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房地產(chǎn)項目建議書的內(nèi)容包括哪些篇一

近兩年,，隨著亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱,、國家產(chǎn)業(yè)政策的部分傾斜、人們思想形態(tài)的轉(zhuǎn)變及各種利好消息的出臺等諸多因素的作用,，使得北京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出建國以來最為活躍的一面,。來自市房地局的消息稱，僅20xx年批租出讓的地塊就達(dá)700多塊,，平均每天2塊以上,，創(chuàng)歷史新高。另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計,，20xx年北京僅新開樓盤就達(dá)200余個,，平均每40小時即出現(xiàn)一個新樓盤，大大超過了99年125個新盤上市的數(shù)量,，再一次沖破歷史記錄,。進(jìn)入20xx年后，第一季度新開盤的項目就達(dá)90個,，平均每天一個新樓盤出現(xiàn),，市場呈現(xiàn)出一派繁榮景象，同時又孕育著激烈競爭的端倪,。

**花園位于朝陽區(qū)工體東路,，朝外大街與工體北路之間，隸屬于cbd商圈,、朝外大街商務(wù)區(qū),、東二環(huán)商務(wù)區(qū)、使館區(qū)的邊緣地帶,。由于二環(huán)周邊的土地資源越來越少，故目前其項目周邊在售競爭項目并不很多,，但是,，諸如“陽光都市”、“金菲國際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競爭項目體量相對較大,、銷售周期較長,、售價較高，還是會對本項目的的銷售形成階段性影響,。并且,，結(jié)合該區(qū)域目標(biāo)客戶特點等因素，我們認(rèn)為在考慮產(chǎn)品競爭對手的區(qū)域時應(yīng)擴(kuò)展到整體cbd核心區(qū)及輻射區(qū),，該區(qū)域內(nèi)今后一兩年仍是全北京的開發(fā)熱點地區(qū),，待開樓盤較多,，體量較大，其中主要項目有：

1,、北京世界科貿(mào)中心：

開發(fā)商為香江國際集團(tuán),，曾在北京成功開發(fā)北京國際友誼花園和北京科技會展中心，該項目位于京廣中心以南,，嘉里中心以北,，原3501廠址，總建筑面積70萬平方米,，是集辦公,、住宅、酒店為一體的大型綜合性商貿(mào)社區(qū),。

2,、金地國際花園：

開發(fā)商為深圳金牌上市公司金地集團(tuán)，該項目東至北京施工機(jī)械廠,，西至北京儀表廠,，北至陽光100國際公寓，南至建國門外大街,，總占地面積7萬平米,，預(yù)計建設(shè)規(guī)模為40萬平方米。

3,、建外soho：

開發(fā)商為北京紅石企業(yè)——中鴻天房地產(chǎn)開發(fā)公司,，位于建外大街第一機(jī)床廠，占地18公頃,，總建筑面積55萬平方米,。由日本建筑師山本理顯設(shè)計，計劃于20xx年6月開始內(nèi)部認(rèn)購,，樣板間將在20xx年5月底完工,，項目未推出，已是喊殺一片,。

4,、新城國際（理想世界）

開發(fā)商為北京萬通實業(yè)有限公司，設(shè)計方案通過國際招標(biāo),，在10多個方案中優(yōu)選出由香港王董設(shè)計事務(wù)所設(shè)計的弧形板式高層圍合建筑,，立面新穎。它位于原北京開關(guān)廠廠址,，京廣中心以南,，漢威大廈以北，占地面積12公頃,，總建筑面積53萬平方米,。新城國際由cbd國際中心和cbd國際公寓兩部分組成,。cbd國際中心緊鄰朝陽路，位于整個項目的北部,，占地1.33公頃,，總建筑面積12萬平方米，由一棟33層寫字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成,。cbd國際公寓位于整個項目的北部,，東臨東大橋東路，西接關(guān)東店南街,，北依中央商務(wù)區(qū)3號路,，南到小區(qū)中心商務(wù)區(qū)東西街，占地面積10.5公頃,，總建筑面積38萬平方米,。該項目已于4月5日國貿(mào)展會亮相，均價9400元/平,，展會期間認(rèn)購火爆,，目前正呈小步攀升之勢，均價有望突破1萬元,。

5,、建華大廈

開發(fā)商為首創(chuàng)陽光房地產(chǎn)股份有限公司，位于藍(lán)島大廈東南角,，一期即將開工,，近10萬平方米，近期在國貿(mào)展會正式推出,。

6,、大連萬達(dá)項目

今年同時在國貿(mào)商圈出手，被業(yè)內(nèi)稱為“南狼北虎”夾擊cbd,，其品牌優(yōu)勢和價格優(yōu)勢不可低估,。

7、城中大廈

由成功開發(fā)中關(guān)村地區(qū)怡美家園（我公司代理）的宏大興業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司開發(fā),，預(yù)計于下半年開工,，地處華彬大廈西側(cè)，建筑面積7萬平方米,。

上述項目或占據(jù)良好位置或由經(jīng)驗豐富的大型開發(fā)商所控制，將成為我們項目最大的競爭對手,；并且,，在我方產(chǎn)品性質(zhì)已基本定性的情況下，表現(xiàn)在銷售上會形成一定沖擊,，對整體實現(xiàn)11000~120xx元/平米的銷售均價及預(yù)期利潤會有一定困難,。

詳細(xì)調(diào)研資料見下表：

附表1：部分在售項目戶型,、面積市場調(diào)查統(tǒng)計

單位：平方米

項目名稱 一居 二居 三居 四居 備注

通過以上數(shù)據(jù)對比20xx年度中房指數(shù)北京市本區(qū)域內(nèi)各季度的市場在售項目平均面積及平均價格可清晰顯示出：項目均價體系系數(shù)及戶型面積體系系數(shù)隨著市場競爭激烈程度的加劇，呈現(xiàn)明顯下降的趨勢,；至于今年一季度北京市住宅均價與去年同期相比,，上升5%左右，專家認(rèn)為這是短暫現(xiàn)象,，有些表現(xiàn)為區(qū)域特征,，不足為憑。我們預(yù)見今后一兩年內(nèi)北京市此區(qū)域房地產(chǎn)市場仍會按照此規(guī)律發(fā)展,，房屋總價款的進(jìn)一步下調(diào)不可避免,；換言之，市場房屋的整體性價比會越來越好,。

房地產(chǎn)項目建議書的內(nèi)容包括哪些篇二

一,、項目背景

宗地系重慶市酉陽民族師范學(xué)校，該校創(chuàng)建于清光緒三十年（19）,，歷經(jīng)了滿清,、民國、共和國三個時代,。隨著現(xiàn)代城市規(guī)劃,、建設(shè)，酉陽政府對學(xué)校進(jìn)行升級整合,，將原酉陽民族師范學(xué)校地塊用于房地產(chǎn)開發(fā),。該地塊位于縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號），占地50余畝,。

二．項目歷史條件

1,、宗地簡介

宗地位于縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號），宗地面積為49畝,。用于商品房項目開發(fā),。

2、項目概況

宗地由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于4月與酉陽國土資源和房屋管理局簽定建設(shè)用地保用權(quán)出讓合同,。計劃1月開工,，10月竣工。

三,、項目建設(shè)單位

1,、項目公司名稱：重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

2,、公司經(jīng)營范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項目”的開發(fā)與建設(shè),、商品房銷售、物業(yè)管理等,。

3,、項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：

“該項目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約14.7萬平方米,。建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施,?！霸擁椖俊庇芍貞c爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入全部建設(shè)資金。

四,、可行性研究報告編制

1,、編制單位：

由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制酉陽z41-1/02項目可行性研究報告。

2,、編制依據(jù)：

2.1,、渝價[]3號文件

2.2、渝價402號文件

2.3,、《重慶市房地產(chǎn)業(yè)稅費政策匯編》

2.4,、渝府發(fā)（）92號文件

2.5、渝（）830號文

第二章項目名稱和選址

一,、項目名稱：酉師校項目（暫定名）,。

二、地理位置：“該項目”位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號

三,、項目占地面積：占地面積約3.2萬平方米）,。

四、項目用地現(xiàn)狀：項目用地范圍內(nèi)為凈地,。

第三章項目規(guī)劃建設(shè)方案

一,、項目建設(shè)內(nèi)容：

“該項目”建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施,。

二,、項目初步規(guī)劃設(shè)計方案

1、規(guī)劃建設(shè)用地面積：3.2萬平方米,。

2,、總建筑面積：14.7萬平方米。

3,、居住建筑面積：13.23萬平方米,。

4、建筑高度：高度控制在100米以內(nèi),。

5,、建筑密度不高于40%。

6,、居住總?cè)丝冢杭s4370人,。

7、居住總戶數(shù)：約1360戶

8、綠化率：不低于25%,。

三、項目規(guī)劃設(shè)計特色,。

1,、規(guī)劃設(shè)計：

在規(guī)劃設(shè)計上擬聘請著名設(shè)計公司通過招、投標(biāo)形式參與“該項目”建筑,、景觀,、人文等規(guī)劃設(shè)計工作?！霸擁椖俊绷η笪债?dāng)今國內(nèi)先進(jìn)的建筑藝術(shù),，體現(xiàn)城市風(fēng)貌和時代特色。規(guī)劃設(shè)計方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項使用要求,，同時也必須適合酉陽總體規(guī)劃要求,，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào),。

2,、設(shè)施、設(shè)備,、材料：

“該項目”建設(shè)將充分引入國內(nèi)先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù),、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施,。

3,、綠化：

“該項目”力求最大限制度建設(shè)生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為業(yè)主提供綠色,、優(yōu)雅,、舒適、安逸的居住氛圍,。

第四章項目建設(shè)條件

一,、地理條件：

“該項目”座落在縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號）占地面積約3.2萬平方米。地理位置條件非常優(yōu)越,。

二,、市政條件

“該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批商品房項目,，隨著城區(qū)建設(shè)步伐,，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項目”所需的水,、電,、氣、通訊、道路交通等設(shè)施將會同期得到改善,。

第五章物料消耗與供應(yīng)

一,、建筑材料

“該項目”建筑內(nèi)容為新建高層建筑及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),。其所消耗的建筑材料主要為鋼材,、水泥等，根據(jù)設(shè)計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設(shè)計,，“該項目”所需的主要建筑材料估算為：

鋼材：7350噸(按50kg/m2計算)

水泥：27900噸（按190kg/m2計算）

二,、主要設(shè)備

“該項目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅及配套設(shè)施，在設(shè)備,、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實用的設(shè)備,、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：

消防滅火設(shè)備,、停車車庫,、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng),、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備,、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng),、供暖設(shè)備,、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng),、計算機(jī)集成管理系統(tǒng)等,。

三、水,、電,、氣、熱供應(yīng)

根據(jù)初步計算,，“該項目”水,、電、氣等用量為：

1,、用電量：60瓦/平方米,，則預(yù)測項目用電量為12000千瓦。

2,、用水量：按2升/平方米·日,，用水量為40萬立方米／日。

第六章環(huán)境保護(hù)

按照國家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理辦法”,，建設(shè)項目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施,。“該項目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅和商業(yè)，對環(huán)境的污染較少,。環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水,、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣,，此外無其它污染源,，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少,。項目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施,，嚴(yán)格遵守國家和重慶市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。

環(huán)境保護(hù)措施如下：

1,、污水：生活污水經(jīng)化類池,，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn),，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和重慶市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn),。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集,，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員,，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理,。

3,、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫的排風(fēng),、送風(fēng)系統(tǒng),、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備,。

4,、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問題,，通過在設(shè)計時停車庫保證車庫有一定的容積,，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和重慶市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn),。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化,，減少污染影響。

第七章項目建設(shè)周期與日程安排

一,、建設(shè)方式

“該項目”建設(shè)按照重慶市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo),、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量,，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行,，聘請有經(jīng)驗的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理,，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良,。

二、建設(shè)進(jìn)度安排

“該項目”總建筑面積約為14.7萬平方米,，預(yù)計建設(shè)周期為35個月,，即從201月到月為建設(shè)期，項目建設(shè)實施進(jìn)度為：

1,、年1月之前完成前期準(zhǔn)備工作,。

主要包括：協(xié)議簽訂、規(guī)劃設(shè)計,、施工圖設(shè)計七通一平,、工程招投標(biāo)等。

2,、2013年1月到年10月為施工工期,，竣工驗收。

第八章經(jīng)營管理方式

一,、經(jīng)營設(shè)想

1,、“該項目”擬采用目前行業(yè)流行的建設(shè)工程管理模式，按照國家通用建設(shè)施工條款,。

2,、“該項目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理,。將以現(xiàn)代化的設(shè)施,、完善的服務(wù)，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè),。

第九章投資估算

一,、成本構(gòu)成

宗地占地約49畝，為二類建筑用地,，成本由以下幾塊構(gòu)成：

1,、土地費用

投入土地成本13527.0677萬元

2、土地出讓金：4147.6723萬元

3,、其它投入

二,、項目設(shè)計

方案a：以4.5容積率，均按27--30層高層設(shè)計,，商業(yè)面積按總建筑面積的5%計算,，共8棟.

總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2其中:

1,、住宅面積：14.7*（1-5%）=13.97萬m2

2、商業(yè)面積：14.7*5%=0.73萬m2

商業(yè)：按15000元/m2計,，15000元/m2×0.73萬m2=10950萬元

方案b：以4.5容積率,，按30層高層與18層小高層設(shè)計，高層與小高層各占住宅總面積的50%,，商業(yè)面積按總建筑面積的8%計算,，高層4棟，小高層6棟,。

總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2其中:

1,、住宅面積：14.7*（1-8%）=13.52萬m2（高層住宅建筑面積7.2萬m2，小高層住宅建筑面積6.3萬m2）

2,、商業(yè)面積：14.7*8%=1.2萬m2

方案c：以4.5容積率,，均按18層小高層設(shè)計，商業(yè)面積按總建筑面積的10%計算,。共12棟。

總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2其中:

1,、住宅面積：14.7*（1-10%）=13.23萬m2

2,、商業(yè)面積：14.7*10%=1.47萬m2

商業(yè)按15000元/m2計，15000元/m2×14.7萬m2=22050萬元

三,、成本測算：

(一),、以方案a設(shè)計，費用計算以建安費比率計,，故分類為：

1,、固定成本

1.1、土地費用13527.0677萬元

1.2,、土地出讓金4147.6723萬元

1.3,、建安費用23520萬元高層造價按1600元/m2

1.4、建設(shè)單位管理費376萬元

1.5,、勘測費,、設(shè)計費470萬元

1.6、施工圖審查費14.7萬元

1.7,、執(zhí)照費42.3萬元

1.8,、施工圖預(yù)算編制費47萬元

1.9、工程招投標(biāo)代理費94萬元

1.10,、監(jiān)理費188.3萬元

1.11,、質(zhì)量監(jiān)督費58.8萬元

1.12、稅金802萬元

1.13,、城市建設(shè)配套費2793萬元

1.14,、防雷施工監(jiān)審費7萬元

1.15,、工程定額測定費32.9萬元

1.16、不可預(yù)見費3682.5萬元

固定成本合計49803.24萬元

2,、經(jīng)營成本

3,、毛利

（二）、以方案b設(shè)計,，費用計算以建安費比率計,，故分類為：

1、固定成本

1.1,、土地費用13527.0677萬元

1.2,、土地出讓金4147.6723萬元

1.3、建安費用24390萬元高層造價按1600元/m2,、小高層按1700元/m2,、商業(yè)按1800元/m2。

1.4,、建設(shè)單位管理費390.2萬元

1.5,、勘測費、設(shè)計費487.8萬元

1.6,、施工圖審查費14.7萬元

1.7,、執(zhí)照費52萬元

1.8、施工圖預(yù)算編制費48.8萬元

1.9,、工程招投標(biāo)代理費97.6萬元

1.10,、監(jiān)理費349.4萬元

1.11、質(zhì)量監(jiān)督費61萬元

1.12,、稅金831萬元

1.13,、城市建設(shè)配套費2793萬元

1.14、防雷施工監(jiān)審費8.7萬元

1.15,、工程定額測定費40.8萬元

固定成本合計47239.74萬元

2,、經(jīng)營成本

2.1、銷售費用管理費用財務(wù)費用：銷售額2%固定成本8%合計：5518.22萬元

3,、毛利

（三）,、以方案c計，費用計算以建安費比率計,，故分類為：

1,、固定成本

1.1、土地費用13527.0677萬元

1.2,、土地出讓金4147.6723萬元

1.3,、建安費用24990萬元按建安平米造價1700元/m2

1.4、建設(shè)單位管理費399.8萬元

1.5,、勘測費,、設(shè)計費499.8萬元

1.6,、施工圖審查費14.7萬元

1.7、執(zhí)照費53.6萬元

1.8,、施工圖預(yù)算編制費50萬元

1.9,、工程招投標(biāo)代理費100萬元

1.10、監(jiān)理費357.1萬元

1.11,、質(zhì)量監(jiān)督費62.4萬元

1.12,、稅金852.2萬元

1.13、城市建設(shè)配套費2793萬元

1.14,、防雷施工監(jiān)審費8.9萬元

1.15,、工程定額測定費41.6萬元

固定成本合計47897.84萬元

2、經(jīng)營成本

3,、毛利

第十章項目經(jīng)營策劃

一,、調(diào)查區(qū)域住宅項目綜合評述

本區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)住宅項目主要分布在穿城而過的主干道附近，分布不均勻,。隨著城市建設(shè)規(guī)劃實施,，酉師校項目（暫定名）將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價值。從現(xiàn)有住宅項目的銷售價格和銷售進(jìn)度情況看,，市場需求還有一定的潛力,。

二、市場需求分析

1,、城市化需求

據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計,，中國城市化率達(dá)40.6%,，進(jìn)入城市化快速發(fā)展期,。根據(jù)世界發(fā)達(dá)國家發(fā)展進(jìn)程分析,，城市化率每年遞增1.2-1.5%,。

2,、城市居民居住需求

中國城市化率的增長,，農(nóng)村人口大量進(jìn)入城市,，城市居民居住需求是中國住宅市場的發(fā)展動力。一個國家的城市化率達(dá)到70%以上,，進(jìn)入發(fā)達(dá)國家的水平,，一個國家的城市化率達(dá)到70%以上,，進(jìn)入發(fā)達(dá)國家的水平，城市與農(nóng)村的結(jié)構(gòu)基本平衡,。我們從上述分析中得出,，中國房地產(chǎn)市場蘊(yùn)藏著巨大的需求空間。

3,、投資需求

房地產(chǎn)不但具有使用價值,，而且具有投資價值。房地產(chǎn)的投資由于其具有保值增值的功能,，又可以出租獲取回報,，受到投資者的歡迎，投資需求是房地產(chǎn)市場一個重要的組成部分,。

三,、項目市場走向

目前影響地產(chǎn)開發(fā)項目最大的因素，除了國家宏觀政策外,，從項目本身的因素看,，最主要的'就是地理位置和價格。從“酉師校項目（暫定名）”本身因素看,，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置,。地理位置優(yōu)越的項目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美,、鄰近旅游景點等,。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

影響項目市場和價格的因素除地理位置外,，還有整體現(xiàn)劃,、戶型設(shè)計、景觀氛圍等,。

1,、周邊環(huán)境

本項目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號。

2,、建筑設(shè)計

本項目力求為業(yè)主營造良好的居住環(huán)境,，根據(jù)不同的戶型,，設(shè)計各種風(fēng)格的綠化景觀,。建筑設(shè)計由知名設(shè)計院完成,，目標(biāo)是建設(shè)成為酉陽標(biāo)榜建筑。

3,、環(huán)境設(shè)計

將請專業(yè)公司設(shè)計綠化園藝廣場,，采用抗污染,、適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂颉⒒ㄆ诤偷闹参锪Ⅲw綠化,。

4,、戶型設(shè)計

多種戶型適宜不同需要，小到80平米,，大到120余平米,。采用大客廳、大衛(wèi)生間,，根據(jù)不同設(shè)計風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗,。

5、室內(nèi)設(shè)施及功能

5．1,、充分引入智能化概念,。綜合布局入戶，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng),，火警煙感報警系統(tǒng),，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng),，周界報警系統(tǒng),，密碼防盜門。集中報警,。

四,、項目優(yōu)勢分析

1,、絕佳地理位置

本項目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號,，地處酉陽城市中心。

2,、便利的交通

地處縣城黃金地段,。

五、該項目經(jīng)營策劃

1,、本項目的賣點

賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和,，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現(xiàn)有的項目特點對該項目予以包裝,。

1．1,、地處酉陽中心,；

1．2、多種戶型適宜不同需要,，小到50平米左右經(jīng)濟(jì)小戶型,，大到130余平米大戶型。

賣點分為實質(zhì)內(nèi)容和概念性感受,。實質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實際生活中所真正具備的設(shè)施,，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受?？梢钥隙ǖ厥菍嵸|(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意,，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷,，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn),，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力,。

好的產(chǎn)品終歸會受到客戶的青睞,，得到市場的認(rèn)可。

2,、競爭對策

對于競爭對手的競爭優(yōu)勢,，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨特的銷售支持點都應(yīng)盡量采用,，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿,，以做到取長補(bǔ)短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象,，必須在本項目中整合運用,。

3、增加項目的附加值

如果要以高品質(zhì)出現(xiàn),，必須增加項目可包裝的賣點,。具體地從以下兩大方面考慮：

3．1、豐富專業(yè)化設(shè)計,，聘請知名公司參與項目的各項設(shè)計,，包括：

3．1．1、樣板間的裝修由知名的室內(nèi)設(shè)計師進(jìn)行設(shè)計,。

3．1．2,、社區(qū)室外環(huán)境由知名設(shè)計公司設(shè)計。

3．1．3,、建筑立面由知名建筑設(shè)計事務(wù)所擔(dān)綱,，推廣時可以冠上該事務(wù)所名稱。

3．2、采用高檔次社區(qū)服務(wù),，規(guī)劃好各項功能及各種配套設(shè)施,。

3．2．1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品,，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理,。

3．2．2、與客戶心理上的價值尺度相吻合,，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受,。

3．2．3、建設(shè)最現(xiàn)代化的高品質(zhì)商業(yè)住宅,。

總之,，塑造賣點的觀點是：在設(shè)計上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計,、品牌品質(zhì),，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的,。

第十一章效益評價

一,、經(jīng)濟(jì)效益評價

1、評價方法說明：

1．1,、“該項目”的經(jīng)濟(jì)效益評價是在通過對本地區(qū)的主要在建項目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查,，并參照了與“該項目”類似的經(jīng)營單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。

1．2,、“該項目”建設(shè)內(nèi)容主要為高層住宅及商業(yè),，建成后住宅全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理,，配套設(shè)施自營,。

1．3、效益評估貨幣本位幣為人民幣,。

2,、“該項目”銷售收入預(yù)算：

“該項目”可銷售面積12萬平方米，按4000元/平方米,，銷售收入總額為4.8億元,。

二、社會效益評價

“該項目”的開發(fā)建設(shè),，不僅有經(jīng)濟(jì)效益,，亦有社會效益,，其社會效益主要體現(xiàn)在：

“該項目”的建設(shè)為酉陽提供了一定數(shù)量商品房市場需求與旅游服務(wù)場所,，滿足了文化、旅游消費需要，促進(jìn)酉陽經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展,，起了一定的推動作用,。

第十二章結(jié)論

一、重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的酉師校項目（暫定名）,，既加快了酉陽城市建設(shè)的發(fā)展,，又滿足了酉陽日益增長的物質(zhì)文化生活需要。

二,、經(jīng)測算“該項目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的,。

從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益,。

房地產(chǎn)項目建議書的內(nèi)容包括哪些篇三

xxx市作為寧夏新興的旅游城市,，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速崛起，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，中衛(wèi)的城市建設(shè)也步入了發(fā)展的快車道,，為中衛(wèi)的`房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。寧夏懿鑫煤業(yè)作為從中衛(wèi)走出去的企業(yè),，為了回報家鄉(xiāng)的關(guān)心與厚愛,，積極投身到xxx市的城市建設(shè)中，就懿鑫煤業(yè)取得開發(fā)權(quán)的土地,，我們提出如下開發(fā)建議：

(一)地段屬性：

1,、本宗土地為原xxx市一中校址，地處xxx市鼓樓東街,，在xxx市最繁華的鼓樓東北拐角逸興大酒店的東邊,，南臨鼓樓東街，臨街地界長度約50米,，其它三面均未直接臨街,。

2、南,、北,、西臨街建筑均為近年來新開發(fā)的二層以上商業(yè)用房，導(dǎo)致本宗土地均無法直接臨街,，并無法拆遷;東邊有一條南北貫通的小街巷,，臨本宗土地街巷邊有土木結(jié)構(gòu)民房30多間和一幢二層磚混結(jié)構(gòu)的村級辦公樓，可拆遷,。

3,、北面留有一約6米寬的大門，通xxx市步行街,。

(二)周邊業(yè)態(tài)：

1,、四周商業(yè)氛圍濃厚，主要以經(jīng)營日用百貨為主。

2,、比較高檔的有開盛商場,、新華百貨中衛(wèi)店，有2個中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場和1個農(nóng)副產(chǎn)品市場,，2個中型商場,，環(huán)衛(wèi)在鼓樓北、西,、南三面,。

3、其它為分散經(jīng)營的商戶,，以百貨,、餐飲等行業(yè)為主。

4,、在其周邊正在興建的有鼓樓南街的世紀(jì)朝陽購物廣場,，建筑面積為4.2萬平方米;女人街，建筑面積約為2萬平方米,。主要以日用百貨類為主,，業(yè)態(tài)重疊。

(三)圍繞鼓樓,，已形成xxx市傳統(tǒng)的購物休閑中心,。本宗土地處于該中心，作為商業(yè)用地開發(fā),，價值更大,。

(一)定位建議：

商業(yè)樓盤，與周邊業(yè)態(tài)形成呼應(yīng)勢態(tài),。

1,、品牌入住定位：能夠邀請寧夏新華百貨入住，復(fù)制一個新華百貨銀川東方紅店到xxx市,，帶動本樓盤的銷售,。原新華百貨中衛(wèi)店規(guī)模太小。

2,、小商品及輕工業(yè)品市場：原xxx市該市場比較分散,，而且經(jīng)營規(guī)模小，檔次低,，而小商品及輕工業(yè)品市場需求穩(wěn)定,，適合于建設(shè)在城市中心，迎合市民的消費習(xí)慣,，前景看好,。

3,、餐飲文化美食休閑廣場，發(fā)展前景看好,，但近幾年經(jīng)營困難大，而且物業(yè)管理和招商難度大,。

(二)其它定位：

高檔高層住宅,，市場前景好、潛力大;但是,，可開發(fā)建設(shè)面積小,，市場價格偏低，投資成本大,，開發(fā)利潤低,。

(三)開發(fā)建議：

1、沿鼓樓東街8套營業(yè)房采取置換的形式納入開發(fā)范圍,。

2,、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規(guī)劃內(nèi)，必須拆遷,。

3,、北邊原有的大門拆高拆寬。

4,、東北角的6層多媒體教學(xué)樓可以保留,，采取招商或轉(zhuǎn)讓的形式，減少開發(fā)成本,。

(四)規(guī)劃建議：

1,、沿東邊南北向的街巷東邊的民房、村部辦公樓,，原商業(yè)局的住宅,、商場等建筑必須納入規(guī)劃內(nèi)。

2,、沿原校門東邊的8套二層營業(yè)房必須納入規(guī)劃內(nèi),。

3、整體可以考慮規(guī)劃為十字型內(nèi)置式商業(yè)街,。

4,、盡可能協(xié)調(diào)規(guī)劃部門，多批規(guī)劃建設(shè)面積,，降低開發(fā)成本,。

就本宗土地，進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓,，賺取一定的土地差價,，退出本宗土地的開發(fā),，另選開發(fā)項目，介入開發(fā),。

房地產(chǎn)項目建議書的內(nèi)容包括哪些篇四

xxx市作為xx新興的旅游城市,，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速崛起，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，xx的城市建設(shè)也步入了發(fā)展的快車道,，為xx的房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。

xxx煤業(yè)作為從xx走出去的企業(yè),，為了回報家鄉(xiāng)的關(guān)心與厚愛,，積極投身到xxx市的城市建設(shè)中，就xx煤業(yè)取得開發(fā)權(quán)的土地,，我們提出如下開發(fā)建議：

一,、屬性描述

（一）地段屬性：

1、本宗土地為原xxx市一中校址,，地處xxx市xx東街,，在xxx市最繁華的xx東北拐角xx大酒店的東邊，南臨xx東街,，臨街地界長度約50米,，其它三面均未直接臨街。

2,、南,、北、西臨街建筑均為近年來新開發(fā)的二層以上商業(yè)用房,，導(dǎo)致本宗土地均無法直接臨街,，并無法拆遷；東邊有一條南北貫通的小街巷,，臨本宗土地街巷邊有土木結(jié)構(gòu)民房30多間和一幢二層磚混結(jié)構(gòu)的村級辦公樓,，可拆遷。

3,、北面留有一約6米寬的大門,，通xxx市步行街。

（二）周邊業(yè)態(tài)：

1,、四周商業(yè)氛圍濃厚,，主要以經(jīng)營日用百貨為主。

2,、比較高檔的有xx商場,、xx百貨xx店，有2個中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場和1個農(nóng)副產(chǎn)品市場,，2個中型商場,，環(huán)衛(wèi)在xx北,、西、南三面,。

3,、其它為分散經(jīng)營的商戶，以百貨,、餐飲等行業(yè)為主,。

4、在其周邊正在興建的有xx南街的世紀(jì)xx購物廣場,，建筑面積為4.2萬平方米,；女人街,，建筑面積約為2萬平方米,。

主要以日用百貨類為主，業(yè)態(tài)重疊,。

（三）圍繞xx,，已形成xxx市傳統(tǒng)的購物休閑中心。

本宗土地處于該中心,，作為商業(yè)用地開發(fā),，價值更大。

二,、項目建議

（一）定位建議：

商業(yè)樓盤,，與周邊業(yè)態(tài)形成呼應(yīng)勢態(tài)。

1,、品牌入住定位：能夠邀請xxxx百貨入住,，復(fù)制一個xx百貨銀川東方紅店到xxx市，帶動本樓盤的銷售,。

原xx百貨xx店規(guī)模太小,。

2、小商品及輕工業(yè)品市場：原xxx市該市場比較分散,，而且經(jīng)營規(guī)模小,，檔次低，而小商品及輕工業(yè)品市場需求穩(wěn)定,，適合于建設(shè)在城市中心,，迎合市民的消費習(xí)慣，前景看好,。

3,、餐飲文化美食休閑廣場，發(fā)展前景看好,，但近幾年經(jīng)營困難大,，而且物業(yè)管理和招商難度大,。

（二）其它定位：

高檔高層住宅，市場前景好,、潛力大,；但是，可開發(fā)建設(shè)面積小,，市場價格偏低,，投資成本大，開發(fā)利潤低,。

（三）開發(fā)建議：

1,、沿xx東街8套營業(yè)房采取置換的形式納入開發(fā)范圍。

2,、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規(guī)劃內(nèi),，必須拆遷。

3,、北邊原有的大門拆高拆寬,。

4、東北角的6層多媒體教學(xué)樓可以保留,，采取招商或轉(zhuǎn)讓的形式,，減少開發(fā)成本。

（四）規(guī)劃建議：

1,、沿東邊南北向的街巷東邊的民房,、村部辦公樓，原商業(yè)局的住宅,、商場等建筑必須納入規(guī)劃內(nèi),。

2、沿原校門東邊的8套二層營業(yè)房必須納入規(guī)劃內(nèi),。

3,、整體可以考慮規(guī)劃為十字型內(nèi)置式商業(yè)街。

4,、盡可能協(xié)調(diào)規(guī)劃部門,，多批規(guī)劃建設(shè)面積，降低開發(fā)成本,。

三,、其它建議

就本宗土地，進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓,，賺取一定的土地差價,，退出本宗土地的開發(fā)，另選開發(fā)項目，介入開發(fā),。

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房地產(chǎn)項目建議書的內(nèi)容包括哪些篇五

近兩年，隨著亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱,、國家產(chǎn)業(yè)政策的部分傾斜,、人們思想形態(tài)的.轉(zhuǎn)變及各種利好消息的出臺等諸多因素的作用，使得北京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出建國以來最為活躍的一面,。來自市房地局的消息稱,，僅20xx年批租出讓的地塊就達(dá)700多塊，平均每天2塊以上,，創(chuàng)歷史新高,。另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計，20xx年北京僅新開樓盤就達(dá)200余個,，平均每40小時即出現(xiàn)一個新樓盤,，大大超過了99年125個新盤上市的數(shù)量，再一次沖破歷史記錄,。進(jìn)入20xx年后,，第一季度新開盤的項目就達(dá)90個,，平均每天一個新樓盤出現(xiàn),，市場呈現(xiàn)出一派繁榮景象，同時又孕育著激烈競爭的端倪,。

**花園位于朝陽區(qū)工體東路,，朝外大街與工體北路之間，隸屬于cbd商圈,、朝外大街商務(wù)區(qū),、東二環(huán)商務(wù)區(qū)、使館區(qū)的邊緣地帶,。由于二環(huán)周邊的土地資源越來越少,，故目前其項目周邊在售競爭項目并不很多，但是,，諸如“陽光都市”,、“金菲國際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競爭項目體量相對較大、銷售周期較長,、售價較高,，還是會對本項目的的銷售形成階段性影響。并且,，結(jié)合該區(qū)域目標(biāo)客戶特點等因素,，我們認(rèn)為在考慮產(chǎn)品競爭對手的區(qū)域時應(yīng)擴(kuò)展到整體cbd核心區(qū)及輻射區(qū)，該區(qū)域內(nèi)今后一兩年仍是全北京的開發(fā)熱點地區(qū),，待開樓盤較多,，體量較大,，其中主要項目有：

1、北京世界科貿(mào)中心：

開發(fā)商為香江國際集團(tuán),，曾在北京成功開發(fā)北京國際友誼花園和北京科技會展中心,，該項目位于京廣中心以南，嘉里中心以北,，原3501廠址,，總建筑面積70萬平方米，是集辦公,、住宅,、酒店為一體的大型綜合性商貿(mào)社區(qū)。

2,、金地國際花園：

開發(fā)商為深圳金牌上市公司金地集團(tuán),，該項目東至北京施工機(jī)械廠，西至北京儀表廠,，北至陽光100國際公寓,，南至建國門外大街，總占地面積7萬平米,，預(yù)計建設(shè)規(guī)模為40萬平方米,。

3、建外soho：

開發(fā)商為北京紅石企業(yè)——中鴻天房地產(chǎn)開發(fā)公司,，位于建外大街第一機(jī)床廠,，占地18公頃，總建筑面積55萬平方米,。由日本建筑師山本理顯設(shè)計,，計劃于20xx年6月開始內(nèi)部認(rèn)購，樣板間將在20xx年5月底完工,，項目未推出,，已是喊殺一片。

4,、新城國際（理想世界）

開發(fā)商為北京萬通實業(yè)有限公司,，設(shè)計方案通過國際招標(biāo)，在10多個方案中優(yōu)選出由香港王董設(shè)計事務(wù)所設(shè)計的弧形板式高層圍合建筑,，立面新穎,。它位于原北京開關(guān)廠廠址，京廣中心以南,，漢威大廈以北,，占地面積12公頃，總建筑面積53萬平方米。新城國際由cbd國際中心和cbd國際公寓兩部分組成,。cbd國際中心緊鄰朝陽路,，位于整個項目的北部，占地1.33公頃,，總建筑面積12萬平方米,，由一棟33層寫字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成。cbd國際公寓位于整個項目的北部,，東臨東大橋東路,，西接關(guān)東店南街，北依中央商務(wù)區(qū)3號路,，南到小區(qū)中心商務(wù)區(qū)東西街,，占地面積10.5公頃，總建筑面積38萬平方米,。該項目已于4月5日國貿(mào)展會亮相,，均價9400元/平，展會期間認(rèn)購火爆,，目前正呈小步攀升之勢,，均價有望突破1萬元。

5,、建華大廈

開發(fā)商為首創(chuàng)陽光房地產(chǎn)股份有限公司,，位于藍(lán)島大廈東南角，一期即將開工,，近10萬平方米,，近期在國貿(mào)展會正式推出,。

6,、大連萬達(dá)項目

今年同時在國貿(mào)商圈出手，被業(yè)內(nèi)稱為“南狼北虎”夾擊cbd,，其品牌優(yōu)勢和價格優(yōu)勢不可低估,。

7、城中大廈

由成功開發(fā)中關(guān)村地區(qū)怡美家園（我公司代理）的宏大興業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司開發(fā),，預(yù)計于下半年開工,，地處華彬大廈西側(cè)，建筑面積7萬平方米,。

上述項目或占據(jù)良好位置或由經(jīng)驗豐富的大型開發(fā)商所控制,，將成為我們項目最大的競爭對手；并且,，在我方產(chǎn)品性質(zhì)已基本定性的情況下,，表現(xiàn)在銷售上會形成一定沖擊，對整體實現(xiàn)11000~120xx元/平米的銷售均價及預(yù)期利潤會有一定困難。

詳細(xì)調(diào)研資料見下表：

附表1：部分在售項目戶型,、面積市場調(diào)查統(tǒng)計

單位：平方米

項目名稱 一居 二居 三居 四居 備注

通過以上數(shù)據(jù)對比20xx年度中房指數(shù)北京市本區(qū)域內(nèi)各季度的市場在售項目平均面積及平均價格可清晰顯示出：項目均價體系系數(shù)及戶型面積體系系數(shù)隨著市場競爭激烈程度的加劇,，呈現(xiàn)明顯下降的趨勢；至于今年一季度北京市住宅均價與去年同期相比,，上升5%左右,，專家認(rèn)為這是短暫現(xiàn)象，有些表現(xiàn)為區(qū)域特征,，不足為憑,。我們預(yù)見今后一兩年內(nèi)北京市此區(qū)域房地產(chǎn)市場仍會按照此規(guī)律發(fā)展，房屋總價款的進(jìn)一步下調(diào)不可避免,；換言之,，市場房屋的整體性價比會越來越好。

房地產(chǎn)項目建議書的內(nèi)容包括哪些篇六

市場仍會按照此規(guī)律發(fā)展,，房屋總價款的進(jìn)一步下調(diào)不可避免,；換言之，市場房屋的整體性價比會越來越好,。

第二章：產(chǎn)品研究及分析

專家普遍認(rèn)為,，北京的房地產(chǎn)市場已逐步走出了概念競爭的怪圈，伴隨著市場成熟的腳步,，已經(jīng)步入了產(chǎn)品競爭時代,。產(chǎn)品的優(yōu)劣直接影響銷售的最終結(jié)果。

一,、產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析

本案位于朝陽區(qū)工體東路8號,、10號院，地處東二環(huán)與東三環(huán)之間,、平安大街延長線與朝外大街之內(nèi),，距東二環(huán)1.7公里、距東三環(huán)0.8公里,；項目地塊西隔工體東路為工人體育場游泳館,，東隔東大橋斜街為三里屯普通居民住宅區(qū)，南臨北空干休所,，北鄰北京警備司令部武警辦公大樓,。項目占地1.21公頃，屬典型的“插空”項目,；規(guī)劃總建筑面積8.12萬平方米,，建筑密度31%，容積率5.37,。

從建筑形式上屬于圍合型高板和塔連板形式,，規(guī)劃方案難度較大,。針對本地塊周邊的市政設(shè)施、交通道路狀況,、配套設(shè)施等諸多因素綜合考慮,，對該規(guī)劃項目作如下分析：

1、項目優(yōu)勢分析

（1）,、地處東二,、三環(huán)之間，是公認(rèn)的的高地價區(qū)位,，土地使用權(quán)的獲取來之不易,，絕對區(qū)位上乘。

（2）,、位于三大商務(wù),、商業(yè)核心及使館區(qū)的邊緣，商業(yè)氣氛濃厚,，同時可分流四大核心區(qū)域的客戶,，區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶大多具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和相應(yīng)的消費能力。

（3）,、緊鄰工人體育場館和富國海底世界兩個具有代表性的消費場所,；綜合考慮，有一定的投資空間,，經(jīng)概念提升,、整體包裝策劃后，除純居住功能外存有一定的投資租賃市場,。

（4）,、所處區(qū)域市政道路狀況良好、周邊配套設(shè)施齊全,，特別是商業(yè)配套,、健身、餐飲,、娛樂場所多,，并且整體區(qū)域內(nèi)遠(yuǎn)景規(guī)劃較好，對客戶心理影響會較大,。

2、項目劣勢

（1）,、相對區(qū)位一般,，東離國貿(mào)商圈，西距朝外商業(yè)大街都有一定距離,，屬于“都沿邊,，卻又不全是”邊緣地帶,，商務(wù)氣氛不濃。

（2）,、四鄰小環(huán)境較差,，處于北京舊有居民區(qū)的包圍之中，紛亂嘈雜,，居民素質(zhì)不高,，文化氣息不夠理想，對業(yè)主的日后生活會有一定的影響,，不適宜建高尚純居住區(qū),。

（3）、項目規(guī)劃方案受地塊形狀,、四至狀況制約嚴(yán)重,，人口密度大、建筑密度大,、容積率較高,、樓體布局難度大，狹小的中央庭院也不利于園林景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計,，會給銷售帶來較大壓力,，特別是進(jìn)入后期銷售階段隨著工程形象的拔高，視覺效果會越來越差,。

（4）,、項目地處朝外及平安大街延長線之間，交通狀況在上下班高峰期擁堵嚴(yán)重,，若遇工體有大型演出,、比賽，則更加不理想,。

（6）,、區(qū)域內(nèi)可替代產(chǎn)品較多，與區(qū)域內(nèi)各競爭項目相比,，本案建筑規(guī)模,、工期及入住時間存在較大劣勢，地下車位數(shù)量也不足,，客戶容易被分流,。

二、規(guī)劃研究及產(chǎn)品定位

通過產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析可以得出如下結(jié)論：該地塊既有先天的不足也有鮮明的優(yōu)勢,，不菲的地價決定了它只能做中高檔產(chǎn)品,，為了挖出其潛質(zhì)來我們必須對項目的產(chǎn)品定位進(jìn)行細(xì)分，而只有對目標(biāo)客戶的需求做細(xì)致研究,，才能有針對性地做產(chǎn)品細(xì)分,。

1,、產(chǎn)品規(guī)劃研究

從本宗地地塊形狀來看呈楔形，不十分規(guī)則,，屬東西向長,、南北向短的不好利用地塊，體現(xiàn)在規(guī)劃上就是東西向房屋必然多于南北向房屋,；加上地塊北側(cè)為北京警備司令部辦公用房,，直接導(dǎo)致地塊南側(cè)的使用受到限制；再加上地塊整體為近方形,，只有做出圍合才能提高土地利用率,，這就不可避免地出現(xiàn)多處拐角結(jié)合部的“死角”房屋；這些在規(guī)劃上不可逾越的障礙直接影響到銷售價格的提升及銷售利潤的實現(xiàn),。很難想象出,，這里能夠規(guī)劃成純居住高尚品質(zhì)社區(qū)，恐怕也難塑造成高尚的辦公環(huán)境,。假如僅從本項目目前的戶型面積設(shè)計及所處區(qū)域地段來看似乎有這種可能,，但辦公商住的必要條件是便捷的交通和足夠的停車位，而這兩點又恰恰是為本項目不可逾越的障礙,；另外,，向西的朝外大街，向東的三環(huán)沿線及國貿(mào)商圈可供選擇的純辦公樓較多,，因此作為純辦公用房也不太現(xiàn)實,。

2、目標(biāo)客戶研究

（1）,、因故不能或不愿離開該區(qū)域的成功人士,，追求一定的舒適生活，向往擁有朝向好,、面積適中偏大的戶型,。

（2）、向往便利的運動,、健康,，追求時尚，工作單位十分接近的年輕的準(zhǔn)成功人士（包括一些運動員）,。

（3）,、中小規(guī)模個體經(jīng)貿(mào)公司，業(yè)務(wù)便利,，商住兩用的需求者,。

（4）、看準(zhǔn)獨特的位置,、商機(jī)和產(chǎn)品的個性,，用于投資的成功人士。

理由是：

（1）,、規(guī)劃方案可以做到一定數(shù)量的好朝向較舒適性的房子,。

（2）、工體,、海底世界對一些年輕,、追求健康、快樂生活一族有無窮的魅力,，有一些運動員希望就近有一處住所,，有一些富裕的鐵桿國安球迷希望在工體旁邊有一處不大的“第二居所”。

（3）,、本塊宗地處于周邊三大商業(yè),、商務(wù)核心邊緣的市中心地帶，可滿足一些中小個體經(jīng)營者居家辦（4）,、本塊宗地位于第一,、第三使館區(qū)和幾大商務(wù)、商業(yè)區(qū)的邊緣,，只要戶型面積合理,，便具有一定的投資概念。

（5）,、居家辦公和投資型客戶對戶型朝向的要求并不十分敏感,，可以解決本項目東西向房屋過多的劣勢，推出板式辦公樓的優(yōu)勢,。

3,、項目定位

商住兩用+投資概念

4、建筑規(guī)劃的調(diào)整

（1）,、保留正向大面積的居住功能為主的偏大套型設(shè)計,。

（2）、把兩個樓座的銜接處設(shè)計成投資或商業(yè)用房戶型,，面積不宜大,，拐角可適當(dāng)進(jìn)行功能修改。

（3）,、建議將樓體結(jié)構(gòu)確定為框架結(jié)構(gòu),，以增加室內(nèi)外空間的可變性，從而增加部分房間的開間程度,。

（4）,、裝修標(biāo)準(zhǔn)選用菜單式精裝修方式。

（5）,、在立面的表現(xiàn)上應(yīng)與東部城市的整體相和諧并有適當(dāng)突出,、夸張的表現(xiàn),，既要有現(xiàn)代感，又與投資人心態(tài)相吻合,，色彩選用上應(yīng)冷暖色對比較為明顯,，在二者間又要有適當(dāng)?shù)倪^渡。

（6）,、在陽臺和窗體的表現(xiàn)上,，應(yīng)從整體上考慮細(xì)節(jié)，局部采用變化,，力求新穎,、實用，使客戶從效果圖上就有一種是成功人士居住地方的感覺,；另外,，在充分控制成本的前提下，盡量注重新材料,、新工藝的運用,，盡量避免市場上產(chǎn)品相似化、趨同化的弊病,，尋求獨到將是我產(chǎn)品設(shè)計的第一原則,。

第三章：項目營銷總體戰(zhàn)略構(gòu)想

營銷，從本質(zhì)上講,，是產(chǎn)品個性化的最大張揚(yáng),。

實踐證明，抓住產(chǎn)品獨有的特征,，進(jìn)行最強(qiáng)有力的差異性宣傳,，是實現(xiàn)銷售利潤最大化的根本法寶。

該項目獨有的特征是：

1,、緊鄰在北京人心目中無可替代的國安主場——工人體育場,，這是一個市中心的、大型的,、綜合型的,、有著特殊定義的集體育運動、休閑娛樂,、大型演出于一體的場館,；此外，還有一個綜合性的室內(nèi)工人體育館,。

2,、緊鄰生活在北京這樣一個內(nèi)陸城市中的年輕父母及兒童心目中的第一個海洋生活縮影的水晶宮——富國海底世界。這兩個所在是全北京崇尚健康生活，維護(hù)京城尊嚴(yán)的成年人和渴望大海,、渴望自由的少年兒童的心靈圣殿,。

緊緊抓住這一其他項目所不及的差異性特征，喊出“運動就在家門口,，健康生活每一天”的響亮口號,，進(jìn)行主題概念的演繹升華,，提出“泛會所”的概念：“成人會所在工體,，兒童會所在海底”，把“足球運動與國安主場”的熱點以軟性文章,、各種出其不意又合情合理的推廣活動結(jié)合起來進(jìn)行操作,，擴(kuò)大項目的影響度和美譽(yù)度；通過金牌的物業(yè)管理服務(wù),，把健康居住和家居辦公,、投資理財有機(jī)結(jié)合在一起，定能取得最快速的,、最有效的市場轟動效應(yīng),。不足400套住房在1000多萬人的關(guān)注下消化掉應(yīng)該不成其為太大的問題。

總之,，“運動·健康”是該項目唯一可以在最短時間內(nèi)形成影響力的著眼點和發(fā)力點,，也是最容易演繹的時代話題。產(chǎn)品的風(fēng)格應(yīng)是內(nèi)部使用功能的便利實惠和外部形象的現(xiàn)代相統(tǒng)一,。

房地產(chǎn)項目建議書的內(nèi)容包括哪些篇七

第二章項目單位基本情況

第三章項目背景及必要性

第四章市場預(yù)測

第五章建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案

第六章場址選擇

第七章技術(shù)方案,、設(shè)備方案和工程方案

第八章主要原材料、燃料供應(yīng)

第九章總圖運輸與公用輔助工程

第十章節(jié)能措施

第十一章環(huán)境影響評價

第十二章勞動安全衛(wèi)生與消防

第十三章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

第十四章項目實施進(jìn)度

第十五章投資估算與資金籌措

第十六章財務(wù)評價

第十七章風(fēng)險分析

第十八章研究結(jié)論與建議

附圖,、附表,、附件

房地產(chǎn)項目建議書的內(nèi)容包括哪些篇八

“北京交通臺”和“北京音樂臺”，此種推廣方式也應(yīng)是我們傳遞信息的途徑之一,；我們可選擇時段30秒套播,，總體計劃進(jìn)行5個月，時間分別為開盤期20xx年9月,、11月及20xx年4月,、5月、7月,，費用預(yù)計50萬元,。

（1）從交通中的視野角度來講，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會給人留下較深的印象,；因此,，我們建議在公共汽車28路、康恩專線選取5—8輛汽車進(jìn)行公交車身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有**花園廣告標(biāo)識及電話的垃圾桶贈送市政部門安放于豐聯(lián)附近,，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇,；總體費用控制在60萬元。

（2）,、從客戶的工作及交際習(xí)慣來考慮,；針對于客戶回家較晚的實際情況，我們認(rèn)為：采用21：00~22：00時間段的電視媒體,，比較適宜,；一方面，是由客戶的生活習(xí)慣決定,，另一方面,，此時間段的某些欄目的費用并不貴；建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類節(jié)目（例如“生活速遞”）,，此些節(jié)目的費用僅為800~1000元/分鐘,，廣告主題為主推**花園的健康工作、健康生活,，投資空間，計劃在20xx年9月推出兩周費用約6萬元,。

（3）,、從目標(biāo)受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標(biāo)客戶的閱覽習(xí)慣而言，我們建議主要采用“職業(yè)經(jīng)理人”,、“今日民航”,、“生活速遞”、“目標(biāo)”等白領(lǐng)雜志,，報刊運用則首選“北京青年報”,、第二媒體選用“北京晨報”。

2,、推廣策略

通過項目的自身特點及市場對物業(yè)的接受態(tài)度,，我們認(rèn)為整體上應(yīng)把握“推廣商住兩用房為主，投資小戶型為輔”的推廣原則,；為此我們建議在各個時間段進(jìn)行以下詳細(xì)計劃：

（1）,、形象導(dǎo)入期

在客戶的分期選取上，此時期首先應(yīng)把握區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟(jì)實力,、對該區(qū)域有一定認(rèn)同感的客戶（工作,、居住在周邊的人），他們是項目投入市場前期最有可能第一時間達(dá)成購買意向的人,，也是我們該時間段的主抓客戶群,，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬—賣場建成的同時落實、安裝，廣告牌應(yīng)由案名,、logo及小區(qū)的鳥瞰圖等組成,，傳達(dá)出在本地點有本項目這樣一條資訊，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應(yīng)盡早尋找,。

在20xx年8月份中旬分別導(dǎo)入軟廣告評論性文章,，表達(dá)的主題為：藍(lán)島商務(wù)中心區(qū)將成為cbd商務(wù)區(qū)及朝外大街商務(wù)區(qū)的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺,。

（2）,、內(nèi)部認(rèn)購期

此時期，我們的工作重點是在銷售人員在與客戶的交談過程中,，通過側(cè)面了解客戶對本案的興趣程度及滿意與不滿意之處,、利用模糊價格來揣摩初定的定價格體系在客戶心中的作用及認(rèn)知程度；此也是我們市場初探,，進(jìn)行項目側(cè)重點調(diào)整所需獲得信息的重要來源之一。此時應(yīng)將朝外大街,、東三環(huán)路牌廣告到位,。

（3）、銷售期

每年的9~10月份是房地產(chǎn)消費市場的黃金季節(jié),，多年的統(tǒng)計數(shù)字表明,，此時間段各樓盤的銷售量在全年中占較大的份額，此段時機(jī)我們應(yīng)緊緊抓住,。參加展會的目的并不是要求銷售出去多少套房,，而是項目展示自身形象的良好機(jī)會，借以進(jìn)行形象推廣,。我們計劃以較好形象參加20xx年9月的秋季展會,、20xx年第一次春季展會及20xx年夏季房展會，但參加展會需要注意以下幾點：

a,、參加的展會一定要選在“國貿(mào)”,，在國貿(mào)展會展位已訂滿的情況下，別處舉辦的展會寧肯不參加,。

b,、展位數(shù)不應(yīng)低于5個。

c,、展位一定要做特裝,，體現(xiàn)出產(chǎn)品的現(xiàn)代時尚風(fēng)格，避免俗套,，吸引參展觀眾的注意力,。

三次展會總體費用控制在140萬元（展位費+特裝費）

3、媒介廣告計劃安排

當(dāng)項目開始推介的時候，為了本案聲勢的營造及形象傳播的迅速推廣,，我們認(rèn)為在項目的內(nèi)部認(rèn)購期及開盤初期采用報刊廣告營造聲勢,，在媒介的選取上，我們建議以選取“北京青年報”為主,，“北京晨報”為輔,；當(dāng)項目開盤一個月后適當(dāng)減少刊登頻率；針對客戶群的變化轉(zhuǎn)而選用例如“民航報”,、“機(jī)票套封”,、“職業(yè)經(jīng)理人”、“生活速遞”,、“目標(biāo)”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度,。

4、海報,、dm宣傳單的投放

投放地點：cbd商圈內(nèi)寫字樓及運動場館,、東二環(huán)偏北處的

寫字樓、公寓,、雅寶路地區(qū),、朝外大街周邊寫字樓等等（應(yīng)注意與晨報的dm投放不相重復(fù)）

四、價格策略

由于本項目自身體量較小,，房屋總套數(shù)較少,，原則上不適合現(xiàn)在市場上眾多項目均采用的低開高走的銷售策略；因此在定價上,，我們認(rèn)為針對本案及市場情況應(yīng)當(dāng)把握“銷售為第一目的”的原則,，制定一個合理的價格，力求短期內(nèi)實現(xiàn)銷售,，原則采用“小步快跑”的戰(zhàn)略思想,，平穩(wěn)提價，但期間的變故還可根據(jù)銷售的變化靈活調(diào)整,。

按照項目自身的條件,，理想的均價應(yīng)在11000/平方米水平，但北京高檔住宅及公寓市場供過于求,，現(xiàn)時認(rèn)為應(yīng)該在9000~10000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷,，大部分賣了50%就停下，資金出現(xiàn)極大超出預(yù)計的缺口,，若前期資金貸款也有很大壓力,，交付使用期肯定受影響；而8000元/平方米的定價又給客戶以高不成低不就的感覺,，因此,，我們應(yīng)在開盤時迅速拔高認(rèn)購期時的公開價,；經(jīng)過市場綜合比較及成本估算我們認(rèn)為開盤階段9600元/平（精裝修）的均價比較合理，也容易被市場所接受,；在這個價位上也堅持采用菜單式精裝修,。

從整體均價來考慮，項目開盤以較低的價格取得市場的認(rèn)同是必要的,；如果各方面均按照我們的預(yù)計進(jìn)行,，整體均價應(yīng)為11000元/平米左右——其中第一階段計劃銷售社區(qū)b座南北向8層部分（約0.36萬平米），均價為9600元/平米,；第二階段計劃銷售社區(qū)的b座東西向11,、12層部分（約2.14萬平米），均價為10300元/平米,；第三階段計劃銷售社區(qū)a座東西向20層部分（約1.8萬平米）,，均價為11000元/平米；第四階段計劃銷售社區(qū)a座南北向（約2萬平米）21層部分,，均價為12000元/平米,。

建議產(chǎn)品的整體計價單位無論內(nèi)、外銷均采用美金來計價,。

根據(jù)本項目的自身情況,，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價12~13%，樓層差價上采用傳統(tǒng)意義上嚴(yán)格的差價,，樓層差價暫定為80元/平米左右。

一,、營銷組織

為確保**花園項目的入市成功和銷售目標(biāo),，本公司將以獨家代理及全程跟蹤的方式為本項目服務(wù)，針對本案成立專案小組,，幫助發(fā)展商組織營銷工作,，包括：市場分析、產(chǎn)品調(diào)整,、產(chǎn)品包裝,、營銷推廣及銷售組織等工作。

近期,，本專案小組將圍繞著20xx年8月上旬展開的產(chǎn)品包裝,、營銷推廣、銷售組織中的內(nèi)部認(rèn)購登記和9月中旬的正式發(fā)售（具體時間根據(jù)銷售證取得進(jìn)行調(diào)整）兩個時期開展各項工作,。此時期我方的工作重點為：配合發(fā)展商協(xié)調(diào)廣告公司,、模型公司和裝飾公司的各項工作進(jìn)度，配合策劃部,、銷售部提出策劃方案的具體實施,，協(xié)助設(shè)計院進(jìn)行產(chǎn)品的最終優(yōu)化調(diào)整,，為各項工作的有效進(jìn)展創(chuàng)造條件。

我方的營銷組織框架和工作流程如下：

1,、營銷組織架構(gòu)

2,、工作流程

為保證本案的成功營銷，各相關(guān)單位應(yīng)遵循“一切為了銷售”的原則,，分工不分家地展開工作,，有關(guān)流程如下：

二、市場營銷中可能遇到的不利局面的調(diào)整措施

在入市銷售過程中會發(fā)生許多變化,，為確保各時期銷售的成功,，我們有必要組織和動員各方力量，提前做好應(yīng)變準(zhǔn)備?，F(xiàn)階段,，除加強(qiáng)營銷組織力量外，還應(yīng)增設(shè)1~2名有一定市場經(jīng)驗和營銷經(jīng)驗的骨干力量,，集中統(tǒng)一管理,，分工責(zé)任，對以下方面有所準(zhǔn)備：

1,、競爭對手較有壓力的入市策略

由于本項目的潛在競爭對手較多,，他們的開盤會對我們的銷售形成較大沖擊，致使客戶分流,；那么,，整體實現(xiàn)11000元/平米的銷售均價及絕對利潤就會變得較為困難，為此我方建議如下：

（1）,、在參考開發(fā)商的價格底限要求基礎(chǔ)上,，建議采取以9500~9600元/平米（精裝修）的均價入市，確保優(yōu)質(zhì)又優(yōu)價,，與其它競爭對手處于同一起跑線上,，價格制定靈活又有彈性。

（2）,、確保于20xx年8月上旬可以開始進(jìn)行入市推廣的工作計劃,，以先期搶占市場份額。

（3）,、確保于20xx年5月下旬可以開工,，以早期樹立項目形象，展示開發(fā)商實力,，增強(qiáng)客戶信心,。

（4）、隨時關(guān)注cbd內(nèi)其他新盤的一切變化,，提前預(yù)測其可

能采用的方式,、方法,，做好針對性的準(zhǔn)備；如果其采用低價入市的方法來配合銷控,，建議本案采用隨行就市的態(tài)度——以某個階段所推出某些房型折扣點和優(yōu)惠方式不同的方法進(jìn)行銷控,，采用增加折扣，價格明升暗降的方法來變相吸引客戶,；但不到萬不得以決不可降價,，降價會打擊客戶購房可保值、升值的信心,，使其觀望度增加,，并且會對先期已完成的銷售帶來許多不必要的麻煩。

2,、根據(jù)工期進(jìn)程進(jìn)行的策略調(diào)整

以上的計劃是在樣板間,、賣場包裝、工地整妝等一切跟進(jìn),、配合順利的條件下進(jìn)行的,，假若其中某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，如工期拖延等的情況下,，我們認(rèn)為倉促進(jìn)入認(rèn)購期也是有必要的,；前期進(jìn)入市場、探測市場將有利于開盤前銷售策略,，還可在旺銷期眾多項目一起開盤來臨之前吸引市場目光,；因此我們認(rèn)為應(yīng)按照計劃于20xx年9月上旬（或中上旬，初定）開盤認(rèn)購,，8月30日打出第一期廣告,。

3、對可能形成“有價無市”的調(diào)整

就目前而言,，價格仍是客戶所最關(guān)注的因素，也是一個項目能否達(dá)到銷售目的的決定性因素之一,。就本項目所定開盤9500~9600元/平米的平均價格而言,，仍存在著一定的市場空間，但我們的定價能否達(dá)到預(yù)期目的,，能否完成預(yù)期的銷售,，還有待市場的檢驗。從價格來說我們能否完成,，面臨著兩種壓力：第一,，在廣告力度、廣告投放有保證的前提下,，市場認(rèn)為價格偏高,，無法達(dá)到預(yù)期的目的,，我們應(yīng)在維持廣告投放的前提下，加大優(yōu)惠折扣點,，公平的講較低價位的銷售實現(xiàn)更現(xiàn)實,，高價位的銷售則會較為痛苦；第二,，認(rèn)購期內(nèi),，市場競爭情況發(fā)生變化，本區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)較低價位,、較大規(guī)模社區(qū)投放進(jìn)入市場,，建議在其公開發(fā)售進(jìn)入市場時我們銷售價格也相應(yīng)調(diào)低，并加大廣告投放力度,。

4,、廣告沒有達(dá)到預(yù)期銷售目的的調(diào)整

廣告能夠有效的傳遞信息，是有效促銷手段,，也是本階段達(dá)到既定銷售目標(biāo)的重要手段之一,。廣告的投入必須與銷售掛鉤。

三,、實現(xiàn)產(chǎn)品主題賣點有效傳達(dá)的保證措施

1,、與較有創(chuàng)意和發(fā)布能力較強(qiáng)的經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可的廣告公司保持聯(lián)系，進(jìn)行概念方面的有效溝通,。

2,、與有組織能力的曾舉辦過各種營銷活動的專業(yè)公司進(jìn)行有效溝通（也可以與廣告公司合二為一）。

3,、由于本樓盤規(guī)模較小,，廣告?zhèn)鬟f的長期作用將以成本較低的路牌廣告和導(dǎo)向路牌廣告，針對客戶習(xí)慣的報紙dm插頁和千人成本較低的廣播電臺—北京交通臺為主,，在推廣的各階段附以高檔直投雜志,。

4、在報刊廣告的投放上,，應(yīng)適當(dāng)集中廣告投放資金,，廣告媒體不宜太多、時間不宜過長,。

5,、圍繞“健康·運動”為主題推廣活動應(yīng)貫穿于銷售過程始末。

6,、項目專案組應(yīng)在每期廣告推出后,，及時在銷售現(xiàn)場進(jìn)行銷售的數(shù)據(jù)統(tǒng)計、整理分析,，以了解客戶的需要和客戶關(guān)注的內(nèi)容,，了解各種促銷手段的成效性,，便于銷售調(diào)整，必要時進(jìn)行項目拾遺或產(chǎn)品的重新包裝,。

7,、銷售進(jìn)程的調(diào)整

計劃完成銷售總額的50~60%。當(dāng)然,，這還需要根據(jù)市場競爭的改變隨時調(diào)整,。為加強(qiáng)淡銷階段的銷售進(jìn)程，完成銷售目標(biāo),，我們建議：

制定階段內(nèi)定房的優(yōu)惠措施

適當(dāng)加大報刊廣告的投放力度,；

為保證均衡出貨，調(diào)節(jié)供求,，制造搶購氣氛,，提高銷售速度，把握銷售控制,，執(zhí)行分批限量銷售是非常關(guān)鍵的,；在本案的銷售過程中我們會自始至終執(zhí)行本套推廣組合策略，整合資源完成銷售目標(biāo),。

四,、銷售現(xiàn)場管理

1、 銷售現(xiàn)場實行銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)制

2,、 售樓處位置選擇

建議在南側(cè)加油站位置搭建臨時售樓處,，售樓處裝修要與產(chǎn)品定位風(fēng)格相一致，色彩要有沖擊力,，最好能有1~2套樣板間,，樣板間裝修要體現(xiàn)高檔、尊貴,、現(xiàn)代,、細(xì)膩的風(fēng)格；總之,，售樓處一定要有品位,，它是產(chǎn)品品位、開發(fā)商品位的縮影,，正如古語所云：“窺一斑而是全豹”。

3,、工地包裝要與產(chǎn)品定位相吻合

4,、各種銷售工具要實行統(tǒng)一設(shè)計與制作，確保按時,、保質(zhì),、保量完成

附：

建議合作方式

一,、獨家代理，代理費以2.3%為基本標(biāo)準(zhǔn),。

二,、代理期限可根據(jù)開發(fā)銷售進(jìn)程確定。

三,、具體事項將在合同中詳細(xì)約定,。