為了確保我們的努力取得實效,，就不得不需要事先制定方案，方案是書面計劃，具有內(nèi)容條理清楚,、步驟清晰的特點,。那么方案應該怎么制定才合適呢,？以下是小編為大家收集的方案范文,，歡迎大家分享閱讀,。

營銷策劃方案封面篇一

只有對樓盤進行充分的調(diào)研,，才能找出了自身的弱點和優(yōu)點,，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當位置,。這樣,，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎上,，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢點,，策劃才能行之有效。

(1)物業(yè)的定位;

(2)建筑,、配套,、價格的優(yōu)劣勢分析;

(3)目標市場的分析;

(4)目標顧客的特征、購買行為的分析;

或許有人講,，搞房地產(chǎn)項目靠的是經(jīng)驗,，但須知，市場調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗，結合不斷變化和細分的市場信息,，提升到理性的層次,，科學地對所有在規(guī)劃、推廣過程中將出現(xiàn)的問題進行有效的預測,。

在市場經(jīng)濟的競爭下,，閉門造車或迷信經(jīng)驗終究是不行的。

(1)區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析;

(2)主要競爭對手的界定與swot的分析;

(3)與目前正處于強銷期的樓盤比較分析;

(4)與未來競爭情況的分析和評估,。

定位是所有廣告行為開展的一個主題,，就像一個圓心，通過項目的調(diào)研,，制定樓盤定位,，提煉usp(獨特的銷售主張)，提出推廣口號,，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點,。

尋找最能代表目標顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào),，并以藝術的方式放大,，使廣告更具形象力、銷售力,。

房地產(chǎn)廣告,，有的決策者是去到哪里，做到哪里,，既沒有時間安排,，更沒有周期概念。當樓盤無明顯優(yōu)勢時,，競爭顯得激烈,，則手忙腳亂，怨聲載道,。

房地產(chǎn)廣告必須以有效,、經(jīng)濟為原則，講究策略性,、計劃性

有人說,，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。確實,，只有發(fā)揮好媒體的效率,，才能使有限廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟效益，廣告公司為客戶選擇,、篩選并組合媒體是為客戶實現(xiàn)利潤最大化。

整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播,，在最短時期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象,，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。

(1)不同媒體的效應和覆蓋目標;

(2)不同種類,、不同時間,、不同篇幅的報紙廣告分析;

(3)不同種類、不同時間,、不同篇幅的雜志廣告分析;

(4)不同電視臺,、不同時段、不同欄目的電視廣告分析;

(5)不同電臺,、不同時段,、不同欄目的電臺廣告分析;

(6)不同地區(qū)、不同方式的夾報dm分析;

(7)戶外或其他媒體的分析;

(8)不同的媒體組合形式的分析,。

房地產(chǎn)廣告,，有的決策者是想到哪里，做到哪里,，既沒有時間安排,， 更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭,，則始終處于被動狀態(tài),， 只能嘆怨廣告無效。

規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程,，根據(jù)市場反映結合施工進度,， 針對競爭對手，形成一套有效,、經(jīng)濟的階段性策略尤為重要,。

房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點、找準利益點,、把握支持點,，以階段性目標為指導，全方位地實施強有力的廣告攻勢,，合理運用戶外媒體,，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點的“三套車”縱橫交錯，整合傳播,。

(1)廣告的重點;

(2)廣告的主題和表現(xiàn)手法;

(3)各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;

(4)媒體的發(fā)布形式和頻率;

(5)整合傳播的策略;

(6)媒體發(fā)布的代理,。

促銷的最大目的是，在一定時期內(nèi),，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求,，達到銷售促進的目的,。

(1)促銷活動的主題;

(2)促銷活動的計劃和實施監(jiān)督;

(3)促銷活動與銷售執(zhí)行的引導、建議;

(4)促銷活動的效果評估和市場反映的總結,。

善于借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭,，并利用新聞媒介進行報道、炒作,，使樓盤得以宣傳,，并能樹立獨特的形象。

廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟效益,、社會效益和心理效益的一項檢測,。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應日益變化的市場,，“一條道,，走到黑”往往是要走死胡同的。

所謂“知已知彼,，百戰(zhàn)不貽”,。在市場推廣中，要及時地監(jiān)測競爭對手的一舉一動,，對于營銷競爭既能做到把握對手動向,，防范于未然，也能對于對手的營銷變數(shù)能及時地反應和應對,。

廣告預算的每一筆精打細算,，不應該是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的壓價之上,，而是應該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終,，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中,。因為一個決策性的失誤,，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得。

營銷策劃方案封面篇二

背景分析：

優(yōu)勢：1.本酒店位于眉山市三蘇大道,，前至火車站,，后至市中心。交通便利,，周邊中高檔住

宿小區(qū)多,；

2.周邊酒店少，競爭力強,；

3.本酒店屬于新裝修商務酒店,，裝修風格突出，配套設施完善,，經(jīng)營項目都屬于眉山

市消費的前沿,，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?/p>

劣勢：1.周邊高收入人群不多,，人氣不足；

2.知名度不高,，目標群體對酒店了解不夠,；

3.酒店核心競爭力不明確,，特色不突出,。

營銷目的：

樹立酒店知名度，提升人氣,，建立相對穩(wěn)定的消費群體,，穩(wěn)定增加收入。立足于本土,，打造當?shù)匾涣鞯木频晷蜗蟆?/p>

鎖定目標群：

當?shù)馗呤杖肴巳?，追求新鮮刺激的夜游人士，各企事業(yè)單位,、機關團體,，各大旅行社團體，外地來眉人士,。

項目分析：

酒店作為一件特殊的商品,，區(qū)別于其他商品的營銷。關鍵在于如何正確的制造消費者的需求,。 國內(nèi)當今,，酒店業(yè)日趨繁榮，競爭激烈,。但品種只有那幾類,。經(jīng)濟型、豪華型和商務型,。經(jīng)濟型打價格戰(zhàn),，豪華型注重服務和奢侈程度，商務型注重配套完善,。很少注重品味。 我們酒店則可在這時彌補品味的空缺,。注重品味將是本酒店的核心競爭力,。

酒店理念。

多種浪漫環(huán)境的選擇,。

會員制的管理,，很大程度的保護了消費者的隱私

便捷交通環(huán)境，地理優(yōu)勢明顯

靈活的房間挑選方式,。

挑戰(zhàn)傳統(tǒng),，迎合追求新鮮的現(xiàn)代人心理需求

政策上不占優(yōu)勢

具體營銷策略：

1. 提前向目標消費群體發(fā)布開業(yè)活動信息及具體活動內(nèi)容,；

2. 提倡會員制，增加會員辦理,；

3. 營銷人員推銷,，通過電話、上門等方式直接面對客戶,。和專業(yè)公司合作共同銷售,。針對

重點單位簽定消費協(xié)議。隨時進行活動的跟蹤及售后回訪工作,，各部門要建立健全客戶檔案制度,，及時匯總工作。為配合此次營銷活動的順利進行,，各部門領導及營銷部人員營銷需要同時進行電話營銷,，簽約銷售等有關銷售方面的工作，做到全員營銷,，團隊之間要互相配合,，全力打好這一仗。

4. 宣傳：

1,、活動的前期預熱[新聞,、軟文、廣告的宣傳,dm,、pop等的發(fā)放到位],。

2、報紙媒體的選擇,。

3,、電視媒體的選擇。

4,、網(wǎng)絡媒體的選擇,。

5、戶外媒體的選擇,。

6,、廣播電臺的選擇。

7,、dm的發(fā)放[針對出租車司機及有車一族重點發(fā)放,，并發(fā)放開業(yè)優(yōu)惠承諾書]。

8,、店外的宣傳[開業(yè)用的氫氣球,，燈籠，條幅，pop等,。烘托開業(yè)氣氛],。

9、開業(yè)慶典期間每天前五名顧客還有更多驚喜送出,。

10,、每天還舉辦幸運大抽獎活動。

5. 促銷禮品：

1,、打火機類,。

2、雕塑{小型浮雕類,，有收藏及觀賞價值},。

3、鮮花,。

4、水晶制品{小型工藝品},。

5,、打折卡或免費體驗卡。

具體實施方案：（略）

費用預算：（略）

此次營銷預計效果：

1. 提升酒店的知名度,。

2. 使本地的半數(shù)人士都知道,。

3. 司機師傅都知道本酒店。

4. 及目標群體來此路線,。在消費時會選擇本酒店,。

5. 發(fā)展和增加本酒店的固定會員。

6. 使當?shù)氐钠髽I(yè)及企業(yè)領導都知道本酒店,。在有需求時會選擇本酒店,。

7. 提高客戶滿意度、美譽度和忠誠度,。使其最終成為酒店的老客戶及會員,。

8. 通過對主要產(chǎn)品（客房）的宣傳和銷售，同時帶動附屬產(chǎn)業(yè)的銷售和知名度,。

此策劃主要針對開業(yè)營銷進行構思,，營銷戰(zhàn)略只是一個小框架。在市場分析上相信投資公司胸有成竹,。期待指教溝通,。

營銷策劃方案封面篇三

酒店開業(yè)當天同，廣州活動策劃公司會通過媒體(報紙,、電視,、電臺、中國移動)發(fā)布一些軟新聞,、硬廣告,，同時用宣傳車,、dm單、橫幅等進行酒店開業(yè)的宣傳,，宣傳結束之后,，接下來的慶典工作主要由廣州慶典公司負責。

20xx月12日1日——12月3日

開業(yè)慶典地點：酒店大門口

酒店主樓和附樓上掛宣傳布幅,，提前告知消費者具體開業(yè)時間及優(yōu)惠政策,。采取主動出擊：宣傳資料印好之后由營銷人員上門推銷，介紹酒店特色,、環(huán)境,、服務等，采取電話推銷和發(fā)傳真告知等形式,，以爭取到更多的訪客,。另外也學習一下廣州活動執(zhí)行公司的方法，在活動的時候邀請地方名流,、政府要員,、各企事業(yè)單位主要負責人參加開業(yè)典禮，并向他們發(fā)放邀請函,。

接下來就選擇網(wǎng)絡,，報紙進行軟性報道兼硬廣告,還有移動廣告也不要放過，過中國移動短信平臺向閻良地區(qū)移動客戶發(fā)送酒店開業(yè)以及活動信息,。在開業(yè)慶典當天需要優(yōu)惠如下內(nèi)容：凡在本酒店辦生日宴的顧客,，當日均可憑身份證、戶口簿等有效證件享受當餐其個人消費全免(酒水除外),。建立酒店專門網(wǎng)站,，并和多家餐飲酒店專業(yè)網(wǎng)站進行鏈接，實施網(wǎng)絡營銷,，開通網(wǎng)上訂餐,、訂房相關服務。

酒店開業(yè)和廣州新品發(fā)布會策劃公司的新品發(fā)布會有所不同,，它需要規(guī)劃好詳細的儀程,。

8∶00搞慶典的工作人員進入場地，做好以下準備：紅地毯按規(guī)定場地鋪設好;拱門,、拱氣模升到位;音響設備安裝調(diào)試好;鑼鼓隊全部排放好;簽到臺布置好;簽到冊,、簽到筆全部擺放到位;花籃全部分兩旁放好。

9∶00所有開張慶典項目全部到位,，開始放音樂

10∶00開始鑼鼓

10∶30接待嘉賓,、簽到、引座、安位

11∶00主持人宣布開張慶典儀式開始

11∶15由主持人介紹主要嘉賓(約8人)

11∶30由領導宣布開業(yè),，致賀詞

11∶42酒店總經(jīng)理講話

11∶45員工宣誓

11∶50主要領導剪彩,，放禮炮

11∶55敲鑼鼓、舞獅,、放音樂

12∶00慶典儀式結束,，就餐

營銷策劃方案封面篇四

一、營銷概況：

房地產(chǎn)系不動產(chǎn)的商品概念,，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別,，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高,，耐用性長,。買主務必經(jīng)過審情度事、權衡利弊的反復斟酌才能作出決定,，而且反彈心理很強,，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題,，內(nèi)容豐富,，錯綜復雜，既要考慮得天獨厚的地理條件,，又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì),、交通,、音貝、污染,、安全等諸方面的慎之有慎,。由此可見房地產(chǎn)營銷深度廣，難度大,，負荷重,，企求在房地產(chǎn)營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉,、彈指一揮間,，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力,。

二,、創(chuàng)意理念：

房地產(chǎn)營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：

1,、具有高度的自信野心;

2,、富于競爭，且樂此不倦;

3、頭腦敏銳,，不拘傳統(tǒng);

4,、感性認識和理性認識相處融洽;

5、注重歷史,，尊重現(xiàn)實,，睽重未來。

三,、構思框架：

1)以塑造形象為主,，渲染品味和意念;

2)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢;

3)體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活;

4)直切消費群生活心態(tài)。

四,、實戰(zhàn)流程：

1,、形象定位：

對樓盤的綜合素質(zhì)進行整體概括，揭示樓盤從地理位置,、物業(yè)檔次到設計思想,、具體細節(jié)等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現(xiàn)到：吸取園外,、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗,，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設計和公共空間的審美安排;小至空調(diào)機位,、公共過道采光以及住戶戶型設計等等,都進行精碉細鑿,，力爭完美。

好東西總有不同之處,，因而“不同”二字構成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎,，使它有機會從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同,，交通條件不同,，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽不同,，人均擁有空間不同,，升值潛力不同，車位數(shù)量不同,，小區(qū)規(guī)劃不同,。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。

2,、主要賣點：

對樓盤進行全面分析研究,，概括為四個方面的賣點構成：

1)地理位置;2)、樓盤設施結構;3),、樓盤做工用料;4),、戶型設計,。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費者最關心的物業(yè)指標,。

3,、繪制效果圖：

根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖,、多層單體效果圖,。繪制效果圖要強調(diào)公共空間開闊、細節(jié)豐富,、品味高,，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象,，無數(shù)事實范例證明,，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。

4,、廣告訴求點：

1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽;7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的實用率;10)闡述樓盤的付數(shù)計劃;11)闡述樓盤的品質(zhì);12)闡述樓盤的深遠意義;13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同,。

5、廣告階段劃分：

對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為,，應有戰(zhàn)略的考慮,，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資,。其廣告推廣大致劃分為三個階段：

第一階段(預期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標,，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象,。此階段廣告費用投入相對較大,。

房地產(chǎn)營銷策劃方案范文(三)：

由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大,、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能,、能夠半品銷售,、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低,、開盤多,、競爭激烈等等。隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈,，相應的營銷策劃也十分火暴,，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營銷策劃,，主要是圍繞消費者的消費行為,、生活方式在產(chǎn)品設計,、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播,、支付方式等方面進行創(chuàng)新,，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品(如規(guī)劃設計方面的獨特性);提供一種服務模式(如管家式的物業(yè)服務);倡導一種生活方式(如運動,、健康,、休閑、品位等);營造一種文化等等,。

一,、未來發(fā)展趨勢

一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進入品牌競爭時代，房地產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭,、概念競爭轉而進入品牌競爭階段,，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用。因此應注重對品牌的不斷強化,，輸出品牌核心價值,，進行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強,，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念,。

另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經(jīng)濟持續(xù)放緩,，居民收入(包括預期收入)持續(xù)下降,，實惠性的心理占據(jù)主導地位;消費者經(jīng)過長期的廣告浸淫，偶然性,、沖動性購買行為減弱,，理性購買行為增強;各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”,，會更加考慮自己的心理需求,，尋找更加適合自己的樓盤。

隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇,，大型化,、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點;針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群;“設計時代”開始回歸,，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā),，對樓盤的前期規(guī)劃和設計將更加重視。競爭手段將會全方位,、多元化,，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地,。

在未來的發(fā)展過程中,，將進一步追求境界(如歷史,、人文、文化等);追求近距離(如與商務區(qū),、高效,、車站等接近);追求潔凈(對光線、綠化,、天然氣配備等);追求寧靜(密度低,、生態(tài)景觀臺等)等等，不僅對配套設施的需求提高,，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求;不僅對設計有相應要求,，可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應要求;不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關注,。

在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下,，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩(wěn)定價格,、吸引客源?如何根據(jù)目標消費群的理性購買需求,，進一步深化自身樓盤的優(yōu)點，使目標消費群產(chǎn)生“物有所值”的感覺?如何繼續(xù)建立自己獨特的品牌個性,，突破強勁對手的包圍,，在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風?如何適應 “個人置業(yè)時代”的新趨勢?這些都迫使開發(fā)商需要進行系統(tǒng)的全程營銷策劃。

二,、房地產(chǎn)全程營銷策劃

一是策劃為先,。在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應該策劃在先,，包括項目認證,、風險評估、資金渠道,、市場定位,、規(guī)劃設計、施工招標,、工程管理,、材料選擇、形象包裝,、開盤銷售、廣告宣傳,、營銷策略,、物業(yè)管理、品牌塑造,、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃,，策劃是建立在相應的市場調(diào)查的基礎上,，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的,，如包括政府統(tǒng)計口徑,、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局,、商業(yè)局,、房管局、國土局,、稅務局等部門的統(tǒng)計年鑒,，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查,，如圍繞消費者的生活形態(tài),，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等,。

二是創(chuàng)新為贏,。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài),、布局規(guī)劃,、戶型設計、整合營銷,、廣告宣傳,、公關活動、物業(yè)管理,、融資方式等等,，如在支付方式上，與金融有效結合;在價格制定上,，有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上,，利用消費者好奇、虛偽等心理,。如關注小孩教育,、與名人做鄰居、零首付,、組合銷售,、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券,、兒女贈送少年宮課程一門,、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握,，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃,，每個環(huán)節(jié),、每道工序、每個細節(jié)都相當重要,。如市場調(diào)研,、市場分析、市場定位,、市場形象,、市場促銷。

三是塑造差異,。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢,，在房地產(chǎn)策劃過程中，應在不同層面塑造差異,，如建筑風格,、外立面、風系設計,、光系設計,、戶型設計、布局空間設計,、功能設計,、智能化設計、逃生設計等等,。在差異的塑造過程中,，應在價值提升、吸引眼球,、新穎性和成本方面權衡考慮,，因為企業(yè)的目的是營利為本。

四是整合營銷,。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識,，關注企業(yè)形象、項目形象,、員工形象,、產(chǎn)品用料、營銷方式等等,，另一方面要善于整合,，在定價方式、開盤起價,、價格策略,、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意,、投放媒體、投放時間,、媒體選擇,、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合,。如引進組合家電,、組合廚房;社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等,。在傳播方面,，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型;從軟文到單葉,，從電視廣告到車體,、廣播和戶外廣告等，在生活方式,、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點,。在品牌定位方面，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況,，尋找相應的目標消費群體,，同時要善于培育樓盤的子品牌。當然,，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn),，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關鍵所在,，因此應輸出多元化的產(chǎn)品信息,，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群,，為產(chǎn)品注入一些新的元素,，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感,。

總之,，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閑活動空間;間隔合理,、實用率高,、采光好、空氣流通;樓距較大,，有開敞的空間和視野;完善的小區(qū)配套,，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理;交通、購物方便,，使房子成為有文化氣息的房子,，成為有創(chuàng)造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態(tài),，務求直指人心,，在銷售策略、廣告策略投其所好,，促成他們購買,，同時根據(jù)目標消費群的特性，配合產(chǎn)品的特點,，使廣告投入針對性更強更直接,。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告,，在設計和投放過程中創(chuàng)新,，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關注其消費形態(tài),，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動,。

營銷策劃方案封面篇五

前 言

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好,，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位,。

商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的廣場旁,，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目,。本項目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設計建議方案,，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成,，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1 500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米,，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項目總投資約1 800萬元,。

經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析,，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城,。根據(jù)這個初步設想,，結合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā),，對項目的整體形象包裝,、營銷組織運行、市場推廣,、廣告策略安排,、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一,、項目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場,，通過全方位地運用營銷策略,，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象,。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”,，即樹立一個新銳概念,、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題,、啟動一個前衛(wèi)市場,、醞釀一場熱銷風暴。

二,、項目營銷目標方針

根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略,，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實,。

1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè),。

2. 倡導一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報,。

3. 提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權式商鋪、休閑式商業(yè),。

4. 啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳,、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，購物主題明確,。

5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴,。

三、銷售目標及目標分解

1. 銷售(招商)目標

2. 銷售目標分解

四,、營銷階段計劃

根據(jù)項目的定位及施工進度計劃,，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示,。

五,、項目銷售時機及價格

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素,，結合項目定位,，確定以下銷售時機及價格。

(一)項目入市時機及姿態(tài)

1.入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準備,，在2019年5月份房交會期間開盤(或2019年9月),，可以抓住2019年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮;在國慶節(jié),、2019年秋季房交會,、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn),、休閑購物”形象登場,，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。

(二)價格定位及價格策略

1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法,。

2.價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3 580元/平方米,，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米,。

3.價格策略：采取“低開高走”型平價策略,，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整(略升),，均價為3380元/m2,，尾盤銷售變相略降,。

六、宣傳策略及媒介組合

(一)宣傳策略主題

1.個性特色：“商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”,，倡導“投資財富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。

2.區(qū)位交通：本項目地處廣場旁,，地段絕佳,，高尚居住區(qū)地標建筑，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。

3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好，購置成本低,，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選。

(二)宣傳媒介組合

1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資,，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘,，媒體主要以報紙為主，電視為輔,。

2.開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期,，宣傳媒介以“報紙、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關雜志、直郵廣告等形式,。

3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主,，媒介選擇主要是電視和報紙,，重點輔以論壇公關、促銷活動,、項目招商說明會等形式,。

營銷策劃方案封面篇六

房地產(chǎn)系不動產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別,，不同于買件衣服那樣隨心所欲,，這是因為買房子價位高，耐用性長,。買主務必經(jīng)過審情度事,、權衡利弊的反復斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強,，稍有不稱心就會改變主意,，買主思考的問題，內(nèi)容豐富,，錯綜復雜,，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境,，樓質(zhì),、交通、音貝,、污染,、安全等諸方面的慎之有慎,。由此可見房地產(chǎn)營銷深度廣，難度大,，負荷重,，企求在房地產(chǎn)營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉,、彈指一揮間,，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力,。

房地產(chǎn)營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度,，必須在創(chuàng)意理念上形成：

1、具有高度的自信野心;

2,、富于競爭,，且樂此不倦;

3、頭腦敏銳,，不拘傳統(tǒng);

4,、感性認識和理性認識相處融洽;

5、注重歷史,，尊重現(xiàn)實,，睽重未來。

1)以塑造形象為主,，渲染品味和意念;

2)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢;

3)體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活;

4)直切消費群生活心態(tài),。

1、形象定位：

對樓盤的綜合素質(zhì)進行整體概括,，揭示樓盤從地理位置,、物業(yè)檔次到設計思想、具體細節(jié)等到方面的高起點定位,。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現(xiàn)到：吸取園外,、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗，處處顧及住戶需要,，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設計和公共空間的審美安排;小至空調(diào)機位,、公共過道采光以及住戶戶型設計等等,都進行精碉細鑿，力爭完美,。

好東西總有不同之處,，因而“不同”二字構成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎，使它有機會從眾多物業(yè)中脫穎而出,。比如：地理位置不同,，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同,，發(fā)展商信譽不同,，人均擁有空間不同,，升值潛力不同，車位數(shù)量不同,，小區(qū)規(guī)劃不同,。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。

2,、主要賣點：

對樓盤進行全面分析研究,，概括為四個方面的賣點構成：

1)地理位置;2)、樓盤設施結構;3),、樓盤做工用料;4),、戶型設計。突出明顯優(yōu)勢,，這是樓盤消費者最關心的物業(yè)指標,。

3、繪制效果圖：

根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要,，分別繪制整體效果圖,、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調(diào)公共空間開闊,、細節(jié)豐富,、品味高，因為樓盤的銷售,，需要啟動購樓者對未來的想象，無數(shù)事實范例證明,，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用,。

4、廣告訴求點：

1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽;7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的實用率;10)闡述樓盤的付數(shù)計劃;11)闡述樓盤的品質(zhì);12)闡述樓盤的深遠意義;13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同,。

5,、廣告階段劃分：

對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰(zhàn)略的考慮,，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累,。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段：

第一階段(預期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標,，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味,、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大,。