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樓盤策劃書word篇一

準(zhǔn)確地說，“大型樓盤”的出現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種必然,，從以下幾點(diǎn)便可窺一斑：

一是最初房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)地塊選址時(shí),，往往注重于“地段”，而良好的地段往往可利用空間有限,，所以只能利用可能的空間做文章,，于是便出現(xiàn)了幾千平方米的樓盤。隨著中心區(qū)域地塊越來越少,，加之借鑒國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律,，很多開發(fā)商便把目光轉(zhuǎn)向近郊區(qū)或城市副中心地帶,，這就給開發(fā)商提供了極為廣闊的開發(fā)空間，為“大型樓盤”的出現(xiàn)在土地資源上提供了可能,。

二是經(jīng)過市場競爭的優(yōu)勝劣汰和政府主管部門對開發(fā)商的清理整頓,，使一些缺乏資金能力、技術(shù)力量,、人力資源和經(jīng)營資質(zhì)的中小開發(fā)商走上了不歸路,，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)得到了凈化，那些經(jīng)營能力強(qiáng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)擁有了更大的發(fā)展空間,，為房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)“大型樓盤”提供了市場環(huán)境保障,；其三房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程中逐漸成熟起來，尤其那些頗具經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營能力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，他們發(fā)現(xiàn)“大型樓盤”具有很多優(yōu)點(diǎn),，確切地說是利大于弊，操業(yè)經(jīng)驗(yàn)為“大型樓盤”出現(xiàn)提供了思想上和運(yùn)作上的保障,，于是“大型樓盤”應(yīng)運(yùn)而生,。“大型樓盤”在北京,、上海,、廣州等地已經(jīng)屢見不鮮，北京玫瑰園,、廣州碧桂園、祈福新村等諸多樓盤在操作,、運(yùn)營,、銷售上都取得了巨大成功。

優(yōu)秀的營銷策略應(yīng)該立足于對樓盤產(chǎn)品,、市場競爭和環(huán)境的全面客觀分析,，并根據(jù)分析結(jié)果提出具有針對性和可操作性的應(yīng)對方案，對于“大型樓盤”也是一樣,。盡管它的出現(xiàn)符合地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律,，但其仍然具有難于克服的缺點(diǎn)?？茖W(xué)的營銷策略應(yīng)是揚(yáng)長避短,，或者化“短”為“長”，因此有必要對“大型樓盤”進(jìn)行全面而客觀的分析：

1,、“大型樓盤”的優(yōu)勢：

（1）易于形成規(guī)模優(yōu)勢,，乃至產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，形成規(guī)模效益,；

（2）有利于提升地氣,，形成區(qū)位優(yōu)勢，提升板塊價(jià)值；

（3）易于集中企業(yè)資金,、技術(shù),、管理及人才優(yōu)勢和整合各種社會資源，集中力量做好一件事情,；

（4）有利于營造企業(yè)品牌和物業(yè)品牌,，利用品牌效應(yīng)促進(jìn)和推動地產(chǎn)銷售；

（5）易于因地制宜地營造主題,、景觀,、配套設(shè)施等項(xiàng)目，增加地產(chǎn)的附加價(jià)值,，具有較大的自由度和發(fā)揮空間,；

（6）通過集中統(tǒng)一管理，有利于降低成本和開發(fā),、維護(hù)及管理費(fèi)用,。

2、“大型樓盤”的劣勢

（1）受制于項(xiàng)目規(guī)模,，項(xiàng)目在選址時(shí)可能缺乏地利,。缺乏地利有兩種情況，一是項(xiàng)目所在地塊相對偏遠(yuǎn),，尚未開發(fā)或只在進(jìn)行初步開發(fā),，二是板塊內(nèi)強(qiáng)勢競爭對手林立，介入由于難于營造樓盤獨(dú)特的賣點(diǎn)而缺乏競爭優(yōu)勢,，從狹義的角度上來講這也是缺乏地利的一種表現(xiàn),；

（2）地產(chǎn)項(xiàng)目難于定位，尤其目標(biāo)客戶群定位更是難于定位,，容易走進(jìn)泛定位的誤區(qū),；

（3）銷售價(jià)格難于把握，尤其首期開盤價(jià)格,；

（4）銷售節(jié)奏難于控制,，主要是開發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏不好銜接；

（5）銷售周期長,，導(dǎo)致資金回收周期長,，影響經(jīng)濟(jì)效益并增加投資風(fēng)險(xiǎn)，難于形成旺盛人氣,；

（6）若出現(xiàn)危機(jī),，局面難于控制；

（7）物業(yè)管理半徑太大而不容易規(guī)劃,、設(shè)計(jì)和實(shí)施,，同時(shí)商業(yè)配套任務(wù)繁重,；

（8）資金難于籌措，尤其是在國家不斷推出新的信貸政策和消費(fèi)者日益理性的情況下,。

“大型樓盤”營銷是開發(fā)商能否快速收回投資并獲利的關(guān)鍵環(huán)節(jié),，所以必須針對“大型樓盤”的特點(diǎn)和市場環(huán)境采取獨(dú)特的市場戰(zhàn)略、營銷理念和營銷策略,，以盡可能縮短“大型樓盤”的銷售周期,，提高資金周轉(zhuǎn)速度和地產(chǎn)銷售率。適宜“大型樓盤”采取的市場戰(zhàn)略和營銷策略如下：

進(jìn)行房地產(chǎn)市場營銷,，戰(zhàn)略規(guī)劃一定要先行,。“大型樓盤”由于投資開發(fā)的規(guī)模較大,，往往要分期來完成,，一般至少要二期、三期,，甚至要超過十期,。基于這個(gè)現(xiàn)實(shí),，很多“大型樓盤”都采取了“組團(tuán)開發(fā),、滾動發(fā)展”的房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略。盡管如此,，還需要對房地產(chǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃,，包括對地產(chǎn)產(chǎn)品（設(shè)計(jì)、施工,、建筑材料,、環(huán)境、配套等）,、文化（社區(qū)主題,、建筑文化等）,、服務(wù)（銷售服務(wù),、物業(yè)服務(wù)等）和市場（市場定位、市場等）進(jìn)行規(guī)劃,。更重要的是對市場的應(yīng)變能力和調(diào)整能力,，即根據(jù)市場變化不斷修訂和調(diào)整市場戰(zhàn)略規(guī)劃，使戰(zhàn)略規(guī)劃更具現(xiàn)實(shí)性,、超前性和示范性,。

（1）品牌營銷戰(zhàn)略。品牌是營銷的靈魂和主線,，更是“大型樓盤”成功營銷的利器,。品牌企業(yè)和品牌物業(yè)的優(yōu)勢體現(xiàn)在良好的口碑,，以及良好的知名度、信任度和美譽(yù)度,，通過傳播（大眾傳播,、社會傳播和媒介傳播）來激發(fā)房地產(chǎn)買家的購買欲望，進(jìn)而產(chǎn)生購買行為,。品牌就應(yīng)該這樣,，前期促進(jìn)后期銷售，后期帶動前期升值,。所以品牌戰(zhàn)略對“大型樓盤”營銷具有至關(guān)重要的意義,，要使品牌成為一條主線貫穿于開發(fā)、銷售與管理的各環(huán)節(jié)之中,；

（2）差異化戰(zhàn)略,。房地產(chǎn)業(yè)正趨于成熟，樓盤產(chǎn)品同質(zhì)化已成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)擺在開發(fā)商面前,，于是開發(fā)商或代理商采取了賦予地產(chǎn)以不同概念,、主題等措施營造賣點(diǎn)，以形成競爭優(yōu)勢,。應(yīng)該肯定,，這種運(yùn)作思路是正確的。地產(chǎn)硬件上優(yōu)勢已漸漸隱去,，所以要在軟件上做文章,，即形成一種文化差異，這就需要地產(chǎn)同產(chǎn)業(yè),、科技,、文化的對接與融合，以形成自己的競爭優(yōu)勢,；

（3）技術(shù)領(lǐng)先戰(zhàn)略,。綠色、科技,、人文已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)的三大要素,，科技就是生產(chǎn)力，就是銷售力,，通過新材料,、新產(chǎn)品和新技術(shù)提高樓盤科技含量而獲得競爭優(yōu)勢已為廣大開發(fā)商所重視，在采用技術(shù)時(shí)很重視技術(shù)的超前性和領(lǐng)先性,?！按笮蜆潜P”開發(fā)周期長，在一期時(shí)就要注意采用領(lǐng)先技術(shù),，否則在后期開發(fā)中前期將明顯缺乏優(yōu)勢,。廣州保利花園大量采用新技術(shù),、新材料，住宅造價(jià)比普通住宅高10％左右,，但住宅各項(xiàng)性能和樓盤形象也會同時(shí)提高,，其銷售價(jià)格也要比普通住宅高15％左右，盡管價(jià)格比同類物業(yè)偏高,，但一期泌泉居2個(gè)月即售出9成,，回籠資金2億元，不能不說是個(gè)奇跡,；

（4）合作戰(zhàn)略,。房地產(chǎn)業(yè)具有上下游關(guān)系單位較多的特點(diǎn)，在這里強(qiáng)調(diào)合作也是理所當(dāng)然的,。合作主要是指與城市建設(shè),、規(guī)劃、土地,、工商,、設(shè)計(jì)單位、施工單位,、規(guī)劃單位,、景觀設(shè)計(jì)單位、媒體和全程策劃,、銷售代理公司等機(jī)構(gòu)或部門合作,，通過與這些單位建立良好的合作關(guān)系，可以獲得良好的開發(fā)軟環(huán)境,、優(yōu)秀的樓盤產(chǎn)品,、周密的策劃和中介代理服務(wù)，為開展知識營銷奠定基礎(chǔ),；

（5）信息化戰(zhàn)略,。房地產(chǎn)業(yè)與信息工作密切相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)最終將要過渡為服務(wù)產(chǎn)業(yè),，而非開發(fā),。“大型樓盤”更需要信息,，包括行業(yè)的,、市場的,、消費(fèi)者的相關(guān)信息,，所以一定要把信息工作拿到一個(gè)戰(zhàn)略的高度來看待，加強(qiáng)信息化建設(shè),，建立信息收集,、加工,、整理、分析,、吸收和消化的平臺,，以增強(qiáng)對樓盤的最終定位能力、設(shè)計(jì)能力,、建設(shè)能力,、銷售能力、管理能力和服務(wù)能力,，而這些能力將服務(wù)于市場,。

營銷策略是戰(zhàn)術(shù)，是產(chǎn)品銷售戰(zhàn)役的打法,，正確地制定并執(zhí)行策略是成功營銷的關(guān)鍵,，以下策略可供“大型樓盤”參考：

（1）定制營銷策略。市場需要房地產(chǎn)企業(yè)在營銷過程中把工作做得越來越細(xì),，“大型樓盤”有必要建立客戶信息數(shù)據(jù)庫,，開展“一對一”營銷，為房地產(chǎn)買家提供個(gè)性化的個(gè)人服務(wù),，包括為買家“量身定做”,，對于拓展市場大有益處。

（2）機(jī)動營銷策略,。機(jī)動即根據(jù)情況靈活多變,，包括銷售模式、通路,、價(jià)格,、付款方式等靈活運(yùn)用操作。銷售模式是指以租代售,、租售結(jié)合,、網(wǎng)上銷售、展銷等方式靈活運(yùn)用,，以及延長內(nèi)部認(rèn)購,、包裝等手段；通路則是指自行銷售,、銷售外包和尾盤（包括滯銷樓盤）進(jìn)入二三級市場流通等方式,；價(jià)格是指優(yōu)惠價(jià)、震撼價(jià),、裝修價(jià)等能滿足不同消費(fèi)需求的價(jià)格形式,；付款則包括一次性付款、按揭貸款,、分期付款,、建筑期付款,、延期付款等方式的靈活運(yùn)用和組合。機(jī)動靈活對于“大型樓盤”來說具有非常的意義,，“船”大也要爭取好“掉頭”,。

（3）借力借勢策略。借力借勢關(guān)鍵要正確理解“力”和“勢”,，“力”為外力,，“勢”為優(yōu)勢、機(jī)會,，都是來自于企業(yè)外部的資源,，借力借勢就是要整合外部資源。外力可能表現(xiàn)為專業(yè)公司,、行業(yè)主管部門,、媒介、專家,、同行業(yè)和消費(fèi)者,，優(yōu)勢和機(jī)會則可能表現(xiàn)為區(qū)位優(yōu)勢、節(jié)假日,、重大活動等方面,，要善于發(fā)現(xiàn)機(jī)會和借助外部力量，開展事件行銷,，以促進(jìn)和推動營銷工作的深入開展,。保利花園在國慶節(jié)期間舉辦“國寶回歸，國慶廣州特展”活動,，可謂應(yīng)時(shí)應(yīng)景,，刮起了一股“保利”旋風(fēng)，產(chǎn)生了“保利—保國—利民—保利花園—品牌,、品質(zhì)保證”的巨大社會效應(yīng),，提升了品牌形象。在此之后又開展了“軍x營銷”,，也與“保國利民”緊緊相扣,。無可爭辯，保利花園的營銷笄者是事件行銷的高手,；

（4）知識營銷策略,。知識營銷是以知識普及為前導(dǎo)，以知識推動市場營銷的新思想,，很多地產(chǎn)開發(fā)商都接受了這種營銷理念,。通過開展普及住房知識、產(chǎn)業(yè)政策、住宅裝飾裝修,、貸款方法和程序以及如何辦理交易手續(xù)、交納稅費(fèi)等知識常識的普及,，在增加房地產(chǎn)買家知識的同時(shí),，也增強(qiáng)房地產(chǎn)買家對開發(fā)商的認(rèn)同，進(jìn)而產(chǎn)生購買決策乃至發(fā)生購買行為,。對于“大型樓盤”營銷這場“持久戰(zhàn)”,，完全有必要建立一塊知識陣地，成為溝通開發(fā)商和買家的工具,，乃至成為溝通開發(fā)商和業(yè)主的工具,，進(jìn)而形成一種文化而不斷提升地產(chǎn)的附加值；

（5）創(chuàng)新營銷策略,?！按笮蜆潜P”營銷需要營銷創(chuàng)新，否則每期都采取相同的策略對消費(fèi)者來說恐怕會“不痛不癢”,，不會產(chǎn)生感覺,，更難于產(chǎn)生購買行為。營銷創(chuàng)新的前提是理念創(chuàng)新,，動力是技術(shù)創(chuàng)新,，關(guān)鍵是管理創(chuàng)新，靈魂是文化創(chuàng)新,。在我國地產(chǎn)業(yè)興起的“退房革命”,、“回租回購”等營銷措施都屬于創(chuàng)新，在營銷過程中起到了非凡的作用,。當(dāng)然,，創(chuàng)新要在國家政策允許范圍之內(nèi)，“零首付”被封殺就是因?yàn)槠渑c國家利益背道而馳,。

無論采取何種市場戰(zhàn)略和營銷策略,，在“大型樓盤”營銷過程都要保持一個(gè)基調(diào)。這個(gè)基調(diào)就是“大氣”,，襯托和突出“大型樓盤”的規(guī)模優(yōu)勢,，包括樓盤在建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃,、建設(shè)施工,、景觀設(shè)計(jì)、功能配套,、促銷宣傳,、氣氛營造等諸多方面都要突出這個(gè)基調(diào)。當(dāng)年廣州碧桂園50萬平方米同時(shí)施工同時(shí)銷售是一囊“大氣”，祈福新村營造了相當(dāng)于30個(gè)香港政府大球場面積的祈福湖也是一種“大氣”通過“大氣”形成一種“勢氣”,，威懾競爭對手和吸引房地產(chǎn)買家的眼球,，進(jìn)而提升“人氣”，為樓盤脫疑而出并旺銷奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。

怎樣盡快把房屋賣出去,，是令開發(fā)商頭痛的事情，所以房地產(chǎn)營銷策略被越來越多地重視起來,。房地產(chǎn)營銷策略的制定是一項(xiàng)復(fù)雜的工作,，涉及面廣、難度大,，怎樣才能制定出好的營銷策略,，是值得我們深入研究的重要課題。

一是消費(fèi)者市場房產(chǎn)需求的多層次性,。在同一商品市場上,，不同消費(fèi)者群體由于社會地位，收入水平和文化素養(yǎng)的差異,，其需求也會表現(xiàn)出多層次性的特點(diǎn),。例如有人需要一室一廳，有人需要二室一廳,、三室一廳甚至豪華別墅,。

二是消費(fèi)者市場對房屋需求多變性，消費(fèi)者人數(shù)眾多,，差異性很大,，由于各種因素的影響，對房屋就會有多種多樣的需求,，隨著生產(chǎn)的發(fā)展,，消費(fèi)水平的提高，消費(fèi)者需求在總量,、結(jié)構(gòu)和層次上也將不斷發(fā)展,，日益多樣化。這要求制定營銷策略時(shí)根據(jù)自身?xiàng)l件準(zhǔn)確地選擇目標(biāo)市場,。

三是消費(fèi)者市場對房屋需求的可誘導(dǎo)性,，消費(fèi)者需求的產(chǎn)生，有些是本能的,，生而有之的,，但有時(shí)是與外界的刺激誘導(dǎo)有關(guān)的，經(jīng)濟(jì)政策的變動,，社會交際的啟示,，廣告宣傳的誘導(dǎo)等等,，都會使消費(fèi)者的需求發(fā)生變化，潛在的需求可以變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的需求,，微弱的欲望可以變成強(qiáng)烈的購買欲望,。消費(fèi)者需求的這一特征，要求市場營銷策略的制定者不僅要適應(yīng)和滿足消費(fèi)者的需求,，而且應(yīng)該通過各種促銷途徑影響和引導(dǎo)消費(fèi),。

影響消費(fèi)者行為的三個(gè)主要因素：

一是心理因素，除了由需要引起動機(jī)這一最重要因素外,，還有知覺,、學(xué)習(xí)和態(tài)度三個(gè)因素,，知覺是指消費(fèi)者感官直接接觸刺激物所獲得的直觀的,、形象化的反映，屬于感性認(rèn)識,。任何消費(fèi)者購買商品,，都要根據(jù)自己的感官感覺到的印象，來決定是否購買,，所以對樓盤的包裝,、宣傳是非常重要的；學(xué)習(xí)是消費(fèi)者在購買和使用商品的實(shí)踐中,，逐步獲得和積累經(jīng)驗(yàn),，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)調(diào)整購買行為的過程，房屋作為一種耐用且兼有投資的特殊商品雖不等同于一般商品,，但開發(fā)商開發(fā)創(chuàng)意,、布局以及房屋質(zhì)量的好壞，都是購買者學(xué)習(xí)的對象,，消費(fèi)者評價(jià)的優(yōu),、劣對開發(fā)商的形象和信譽(yù)也有著非常大的影響，所以開發(fā)商應(yīng)樹立品牌觀念,，注重房屋質(zhì)量,，讓消費(fèi)者產(chǎn)生有利于己的態(tài)度。

二是經(jīng)濟(jì)因素,，概括地說,，影響消費(fèi)者購買行為主要是經(jīng)濟(jì)因素和商品價(jià)格、消費(fèi)者收入,、商品效用,、房屋的價(jià)格等。

三是社會文化因素,，每個(gè)消費(fèi)者都是社會的一員,，他的行為不可避免地要受到社會各方面因素的影響和制約,，消費(fèi)者的購買行為受到社會階層、文化和亞文化,、相關(guān)群體,、家庭等社會因素的影響。

在把握住營銷環(huán)境,，掌握了房地產(chǎn)消費(fèi)者市場及影響消費(fèi)者的因素的基礎(chǔ)上,，根據(jù)商品（房屋）本身的特點(diǎn)、制定出房地產(chǎn)的營銷策略,。房地產(chǎn)是一種特殊的商品,，從房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的商品特點(diǎn)和營銷的角度來看，可操作的有五點(diǎn)：

１,、位置條件：房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置條件其實(shí)是多重因素所構(gòu)成的結(jié)構(gòu)條件,，包括不同位置區(qū)域的不同人文條件、交通條件,、市政條件以及周邊建筑條件,、氣候等。在制定營銷策略時(shí)不同的位置條件,，營銷切入點(diǎn)的選擇不同：人文條件越成熟的位置,，其營銷切入點(diǎn)與原始條件的差異性越大，反之則越??；交通條件越是發(fā)達(dá)的樓盤，其對于營銷在交通方面所必需的商品特性和營銷切入點(diǎn)就越少,；市政條件越完善的地段,，房地產(chǎn)商品特性和營銷切入點(diǎn)的挖掘和選擇形成就越要奇特，反之則必須全面,；在周邊建筑條件方面,，周邊建筑條件對自身樓盤影響越大，房地產(chǎn)商品特性和營銷切入點(diǎn)的挖掘和選擇就越要直接,，避重就輕會適得其反,。

２、建筑條件：沒有兩個(gè)建筑會是完全一樣的,，因此在建筑本身尋找賣點(diǎn)應(yīng)該是可以的,，但是應(yīng)將營銷切入點(diǎn)放在建筑單體的設(shè)計(jì)“限制”方面，而不應(yīng)該過深地切入到建筑的使用及功能方面,，因?yàn)闊o論是建筑設(shè)計(jì)師還是營銷高手,，對于建筑使用和功能方面的設(shè)計(jì)是“永遠(yuǎn)超不過客戶”的，客房是直接使用者,，客戶更是“上帝”,。

３,、建造條件：建造條件包括了工程施工、建筑配套等方面,，這些在營銷推廣切入點(diǎn)方面,，過去一般都選擇不多，大多數(shù)集中在工程進(jìn)度和配套設(shè)施方面,。建造條件方面的營銷切入點(diǎn)選擇,，更多地選擇在“建造技術(shù)的層次體現(xiàn)、建筑技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展”方面較為合適,。目前,，客戶對房屋質(zhì)量的投訴越來越多，撇開一些不法開發(fā)商不談,，僅站在營銷策略的角度來看,，如果樓盤的營銷能夠?qū)⑵浣ㄔ鞐l件有效地傳達(dá)給客戶，就是其有部分不足的方面,，客戶不僅不會投訴,，還可能是一個(gè)很好的營銷切入點(diǎn)和商品特性表現(xiàn),。

４,、使用條件：“良好的物業(yè)管理”是許多開發(fā)商的營銷切入點(diǎn)，這只是作用條件作為營銷切入點(diǎn)的一個(gè)方面,，僅僅是房屋建成后的使用條件,，還應(yīng)該重視建筑本身提供的“先天服務(wù)條件”。如房屋的車位,、綠地等,。拿車位來說，小區(qū)停車位有多少個(gè)對客戶來說并不重要,，而車位與房屋的設(shè)計(jì)比例卻關(guān)系到客戶以后買車還有沒有車位停車,。物業(yè)管理費(fèi)是多少，客戶能否承擔(dān),，客戶自己能算出,，但物業(yè)管理所提供的內(nèi)容對客戶居住水平的提高是否等值，客戶卻無從算起,。所以,，在“使用條件”方面，營銷切入點(diǎn)的第一個(gè)選擇就是設(shè)計(jì),，管理意圖全面公開,；營銷切入點(diǎn)的第二個(gè)方面就是設(shè)計(jì)，管理意圖的“成本核算”,，不能只是訴說對客戶的“全面呵護(hù)”卻不講這樣的呵護(hù)值多少錢,。

５,、商品附加條件：開發(fā)商自身企業(yè)品牌的知名度，能夠塑造這個(gè)房地產(chǎn)品牌的知名度,，這是房地產(chǎn)商品附加條件之一,；給一個(gè)房地產(chǎn)引進(jìn)一個(gè)全新概念或營造文化氛圍，也是房地產(chǎn)商品的附加條件之一,。在當(dāng)今競爭越來越激烈,，信息交流越來越快，開發(fā)商模仿能力越來越強(qiáng),，房地產(chǎn)的附加條件就愈顯重要,。作為不動產(chǎn)的特殊性，完整的房地產(chǎn)商品不會只是一套房子那么簡單,，一個(gè)商品一旦開始它的使用過程,，品牌就進(jìn)入了再塑造品牌意識。在商品附加值的營銷應(yīng)用中,，一般來說商品附加值都是后天的,，但是這個(gè)后天的商品附加值是可以預(yù)支的。因此,，后天商品附加條件在營銷切入點(diǎn)的選擇上是可以“預(yù)支”可能會更直接,、更明確，也更有利于消費(fèi)者預(yù)先選擇,。

綜上所述,，房地產(chǎn)營銷策略的制定應(yīng)根據(jù)營銷環(huán)境、消費(fèi)者市場特點(diǎn),、影響消費(fèi)者行為的因素,、結(jié)合實(shí)際房地產(chǎn)的自身?xiàng)l件因素綜合考慮，才能在瞬息萬變的市場中把握方向,，使自己的營銷策略完善,，可操作，有效益,。

樓盤策劃書word篇二

(一)永川區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

目前,，全國經(jīng)濟(jì)整體處于增速回落態(tài)勢，在這樣的背景下,，永川經(jīng)濟(jì)仍在快車道上運(yùn)行,，保持了19.5%的增速，呈現(xiàn)出又好又快的態(tài)勢,，成績來之不易,，是全區(qū)上下辛勤努力的結(jié)果。有幾項(xiàng)工作進(jìn)展明顯：一是招商引資形勢是10年最好,，到位資金突破百億元,，居于重慶前三,。二是融資工作效果好，新增融資50億元,，結(jié)構(gòu)上實(shí)現(xiàn)了多渠道融資的變化,。三是城市建設(shè)重點(diǎn)工程推進(jìn)好。四是民生十五件實(shí)事工作推進(jìn)好,，尤其是通過多種形式的社情民情調(diào)查,，進(jìn)一步了解了市民的愿望，解決了一批實(shí)際問題,?？傮w來看，投資,、消費(fèi),、出口“三駕馬車”齊頭并進(jìn)，財(cái)政收入,、企業(yè)利稅,、城鄉(xiāng)居民收入等三個(gè)方面的收入增長較快，安全,、信訪形勢保持平穩(wěn)狀態(tài),。

(二)產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場的影響

與房地產(chǎn)市場聯(lián)系比較緊密的金融政策、稅收政策以及國家各種關(guān)于調(diào)控和穩(wěn)定房價(jià)的政策措施對房地產(chǎn)市場起著很大的影響,，下面我國針對房地產(chǎn)市場的最新政策

(一）項(xiàng)目所在區(qū)域市場概述

本案位于重慶市永川區(qū)三轉(zhuǎn)盤,，本案是重慶市xx建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在永川傾情打造的精品力作,。地處永川區(qū)核心,，在短時(shí)間內(nèi)就能購物中心，滿足各項(xiàng)購物需求,；本案備臨永川著名學(xué)府,，人文氣息濃厚，使您置身家中就能聆聽高等學(xué)府的教育,。由于本案所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快,，調(diào)查發(fā)現(xiàn)諸多高新企業(yè)及高新項(xiàng)目也在不斷推進(jìn)，區(qū)域面貌也將會得到進(jìn)一步改善,。

(二)區(qū)域市場在城市中的地位及發(fā)展趨勢 該地地處永川核心區(qū)域,，擁有眾多的配套設(shè)施，交通便利,，且永川區(qū),，地處中央直轄市重慶西部，距重慶主城九區(qū)55公里,，永川旅行資源豐富,，擁有4a級景區(qū)國家級森林公園茶山竹海,、重慶野生動物世界、茶山竹海等,，是全國優(yōu)秀旅游城市,。永川的城市建設(shè)在全市居前列，是重慶渝西地區(qū)區(qū)域性中心城市,，可以為居住帶來便捷和舒適,，周圍擁有的樂信鳳凰郡,，桓大泰晤士清晨等樓盤，為周圍帶來了更多活力，除了很好的交通生活娛樂以外,，也是很好的投資。

(三)區(qū)域內(nèi)樓盤供應(yīng)量（包括潛在樓盤供應(yīng)量）的分析以及競爭分析,。

樂信鳳凰郡,、恒大翡翠華庭等幾個(gè)等競爭對手已經(jīng)分流了部分客戶，并與本項(xiàng)目形成正面競爭,，區(qū)域市場資源有限,，而供應(yīng)存量偏多。周圍的永川桓大泰晤清晨與本項(xiàng)目形成競爭,，其分析如下：

6個(gè)月以來的價(jià)格趨勢

一年以內(nèi)的價(jià)格趨勢

其總體價(jià)格趨勢

樓盤策劃書word篇三

為進(jìn)一步規(guī)范戶外廣告設(shè)置管理,，切實(shí)解決當(dāng)前新建小區(qū)、樓盤戶外廣告不按規(guī)定設(shè)置檔次較低的問題,，進(jìn)一步提升廣告品位,，美化城市形象，根據(jù)《江蘇省城市容貌標(biāo)準(zhǔn)》,、《姜堰市城區(qū)戶外廣告管理辦法》,、《姜堰市戶外廣告和店招店牌設(shè)置總體規(guī)劃》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合城區(qū)實(shí)際,，制訂本實(shí)施方案,。

為貫徹落實(shí)城市總體規(guī)劃，按照戶外廣告整體特點(diǎn),，堅(jiān)持合理布局,、分區(qū)設(shè)置；控制總量,、提升檔次的原則,，確保新建小區(qū)戶外廣告管理符合規(guī)劃方案提出的目標(biāo)。

1,、對城區(qū)新建小區(qū),、樓盤設(shè)置的店招店牌和戶外廣告牌進(jìn)行一次拉網(wǎng)式的檢查，并逐一登記造冊歸檔。對無戶外廣告設(shè)置手續(xù)和超過批準(zhǔn)設(shè)置時(shí)限的,，應(yīng)及時(shí)發(fā)放限期整改通知書,，并在法定期限內(nèi)予以強(qiáng)拆。對雖不具備戶外廣告設(shè)置手續(xù)的,，但在規(guī)劃合理許可條件下,，可責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦手續(xù)。

2,、拆除新建小區(qū)店面招牌多設(shè)和設(shè)置不規(guī)范的廣告牌匾,，（沿街商業(yè)門頭，一店只設(shè)一牌,，大型商業(yè)門面可設(shè)多牌,，但必須高度、寬度統(tǒng)一,，色調(diào)一致）,；拆除有礙觀瞻、破壞建筑物風(fēng)格和城市風(fēng)貌的各類廣告,。

1,、整治后的新建小區(qū)各類戶外廣告符合《江蘇省城市容貌標(biāo)準(zhǔn)》和《姜堰市戶外廣告和店招店牌設(shè)置總體規(guī)劃》的要求。新設(shè)戶外廣告用料考究,，安全牢固,，制作精美，輪廓燈,、透射燈,、霓虹燈、裝飾燈,、燈箱燈完好,，達(dá)到白天美化，夜間亮化,。

2,、廣告內(nèi)容畫面清晰，文字規(guī)范,，內(nèi)容文明真實(shí)。

1,、搞好宣傳發(fā)動,，營造良好氛圍。

一是搞好自身動員教育,，各區(qū)域中隊(duì)充分認(rèn)識戶外廣告整治工作的重要性,，增強(qiáng)做好整治工作的自覺性和主動性。

二是通過設(shè)置宣傳臺,、宣傳車,、深入走訪新建小區(qū)物業(yè)等,，大造聲勢，做好宣傳教育工作,，積極爭取群眾理解,，社會支持。

三是積極主動協(xié)調(diào)各新聞媒體單位對整個(gè)活動開展情況進(jìn)行深入跟蹤報(bào)導(dǎo),，積極宣傳典型事例,，對極個(gè)別多次勸說不予配合的要給予曝光并采取強(qiáng)制措施，為專項(xiàng)整治營造良好的輿論氛圍,。

2,、成立專項(xiàng)整治隊(duì)伍，集中進(jìn)行整治,。整治工作主要由專項(xiàng)隊(duì)伍具體實(shí)施,，專項(xiàng)隊(duì)伍要掌握整治標(biāo)準(zhǔn)，熟悉廣告業(yè)務(wù),。

3,、整治中要逐門逐戶做工作，逐塊廣告定標(biāo)準(zhǔn),，對設(shè)置不符合要求的戶外廣告,，盡可能通過做工作，由產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主按規(guī)定自行拆除和整改,。逾期不拆除,、更換和不配合整治工作的，由整治隊(duì)伍依法強(qiáng)行拆除,。

1,、宣傳發(fā)動階段。從10月1日至10月15日,，主要人員丁志宏,，朱小志及數(shù)字中心6人參加。印發(fā)宣傳材料,，設(shè)置宣傳臺,，出動宣傳車，協(xié)調(diào)新聞媒體做好宣傳報(bào)道,，同時(shí)對城區(qū)現(xiàn)有的29家開發(fā)商進(jìn)行走訪宣傳教育,，并向其發(fā)放廣告管理的相關(guān)法律法規(guī)，督促他們主觀上引起重視,，形成齊抓共管的局面,。

2、限期整改階段。從10月16至10月23日,，主要人員余愛軍,、孔小燕及數(shù)字中心10人參加。對照市容標(biāo)準(zhǔn)和新建小區(qū)的店招店牌的規(guī)劃設(shè)置,，對違規(guī)違章的商家業(yè)主發(fā)放限期整改通知書,，上門做思想工作，督促其限期整改,。

3,、強(qiáng)制執(zhí)行階段。從10月24日至10月31日,，主要人員葛年良牽頭,，王小軍、黃志軍,、余愛軍,、丁志宏、朱小志及各區(qū)域中隊(duì)全體參加,。對屢教不改的或不服從管理的.,，堅(jiān)決予以強(qiáng)拆。

（一）統(tǒng)一思想,，提高認(rèn)識,。戶外廣告整治工作任務(wù)重，要求高,，涉及面廣,，要充分認(rèn)識此次戶外廣告整治工作的重大意義，高標(biāo)準(zhǔn),、高質(zhì)量地狠抓工作落實(shí),。要加大宣傳力度和工作力度，營造良好的整治環(huán)境,。

（二）強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo),，落實(shí)責(zé)任。要切實(shí)加強(qiáng)整治工作的組織領(lǐng)導(dǎo),，落實(shí)整治工作責(zé)任,，主要領(lǐng)導(dǎo)親自抓，分管領(lǐng)導(dǎo)靠上抓,，建立目標(biāo)責(zé)任制,，嚴(yán)密組織，分解任務(wù),，抓好落實(shí)。

（三）嚴(yán)密組織，工作到位,。由于戶外廣告整治工作涉及到方方面面,，整治中會出現(xiàn)一些難點(diǎn)問題，實(shí)施強(qiáng)拆時(shí),，要事先做好宣傳教育工作,，組織周密，要做到人員落實(shí),，裝備要到位,，制定應(yīng)急方案，及時(shí)處理好整治過程中突發(fā)性事件,。

（四）實(shí)施長效管理,。在新建小區(qū)戶外廣告整治過程中，要做到邊整治,，邊鞏固提高,，積極探索城市戶外廣告長效管理機(jī)制，認(rèn)真做好整治中的后續(xù)管理工作,，逐步規(guī)范戶外廣告設(shè)置管理制度,，實(shí)施長效管理，防止出現(xiàn)反彈,。