心得體會(huì)是指一種讀書、實(shí)踐后所寫的感受性文字。大家想知道怎么樣才能寫得一篇好的心得體會(huì)嗎？下面我給大家整理了一些心得體會(huì)范文,，希望能夠幫助到大家,。

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告心得體會(huì)篇一

在大三下學(xué)期,，我們開設(shè)了《房地產(chǎn)估價(jià)概論》這門課程,，通過學(xué)習(xí)收獲很大,，開闊了眼界,，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的未來有了更多的信心,。同時(shí)也對(duì)自己選擇了這個(gè)行業(yè)有了更多的了解,。自己體會(huì)最深的是下面幾個(gè)方面。

一,、房地產(chǎn)估價(jià)的定義

房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員,，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則,，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序,，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上,，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng),。房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示,、表達(dá)出來的過程,。

二、房地產(chǎn)估價(jià)按估價(jià)目的進(jìn)行分類,，主要有下列類別：

土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估,；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估；房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估,；房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估,；房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)；房地產(chǎn)課稅估價(jià),；征地和房屋t征收拆遷補(bǔ)償估價(jià),；房地產(chǎn)分割、合并估價(jià),；房地產(chǎn)糾紛估價(jià),；房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估；企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià),；其他目的的房地產(chǎn)估價(jià),。

三、對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的原則之一“合法原則”有深刻的認(rèn)識(shí)  老師的授課內(nèi)容中,，無不一而再,，再而三地提到“合法原則”，反復(fù)強(qiáng)調(diào)估價(jià)必須遵守合法原則,，以法律為依據(jù)進(jìn)行估價(jià),。這使我深刻地感覺自己在法律學(xué)習(xí)方面的不足。作為一名房地產(chǎn)估價(jià)者,，不了解相關(guān)的法律法規(guī)，僅僅從技術(shù)層面出發(fā)做估價(jià),，是不可能做好估價(jià)工作的,。老師通過列舉案例，說明深刻理解法律法規(guī)不僅能夠正確維護(hù)房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)的依法行政的權(quán)力，對(duì)提高房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)者的社會(huì)地位都有十分重要的意義,。老師也曾問過：房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的未來應(yīng)該向什么方向發(fā)展,？他認(rèn)為除了正常意義上的估價(jià)服務(wù)，有必要向房地產(chǎn)咨詢服務(wù)的方向發(fā)展,，向客戶提供專業(yè)化的房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)細(xì)分服務(wù),。這樣就要求我們房地產(chǎn)估價(jià)者，必須對(duì)涉及房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)章有充分的了解,，要求房地產(chǎn)估價(jià)者具備很高的法律素養(yǎng),。通過學(xué)習(xí)，不僅在認(rèn)識(shí)上有很大的提高,，也增強(qiáng)了做好房地產(chǎn)估價(jià)工作的信心,，有了更加明確的努力方向和新的動(dòng)力。

以上就是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)概述的心得和體會(huì),，非常感謝老師對(duì)我們的細(xì)心教導(dǎo),，希望以后還可以聽到老師的授課，雖然老師教我們的時(shí)間短,，但具體學(xué)習(xí)內(nèi)容之外的意義是巨大的,。除了面對(duì)面學(xué)習(xí)新知識(shí)新思考之外，我能夠感受到老師對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的敬業(yè)和鉆研精神,。工作和學(xué)習(xí)是相輔相成的兩件事情,，平時(shí)的努力和學(xué)習(xí)更為重要，大學(xué)期間能夠?qū)W到這門課程是一次極好的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì),。

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告心得體會(huì)篇二

房地產(chǎn)估價(jià)心得

本學(xué)期我們工程管理專業(yè)對(duì)《房地產(chǎn)估價(jià)》這門課程進(jìn)行了學(xué)習(xí),，課程結(jié)束后，在楊老師的指導(dǎo)下我們自己動(dòng)手完成了一份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告,。所謂“一份耕耘,，一份收獲”，雖然編制報(bào)告的過程并非我想象中那么順利,，但是總的來說在這整個(gè)過程中的確讓我獲益良多,。對(duì)此，我將自己的心得作如下總結(jié),。

一,、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的組成

起初，我以為要完成一份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是一件很簡(jiǎn)單的事,，只需要選擇一個(gè)待估對(duì)象和一種估價(jià)方法,，最后得出一個(gè)結(jié)論就行了，左右不過三兩頁稿紙就可以完成任務(wù)了,。但是當(dāng)自己真正對(duì)一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告實(shí)例進(jìn)行詳細(xì)地分析后才發(fā)現(xiàn)自己當(dāng)時(shí)的想法究竟有多么簡(jiǎn)單,，原來一份完整的估價(jià)報(bào)告是包括以下幾項(xiàng)內(nèi)容的：1.封面 2.目錄 3.致委托方函 4.估價(jià)師聲明 5.估價(jià)假設(shè)和限制條件 6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告 7.估價(jià)技術(shù)報(bào)告 8.附件,。

二、對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的要素的理解

1,、估價(jià)目的：土地使用權(quán)出讓,、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃,、抵押,、征收、征用,、分割,、損害賠償、稅收,、保險(xiǎn),、爭(zhēng)議調(diào)處、司法鑒定,、出資,、投資、合資,、合作,、合并、分立,、改制,、重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓租賃,、清算,。

2、估價(jià)對(duì)象,，當(dāng)估價(jià)對(duì)象僅為房地產(chǎn)權(quán)益時(shí),，可稱為被估價(jià)權(quán)益。估價(jià)對(duì)象有在建工程,、期房,、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)、房屋裝飾裝修部分,。概括起來有：土地,、房屋、構(gòu)筑物,、在建工程,、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn),。

3,、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是隨意確定的,，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來確定,，估價(jià)時(shí)點(diǎn)在先,，價(jià)值估算在后。

4,、估價(jià)假設(shè)：是房地產(chǎn)估價(jià)師所必要,、但不能肯定而又必須予以明確的前提條件做出的假定。在估價(jià)中要防止出現(xiàn)3種情況：濫用估價(jià)假設(shè),；不明確估價(jià)假設(shè),；無針對(duì)性列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無關(guān)的估價(jià)假設(shè)。對(duì)于確定性因素,，一般不得進(jìn)行假設(shè),。

5、估價(jià)程序：獲取估價(jià)業(yè)務(wù),；受理估價(jià)委托,；擬定估價(jià)作業(yè)方案；搜集估價(jià)所需資料,；實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象,；分析估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng)上；選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算,；確定估價(jià)結(jié)果,；撰寫估價(jià)報(bào)告；內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告,；出具估價(jià)報(bào)告,；估價(jià)資料歸檔。

6,、估價(jià)結(jié)果：估價(jià)師不宜在完成估價(jià)之前與委托人或任何其他與該估價(jià)業(yè)務(wù)有利害關(guān)系人討論估價(jià)結(jié)果,。否則會(huì)影響估價(jià)獨(dú)立、客觀,、公正地進(jìn)行,。

三、幾種房地產(chǎn)估價(jià)方法的詳解

估價(jià)方法主要有市場(chǎng)比較法,、成本法,、收益法、假設(shè)開發(fā)法,、長(zhǎng)期趨勢(shì)法,、路線價(jià)法等。

1,、市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是指將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，采用比較法求得的房地產(chǎn)價(jià)格又稱比準(zhǔn)價(jià)格,。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理,。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中經(jīng)濟(jì)主體的行為普遍遵循理性原則，追求效用最大化,。主要適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá),、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)類型,。通俗來講就是同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn),。如：住宅、寫字樓,、商鋪,、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地,。而那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn),，如特殊廠房、學(xué)校,、紀(jì)念館,、古建筑、教堂,、寺廟等,，則難以采用市場(chǎng)比較法。應(yīng)用市場(chǎng)比較法所需具備的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期,，存在者較多類似房地產(chǎn)的交易,。如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)比較法估價(jià),。運(yùn)用市場(chǎng)比較法求取房地產(chǎn)價(jià)格一般分為下列7個(gè)步驟：①搜集交易實(shí)例,；②選取可比實(shí)例；③建立價(jià)格可比基礎(chǔ),；④進(jìn)行交易情況修正,；⑤進(jìn)行交易日期修正；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正,；⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格,。

2、收益法

收益法又稱收益資本化法,、收益還原法,，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益系數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值,，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法,。

收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在,，那么,，在現(xiàn)在購(gòu)買一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益年限內(nèi)可源源不斷地獲取凈收益,，如果現(xiàn)有某一貨幣額可與這未來源源不斷的凈收益的現(xiàn)值之和等值,，則一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。主要適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn),，包括住宅、寫字樓,、商店,、旅店、餐館,、停車場(chǎng)等,，一般不適用于行政辦公樓、學(xué)校,、公園等公用,、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)。運(yùn)用收益法求取房地產(chǎn)價(jià)格一般分為下列4個(gè)步驟：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料,；②預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益,；③求取報(bào)酬率、資本化率,、收益乘數(shù),；④選用適宜的收益法計(jì)算公式。

3,、成本法

成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法,。具體來說，成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊,，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法,。

成本法的理論基礎(chǔ)依據(jù)是資產(chǎn)價(jià)值時(shí)間等價(jià)原理。其理論論證主要表現(xiàn)為:價(jià)值時(shí)間等價(jià)及其變換,、多期價(jià)格時(shí)間等價(jià)變換和資產(chǎn)歷史成本法估價(jià)模式,。從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”,，重在過去的投入,，具體一點(diǎn)講，是賣方愿意接受的最低價(jià)格,，不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià),，如果低于該代價(jià),，他就要虧本。從買方的角度來看,，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”,，類似于“替代原理”，具體一點(diǎn)講,，是買方愿意支付的最高價(jià)格,，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià),，他還不如自己開發(fā)建設(shè),。一般適用于評(píng)估可獨(dú)立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值，包括新開發(fā)的房地產(chǎn),、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn),、正在開發(fā)的房地產(chǎn)、計(jì)劃開發(fā)的房地產(chǎn)等,。例如：學(xué)校,、體育館、公園,、行政辦公樓等,。運(yùn)用成本法求取房地產(chǎn)價(jià)格一般分為下列4個(gè)步驟：①弄清估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料,；②測(cè)算估價(jià)對(duì)象的重新構(gòu)建價(jià)格,；③測(cè)算估價(jià)對(duì)象的折舊；④求取估價(jià)對(duì)象的計(jì)算價(jià)值,。

4,、假設(shè)開發(fā)法法

假設(shè)開發(fā)法，又稱剩余法,、倒算法或殘余法,，是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除未來不動(dòng)產(chǎn)正常的開發(fā)成本（如造地費(fèi),、建筑物建造費(fèi)等）,、利息、利潤(rùn),、稅收等費(fèi)用后,，以剩余之?dāng)?shù)來確定估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的一種方法。

假設(shè)開發(fā)法的基本理論依據(jù)與收益法相同,，是預(yù)期原理,。在實(shí)際工作中運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測(cè)：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式（包括用途,、規(guī)模,、檔次等）。②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行情或供求狀況,，正確地預(yù)測(cè)了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值,。適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，如待開發(fā)的土地（包括生地,、毛地,、熟地）、在建工程（包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）,、可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修,、改建、擴(kuò)建,，如果是重建就屬于毛地的范疇）等,。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法法求取房地產(chǎn)價(jià)格一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；②選擇最佳的開發(fā)利用方式,；③估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期；④預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值,；⑤測(cè)算開發(fā)成本,、管理費(fèi)用、投資利息,、銷售費(fèi)用,、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi),；⑥進(jìn)行具體計(jì)算,，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。

5,、長(zhǎng)期趨勢(shì)法 長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的有關(guān)理論和方法,，特別是時(shí)間序列分析和回歸分析，來推測(cè),、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格作出的方法,。長(zhǎng)期趨勢(shì)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格通常有上下波動(dòng)，在短期內(nèi)難以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì),，但從長(zhǎng)期來看,，會(huì)顯現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。因此,，當(dāng)需要評(píng)估(通常是預(yù)測(cè))某宗(或某類)房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),，可以搜集該宗(或該類)房地產(chǎn)過去較長(zhǎng)時(shí)期的價(jià)格資料，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑵渚幣懦蓵r(shí)間序列，從而找出該宗(或該類)房地產(chǎn)的價(jià)格隨時(shí)間變化而變動(dòng)的過程,、方向,、程度和趨勢(shì)，然后進(jìn)行外延或類推,，這樣就可以作出對(duì)該宗(或該類)房地產(chǎn)的價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(通常為未來)比較肯定的推測(cè)和科學(xué)的判斷,，即評(píng)估出了該宗(或該類)房地產(chǎn)的價(jià)格。

長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的對(duì)象和條件,，長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的對(duì)象是價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn),，適用的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料，而且所擁有的歷史價(jià)格資料要真實(shí),。擁有越長(zhǎng)時(shí)期,、越真實(shí)的歷史價(jià)格資料，作出的推測(cè),、判斷就越準(zhǔn)確,、可信。操作步驟分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料,，并進(jìn)行檢查,、鑒別，以保證其真實(shí),、可靠,；②整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn),，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列,，畫出時(shí)間序列圖；③觀察,、分析這個(gè)時(shí)間序列,，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法,，找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格隨時(shí)間變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律,，得出一定的模式(或數(shù)學(xué)模型)；④以此模式去推測(cè),、判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格,。具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法,、平均發(fā)展速度法,、移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法。

6,、路線價(jià)法

路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度,，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格,，將此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后再配合深度價(jià)格修正率表和其他價(jià)格修正率來測(cè)算該街道其他臨街土地價(jià)值的一種估價(jià)方法,。實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)比較法的派生方法,，其理論依據(jù)與市場(chǎng)比較法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理,。在路線價(jià)法中,，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為市場(chǎng)法中的“可比實(shí)例”；“路線價(jià)”是若干“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”的平均價(jià)格,，可視為市場(chǎng)法中的“可比實(shí)例價(jià)格”,，臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基準(zhǔn),，考慮其臨街深度,、土地形狀、臨街寬度等,，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實(shí)際上為“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。

路線價(jià)法與一般的市場(chǎng)法的主要不同之處,，一是不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”,。二是先對(duì)多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”,；而不是先對(duì)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行有關(guān)修正,、調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合,。三是利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”——路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”——臨接同一道路的其他土地的價(jià)格,；而不是僅評(píng)估出一個(gè)“估價(jià)對(duì)象”的價(jià)格,。在路線價(jià)法中不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”的原因是：①求得的路線價(jià)——若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價(jià)格，已是正常價(jià)格,；②求得的路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期,，與欲求取的其他土地價(jià)格的日期一致，都是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格,。

路線價(jià)法適用的對(duì)象和條件,，路線價(jià)法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)。一般的土地估價(jià)方法主要適用于單宗土地的估價(jià),，而且需要花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間,。路線價(jià)法則被認(rèn)為是一種快速、相對(duì)公平合理,，能節(jié)省人力,、財(cái)力,，可以同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的方法,，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城市土地整理)、城市房屋拆遷補(bǔ)償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行的估價(jià),。運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是街道較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊,。運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行：①劃分路線價(jià)區(qū)段,；②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；③選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地,；④調(diào)查評(píng)估路線價(jià),；⑤制作價(jià)格修正率表；⑥計(jì)算臨街土地的價(jià)格,。

四,、本次估價(jià)內(nèi)容的描述

在本估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)項(xiàng)目為河南省虞城縣西湖春天住宅區(qū)號(hào)樓二層西戶房屋,，估價(jià)目的是為了能夠?qū)λ鶎W(xué)知識(shí)進(jìn)行靈活運(yùn)用,，估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年6月5日，價(jià)值類型是估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值,。因估價(jià)對(duì)象為完整房產(chǎn),，慮到目前與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易市場(chǎng) 比較活躍，且類似交易案例較多,，我采用了市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià),，根據(jù)替 代原則，在此我選擇了選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近區(qū)域的三個(gè)住宅交 易案例,，它們分別是西湖春天,、木蘭國(guó)際、響河大街進(jìn)行比較,。根據(jù) 可比案例與估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況,，選用影響房地產(chǎn)價(jià)格的比較因素，主 要包括：交易情況,、交易方式,、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素,。將 可比案例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較,，從交易情況、交易方式,、交易日期,、區(qū)域因素和個(gè)別因素等方面進(jìn)行系數(shù)修正，得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格 為2285.84元/m2,，估價(jià)對(duì)象評(píng)估總值為297159元（取整）,。

又根據(jù)該類似房地產(chǎn)有出租收益,，又采用了收益法進(jìn)行估價(jià)，計(jì)算公式為v=a* [1-1/(1+y)^n] /y,，其中 資本化率依據(jù)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定,安全利率采用銀行存款利率3% ,風(fēng)險(xiǎn),、管理等補(bǔ)償按5.34%，年房屋出租總費(fèi)用為6507.2（元）,，年房地純收益為1892.8（元）,，最后確

v=a *[1-1/(1+r)^n] /y =1892.8/8.34%[1-1/(1+8.34 %)^66]= 22580.66（元）。以上是我對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的體會(huì),，在此和大家分享,。

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告心得體會(huì)篇三

房地產(chǎn)估價(jià)心得

在大三下學(xué)期，我們工程管理專業(yè)學(xué)習(xí)了《房地產(chǎn)估價(jià)》這門專業(yè)課,。總的來說,，通過對(duì)這門課程的學(xué)習(xí),，讓我對(duì)當(dāng)代中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一個(gè)大致的認(rèn)識(shí)，對(duì)各種房地產(chǎn)估價(jià)方法也有了初步了解,，再加上自己動(dòng)手做的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告,，我覺得自己的收獲還是非常大的,。下面我將對(duì)自己所學(xué)的知識(shí)做出如下總結(jié),。

一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義

房地產(chǎn)估價(jià)是模擬房地產(chǎn)價(jià)格形成的規(guī)律,，將房地產(chǎn)客觀合理的價(jià)格測(cè)算出來的過程。這就要依據(jù)一定的估計(jì)理論和方法,，也必須掌握房地產(chǎn)估計(jì)的概念,、特征以及估計(jì)基本要素,，掌握估計(jì)對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)位,、實(shí)物、權(quán)益的界定,。

二,、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)

1、房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格,。

2、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià),，房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易者動(dòng)機(jī),、偏好等個(gè)別情況的影響。房地產(chǎn)價(jià)值是由眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷而非個(gè)別人的價(jià)值判斷而形成的,。估價(jià)師在模擬市場(chǎng)定價(jià)時(shí),，不能以自己的偏好來判斷。

3,、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證,，估價(jià)專業(yè)意見的作用有：咨詢性或參與性,；鑒證性或證據(jù)性,。后者的法律責(zé)任大于前者,。

4、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi),。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)其估價(jià)結(jié)果的有限性有清楚的認(rèn)識(shí),，采用多個(gè)假設(shè)來處理現(xiàn)有的知識(shí)水平和范圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設(shè)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響明確地告知委托人,，所以對(duì)估價(jià)師評(píng)價(jià)其結(jié)果準(zhǔn)確與否不是看其估價(jià)結(jié)果而是評(píng)價(jià)其估價(jià)的過程是否符合規(guī)范的要求,。

5、房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù),。正確的房地產(chǎn)價(jià)值分析,、測(cè)算與判斷必須依靠科學(xué)的估價(jià)理論與方法,，但又不能完全拘泥于這些估價(jià)的理論與方法，還必須有依靠實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),。

三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

1,、一種資產(chǎn)只有具備了下列2個(gè)條件才真正需要專業(yè)估價(jià)：(1)獨(dú)一無二性,。(2)價(jià)值量較大。具體就房地產(chǎn)來講,，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無二性和價(jià)值量大性,，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的“不完全市場(chǎng)”并且市場(chǎng)信息不對(duì)稱,，不會(huì)自動(dòng)地形成常人容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)的有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正?；龠M(jìn)房地產(chǎn)公平交易,，建立合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

2,、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)主流的原因：房地產(chǎn)具備專業(yè)估價(jià)的條件,，房地產(chǎn)量大面廣而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少,，房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多而其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少,。

四、幾種常用估價(jià)方法的介紹

1,、市場(chǎng)比較法

挑取市場(chǎng)上相同用途,、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(已成交的或評(píng)估過的、具備正常報(bào)價(jià)的)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較,，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化,，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法,。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性,，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明,、比較案例易找的時(shí)候常常使用,，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。

2,、成本法

(1)成本積算法,，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值,，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn),，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估,。

(2)重置成本法,，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤(rùn))得出完全重置成本價(jià),，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率,，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。

3,、收益法

不同的地區(qū),、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同,，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法,。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。剩余法

房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來時(shí),，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值,，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià),。

4,、假設(shè)開發(fā)法

對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(純土地或在建工程等)，通過測(cè)算正常開發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值,，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入,，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

5,、基準(zhǔn)地價(jià)法

針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估,，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià),，進(jìn)行一般因素,、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整,，最后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法,。這種方法有一定的政策性。

6,、路線價(jià)法

土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系,，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性,，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格,，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法,。

五,、房地產(chǎn)估價(jià)方法運(yùn)用中應(yīng)注意的問題

（一）評(píng)估方法的選擇

在選擇評(píng)估方法時(shí)，主要依據(jù)如下兩方面情況:

1,、各種估價(jià)方法的適用范圍,。

2、估價(jià)對(duì)象的特征及其評(píng)估目的和評(píng)估前提等,。

（二）運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行價(jià)格試算的注意事項(xiàng)

依據(jù)某種方法直接計(jì)算出來的估價(jià)結(jié)果,，還不足以令人信服，因此,，在估價(jià)作業(yè)上一般不作為最終估價(jià)結(jié)果,。這種價(jià)格，稱為試算價(jià)格,。

（三）調(diào)整試算價(jià)格的注意事項(xiàng) 運(yùn)用不同方法所估算出來的試算價(jià)格是有一定差異的,，即使是運(yùn)用同一估價(jià)方法，因所依據(jù)的資料不同,，也會(huì)得出不同的計(jì)算結(jié)果,。因此，必須對(duì)試算價(jià)格進(jìn)行綜合分析并予以調(diào)整，使之不致產(chǎn)生重大的差誤,。

試算價(jià)格之間所存在的差異,，可能是因?yàn)樗玫墓纼r(jià)方法不同，也可能是因?yàn)樗罁?jù)的資料不同,。因此，調(diào)整試算價(jià)格主要應(yīng)考慮如下兩方面：

1,、資料的可信程度,。要使估價(jià)結(jié)果能得到社會(huì)承認(rèn)，所依據(jù)的資料不僅要全面,，而且必須準(zhǔn)確,。因此，在調(diào)整試算價(jià)格時(shí),，首先應(yīng)當(dāng)對(duì)估算過程所依據(jù)的資料進(jìn)行檢查,。檢查時(shí)，不僅要分析資料的真實(shí)性,，還要進(jìn)一步分析資料的選擇及運(yùn)用是否恰當(dāng),，有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格形成與運(yùn)動(dòng)的各項(xiàng)法則對(duì)該估價(jià)活動(dòng)的應(yīng)用是否恰當(dāng)，價(jià)格影響因素的分析以及吃域因素和個(gè)別因素分析是否恰當(dāng)?shù)取?/p>

2,、估價(jià)對(duì)象的種類,。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的，則還應(yīng)檢查該資料是否與對(duì)象房地產(chǎn)的種類及委托估價(jià)的目的相符合,。對(duì)此,，一般將估價(jià)對(duì)象劃分為自用房地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類來予以分析。

（四）各種方法常見的改錯(cuò)項(xiàng)目

市場(chǎng)比較法：

1,、交易情況修正對(duì)于交易情況非正常負(fù)擔(dān)的修正

2,、交易日期修正中關(guān)于定基價(jià)格指數(shù)，環(huán)比價(jià)格指數(shù),，逐漸遞增或遞減（等比）,，期內(nèi)平均上升或下降（等差）的修正

3、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正中的間接比較修正和用加權(quán)平均法綜合可比實(shí)例的得分問題地產(chǎn)估價(jià)理論

4,、比較物與參照物互相顛倒的問題,。

收益法：

1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計(jì)算問題,。

2,、利息不能作為管理費(fèi)和稅金的計(jì)算基礎(chǔ)之一的問題。

3,、收益年限確定錯(cuò)誤的公式,。

4、漏算了營(yíng)業(yè)稅及其附加的問題。

5,、沒有考慮出租率或公共流通比的問題,。

成本法：

1、沒有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常成本（如：重置價(jià)）的問題,。

2,、耐用年限確定錯(cuò)誤的問題。

3,、計(jì)息期確定錯(cuò)誤的問題,。

4、沒有將各成本項(xiàng)目統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問題,。

5,、對(duì)有償出讓土地的評(píng)估，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時(shí),，沒有對(duì)結(jié)果進(jìn)行年限修正的問題,。

6、利息的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)多少項(xiàng)目的問題,。如：銷售稅費(fèi)不能計(jì)算利息,。

7、銷售稅費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問題,。

基準(zhǔn)地價(jià)修正法動(dòng)態(tài)方式不存在投資利息,。

假設(shè)開發(fā)法：（1）沒有確定最佳的開發(fā)利用方式

最佳開發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為最佳的開發(fā)利用方式,。（2）沒有計(jì)算待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤(rùn)（3）把利息和稅金也作為計(jì)算利潤(rùn)的基礎(chǔ)（4）貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤（5）當(dāng)利息率和貼現(xiàn)率一致時(shí),，還計(jì)算了利息。（6）未來樓價(jià)的確定完全依據(jù)市場(chǎng)比較法,，沒有結(jié)合長(zhǎng)期趨勢(shì)法,。（7）遺漏了買方購(gòu)買待開發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費(fèi)。（8）貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤的問題,。（9）管理費(fèi),、銷售稅費(fèi)及利潤(rùn)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問題。

六,、我的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的介紹

估計(jì)對(duì)象：估價(jià)對(duì)象為河南省周口市商水縣的法姬娜歐洲城2號(hào)樓401室房地產(chǎn),，房屋建筑面積為123平方米，三室兩廳兩衛(wèi),，框架結(jié)構(gòu),，南北朝向，簡(jiǎn)單裝修,，個(gè)人完全產(chǎn)權(quán),；估價(jià)目的：運(yùn)用自己所學(xué)的知識(shí),，并檢驗(yàn)自己對(duì)所學(xué)知識(shí)的掌握情況；估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年6月3日,；價(jià)值類型為估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值,。

選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行了分析和測(cè)算，確定該估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值為：306166元,，單價(jià)：2489.15/m2,。估價(jià)步驟：1．選擇可比案例根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近區(qū)域的三個(gè)住宅交易案例,，分別為：法姬娜歐洲城,、融輝城、南陽國(guó)際公館進(jìn)行比較,；2．比較因素的選擇，根據(jù)可比案例與估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況,，選用影響房地產(chǎn)價(jià)格的比較因素,，主要包括：交易情況、交易方式,、交易日期,、區(qū)域因素和個(gè)別因素；3．比較因素修正,，將可比案例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較,，從交易情況、交易方式,、交易日期,、區(qū)域因素和個(gè)別因素等方面進(jìn)行系數(shù)修正，得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格,。

選用收益法其為計(jì)算公式：v=a* [1-1/(1+y)^n] /y,，資本化率依據(jù)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定,安全利率采用銀行存款利率3% ,風(fēng)險(xiǎn)、管理等補(bǔ)償按5%,，房屋出租總費(fèi)用：管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年稅金+年折舊費(fèi)年房地總費(fèi)用=7191.6（元）,，年房地純收益為4808.4（元），最后得出v=59758.65（元）

選用成本法本例是僅對(duì)建筑物進(jìn)行估價(jià),，其計(jì)算公式為積算價(jià)格＝建筑物重置價(jià)格-建筑物累積折舊,，本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象是框架結(jié)構(gòu)，建筑物的重置價(jià)格為800元/平方米,，故此估價(jià)對(duì)象的重置造價(jià)為800*123=98400（元）,，建筑物年折舊額為1377.6元，最后得出計(jì)算積算價(jià)格94267.2元,。

以上就是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)概述的心得和體會(huì),，非常感謝老師對(duì)我們的細(xì)心教導(dǎo),。

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告心得體會(huì)篇四

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目名稱：濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓2單元202室

委托方：吳錫仁

估價(jià)方：

估價(jià)人員：

估價(jià)作業(yè)日期：2010年10月14日至2010年10月14日

估價(jià)報(bào)告編號(hào)：

１

目 錄

一、致委托方函

二,、估價(jià)師聲明

三,、估價(jià)的假設(shè)和限制條件

四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告

五,、附件

２

致 委 托 方 函

吳錫仁：

受您委托,，我們秉承獨(dú)立、客觀,、公正,、科學(xué)的原則，對(duì)濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓2單元202室房地產(chǎn)（建筑面積為46.27平方米）的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估測(cè)算,，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年10月14日的市場(chǎng)價(jià)值為 元,，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價(jià)格為 元/平方米,。

此致

隨函附奉評(píng)估報(bào)告

濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司

二0一0年十月十四日

３

估 價(jià) 師 聲 明

我們鄭重聲明： 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的,。2 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析,、意見和結(jié)論,，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系,，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見,。我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論,，撰寫本估價(jià)報(bào)告,。

我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘并作了記錄。沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助,。7 委托方對(duì)其所提供資料的真實(shí)性,、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。

8,、使用本報(bào)告,，請(qǐng)注意估價(jià)的假設(shè)和限制條件及報(bào)告說明。

估價(jià)師簽名

４

估價(jià)的假設(shè)和限制條件

1,、委托估價(jià)方對(duì)其所提供的申報(bào)資料及相關(guān)資料,、各種數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,。若由于委托估價(jià)方提供虛假的情況和資料致使房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果失實(shí),，委托估價(jià)方應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。

2,、本估價(jià)報(bào)告中所采用計(jì)算的土地使用權(quán)面積,、房屋建筑面積是依據(jù)委托方所提供的資料中所顯示的,，其真實(shí)性準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé)。

3,、任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式,，程序應(yīng)符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律,。法規(guī),、文件、政策等,，特別是符合建設(shè),、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門所頒布的法律,、法規(guī),、文件、政策等,。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開,、平等、自愿的交易市場(chǎng),。

4、本報(bào)告所估價(jià)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值,，是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,，在正常的市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上的估價(jià)價(jià)格。但由于房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的時(shí)間的延續(xù)性,，本報(bào)告未考慮未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的不利影響,。在短期強(qiáng)制處分的情況下，房地產(chǎn)的處分價(jià)格一般要低于房地產(chǎn)正常的市場(chǎng)價(jià)格,。

5,、本報(bào)告僅供所述評(píng)估目的提供參考依據(jù)，未經(jīng)同意,，不得用作其他用途,。

５

6、本房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告及其相關(guān)的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告有效期為一年,，即從2010年10月14日至2010年10月13日,。在報(bào)告有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)的作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化,，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí),，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。

６

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一,、委托方：吳錫仁

二,、估價(jià)方：濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司

三,、估價(jià)對(duì)象：

1、權(quán)屬狀況

估價(jià)對(duì)象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓2單元202室房地產(chǎn),，《房屋所有權(quán)證》號(hào)為：濟(jì)房權(quán)證 字第 號(hào),；產(chǎn)別：私有房產(chǎn)；設(shè)計(jì)用途為住宅,；房屋所有人為

2,、建筑物狀況

歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓為混合結(jié)構(gòu)6層建筑，建成于1985年,，外墻為水刷石,，設(shè)計(jì)用途為住宅。

3,、估價(jià)對(duì)象房屋狀況

估價(jià)對(duì)象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓2單元202室房地產(chǎn),，建筑面積為46.27平方米。室內(nèi)未裝修,，水,、電齊全，煤氣入戶

4,、地理位置與周圍環(huán)境

估價(jià)對(duì)象位于歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓,，周邊有三慶燕柳園、中潤(rùn)世紀(jì)城,、吉祥苑小區(qū)等高檔社區(qū),，以及銀座超市、東外環(huán)小

７ 商品市場(chǎng),、甸柳吉祥苑菜市場(chǎng),、山東銀座圣洋物流中心、魯全農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等場(chǎng)所,。項(xiàng)目文化教育配套條件優(yōu)越,。周邊有燕山小學(xué)、甸柳一小,、甸柳一中,、燕山中學(xué)、以及省旅游學(xué)校和山東政法學(xué)院,、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院等各大知名高校,。18路、49路,、k50,、k96、119路公交車通達(dá),，交通方便,。

四,、估價(jià)目的：為房地產(chǎn)贈(zèng)與及買賣提供價(jià)值參考依據(jù)

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2010年10月14日

六,、價(jià)值定義：

本報(bào)告中所稱的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)于本報(bào)告書所列估價(jià)目的及估價(jià)的假設(shè)和限制條件下的市場(chǎng)價(jià)格,。房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指房地產(chǎn)的交換和買賣是在公開和競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上進(jìn)行的，而且買賣雙方都是慎重,、平等,、自愿的行為，其價(jià)格是公允的,。

由于委估房地產(chǎn)是由土地和房屋兩部分組成,，本報(bào)告書所稱的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是指該房地產(chǎn)的綜合價(jià)值，包括房屋建筑占用土地使用權(quán)的分?jǐn)們r(jià)值,、房屋建筑的價(jià)值及基礎(chǔ)配套設(shè)施的分?jǐn)們r(jià)值,。對(duì)于土地是按住宅用地土地使用權(quán)限價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的，而房屋建筑則是按所有權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的,。

七,、估價(jià)依據(jù)：

1、國(guó)家建設(shè)部,、國(guó)土資源部及濟(jì)南市人民政府頒發(fā)的有關(guān)政策,、８ 法規(guī)文件；

2,、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,；

3、委托方提供的房屋所有權(quán)證,；

4、濟(jì)南市基準(zhǔn)地價(jià)等相關(guān)資料,；

5,、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察獲取的數(shù)據(jù)和資料。

八,、估價(jià)原則：

本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀,、公正、科學(xué),、合理的基本原則下,，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：

合法原則,、最高最佳使用原則,、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則,。

九,、估價(jià)方法：

根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的狀況,，分別采取不同的估價(jià)方法。估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法,、成本法,、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種,。本次對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,，宜采用 法估價(jià)。先求取假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值,，然后再減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款,。

成本法是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象所需要的各項(xiàng)成本費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤(rùn)和稅金,，得出估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格,，然后再扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法,。

十,、估價(jià)結(jié)果：

估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)規(guī)范，采用了科學(xué)的估價(jià)方法,，在現(xiàn)場(chǎng)勘察的

９ 基礎(chǔ)上,，經(jīng)過認(rèn)真測(cè)算，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年10月14日的市場(chǎng)價(jià)值為 元,，人民幣大寫: 萬元整,；單位建筑面積價(jià)格為 元/平方米。

十一,、估價(jià)人員

十二,、估價(jià)作業(yè)日期：

2010年10月14日至2010年10月14日

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日

濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司

二0一0年十月十四日

１０

附件

１１ 《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告心得體會(huì)篇五

中 關(guān) 村:房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

日期：2011-09-09附件下載

北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 65 號(hào)街區(qū)永昌南路 2 號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目名稱:北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制

藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

委 托 方:北京華素制藥股份有限公司

估 價(jià) 機(jī) 構(gòu):杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司

估 價(jià) 人 員:劉曉娣,、于紅,、武秒珍、楊麗穎

估價(jià)作業(yè)日期:2011 年 8 月 5 日至 2011 年 8 月 8 日

估價(jià)報(bào)告編號(hào):京杜鳴估 g 字[2011]

北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

目 錄

致

委

托

方

函........................................................................................1 估

價(jià)

師

聲

明........................................................................................3 估價(jià)的假

設(shè)

和

限

制

條件...........................................................................4 估

價(jià)

結(jié)

果

報(bào)

告.................................................................................6 一,、委

托方..........................................................................................6 二,、估

價(jià)

機(jī)構(gòu)......................................................................................6 三、估

價(jià)

對(duì)象......................................................................................6 四,、估

價(jià)

目的....................................................................................10 五,、估

價(jià)

時(shí)點(diǎn)....................................................................................11 六、價(jià)

值

定義....................................................................................11 七,、估

價(jià)

原則....................................................................................11 八,、估

價(jià)

依據(jù)....................................................................................11 九、估

價(jià)

方法....................................................................................12 十、估

價(jià)

結(jié)果....................................................................................13 十一,、估

價(jià)

人員...............................................................................13 十二,、估

價(jià)

作

業(yè)期...........................................................................14

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期.......................................................14

十四,、變現(xiàn)能力分析.......................................................................14

十五,、有關(guān)說明與建議...................................................................15 估

價(jià)

技

術(shù)

報(bào)

告...............................................................................16

一、個(gè)

別

因

素

分析...........................................................................16

二,、區(qū)

域

因

素

分析...........................................................................16

三,、市

場(chǎng)

背

景

分析...........................................................................19

四、最高最佳使用分析...................................................................24

五,、估

價(jià)

方

法

選用...........................................................................25

六,、估

價(jià)

測(cè)

算

過程...........................................................................25 七、估

價(jià)

結(jié)果....................................................................................32 附

件......................................................................................................34

北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

致 委 托 方 函

北京華素制藥股份有限公司: 受貴公司委托,我公司對(duì)位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北

京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)對(duì)象)的抵押價(jià)

值進(jìn)行了估價(jià),。

估價(jià)對(duì)象:北京華素制藥股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱委托方)擁有的位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司

工業(yè)房地產(chǎn),即建筑面積 18787.80平方米的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的剩

余土地使用年限為 34.13 年的 37213.70平方米工業(yè)用途出讓國(guó)有土地 使用權(quán),。

估價(jià)目的:為確定房地產(chǎn)擬抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估估

價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

估價(jià)時(shí)點(diǎn):2011 年 7 月 28 日,。

估價(jià)依據(jù):全國(guó)人大常委會(huì),、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部,、國(guó)土資源部以及

北京市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律,、法規(guī)和政策文件;中華人

民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) gb/t50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;建設(shè)部、人行,、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》;委托方提供的有

關(guān)資料;我公司所掌握的北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)

地查勘,、調(diào)查所獲取的資料。

估價(jià)結(jié)果:估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的,遵循公認(rèn)的估價(jià)原則, 按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序,選用適宜的估價(jià)方法,在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值

因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上,確定:北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn),即建筑面積 18787.80 平方米的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的剩余土地使用年限為 34.13 年的

37213.70平方米工業(yè)用途出讓國(guó)有土地使用權(quán)在 2011 年 7 月 28 日的估價(jià)結(jié)果:

1,、市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果

市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果總價(jià)為 7324 萬元人民幣,。

北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

2、估價(jià)人員所知悉的法定優(yōu)先受償款

根據(jù)委托方提供的《國(guó)有土地使用證》,、《房屋所有權(quán)證》及相關(guān)

人員介紹,估價(jià)對(duì)象設(shè)定有抵押權(quán),權(quán)利人為中國(guó)建設(shè)銀行股份有限

公司北京石景山支行,權(quán)利價(jià)值為人民幣 7120 萬元整,設(shè)定日期為 2010 年 12 月 9 日,。截至估價(jià)時(shí)點(diǎn),上述抵押登記尚未注銷。本次估

價(jià)未考慮抵押權(quán)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響,估價(jià)對(duì)象再次抵押時(shí)以上述抵押

登記已注銷為假設(shè)前提,。

截至估價(jià)時(shí)點(diǎn),除上述抵押權(quán)外,估價(jià)人員未知悉估價(jià)對(duì)象可能 存在的其他優(yōu)先于抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償款,。

3,、抵押價(jià)值估價(jià)結(jié)果

抵押價(jià)值總價(jià)為人民幣7324萬元(大寫:人民幣柒仟叁佰貳拾肆

萬元整),。具體見表: 估價(jià)結(jié)果一覽表

土地使用權(quán)價(jià)值 建筑物所有權(quán)價(jià)值 房地產(chǎn)價(jià)值

總建筑 土地使

平均地平均樓面平均樓

抵押物名稱 面積 用權(quán)面 總價(jià) 總價(jià)

面單價(jià) 單價(jià)(元/ 面單價(jià)(㎡)積(㎡)(萬元)(萬元)(萬元)(元/㎡)㎡)(元/㎡)北京市房山區(qū)良

總價(jià) 鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)

北京華素制藥股 18787.80 37213.70

3585

963

3739

1990 7324 3898 份有限公司工業(yè)

房地產(chǎn)

估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期:2011 年 8 月 8 日至 2012 年 8 月 7 日

提交估價(jià)報(bào)告的份數(shù):共 4 份

杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司

法定代表人簽字: 2011 年 8 月 8 日

北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

估 價(jià) 師 聲 明

我們保證,在我們的職業(yè)道德、專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的最佳范圍內(nèi):

1,、本估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容是真實(shí),、準(zhǔn)確、完整的,沒有虛假記錄、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏,。

2,、本估價(jià)報(bào)告的分析、意見和結(jié)論,是我們獨(dú)立,、客觀,、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但要受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限

制條件的限制和影響,。

3,、我們與本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)對(duì)象沒有任何利害關(guān)系;對(duì)與該估

價(jià)對(duì)象相關(guān)的各方當(dāng)事人沒有任何偏見,也沒有任何個(gè)人利害關(guān)系。

4,、我們是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(gb/t50291—1999)的規(guī)定進(jìn)行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估

價(jià)報(bào)告,。

5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘,。

6,、我們?cè)诒竟纼r(jià)項(xiàng)目中沒有得到本公司以外的他人的重要專業(yè)

幫助。

報(bào)告編制人員 資格及證號(hào) 簽名蓋章

劉曉娣 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

估價(jià)師注冊(cè)證號(hào):1120040062 于 紅 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

估價(jià)師注冊(cè)證號(hào):1120050057 武秒珍

楊麗穎

北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

估價(jià)的假設(shè)和限制條件

1,、本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能夠按照法定用途和現(xiàn)狀最高最佳用

途持續(xù)有效使用為假設(shè)前提,。

2、本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)及相應(yīng)的出讓國(guó)有土地使用權(quán)不存在共有權(quán)人,且無權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提,。

3,、根據(jù)抵押當(dāng)事人提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的有關(guān)資料,并經(jīng)估價(jià)師了 解知悉的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)及出讓國(guó)有土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)存

在抵押權(quán),本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象再次抵押前該抵押登記注銷為假設(shè)前

提。截至估價(jià)時(shí)點(diǎn),除上述抵押權(quán)外,估價(jià)人員未知悉估價(jià)對(duì)象可能

存在的其他優(yōu)先于抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償款,。

4,、本報(bào)告以委托方不存在欠繳營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育

費(fèi)附加,、增值稅,、房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅費(fèi)和拖欠職工工資及勞動(dòng)

保險(xiǎn)為假設(shè)前提,。

5,、以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

6,、本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)及抵押期間未有任何方式的租售情況為假設(shè)前提,。

7、本報(bào)告所得出的估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵包含房地產(chǎn),、附著于房地產(chǎn)內(nèi)

部不可移動(dòng)或?yàn)闈M足使用功能必須配備的設(shè)施,、設(shè)備的價(jià)值,不包含

可移動(dòng)的家具等生活物品的價(jià)值。

8,、設(shè)定估價(jià)對(duì)象為符合法律,、法規(guī)規(guī)定,在市場(chǎng)上可轉(zhuǎn)讓和可

進(jìn)行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。

9、估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在 2011 年 7 月 28 日的公開市場(chǎng)價(jià)值減

去估價(jià)師已知悉的法定優(yōu)先受償款,其公開市場(chǎng)價(jià)值為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格:(1)交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的;(2)交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求自身利益的最大化;(3)交易雙方具有必要的專業(yè)知識(shí),并了解交易對(duì)象;(4)交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信息;

北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告(5)交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易;(6)不存在特殊買者的附加出價(jià),。

10,、一旦發(fā)生抵押人不能履行債務(wù),抵押權(quán)人須將抵押物拍賣清