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物業(yè)維修年度工作計劃 物業(yè)維修工工作計劃和目標(biāo)篇一
20xx年下半年是物業(yè)*小區(qū)管理處管理探索,、穩(wěn)步發(fā)展的階段,。機遇和挑戰(zhàn)并存，但挑戰(zhàn)大于機遇,，公司發(fā)展必須遵循轉(zhuǎn)變觀念,，樹立服務(wù)意識的指導(dǎo)思想，以我為業(yè)主服務(wù)好,，我為公司添光彩為服務(wù)精神,，以培養(yǎng)造就一批骨干，樹立物業(yè)公司形象為宗旨,，將物業(yè)管理規(guī)范化服務(wù)深入每個細節(jié)當(dāng)中,。物業(yè)管理是殘酷的逆水行舟、不進則退,。如何開拓,、創(chuàng)新、進取，如何降低,、減少紕漏,，是我們立足之本。針對物業(yè)管理*小區(qū)管理處的實際情況及發(fā)展前景,，制定如下工作計劃
二,、20xx年下半年的指導(dǎo)思想
以服務(wù)群眾為重點，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為,，推動物業(yè)管理行業(yè)精神文明建設(shè),，促進和諧社區(qū)的建設(shè)，結(jié)合公司自身情況創(chuàng)建具有物業(yè)管理特色的物業(yè)管理模式,。努力探索公司內(nèi)部的管理機制,，強化服務(wù)中心的綜合服務(wù)能力和管理標(biāo)準(zhǔn)。堅持對客服務(wù),、多種經(jīng)營的思路,，全面提高各級人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)。
三,、20xx年下半年主要經(jīng)營指標(biāo)
1,、全面完成*小區(qū)一期住宅部分收入3萬平米，255戶物業(yè)費收費率達到90%以上,。
2,、一期泊車費要達到全額收取。
3,、多種經(jīng)營收入利用現(xiàn)有資源,、群策群力爭取利潤。
4,、開源節(jié)流,、控制內(nèi)耗、降低成本,、節(jié)約能源,、提高項目經(jīng)營效益。
5,、合理安排崗位,，根據(jù)員工自身特點、專長,、進行合理評估。明確發(fā)展方向和目標(biāo),，把服務(wù)中心的發(fā)展和員工的需求相結(jié)合,，給有發(fā)展?jié)撡|(zhì)的員工提供機遇。
四,、20xx年下半年管理指標(biāo)計劃
緊密圍繞物業(yè)*小區(qū)管理處的發(fā)展方向,，貫徹執(zhí)行為業(yè)主服務(wù),、為用戶服務(wù)、為中心服務(wù)的企業(yè)宗旨,，通過服務(wù)實現(xiàn)社會效益,、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和品牌效益的統(tǒng)一,，為實現(xiàn)這一目標(biāo),，特制定如下計劃
1、建設(shè)團隊,、溶入團隊,、立足本職、樹立服務(wù)意識,。
2,、鍛煉隊伍、打好基礎(chǔ),、規(guī)范服務(wù),、構(gòu)建和諧、贏得業(yè)主滿意,。
3,、強化管理、提高技能,、培養(yǎng)選拔一批技術(shù)骨干,，成為公司支柱，樹立物業(yè)公司企業(yè)形象,。
(1)從優(yōu)越的環(huán)境逐步過渡到獨立經(jīng)營,，自負盈虧的物業(yè)機構(gòu)。從思想上轉(zhuǎn)變需要一個過程,。但必須適應(yīng)環(huán)境,，忘記自我，從零開始,，學(xué)好技能把握未來,，把主動權(quán)留給自己。所以必須轉(zhuǎn)變觀念,，擺正位置,，真正溶入到公司中來。
(2)堅持良好的工作作風(fēng),，逐步完善服務(wù)體系,，理順關(guān)系，明確責(zé)任，健全制度使管理工作逐步走向正?；?。
(3)堅持原則，維護團結(jié)和協(xié)作單位經(jīng)常溝通,。保證較好配合,，協(xié)調(diào)關(guān)系進行深層次開發(fā)、拓展領(lǐng)域爭取有新的突破,。
(4)管理規(guī)范,，樹立健全各式檔案，力爭全面詳實有據(jù)可查,。
(5)定期走訪業(yè)主,，并進行滿意度調(diào)查。不斷變換工作方式讓業(yè)主滿意,，樹立物業(yè)形象,。
(6)逐步完善各項規(guī)章制度，通過實踐,，修改再實踐,，再修改，最終達到有章可循,。保持員工隊伍的純潔品質(zhì),，不斷提高員工的綜合素質(zhì)。
五,、20xx年下半年的基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作
1,、端正思想、改變認識,，與開發(fā)商保持統(tǒng)一的思想,，樹立本一家的理念，勇于承擔(dān)責(zé)任,，為了共同的利益,，不計得失，做好全方位的服務(wù)贏得業(yè)主對我們的信任,，通過我們的言行讓開發(fā)商和業(yè)主了解,、理解、肯定,、選擇物業(yè),。
2、做好專業(yè)化物業(yè)管理流程的準(zhǔn)備,。使一期管理的項目,，都能夠通過規(guī)范的作業(yè)流程,，確保實現(xiàn)在事先設(shè)定的品質(zhì)目標(biāo)、成本目標(biāo)和時間目標(biāo)。
3,、做好新項目接管的準(zhǔn)備工作,。
4、做好業(yè)績考核與激勵機制的準(zhǔn)備,。依據(jù)職責(zé)和計劃客觀評估工作業(yè)績，并以此為基礎(chǔ)公正確定職務(wù)晉升和利益分配，讓利益差別與業(yè)績差別成比例,，保證團隊持續(xù)的工作熱情。
5,、要做好多區(qū)域,、多級分權(quán)管理架構(gòu)的準(zhǔn)備，要使整個體系的運轉(zhuǎn)高效且風(fēng)險受控,。
6,、要做好核心管理和團隊建設(shè)的準(zhǔn)備。
六,、20xx年下半年主要工作計劃
1,、規(guī)范服務(wù)、構(gòu)建和諧
以規(guī)范服務(wù),、構(gòu)建和諧為主題,，進行深入規(guī)范化活動，以服務(wù)業(yè)主為為重點,，規(guī)范物業(yè)管理的服務(wù)行為,，提高物業(yè)管理工作水平，為業(yè)主創(chuàng)造一個良好的居住和工作環(huán)境,，推動物業(yè)管理中心精神文明建設(shè),，促進和諧社區(qū)的建設(shè)。緊扣規(guī)范服務(wù),、構(gòu)建和諧主題,，組織員工開展知情、真情,、親情,、社情活動。工作重點
(1)知情：繼續(xù)按照住宅物業(yè)服務(wù)基本標(biāo)準(zhǔn),，在管理小區(qū)的適當(dāng)位置向廣大業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、收費標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù);利用各種形式，宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī),，在宣傳欄等醒目位置張貼形式向業(yè)主發(fā)送《物業(yè)管理條例》,，讓居民了解,、熟悉相關(guān)法律、法規(guī),、政策,，做到服務(wù)透明，居民知情,。
(2)真情：召開業(yè)主座談會,、發(fā)放民意調(diào)查表等形式了解居民對物業(yè)服務(wù)的意見和建議，真正傾聽群眾的呼聲,，在此基礎(chǔ)上制定切實有效的措施,，進行認真的改進。
(3)親情：在元旦,、春節(jié)前后開展形式多樣的愛民,、便民、助民活動,，開展上門服務(wù),，慰問孤寡老人、軍烈屬等,，為廣大居民創(chuàng)造更加便捷的生活條件和環(huán)境,，增進相互了解，融洽彼此關(guān)系,，體現(xiàn)親情,，凝聚人心。從業(yè)戶最關(guān)心的問題入手,，切實為業(yè)戶辦實事,，如免費檢查電氣線路、義務(wù)維修,、建立孤寡老人檔案,，參觀機房設(shè)備、宣傳燃氣使用常識等,，加強業(yè)戶回訪,、征求業(yè)戶意見等;
(4)社情：通過業(yè)主座談會形式建立與社區(qū)居委會的協(xié)商議事制度，定期共同研究社區(qū)共駐共建共管事項,，及時溝通,，做到掌握社情，了解民意;支持和配合各級開展安全防范,、文明禮儀,、科普、教育,、文化體育等社區(qū)建設(shè)活動,，促進團結(jié)友善,、鄰里互助良好社會風(fēng)氣的形成。
2,、奠定基礎(chǔ)搞好培訓(xùn),、讓業(yè)主滿意
物業(yè)管理中心人員來自基層，接觸物業(yè)行業(yè)不久,。所以我們要從基礎(chǔ)培訓(xùn),、從政策法規(guī)，從業(yè)技能,，從觀念轉(zhuǎn)變進行系統(tǒng)的培訓(xùn)。制定詳實可操有針對性的培訓(xùn)計劃,。并結(jié)合成人教育特點,，項目部的具體情況，開展形式多樣的培訓(xùn),。從而達到對工作程序,，工作內(nèi)容怎樣做，該做什么,，不該做什么,。對本職崗位有初步的了解達到上崗的要求。為迎接業(yè)主入住做好各項前期準(zhǔn)備工作,，達到預(yù)期效果,。
3、樹立熱愛企業(yè),、建設(shè)企業(yè)的思想,，積極配合、開展工作
在工作中我們要始終強調(diào)主人翁精神,，以熱愛建設(shè)項目的態(tài)度去工作,。不等、不靠,、不推,、不拖、各部門崗位做好配合,，發(fā)揮團隊精神,，主動為客戶服務(wù)不強調(diào)客觀。有條件要做,，沒有條件創(chuàng)造條件也要做,。只要對項目部發(fā)展有利，都要積極做好,。當(dāng)好主人,。熱愛,、建設(shè)、管好項目為物業(yè)在*小區(qū)一期樹立良好的品牌,。
4,、健全設(shè)備、設(shè)施檔案,，做好維修工作檢查記錄
為了保證設(shè)備,、設(shè)施原始資料的完整性和連續(xù)性，必需健全檔案管理,。檔案是在物業(yè)管理活動中直接形成的文件材料,，在形式上，留下了管理者的筆跡和簽名;在內(nèi)容上,，記錄著物業(yè),、業(yè)戶和管理過程的真實面貌。要求各部門檔案按期,、細致的整理完成,，并不斷更新，保持數(shù)據(jù)的完整性,。同時督促廠家做好對設(shè)備,、設(shè)施的保養(yǎng)，保持良好運行,，延長使用壽命,。并在合理控制公共能源上集思廣益，爭取合理化建議,，把能源費控制在最低水平,，減少開支。
5,、大力加強項目安防管理工作
小區(qū)安防工作一直是小區(qū)工作的重點,，我們要做到事前控制，流動巡視堵塞漏洞相結(jié)合,。消除安全死角,，確保小區(qū)內(nèi)不發(fā)生任何安全問題，對施工單位出現(xiàn)違章操作和違反操作規(guī)程的事件,，要立即予以制止,，并責(zé)令其整改恢復(fù)。對突發(fā)事件要做好預(yù)案,，同時也要讓全體員工牢記盜竊事件的重要性和嚴重性;
6,、加強社區(qū)文化活動，促進精神文明建設(shè)
發(fā)揮物業(yè)*小區(qū)管理處本地區(qū)域優(yōu)勢,，依托村委會的支持積極開展有益的社區(qū)全民健身文化交流,，民俗展示等一系列活動,，以滿足業(yè)主業(yè)余文化的需求，積極參加上級單位和地區(qū)的公益事業(yè),。如贊助希望工程給災(zāi)區(qū)捐款捐物等,。
7、加強物業(yè)管理知識的學(xué)習(xí),，提高專業(yè)化管理水平
通過對員工的定期,，不定期業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核，從而提高服務(wù)層次,，改進服務(wù)質(zhì)量,，使員工專業(yè)培訓(xùn)率達到100%。初步達到具有一定的專業(yè)知識和處理正常事務(wù)的能力,。人人熟悉掌握各崗位工作的要求和細則,，不斷提高工作質(zhì)量和專業(yè)化管理水平，樹立良好的服務(wù)意識,，積極主動地為業(yè)主服好務(wù)，贏得對物業(yè)一期管理服務(wù)中心的信任,。
8,、搞好宣傳教育，拉近業(yè)主與物業(yè)距離,，用心與業(yè)主接觸溝通交流
(1)業(yè)主們,，在從四面八方聚集到一個新的生活環(huán)境下，開始肯定有很多的不適,，特別是預(yù)期值很高的消費心理和幻想的房間雛形被很少接觸的毛坯房給打破后,，產(chǎn)生極大的心理不平衡，這種不平衡會持續(xù)一段時間,，裝修以后或者更久,，如果在其這段時間或裝修中出現(xiàn)不理想或一些堵心事，其的心態(tài)會有更突出的異?，F(xiàn)象,，在傳統(tǒng)思想的支配下產(chǎn)生一種自我保護意識，怕吃虧,，怕受騙,，怕被宰，說明他們對我們的企業(yè)不了解,，缺乏認知度;這要靠我們在實際工作中去感動靠我們?nèi)粘５男麄?
(2)在物業(yè)管理這個事物或管理服務(wù)形式被全面認可接受前,，要有一個較長的逐漸被認識、被接納的過程和過度期,，在這個時期,，方方面面都在做物質(zhì)和經(jīng)濟基礎(chǔ)方面的準(zhǔn)備,，在做思想、法規(guī),、理論,、標(biāo)準(zhǔn)方面的準(zhǔn)備、意識觀念方面的準(zhǔn)備;我們需要積極,、主動的去做一些基本的宣傳工作,，去與業(yè)戶、客戶作溝通工作,，介紹我們的基本日常工作和基礎(chǔ)工作,，使我們企業(yè)的管理服務(wù)理念深入人心，主動創(chuàng)造條件,、機會,，營造適合的氛圍;主動引導(dǎo)輿論，去控制輿論導(dǎo)向;
(3)物業(yè)要充分利用宣傳欄,，開展物業(yè)基本知識,，政策法規(guī)。社區(qū)活動概括,。消防常識,，防盜竅門等一系列宣傳活動。同時把一些典型案例分析介紹給業(yè)主引起警覺,，真正為業(yè)主著想,，共同建設(shè)自己的家園。保持和諧的鄰里關(guān)系,，物業(yè)真正起到穿針引線作用讓業(yè)主滿意,。
七、各部門工作計劃
完成*小區(qū)一期入住后的工作重點
①培訓(xùn)工作：制定培訓(xùn)計劃包括行為規(guī)范,，專業(yè)知識,、先進經(jīng)驗的學(xué)習(xí)等等。不定期的對員工的培訓(xùn)效果采取多種形式的考核,，嚴格要求并把獎懲制度落實到工作中,。彌補工作中的不足，做好新入職員工的培訓(xùn)工作,，完善培訓(xùn)程序,，做好培訓(xùn)記錄。
②在做好本職工作的基礎(chǔ)上,，支持配合領(lǐng)導(dǎo),，協(xié)調(diào)好與各部門的關(guān)系。與員工們一起共同學(xué)習(xí)，共同提高,。
③檔案管理：建立健全各類檔案,，認真細致的收集各類檔案，將收集到的檔案進行認真細致的整理,、歸檔,，做到資料完整、規(guī)范,，記錄清楚,、詳細，查找方便,、快捷,，真正做到有據(jù)可依、有案可查,。
④后勤保障工作：關(guān)心員工,，加強凝聚力，盡力為員工解決實際困難,，做好項目部的后勤保障工作,。
1、客服部
實現(xiàn)物業(yè)專業(yè)化管理,，為住戶營造優(yōu)美,、舒適的居住環(huán)境，是201x年下半年客服部的工作目標(biāo)和努力方向,。
①業(yè)戶的檔案資料建立及時、完整,，符合公司的要求,。
②對員工進行細化培訓(xùn)，不斷提高工作質(zhì)量和專業(yè)化管理水平,，樹立良好的服務(wù)意識,，積極主動地為業(yè)戶、客戶服務(wù),。
③加強與業(yè)主的溝通,，服務(wù)中心人人要建立自己的客戶群體。為業(yè)主辦好事,、辦實事,。業(yè)主滿意度要達到98%。
④積極開展業(yè)主需求的調(diào)查,，提升物業(yè)服務(wù)價值,。
⑤積極開展社區(qū)文化活動，營造溫馨、健康的社區(qū)生活環(huán)境,。
⑥對入住業(yè)戶進行滿意度調(diào)查,，全年覆蓋率達100%。
⑦開展豐富多彩的社區(qū)文化活動為業(yè)主增添生活樂趣,。
⑧利用宣傳欄,，向業(yè)主們介紹物業(yè)知識、生活常識,、健康信息等,，同時也將向業(yè)主們隨時介紹物業(yè)公司的工作，便于業(yè)主的認知和監(jiān)督,。
2,、工程部
(1)設(shè)備設(shè)施的計劃保養(yǎng)工作
①嚴格執(zhí)行定期巡視檢查制度，發(fā)現(xiàn)問題及時處理,，每日巡檢不少于1次,。
②根據(jù)季節(jié)不同安排定期檢查，特別是汛期,，加強巡視檢查力度確保安全,。
③消防系統(tǒng)的維護：結(jié)合安保部的需要，及時檢查,、維護保養(yǎng),，使各類消防水泵、綠化用水設(shè)施,、紅外對射以及消火栓設(shè)備處于良好的狀態(tài),，根據(jù)實際需要采購備品備件，以便及時更換,，確保設(shè)備發(fā)揮應(yīng)有的作用,。
④單元門樓鐵藝護欄根據(jù)實際情況安排除銹刷漆。
⑤業(yè)戶裝飾裝修已基本接近尾聲,，201x年12月將全面進行樓道,、陽臺欄桿等公共區(qū)域墻面的修繕工作。
⑥根據(jù)實際情況對各類設(shè)備(水泵,、風(fēng)機,、監(jiān)控設(shè)備等)進行維護保養(yǎng)。
(2)完善配套設(shè)施
①督促開發(fā)建設(shè)單位完善園區(qū)道路照明設(shè)施,。
②督促施工單位完善設(shè)備設(shè)施的維修工作,。
③督促開發(fā)單位將樓四周開裂部分進行修復(fù)。
(3)節(jié)能降耗
①進行小區(qū)照明設(shè)備的改造,，將小區(qū)路燈能耗降到最低,。
②將樓道、小區(qū)路燈的燈改為節(jié)能型。
③將樓梯內(nèi)照明控制開關(guān)改造為觸摸延時開關(guān),。
(4)設(shè)備設(shè)施的重大技術(shù)改造：建議開發(fā)單位對一期水泵房,、進出口改造，加裝監(jiān)控設(shè)備,，以降低物業(yè)*小區(qū)管理處人力成本,。
(5)提高服務(wù)質(zhì)量：樹立為業(yè)主竭誠服務(wù)的職業(yè)志向，自身要做到儀表端莊;語言謙遜,、文雅,、準(zhǔn)確;主動熱情，事事為業(yè)主著想,。對業(yè)主委托的事情要認真做好,，對業(yè)主的后顧之憂要積極想辦法解決，使業(yè)主能身心愉快安居在小區(qū)內(nèi),。
(6)解決房屋遺留問題：督促開發(fā)部進行房屋遺留問題的返修工作,。
(7)做好安全生產(chǎn)管理工作，逐級落實安全生產(chǎn)責(zé)任制,，簽訂安全管理責(zé)任書,。
(8)環(huán)境的管理：做好對房屋外立面、內(nèi)部結(jié)構(gòu),、室內(nèi)裝修的管理和控制,，維護園區(qū)環(huán)境的美觀，制止亂搭亂建,、亂碼亂放,、違章占用公共區(qū)域面積的行為，保持優(yōu)雅寧靜的良好環(huán)境,。
(9)防凍保溫措施：冬季防凍保溫工作不容忽視,，針對樓內(nèi)設(shè)備設(shè)施情況制定相關(guān)防凍保溫措施。
3,、安管部
⑴安防管理：安防管理包括防盜、防破壞,、防罪案等一系列管理活動,，為此做出如下工作計劃
①加強門崗的檢查力度，嚴格執(zhí)行來客登記制度,，對進出小區(qū)人員進行嚴格管理,，確保小區(qū)無閑雜人員進入，保證業(yè)主安全,。大宗物品持出門證出門,，各種機動車輛的進出嚴格登記并查閱車證。
②加大巡邏檢查密度，做到勤巡視,、勤檢查,，要害部位無異常、無隱患,。
③加強對員工進行安全管理教育,，如突發(fā)事件的處理，報警,、現(xiàn)場保護,、急救、事故報告等,。
④對安管員,、監(jiān)控人員進行治安管理培訓(xùn)，明確各自的崗位職責(zé),。
⑵消防管理：火災(zāi)是物業(yè)安全管理的敵人,，一旦發(fā)生火災(zāi)，人身和財產(chǎn)都會受到嚴重威脅,，為此制定如下防范計劃
①嚴格根據(jù)《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定,，建立健全防火組織，并確定相應(yīng)的防火責(zé)任人,，將防火責(zé)任分解到各戶,，由各業(yè)主、住戶,、裝修單位等個人或物業(yè)使用人負責(zé)所屬物業(yè)范圍內(nèi)的防火責(zé)任,。
②每日進行防火檢查，根據(jù)檢查出的火險隱患制定和落實消防整改措施,。
③以保安部為中心組建義務(wù)消防組織,，實施嚴格的消防監(jiān)督管理。
④加強對消防設(shè)備設(shè)施的巡檢和維護,，對發(fā)現(xiàn)的問題及時進行處理和解決,。
⑤建立和健全防火安全制度，向住戶,、員工落實應(yīng)急疏散程序等消防常識,。組織安管隊員、工程維修人員,、及相關(guān)部門人員進行消防演習(xí),，培養(yǎng)處理突發(fā)事故的能力。
⑶泊車管理
加強泊車管理,，對安管人員進行專項培訓(xùn),，提高停車管理的技能和服務(wù)質(zhì)量,。做到進出車輛記錄清楚，進行車況檢查,，核對車證的真實性及有效期,，加大便民服務(wù)力度。
4,、保潔部
⑴加強保潔人員的服務(wù)意識和服務(wù)質(zhì)量管理;
⑵定期對保潔人員進行技能培訓(xùn),，促使保潔人員技能熟練率達到80%;
⑶監(jiān)督指導(dǎo)保潔人員做好園區(qū)內(nèi)的保潔、綠化工作,，努力為小區(qū)住戶營造優(yōu)美,、清潔、舒適的居住環(huán)境;
⑷做好園區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清潔,、消殺防疫,、環(huán)境保護等基礎(chǔ)性服務(wù)工作。
八,、20xx年下半年的六大希望
1,、個人要在持續(xù)反思中去強化責(zé)任心、熱情和對人的尊重,。
2,、有意識去感受工作樂趣，追求大家合作成就一番事業(yè)的幸福感,。
3,、對自身能力要揚長補短，將自己不足之處列成清單,，逐項改進,。
4、重視工作的模式,。注意總結(jié)改進工作方法,，把成功做法形成模式，運用到同類問題的處理,。
5,、樹立經(jīng)營意識，珍惜資源,，要患得患失,，重視投入產(chǎn)出關(guān)系。
6,、強化項目管理能力。
在物業(yè)市場日趨激烈競爭的時代,，隨著政策法規(guī)逐步完善,，業(yè)主維權(quán)意識逐步提高,，媒體不利的輿論導(dǎo)向使業(yè)主更加敏感，也使物業(yè)管理陷入尷尬境地,，要擺脫尷尬除站穩(wěn)市場,，抓住機遇外，就要在服務(wù)的整體水平和服務(wù)質(zhì)量上下功夫,，服務(wù)重在細節(jié),。細節(jié)貴在以人為本，以誠為準(zhǔn)于細微處見精神,。我們要精誠團結(jié),，提高整體服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量關(guān)鍵的時刻，如何適應(yīng)市場,，得到業(yè)主認可,關(guān)鍵在轉(zhuǎn)變觀念,、樹立服務(wù)意識做好各項基礎(chǔ)工作，充分利用現(xiàn)有資源及公司的平臺,。認認真真,、扎扎實實地做好每一件工作。
物業(yè)維修年度工作計劃 物業(yè)維修工工作計劃和目標(biāo)篇二
一,、基本工作思路
20xx年下半年是物業(yè)*小區(qū)管理處管理探索,、穩(wěn)步發(fā)展的階段。機遇和挑戰(zhàn)并存,，但挑戰(zhàn)大于機遇,，公司發(fā)展必須遵循"轉(zhuǎn)變觀念，樹立服務(wù)意識"的指導(dǎo)思想,，以"我為業(yè)主服務(wù)好,，我為公司添光彩"為服務(wù)精神，以培養(yǎng)造就一批骨干,，樹立物業(yè)公司形象為宗旨,，將物業(yè)管理規(guī)范化服務(wù)深入每個細節(jié)當(dāng)中。物業(yè)管理是殘酷的"逆水行舟,、不進則退",。如何開拓、創(chuàng)新,、進取,，如何降低、減少紕漏,，是我們立足之本。針對物業(yè)管理*小區(qū)管理處的實際情況及發(fā)展前景,，制定如下工作計劃：
二,、20xx年下半年的指導(dǎo)思想
以服務(wù)群眾為重點,，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為,，推動物業(yè)管理行業(yè)精神文明建設(shè)，促進和諧社區(qū)的建設(shè),，結(jié)合公司自身情況創(chuàng)建具有物業(yè)管理特色的物業(yè)管理模式,。努力探索公司內(nèi)部的管理機制，強化服務(wù)中心的綜合服務(wù)能力和管理標(biāo)準(zhǔn),。堅持對客服務(wù),、多種經(jīng)營的思路，全面提高各級人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì),。
三,、20xx年下半年主要經(jīng)營指標(biāo)
1、全面完成*小區(qū)一期住宅部分收入3萬平米,，255戶物業(yè)費收費率達到90%以上,。
2、一期泊車費要達到全額收取,。
3,、多種經(jīng)營收入利用現(xiàn)有資源、群策群力爭取利潤,。
4,、開源節(jié)流、控制內(nèi)耗,、降低成本,、節(jié)約能源、提高項目經(jīng)營效益,。
5,、合理安排崗位，根據(jù)員工自身特點,、專長,、進行合理評估。明確發(fā)展方向和目標(biāo),，把服務(wù)中心的發(fā)展和員工的需求相結(jié)合,，給有發(fā)展?jié)撡|(zhì)的員工提供機遇,。
四、20xx年下半年管理指標(biāo)計劃
緊密圍繞物業(yè)*小區(qū)管理處的發(fā)展方向,，貫徹執(zhí)行為業(yè)主服務(wù)、為用戶服務(wù),、為中心服務(wù)的企業(yè)宗旨,，通過服務(wù)實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益,、環(huán)境效益和品牌效益的統(tǒng)一,，為實現(xiàn)這一目標(biāo)，特制定如下計劃：
1,、建設(shè)團隊,、溶入團隊、立足本職,、樹立服務(wù)意識,。
2、鍛煉隊伍,、打好基礎(chǔ),、規(guī)范服務(wù)、構(gòu)建和諧,、贏得業(yè)主滿意,。
3、強化管理,、提高技能,、培養(yǎng)選拔一批技術(shù)骨干，成為公司支柱,，樹立物業(yè)公司企業(yè)形象,。
(1)從優(yōu)越的環(huán)境逐步過渡到獨立經(jīng)營，自負盈虧的物業(yè)機構(gòu),。從思想上轉(zhuǎn)變需要一個過程,。但必須適應(yīng)環(huán)境，忘記自我,，從零開始,，學(xué)好技能把握未來，把主動權(quán)留給自己,。所以必須轉(zhuǎn)變觀念,，擺正位置，真正溶入到公司中來,。
(2)堅持良好的工作作風(fēng),，逐步完善服務(wù)體系,，理順關(guān)系，明確責(zé)任,，健全制度使管理工作逐步走向正?；?/p>
(3)堅持原則,，維護團結(jié)和協(xié)作單位經(jīng)常溝通,。保證較好配合，協(xié)調(diào)關(guān)系進行深層次開發(fā),、拓展領(lǐng)域爭取有新的突破,。
(4)管理規(guī)范，樹立健全各式檔案,，力爭全面詳實有據(jù)可查,。
(5)定期走訪業(yè)主，并進行滿意度調(diào)查,。不斷變換工作方式讓業(yè)主滿意,，樹立物業(yè)形象。
(6)逐步完善各項規(guī)章制度,，通過實踐,，修改再實踐，再修改,，最終達到有章可循,。保持員工隊伍的純潔品質(zhì)，不斷提高員工的綜合素質(zhì),。
五,、20xx年下半年的基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作：
1、端正思想,、改變認識,，與開發(fā)商保持統(tǒng)一的思想，樹立"本一家"的理念,，勇于承擔(dān)責(zé)任,，為了共同的利益，不計得失,，做好全方位的服務(wù)贏得業(yè)主對我們的信任,，通過我們的言行讓開發(fā)商和業(yè)主了解、理解,、肯定,、選擇物業(yè)。
2、做好專業(yè)化物業(yè)管理流程的準(zhǔn)備,。使一期管理的項目,，都能夠通過規(guī)范的作業(yè)流程,，確保實現(xiàn)在事先設(shè)定的品質(zhì)目標(biāo),、成本目標(biāo)和時間目標(biāo),。
3、做好新項目接管的準(zhǔn)備工作,。
4,、做好業(yè)績考核與激勵機制的準(zhǔn)備。依據(jù)職責(zé)和計劃客觀評估工作業(yè)績,，并以此為基礎(chǔ)公正確定職務(wù)晉升和利益分配，讓利益差別與業(yè)績差別成比例,，保證團隊持續(xù)的工作熱情,。
5、要做好多區(qū)域,、多級分權(quán)管理架構(gòu)的準(zhǔn)備,，要使整個體系的運轉(zhuǎn)高效且風(fēng)險受控。
6,、要做好核心管理和團隊建設(shè)的準(zhǔn)備,。
六、20xx年下半年主要工作計劃
1,、規(guī)范服務(wù),、構(gòu)建和諧
以"規(guī)范服務(wù)、構(gòu)建和諧"為主題,，進行深入規(guī)范化活動,，以服務(wù)業(yè)主為為重點，規(guī)范物業(yè)管理的服務(wù)行為,，提高物業(yè)管理工作水平,，為業(yè)主創(chuàng)造一個良好的居住和工作環(huán)境，推動物業(yè)管理中心精神文明建設(shè),，促進和諧社區(qū)的建設(shè),。緊扣"規(guī)范服務(wù)、構(gòu)建和諧"主題,，組織員工開展"知情,、真情、親情,、社情"活動,。工作重點如下：
(1)知情：繼續(xù)按照住宅物業(yè)服務(wù)基本標(biāo)準(zhǔn)，在管理小區(qū)的適當(dāng)位置向廣大業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù);利用各種形式,，宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī),，在宣傳欄等醒目位置張貼形式向業(yè)主發(fā)送《物業(yè)管理條例》，讓居民了解,、熟悉相關(guān)法律,、法規(guī)、政策,，做到服務(wù)透明,，居民知情。
(2)真情：召開業(yè)主座談會,、發(fā)放民意調(diào)查表等形式了解居民對物業(yè)服務(wù)的意見和建議,，真正傾聽群眾的呼聲，在此基礎(chǔ)上制定切實有效的措施,，進行認真的改進,。
(3)親情：在"元旦"、"春節(jié)"前后開展形式多樣的愛民,、便民,、助民活動，開展上門服務(wù),，慰問孤寡老人,、軍烈屬等，為廣大居民創(chuàng)造更加便捷的生活條件和環(huán)境,，增進相互了解,，融洽彼此關(guān)系，體現(xiàn)親情,，凝聚人心,。從業(yè)戶最關(guān)心的問題入手，切實為業(yè)戶辦實事,，如免費檢查電氣線路,、義務(wù)維修、建立孤寡老人檔案,，參觀機房設(shè)備,、宣傳燃氣使用常識等，加強業(yè)戶回訪,、征求業(yè)戶意見等;
(4)社情：通過業(yè)主座談會形式建立與社區(qū)居委會的協(xié)商議事制度,，定期共同研究社區(qū)共駐共建共管事項，及時溝通,，做到掌握社情,，了解民意;支持和配合各級開展安全防范,、文明禮儀、科普,、教育,、文化體育等社區(qū)建設(shè)活動，促進團結(jié)友善,、鄰里互助良好社會風(fēng)氣的形成,。
2、奠定基礎(chǔ)搞好培訓(xùn),、讓業(yè)主滿意
物業(yè)管理中心人員來自基層,，接觸物業(yè)行業(yè)不久。所以我們要從基礎(chǔ)培訓(xùn),、從政策法規(guī),，從業(yè)技能，從觀念轉(zhuǎn)變進行系統(tǒng)的培訓(xùn),。制定詳實可操有針對性的培訓(xùn)計劃,。并結(jié)合成人教育特點，項目部的具體情況,，開展形式多樣的培訓(xùn)。從而達到對工作程序,，工作內(nèi)容怎樣做,，該做什么，不該做什么,。對本職崗位有初步的了解達到上崗的要求,。為迎接業(yè)主入住做好各項前期準(zhǔn)備工作，達到預(yù)期效果,。
3,、樹立熱愛企業(yè)、建設(shè)企業(yè)的思想,，積極配合,、開展工作
在工作中我們要始終強調(diào)"主人翁"精神，以熱愛建設(shè)項目的態(tài)度去工作,。不等,、不靠、不推,、不拖,、各部門崗位做好配合，發(fā)揮團隊精神,，主動為客戶服務(wù)不強調(diào)客觀,。有條件要做，沒有條件創(chuàng)造條件也要做。只要對項目部發(fā)展有利,，都要積極做好,。當(dāng)好主人。熱愛,、建設(shè),、管好項目為物業(yè)在*小區(qū)一期樹立良好的品牌。
4,、健全設(shè)備,、設(shè)施檔案，做好維修工作檢查記錄
為了保證設(shè)備,、設(shè)施原始資料的完整性和連續(xù)性,，必需健全檔案管理。檔案是在物業(yè)管理活動中直接形成的文件材料,，在形式上,，留下了管理者的筆跡和簽名;在內(nèi)容上，記錄著物業(yè),、業(yè)戶和管理過程的真實面貌,。要求各部門檔案按期、細致的整理完成,，并不斷更新,，保持數(shù)據(jù)的完整性。同時督促廠家做好對設(shè)備,、設(shè)施的保養(yǎng),，保持良好運行，延長使用壽命,。并在合理控制公共能源上集思廣益,，爭取合理化建議，把能源費控制在最低水平,，減少開支,。
5、大力加強項目安防管理工作
小區(qū)安防工作一直是小區(qū)工作的重點,，我們要做到事前控制,，流動巡視堵塞漏洞相結(jié)合。消除安全死角,，確保小區(qū)內(nèi)不發(fā)生任何安全問題,，對施工單位出現(xiàn)違章操作和違反操作規(guī)程的事件，要立即予以制止,，并責(zé)令其整改恢復(fù),。對突發(fā)事件要做好預(yù)案,，同時也要讓全體員工牢記盜竊事件的重要性和嚴重性;
6、加強社區(qū)文化活動,，促進精神文明建設(shè)
發(fā)揮物業(yè)*小區(qū)管理處本地區(qū)域優(yōu)勢,，依托村委會的支持積極開展有益的社區(qū)全民健身文化交流，民俗展示等一系列活動,，以滿足業(yè)主業(yè)余文化的需求,，積極參加上級單位和地區(qū)的公益事業(yè)。如贊助"希望工程"給災(zāi)區(qū)捐款捐物等,。
7,、加強物業(yè)管理知識的學(xué)習(xí)，提高專業(yè)化管理水平
通過對員工的定期,，不定期業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核,，從而提高服務(wù)層次，改進服務(wù)質(zhì)量,，使員工專業(yè)培訓(xùn)率達到100%,。初步達到具有一定的專業(yè)知識和處理正常事務(wù)的能力。人人熟悉掌握各崗位工作的要求和細則,，不斷提高工作質(zhì)量和專業(yè)化管理水平,，樹立良好的服務(wù)意識，積極主動地為業(yè)主服好務(wù),，贏得對物業(yè)一期管理服務(wù)中心的信任,。
8、搞好宣傳教育,，拉近業(yè)主與物業(yè)距離,，用心與業(yè)主接觸溝通交流：
(1)業(yè)主們,，在從四面八方聚集到一個新的生活環(huán)境下,，開始肯定有很多的不適，特別是預(yù)期值很高的消費心理和幻想的房間雛形被很少接觸的毛坯房給打破后,，產(chǎn)生極大的心理不平衡,，這種不平衡會持續(xù)一段時間，裝修以后或者更久,，如果在其這段時間或裝修中出現(xiàn)不理想或一些堵心事,，其的心態(tài)會有更突出的異常現(xiàn)象,，在傳統(tǒng)思想的支配下產(chǎn)生一種自我保護意識,，怕吃虧，怕受騙,，怕被宰,，說明他們對我們的企業(yè)不了解,，缺乏認知度;這要靠我們在實際工作中去感動靠我們?nèi)粘５男麄?
(2)在物業(yè)管理這個事物或管理服務(wù)形式被全面認可接受前，要有一個較長的逐漸被認識,、被接納的過程和過度期,，在這個時期，方方面面都在做物質(zhì)和經(jīng)濟基礎(chǔ)方面的準(zhǔn)備,，在做思想,、法規(guī)、理論,、標(biāo)準(zhǔn)方面的準(zhǔn)備,、意識觀念方面的準(zhǔn)備;我們需要積極、主動的去做一些基本的宣傳工作,，去與業(yè)戶,、客戶作溝通工作，介紹我們的基本日常工作和基礎(chǔ)工作,，使我們企業(yè)的管理服務(wù)理念深入人心,，主動創(chuàng)造條件、機會,，營造適合的氛圍;主動引導(dǎo)輿論,，去控制輿論導(dǎo)向;
(3)物業(yè)要充分利用宣傳欄，開展物業(yè)基本知識,，政策法規(guī),。社區(qū)活動概括。消防常識,，防盜竅門等一系列宣傳活動,。同時把一些典型案例分析介紹給業(yè)主引起警覺，真正為業(yè)主著想,，共同建設(shè)自己的家園,。保持和諧的鄰里關(guān)系，物業(yè)真正起到穿針引線作用讓業(yè)主滿意,。
七,、各部門工作計劃：
完成*小區(qū)一期入住后的工作重點：
①培訓(xùn)工作：制定培訓(xùn)計劃包括行為規(guī)范，專業(yè)知識,、先進經(jīng)驗的學(xué)習(xí)等等,。不定期的對員工的培訓(xùn)效果采取多種形式的考核，嚴格要求并把獎懲制度落實到工作中,。彌補工作中的不足,，做好新入職員工的培訓(xùn)工作，完善培訓(xùn)程序,，做好培訓(xùn)記錄,。
②在做好本職工作的基礎(chǔ)上,，支持配合領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)好與各部門的關(guān)系,。與員工們一起共同學(xué)習(xí),，共同提高。
③檔案管理：建立健全各類檔案,，認真細致的收集各類檔案,，將收集到的檔案進行認真細致的整理、歸檔,，做到資料完整,、規(guī)范，記錄清楚,、詳細,，查找方便、快捷,，真正做到有據(jù)可依,、有案可查。
④后勤保障工作：關(guān)心員工,，加強凝聚力,，盡力為員工解決實際困難，做好項目部的后勤保障工作,。
1,、客服部：
實現(xiàn)物業(yè)專業(yè)化管理，為住戶營造優(yōu)美,、舒適的居住環(huán)境,，是201x年下半年客服部的工作目標(biāo)和努力方向。
①業(yè)戶的檔案資料建立及時,、完整,，符合公司的要求。
②對員工進行細化培訓(xùn),，不斷提高工作質(zhì)量和專業(yè)化管理水平,，樹立良好的服務(wù)意識,，積極主動地為業(yè)戶,、客戶服務(wù)。
③加強與業(yè)主的溝通,，服務(wù)中心人人要建立自己的客戶群體,。為業(yè)主辦好事、辦實事,。業(yè)主滿意度要達到98%,。
④積極開展業(yè)主需求的調(diào)查,，提升物業(yè)服務(wù)價值。
⑤積極開展社區(qū)文化活動,，營造溫馨,、健康的社區(qū)生活環(huán)境。
⑥對入住業(yè)戶進行滿意度調(diào)查,，全年覆蓋率達100%,。
⑦開展豐富多彩的社區(qū)文化活動為業(yè)主增添生活樂趣。
⑧利用宣傳欄,，向業(yè)主們介紹物業(yè)知識,、生活常識、健康信息等,，同時也將向業(yè)主們隨時介紹物業(yè)公司的工作,，便于業(yè)主的認知和監(jiān)督。
2,、工程部：
(1)設(shè)備設(shè)施的計劃保養(yǎng)工作：
①嚴格執(zhí)行定期巡視檢查制度,，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，每日巡檢不少于1次,。
②根據(jù)季節(jié)不同安排定期檢查,，特別是汛期，加強巡視檢查力度確保安全,。
③消防系統(tǒng)的維護：結(jié)合安保部的需要,，及時檢查、維護保養(yǎng),，使各類消防水泵,、綠化用水設(shè)施、紅外對射以及消火栓設(shè)備處于良好的狀態(tài),，根據(jù)實際需要采購備品備件,，以便及時更換，確保設(shè)備發(fā)揮應(yīng)有的作用,。
④單元門樓鐵藝護欄根據(jù)實際情況安排除銹刷漆,。
⑤業(yè)戶裝飾裝修已基本接近尾聲，201x年12月將全面進行樓道,、陽臺欄桿等公共區(qū)域墻面的修繕工作,。
⑥根據(jù)實際情況對各類設(shè)備(水泵、風(fēng)機,、監(jiān)控設(shè)備等)進行維護保養(yǎng),。
(2)完善配套設(shè)施：
①督促開發(fā)建設(shè)單位完善園區(qū)道路照明設(shè)施。
②督促施工單位完善設(shè)備設(shè)施的維修工作,。
③督促開發(fā)單位將樓四周開裂部分進行修復(fù),。
(3)節(jié)能降耗：
①進行小區(qū)照明設(shè)備的改造,，將小區(qū)路燈能耗降到最低。
②將樓道,、小區(qū)路燈的燈改為節(jié)能型,。
③將樓梯內(nèi)照明控制開關(guān)改造為觸摸延時開關(guān)。
(4)設(shè)備設(shè)施的重大技術(shù)改造：建議開發(fā)單位對一期水泵房,、進出口改造,，加裝監(jiān)控設(shè)備，以降低物業(yè)*小區(qū)管理處人力成本,。
(5)提高服務(wù)質(zhì)量：樹立為業(yè)主竭誠服務(wù)的職業(yè)志向,，自身要做到儀表端莊;語言謙遜、文雅,、準(zhǔn)確;主動熱情,，事事為業(yè)主著想。對業(yè)主委托的事情要認真做好,，對業(yè)主的后顧之憂要積極想辦法解決,，使業(yè)主能身心愉快安居在小區(qū)內(nèi)。
(6)解決房屋遺留問題：督促開發(fā)部進行房屋遺留問題的返修工作,。
(7)做好安全生產(chǎn)管理工作,，逐級落實安全生產(chǎn)責(zé)任制，簽訂安全管理責(zé)任書,。
(8)環(huán)境的管理：做好對房屋外立面,、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、室內(nèi)裝修的管理和控制,，維護園區(qū)環(huán)境的美觀,，制止亂搭亂建、亂碼亂放,、違章占用公共區(qū)域面積的行為,，保持優(yōu)雅寧靜的良好環(huán)境。
(9)防凍保溫措施：冬季防凍保溫工作不容忽視,，針對樓內(nèi)設(shè)備設(shè)施情況制定相關(guān)防凍保溫措施,。
3、安管部：
⑴安防管理：安防管理包括防盜,、防破壞,、防罪案等一系列管理活動，為此做出如下工作計劃：
①加強門崗的檢查力度,，嚴格執(zhí)行來客登記制度,，對進出小區(qū)人員進行嚴格管理,，確保小區(qū)無閑雜人員進入,，保證業(yè)主安全,。大宗物品持出門證出門，各種機動車輛的進出嚴格登記并查閱車證,。
②加大巡邏檢查密度,，做到勤巡視、勤檢查,，要害部位無異常,、無隱患。
③加強對員工進行安全管理教育,，如突發(fā)事件的處理,，報警、現(xiàn)場保護,、急救,、事故報告等。
④對安管員,、監(jiān)控人員進行治安管理培訓(xùn),，明確各自的崗位職責(zé)。
⑵消防管理：火災(zāi)是物業(yè)安全管理的"敵人",，一旦發(fā)生火災(zāi),，人身和財產(chǎn)都會受到嚴重威脅，為此制定如下防范計劃：
①嚴格根據(jù)《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定,，建立健全防火組織,，并確定相應(yīng)的防火責(zé)任人，將防火責(zé)任分解到各戶,，由各業(yè)主,、住戶、裝修單位等個人或物業(yè)使用人負責(zé)所屬物業(yè)范圍內(nèi)的防火責(zé)任,。
②每日進行防火檢查,，根據(jù)檢查出的火險隱患制定和落實消防整改措施。
③以保安部為中心組建義務(wù)消防組織,，實施嚴格的消防監(jiān)督管理。
④加強對消防設(shè)備設(shè)施的巡檢和維護,，對發(fā)現(xiàn)的問題及時進行處理和解決。
⑤建立和健全防火安全制度,，向住戶、員工落實應(yīng)急疏散程序等消防常識。組織安管隊員,、工程維修人員,、及相關(guān)部門人員進行消防演習(xí)，培養(yǎng)處理突發(fā)事故的能力,。
⑶泊車管理：
加強泊車管理,，對安管人員進行專項培訓(xùn),，提高停車管理的技能和服務(wù)質(zhì)量,。做到進出車輛記錄清楚,，進行車況檢查，核對車證的真實性及有效期,，加大便民服務(wù)力度。
4,、保潔部：
⑴加強保潔人員的服務(wù)意識和服務(wù)質(zhì)量管理;
⑵定期對保潔人員進行技能培訓(xùn)，促使保潔人員技能熟練率達到80%;
⑶監(jiān)督指導(dǎo)保潔人員做好園區(qū)內(nèi)的保潔,、綠化工作,，努力為小區(qū)住戶營造優(yōu)美,、清潔,、舒適的居住環(huán)境;
⑷做好園區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清潔、消殺防疫,、環(huán)境保護等基礎(chǔ)性服務(wù)工作。
八,、20xx年下半年的六大希望
1,、個人要在持續(xù)反思中去強化責(zé)任心,、熱情和對人的尊重,。
2,、有意識去感受工作樂趣，追求大家合作成就一番事業(yè)的幸福感,。
3,、對自身能力要揚長補短，將自己不足之處列成清單,，逐項改進。
4,、重視工作的模式,。注意總結(jié)改進工作方法，把成功做法形成模式,，運用到同類問題的處理,。
5、樹立經(jīng)營意識,，珍惜資源，要患得患失,，重視投入產(chǎn)出關(guān)系。
6,、強化項目管理能力,。
在物業(yè)市場日趨激烈競爭的時代,，隨著政策法規(guī)逐步完善,，業(yè)主維權(quán)意識逐步提高,，媒體不利的輿論導(dǎo)向使業(yè)主更加敏感,，也使物業(yè)管理陷入尷尬境地，要擺脫尷尬除站穩(wěn)市場,，抓住機遇外,，就要在服務(wù)的整體水平和服務(wù)質(zhì)量上下功夫，服務(wù)重在細節(jié),。細節(jié)貴在"以人為本，以誠為準(zhǔn)"于細微處見精神,。我們要精誠團結(jié),，提高整體服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量關(guān)鍵的時刻，如何適應(yīng)市場,，得到業(yè)主認可,關(guān)鍵在"轉(zhuǎn)變觀念、樹立服務(wù)意識"做好各項基礎(chǔ)工作,，充分利用現(xiàn)有資源及公司的平臺。認認真真,、扎扎實實地做好每一件工作。
物業(yè)維修年度工作計劃 物業(yè)維修工工作計劃和目標(biāo)篇三
（一）公共設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)及管理
1,、加大對施工單位的協(xié)調(diào)力度，爭取在2月底完成對西區(qū)柴油發(fā)電機故障的維修（柴油機控制電腦主板維修,、更換乳化的潤滑機油）。
2,、跟進公共設(shè)備設(shè)施保修遺留問題,，提出解決方案及建議，協(xié)調(diào)相關(guān)施工單位繼續(xù)維修整改,。
3、對生活水池水位控制和報警的改良,，加大安全系數(shù),，消除安全隱患,，保障財產(chǎn)安全,。
4,、聯(lián)系施工單位檢修水泵監(jiān)控系統(tǒng),，并對保安部值班人員和工程部人員進行水泵監(jiān)控系統(tǒng)操作培訓(xùn),。
5、對公司接管物業(yè)項目的供電,、空調(diào)、給排水,、消防、電梯,、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項目進行檢驗和資料核實。
6,、理清施工單位對l4區(qū)公共設(shè)備設(shè)施的保修期限，明確保修責(zé)任,。
7,、制定公共設(shè)備設(shè)施外委保養(yǎng)資金預(yù)算上報公司審核，提出外委保養(yǎng)方案,。
8,、建立詳盡的設(shè)備臺賬,、設(shè)備清單,。
9、編制詳細的設(shè)備,、設(shè)施維修保養(yǎng)計劃,、保養(yǎng)項目、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn),，要求部門員工嚴格按計劃按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行設(shè)備保養(yǎng),，使設(shè)備運行安全,、可靠,，延長其使用壽命,，達到保值,、增值的目的,。
（二）營銷工作的配合
積極的配合銷售部門的工作，保障各樣板房,、售樓大廳及各相關(guān)配套設(shè)施的正常運作，給營銷工作創(chuàng)造良好氛圍與環(huán)境,。
（三）戶內(nèi)維修服務(wù)
1,、首先重點抓公共設(shè)施設(shè)備巡查,、保養(yǎng),、維修工作,，確保設(shè)備處于良好的運行狀態(tài),，同時重視戶內(nèi)維修服務(wù)工作,，做到"兩手抓,，兩手都要硬",。合目前人力不足的情況,，每天日班,、中班各安排1名戶內(nèi)維修技工向業(yè)主提供維修服務(wù),，主要解決影響業(yè)主正常生活的報修項目,。
2,、協(xié)調(diào)客服部理清裝修單位,、施工單位對戶內(nèi)裝修保修范圍,，屬保修范圍的,，由客服部協(xié)調(diào)相關(guān)責(zé)任單位解決，減輕戶內(nèi)維修壓力,；
3,、建議公司確定幾家特約維修單位，當(dāng)接到超出工程部業(yè)務(wù)范圍或服務(wù)能力范圍的項目,，如業(yè)主要求,，可向業(yè)主提供特約維修單位的相關(guān)信息，由業(yè)主聯(lián)系上門服務(wù)維修,。
（四）制度建設(shè)
1、根據(jù)小區(qū)設(shè)備狀況和服務(wù)特點,，制定物業(yè)管理iso程序文件,、工作規(guī)范、質(zhì)量手冊,，完善工程部的規(guī)章制度,。
2、應(yīng)用iso文件健全園區(qū)的公共設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)的運行管理規(guī)定和安全操作規(guī)程,，科學(xué)管理設(shè)備設(shè)施，確保所轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運行,。
（五）規(guī)范管理
1,、用物業(yè)管理iso程序文件,、工作規(guī)范,、質(zhì)量手冊和各類記錄表格,，規(guī)范管理,，提高物業(yè)管理水平,。
2,、組織本部員工學(xué)習(xí)公司的規(guī)章制度，認真貫徹落實崗位責(zé)任制,，督導(dǎo)下屬員工嚴格執(zhí)行操作規(guī)程和員工守則,，認真執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和公司規(guī)章制度,。
3,、組織下屬員工配合客服部做好業(yè)戶服務(wù)工作,，不定期與客戶服務(wù)部開展討論、溝通,，共同進步。
（六）隊伍建設(shè)
1,、加強員工技能培訓(xùn)
（1）針對所管轄物業(yè)各類設(shè)備,、設(shè)施的運行狀態(tài),、功能和技術(shù)特性,，全年開展理論學(xué)習(xí)、現(xiàn)場解說和操作培訓(xùn),，要求各員工清楚和熟悉各類設(shè)備的位置和操作方法,。
（2）針對下屬員工的技術(shù)狀況,，編制專業(yè)知識培訓(xùn)計劃,，按計劃執(zhí)行,，并定期考核,。
（3）鼓勵員工在業(yè)余時間參加技能培訓(xùn),，培養(yǎng)一專多能的技術(shù)骨干（目前我部有三名員工參加了供電局的高壓進網(wǎng)操作培訓(xùn)）,。
2,、重視思想教育
（1）強化安全生產(chǎn)意識,，預(yù)防為主,，防患于未然,，確保人身安全和設(shè)備安全,。
（2）重視職業(yè)道德教育,，端正員工的工作態(tài)度，嚴格管理,，樹立正氣,。堅決淘汰四種人：只說不干的人,；人浮于事的人；業(yè)務(wù)水平不高,，又不求上進的人,；利用職務(wù)之便,，謀取私利的人。
（3）加強物業(yè)管理服務(wù)意識教育,，培養(yǎng)競爭意識,，提高員工素質(zhì),，加強員工的團隊精神教育，增強凝聚力,。
3、促進人才培養(yǎng)
一年內(nèi)培養(yǎng)50%的基層員工具備領(lǐng)班的素質(zhì),、領(lǐng)班具備主管的素質(zhì),、主管具備經(jīng)理的素質(zhì)，為公司的發(fā)展儲備,、輸送骨干人才,。
物業(yè)維修年度工作計劃 物業(yè)維修工工作計劃和目標(biāo)篇四
即將到來的20xx年充滿希望和挑戰(zhàn),，對工程部提出了更高的要求。為積極配合各小區(qū)物業(yè)管理完成各項指標(biāo)任務(wù)?，F(xiàn)結(jié)合工程部的實際情況,，著力于維修保養(yǎng)各項工作的落實,，并在原來部門工作的基礎(chǔ)上,，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，為客服中心的收費做到后勤保障工作,。特擬定工作計劃如下：
一、20xx年工程部的工作目標(biāo)
1,、在不斷地巡查和維保中確保設(shè)備的正常運行。
2,、跟進20xx年遺留的工程問題，提出有效的措施進行整改,。
3、介入一期高層和二期別墅的工程,，尤其是加強一期高層隱蔽工程的排查和初驗,。
4,、做好高層接收工作,，確保每位員工能獨立驗收,，單獨帶業(yè)主驗房,，并詳細告知房屋結(jié)構(gòu)和隱蔽的水管及電路走向,。
5,、嚴格按照年度培訓(xùn)計劃進行培訓(xùn)，尤其是新員工入職培訓(xùn),。
6,、20xx年7月31日完成一期高層的工程驗收，鑰匙資料接收的工作,。
7,、完成一期高層設(shè)備的承接和確保日常的正常使用及維保。
8,、建立設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)計劃,，嚴格按照計劃執(zhí)行。
9,、做好二次裝修的資料審核和巡查工作,，確保裝修安全施工,。
10、做好外包設(shè)施設(shè)備維保單位的選定和簽訂合同,。
11,、所有房屋資料的整理和檔案建立。
12,、配合營銷和各部門的工作完成,。
13、跟進一期別墅綠化去年遺漏工程的施工,。
15、跟進一期高層周界圍墻和監(jiān)控系統(tǒng)的安裝,。
16、巡查和跟進一期高層地下停車場的劃分和導(dǎo)示牌的安裝,。
16、做好后續(xù)一期高層和一期別墅存在工程缺陷的整改工作,。
17,、做好業(yè)戶工程維修的有償和無常服務(wù)，確保工程返修率不得高于2%,。18,、跟進一期別墅和一期高層,，地下停車廠收費道閘系統(tǒng)的安裝和使用。
19,、建立設(shè)備檔案和做好設(shè)備資料存檔工作,。
二、工程部的困難和解決辦法
1,、經(jīng)過對附近小區(qū)各個項目的走訪，發(fā)現(xiàn)我公司工程部員工的工資偏低,，希望可以得到高層領(lǐng)導(dǎo)的支持，從而提高我工程部員工的生活質(zhì)量,。
2、在20xx年所遺留的一期別墅相關(guān)資料和鑰匙希望能盡快移交給我物業(yè)公司,，以便于我們的工作能更好的開展,。
3,、一期別墅內(nèi)的部分地下車庫沒有穿線，不能通電,，嚴重影響了業(yè)戶車庫的使用,，請集團協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決,。
4,、在巡查中發(fā)現(xiàn)會所及練習(xí)場沒有預(yù)留檢修口，我部門部分維修沒法進行,，請相關(guān)施工單位給予解決,。
5,、為了減少一期別墅的安全隱患，希望集團各領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商，能盡快安裝監(jiān)控系統(tǒng),。
6,、目前一期別墅周界圍墻采用的是彩鋼板和鐵藝,，彩鋼板容易變形影響公司項目的形象。
7,、目前一期別墅c2車庫是毛地,，為了提高項目的品質(zhì)，我公司建議采用地坪漆鋪設(shè)。
8,、對一期別墅天溝(屋檐槽)，多次維修任存在嚴重漏水情況,，希望得到集團領(lǐng)導(dǎo)的支持，能徹底解決,，以免因其漏水對墻體造成損害,。
9、一期別墅c2車庫沒有安裝智能刷卡系統(tǒng),，造成我公司對車輛管理困難,，希望等到集團領(lǐng)導(dǎo)的支持,。
10,、一期別墅分戶安裝的窗扇過大,，嚴重影響業(yè)戶的使用,，望集團各領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商處理,。
11、一期別墅庭院門,，推拉困難,、容易拆卸嚴重影響業(yè)戶的使用和項目的品質(zhì),，望集團各位領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商處理,。
12,、一期別墅化糞池采用的是雨污合流,，總管并沒有與市政管網(wǎng)接通，導(dǎo)致化糞池注滿的速度加快,，希望集團各領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商處理,。
13、一期別墅分戶到目前為止,，沒有安裝門禁對講系統(tǒng),，嚴重影響業(yè)戶的使用,。
15,、一期別墅所以有的設(shè)施設(shè)備,，到目前為止開發(fā)商都沒有要求我物業(yè)公司參與驗收，讓其直接接手管理,。
物業(yè)維修年度工作計劃 物業(yè)維修工工作計劃和目標(biāo)篇五
一,、團隊管理方面
(1)首先,，自己以身作則,，處事嚴謹,，做事公平,，互助團結(jié),。建立良好的楷模,。以公平公正的角度,，用人所長,，發(fā)揮維修員的特長優(yōu)勢。
(2)建立部門制度,，進行合理分工,，明確每位員工的職責(zé),，定期對維修員進行考試,，加強其責(zé)任心。
(3)注重下屬的技能水平,，定期進行互助培訓(xùn)，加強其業(yè)務(wù)技能水平,。
(4)多與員工溝通,，了解員工的思想動態(tài)，適時給予技能上的指導(dǎo)和幫助,，關(guān)注員工士氣,，在其有了成績時，給予表揚,，在部門工作有了階段性的成就時,，大家共同慶賀,，相互鼓勵,。
(5)適當(dāng)?shù)慕o員工分配挑戰(zhàn)性的工作目標(biāo)，讓員工自我突破完成,，在完成后獲得成就的快樂。
二,、細節(jié)服務(wù)的提升
(1)要求員工樹立良好的個人形象意識,，上崗期間必須著工裝、佩戴工牌上崗,，儀容儀表干凈整潔。
(2)入戶維修穿鞋套進入,，與業(yè)主溝通時使用文明用語，維修完畢后將現(xiàn)場要清理干凈,。
(3)按約定時間守時入戶，信守承諾,，服務(wù)及時,，行動迅速,。
三、設(shè)備管理方面
1,、與房產(chǎn)公司對接，匯總收集小區(qū)所有設(shè)備設(shè)施的原始資料和操作維修保養(yǎng)資料,。
2,、建立小區(qū)所有設(shè)備設(shè)施臺帳,、完善設(shè)備設(shè)施的檔案，包括：設(shè)備臺帳,、設(shè)備維修記錄,、設(shè)備養(yǎng)護記錄、運行記錄,。
3,、制定設(shè)備設(shè)施的年、月,、季、周的養(yǎng)護計劃,，根據(jù)維修保養(yǎng)計劃對設(shè)備設(shè)施定期進行養(yǎng)護，達到以“以保養(yǎng)修”目的,。
4、供電系統(tǒng)的檢修
針對小區(qū)頻繁停電的現(xiàn)象,，制定電力檢修計劃，按時對低壓配電系統(tǒng)進行檢修,，保證業(yè)主的正常用電,。
(1)每月對低壓配電柜(箱)進行巡檢，確保各開關(guān)繼電器,、控制線路、保護電器,、上下接點、接口連接螺絲緊固,，無滑絲，無搭接線路,。
(2)檢測三相線路電流是否正常,，接頭是否有金屬變色現(xiàn)象，是否有積灰,，線路是否整齊,，支架是否松動，殼體是否有銹蝕,，發(fā)現(xiàn)以上現(xiàn)象及時進行處理,，保證業(yè)主的正常用電。
(3)對標(biāo)識編號進行核對,，包括：指示燈,、開關(guān)按鈕、報警裝置等,，并檢查損壞的情況,。
(4)用電高峰期,，每周對低壓配電柜(箱)進行不少于一次的測溫檢查，確定是否有異響和異味,。
(5)每半年對電纜標(biāo)識進行一次核對,，對電纜接頭井進行一次大檢查。
(6)每年對箱變和樓棟的線路斷路器,、保護裝置進行一次檢修測試,。
(7)每年對業(yè)主部分的線路進行檢修一次，防止出現(xiàn)因接線螺絲松動,，而造成線路接觸不良斷路現(xiàn)象。
5,、弱電系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)
(1)業(yè)主家中的防盜系統(tǒng)。對業(yè)主家中的防盜系統(tǒng)每月進行一次測試,，也可根據(jù)業(yè)主的要求進行變動,。主要檢測項目為：窗磁、門磁,、可視對講的檢測,。
(2)每月對攝像機、云臺,、半球攝像機,、矩陣等設(shè)備運行的情況進行檢查，并制定檢查記錄,。
(3)每季度對視頻監(jiān)視系統(tǒng)露天進行清洗，防腐加固,，對監(jiān)視系統(tǒng)線路進行檢查，確保其正常運轉(zhuǎn),。
(4)每月對遠紅外發(fā)射機、接收,、線路等進行一次巡檢測試及清洗。
(5)每月對電子巡更,、采集信息鈕巡檢一次，檢查固定是否牢固,。
(6)每日隨機進行測試運行情況，每月對門禁控制器,、分控板、通話控制,、電控鎖、閉門器工作情況進行一次普查檢修,。
(7)道閘系統(tǒng),。每日對道閘系統(tǒng)的配件和運行情況進行一次檢查，確保正常運行,，防止發(fā)生意外,。
6、電梯升降系統(tǒng)
(1)每天不少于2次檢查電梯的運行情況,，對電梯的外觀和試運行進行檢查,、發(fā)現(xiàn)異響和電梯轎廂出現(xiàn)不平穩(wěn)現(xiàn)象,，及時停運,，聯(lián)系廠家進行檢修。
(2)根據(jù)電梯的運行維修養(yǎng)護要求,，及時通知督促廠家定期進行檢修及保養(yǎng),，提前預(yù)防而不是等壞了再通知廠家維修,。
(3)制定電梯困人、高層火災(zāi)的應(yīng)急預(yù)案,，每年進行一次消防演練。
7,、消防系統(tǒng)
(1)每日和消防人員檢查消防設(shè)施的運行情況。
(2)對消防的重點部位進行隨機檢查,，主要對火災(zāi)報警按鈕,、火災(zāi)探測器和消防水箱進行測試和檢修,，對高層和地下車庫的消防箱內(nèi)的消防水帶,、消防槍、消防接頭進行銜接測試,，保證消防設(shè)施能銜接完好。
(3)每季對消防設(shè)施設(shè)備進行一次全面的大檢查和測試,，確保消防系統(tǒng)能正常啟用。
(4)修改和制定《火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案》,、《消防報警系統(tǒng)和消防控制系統(tǒng)遇突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案》、《消防設(shè)施設(shè)備的資料檔案》和匯總各種設(shè)備的年檢年審資料,。
8、供水水系統(tǒng)
(1)根據(jù)給水設(shè)備運行情況,，制定完善的二次給水系統(tǒng)的維修養(yǎng)護。
(2)制定突發(fā)停水應(yīng)急預(yù)案
(4)對二次供水箱進行定期檢查和清水消毒,，并做好記錄。
四、節(jié)能降耗方面
節(jié)電方面
(1)提高所有員工的節(jié)能意識,。不用的設(shè)備及時關(guān)閉,。
(2采取技術(shù)措施
地下車庫所有燈雙燈管,，只亮一組。
2.高層地下室燈,，保證照明的情況下，其他全部關(guān)閉,。
3.高層樓道的燈，在保證照明的情況下,，減少燈組。
4.為加強公共設(shè)施用電監(jiān)管,，對二期地下車庫配電室加裝一塊電表,，對二期路燈、地?zé)?、中心景觀區(qū)水泵，加裝一塊電表,。
5.對施工用電建立一份臺賬。
2.節(jié)水方面
1每月查看小區(qū)各水管,，及其他設(shè)施。保證無漏水,、泡水。
2.在公共用水處,，張貼提示，提升大家節(jié)水意識,。
3.對綠化工給予指導(dǎo)，錯時澆水,，保證綠化管線完好,，合理規(guī)劃用水,。
4.對施工用水建立一份臺賬,。
物業(yè)維修年度工作計劃 物業(yè)維修工工作計劃和目標(biāo)篇六
客戶服務(wù)部：
1、整理業(yè)戶拖欠管理費的準(zhǔn)確數(shù)據(jù),，本周四組織六月份第二次銅鼓銀行劃扣管理費。
2,、全面檢查電梯橋廂操作鍵上方是否張貼電梯安全使用管理規(guī)定,，如有脫落,，及時張貼,。
3、組織部門員工認真學(xué)習(xí)"微笑在z,，服務(wù)顯新貌"的文明禮貌月的活動內(nèi)容,，阻止部門員工進行服務(wù)禮儀方面知識的培訓(xùn),。
4,、盡快整理尚未收樓而發(fā)生水費金額單元的準(zhǔn)確數(shù)據(jù),，及時辦理報銷手續(xù),。
5、加強園區(qū)樓層與空置房的巡查,，及時發(fā)現(xiàn)問題,，及時解決問題。
6,、整理一份裝修業(yè)主繳納裝修淤泥清運費的準(zhǔn)確房號,，向保安部與環(huán)境衛(wèi)生各移交一份,，同時加強裝修單元淤泥清運情況的監(jiān)控,。
工程維護部：
1,、聯(lián)系電梯公司及時修復(fù)明朗軒的客梯,，恢復(fù)該客梯的正常安全運行,。
2,、全面檢園區(qū)水景設(shè)備的的使用情況,。
3、全面檢查樓宇大堂閉門器與門襟系統(tǒng)的使用情況,。
4,、繼續(xù)聯(lián)系集團公司采購部購買閉門器，并組織安裝載2,、3號崗。
5,、采用消防水管壓的方式，檢查園區(qū)2樓雨水管是否處在反灌的現(xiàn)象,，如有出現(xiàn)，即時整改,。
6,、聯(lián)系疏通公司，全面檢查園區(qū)化糞池的使用情況,，防止溢氣,，出現(xiàn)反灌的現(xiàn)象,。
保安部：
1,、組織隊員服務(wù)禮儀的培訓(xùn),，特別是對新來隊員講解值班相關(guān)注意事項,。
2、要求保安監(jiān)控中心的值班人員提高警惕性,，利用園區(qū)的監(jiān)控系統(tǒng)加強園區(qū)的治安防范工作,，發(fā)現(xiàn)問題及時通知相關(guān)部門及時處理，避免事態(tài)的進一步擴大,。
3、1,、2、3號崗無人進出時,，一定要保證門襟出獄關(guān)閉狀態(tài)。發(fā)揮園區(qū)智能門襟系統(tǒng)的安全防范作用,。杜絕無關(guān)人員隨意進出園區(qū),。
4、一定要堅持一周三練,，特別是近段時間新入職的保安員較多,，值班站崗的動作不規(guī)范，必須通過日常訓(xùn)練來提高,。
5,、為了保證園區(qū)突發(fā)事件時有足夠的人員應(yīng)付處理，要求早班的隊員,，下班后不能離開園區(qū),，特殊情況經(jīng)保安隊長同意方可離開,。
環(huán)境衛(wèi)生部：
1、組織保潔員,、綠化工全面沖洗宿舍周圍的地面與打掃清理摩托車,、電單車臨時停放點的衛(wèi)生,。
2,、加強園區(qū)路面的日常保潔工作,。
3,、根據(jù)園區(qū)灌木的生長情況組織適當(dāng)?shù)男藜簟?/p>
4,、做好園區(qū)中心花園的保養(yǎng)工作，保持園區(qū)適當(dāng)?shù)膬λ?，增添園區(qū)的景觀,。
5、有計劃的安排檢查疏通園區(qū)的排水系統(tǒng),，確保園區(qū)排水系統(tǒng)排水順暢,。
經(jīng)營拓展部：
1,、聯(lián)系廠家,，檢修,、校正桌球球臺,。
行政管理部：
1,、繼續(xù)做好"微笑在z，服務(wù)顯新貌"文明禮貌服務(wù)月的,，抽查、監(jiān)督工作,。
2,、組織新員工學(xué)習(xí)員工手冊,，熟悉公司情況,，遵守公司的各項管理規(guī)章制度。
3,、組織各部門主管抽查空置房管理與裝修巡查管理情況,。
4、繼續(xù)跟進公司資質(zhì)升級,、物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)許可證的辦理。
5,、加強辦公環(huán)境的管理，要求各部門,、各員工規(guī)范擺放辦公用品,，文明辦公,。
物業(yè)維修年度工作計劃 物業(yè)維修工工作計劃和目標(biāo)篇七
一,、基本工作思路
20xx年下半年是物業(yè)*小區(qū)管理處管理探索,、穩(wěn)步發(fā)展的階段,。機遇和挑戰(zhàn)并存,，但挑戰(zhàn)大于機遇,，公司發(fā)展必須遵循"轉(zhuǎn)變觀念,，樹立服務(wù)意識"的指導(dǎo)思想,，以"我為業(yè)主服務(wù)好,，我為公司添光彩"為服務(wù)精神，以培養(yǎng)造就一批骨干,，樹立物業(yè)公司形象為宗旨，將物業(yè)管理規(guī)范化服務(wù)深入每個細節(jié)當(dāng)中,。物業(yè)管理是殘酷的"逆水行舟、不進則退",。如何開拓、創(chuàng)新,、進取，如何降低,、減少紕漏,，是我們立足之本,。針對物業(yè)管理*小區(qū)管理處的實際情況及發(fā)展前景,，制定如下工作計劃：
二、20xx年下半年的指導(dǎo)思想
以服務(wù)群眾為重點,，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為,，推動物業(yè)管理行業(yè)精神文明建設(shè),，促進和諧社區(qū)的建設(shè),，合公司自身情況創(chuàng)建具有物業(yè)管理特色的物業(yè)管理模式,。努力探索公司內(nèi)部的管理機制,，強化服務(wù)中心的綜合服務(wù)能力和管理標(biāo)準(zhǔn),。堅持對客服務(wù)、多種經(jīng)營的思路,，全面提高各級人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì),。
三,、20xx年下半年主要經(jīng)營指標(biāo)
1、全面完成*小區(qū)一期住宅部分收入3萬平米,，255戶物業(yè)費收費率達到90%以上,。
2、一期泊車費要達到全額收取,。
3、多種經(jīng)營收入利用現(xiàn)有資源,、群策群力爭取利潤,。
4,、開源節(jié)流、控制內(nèi)耗,、降低成本,、節(jié)約能源、提高項目經(jīng)營效益,。
5,、合理安排崗位，根據(jù)員工自身特點,、專長,、進行合理評估。明確發(fā)展方向和目標(biāo),，把服務(wù)中心的發(fā)展和員工的需求相合,，給有發(fā)展?jié)撡|(zhì)的員工提供機遇,。
四,、20xx年下半年管理指標(biāo)計劃
緊密圍繞物業(yè)*小區(qū)管理處的發(fā)展方向,，貫徹執(zhí)行為業(yè)主服務(wù)、為用戶服務(wù),、為中心服務(wù)的企業(yè)宗旨，通過服務(wù)實現(xiàn)社會效益,、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和品牌效益的統(tǒng)一,，為實現(xiàn)這一目標(biāo),，特制定如下計劃：
1、建設(shè)團隊,、溶入團隊,、立足本職、樹立服務(wù)意識,。
2、鍛煉隊伍,、打好基礎(chǔ),、規(guī)范服務(wù),、構(gòu)建和諧,、贏得業(yè)主滿意。
3,、強化管理、提高技能,、培養(yǎng)選拔一批技術(shù)骨干，成為公司支柱,，樹立物業(yè)公司企業(yè)形象。
(1)從優(yōu)越的環(huán)境逐步過渡到獨立經(jīng)營,，自負盈虧的物業(yè)機構(gòu)。從思想上轉(zhuǎn)變需要一個過程,。但必須適應(yīng)環(huán)境,，忘記自我,，從零開始,，學(xué)好技能把握未來,，把主動權(quán)留給自己,。所以必須轉(zhuǎn)變觀念,，擺正位置,，真正溶入到公司中來。
(2)堅持良好的工作作風(fēng),，逐步完善服務(wù)體系，理順關(guān)系,，明確責(zé)任，健全制度使管理工作逐步走向正?；?。
(3)堅持原則,，維護團和協(xié)作單位經(jīng)常溝通。保證較好配合,，協(xié)調(diào)關(guān)系進行深層次開發(fā)、拓展領(lǐng)域爭取有新的突破,。
(4)管理規(guī)范，樹立健全各式檔案,，力爭全面詳實有據(jù)可查。
(5)定期走訪業(yè)主,，并進行滿意度調(diào)查。不斷變換工作方式讓業(yè)主滿意,，樹立物業(yè)形象,。
(6)逐步完善各項規(guī)章制度，通過實踐,，修改再實踐,，再修改，最終達到有章可循,。保持員工隊伍的純潔品質(zhì)，不斷提高員工的綜合素質(zhì),。
五、20xx年下半年的基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作：
1,、端正思想,、改變認識，與開發(fā)商保持統(tǒng)一的思想,，樹立"本一家"的理念,，勇于承擔(dān)責(zé)任，為了共同的利益,，不計得失,，做好全方位的服務(wù)贏得業(yè)主對我們的信任,，通過我們的言行讓開發(fā)商和業(yè)主了解,、理解、肯定,、選擇物業(yè)。
2,、做好專業(yè)化物業(yè)管理流程的準(zhǔn)備,。使一期管理的項目，都能夠通過規(guī)范的作業(yè)流程,，確保實現(xiàn)在事先設(shè)定的品質(zhì)目標(biāo)、成本目標(biāo)和時間目標(biāo),。
3、做好新項目接管的準(zhǔn)備工作,。
4、做好業(yè)績考核與激勵機制的準(zhǔn)備,。依據(jù)職責(zé)和計劃客觀評估工作業(yè)績,，并以此為基礎(chǔ)公正確定職務(wù)晉升和利益分配,，讓利益差別與業(yè)績差別成比例，保證團隊持續(xù)的工作熱情,。
5,、要做好多區(qū)域,、多級分權(quán)管理架構(gòu)的準(zhǔn)備,，要使整個體系的運轉(zhuǎn)高效且風(fēng)險受控,。
6、要做好核心管理和團隊建設(shè)的準(zhǔn)備,。
六、20xx主要工作計劃
1,、規(guī)范服務(wù),、構(gòu)建和諧
以"規(guī)范服務(wù)、構(gòu)建和諧"為主題,，進行深入規(guī)范化活動,，以服務(wù)業(yè)主為為重點,，規(guī)范物業(yè)管理的服務(wù)行為，提高物業(yè)管理工作水平,，為業(yè)主創(chuàng)造一個良好的居住和工作環(huán)境,，推動物業(yè)管理中心精神文明建設(shè),，促進和諧社區(qū)的建設(shè),。緊扣"規(guī)范服務(wù),、構(gòu)建和諧"主題,，組織員工開展"知情,、真情,、親情,、社情"活動,。工作重點如下：
(1)知情：繼續(xù)按照住宅物業(yè)服務(wù)基本標(biāo)準(zhǔn),，在管理小區(qū)的適當(dāng)位置向廣大業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù);利用各種形式,，宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī),，在宣傳欄等醒目位置張貼形式向業(yè)主發(fā)送《物業(yè)管理條例》,，讓居民了解,、熟悉相關(guān)法律、法規(guī),、政策，做到服務(wù)透明,，居民知情,。
(2)真情：召開業(yè)主座談?wù)剷?、發(fā)放民意調(diào)查表等形式了解居民對物業(yè)服務(wù)的意見和建議,，真正傾聽群眾的呼聲，在此基礎(chǔ)上制定切實有效的措施,，進行認真的改進。
(3)親情：在"元旦",、"春節(jié)"前后開展形式多樣的愛民,、便民、助民活動,，開展上門服務(wù),，慰問孤寡老人、軍烈屬等,，為廣大居民創(chuàng)造更加便捷的生活條件和環(huán)境,，增進相互了解，融洽彼此關(guān)系,，體現(xiàn)親情,，凝聚人心,。從業(yè)戶最關(guān)心的問題入手,，切實為業(yè)戶辦實事，如免費檢查電氣線路,、義務(wù)維修、建立孤寡老人檔案,，參觀機房設(shè)備,、宣傳燃氣使用常識等，加強業(yè)戶回訪,、征求業(yè)戶意見等;
(4)社情：通過業(yè)主座談會形式建立與社區(qū)居委會的協(xié)商議事制度,，定期共同研究社區(qū)共駐共建共管事項，及時溝通,，做到掌握社情,，了解民意;支持和配合各級開展安全防范、文明禮儀,、科普,、教育、文化體育等社區(qū)建設(shè)活動,，促進團友善,、鄰里互助良好社會風(fēng)氣的形成,。
2,、奠定基礎(chǔ)搞好培訓(xùn),、讓業(yè)主滿意
物業(yè)管理中心人員來自基層,，接觸物業(yè)行業(yè)不久,。所以我們要從基礎(chǔ)培訓(xùn),、從政策法規(guī)，從業(yè)技能,，從觀念轉(zhuǎn)變進行系統(tǒng)的培訓(xùn),。制定詳實可操有針對性的培訓(xùn)計劃,。并合成人教育特點，項目部的具體情況,，開展形式多樣的培訓(xùn),。從而達到對工作程序,，工作內(nèi)容怎樣做，該做什么,，不該做什么,。對本職崗位有初步的了解達到上崗的要求。為迎接業(yè)主入住做好各項前期準(zhǔn)備工作,，達到預(yù)期效果。
3,、樹立熱愛企業(yè)、建設(shè)企業(yè)的思想,，積極配合,、開展工作
在工作中我們要始終強調(diào)"主人翁"精神,，以熱愛建設(shè)項目的態(tài)度去工作,。不等,、不靠,、不推,、不拖,、各部門崗位做好配合,，發(fā)揮團隊精神，主動為客戶服務(wù)不強調(diào)客觀,。有條件要做,，沒有條件創(chuàng)造條件也要做。只要對項目部發(fā)展有利,，都要積極做好,。當(dāng)好主人。熱愛,、建設(shè),、管好項目為物業(yè)在*小區(qū)一期樹立良好的品牌。
4,、健全設(shè)備,、設(shè)施檔案，做好維修工作檢查記錄
為了保證設(shè)備,、設(shè)施原始資料的完整性和連續(xù)性,，必需健全檔案管理。檔案是在物業(yè)管理活動中直接形成的文件材料,，在形式上,，留下了管理者的筆跡和簽名;在內(nèi)容上，記錄著物業(yè),、業(yè)戶和管理過程的真實面貌,。要求各部門檔案按期、細致的整理完成,，并不斷更新，保持數(shù)據(jù)的完整性,。同時督促廠家做好對設(shè)備,、設(shè)施的保養(yǎng),，保持良好運行，延長使用壽命,。并在合理控制公共能源上集思廣益,，爭取合理化建議，把能源費控制在最低水平,，減少開支,。
5、大力加強項目安防管理工作
小區(qū)安防工作一直是小區(qū)工作的重點,，我們要做到事前控制,，流動巡視堵塞漏洞相合。消除安全死角,，確保小區(qū)內(nèi)不發(fā)生任何安全問題,，對施工單位出現(xiàn)違章操作和違反操作規(guī)程的事件，要立即予以制止,，并責(zé)令其整改恢復(fù),。對突發(fā)事件要做好預(yù)案，同時也要讓全體員工牢記盜竊事件的重要性和嚴重性;
6,、加強社區(qū)文化活動,，促進精神文明建設(shè)
發(fā)揮物業(yè)*小區(qū)管理處本地區(qū)域優(yōu)勢，依托村委會的支持積極開展有益的社區(qū)全民健身文化交流,，民俗展示等一系列活動,，以滿足業(yè)主業(yè)余文化的需求，積極參加上級單位和地區(qū)的公益事業(yè),。如贊助"希望工程"給災(zāi)區(qū)捐款捐物等,。
7、加強物業(yè)管理知識的學(xué)習(xí),，提高專業(yè)化管理水平
通過對員工的定期,，不定期業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核，從而提高服務(wù)層次,，改進服務(wù)質(zhì)量,，使員工專業(yè)培訓(xùn)率達到100%。初步達到具有一定的專業(yè)知識和處理正常事務(wù)的能力,。人人熟悉掌握各崗位工作的要求和細則,，不斷提高工作質(zhì)量和專業(yè)化管理水平，樹立良好的服務(wù)意識,，積極主動地為業(yè)主服好務(wù),，贏得對物業(yè)一期管理服務(wù)中心的信任。
8,、搞好宣傳教育,，拉近業(yè)主與物業(yè)距離,，用心與業(yè)主接觸溝通交流：
(1)業(yè)主們，在從四面八方聚集到一個新的生活環(huán)境下,，開始肯定有很多的不適,，特別是預(yù)期值很高的消費心理和幻想的房間雛形被很少接觸的毛坯房給打破后，產(chǎn)生極大的心理不平衡,，這種不平衡會持續(xù)一段時間,，裝修以后或者更久，如果在其這段時間或裝修中出現(xiàn)不理想或一些堵心事,，其的心態(tài)會有更突出的異?，F(xiàn)象，在傳統(tǒng)思想的支配下產(chǎn)生一種自我保護意識,，怕吃虧,，怕受騙，怕被宰,，說明他們對我們的企業(yè)不了解,，缺乏認知度;這要靠我們在實際工作中去感動靠我們?nèi)粘５男麄?
(2)在物業(yè)管理這個事物或管理服務(wù)形式被全面認可接受前，要有一個較長的逐漸被認識,、被接納的過程和過度期,，在這個時期，方方面面都在做物質(zhì)和經(jīng)濟基礎(chǔ)方面的準(zhǔn)備,，在做思想,、法規(guī)、理論,、標(biāo)準(zhǔn)方面的準(zhǔn)備,、意識觀念方面的準(zhǔn)備;我們需要積極、主動的去做一些基本的宣傳工作,，去與業(yè)戶,、客戶作溝通工作，介紹我們的基本日常工作和基礎(chǔ)工作,，使我們企業(yè)的管理服務(wù)理念深入人心,，主動創(chuàng)造條件、機會,，營造適合的氛圍;主動引導(dǎo)輿論,，去控制輿論導(dǎo)向;
(3)物業(yè)要充分利用宣傳欄，開展物業(yè)基本知識,，政策法規(guī),。社區(qū)活動概括。消防常識,，防盜竅門等一系列宣傳活動,。同時把一些典型案例分析介紹給業(yè)主引起警覺,，真正為業(yè)主著想,，共同建設(shè)自己的家園,。保持和諧的鄰里關(guān)系，物業(yè)真正起到穿針引線作用讓業(yè)主滿意,。
七,、各部門工作計劃：
完成*小區(qū)一期入住后的工作重點：
①培訓(xùn)工作：制定培訓(xùn)計劃包括行為規(guī)范，專業(yè)知識,、先進經(jīng)驗的學(xué)習(xí)等等,。不定期的對員工的培訓(xùn)效果采取多種形式的考核，嚴格要求并把獎懲制度落實到工作中,。彌補工作中的不足,，做好新入職員工的培訓(xùn)工作，完善培訓(xùn)程序,，做好培訓(xùn)記錄,。
②在做好本職工作的基礎(chǔ)上，支持配合領(lǐng)導(dǎo),，協(xié)調(diào)好與各部門的關(guān)系,。與員工們一起共同學(xué)習(xí)，共同提高,。
③檔案管理：建立健全各類檔案,，認真細致的收集各類檔案，將收集到的檔案進行認真細致的整理,、歸檔,，做到資料完整、規(guī)范,，記錄清楚,、詳細，查找方便,、快捷,，真正做到有據(jù)可依、有案可查,。
④后勤保障工作：關(guān)心員工,，加強凝聚力，盡力為員工解決實際困難,，做好項目部的后勤保障工作,。
1、客服部：
實現(xiàn)物業(yè)專業(yè)化管理,，為住戶營造優(yōu)美,、舒適的居住環(huán)境,，是20xx年下半年客服部的工作目標(biāo)和努力方向。
①業(yè)戶的檔案資料建立及時,、完整,，符合公司的要求。
②對員工進行細化培訓(xùn),，不斷提高工作質(zhì)量和專業(yè)化管理水平,，樹立良好的服務(wù)意識，積極主動地為業(yè)戶,、客戶服務(wù),。
③加強與業(yè)主的溝通，服務(wù)中心人人要建立自己的客戶群體,。為業(yè)主辦好事,、辦實事。業(yè)主滿意度要達到98%,。
④積極開展業(yè)主需求的調(diào)查,，提升物業(yè)服務(wù)價值。
⑤積極開展社區(qū)文化活動,，營造溫馨,、健康的社區(qū)生活環(huán)境。
⑥對入住業(yè)戶進行滿意度調(diào)查,，全年覆蓋率達100%,。
⑦開展豐富多彩的社區(qū)文化活動為業(yè)主增添生活樂趣。
⑧利用宣傳欄,，向業(yè)主們介紹物業(yè)知識,、生活常識、健康信息等,，同時也將向業(yè)主們隨時介紹物業(yè)公司的工作,，便于業(yè)主的認知和監(jiān)督。
2,、工程部：
(1)設(shè)備設(shè)施的計劃保養(yǎng)工作：
①嚴格執(zhí)行定期巡視檢查制度,，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，每日巡檢不少于1次,。
②根據(jù)季節(jié)不同安排定期檢查,，特別是汛期，加強巡視檢查力度確保安全,。
③消防系統(tǒng)的維護：合安保部的需要,，及時檢查、維護保養(yǎng)，使各類消防水泵,、綠化用水設(shè)施,、紅外對射以及消火栓設(shè)備處于良好的狀態(tài)，根據(jù)實際需要采購備品備件,，以便及時更換,，確保設(shè)備發(fā)揮應(yīng)有的作用。
④單元門樓鐵藝護欄根據(jù)實際情況安排除銹刷漆,。
⑤業(yè)戶裝飾裝修已基本接近尾聲,，20xx年12月將全面進行樓道,、陽臺欄桿等公共區(qū)域墻面的修繕工作,。
⑥根據(jù)實際情況對各類設(shè)備(水泵、風(fēng)機,、監(jiān)控設(shè)備等)進行維護保養(yǎng),。
(2)完善配套設(shè)施：
①督促開發(fā)建設(shè)單位完善園區(qū)道路照明設(shè)施。
②督促施工單位完善設(shè)備設(shè)施的維修工作,。
③督促開發(fā)單位將樓四周開裂部分進行修復(fù),。
(3)節(jié)能降耗：
①進行小區(qū)照明設(shè)備的改造，將小區(qū)路燈能耗降到最低,。
②將樓道,、小區(qū)路燈的燈改為節(jié)能型。
③將樓梯內(nèi)照明控制開關(guān)改造為觸摸延時開關(guān),。
(4)設(shè)備設(shè)施的重大技術(shù)改造：建議開發(fā)單位對一期水泵房,、進出口改造，加裝監(jiān)控設(shè)備,，以降低物業(yè)*小區(qū)管理處人力成本,。
(5)提高服務(wù)質(zhì)量：樹立為業(yè)主竭誠服務(wù)的職業(yè)志向，自身要做到儀表端莊;語言謙遜,、文雅,、準(zhǔn)確;主動熱情，事事為業(yè)主著想,。對業(yè)主委托的事情要認真做好,，對業(yè)主的后顧之憂要積極想辦法解決，使業(yè)主能身心愉快安居在小區(qū)內(nèi),。
(6)解決房屋遺留問題：督促開發(fā)部進行房屋遺留問題的返修工作,。
(7)做好安全生產(chǎn)管理工作，逐級落實安全生產(chǎn)責(zé)任制,，簽訂安全管理責(zé)任書,。
(8)環(huán)境的管理：做好對房屋外立面、內(nèi)部構(gòu)、室內(nèi)裝修的管理和控制,，維護園區(qū)環(huán)境的美觀,，制止亂搭亂建、亂碼亂放,、違章占用公共區(qū)域面積的行為,，保持優(yōu)雅寧靜的良好環(huán)境。
(9)防凍保溫措施：冬季防凍保溫工作不容忽視,，針對樓內(nèi)設(shè)備設(shè)施情況制定相關(guān)防凍保溫措施,。
3、安管部：
⑴安防管理：安防管理包括防盜,、防破壞,、防罪案等一系列管理活動，為此做出如下工作計劃：
①加強門崗的檢查力度,，嚴格執(zhí)行來客登記制度,，對進出小區(qū)人員進行嚴格管理，確保小區(qū)無閑雜人員進入,，保證業(yè)主安全,。大宗物品持出門證出門，各種機動車輛的進出嚴格登記并查閱車證,。
②加大巡邏檢查密度,，做到勤巡視、勤檢查,，要害部位無異常,、無隱患。
③加強對員工進行安全管理教育,，如突發(fā)事件的處理,，報警、現(xiàn)場保護,、急救,、事故報告等。
④對安管員,、監(jiān)控人員進行治安管理培訓(xùn),，明確各自的崗位職責(zé)。
⑵消防管理：火災(zāi)是物業(yè)安全管理的"敵人",，一旦發(fā)生火災(zāi),，人身和財產(chǎn)都會受到嚴重威脅，為此制定如下防范計劃：
①嚴格根據(jù)《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定,，建立健全防火組織,，并確定相應(yīng)的防火責(zé)任人,，將防火責(zé)任分解到各戶，由各業(yè)主,、住戶,、裝修單位等個人或物業(yè)使用人負責(zé)所屬物業(yè)范圍內(nèi)的防火責(zé)任。
②每日進行防火檢查,，根據(jù)檢查出的火險隱患制定和落實消防整改措施,。
③以保安部為中心組建義務(wù)消防組織，實施嚴格的消防監(jiān)督管理,。
④加強對消防設(shè)備設(shè)施的巡檢和維護,，對發(fā)現(xiàn)的問題及時進行處理和解決。
⑤建立和健全防火安全制度,，向住戶,、員工落實應(yīng)急疏散程序等消防常識。組織安管隊員,、工程維修人員,、及相關(guān)部門人員進行消防演習(xí)，培養(yǎng)處理突發(fā)事故的能力,。
⑶泊車管理：
加強泊車管理，對安管人員進行專項培訓(xùn),，提高停車管理的技能和服務(wù)質(zhì)量,。做到進出車輛記錄清楚，進行車況檢查,，核對車證的真實性及有效期,，加大便民服務(wù)力度。
4,、保潔部：
⑴加強保潔人員的服務(wù)意識和服務(wù)質(zhì)量管理;
⑵定期對保潔人員進行技能培訓(xùn),，促使保潔人員技能熟練率達到80%;
⑶監(jiān)督指導(dǎo)保潔人員做好園區(qū)內(nèi)的保潔、綠化工作,，努力為小區(qū)住戶營造優(yōu)美,、清潔、舒適的居住環(huán)境;
⑷做好園區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清潔,、消殺防疫,、環(huán)境保護等基礎(chǔ)性服務(wù)工作。
八,、20xx年下半年的六大希望
1,、個人要在持續(xù)反思中去強化責(zé)任心、熱情和對人的尊重,。
2,、有意識去感受工作樂趣，追求大家合作成就一番事業(yè)的幸福感。
3,、對自身能力要揚長補短,，將自己不足之處列成清單，逐項改進,。
4,、重視工作的模式。注意總改進工作方法,，把成功做法形成模式,，運用到同類問題的處理。
5,、樹立經(jīng)營意識,，珍惜資源，要患得患失,，重視投入產(chǎn)出關(guān)系,。
6、強化項目管理能力,。
