回所余租金,，適當賠償乙方損失,；如遇政策調整合同不能履行，則退還所余租金,。

五,、乙方在租用時，未到期因乙方有事不租時,，甲方有權不退還以下房款和暖氣費,，如不租時提前與中介所聯(lián)系。經(jīng)轉租后將租期余款由中介方付給乙方,。甲方(房主)如丟失或室內受損壞,，中介方不承擔法律責任。

六,、本協(xié)議未盡事宜,，甲、乙雙方協(xié)商解決,。

七,、此協(xié)議一式兩份，甲,、乙方各執(zhí)一份,，具有同等法律效力。

八,、乙方在租期內出現(xiàn)一切意外人身事故,，甲方和中介方不承擔責任。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

房屋租賃合同糾紛管轄篇七

訴訟請求：

一,、判令被告向原告支付違約金共計32200元;

二,、判令被告賠償原告裝修損失10060.80元;

三、判令被告賠償原告經(jīng)營損失3573元;

四,、判令被告承擔本案的訴訟費用

事實與理由：

原告與被告于9月7日簽訂《北京市房屋租賃合同》(以下簡稱租賃合同),，被告將坐落于北京市海淀區(qū)**莊園8#樓的***房出租給原告，合同約定房屋租賃期自9月8日至9月7日,，共計36個月,。租金為每月5000元，支付時間分別為209月7日,、29月7日,、9月7日;付款方式為“一年一付，付十二押一”,。

年9月7日,，原告向被告交付2007年9月8日至209月7日房屋租金60000元及押金5000元，并開始裝修、營業(yè),，裝修共花費10060.80元,。年12月，在原告忙于其他業(yè)務期間,，被告擅自解除合同,，將房屋租給他人，致使原告原定的業(yè)務無法開展,。在此期間原告多次要求被告繼續(xù)履行租賃合同,，但對方拒不繼續(xù)履行，對原告的要求置之不理,。

原告與被告簽定的合同事實清晰,、有效，被告違約事實清楚,。請求法院依法維護原告的合法權益,。

此致

北京市海淀區(qū)人民法院

具狀人：

204月日

附：本訴狀副本2份

房屋租賃合同糾紛管轄篇八

原告：王__，男,，住_市_區(qū)_街_號,，電話：_

被告：張__，男,，住_市_區(qū)_街_號,，電話：_

訴訟請求

1、依法判決被告支付原告租金60307.7元及利息(暫計至20__年12月,，共6個月),。

2、依法判決被告支付原告違約金32000元,。

3,、依法判決原告不返還被告保證金32000元。

4,、本案所有訴訟費由被告承擔,。

事實與理由

20__年1月29日，原告與被告簽訂了一份房屋租賃合同,，合同約定租賃期限從20__年2月5日至20__年2月5日,，月租金16000元，每月5日前交付當月的租金,。被告向原告支付兩個月租金32000元作為保證金,，若被告拖延交租超過5天，原告有權解除合同并沒收保證金,。合同同時約定若一方違約,，則應向另一方支付違約金32000元。合同簽訂后，原告體諒被告的困難,，曾多次減租給與被告方便,，但是被告從20__年10月開始拖欠原告租金共計60307,。7元,。原告向被告多次催交租金未果后，為了維護自己的合法權益,，原告于6月8日向被告發(fā)出律師函函告被告支付租金,，但是，被告至今依然沒有支付拖欠的租金,。被告的行為顯然嚴重損害了原告的合法權益,。為了維護原告的合法權益，原告只好訴至法院,，請求法院依法判決,。

具狀人：

20__年__月__日