范文為教學(xué)中作為模范的文章,，也常常用來指寫作的模板,。常常用于文秘寫作的參考,，也可以作為演講材料編寫前的參考,。范文書寫有哪些要求呢,？我們?cè)鯓硬拍軐懞靡黄段哪?？下面是小編幫大家整理的?yōu)質(zhì)范文,，僅供參考，大家一起來看看吧,。

房地產(chǎn)論文選題方向篇一

要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系,，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。

什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)?《辭?！?版)中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋,。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長和實(shí)業(yè)部門的成長，金融證券,、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī),，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅,，導(dǎo)致社會(huì)震蕩,，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰?！?/p>

從這個(gè)定義中,，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：

(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本,，是指以有價(jià)證券的形式存在,，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等,。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫,，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹,，與實(shí)際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì),，最終股票價(jià)格暴跌,，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩,。

(2)地價(jià)飛漲,，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲,，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來越遠(yuǎn),，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅,，地價(jià)暴跌,，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。

(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī),。正常情況下,，資金的運(yùn)動(dòng)應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的運(yùn)動(dòng)狀況。只要金融存在,，金融投機(jī)就必然存在,。但如果金融投機(jī)交易過度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的成長脫離越來越遠(yuǎn),，便會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮,，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。

(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別,，又有一定聯(lián)系,。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場(chǎng)中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長過程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素,，如金融證券,、債券、地價(jià)和金融投機(jī)交易等,，只要控制在適度的范圍中,，對(duì)活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過多,，過度膨脹,，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時(shí)候，才會(huì)演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì),?？梢姡菽?jīng)濟(jì)是個(gè)貶義詞,，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個(gè)中性范疇,。所以,，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡單地劃等號(hào)，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性,，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì),。

二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊,。

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長期存在，是有它的客觀原因的,，主要是由其作用的二重性所決定的,。

一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中,，促進(jìn)競爭,，活躍市場(chǎng)，繁榮經(jīng)濟(jì),。

另一方面,，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素,，又存在著消極成分,。

三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系,。

在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后,，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結(jié)果是：

1,、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門,，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

首先從房地產(chǎn)的屬性來看,，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn),，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品,，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書相比,，根本不同,，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

其次,，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門,。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì),。

再次,，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性,、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位,，起到十分重要的作用,。在發(fā)達(dá)國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右,。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng),、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè),。事實(shí)已經(jīng)證明,，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一,，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次高潮”,。

2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分,，如果任其膨脹,，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。

應(yīng)當(dāng)承認(rèn),，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中,，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：

(1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫,。如前所述,，土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作,，會(huì)出現(xiàn)虛漲,，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍,、甚至幾十倍地飛漲,，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證,。日本六大城市的地價(jià)指數(shù),，在上世紀(jì)80年代的間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬億日元,，相當(dāng)于美國地價(jià)總值的4倍,，土地單價(jià)為美國的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌,，泡沫破滅,，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會(huì)破滅,。

房地產(chǎn)論文選題方向篇二

我國房地產(chǎn)調(diào)控的效果一直不盡如人意,，房價(jià)幾乎單邊上漲，似乎越調(diào)控,，房價(jià)越高,。我們認(rèn)為，其中主要原因之一就是沒有將房地產(chǎn)供給調(diào)控與需求調(diào)控并重,。今年10月,，國內(nèi)多個(gè)房價(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市再次推出了房地產(chǎn)調(diào)控政策。從密集的調(diào)控政策可以感受到大家對(duì)房價(jià)高企,、資產(chǎn)泡沫和中國經(jīng)濟(jì)未來的擔(dān)憂,。總的來說,，需求調(diào)控主要側(cè)重于短期,，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期,。我國房地產(chǎn)調(diào)控需要注重供給與需求相結(jié)合,、長期調(diào)控與短期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系,。

我國房地產(chǎn)周期的拐點(diǎn)和房地產(chǎn)調(diào)控政策具有較高的一致性,，反映了我國房地產(chǎn)調(diào)控以短期需求調(diào)控為主的特征：當(dāng)房價(jià)過高時(shí)，通過抑制需求來給市場(chǎng)降溫,；而在房地產(chǎn)低迷或萎縮的時(shí)期,，同樣是運(yùn)用促進(jìn)需求的手段進(jìn)行調(diào)控。例如,，20xx年出臺(tái)一系列需求調(diào)控措施后（包括取消住房貸款利率優(yōu)惠政策,、上調(diào)房貸首付比例等），房地產(chǎn)銷售增速有了明顯回落,；房地產(chǎn)市場(chǎng)在20xx年,、20xx年的上行，以及最近一輪房價(jià)上漲（20xx年底開始）,，也都和各部門放松對(duì)需求的管制有關(guān)（見圖1）,。

最近，熱點(diǎn)城市再次推出房地產(chǎn)調(diào)控政策,。以北京為例,，9月30日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提出了加大住宅用地供應(yīng)力度，合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加快自住型商品住房用地供應(yīng)，強(qiáng)化“控地價(jià)、限房價(jià)”的交易方式,，進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策等措施,。上海繼“滬九條”之后，又于10月8日公布六條措施,，嚴(yán)格執(zhí)行限購,、限貸等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。

通過比較幾個(gè)一線城市近期的房地產(chǎn)調(diào)控新政可以看到（見表1）,，各地房地產(chǎn)調(diào)控舉措中，既有需求調(diào)控,，也有供給調(diào)控,，但仍然以需求調(diào)控（如限貸、限購政策）為主,。并且,，需求調(diào)控的措施更加具體、可落實(shí),，而供給方面的調(diào)控舉措則比較籠統(tǒng),，而且是原則性的，短期內(nèi)也難以落實(shí),。由于需求調(diào)控直接通過硬性標(biāo)準(zhǔn)抑制了交易量,，效果幾乎是立竿見影的，但卻不是一個(gè)“治本”的方法,。并且,，我國房地產(chǎn)供給方面的問題比較突出。

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端的問題比較突出,，一二線城市與三四線城市形成了分化,。今年年初以來，一線城市的住宅價(jià)格同比增速持續(xù)較三線城市高出十幾個(gè)百分點(diǎn),。從百城住宅價(jià)格指數(shù)來看,，20xx年9月，一線,、二線和三線城市住宅價(jià)格同比分別增長26.72%,、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點(diǎn)城市房價(jià)高漲的最顯性的原因。

第一,，住宅用地和新建住宅供應(yīng)不足,。國有建設(shè)用地供應(yīng)面積近年來呈逐年下降趨勢(shì)，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多,。20xx~2015年,，全國房地產(chǎn)用地占供地面積的比例分別為27.4%,、24.8%和22.5%（見圖2和圖3）。據(jù)有關(guān)方面監(jiān)測(cè),，在16個(gè)熱點(diǎn)城市中,，有8個(gè)城市住宅用地供應(yīng)量少于上年同期。廈門減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟(jì)南減少21%,南京減少13%,無錫減少9.1%.在16個(gè)熱點(diǎn)城市中,，有6個(gè)城市商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降,。北京下降32%,無錫下降27.2%,廈門下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價(jià)監(jiān)測(cè)情況來看（見表2），一線城市住宅用地的同比,、環(huán)比增速均持續(xù)且顯著地高于其他用途地價(jià),。

第二，房地產(chǎn)的潛在供給難以滿足居民對(duì)房地產(chǎn)的需求,。截至20xx年9月末,，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.04萬億元，同比增長7.56%,增速比上月末低0.41個(gè)百分點(diǎn),，比上年末低9.09個(gè)百分點(diǎn),；自20xx年6月份以來總體趨于回落，反映房地產(chǎn)潛在供給下降,。購房貸款余額17.93萬億元,，同比增長33.36%,增速比上月末高0.82個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高8.63個(gè)百分點(diǎn),，反映購房需求依然在上升,。今年前九個(gè)月新增的個(gè)人購房貸款約3.6萬億元，同比多增約1.8萬億元,。

第三,，需求端的數(shù)量管制雖然使人們看得見的成交量下降，房價(jià)增速放緩,，卻并不能改變公眾對(duì)一線城市房價(jià)上漲的預(yù)期,。直接從需求的角度進(jìn)行數(shù)量管制，甚至有可能強(qiáng)化房價(jià)上漲的預(yù)期,。今年7月份,，全國住戶部門中長期貸款增4773億元，同比多增1984億元,，占全部對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款（4636億元）的102.96%.盡管這一情形在近期已經(jīng)有所緩解,，但9月份新增個(gè)人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末,，江蘇,、廣東、浙江,、北京和上海房地產(chǎn)貸款余額同比增速分別為33.80%,、32.18%,、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個(gè),、0.54個(gè),、0.5個(gè)、2.06個(gè)和0.30個(gè)百分點(diǎn),。5省（市）房地產(chǎn)貸款余額占全國房地產(chǎn)貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個(gè)百分點(diǎn),。供給的增加則更有利于穩(wěn)定預(yù)期,，應(yīng)當(dāng)重視預(yù)期管理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展的重要性,，但目前房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)于供給的措施依然比較抽象和籠統(tǒng),。

相比于需求調(diào)控，供給調(diào)控有利于從更加基礎(chǔ)的層面改善我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行,。我國土地資本化的模式以及當(dāng)前各種資源集中于大城市的現(xiàn)實(shí),，都意味著我們需要從供給的角度尋求方法。

一是合理地為中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供融資,。在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中,，土地資本化發(fā)揮著重要的作用。地方政府競相追逐促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長,，需要一定的'政府財(cái)力支撐,。一方面，政府以低價(jià)形式將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)企業(yè),，吸引企業(yè)投資并拉動(dòng)就業(yè),，進(jìn)而帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和政府稅收的增長，在這個(gè)過程中,，土地也隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增值,；另一方面，作為住宅用地的土地要素通過拍賣的形式轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商,，供房地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)成商業(yè)地產(chǎn)用于居民購買,，政府一般可以從中獲得大量的土地財(cái)政收入。

根據(jù)最新的測(cè)算,，在房價(jià)的構(gòu)成中,，政府所得占房價(jià)的六成左右。研究表明,，作為政府收入的重要組成部分,，不少地方政府的財(cái)政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜兩省，20xx）,。根據(jù)國土資源部的統(tǒng)計(jì),，20xx年出讓國有建設(shè)用地22.14萬公頃,，出讓合同價(jià)款2.98萬億元，同比分別減少20.2%和13.3%.其中,，招標(biāo),、拍賣、掛牌出讓土地面積20.44萬公頃,，占出讓總面積的92.3%;招標(biāo),、拍賣、掛牌出讓合同價(jià)款2.86萬億元,，占出讓合同總價(jià)款的96.0%.

以土地財(cái)政為代表的土地資本化模式,，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵(lì),。高地價(jià)提高了地方政府通過土地拍賣獲取的收入,，因而地方政府有動(dòng)機(jī)通過維持土地供給的稀缺性來獲得更多的土地財(cái)政收入。在此前提下,，要增加土地的供給就會(huì)比較困難,。并且，高地價(jià)將提升城市發(fā)展的成本,，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴性也有可能進(jìn)一步增加,，不利于吸引人才、培育新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),，從而削弱城市競爭力,。短期內(nèi)政府的財(cái)政收入存在“租稅替代”的關(guān)系，即政府來自于房地產(chǎn)的租金收入越高,，來自于其他行業(yè)的稅收收入越低,，房地產(chǎn)片面發(fā)展對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)具有不良影響。

作為應(yīng)對(duì),，應(yīng)考慮改革土地拍賣制度,。我國的國有土地使用權(quán)拍賣制度下，出價(jià)高者得,，在未來房地產(chǎn)價(jià)格將保持上漲的預(yù)期下,，土地價(jià)格更容易被抬高，“地王”頻現(xiàn),。相比之下,，上海車牌拍賣制度值得在我國土地使用權(quán)拍賣的制度設(shè)計(jì)中參考。它要求出價(jià)進(jìn)入有效報(bào)價(jià)區(qū)間,，而有效報(bào)價(jià)區(qū)間是根據(jù)截至一定時(shí)間點(diǎn)的最低報(bào)價(jià)來確定的,，在此基礎(chǔ)之上，再按照“價(jià)格優(yōu)先,、時(shí)間優(yōu)先”的規(guī)則確定中標(biāo)者,。顯然,，在這樣的拍賣制度下，報(bào)價(jià)最高者和最低者都無法中標(biāo),。在土地拍賣中參考這樣的拍賣規(guī)則,，將會(huì)改變“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)狀，更有利于價(jià)格穩(wěn)定和價(jià)值發(fā)現(xiàn),。

二是優(yōu)化資源布局,。在一些熱點(diǎn)城市房價(jià)飆升、供不應(yīng)求的同時(shí),，我國房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著去庫存的艱巨任務(wù),，一二線熱點(diǎn)城市和三四線城市分化十分明顯。今年8月份,，70個(gè)大中城市新建商品住宅同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.

我國優(yōu)質(zhì)教育,、醫(yī)療衛(wèi)生資源往往在大城市較為集中,，人口源源不斷地涌入北京、上海等國內(nèi)一線城市,。近年來,，國內(nèi)主要城市學(xué)區(qū)房現(xiàn)象持續(xù)升溫，便是公眾愿意對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源支付更高價(jià)格的一種體現(xiàn),。有研究測(cè)算,，學(xué)區(qū)房的租金收益率平均而言比非學(xué)區(qū)房低5%,對(duì)于小戶型住宅更可達(dá)19%,且租金率折價(jià)存在較大的波動(dòng)，受教育部門公立學(xué)校入學(xué)政策沖擊的影響大,。因此,，從長期來看，在更大范圍內(nèi)提升我國教育,、醫(yī)療衛(wèi)生等資源的質(zhì)量,，亦有助于破解我國房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的難題。

三是提高土地利用效率,、增加城市住宅用地的供給,。從國際比較以及我國一線城市的土地使用情況看，完全有可能增加一線城市的住房用地供給,。實(shí)際上,，高地價(jià)與目前地方政府面臨的gdp考核指標(biāo)有直接的聯(lián)系。為了達(dá)到gdp的考核要求,，各地區(qū)需要盡可能多發(fā)展工業(yè)投資,，從而影響了土地資源的配置，導(dǎo)致我國一線城市的工業(yè)用地占比遠(yuǎn)高于國際上其他同類城市,。這樣的土地使用布局對(duì)于我國一線城市來說,，并不一定是合理的,。

如表3所示，北京,、廣州和深圳三個(gè)城市的工業(yè)用地占比分別達(dá)到22%,、32%和36%,遠(yuǎn)高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。紐約居住用地占城市建設(shè)用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達(dá)73%,而我國的北京,、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%,、29%和26%.

一方面，要改變單一追求gdp的績效考核辦法,，糾正片面追求經(jīng)濟(jì)增長速度和當(dāng)前利益,，更加重視民生、資源環(huán)境和長遠(yuǎn)利益,，優(yōu)化資源布局,。另一方面，在增量土地供應(yīng)空間有限,、供需失衡的情況下,，存量土地（城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地,，具有開發(fā)利用潛力）在城市發(fā)展中應(yīng)該被充分挖掘利用,。據(jù)測(cè)算，上海中心城區(qū)成片工業(yè)用地轉(zhuǎn)型空間為9000萬平方米,，舊住區(qū)改造產(chǎn)生的住宅體量約為6000萬平方米,。全上海市范圍內(nèi)住宅的建面空間可達(dá)1.6億平方米，相當(dāng)于可供應(yīng)8年的成交量（20xx年全年上海市住宅銷售面積約20xx萬平方米）,。在盤活存量土地的過程中,，應(yīng)發(fā)揮政府主導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的優(yōu)勢(shì),，緩解供應(yīng)緊缺,，優(yōu)化城市發(fā)展。

誠然,，許多國家在城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%之前進(jìn)程中都出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)增速,、租售比等指標(biāo)看上去也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“合理范圍”的現(xiàn)象。我們認(rèn)為,，這一現(xiàn)象是以經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶來的未來預(yù)期收入提升為基礎(chǔ)的,。在中國通過土地資本化促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，政府做了大量的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作,，例如招商引資,、城市規(guī)劃，從整個(gè)地區(qū)的全局來考慮產(chǎn)業(yè)布局、居住片區(qū)的分布等,，同時(shí)進(jìn)行了大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作,，中國的經(jīng)濟(jì)潛力得到了很大的釋放，地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值亦得到了提升,，而房地產(chǎn)價(jià)值的提升恰恰是來源于對(duì)未來收入的預(yù)期,。根據(jù)初步測(cè)算，20xx年第三季度房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率在8%左右,。房地產(chǎn)確實(shí)在中國經(jīng)濟(jì)增長中扮演了重要角色,，但如果房地產(chǎn)的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業(yè)家精神，對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和健康發(fā)展則是不利的,。因此,，還應(yīng)著眼于中長期，從土地和各項(xiàng)資源的供給,，以及制度上做改進(jìn),。

總的來說，我國當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)注重需求調(diào)控與供給調(diào)控相結(jié)合,、短期調(diào)控與長期調(diào)控相結(jié)合,，并處理好房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。在現(xiàn)有的需求調(diào)控的基礎(chǔ)上,，進(jìn)一步完善供給調(diào)控的措施，兼顧短期和長期,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn),、健康發(fā)展。

房地產(chǎn)論文選題方向篇三

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部形成原因又可以根據(jù)其不同的性質(zhì)分為房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營原因,、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動(dòng)原因以及房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量原因等三種類型,。首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營原因造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中自身經(jīng)營管理水平不高,、經(jīng)營管理理念較為落后,、項(xiàng)目投資時(shí)過于盲目、缺乏有效的市場(chǎng)調(diào)查和分析工作內(nèi)容,、對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭缺乏有效的評(píng)估等等,，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營管理工作水平落后，進(jìn)而造成經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),；其次,，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動(dòng)原因造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在資金流動(dòng)的過程中，存在著自身資金結(jié)構(gòu)不夠合理,、外來資金流動(dòng)量過大的現(xiàn)象,，這種情況下一旦外來資金出現(xiàn)波動(dòng)情況必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；最后,，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量問題主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作過程中,，財(cái)務(wù)管理工作水平不高,，并且經(jīng)常出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理漏洞，導(dǎo)致自身財(cái)務(wù)管理工作難以取得有效的成果,，部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現(xiàn)象,，自然也會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因,。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因則主要包括市場(chǎng)原因,、國家政策原因以及其他意外因素等等。首先,，房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)原因形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行過程中,，沒有完全地把握好市場(chǎng)的變化情況，沒有做好市場(chǎng)信息的調(diào)查分析工作,，沒有根據(jù)當(dāng)前階段市場(chǎng)的實(shí)時(shí)需求完成項(xiàng)目運(yùn)行籌劃工作,，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行工程中出現(xiàn)項(xiàng)目買賣不夠順利，進(jìn)而出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象,；其次,，國家政策原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于國家房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控過程中造成的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前國家政策原因事實(shí)上是造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)原因,；最后,，其他意外因素造成的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中出現(xiàn)的一系列意外因素的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素,，例如,，項(xiàng)目運(yùn)作過程中的地震因素、安全因素等等,，都會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中大量資產(chǎn)流失,，進(jìn)而出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象。

二,、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的治理措施,。

綜合上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中應(yīng)該結(jié)合自身經(jīng)營發(fā)展的特性,，采取科學(xué)合理的治理措施,，提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過程中的抵抗能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模實(shí)現(xiàn)健康快速的提升,。具體來講,，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的過程中應(yīng)該采取以下治理措施。

（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量,。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量來達(dá)到規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的,，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)員工自身在財(cái)務(wù)管理工作上的理念進(jìn)行全面的更新，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作觀念能夠有效地契合當(dāng)前財(cái)務(wù)管理工作的發(fā)展和要求,，能夠緊緊跟隨在國家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的指引,，從而有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)上下在財(cái)務(wù)管理工作上的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，更加有效地做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作,；其次,，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)自身的財(cái)務(wù)管理工作制度進(jìn)行優(yōu)化和完善，將財(cái)務(wù)管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作中,，通過科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的制度來實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量以及工作范圍的進(jìn)一步提升,，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作能夠取得更加有效的應(yīng)用成果，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作流程的優(yōu)化,。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目運(yùn)作的過程中進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目的運(yùn)作流程，針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作過程中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分解和分析,，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作在項(xiàng)目運(yùn)作過程中各個(gè)流程的應(yīng)用,，以便更有效地完成財(cái)務(wù)管理工作的同時(shí)，也能夠有效地調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作內(nèi)容,，保證項(xiàng)目運(yùn)作過程中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有效的控制,，提升項(xiàng)目運(yùn)作效益的同時(shí)有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作的預(yù)算機(jī)制應(yīng)用,。

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該充分加強(qiáng)預(yù)算機(jī)制在財(cái)務(wù)管理工作中的應(yīng)用,，有效的達(dá)到提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理崗工作質(zhì)量，減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的,。房地產(chǎn)企業(yè)可以將預(yù)算管理機(jī)制全面的應(yīng)用在自身的經(jīng)營管理工作中,，包括企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、人員管理,、行為管理、項(xiàng)目管理等內(nèi)容,，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對(duì)預(yù)算管理的應(yīng)用來有效地提升其經(jīng)營發(fā)展過程中的控制能力,，通過科學(xué)統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預(yù)算制度來有效地降低企業(yè)在進(jìn)行上述工作時(shí)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而有效地達(dá)到控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的,。

（四）加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查,。

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中應(yīng)該時(shí)刻加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)情況的分析調(diào)查，加強(qiáng)對(duì)國家宏觀調(diào)控政策的學(xué)習(xí)和領(lǐng)悟,，通過對(duì)上述內(nèi)容的學(xué)習(xí)來衡量當(dāng)前自身在市場(chǎng)競爭的地位,，進(jìn)而更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作，也有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),。

三,、結(jié)語。

綜上所述，通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容進(jìn)行了分析,，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因以及應(yīng)該采取的治理措施進(jìn)行了具體的分析和闡述,。

房地產(chǎn)論文選題方向篇四

1.房地產(chǎn)業(yè)與關(guān)系營銷房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他產(chǎn)品相比，有很大的不同,，具有獨(dú)特的性質(zhì),。如價(jià)格的昂貴性、區(qū)位的固定性,、使用的耐久性,、質(zhì)量的差異性、使用的限制性等,。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的基本組成部份,，它具有一般性，它是某一地域內(nèi)商品交換活動(dòng)的固定場(chǎng)所及交換關(guān)系的總和,，反映了商品的價(jià)值規(guī)律,、供求規(guī)律及市場(chǎng)競爭規(guī)律的相互作用。同時(shí)還具有供求關(guān)系特殊性,，銀行和中介機(jī)構(gòu)參與性,，權(quán)利主導(dǎo)性、不完全競爭性等特殊性,。通常通過分析一般性的市場(chǎng)營銷與市場(chǎng)關(guān)系營銷的異同點(diǎn)可以明確房地產(chǎn)關(guān)系營銷,。

1.市場(chǎng)定位觀念不夠明確。

眾所周知,，房地產(chǎn)具有許多特殊性質(zhì),，是一個(gè)重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。如果房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)市場(chǎng)定位觀念不夠明確,，往往會(huì)出現(xiàn)定位過高或定位過低的現(xiàn)象,，很容易使顧客對(duì)企業(yè)的定位印象產(chǎn)生誤解，導(dǎo)致顧客一味地只注重某一特定的產(chǎn)品,，忽視了對(duì)其他產(chǎn)品的重視,，這樣容易促使失去購買欲，大量的潛在顧客將會(huì)流失,，不利于企業(yè)的全面發(fā)展,。

2.實(shí)施客戶戰(zhàn)略不夠完善。

在實(shí)施客戶戰(zhàn)略的過程中,，有些房地產(chǎn)開發(fā)商為了挖掘新客戶,，而忽略了對(duì)老客戶的維系。這就是所謂的“漏斗”原理,。有些房地產(chǎn)開發(fā)商只注重售前和售中的管理模式,，對(duì)售后服務(wù)沒有引起高度重視,，使得有些問題無法得到有效的解決，喪失了許多的老客戶,。表面看來,，房地產(chǎn)開發(fā)商即使在一周內(nèi)流失了100個(gè)客戶，又可以于接到100個(gè)新客戶,，這兩者之間的銷售業(yè)績似乎沒有任何變化,，然而，事實(shí)相反,，吸引新客戶所花費(fèi)的成本往往要比維系老客戶所消耗的成本多得多,，在激烈的市場(chǎng)競爭中，只有擁有大量的客戶才能立于不敗之地,。

3.企業(yè)內(nèi)部關(guān)系處理不當(dāng),。

企業(yè)內(nèi)部關(guān)系主要包括企業(yè)與內(nèi)部員工之間的相互關(guān)系。企業(yè)加強(qiáng)市場(chǎng)關(guān)系營銷的主要目的在于協(xié)調(diào)好企業(yè)與內(nèi)部所有員工之間的關(guān)系,。市場(chǎng)關(guān)系營銷管理是指股東關(guān)系管理,、部門關(guān)系管理及員工關(guān)系管理。由于長期受到“官本位”觀念的深刻影響,，企業(yè)內(nèi)部等級(jí)分明現(xiàn)象嚴(yán)重,。而房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為員工僅是一種資源，他們才是真正的主人,。因此,，忽視了與內(nèi)部員工關(guān)系的處理，對(duì)員工的要求甚嚴(yán),，很少主動(dòng)關(guān)注員工生理,、心理、情感的需求,，致使員工的積極性,，自主性、創(chuàng)造性大大降低,。

顧客是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系營銷的核心,，要迎合市場(chǎng)需求，必須提供個(gè)性化服務(wù),。生產(chǎn),、設(shè)計(jì)出迎合不同消費(fèi)者的心理需求的產(chǎn)品,，將潛在的顧客轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的購房者。同時(shí)要完善房地產(chǎn)的售后服務(wù)，確?？蛻艟裆系挠鋹偢?，居住上的舒適感,。銷售人員應(yīng)該采取積極的銷售手段來促進(jìn)樓盤銷售，使顧客感受到購買房屋的樂趣,。具體措施可如下文內(nèi)容:1.直接降價(jià);2.免費(fèi)送禮;3.內(nèi)部員工價(jià);4.組織團(tuán)購;5.承諾無理由退房;6.減首付;7.保價(jià)計(jì)劃;8.先租后賣,。

2.開發(fā)商對(duì)入住糾紛的提早預(yù)防措施。

應(yīng)加強(qiáng)與顧客的交流溝通,。根據(jù)美國營銷協(xié)會(huì)的研究,，只有三分之一的顧客是會(huì)因產(chǎn)品出現(xiàn)問題而感到不滿意，其其余三分之二的顧客因溝通不良而不滿意,。由此可見,，重視與客戶之間的交流溝通是增強(qiáng)客戶滿意感的重要途徑。一個(gè)不滿意的客戶意味著公司將流失無形的資產(chǎn),，而一個(gè)滿意的客戶意味著公司將會(huì)增加無形的資產(chǎn),。因此，有見識(shí)的房地產(chǎn)公司,，加強(qiáng)與顧客溝通,，主動(dòng)出擊，為顧客排憂解難無形資產(chǎn),，他們盡力鼓勵(lì)顧客提出抱怨,，而后再盡力讓不滿意的顧客重新高興起來。為了使房子能在交付時(shí)達(dá)到使用和綠化完成等要求,，現(xiàn)在,，部分開發(fā)商采用了以下兩種方式:一是將原來的倉促入住改為預(yù)留出入住準(zhǔn)備期，以便能提早發(fā)現(xiàn)問題,、解決問題,。二是索性將原訂的交房日期推遲，寧可按合同向購房人進(jìn)行賠償,，也不愿引發(fā)糾紛,。謹(jǐn)慎承諾，降低客戶預(yù)期值,，客戶的滿意度就會(huì)更高,。

1.市場(chǎng)定位策略。

從關(guān)系營銷角度看,，產(chǎn)品市場(chǎng)定位的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)商與特定顧客群體的關(guān)系定位,，即明確與誰打交道。這種關(guān)系定位,，即包括了房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)產(chǎn)品的顧客之間的關(guān)系定位,，也包括了市場(chǎng)環(huán)境條件下的其他客戶關(guān)系的定位。在明確市場(chǎng)定位的的時(shí)候,，優(yōu)先考慮所處的市場(chǎng)環(huán)境,、開發(fā)商綜合實(shí)力,、歷史形成條件、自身優(yōu)勢(shì)與特色,，也就是確立房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭優(yōu)勢(shì),。競爭優(yōu)勢(shì)源于開發(fā)商可以向客戶所創(chuàng)造的價(jià)值，同時(shí)該價(jià)值應(yīng)比開發(fā)商自身所創(chuàng)造該價(jià)值時(shí)耗費(fèi)的成本要大,。其次,，選出若干適用優(yōu)勢(shì)。在對(duì)競爭優(yōu)勢(shì)進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí),，開發(fā)商至少應(yīng)考慮自身的產(chǎn)品質(zhì)量,、開發(fā)成本、技術(shù)水平及售后服務(wù)水平等因素,。與此同時(shí),，還應(yīng)與競爭者的相應(yīng)因素相比較。從而發(fā)現(xiàn)自身的不足與優(yōu)勢(shì)所在并進(jìn)行改進(jìn)與強(qiáng)化,。此外,，應(yīng)向市場(chǎng)有效地明確企業(yè)定位觀念，即地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)擴(kuò)充服務(wù)人員,，同時(shí)加以培訓(xùn),，而后宣傳其服務(wù)優(yōu)勢(shì)與能力。

2.實(shí)行客戶關(guān)系的管理策略,。

顧客就是上帝,，因而開發(fā)商進(jìn)行客戶維系有以下幾種方略:第一、實(shí)施實(shí)行會(huì)員制,。該營銷方法的突出優(yōu)勢(shì)就是把硬性廣告宣傳變成為會(huì)員之間軟性宣傳,，同時(shí)銷售的產(chǎn)品其質(zhì)量及價(jià)格要優(yōu)勝于市面上那些同一類別的產(chǎn)品。通過會(huì)務(wù)活動(dòng)拉近商家,、消費(fèi)者,、業(yè)主及企業(yè)自身的距離，同時(shí)增強(qiáng)彼此之間溝通與信任,，這樣借助會(huì)員優(yōu)惠與文化增值途徑,，刺激會(huì)員消費(fèi)市場(chǎng)，進(jìn)而帶動(dòng)樓盤銷售,。第二,、強(qiáng)化個(gè)人聯(lián)系。也就是利用樓盤營銷人員和潛在客戶的緊密交流而增加友情,，增強(qiáng)關(guān)系,。比如常常邀請(qǐng)顧客的主管經(jīng)理參與各類娛樂活動(dòng)，逐步密切雙方關(guān)系;牢記主要客戶及其夫人與孩子的生日,，同時(shí)與生日時(shí)送上禮品,、鮮花以示祝賀;或者為喜歡養(yǎng)花的客戶送上優(yōu)良花種與花肥;抑或通過自己的一些社會(huì)關(guān)系來幫助客戶解決其子女入托、升學(xué)及就業(yè)等問題,。利用個(gè)人聯(lián)系進(jìn)行關(guān)系營銷也有一定的弊端:容易導(dǎo)致企業(yè)對(duì)長期接觸客戶的營銷人員有過分依賴,，加大了管理難度。所以在運(yùn)用這一策略時(shí)應(yīng)該注意適當(dāng)?shù)匕褜⑵髽I(yè)聯(lián)系建于個(gè)人聯(lián)系之上,，利用長期個(gè)人聯(lián)系來提高企業(yè)親密度,，進(jìn)而形成企業(yè)之間的的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。

3.于競爭中合作,，實(shí)現(xiàn)雙贏,。

松散性結(jié)盟通常是開發(fā)商之間運(yùn)用較多的方式，這讓合作雙可以避免直接沖突,，抑或共同創(chuàng)出區(qū)域品牌,，在收益方面實(shí)現(xiàn)雙贏。如自20xx年10月起,，于成都市的羊西線兩側(cè)進(jìn)行樓盤開發(fā)的'二十多家房地產(chǎn)商采用“打捆包裝,、整體宣傳”的方略，于營銷宣傳中共創(chuàng)區(qū)域品牌—“羊西板塊”,，獲得了不錯(cuò)的營銷效果,。而在20xx年4月28日進(jìn)行開盤的廣州星河灣因完美的設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工質(zhì)量及園林景觀,，迫使其他的發(fā)展商調(diào)整設(shè)計(jì)方案及競爭戰(zhàn)略,，不得不對(duì)對(duì)原先的設(shè)計(jì)進(jìn)行重新修改，增加了投入,，還對(duì)其他發(fā)展商進(jìn)行了有效刺激,，有利于提高華南版塊發(fā)展商的綜合素質(zhì)，這也是合作雙贏的一個(gè)體現(xiàn),。實(shí)際上,，競爭者之間的合作方式是多樣化的，或不同企業(yè)共同開發(fā)某一種新的產(chǎn)品;或組建企業(yè)集團(tuán),，利用合作來得到強(qiáng)大聯(lián)合優(yōu)勢(shì),，抑或優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，促進(jìn)合作各方得到比合作之前的更多競爭優(yōu)勢(shì)與利益,。武漢地區(qū)在城區(qū)建設(shè)推廣武漢都市星座聯(lián)盟系統(tǒng)工程時(shí)就為我們提供了一個(gè)雙贏甚至多贏的典例,。也就是“五個(gè)強(qiáng)化”戰(zhàn)略。即:(1)強(qiáng)化品牌合力,。以樹立武漢都市新空間為構(gòu)建理念,，以都市星座為聯(lián)盟商標(biāo)，通過契約方式將老城區(qū)的小地塊樓盤連接在一起,，促進(jìn)小地塊聯(lián)盟整體的競爭實(shí)力,，提升品牌戰(zhàn)力,。(2)強(qiáng)化統(tǒng)一使用技術(shù)資源、策劃資源,、營造競爭策略環(huán)境,。(3)強(qiáng)化產(chǎn)品制造及研發(fā)。以強(qiáng)大的專業(yè)資源及聯(lián)盟體的服務(wù)機(jī)構(gòu)為支撐點(diǎn),，為聯(lián)盟體成員創(chuàng)造客戶需求的產(chǎn)品提供了條件,，為研制適銷對(duì)路的成套產(chǎn)品提升了市場(chǎng)競爭實(shí)力。(4)強(qiáng)化決策管理,。即科學(xué)地利用社會(huì)決策資源與專業(yè)資源,，提升投資商的價(jià)值，打造競爭策略平臺(tái)(5)強(qiáng)化銷售平臺(tái),。結(jié)合所用聯(lián)盟體創(chuàng)造一手樓新型網(wǎng)絡(luò)銷售平臺(tái),，全面推出3a立體化營銷策略，構(gòu)建最佳的低成本高效益的營銷模式,。各大房地產(chǎn)公司應(yīng)本著尊重契約,、統(tǒng)一行動(dòng)的觀念，共同創(chuàng)造以小變大的競爭形式,。以契約的形式為行動(dòng)指南,，營造企業(yè)自己專有的策劃、營銷,、服務(wù)機(jī)制,，創(chuàng)建全面的都市星座母品牌與子品牌系統(tǒng)，為贏取市場(chǎng)份額奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。

4.協(xié)調(diào)好企業(yè)與政府和媒體的關(guān)系,，創(chuàng)造良好的營銷環(huán)境。

企業(yè)是社會(huì)的重要組成部分,，企業(yè)的活動(dòng)會(huì)直接受到政府及相關(guān)法律法規(guī)的制約,。因此，在協(xié)調(diào)企業(yè)與政府之間的關(guān)系時(shí),，應(yīng)以積極的態(tài)度,，自覺遵守國家的法律法規(guī)，幫助解決國家所面臨的各種難題?，F(xiàn)代關(guān)系營銷理論認(rèn)為:如果能夠加強(qiáng)企業(yè)與政府之間的配合,，樹立共存共榮的意識(shí)，那么國家就可能會(huì)制定出對(duì)營銷活動(dòng)調(diào)節(jié)合理化,、避免相互矛盾,、幫助營銷人員創(chuàng)造和分配價(jià)值的政策。現(xiàn)代營銷的內(nèi)容豐富多樣，其他相關(guān)團(tuán)體與內(nèi)部員工之間的關(guān)系也是關(guān)系營銷的一個(gè)重要環(huán)節(jié),。只有正確處理好這些關(guān)系,，創(chuàng)造良好的營銷環(huán)境，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的前提條件,。

5.正確處理企業(yè)與內(nèi)部員工關(guān)系,，創(chuàng)造發(fā)展的動(dòng)力。

企業(yè)內(nèi)部營銷最關(guān)鍵的一步,，便是把握企業(yè)內(nèi)部關(guān)系的結(jié)構(gòu)性質(zhì)與特征。企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)主要可以分為三個(gè)層面,，即由股東構(gòu)成的影響層,、提供有關(guān)支持的輔助層、從事基本活動(dòng)的核心層,。影響這三層的主要因素在于顧客需求度及滿意度,，同時(shí)直接關(guān)系到企業(yè)市場(chǎng)競爭能力。正確處理好企業(yè)與內(nèi)部員工關(guān)系,，從“以人為本”的角度出發(fā),，是現(xiàn)代關(guān)系營銷理念的核心，這種人為核心的理念強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)在于激發(fā)人潛在能動(dòng)性和創(chuàng)造性,，為企業(yè)創(chuàng)造有利的價(jià)值,。

6.完善客戶退出管理模式。

客戶退出管理模式是根據(jù)客戶退出企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的購買模式,，認(rèn)真分析原因,，吸取經(jīng)驗(yàn)，通過改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)等一系列的方式來避免客戶的流失,。完善客戶退出管理模式可以采取以下方法:第一,，預(yù)測(cè)客戶流失率。預(yù)測(cè)顧客流失率的公式為(期初顧客人數(shù)－期末顧客人數(shù))/期初顧客人數(shù)*100%,。

房地產(chǎn)論文選題方向篇五

包含在清算的項(xiàng)目之中,，但是已扣除的金額一定要嚴(yán)格按照相關(guān)文件上的規(guī)定進(jìn)行歸類集合，再按照起哦實(shí)際的成本費(fèi)用進(jìn)行合理的分配,；另外,，對(duì)于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進(jìn)行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中,。

2.土地增值稅應(yīng)納稅金額計(jì)算,。

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收過程中一般會(huì)采用兩種計(jì)算方法：一是按照其開發(fā)的房屋面積分開項(xiàng)目來計(jì)算其增值額和增值率，其增值稅的計(jì)算則要使用與之相應(yīng)的使用稅率來進(jìn)行,；二是先整體計(jì)算增值額的增值率,，將增值稅進(jìn)行確定，然后再使用面積分別計(jì)算其土地的增值稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說在增值稅的計(jì)算時(shí)可以先通過預(yù)算來將兩種計(jì)算結(jié)果進(jìn)行橫向縱向的對(duì)比,，然后取有利于企業(yè)的計(jì)算方法進(jìn)行清算操作,。

3.土地增值稅清算審核鑒證。

國家在《土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》明確要求,，在清算土地增值稅時(shí)一定要附送稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)所出具的清算鑒證報(bào)告,，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員也要對(duì)其所呈現(xiàn)的清算鑒證報(bào)告進(jìn)行審核，審核的內(nèi)容一方面是內(nèi)容是否完整,，鑒證報(bào)告是否合法,，另外就是其格式是否合乎規(guī)范，內(nèi)容之間的聯(lián)系和銜接是否邏輯清晰等,。土地增值稅的申請(qǐng)清算清算有細(xì)分為兩種：要求清算和自行清算,。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的書面通知之后按照稅務(wù)部門要求的清算內(nèi)容進(jìn)行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報(bào)告全部準(zhǔn)備完畢,，然后在稅收部門所規(guī)定的時(shí)間限定之內(nèi)向稅收部門主動(dòng)提出增值稅的清算請(qǐng)求,。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的問題,。

1.計(jì)算方式復(fù)雜,。

在對(duì)土地增值稅的計(jì)算時(shí)一般采用超率累進(jìn)稅的方法進(jìn)行，因此清算過程中所涉及的內(nèi)容也比較多,，比如企業(yè)銷售收入的總金額,、扣除的項(xiàng)目和需要交納的稅金等三個(gè)部分。三部分任何一個(gè)部分的核算難度和復(fù)雜程度都比較高,，更何況是要清算全部的三項(xiàng)內(nèi)容,，這就表明需要耗費(fèi)許多人力物力，對(duì)于那些業(yè)務(wù)繁雜,、產(chǎn)品開發(fā)周期較長,、投資的活動(dòng)更為復(fù)雜的企業(yè)來說，要對(duì)其每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行清算,，所要耗費(fèi)的人力和物力和可操作性上君是一個(gè)難題,。

房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品銷售類公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下,，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)越來越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目更趨向于合作開發(fā),。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時(shí)組間一個(gè)空殼的建設(shè)公司，在項(xiàng)目完工之后直接進(jìn)行注銷,，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的賬目越發(fā)的復(fù)雜和混亂,，經(jīng)過長時(shí)間的清算終于得出最終結(jié)果時(shí)，兩家或者多家企業(yè)早已分道揚(yáng)鑣,，不知所蹤導(dǎo)致稅款追繳困難,。

3.資料和鑒證報(bào)告不規(guī)范。

稅收部門對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所呈現(xiàn)的相關(guān)資料和鑒證報(bào)告要求內(nèi)容準(zhǔn)確合理，格式規(guī)范,。但是某些中介鑒證報(bào)告機(jī)構(gòu)的人員專業(yè)技能不過關(guān),，導(dǎo)致企業(yè)所委托出具的報(bào)告不合乎規(guī)范，因此在具體其清算過程中需要稅務(wù)部門進(jìn)一步的進(jìn)行審核和修改,，影響其工作人員的進(jìn)度,，也給清算工作增加了難度。

4.故意逃避和拖延,。

部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,，采用違法的手段進(jìn)行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開發(fā)和保留尾盤等方式,，另外還有可能在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬目上進(jìn)行改動(dòng),，一般的對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)其項(xiàng)目銷售比例在超過85%以上則需要繳的稅金，而通過做假的賬的方式可以人為的將銷售比降低到85%以下,，這樣按照規(guī)定不必進(jìn)行稅務(wù)清算,。

5.收入確認(rèn)不規(guī)范,。

企業(yè)的收入在確認(rèn)上不夠規(guī)范,，主要的表現(xiàn)為對(duì)工程款推遲結(jié)算，不能夠及時(shí)的將預(yù)收的房款和當(dāng)期的銷售所得的房款進(jìn)行轉(zhuǎn)入和登記,；或者將房子的銷售款當(dāng)成建筑施工的工程款進(jìn)行轉(zhuǎn)償,；刻意的降低房價(jià)來間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問題均是影響房企土地增值稅正常,、及時(shí),、準(zhǔn)確、公正的清算的原因,，從而使國家的利益受到損傷,，需要嚴(yán)厲打擊。

三,、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施,。

1.提高清算工作的準(zhǔn)確性。

在對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅的清算時(shí),，首先將清算的對(duì)向進(jìn)行區(qū)分,，將該企業(yè)的產(chǎn)品分布全部了解清楚，同時(shí)要將其銷售的總收入金額進(jìn)行準(zhǔn)確的核算,。在清算完畢之后對(duì)于目前未清算且剛銷售的房源也要進(jìn)行土地增值稅的核算,，并要求企業(yè)及時(shí)繳納該部分的稅金。

2.準(zhǔn)確計(jì)算工程項(xiàng)目的竣工面積,。

稅收部門對(duì)于房企中那些非貨幣轉(zhuǎn)讓的房源,，比如用于投資或者贈(zèng)送只要房源的所有權(quán)完成轉(zhuǎn)移，那么就應(yīng)該當(dāng)成其銷售完畢，然后征收稅金,。

3.房源銷售收入的確定,。

在進(jìn)行銷售收入的確定時(shí)，為防止其故意降價(jià),，可以將企業(yè)的房源價(jià)格進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，在了解市?chǎng)的均價(jià)之后然后有一個(gè)相對(duì)較為準(zhǔn)確的判斷，同時(shí)對(duì)于其銷售方式要清楚的了解,，避免房企依靠預(yù)售等方式來拖延土地增值稅的繳納,。

4.嚴(yán)格控制扣除項(xiàng)目審核。

同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險(xiǎn)通過虛開發(fā)票等方式來擴(kuò)大自己的建筑成本,，從而造成微利或者虧損的假象,，所以稅收部門在審核時(shí)要對(duì)其所開出的發(fā)票進(jìn)行審核，確保其真實(shí)性然后控制扣除項(xiàng)目的金額,。

5.把握成本控制分?jǐn)偂?/p>

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)分?jǐn)偟囊罁?jù)是按照建筑面積進(jìn)行的,，因此在清算時(shí)一定要遵循其相關(guān)的原則處理，避免所應(yīng)征收的稅款出現(xiàn)流失,。

6.土地增值稅的計(jì)算過程要規(guī)范,。

土地增值稅的清算和審核過程非常的復(fù)雜，稍不注意便會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤的出現(xiàn),，稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員一定要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定堅(jiān)決執(zhí)行,，確保稅收的清算過程規(guī)范科學(xué)。

7.提高清算工作的質(zhì)量,。

清算工作質(zhì)量的提高要從稅收工作人員抓起,，稅收部門在聘用人員時(shí)務(wù)必要提高門檻和，加強(qiáng)對(duì)專業(yè)技能的考核制度,，確保每一位工作人員熟知并掌握會(huì)計(jì)制度,、財(cái)務(wù)制度和稅收制度，保證每一項(xiàng)核算的結(jié)果的真實(shí)和準(zhǔn)確,。

四,、結(jié)語。

通過對(duì)土地增值稅的清算,，其也是國家宏觀調(diào)控的手段之一,，旨在幫助國內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，健康的持續(xù)發(fā)展,，避免房地產(chǎn)泡沫的形成,。所以希望稅收部門和房地產(chǎn)企業(yè)能夠通力合作嚴(yán)格遵守國家的法律法規(guī)，開展土地增值稅的清算工作,，促使國家經(jīng)濟(jì)正常的發(fā)展,。

文檔為doc格式,。

房地產(chǎn)論文選題方向篇六

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提出了要求，需要有與之相適應(yīng)的人才隊(duì)伍與培養(yǎng)體系,。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭日趨激烈,，人才供需之間的矛盾突出。一方面,，房地產(chǎn)高級(jí)管理人缺乏,，越來越多的項(xiàng)目需要在開發(fā)理念、融資風(fēng)控,、建設(shè)管理與后期服務(wù)等方面引入高層次和有創(chuàng)造力的人才;另一方面,，房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的專科,、本科畢業(yè)生數(shù)量眾多,，難以找到合適的崗位，連續(xù)數(shù)年遭遇“最難就業(yè)季”,。解決房地產(chǎn)人才供求之間的不平衡,，需要認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的需求特征，推動(dòng)高校房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式的調(diào)整,，迎接房地產(chǎn)市場(chǎng)“新常態(tài)”的挑戰(zhàn),。

房地產(chǎn)開發(fā)作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，包括前期融資,、可行性研究,、土地獲取,、項(xiàng)目策劃,、施工建設(shè)、項(xiàng)目營銷,、竣工交付和物業(yè)管理等,，業(yè)務(wù)涉及價(jià)值鏈長，需要的專業(yè)人才涉及面廣,。從需求角度來看,，房地產(chǎn)企業(yè)招聘人才類型可以歸為金融財(cái)務(wù)類、策劃管理類,、工程技術(shù)類和營銷服務(wù)類,。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目為單元,，每個(gè)項(xiàng)目組都需要上述人才,，不同的專業(yè)知識(shí)需要能夠有效地融合與貫通，才能形成“能用”和“管用”的人才,。

1.綜合性特點(diǎn)從行業(yè)特點(diǎn)來看,，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì),、城市經(jīng)濟(jì)關(guān)系緊密，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與房地產(chǎn)調(diào)控的影響,，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)需要把握宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征,，合理確定項(xiàng)目定位，才能降低后續(xù)的銷售風(fēng)險(xiǎn),。從開發(fā)過程來看,，企業(yè)需要與政府多個(gè)職能部門和各類專業(yè)公司進(jìn)行有效的溝通和配合，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)面臨多項(xiàng)與政府部門相關(guān)的報(bào)批業(yè)務(wù),。例如,，在土地購置階段需要掌握土地使用制度、出讓制度,、使用權(quán)出讓等相關(guān)知識(shí),，明確土地的規(guī)劃條件約束;在規(guī)劃報(bào)批階段，需要掌握城市規(guī)劃,、項(xiàng)目規(guī)劃,、項(xiàng)目評(píng)價(jià)等方面的知識(shí)，這一階段對(duì)綜合性知識(shí)和溝通能力有較高要求,。目前,，房地產(chǎn)企業(yè)的人才管培方案基本上是從培訓(xùn)、輪崗再到專職崗位的過程,，新員工需要全面了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的流程與特點(diǎn),。房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)綜合性知識(shí)的掌握和應(yīng)用能力要求較高，而大學(xué)畢業(yè)生知識(shí)窄,，難以適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求,，而中小房地產(chǎn)企業(yè)通常不愿意承擔(dān)人才培養(yǎng)的成本，常選擇有工作經(jīng)驗(yàn)的人員,，部分房地產(chǎn)企業(yè)偏好招聘有政府工作背景的員工,，他們通常擁有豐富的綜合知識(shí)面和較強(qiáng)的溝通能力。

2.區(qū)域性特點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目受到所在城市的自然環(huán)境與社會(huì)習(xí)俗影響較大,，項(xiàng)目根植于區(qū)域之中,，項(xiàng)目定位不能離開所在區(qū)域。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)于城市,、區(qū)域與板塊的認(rèn)識(shí)程度決定著項(xiàng)目定位的高度,。在快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，城市區(qū)域的空間形態(tài)處于快速變化過程中,，形成各具特色的板塊居住文化,，影響特定區(qū)域人群的住房消費(fèi)心理。住房消費(fèi)者選擇了一個(gè)項(xiàng)目,，也選擇了一個(gè)區(qū)域和生活方式,。區(qū)域與板塊特征在很大程度上決定了產(chǎn)品類型,。由于房地產(chǎn)區(qū)域與板塊的形成與演變是城市歷史、城市規(guī)劃,、居住需求等要素影響的結(jié)果,。在企業(yè)發(fā)展過程中，區(qū)域性是重要的特點(diǎn),，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)需要對(duì)城市,、區(qū)域與板塊有深入的認(rèn)識(shí)和了解，而這恰恰是畢業(yè)生最缺乏的,。

3.金融化特點(diǎn)從國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)來看,，房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)都經(jīng)歷了由開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)經(jīng)營與金融服務(wù)的過程，房地產(chǎn)作為金融資產(chǎn)的特性在發(fā)達(dá)國家表現(xiàn)的淋漓盡致,。我國房地產(chǎn)業(yè)處于快速變化中,，項(xiàng)目融資、風(fēng)險(xiǎn)控制與資產(chǎn)經(jīng)營處置對(duì)企業(yè)的影響日益明顯,，房地產(chǎn)企業(yè)開始涉足金融與資產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域,。目前，金地,、萬科,、綠地、綠城,、濱江等大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過成立房地產(chǎn)信托基金,、產(chǎn)業(yè)基金或入股銀行，涉足金融領(lǐng)域,，房地產(chǎn)企業(yè)的金融化趨勢(shì)明顯,。金融化也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，發(fā)達(dá)國家的高等教育體系通常將房地產(chǎn)專業(yè)納入商學(xué)院下的金融和財(cái)務(wù)學(xué)科,，注重學(xué)生對(duì)于房地產(chǎn)金融與財(cái)務(wù)知識(shí)的傳授,。綜合性,、區(qū)域性與金融化是快速城鎮(zhèn)化階段房地產(chǎn)經(jīng)營管理中展現(xiàn)出來的特點(diǎn),，這些特點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)方式提出了挑戰(zhàn)，需要高校及時(shí)調(diào)整課題體系,、教學(xué)方式與培養(yǎng)方式,，推動(dòng)人才供需之間的平衡。

在我國的高校培養(yǎng)體系中,，房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)在的專業(yè)調(diào)整中受到影響,，被并入工程管理專業(yè)，人才培養(yǎng)出現(xiàn)斷層,。近年來,，隨著房地產(chǎn)業(yè)的崛起,，房地產(chǎn)專業(yè)的專科,、本科與研究生教育快速發(fā)展,。由于專業(yè)設(shè)置的限制和院校學(xué)科背景的差異，我國房地產(chǎn)專業(yè)教育情況復(fù)雜,，依托的學(xué)科背景差異大,，水平參差不齊，培養(yǎng)的學(xué)生還難以適應(yīng)行業(yè)對(duì)于綜合性,、區(qū)域性與金融化的要求,。

1.學(xué)科體系分散，缺乏系統(tǒng)性與完整性高校設(shè)置相應(yīng)的房地產(chǎn)專業(yè)設(shè)置,，依托的一級(jí)學(xué)科包括工商管理,、管理科學(xué)與工程、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)等,。房地產(chǎn)專業(yè)設(shè)置多數(shù)依托工商管理與應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)科設(shè)立,，課程設(shè)置也是偏重于經(jīng)濟(jì)管理，重點(diǎn)課程包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué),、城市經(jīng)濟(jì)學(xué),、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、土地經(jīng)濟(jì)學(xué),、房地產(chǎn)估價(jià)等;工程管理依托工業(yè)工程或者土木工程專業(yè),，與土木工程、項(xiàng)目管理課題體系結(jié)合緊密,，偏重于工科教育,，主干課程包括建筑施工、項(xiàng)目管理,、工程造價(jià)等,。此外，部分高校依托土地資源管理開辦房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè),。由于高校依托的學(xué)科基礎(chǔ)不同,，課題設(shè)置也各有側(cè)重，培養(yǎng)出來的學(xué)生專業(yè)基礎(chǔ)與知識(shí)結(jié)構(gòu)差異較大,。課程體系與知識(shí)專業(yè)的不同導(dǎo)致培養(yǎng)的學(xué)生專業(yè)知識(shí)與業(yè)務(wù)能力都存在較大差異,。課程體系上的差異性與非標(biāo)準(zhǔn)化，對(duì)培養(yǎng)學(xué)生的質(zhì)量影響較大,，也給房地產(chǎn)企業(yè)人才招聘帶來了困惑,。因此，相對(duì)于成熟的專業(yè),，房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)科體系還存在“散,、亂,、基礎(chǔ)不牢”的問題。

2.專業(yè)教育體系與市場(chǎng)需求脫節(jié)房地產(chǎn)專業(yè)作為高度應(yīng)用型的專業(yè),，能否與實(shí)踐充分結(jié)合,，直接影響到畢業(yè)生的素質(zhì)與能力。目前,，房地產(chǎn)專業(yè)教育與市場(chǎng)需求之間的不匹配問題比較突出,，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。首先,，教材,、書本上的知識(shí)不能適應(yīng)房地產(chǎn)理論與實(shí)踐的發(fā)展需要。目前的`課程體系與房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的實(shí)踐脫節(jié)嚴(yán)重,，部分教材沿用上世紀(jì)版本,，內(nèi)容知識(shí)陳舊，難以在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中得到應(yīng)用,。而從國外引入的教材,，也存在與國內(nèi)實(shí)踐相脫節(jié)的問題。其次,，房地產(chǎn)專業(yè)教師隊(duì)伍與實(shí)踐脫節(jié),。由于我國的土地與住房市場(chǎng)都處于制度轉(zhuǎn)型、行業(yè)興起與市場(chǎng)發(fā)展的階段,，制度變革與市場(chǎng)發(fā)展的速度較快,，高校教師隊(duì)伍在理論與實(shí)踐上還沒有能夠跟上行業(yè)發(fā)展的步伐，教師隊(duì)伍自身知識(shí)體系更新節(jié)奏較慢,，不能適應(yīng)市場(chǎng)的需求,。

3.培養(yǎng)方式與企業(yè)脫節(jié)如何能夠與行業(yè)、市場(chǎng),、企業(yè)緊密結(jié)合,，是培養(yǎng)房地產(chǎn)“管用”學(xué)生的關(guān)鍵點(diǎn)。從國內(nèi)高校房地產(chǎn)專業(yè)的培養(yǎng)方式來看,，主流的培養(yǎng)方式還是以傳統(tǒng)的課題教學(xué)為主,，對(duì)于課程實(shí)習(xí)、畢業(yè)實(shí)習(xí)環(huán)節(jié)的重視程度不高,。傳統(tǒng)的教學(xué)方式一方面難以吸引學(xué)生的興趣,，另一方面也難以適應(yīng)企業(yè)的需求。如何使房地產(chǎn)專業(yè)課程教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合,，推動(dòng)培養(yǎng)方式由“被動(dòng)”面對(duì)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向“主動(dòng)”適應(yīng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，已經(jīng)成為房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)的必然趨勢(shì),。

1.獨(dú)立設(shè)置房地產(chǎn)專業(yè),，夯實(shí)高效人才培養(yǎng)基礎(chǔ)體系房地產(chǎn)行業(yè)在國家經(jīng)濟(jì)中的作用與地位日益凸顯,，房地產(chǎn)專業(yè)人才的需求規(guī)模在一定時(shí)期將保持在較高水平。借鑒美國,、英國,、新加坡、我國香港等發(fā)達(dá)國家或地區(qū)房地產(chǎn)專業(yè)的培養(yǎng)模式,，需要形成我國具有獨(dú)立性的房地產(chǎn)專業(yè)設(shè)置與培養(yǎng)體系,。目前，較為可行的是在工商管理和管理科學(xué)與工程下獨(dú)立設(shè)置房地產(chǎn)專業(yè),，形成本科,、碩士研究生與博士研究生的教育體系。同時(shí),，設(shè)置相應(yīng)的專業(yè)碩士,，形成學(xué)術(shù)與專業(yè)兩個(gè)培養(yǎng)體系。從國家層面設(shè)置相對(duì)的房地產(chǎn)專業(yè),，統(tǒng)一學(xué)科口徑,，統(tǒng)一課程體系，有助于相對(duì)規(guī)范和完善的房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式,。此外,，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速變化，對(duì)人才的需求類型,、需求結(jié)構(gòu),、需求規(guī)模都在發(fā)生快速的變化，房地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)與課程體系設(shè)置必須與之相適應(yīng)才能得到發(fā)展,，課程和方向的設(shè)置還需要與時(shí)俱進(jìn),。

2.實(shí)現(xiàn)教學(xué)與實(shí)踐的融合，培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)管用的專業(yè)人才盡管高校都比較重視培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐能力,，在課題體系中設(shè)置相應(yīng)的實(shí)踐培養(yǎng)環(huán)節(jié),。但從目前的實(shí)踐來看，教學(xué)與實(shí)踐之間還存在很大距離,。英國房地產(chǎn)教育體系中對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué),、房地產(chǎn)投資等應(yīng)用性的課程，要求學(xué)生選擇一個(gè)對(duì)應(yīng)方向的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，實(shí)地參與項(xiàng)目的運(yùn)營過程,。我國香港和新加坡的房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生要求在大學(xué)期間有一定周數(shù)出國考察，培養(yǎng)全球視野,。在考慮房地產(chǎn)專業(yè)培養(yǎng)中,，國內(nèi)高校也應(yīng)該從國際與國內(nèi)兩個(gè)視角培養(yǎng)房地產(chǎn)專業(yè)人才的實(shí)踐能力。從國際視角來看，在有條件的發(fā)達(dá)地區(qū),，培養(yǎng)方案中設(shè)置暑期國際房地產(chǎn)夏令營,，對(duì)國外特定城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)與項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，開拓國際視野;從國內(nèi)來看,，以課程為依托,，以實(shí)際項(xiàng)目作為案例，明確“房地產(chǎn)開發(fā),、工程造價(jià),、項(xiàng)目管理”等課程為“教學(xué)+實(shí)踐”的課程，規(guī)范學(xué)生的實(shí)踐培養(yǎng)環(huán)節(jié),。

3.與行業(yè)資格認(rèn)證掛鉤,，探索教育專業(yè)化路徑英國與我國香港地區(qū)成立有皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)和香港測(cè)量師學(xué)會(huì)等，這些協(xié)會(huì)及其專業(yè)認(rèn)證有助于搭建高校與企業(yè)的橋梁,。通過專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)證,，確保培養(yǎng)出來的學(xué)生符合行業(yè)與企業(yè)的要求。行業(yè)資格認(rèn)證提高了畢業(yè)生的競爭力,，有助于明確學(xué)生培養(yǎng)的方向,。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)專業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的階段,，規(guī)范化與專業(yè)化是下一階段發(fā)展的趨勢(shì),。國內(nèi)與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)也逐漸嶄露頭角，如中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì),、中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)等,。充分重視國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)于人才的需求特點(diǎn)，發(fā)揮專業(yè)協(xié)會(huì)的橋梁作用,，推動(dòng)行業(yè)協(xié)會(huì),、企業(yè)與高校三結(jié)合，有助于培養(yǎng)具備國際競爭力且能夠符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)專業(yè)人才,。

房地產(chǎn)論文選題方向篇七

目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在融資壓力大,、融資渠道單一的問題。這里既有房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)和宏觀調(diào)控政策的影響,，也有企業(yè)自身的原因,。筆者根據(jù)本單位的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，提出國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用海外資金長期看好國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的良機(jī),，積極與海外資金合作,；同時(shí)不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率,，加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn),，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn),，從根本上降低融資需求。

1,、融資壓力大,。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大,，周期長,，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大,，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡,。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲,，國六條國八條的出臺(tái),，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2,、融資渠道單一,。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金,，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者,。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得,。主要渠道有發(fā)行股票,、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券,、銀行貸款,、房地產(chǎn)信托、利用外資,、合作開發(fā),、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一,，主要是銀行貸款,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%,，企業(yè)自籌占28.69%,，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款,。因此,，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大,。

1,、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金,，同時(shí)也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄,，資金的自我積累能力下降。

2,、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期,。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明,，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年,，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)從20xx年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長,，未來幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期,？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降,，資金回籠周期延長,，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。

3,、海外企業(yè)競爭加劇,。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn),、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力,。在未來以資金實(shí)力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給,，提高資金利用效率,，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力,。

4,、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn),，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高,，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本,、民間資本的大量涌入以及國外,、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程,，同時(shí)加劇了行業(yè)競爭,。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強(qiáng),，以至資金來源渠道較為單一,。

5,、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善,，住宅金融不配套,，房地產(chǎn)信托、住房金融債券,、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出,，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控,，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮,，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足,，資金籌措渠道不暢,，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

6,、法律法規(guī)不健全,。相關(guān)政策、法規(guī)不完善,，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難,，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1,、2,、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4,、5,、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少,、靈活,、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng),，難于流通,。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài),，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境,。

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng),，逐步建立多元化的融資渠道,。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī),，以國際慣例為參照,，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況,，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他,，分步到位,，完善體系。所謂突破重點(diǎn),，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù),，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁,，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境,，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法,、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合,，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作,。

（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力,，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新,，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本,，提高了融資市場(chǎng)的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國外先進(jìn)的金融工具和操作手段,，同時(shí)以發(fā)行b股,、h股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國際市場(chǎng)的資金籌措面,，加速房地產(chǎn)金融的`國際化進(jìn)程,。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展,。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī),，如《證券法》、《擔(dān)保法》,、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方,；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等,。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障,，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下,，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義,。2、積極尋求海外資金,，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式,。對(duì)于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素,，促使海外資本積極在中國市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟,，必然需要尋求中國的合作伙伴,，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作,，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì),。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中,，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán),、dbs發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作,，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等,。在幾年前公司開始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu),，20xx年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟,，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨,，外方取得了良好的投資回報(bào),，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利,、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開盤,，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好,，也會(huì)為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報(bào),，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米,，應(yīng)該說通過與國際金融資本的合作,，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力,。

如何獲得國外資本的認(rèn)同呢,？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者,，最看重的也是合作方是否誠實(shí)守信,，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況,，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實(shí)守信的原則,，“言必行,，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任,，才能與合作方建立長期的合作伙伴關(guān)系,。其次在處理問題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則,。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢,，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益,，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障,。

3、提升自身管理能力,，提高資金利用率,。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn),，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升,，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求,。

（1）加快資金流轉(zhuǎn),。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程,，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn),，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié),。以筆者所在的公司為例,，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過客戶提供資料,、銀行預(yù)審,、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記,、銀行信貸部審批,、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門之間缺乏聯(lián)系,，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠,，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé),，大大加快了貸款資金的回籠速度,。

（2）減少企業(yè)過度預(yù)支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營資金,，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象,。但企業(yè)不要過度預(yù)支資金,，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì)，靠負(fù)債支撐著企業(yè),，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī),，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功,，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債,，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn),，如空置房地產(chǎn),、閑置設(shè)備、存貨等,。以筆者所在的集團(tuán)為例,，95年以后公司為完成政府的危、棚,、簡改造任務(wù),，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣,，再加上當(dāng)時(shí)市場(chǎng)不景氣,，地價(jià)下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔,，資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化,，當(dāng)時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施,，包括主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，盡快盤活商品房存量,，土地存量,，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險(xiǎn)引起的財(cái)務(wù)危機(jī),，使企業(yè)走出了困境,。

（3）嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系,，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則,，防止鋪張浪費(fèi),。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢,，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤。

[2]潘愛青:房地產(chǎn)融資問題研究.科技創(chuàng)業(yè)月刊,20xx,07,。

[3]劉晴:我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題及對(duì)策研究.黑龍江對(duì)外經(jīng)貿(mào),20xx,07,。

房地產(chǎn)論文選題方向篇八

摘要：文章結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)目前環(huán)境下的狀況,，對(duì)品牌營銷、綠色環(huán)保營銷,、服務(wù)營銷等不同營銷方式進(jìn)行分析,，提出針對(duì)不同的市場(chǎng)形勢(shì)、消費(fèi)者情況和政策,，采用多種營銷組合,，充分發(fā)揮各種營銷策略的優(yōu)點(diǎn)，有效地促進(jìn)房產(chǎn)銷售,，加快資金回籠,。

關(guān)鍵詞：營銷策略品牌營銷綠色環(huán)保營銷服務(wù)營銷。

營銷,，簡單地說,，就是用科學(xué)的方法分析市場(chǎng)上的需求，并生產(chǎn)出能滿足市場(chǎng)需要的產(chǎn)品,。所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營方針和目標(biāo)為指導(dǎo),，通過對(duì)企業(yè)內(nèi)、外部經(jīng)營環(huán)境的分析,，找出機(jī)會(huì),，選擇營銷渠道和促銷手段，經(jīng)過創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場(chǎng),，以達(dá)到占有市場(chǎng),，促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)行為。

從某種意義上講,，房地產(chǎn)營銷是在對(duì)市場(chǎng)的深刻理解的基礎(chǔ)上的策劃工作,。它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，由市場(chǎng)調(diào)查,、方案制定和建筑總體設(shè)計(jì),、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù),、售后服務(wù)以及信息反饋等組成,。與一般商品市場(chǎng)營銷相比，房地產(chǎn)營銷有市場(chǎng)營銷的共性,，也有其個(gè)性,，市場(chǎng)營銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運(yùn)用。

國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)自20xx年開始調(diào)控,，在國家各種調(diào)控政策的影響下,，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)銷售狀況舉步維艱。據(jù)中房信統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，20xx年,，商品房銷售面積111304萬平方米,，比上年增長1、8%,，增幅比1～11月份回落0,、6個(gè)百分點(diǎn)，比20xx年回落2,、6個(gè)百分點(diǎn),；其中，住宅銷售面積增長2%,，辦公樓銷售面積增長12,、4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降1,、4%,。商品房銷售額64456億元，增長10%,，增速比1～11月份提高0,、9個(gè)百分點(diǎn)，比20xx年回落1,、1個(gè)百分點(diǎn),；在20xx年排名前20名的房企中，有一半以上的房地產(chǎn)企業(yè)沒有能夠?qū)崿F(xiàn)銷售目標(biāo),。

如今,，國家的宏觀調(diào)控政策未有絲毫松動(dòng)的跡象，在政策日益趨緊的情況下,，幾乎所有的地產(chǎn)商都開始節(jié)衣省食,，儲(chǔ)備過冬。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)比拼的不再是誰大,，而是比誰的銷售資金回籠的快,，能夠熬過去的希望就越大。所以,，加速房產(chǎn)的銷售，已經(jīng)成為房產(chǎn)企業(yè)順利度過難關(guān)的最重要手段,，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)積極探索營銷策略,。

國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過20xx年、20xx年的井噴,，現(xiàn)在賣方市場(chǎng)已是一去不復(fù)返,，所以，根據(jù)目前的市場(chǎng)狀況，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要積極探索房地產(chǎn)營銷的策略,，這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地,。

1、積極展開品牌營銷,。

從企業(yè)的角度看,，品牌營銷對(duì)房地產(chǎn)業(yè)意義十分重大，能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來巨大的經(jīng)營效益,。一般來說,，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，多數(shù)樓盤不愁銷售,。然而,，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的日趨成熟，競爭日益激烈,，單靠產(chǎn)品本身很難保持對(duì)消費(fèi)者長久的吸引力,。而品牌所包含的不僅是房子本身，它還包含著情感和文化及與消費(fèi)者的情感溝通,；不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識(shí),，更是企業(yè)的無形資產(chǎn)；能強(qiáng)化企業(yè)在市場(chǎng)和行業(yè)中的地位,，并且在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中發(fā)揮重要的作用,，為企業(yè)帶來巨大的經(jīng)營效益。

從消費(fèi)者的角度看,，現(xiàn)在人們生活品質(zhì)提高了,，選擇的機(jī)會(huì)更多，消費(fèi)者購房行為也日益挑剔,。人們對(duì)房子的需求不僅僅是安身立命的場(chǎng)所,，而且是價(jià)值、身份的體現(xiàn),。品牌作為一種質(zhì)量,、信譽(yù)、價(jià)值的承諾,，可以增強(qiáng)消費(fèi)者的購買信心,，加速購買行為的發(fā)生。如今許多消費(fèi)者在購房時(shí),，不再找樓盤買房,，而熱衷于找品牌。

總而言之,，品牌作為一種最有效的資源,，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)克敵制勝的法寶,，發(fā)展壯大的利器。品牌競爭代替產(chǎn)品競爭是市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì),，一個(gè)強(qiáng)勢(shì)地產(chǎn)品牌能夠讓產(chǎn)品規(guī)避單純的價(jià)格戰(zhàn),，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張,。從長遠(yuǎn)發(fā)展來看,，建立和培育品牌是房地產(chǎn)企業(yè)最經(jīng)濟(jì)的投資。

2,、踐行綠色環(huán)保營銷,。

房地產(chǎn)綠色營銷是指房地產(chǎn)企業(yè)為謀求自身與環(huán)境的和諧共存而把綠色生態(tài)觀念引入其營銷活動(dòng)，并指導(dǎo)其策劃與實(shí)施的過程,，其本質(zhì)就是綠色營銷理論在房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)踐運(yùn)用,。綠色營銷觀念是以環(huán)境保護(hù)為導(dǎo)向的一種全新的營銷觀念，是生態(tài)文明時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)謀求生存和發(fā)展的必然選擇,，也是未來綠色文明社會(huì)對(duì)企業(yè)的必然要求,。房地產(chǎn)綠色營銷通過一系列綠色營銷組合手段來滿足消費(fèi)者對(duì)綠色住宅的需求，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益,、消費(fèi)者效益和企業(yè)效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一,，最終為實(shí)現(xiàn)人與自然的可持續(xù)發(fā)展?？梢詮娜齻€(gè)方面理解房地產(chǎn)企業(yè)綠色營銷的必要性,。

對(duì)企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)為了樹立自己的品牌形象,，就必須在生產(chǎn)中采購和使用綠色建材,，開發(fā)綠色生態(tài)環(huán)境，生產(chǎn)綠色品牌產(chǎn)品,。綠色品牌的開發(fā)營銷可以塑造企業(yè)形象,，在市場(chǎng)上，可以拉近企業(yè)與消費(fèi)者的距離,，得到消費(fèi)者的支持和社會(huì)的認(rèn)可,，最終轉(zhuǎn)化為企業(yè)的商業(yè)競爭優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)企業(yè)利潤的提升,，提高企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的潛力,。對(duì)消費(fèi)者來說，隨著我國經(jīng)濟(jì)水平不斷提高,，人們生活水平日益改善,，消費(fèi)者對(duì)各種產(chǎn)品的需求從生理需求向心理需求發(fā)展。

現(xiàn)代生活的快節(jié)奏給人們帶來越來越大的身心壓力,，環(huán)境優(yōu)美的綠色住宅也成為人們逃避繁忙工作，釋放壓力的良好場(chǎng)所，成為人們生理上,、心理上的緊密依賴品,，成為人們滿足生理需求、健康需求,、心理需求和安全需求的重要場(chǎng)所,。住房的舒適性、陶冶性,、祥和性和文化性是消費(fèi)者追求的目標(biāo),，也應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)的著力點(diǎn)，因此,，房地產(chǎn)企業(yè)踐行綠色環(huán)保營銷理念就顯得意義特別重大,。

3、全面開展服務(wù)營銷,。

同樣的產(chǎn)品,，在市場(chǎng)競爭的激烈中，怎樣才能使自己產(chǎn)品戰(zhàn)勝對(duì)手,，立于不敗之地呢,？這里面，除了品牌,、價(jià)格,、促銷等諸多手段外，服務(wù)牌也是必不可少的一張,。有調(diào)查表明,，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物質(zhì)產(chǎn)品日漸豐富,，人們對(duì)服務(wù)需求的增長遠(yuǎn)高于對(duì)物質(zhì)產(chǎn)品需求的增長,。服務(wù)營銷不僅要求服務(wù)能體現(xiàn)品牌的價(jià)值，還要與眾不同,，同時(shí),，需要服務(wù)的產(chǎn)品越復(fù)雜，對(duì)服務(wù)工作的要求也越高,，這些因素使得服務(wù)營銷越來越重要,。

可以肯定地說，今后的營銷時(shí)代將是服務(wù)營銷比拼的時(shí)代,。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前,、售中、售后三個(gè)服務(wù)階段,。在售前服務(wù)階段,，首先應(yīng)該向每位潛在的消費(fèi)者提供真實(shí)的關(guān)于樓盤的資料,，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對(duì)所感興趣的樓盤有全方位地了解,，確立初步的認(rèn)知和傾向,。在售中服務(wù)階段，開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶,，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù),。

在售后服務(wù)階段，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)業(yè)主提出的問題要給予及時(shí)地反饋與解決,。在現(xiàn)實(shí)中,，消費(fèi)者往往能獲得前兩個(gè)層次的完美服務(wù)，但是,，房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯(cuò)卻無人接手進(jìn)行處理,，導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛，這對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)影響是很大的,。因此,，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù)，對(duì)業(yè)主提出的問題給予及時(shí)地反饋與解決,；并自己成立物業(yè)公司或委托第三方代理物業(yè)管理,，為業(yè)主提供安全、舒適,、美觀的理想人居環(huán)境,，這是時(shí)代發(fā)展的必然，同時(shí)也為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。

當(dāng)然,，房地產(chǎn)服務(wù)營銷不僅包括對(duì)現(xiàn)實(shí)顧客的服務(wù)，而且也包括對(duì)潛在顧客的服務(wù),；不僅要提高顧客現(xiàn)實(shí)的滿意度,，還要提高預(yù)期的滿意程度。因此,，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)服務(wù)營銷管理,，強(qiáng)調(diào)以市場(chǎng)為中心和以顧客為上帝的服務(wù)營銷觀念，使其內(nèi)容和形式更加豐富,，并向?qū)I(yè)化,、社會(huì)化、全方位化方向發(fā)展,，使之成為有力的競爭優(yōu)勢(shì)之一,。

現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高速發(fā)展且不斷規(guī)范的時(shí)期，消費(fèi)者對(duì)住房需求愈發(fā)理性,，服務(wù)營銷在房地產(chǎn)銷售中越來越重要,，服務(wù)品質(zhì)的好壞將直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展,。

在房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新中，需要注意幾個(gè)關(guān)鍵的因素,，這對(duì)企業(yè)的營銷順利開展影響巨大,，主要有以下幾個(gè)方面：

1、房地產(chǎn)營銷前要積極展開市場(chǎng)調(diào)查工作,。

現(xiàn)代營銷理論認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略,、價(jià)格策略,、營銷渠道策略、促銷策略時(shí),，必須在認(rèn)真搞好市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行,。只有通過市場(chǎng)調(diào)查，才能了解消費(fèi)者需要什么樣的'住房,，需要多少住房,，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營。在這基礎(chǔ)上,，建造好的房屋才能符合消費(fèi)者的需求,，銷路暢通，達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo),。社會(huì)在不斷變革,，環(huán)境的變化、需求的變化既給企業(yè)帶來發(fā)展的機(jī)遇,，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來生存的威脅,。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)如能夠通過市場(chǎng)調(diào)查,，了解消費(fèi)者對(duì)住房的需求,，以及對(duì)現(xiàn)有住房的意見，找到住房開發(fā)的最佳市場(chǎng)切入點(diǎn),，企業(yè)就能不斷發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì),，規(guī)避市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，從而不斷開拓市場(chǎng),，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益,。

2、房地產(chǎn)營銷要有完整的綠色營銷理念,。房地產(chǎn)企業(yè)綠色營銷應(yīng)該是完整的,，全面的理念，不再是單純的綠地的規(guī)劃,，應(yīng)該在產(chǎn)品,、包裝,、價(jià)格、分銷,、促銷和銷售服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)上貫徹綠色原則,，并科學(xué)地予以組合運(yùn)用。

首先,，積極開發(fā)綠色產(chǎn)品,，從生產(chǎn)、使用到回收處理的整個(gè)過程中對(duì)環(huán)境污染最小,，生產(chǎn)符合有關(guān)規(guī)定的有利于資源再生的產(chǎn)品,。綠色產(chǎn)品是企業(yè)實(shí)施綠色營銷的支撐點(diǎn)，事實(shí)證明,，誰擁有綠色產(chǎn)品,，誰就會(huì)擁有市場(chǎng)。

其次,，強(qiáng)化產(chǎn)品的綠色包裝,。綠色包裝是綠色營銷的引擎，要把以促銷為主的包裝觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橐员Ｗo(hù)生態(tài)環(huán)境為主的包裝觀念,。綠色包裝是指對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行可回收利用的,、具有環(huán)保功能的包裝。強(qiáng)化這一包裝能最大限度地降低產(chǎn)品在消費(fèi)過程中對(duì)環(huán)境造成的污染和對(duì)人身造成的損害,。

再次,，合理制定綠色價(jià)格。綠色產(chǎn)品是經(jīng)有關(guān)部門通過嚴(yán)格認(rèn)證以后,，獲得綠色產(chǎn)品標(biāo)志的產(chǎn)品,，在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)等方面都有較高的要求,。因此,，在成本構(gòu)成方面與一般產(chǎn)品也有所不同，除了要考慮生產(chǎn),、經(jīng)營過程中所發(fā)生的一般成本,、費(fèi)用以外，還必須考慮綠色資源的開發(fā)和運(yùn)用所付出的代價(jià),、為保證清潔的成本,、開發(fā)和運(yùn)用綠色包裝所增加的成本、廢棄物的回收及處理所增加的成本等,。

最后,，開辟綠色銷售渠道。選擇怎樣的銷售渠道是企業(yè)營銷的關(guān)鍵。選擇綠色渠道,，要注意選擇在消費(fèi)者心中具有良好綠色信譽(yù)的代理商,、批發(fā)商和零售商，以便維護(hù)綠色產(chǎn)品的形象,；要以回歸自然的裝飾為標(biāo)志來設(shè)立綠色產(chǎn)品專營機(jī)構(gòu)或?qū)９?，便于消費(fèi)者識(shí)別和購買；要合理設(shè)置供應(yīng)配送中心和簡化供應(yīng)配送系統(tǒng)及環(huán)節(jié),；要建立全面覆蓋的銷售網(wǎng)絡(luò),，不斷提高綠色產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率；在選擇經(jīng)銷商時(shí)注意該經(jīng)銷商所經(jīng)營的非綠色商品與綠色商品的相互補(bǔ)充性和非排斥,、非競爭性,，謀求中間商對(duì)綠色產(chǎn)品的忠誠度，進(jìn)而大力推銷綠色商品,。

企業(yè)要靈活運(yùn)用綠色營銷組合，使綠色產(chǎn)品,、綠色包裝,、綠色價(jià)格和綠色銷售服務(wù)相互配合，融為一體,。只有這樣,，才能確保綠色需求的可持續(xù)增長、綠色營銷得到全民的認(rèn)同,。

總之,，房地產(chǎn)營銷的出發(fā)點(diǎn)應(yīng)是以人為本和誠信經(jīng)營，這是社會(huì)進(jìn)步的客觀要求,，實(shí)際上,，社會(huì)生活中沒有任何一種營銷策略完全優(yōu)于另外一種渠道，有利有弊,，各有千秋,，因此房地產(chǎn)開發(fā)商在營銷過程中應(yīng)不拘泥于一種銷售渠道，而應(yīng)根據(jù)各自的實(shí)際情況,，針對(duì)不同的市場(chǎng)形勢(shì),、消費(fèi)者情況和政策，采用多種營銷組合,，充分發(fā)揮各種營銷策略的優(yōu)點(diǎn),，在樓市的寒冬里，做好營銷工作,，有效地促進(jìn)房產(chǎn)銷售,，加快資金回籠，企業(yè)就能在市場(chǎng)中不斷生存發(fā)展,。

房地產(chǎn)論文選題方向篇九

展,，許多房地產(chǎn)企業(yè)抓住發(fā)展的大好時(shí)機(jī),，得到了飛速發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展帶給員工豐厚的回報(bào),，房地產(chǎn)企業(yè)員工的基本工資和獎(jiǎng)金相對(duì)其他行業(yè)的員工明顯較高,。所以，很多大學(xué)畢業(yè)生選擇了房地產(chǎn)企業(yè),，學(xué)歷高的畢業(yè)生希望來到大的地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,，因?yàn)槟抢镉辛己玫腻憻捚脚_(tái)，可以得到規(guī)范的培訓(xùn),，對(duì)于長遠(yuǎn)發(fā)展有極大的好處,；學(xué)歷低的畢業(yè)生則愿意選擇小型地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)槎唐趦?nèi)可以得到豐厚的收入,。

(二)不同部門的員工薪酬差別較大,。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行良好的運(yùn)轉(zhuǎn)，必須包括綜合部,、投資部,、設(shè)計(jì)部、合約部,、發(fā)展管理部,、項(xiàng)目部、營銷部,、財(cái)務(wù)部等部門,，而不同部門員工所從事的工作差異較大，有的從事技術(shù)性的工作,，有的則從事管理性的工作,，不同的工作性質(zhì)和難易程度導(dǎo)致了不同部門的員工具有不同的收入。據(jù)調(diào)查,，一般行政人員,、投資專員、設(shè)計(jì)專員,、會(huì)計(jì),、策劃專員、土建工程師最高和最低薪酬水平差距在5倍以上,，并且隨著職位的升遷同一級(jí)別的薪酬差別將會(huì)更大,。

(三)不同地區(qū)和企業(yè)薪酬差異較大。中國不同的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展差別較大,，而房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的薪酬待遇與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平息息相關(guān),，所以大城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)企業(yè)薪酬水平比較高。在不同的房地產(chǎn)企業(yè)中,，大企業(yè)人的普通和中層員工可以得到較好的鍛煉,，但薪酬待遇較低；小企業(yè)人的高級(jí)管理人員會(huì)有比較高的薪酬待遇,，所以大企業(yè)人的中層管理人員可能流向小企業(yè)人擔(dān)當(dāng)高級(jí)管理人員,，獲取高額的回報(bào)。

(一)薪酬設(shè)計(jì)的團(tuán)隊(duì)原則,。房地產(chǎn)開發(fā)需要各個(gè)部門的不同人員通力合作來完成,，團(tuán)隊(duì)的力量在開發(fā)過程中顯得尤為重要，所以基于團(tuán)隊(duì)的獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)于整個(gè)企業(yè)人的績效具有十分重要的作用,。設(shè)置團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)勵(lì)有助于提高各部門的協(xié)作能力,，同時(shí)注意不要出現(xiàn)上下級(jí)之間工資差別太大引起的低層人員心里不平衡，以免影響工作積極性和效率,。

(二)薪酬設(shè)計(jì)的公平性原則,。薪酬設(shè)計(jì)過程中遵循公平性原則，這是絕大多數(shù)企業(yè)從事人力資源人員的共識(shí),。公平的薪酬設(shè)計(jì)可以對(duì)員工進(jìn)行有效的激勵(lì),，提高員工的工作積極性，提高企業(yè)的生產(chǎn)效率,，同時(shí)可以大量引進(jìn)優(yōu)秀的專業(yè)和管理人才，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,。具體在操作過程中,，要對(duì)不同部門的員工，根據(jù)其工作性質(zhì)來設(shè)計(jì)薪酬標(biāo)準(zhǔn),，同時(shí)要考慮不同性質(zhì)的報(bào)酬,，即金錢報(bào)酬和非金錢報(bào)酬，非金錢報(bào)酬屬于隱性報(bào)酬,，分為職業(yè)性獎(jiǎng)勵(lì)和社會(huì)性獎(jiǎng)勵(lì),，職業(yè)性獎(jiǎng)勵(lì)包括自我發(fā)展、晉升等,，社會(huì)性獎(jiǎng)勵(lì)包括表揚(yáng),、榮譽(yù)、成就等,?？傊匠暝O(shè)計(jì)必須體現(xiàn)公平,、客觀,、透明，使不同的員工獲得應(yīng)得的報(bào)酬。

制度不僅令人滿意而且具有長期激勵(lì)的效果,。對(duì)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展具有十分重要的作用,。

房地產(chǎn)企業(yè)薪酬體系設(shè)計(jì)包括以下步驟：

(一)職位分析。職位分析是確定薪酬制度的基礎(chǔ),，根據(jù)企業(yè)人業(yè)務(wù)發(fā)展的需要,，合理地設(shè)置不同的崗位。職位分析是對(duì)職位進(jìn)行說明,，并形成職位說明書,，明確職位與職能的關(guān)系。

(二)職位評(píng)估,。職位評(píng)估的主要目的是保證制定出來的薪酬制度在內(nèi)部是公平的,。所以對(duì)不同部門的員工職位，根據(jù)其重要程度,，得出等級(jí)序列,，確保公平、公正,、合理地制定薪酬制度,。具體來說，就是建立統(tǒng)一的職位評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),，使不同部門的職位具有可比性,。

(三)薪酬市場(chǎng)調(diào)查。具有競爭性的薪酬是留住人才的關(guān)鍵,，只有留住了人才,，企業(yè)才有可能進(jìn)行比較好的發(fā)展。薪酬調(diào)查一般要選擇專門的咨詢公司,，對(duì)其他房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬水平進(jìn)行調(diào)查,，制定出具有競爭力的薪酬。需要注意的是,，在對(duì)其他房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行薪酬調(diào)查時(shí),，最好選擇與本企業(yè)有競爭關(guān)系的企業(yè)，考慮員工的流失去向和招聘來源,。調(diào)查其他企業(yè)的薪酬,，最好可以找到其薪酬的.增長情況、不同職位和級(jí)別的薪酬待遇,、獎(jiǎng)金和福利待遇等,，確保取得全面詳實(shí)的數(shù)據(jù)資料。

(四)薪酬定位,。經(jīng)過分析同行業(yè)與自己關(guān)系相對(duì)緊密的企業(yè)薪酬數(shù)據(jù)后,，考慮企業(yè)的內(nèi)外部關(guān)系,，外部關(guān)系包括通貨膨脹、行業(yè)特點(diǎn),、人才供應(yīng)狀況等,，內(nèi)部關(guān)系包括盈利能力、人員素質(zhì)等,，然后選擇本企業(yè)可以采用的合適薪酬,。不同的企業(yè)薪酬定位策略是不一樣的，品牌響的企業(yè)有比較好的發(fā)展平臺(tái),，不用付出很高的薪酬,，仍然可以招到優(yōu)秀人才，如中海,、萬科等,，它們的員工薪酬不是最高的，相反,，那些知名度欠缺的企業(yè)人則會(huì)拋出高薪吸引優(yōu)秀的人才,，壯大企業(yè)人實(shí)力。

(五)薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),。薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)具體來說是指員工薪酬的構(gòu)成,，不同的房地產(chǎn)企業(yè)所采用的薪酬結(jié)構(gòu)是不相同的，有些企業(yè)采用固定薪酬和浮動(dòng)調(diào)薪制度,，固定薪酬則根據(jù)員工的職位情況,，結(jié)合市場(chǎng)薪酬水平確定，不同的職位有不同的固定薪酬,，浮動(dòng)薪酬要充分考慮企業(yè)的利潤水平和個(gè)人付出的情況綜合而定,；有些則綜合考慮員工職位情況、個(gè)人技能情況和個(gè)人績效,，形成薪酬結(jié)構(gòu)的三個(gè)部分：職位工資、技能工資和績效工資,。

職位工資結(jié)合市場(chǎng)薪酬水平制定,，同時(shí)參考員工對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)。技能工資要看員工所擁有的技能能夠給企業(yè)帶來多大的貢獻(xiàn),。一般來說,，所具有的技能越強(qiáng)，技能工資相對(duì)就高,，比如設(shè)計(jì)人員的工資要比一般行政人員的技能工資要高,；績效工資是員工所完成的工作量，完成的工作量越大,，績效工資就越高,。

(六)薪酬體系的實(shí)施和修正,。薪酬制度制定后，要嚴(yán)格執(zhí)行,。但制定好的薪酬制度也不是一成不變的,，必須要經(jīng)常和員工進(jìn)行溝通，調(diào)查其滿意度和薪酬制度能不能最大限度地調(diào)動(dòng)其工作的積極性,，同時(shí)要關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營狀況和市場(chǎng)薪酬水平的變化,，不斷合理地調(diào)整薪酬制度，確保企業(yè)長期健康發(fā)展,。

房地產(chǎn)論文選題方向篇十

在房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼的發(fā)展當(dāng)中房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也越來越激烈,。因此房地產(chǎn)企業(yè)如何通過有效的營銷手段和策略來保證房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展就顯得十分重要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的營銷手段和策略與房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)核心競爭力有著直接的關(guān)系,?；诖耍恼戮头康禺a(chǎn)企業(yè)在營銷當(dāng)中存在的問題以及目前的營銷現(xiàn)狀進(jìn)行了分析,，通過分析提出了切實(shí)可行的營銷創(chuàng)新策略,，以期為我國房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展提供有價(jià)值參考。

新形勢(shì),；房地產(chǎn)營銷,；策略創(chuàng)新。

房地產(chǎn)是一種財(cái)產(chǎn)和權(quán)力,，從物質(zhì)形態(tài)上來講指的是土地和房屋,，房地產(chǎn)不僅屬于客觀存在的一種物質(zhì)形態(tài)，其財(cái)產(chǎn)和權(quán)力也在法律范疇,。房地產(chǎn)業(yè)還是一種獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)兼具生產(chǎn)和服務(wù)的功能,，涵蓋開發(fā)、建設(shè),、經(jīng)營,、租賃以及和房地產(chǎn)有關(guān)的中介等服務(wù)內(nèi)容。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)宗旨是創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值為目的的,，其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域也較為廣泛包括土地開發(fā)利用,、地產(chǎn)經(jīng)營、房屋開發(fā)建設(shè),、房屋經(jīng)營,、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房屋物業(yè)管理,、房地產(chǎn)金融以及在此基礎(chǔ)上形成的房地產(chǎn)市場(chǎng),。雖然房地產(chǎn)是一種商品，但是房地產(chǎn)這種較為特殊的商品是以土地為基礎(chǔ)的,，不僅有著較為明顯的土地固有特性,，還具有承受性,、不可移動(dòng)性、差別性以及不可滅性,。營銷戰(zhàn)略是為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)特定的營銷目標(biāo),、保證企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展而設(shè)計(jì)的行動(dòng)綱領(lǐng)和總體的目標(biāo)規(guī)劃。通過戰(zhàn)略規(guī)劃,，合理配置企業(yè)資源,，使企業(yè)的營銷活動(dòng)在可接受的風(fēng)險(xiǎn)限度內(nèi)，與市場(chǎng)營銷環(huán)境所提供的各種機(jī)會(huì)取得動(dòng)態(tài)平衡,。隨著房地產(chǎn)行業(yè)與市場(chǎng)營銷的充分結(jié)合,，房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)下逐漸成為了引領(lǐng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然導(dǎo)向。從房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷的定義來講,，房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷過程實(shí)際上就是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)和獲取經(jīng)濟(jì)利益的過程,。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)營銷時(shí)主要是根據(jù)消費(fèi)者的實(shí)際需求和潛在意愿，來向消費(fèi)者提供辦公,、居住場(chǎng)所以及與場(chǎng)所有關(guān)的服務(wù)的,。房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷并不是簡單的推銷而是一種全程營銷其營銷活動(dòng)將會(huì)貫穿整個(gè)房地產(chǎn)的開發(fā)過程。另外房地產(chǎn)營銷的目的是完成銷售任務(wù)其活動(dòng)中心是實(shí)現(xiàn)商品的最終交換,。

2.1產(chǎn)品定位不合理,。

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程當(dāng)中雖然采取用了很多的促銷手段和推出了很多的優(yōu)惠政策，但是產(chǎn)品消化速度仍不盡如人意,，并沒有激起廣大消費(fèi)者的購買熱情,。造成這一問題的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品市場(chǎng)營銷進(jìn)行前并沒有充分的對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行摸底和考察，導(dǎo)致產(chǎn)品存在著一定的瑕疵不能緊跟市場(chǎng)需求的變化,，從而造成了樓盤銷售滯后的情況,。以產(chǎn)品定位例；開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段,，并沒有對(duì)消費(fèi)關(guān)心的項(xiàng)目布局,、景觀和樓層等因素給予充分的重視，而是一味的強(qiáng)調(diào)樓盤的形象和理念,，較高的產(chǎn)品定位不僅沒有契合消費(fèi)者的需求反而導(dǎo)致了房屋定位的虛高和面積的大而不實(shí),，因此虛高的產(chǎn)品定位也就造成了房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競爭當(dāng)中很難穩(wěn)固自身的地位和位置。特別是隨著房價(jià)的日高不下,，人們?cè)谫彿可细拥睦硇裕绻a(chǎn)品長時(shí)間的積壓得不到釋放,，勢(shì)必會(huì)對(duì)空置房帶來很大的影響,，進(jìn)而阻礙房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)當(dāng)中健康長遠(yuǎn)的發(fā)展。

2.2品牌意識(shí)不強(qiáng),。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟和廣大消費(fèi)者的理性消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng),，提升產(chǎn)品品牌競爭力也就成為了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中必須要考慮的問題,。品牌不僅是產(chǎn)品“精神價(jià)值”的體現(xiàn)，而且還能讓消費(fèi)者在購房當(dāng)中對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生認(rèn)同感,，從而主動(dòng)去為產(chǎn)品買單,。但是在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中真正在做品牌的企業(yè)卻很少僅僅只占到1%。很多企業(yè)并不能保證企業(yè)的品牌價(jià)值有足夠的核心競爭力,，而是依托前期成功項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì),，大肆的推加產(chǎn)品的數(shù)量，并沒有把產(chǎn)品的質(zhì)量搞上去,，進(jìn)而造成了消費(fèi)者的流失和產(chǎn)品的失信,。

2.3營銷模式落后。

我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷模式較為傳統(tǒng)其營銷模式并沒有緊跟時(shí)代發(fā)展的腳步,，僅僅依靠廣告轟炸式營銷策略不僅不能達(dá)到最終的宣傳效果和目的相反到削弱了企業(yè)在市場(chǎng)當(dāng)中的競爭力,。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了在市場(chǎng)上擴(kuò)大營銷不惜在廣告上花費(fèi)巨額的投入甚至是打政策的擦邊球，雖然提高了消費(fèi)者的關(guān)注度但是消費(fèi)者考察后并不買賬,，定位虛高的廣告營銷手段甚至還引起了消費(fèi)者強(qiáng)烈的不滿情緒,。造成這種現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在營銷前并沒有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分的考察，其制定的營銷策略不僅不能夠與消費(fèi)者和市場(chǎng)形成有效的需求關(guān)系,，同時(shí)也阻礙了消費(fèi)者產(chǎn)生購買的意愿,，進(jìn)而造成產(chǎn)品的成交量出現(xiàn)嚴(yán)重下降。所以,，房地產(chǎn)企業(yè)只有打破傳統(tǒng)營銷模式的束縛,，不斷優(yōu)化營銷模式才能占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位才能得到健康長遠(yuǎn)的發(fā)展。

3.1注重市場(chǎng)定位,。

市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)企業(yè)的營銷活動(dòng)順利進(jìn)行的保證,。如果房地產(chǎn)企業(yè)不注重營銷前的市場(chǎng)調(diào)研工作，企業(yè)在市場(chǎng)銷售過程當(dāng)中就得需要耗費(fèi)大量的精力來填補(bǔ)這項(xiàng)空白,，進(jìn)而影響企業(yè)在銷售當(dāng)中效果和目標(biāo),。所以，房地產(chǎn)企業(yè)做好市場(chǎng)營銷前的市場(chǎng)調(diào)研工作十分重要,，房地產(chǎn)企業(yè)只有做好營銷前的市場(chǎng)調(diào)研工作企業(yè)才能在市場(chǎng)營銷當(dāng)中占據(jù)主導(dǎo)地位,，才能提升企業(yè)的知名度和品牌影響力。

3.2創(chuàng)新營銷理念,。

房地產(chǎn)營銷和其他企業(yè)的產(chǎn)品營銷有著本質(zhì)上的不同,，因?yàn)榉课萁ㄖc人們的`人身財(cái)產(chǎn)安全息息相關(guān)，所以在房地產(chǎn)營銷當(dāng)中房屋建筑的質(zhì)量問題才是廣大業(yè)主關(guān)心的重點(diǎn),。對(duì)此,，房地產(chǎn)企業(yè)在制定創(chuàng)新營銷策略時(shí)，一定要嚴(yán)格把控房產(chǎn)的質(zhì)量,，確保房產(chǎn)質(zhì)量符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和要求,。傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷模式之所以沒能取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展,，主要是房產(chǎn)企業(yè)管理層在營銷過程當(dāng)中太過注重價(jià)格，并沒有按照市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律充分考慮業(yè)主的真實(shí)需求和想法,，這種過于注重價(jià)格的營銷模式雖然可以短時(shí)間內(nèi)獲取一定的利益但是很難實(shí)現(xiàn)利益的長遠(yuǎn),。所以房地產(chǎn)企業(yè)的決策層應(yīng)從傳統(tǒng)營銷理念當(dāng)中解放出來，轉(zhuǎn)變思維,，通過對(duì)營銷策略的創(chuàng)新,，把價(jià)格營銷轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量營銷，契合廣大消費(fèi)者的實(shí)際需求,，從而用高質(zhì)量,、高品質(zhì)的產(chǎn)品來滿足消費(fèi)者的意愿和獲取更廣闊的市場(chǎng)。

3.3樹立品牌意識(shí),。

房地產(chǎn)企業(yè)在制定營銷方案時(shí)除了要以市場(chǎng)為導(dǎo)向外還要充分結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際需求,。因?yàn)椋瑺I銷的落地點(diǎn)是在市場(chǎng)上,，所以房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)營銷人員在方案制定前一定要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)進(jìn)行深入的分析和研究,，避免房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)營銷當(dāng)中出現(xiàn)方向模糊和目標(biāo)不明確的問題。首先,，是要對(duì)市場(chǎng)的基礎(chǔ)情況進(jìn)行考察,，以便于為后續(xù)建設(shè)各類房屋提供重要依據(jù)；其次,，方案制定應(yīng)以客戶需求為基準(zhǔn),。只有了解和掌握了客戶的實(shí)際需求房屋的規(guī)劃和建設(shè)才能讓客戶滿意才能得到客戶的認(rèn)可。所以,，作為房地產(chǎn)企業(yè)的決策層,，企業(yè)在制定市場(chǎng)營銷方案時(shí)應(yīng)以企業(yè)的品牌效益為重，按照市場(chǎng)供需關(guān)系和周期變化,，科學(xué)合理的制定出短期,、中期、長期的營銷計(jì)劃,，通過營銷方案的合理規(guī)劃為房地產(chǎn)企業(yè)打造出一個(gè)品牌過硬,，形象良好的知名企業(yè)。

3.4創(chuàng)新營銷模式,。

雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)取得非常大的成績,，但和發(fā)達(dá)國家相比我國房地產(chǎn)行業(yè)仍舊存在很多的問題，尤其是在營銷模式的創(chuàng)新方面,，我國房地產(chǎn)的營銷模式仍舊很單一和過于傳統(tǒng),，單一和傳統(tǒng)的營銷模式不僅嚴(yán)重的制約了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展同時(shí)也影響了我國房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)當(dāng)中的創(chuàng)新能力。在傳統(tǒng)營銷模式當(dāng)中房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)知名度和市場(chǎng)影響力主要是通過產(chǎn)品宣傳、推廣和直銷的形式取得的,。但是傳統(tǒng)營銷模式的單一性和落后性導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)企業(yè)不僅沒有實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)而且還造成了企業(yè)市場(chǎng)競爭力的下降，嚴(yán)重威脅到了房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展,。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步,，計(jì)算機(jī)技術(shù)、信息技術(shù)已經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用不僅為我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略的制定提供了重要的技術(shù)支持,，而且通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的還能進(jìn)一步擴(kuò)大和加強(qiáng)房地產(chǎn)在產(chǎn)品宣傳上的范圍和力度,，為房地產(chǎn)企業(yè)營銷創(chuàng)新打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。另外,，在信息技術(shù)的支持下房地產(chǎn)企業(yè)還可以自行開發(fā)企業(yè)的專屬網(wǎng)站,，這樣企業(yè)就可以利用自己的專業(yè)化的操作平臺(tái)，定期的將房產(chǎn)信息發(fā)布到企業(yè)的網(wǎng)站上,，客戶通過網(wǎng)站進(jìn)行選房,、購房等一系列活動(dòng)不僅節(jié)約了時(shí)間也提高了房地產(chǎn)交易的效率，企業(yè)也從中獲得知名度和影響力,?？傊S著互聯(lián)網(wǎng),、信息時(shí)代的到來我國房地產(chǎn)企業(yè)在制定營銷策略的理念上一定要與時(shí)俱進(jìn),，緊跟時(shí)代腳步，不斷優(yōu)化營銷手段,，在滿足企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新需求的同時(shí),，通過營銷創(chuàng)新為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

綜上所述,，隨著我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)控的常態(tài)化,，房地產(chǎn)企業(yè)要想在機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)面前獲取更多的發(fā)展空間，就必須要把企業(yè)的營銷策劃創(chuàng)新放在企業(yè)發(fā)展的首位,。營銷策略有利于使房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動(dòng)有整體的規(guī)劃和統(tǒng)一的安排,，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資源的利用效率，能夠增強(qiáng)企業(yè)營銷活動(dòng)及其他活動(dòng)的穩(wěn)定性,，既是房地產(chǎn)企業(yè)參與市場(chǎng)競爭的有力武器,，也是企業(yè)職工參與管理的重要途徑。因此,，制定正確的營銷策略,，是房地產(chǎn)企業(yè)制勝的重要法寶，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展意義重大,。

作者:方芳單位:中冶寶鋼技術(shù)服務(wù)有限公司,。

[1]趙婧.完善土地收購儲(chǔ)備制度的建議和思考[j].工程技術(shù)研究,2016,(8):256.

[2]王冠一.大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)營銷中的應(yīng)用[j].上海建設(shè)科技,2017,(1).

[3]李恩會(huì).宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)營銷策略研究[d].石河子大學(xué),2013.

[4]呂思琪.工程變更對(duì)造價(jià)管理的影響[j].工程技術(shù)研究,2016,(6):170.

房地產(chǎn)論文選題方向篇十一

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中,項(xiàng)目成本管理指的是按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)和具體要求，在實(shí)施中合理地組織、實(shí)施,、控制,、分析、考核項(xiàng)目成本,，從而實(shí)現(xiàn)優(yōu)化管理,、降低成本、提高總體效益的目標(biāo),。當(dāng)前,，在激烈的市場(chǎng)競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)要提高經(jīng)濟(jì)效益,，就應(yīng)不斷加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理,，在重視生產(chǎn)管理的同時(shí),還要加強(qiáng)經(jīng)營決策管理，努力提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體效益,使自身在市場(chǎng)競爭中立于不敗之地,。

(一)項(xiàng)目開發(fā)初期的通用,。

1、在設(shè)計(jì)階段的運(yùn)用,。

通常來說,，初步階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資產(chǎn)生影響的可能性非常大；與之相比,，擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響要小一些;而施工圖設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目造價(jià)的影響最小,，可見在設(shè)計(jì)階段內(nèi)部各環(huán)節(jié)對(duì)項(xiàng)目成本的影響也有一定不同。設(shè)計(jì)階段的相關(guān)工作尤其是投資決策將對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制產(chǎn)生關(guān)鍵性影響,。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)和統(tǒng)計(jì),，設(shè)計(jì)費(fèi)在項(xiàng)目投資中所占的比例很少，通常只有1%上下,，然而這極少數(shù)的投入能夠換來極為可觀的回報(bào),，它會(huì)對(duì)項(xiàng)目成本造成不低于75%的影響。

2,、在項(xiàng)目開發(fā)之初的運(yùn)用,。

在項(xiàng)目開發(fā)之初，需對(duì)所投資項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目投資測(cè)算,、利潤測(cè)算,，但當(dāng)前目標(biāo)測(cè)算方法單一，測(cè)算考慮不周全,，導(dǎo)致利潤測(cè)算和投資回報(bào)率測(cè)算偏差較大,。項(xiàng)目方案確定后開工之前也要進(jìn)行目標(biāo)成本測(cè)算，即項(xiàng)目成本預(yù)算,，預(yù)算包含一個(gè)項(xiàng)目所有的費(fèi)用,，但當(dāng)前數(shù)據(jù)的來源僅限于以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為主,，財(cái)務(wù)為了計(jì)算出利潤，采用不同部門所提供的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性也無法全部核實(shí),，導(dǎo)致計(jì)算出總的利潤有偏差,。

(二)在項(xiàng)u開犮過程中的廷用。

按性質(zhì)來說,，招投標(biāo)分為兩類,，一是閉口的，二是不閉口的`,，按照形式劃分，則可以分為工程量招標(biāo),、施工圖招標(biāo)以及費(fèi)率招標(biāo)等,，根據(jù)具體情況作出不同的招標(biāo)方式選擇。對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)者而言,，要盡早了解項(xiàng)目的大致造價(jià),，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)預(yù)期價(jià)格的提前確定。具體來說,，可以從兩個(gè)方面采取措施,。一方面，采用閉口價(jià)格,，然而選擇閉口價(jià)應(yīng)有前提,，即施工圖紙出齊，一般多層住宅采用該方式,。另一方面,，選取非閉口價(jià)包干時(shí)，在施工圖出齊后,，可以進(jìn)行預(yù)算審價(jià),，不僅要審核施工單位預(yù)算，而且要采取包干的方式,，這有利于較早敲定工程造價(jià),。但當(dāng)前開工后目標(biāo)成本管理落后，沒有及時(shí)跟蹤數(shù)據(jù),，無法第一時(shí)間知道成本狀況,，不能及時(shí)反映動(dòng)態(tài)項(xiàng)目成本。

(三)在項(xiàng)龍工店的運(yùn)用,。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中,，工程過程造價(jià)監(jiān)控同樣應(yīng)當(dāng)引起重視。所謂工程過程造價(jià)監(jiān)控,，指的是社會(huì)中介機(jī)構(gòu)接受發(fā)包方的委托,，使用專業(yè)技術(shù),從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)開始到項(xiàng)目竣工結(jié)算，為建筑單位進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的過程、方位的造價(jià)咨詢服務(wù),。借助于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)監(jiān)控,，有利于為投資價(jià)款合理使用提供一定程度的保證，從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的投資效益發(fā)揮到最大水平,。在項(xiàng)目完工后,，目標(biāo)成本的管理基本上結(jié)束了，但由于沒有及時(shí)進(jìn)行歸納和總結(jié),加之認(rèn)為項(xiàng)目已完成無需再花費(fèi)精力去總結(jié),，因此造成目標(biāo)成本預(yù)決算出現(xiàn)偏差,。

(一)項(xiàng)目成本管理控制措施。

1,、經(jīng)濟(jì)措施,。

要對(duì)人員方面的支出進(jìn)行有效管理，積極培訓(xùn)和訓(xùn)練員工很有必要,，需要制定和實(shí)施有效的獎(jiǎng)懲制度,，完善激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)員工工作熱情與積極性,。人工費(fèi)雖然占整體目標(biāo)成本比重小,，但不能忽視一支訓(xùn)練有素隊(duì)伍所起到的直接作用。

2,、技術(shù)措施,。

要做好施工方案的設(shè)計(jì)工作，保證方案的經(jīng)濟(jì)合理性和技術(shù)先進(jìn)性,，從而促進(jìn)施工工期的時(shí)段,、施工質(zhì)量的提升以及項(xiàng)目成本減低的最終目標(biāo)。一般來說,，施工方案有四個(gè)組成部分,即施工方法,、施工順序、施工器具以及流水施工的組織工作,。要充分考慮成本因素對(duì)施工方案予以優(yōu)化分析和選擇,。在項(xiàng)目施工中，應(yīng)積極嘗試提高工藝,、減少消耗的新技術(shù),、新材料、新方法,，以技術(shù)手段為核心展開成本控制,。

3、組織措施,。

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的首要負(fù)責(zé)者是項(xiàng)目經(jīng)理,，因此,，項(xiàng)目經(jīng)理要對(duì)項(xiàng)目成本管理工作進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和管理，組織相關(guān)人員落實(shí)各項(xiàng)管理制度,，在第一時(shí)間掌握和分析盈虧情況,。合同實(shí)施及管理工作通常由成本控制部負(fù)責(zé)，特別是項(xiàng)目進(jìn)度款的申報(bào),、催款以及施工賠償問題的處理,，要做好合同預(yù)算管理，通過合理預(yù)算降低成本,。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工技術(shù)和進(jìn)度的負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)是工程技術(shù)部,，要在保證工期和質(zhì)量的前提下改進(jìn)技術(shù)，積極嘗試先進(jìn)技術(shù),通過工作效率的提高來減少工程造價(jià),。財(cái)務(wù)工作由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé),，要對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收支狀況進(jìn)行及時(shí)的記錄和分析，對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行有效調(diào)度,。

(二)解決成本箐理過程中問超的措旄。

在項(xiàng)目開發(fā)之初,，根據(jù)市場(chǎng)行情設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品類型,，多做幾種方案，多維度考慮,從中選擇最優(yōu),使投資回報(bào)最高,、利潤最大化,。

在項(xiàng)目開工后，用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的目標(biāo)成本管理方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤管理,，使項(xiàng)目處于可控狀態(tài),。

在項(xiàng)目完工后，需要及時(shí)整理項(xiàng)目各項(xiàng)數(shù)據(jù),，并與預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比,明確控制較好的方面,，及時(shí)對(duì)項(xiàng)目出現(xiàn)問題的地方進(jìn)行總結(jié)，為其他項(xiàng)目決策提供參考數(shù)據(jù),。

項(xiàng)目成本管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制和總體效益的提高有十分積極的意義,，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的不同階段，項(xiàng)目成本管理有著廣泛的運(yùn)用空間,，要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制,，就需要將成本管理運(yùn)用于項(xiàng)目開發(fā)初，項(xiàng)目開發(fā)時(shí),，項(xiàng)目開發(fā)后三個(gè)階段中,，注重已完成項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)歸納和總結(jié)。

房地產(chǎn)論文選題方向篇十二

摘要：目前我國中低收入階層住房短缺,產(chǎn)業(yè)工人的工資和居住費(fèi)用脫節(jié),之所以形成這種局面,主要是我國房地產(chǎn)上漲的最大動(dòng)力來源于投資性購房,。論文分析了我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀及應(yīng)對(duì)策略,提出了住宅流通體制的總體思路,，更多房地產(chǎn)論文范文盡在top期刊論文網(wǎng),。

政府近幾年來也已出臺(tái)一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行密集調(diào)控，這些政策包括“國八條”,，“新國十條”,，“國十一條”，“9.29新政”,，“新國八條”以及“國五條”,。然而這些政策是否真的行之有效，對(duì)房價(jià)的調(diào)控是否起到作用,，是否的確使得居民能夠買得起房,，以這個(gè)為出發(fā)點(diǎn)，我們小組探討的課題就是基于政府出臺(tái)的政策對(duì)房價(jià)的影響,，來分析中國的房地產(chǎn)市場(chǎng),。

首先房價(jià)變動(dòng)是一個(gè)長期的過程，因此我們不能單從某年的房價(jià)來研究,，因此本次課題我們收集整理了2004年到2013年的全國二三線城市房價(jià)數(shù)據(jù),，研究當(dāng)期房價(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)。其次要判斷居民是否買得起房,，不能只依靠房價(jià),，因?yàn)樵谶@一期間房價(jià)的確是在上漲，但居民的收入也在增加,，所以我們引入了一個(gè)房價(jià)收入比的概念來分析這個(gè)課題,，最后我們收集整理了房地產(chǎn)相關(guān)政策的頒布，分析政府宏調(diào)的作用與效果,。結(jié)合政策理論分析和房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格趨勢(shì)來研究政府宏調(diào)的效果,，從而總結(jié)出宏調(diào)政策的優(yōu)劣處，提出我們課題小組的政策建議,，以協(xié)助政府完成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定的調(diào)控,。

我們決定通過計(jì)算房價(jià)收入比來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和居民購買負(fù)擔(dān)進(jìn)行評(píng)判，房價(jià)收入比是判斷房價(jià)高低的標(biāo)準(zhǔn),。按照國際慣例,，目前比較通行的說法認(rèn)為，房價(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間,。

房價(jià)收入比(housingprice-to-incomeratio)計(jì)算方法：是指住房價(jià)格與城鎮(zhèn)居民家庭年收入之比,。本課題以城鎮(zhèn)三口之家為標(biāo)準(zhǔn)，住房價(jià)格指城鎮(zhèn)家庭在當(dāng)年的居住面積乘以當(dāng)年的房價(jià),，家庭年收入是二人年收入總和,。即可得房價(jià)收入比：pir=p/i.

一、政府政策對(duì)房價(jià)的影響分析,。

查閱資料得知房價(jià)收入比(pri)增長速度極快,，尤其是一線城市,，由7.06(2004年)上漲至20.93(2013年)，完全超出了居民的可承受范圍,，而二三線城市房價(jià)收入比也從處于合理區(qū)間的5-6(2004年),，上漲至10以上(2013年)。我們將結(jié)合政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策,，對(duì)房價(jià)收入比數(shù)據(jù)進(jìn)一步分析,，以得出政府密集調(diào)控政策對(duì)房價(jià)收入比的影響。

我國自2004年以來,，房價(jià)不斷上升,，房價(jià)收入比總體來說亦呈上升趨勢(shì)，影響了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展,，因此,，政府在這十年間對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了一系列密集調(diào)控。2005年,，為抑制住房過快增長,，國家頒發(fā)了“國八條”，這項(xiàng)政策對(duì)房價(jià)收入比有稍微影響,，其中一線城市的房價(jià)收入比受影響最大,，一線城市從9.12稍微下降到8.91;二線城市從5.41下降到5.37;三線城市則是從5.62上升到5.82;但是，一年之后,，三級(jí)城市的房價(jià)收入比都回暖,，并繼續(xù)上升,。因此為堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲,，2010年，國務(wù)院各部委,、各直屬部門機(jī)構(gòu)下發(fā)“新國十條”,，首次提出要實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策和發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用;同是2010年，國家先后又再頒布了“國十一條”和“9.29新政”,，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,，在這兩個(gè)政策中，分別對(duì)差別化信貸政策進(jìn)行了強(qiáng)化和完善,，對(duì)稅收政策進(jìn)行了細(xì)化和完善,。結(jié)合數(shù)據(jù)我們看出，2010年國家采取的密集調(diào)控手段,，致使2011年一線二線三線城市房價(jià)收入比都在下降,，且下降幅度十分大，其中,，下降點(diǎn)數(shù)最多的一線城市,，從15.21下降到12.68,，;其次是二線城市，從7.82下降到6.28,，三線城市盡管下降最少,，但也下降了1.05個(gè)點(diǎn)――從8.17下降到7.12。為穩(wěn)定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果,，2011年,，政府頒布“新國八條”，在相關(guān)政策中,，特別要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策,，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,，除此之外，“新國八條”還增加了堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)這一政策,。盡管“新國八條”的調(diào)控力度更大,，調(diào)控手段更加具體，但在在2012-2013年度,，房價(jià)卻迎來了新一輪的飆升,，由14279元/平米(2012年)上漲至24773元/平米(2013年)，房價(jià)收入比也是史無前例的高漲,。

總觀04年以來國家頒發(fā)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,，調(diào)控目的從開始的抑制房價(jià)過快上漲逐漸趨向穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展;調(diào)控力度逐年上升：以差別化信貸政策為代表，從“國十條”中較為寬泛的嚴(yán)格實(shí)行,，進(jìn)步到“國十一條”中加大執(zhí)行力度并明確方向,，最后變革到“新國八條”中完善并切實(shí)實(shí)行;政策逐步細(xì)化，如市場(chǎng)監(jiān)管政策,，差別化信貸政策和稅收政策的細(xì)化與完善;隨著市場(chǎng)和社會(huì)的變化,，政府調(diào)控的政策緊跟改革風(fēng)向：如“國八條”偏向嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，而之后的“國十條”更強(qiáng)調(diào)堅(jiān)決抑制不合理的購房需求――投機(jī)性購房等,。我們亦不難找出這些政策的共同點(diǎn),，即政府強(qiáng)調(diào)最多的方面：一是高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格工作和切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任;二是大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);三是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管與監(jiān)理考核問責(zé)機(jī)制;四是加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)。

由此可見,，政府根據(jù)我國國情不斷在調(diào)整政策,，這一系列密集調(diào)控政策對(duì)房價(jià)收入比也有一定的'影響，但這影響并不持久,，一段時(shí)間之后作用將逐漸消失,，房價(jià)抑制作用降低。其中,，政府政策對(duì)一線城市的房價(jià)收入比影響最大;其次,，差異化貸款政策和一系列稅收政策在這些條目中的作用最大,。

政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控要逐步區(qū)域化，進(jìn)行分類(雙向)調(diào)控,。針對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng),，抑制、遏制投資投機(jī)性需求,，限購政策不可退出,。而對(duì)庫存量較大的二線城市，嚴(yán)格控制對(duì)房地產(chǎn)商的土地供應(yīng),，適當(dāng)?shù)姆潘上拶J和限購,，同時(shí)采取打折促銷等手段，消化庫存,。通過逐步降低大庫存城市的房價(jià)收入比,，力爭平穩(wěn)過渡，避免城鎮(zhèn)化末期出現(xiàn)類似日本房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰的危機(jī),。

建議政府盡快開征物業(yè)稅,，制定出臺(tái)一部公正、公平的房地產(chǎn)物業(yè)稅,，讓房子多的,、房子好的房地產(chǎn)投資者多交稅，而對(duì)于住房條件差,、房子少的少交稅甚至于免稅,，有效抑制投資性買房需求。盡管物業(yè)稅無論對(duì)自住的還是投資的住房都會(huì)增加持有成本,，由此可能對(duì)部分中低收入階層帶來一定的沖擊,，但如果在征稅對(duì)象、稅率,、起征點(diǎn),、減免稅等方面較好地參考國外的做法,，并結(jié)合我國的具體情況做出合理的設(shè)計(jì)和安排,，就能夠?qū)?duì)普通購房者所帶來的沖擊降低到最小限度。

影響商品房購買力的另一個(gè)重要因素便是收入,，改革中國的低工資體制,，大幅度提高職工的工資水平，提高有效的商品房購買需求,，推動(dòng)有效內(nèi)需來解決房地產(chǎn)存量過多的問題,。

房地產(chǎn)論文選題方向篇十三

摘要：體驗(yàn)營銷突破傳統(tǒng)上“理性消費(fèi)者”的假設(shè)，認(rèn)為消費(fèi)者消費(fèi)時(shí)是理性與感性兼具的,。消費(fèi)者在消費(fèi)過程中的體驗(yàn)成為品牌經(jīng)營的有效途徑,。本文結(jié)合某開發(fā)商的具體項(xiàng)目,，討論體驗(yàn)營銷在房地產(chǎn)中運(yùn)用。

美國未來學(xué)家阿爾文·托夫勒預(yù)言服務(wù)經(jīng)濟(jì)的下一步是走向體驗(yàn)經(jīng)濟(jì),，人們會(huì)創(chuàng)造越來越多的跟體驗(yàn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入成熟時(shí)期,，房地產(chǎn)產(chǎn)品的同質(zhì)性日益嚴(yán)重,，市場(chǎng)競爭加劇，在這種情況下,，“體驗(yàn)營銷”這一方式受到房地產(chǎn)業(yè)廣泛的關(guān)注,。

體驗(yàn)營銷就是從消費(fèi)者的感官、情感,、思考,、行動(dòng)、關(guān)聯(lián)五個(gè)方面來重新定義,、設(shè)計(jì)營銷理念,。在體驗(yàn)營銷時(shí)代，營銷的重點(diǎn)是,，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品從設(shè)計(jì)到投入使用與消費(fèi)者接觸的所有點(diǎn),，研究這些點(diǎn)，通過對(duì)它們的體驗(yàn)建立起品牌在消費(fèi)者心中的深刻印象,。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程,，體驗(yàn)應(yīng)貫穿始終。從開始的規(guī)劃設(shè)計(jì)到客戶入住后的長期物業(yè)服務(wù),。每一個(gè)環(huán)節(jié),，開發(fā)商都必須從消費(fèi)者的角度來構(gòu)思，不能像過去一樣僅僅滿足于怎樣把它做好,，而是要考慮消費(fèi)者看到它,、使用它時(shí)，會(huì)產(chǎn)生什么樣的感受,。

本文以廈門某房地產(chǎn)商,，在洛陽新城區(qū)首次投資的成功案例為例，淺談“體驗(yàn)營銷”在房地產(chǎn)業(yè)中的運(yùn)用,。

1.項(xiàng)目位置：洛陽古城路,、王城大道與民苑二路形成的圍合區(qū)域內(nèi)，臨隋唐城遺址,。

2.項(xiàng)目占地:690573㎡,。

分析。(1)優(yōu)勢(shì)s。地段優(yōu)勢(shì)明顯,，處洛陽新城區(qū),，是住宅集中區(qū)，地段好;交通條件較好,，王城大道與古城大道均為城市干道,，且周邊有多條公交線路;臨路狀況較好，有利于沿街店面設(shè)置,，商業(yè)價(jià)值形成;臨隋唐城遺址,，為項(xiàng)目未來業(yè)主帶來良好的視野及景觀。(2)劣勢(shì)w,。地塊不規(guī)則形,且呈條形,，在項(xiàng)目規(guī)劃上存在較大難度;周邊配套薄弱,目前周邊配套少，生活不便利;周邊人流較少,，人氣較弱,，商業(yè)氛圍相對(duì)較難形成;道路交通污染，臨城市干道,，存在一定交通污染,。(3)機(jī)會(huì)o。洛陽房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在發(fā)展階段,，市場(chǎng)走勢(shì)基本穩(wěn)定;洛陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，城市化進(jìn)程推動(dòng);南方開發(fā)商介入洛陽市場(chǎng)，在政府及消費(fèi)者層面都能帶來一定的優(yōu)勢(shì),。(4)隱憂t本案體量較大,，消化周期較長，未來項(xiàng)目銷售存在不確定性壓力;隨著競爭加劇,，產(chǎn)品品質(zhì)提升,，這在一定程度上將影響本案項(xiàng)目競爭力的形成;宏觀經(jīng)濟(jì)及政策的不確定，是本案未來開發(fā)的.潛在性風(fēng)險(xiǎn),。

1.目標(biāo)客戶群分析,。

根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)及消費(fèi)者需求的了解，結(jié)合本案的區(qū)位特征,，將本案客戶群定位為——洛陽地區(qū)中高端的購房需求消費(fèi)群體——其具備以下特征未來客戶群:來源地——洛陽市區(qū)及城郊居民為主,，部分周邊縣市居民;置業(yè)類型——以自住型消費(fèi)為主，老城區(qū)二次以上置業(yè)者占多數(shù),，進(jìn)城置業(yè)者比例突出;職業(yè)類型——私營業(yè)主,、農(nóng)村高收入者等為主要客戶群;消費(fèi)特征——對(duì)新城的區(qū)位認(rèn)同度高,，對(duì)項(xiàng)目總價(jià)值要求較高,，戶型、園林及配套均有相對(duì)突出的要求，并看好區(qū)域及社區(qū)發(fā)展前景,。

根據(jù)馬斯洛的需求層次理論,，越往高處的人，心理需求越明顯,，情感需求越強(qiáng)烈,。當(dāng)物質(zhì)生活水準(zhǔn)達(dá)到一定程度以后，人們購買住宅的目的不再是出于滿足簡單居住的要求,，而是出于滿足一種心理和情感上的渴求,，或者是追求某種特殊房地產(chǎn)產(chǎn)品與自我定位的吻合。人們?cè)谫彿繒r(shí)除了價(jià)格等因素之外,，更偏好那些能與自我心理需求引起共鳴的產(chǎn)品,。因此，產(chǎn)品定位應(yīng)該緊緊圍繞客戶需求展開,。

2.產(chǎn)品定位及創(chuàng)新,。

3.體驗(yàn)式活動(dòng)。

購房即便對(duì)于中高端階層也不可能是瞬間決定的事情,，次次體驗(yàn)給客戶新的感受,。耐心陪伴著顧客，從初步體驗(yàn)到認(rèn)可產(chǎn)品品質(zhì),。(1)文化性會(huì)所先行建設(shè),，通過會(huì)員活動(dòng)，讓客戶了解本案的開發(fā)及服務(wù)理念;(2)參觀前期完成的園林景觀樣板區(qū)(結(jié)合舉辦書畫展),，讓客戶真實(shí)地感受規(guī)劃方案中的園林風(fēng)格社區(qū)主題,。(3)專業(yè)人士解說規(guī)劃設(shè)計(jì)方案——產(chǎn)品不僅需要有好的功能和質(zhì)量，還要有能滿足使用者視覺,，觸覺,，審美等方面的感官質(zhì)量。密切聯(lián)系消費(fèi)者和使用者,，在專業(yè)人士的解說過程中,，通過客戶的意見了解到產(chǎn)品的不足之處。(4)主題樣板房試住——借品牌凝聚體驗(yàn),，表面上,，品牌是廣告或服務(wù)的標(biāo)志;深層次上，品牌則是對(duì)人們心理和精神上的表達(dá),。在體驗(yàn)營銷者看來,，品牌就是“消費(fèi)者對(duì)一種產(chǎn)品或服務(wù)的總體體驗(yàn)”。(5)垃圾處理,、直飲水,、中水處理系統(tǒng),、生態(tài)車庫等產(chǎn)品特色演示、介紹(6)戶型選擇,、居家風(fēng)水常識(shí)小講座;——通過額外的服務(wù)細(xì)節(jié),，給消費(fèi)者帶來美好而難忘的體驗(yàn)。(7)組織客戶戶外游,，增進(jìn)準(zhǔn)客戶的“鄰里”關(guān)系,。本案目前已開發(fā)完成，取得了良好的銷售業(yè)績,，并獲得客戶好評(píng),。

體驗(yàn)營銷這種基于為消費(fèi)者提供服務(wù)，最終與消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)共同體驗(yàn)的商業(yè)模式下的行銷方式,，成為地產(chǎn)商,、地產(chǎn)項(xiàng)目樹立市場(chǎng)形象，吸引市場(chǎng)關(guān)注的一劑強(qiáng)心針,。因此注重挖掘客戶的潛在需求和預(yù)期欲望,，并將其對(duì)項(xiàng)目的良好體驗(yàn)，愉悅的感情升華為客戶的忠誠,，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷成敗的關(guān)鍵,。

[1]《旅游地產(chǎn)》第10期房地產(chǎn)營銷之體驗(yàn)營銷。

文檔為doc格式,。