在日常學(xué)習(xí),、工作或生活中,，大家總少不了接觸作文或者范文吧，通過文章可以把我們那些零零散散的思想，聚集在一塊,。相信許多人會(huì)覺得范文很難寫,？下面我給大家整理了一些優(yōu)秀范文,，希望能夠幫助到大家,，我們一起來看一看吧。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容包括哪些篇一

近兩年,，隨著亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱,、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的部分傾斜、人們思想形態(tài)的轉(zhuǎn)變及各種利好消息的出臺(tái)等諸多因素的作用,，使得北京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出建國(guó)以來最為活躍的一面,。來自市房地局的消息稱,，僅20xx年批租出讓的地塊就達(dá)700多塊，平均每天2塊以上,，創(chuàng)歷史新高。另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計(jì),，20xx年北京僅新開樓盤就達(dá)200余個(gè),，平均每40小時(shí)即出現(xiàn)一個(gè)新樓盤，大大超過了99年125個(gè)新盤上市的數(shù)量,，再一次沖破歷史記錄,。進(jìn)入20xx年后，第一季度新開盤的項(xiàng)目就達(dá)90個(gè),，平均每天一個(gè)新樓盤出現(xiàn),，市場(chǎng)呈現(xiàn)出一派繁榮景象，同時(shí)又孕育著激烈競(jìng)爭(zhēng)的端倪,。

**花園位于朝陽(yáng)區(qū)工體東路,，朝外大街與工體北路之間，隸屬于cbd商圈,、朝外大街商務(wù)區(qū),、東二環(huán)商務(wù)區(qū)、使館區(qū)的邊緣地帶,。由于二環(huán)周邊的土地資源越來越少,，故目前其項(xiàng)目周邊在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目并不很多，但是,，諸如“陽(yáng)光都市”,、“金菲國(guó)際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目體量相對(duì)較大、銷售周期較長(zhǎng),、售價(jià)較高,，還是會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的的銷售形成階段性影響。并且,，結(jié)合該區(qū)域目標(biāo)客戶特點(diǎn)等因素,，我們認(rèn)為在考慮產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的區(qū)域時(shí)應(yīng)擴(kuò)展到整體cbd核心區(qū)及輻射區(qū)，該區(qū)域內(nèi)今后一兩年仍是全北京的開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū),，待開樓盤較多,，體量較大，其中主要項(xiàng)目有：

1,、北京世界科貿(mào)中心：

開發(fā)商為香江國(guó)際集團(tuán),，曾在北京成功開發(fā)北京國(guó)際友誼花園和北京科技會(huì)展中心，該項(xiàng)目位于京廣中心以南,，嘉里中心以北,，原3501廠址,，總建筑面積70萬(wàn)平方米，是集辦公,、住宅,、酒店為一體的大型綜合性商貿(mào)社區(qū)。

2,、金地國(guó)際花園：

開發(fā)商為深圳金牌上市公司金地集團(tuán),，該項(xiàng)目東至北京施工機(jī)械廠，西至北京儀表廠,，北至陽(yáng)光100國(guó)際公寓,，南至建國(guó)門外大街，總占地面積7萬(wàn)平米,，預(yù)計(jì)建設(shè)規(guī)模為40萬(wàn)平方米,。

3、建外soho：

開發(fā)商為北京紅石企業(yè)——中鴻天房地產(chǎn)開發(fā)公司,，位于建外大街第一機(jī)床廠,，占地18公頃，總建筑面積55萬(wàn)平方米,。由日本建筑師山本理顯設(shè)計(jì),，計(jì)劃于20xx年6月開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，樣板間將在20xx年5月底完工,，項(xiàng)目未推出,，已是喊殺一片。

4,、新城國(guó)際（理想世界）

開發(fā)商為北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)有限公司,，設(shè)計(jì)方案通過國(guó)際招標(biāo)，在10多個(gè)方案中優(yōu)選出由香港王董設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)的弧形板式高層圍合建筑,，立面新穎,。它位于原北京開關(guān)廠廠址，京廣中心以南,，漢威大廈以北,，占地面積12公頃，總建筑面積53萬(wàn)平方米,。新城國(guó)際由cbd國(guó)際中心和cbd國(guó)際公寓兩部分組成,。cbd國(guó)際中心緊鄰朝陽(yáng)路，位于整個(gè)項(xiàng)目的北部,，占地1.33公頃,，總建筑面積12萬(wàn)平方米，由一棟33層寫字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成,。cbd國(guó)際公寓位于整個(gè)項(xiàng)目的北部,，東臨東大橋東路,，西接關(guān)東店南街，北依中央商務(wù)區(qū)3號(hào)路,，南到小區(qū)中心商務(wù)區(qū)東西街,，占地面積10.5公頃，總建筑面積38萬(wàn)平方米,。該項(xiàng)目已于4月5日國(guó)貿(mào)展會(huì)亮相,，均價(jià)9400元/平，展會(huì)期間認(rèn)購(gòu)火爆,，目前正呈小步攀升之勢(shì)，均價(jià)有望突破1萬(wàn)元,。

5,、建華大廈

開發(fā)商為首創(chuàng)陽(yáng)光房地產(chǎn)股份有限公司，位于藍(lán)島大廈東南角,，一期即將開工,，近10萬(wàn)平方米，近期在國(guó)貿(mào)展會(huì)正式推出,。

6,、大連萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目

今年同時(shí)在國(guó)貿(mào)商圈出手，被業(yè)內(nèi)稱為“南狼北虎”夾擊cbd,，其品牌優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)不可低估,。

7、城中大廈

由成功開發(fā)中關(guān)村地區(qū)怡美家園（我公司代理）的宏大興業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司開發(fā),，預(yù)計(jì)于下半年開工,，地處華彬大廈西側(cè)，建筑面積7萬(wàn)平方米,。

上述項(xiàng)目或占據(jù)良好位置或由經(jīng)驗(yàn)豐富的大型開發(fā)商所控制,，將成為我們項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；并且,，在我方產(chǎn)品性質(zhì)已基本定性的情況下,，表現(xiàn)在銷售上會(huì)形成一定沖擊，對(duì)整體實(shí)現(xiàn)11000~120xx元/平米的銷售均價(jià)及預(yù)期利潤(rùn)會(huì)有一定困難,。

詳細(xì)調(diào)研資料見下表：

附表1：部分在售項(xiàng)目戶型,、面積市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)

單位：平方米

項(xiàng)目名稱 一居 二居 三居 四居 備注

通過以上數(shù)據(jù)對(duì)比20xx年度中房指數(shù)北京市本區(qū)域內(nèi)各季度的市場(chǎng)在售項(xiàng)目平均面積及平均價(jià)格可清晰顯示出：項(xiàng)目均價(jià)體系系數(shù)及戶型面積體系系數(shù)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的加劇，呈現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì),；至于今年一季度北京市住宅均價(jià)與去年同期相比,，上升5%左右，專家認(rèn)為這是短暫現(xiàn)象,，有些表現(xiàn)為區(qū)域特征,，不足為憑,。我們預(yù)見今后一兩年內(nèi)北京市此區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)按照此規(guī)律發(fā)展，房屋總價(jià)款的進(jìn)一步下調(diào)不可避免,；換言之,，市場(chǎng)房屋的整體性價(jià)比會(huì)越來越好。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容包括哪些篇二

一,、項(xiàng)目背景

宗地系重慶市酉陽(yáng)民族師范學(xué)校,，該校創(chuàng)建于清光緒三十年（19），歷經(jīng)了滿清,、民國(guó),、共和國(guó)三個(gè)時(shí)代。隨著現(xiàn)代城市規(guī)劃,、建設(shè),，酉陽(yáng)政府對(duì)學(xué)校進(jìn)行升級(jí)整合，將原酉陽(yáng)民族師范學(xué)校地塊用于房地產(chǎn)開發(fā),。該地塊位于縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)）,，占地50余畝。

二．項(xiàng)目歷史條件

1,、宗地簡(jiǎn)介

宗地位于縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)）,，宗地面積為49畝。用于商品房項(xiàng)目開發(fā),。

2,、項(xiàng)目概況

宗地由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于4月與酉陽(yáng)國(guó)土資源和房屋管理局簽定建設(shè)用地保用權(quán)出讓合同。計(jì)劃1月開工,，10月竣工,。

三、項(xiàng)目建設(shè)單位

1,、項(xiàng)目公司名稱：重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,。

2、公司經(jīng)營(yíng)范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開發(fā)與建設(shè),、商品房銷售,、物業(yè)管理等。

3,、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：

“該項(xiàng)目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約14.7萬(wàn)平方米,。建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施,?！霸擁?xiàng)目”由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入全部建設(shè)資金。

四、可行性研究報(bào)告編制

1,、編制單位：

由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制酉陽(yáng)z41-1/02項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,。

2、編制依據(jù)：

2.1,、渝價(jià)[]3號(hào)文件

2.2,、渝價(jià)402號(hào)文件

2.3、《重慶市房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)政策匯編》

2.4,、渝府發(fā)（）92號(hào)文件

2.5,、渝（）830號(hào)文

第二章項(xiàng)目名稱和選址

一、項(xiàng)目名稱：酉師校項(xiàng)目（暫定名）,。

二,、地理位置：“該項(xiàng)目”位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)

三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約3.2萬(wàn)平方米）,。

四,、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為凈地。

第三章項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

一,、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：

“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施,。

二,、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

1、規(guī)劃建設(shè)用地面積：3.2萬(wàn)平方米,。

2,、總建筑面積：14.7萬(wàn)平方米。

3,、居住建筑面積：13.23萬(wàn)平方米,。

4、建筑高度：高度控制在100米以內(nèi),。

5,、建筑密度不高于40%。

6,、居住總?cè)丝冢杭s4370人,。

7、居住總戶數(shù)：約1360戶

8,、綠化率：不低于25%,。

三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色,。

1,、規(guī)劃設(shè)計(jì)：

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)著名設(shè)計(jì)公司通過招、投標(biāo)形式參與“該項(xiàng)目”建筑,、景觀,、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作,。“該項(xiàng)目”力求吸收當(dāng)今國(guó)內(nèi)先進(jìn)的建筑藝術(shù),，體現(xiàn)城市風(fēng)貌和時(shí)代特色,。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合酉陽(yáng)總體規(guī)劃要求,，既能突出自己,，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。

2,、設(shè)施,、設(shè)備、材料：

“該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國(guó)內(nèi)先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù),、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備,、設(shè)施。

3,、綠化：

“該項(xiàng)目”力求最大限制度建設(shè)生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施,，為業(yè)主提供綠色、優(yōu)雅,、舒適,、安逸的居住氛圍。

第四章項(xiàng)目建設(shè)條件

一,、地理?xiàng)l件：

“該項(xiàng)目”座落在縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)）占地面積約3.2萬(wàn)平方米,。地理位置條件非常優(yōu)越。

二,、市政條件

“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足,，由于周圍已經(jīng)建成一批商品房項(xiàng)目，隨著城區(qū)建設(shè)步伐,，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資,，因此“該項(xiàng)目”所需的水、電,、氣,、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善,。

第五章物料消耗與供應(yīng)

一,、建筑材料

“該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為新建高層建筑及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),。其所消耗的建筑材料主要為鋼材,、水泥等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為：

鋼材：7350噸(按50kg/m2計(jì)算)

水泥：27900噸（按190kg/m2計(jì)算）

二,、主要設(shè)備

“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅及配套設(shè)施,，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備,、設(shè)施,，其所需的主要設(shè)備有：

消防滅火設(shè)備、停車車庫(kù),、排風(fēng),、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備,、通訊電話系統(tǒng),、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備,、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng),、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等,。

三,、水、電,、氣,、熱供應(yīng)

根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水,、電、氣等用量為：

1,、用電量：60瓦/平方米,，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為12000千瓦。

2,、用水量：按2升/平方米·日,，用水量為40萬(wàn)立方米／日。

第六章環(huán)境保護(hù)

按照國(guó)家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”,，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施,。“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅和商業(yè),，對(duì)環(huán)境的污染較少,。環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾,、噪聲以及汽車廢氣,，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對(duì)環(huán)境的不利影響較少,。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過程中,，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國(guó)家和重慶市的環(huán)境保護(hù)法規(guī),。

環(huán)境保護(hù)措施如下：

1,、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后,，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn),，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和重慶市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

2,、生活垃圾：將生活垃圾分類收集,，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出,，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理,。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī),，停車庫(kù)的排風(fēng),、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等,，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備,。

4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出,、停放造成的汽車廢氣污染問題,，通過在設(shè)計(jì)時(shí)停車庫(kù)保證車庫(kù)有一定的容積，采取合理有效的措施,，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國(guó)家和重慶市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn),。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響,。

第七章項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

一,、建設(shè)方式

“該項(xiàng)目”建設(shè)按照重慶市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定,，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工,。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行,，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè),、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良,。

二,、建設(shè)進(jìn)度安排

“該項(xiàng)目”總建筑面積約為14.7萬(wàn)平方米,，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為35個(gè)月，即從201月到月為建設(shè)期,，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為：

1,、年1月之前完成前期準(zhǔn)備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂,、規(guī)劃設(shè)計(jì),、施工圖設(shè)計(jì)七通一平、工程招投標(biāo)等,。

2,、2013年1月到年10月為施工工期，竣工驗(yàn)收,。

第八章經(jīng)營(yíng)管理方式

一,、經(jīng)營(yíng)設(shè)想

1、“該項(xiàng)目”擬采用目前行業(yè)流行的建設(shè)工程管理模式,，按照國(guó)家通用建設(shè)施工條款,。

2、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn),，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù),，使其成為國(guó)內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè),。

第九章投資估算

一、成本構(gòu)成

宗地占地約49畝,，為二類建筑用地,，成本由以下幾塊構(gòu)成：

1、土地費(fèi)用

投入土地成本13527.0677萬(wàn)元

2,、土地出讓金：4147.6723萬(wàn)元

3,、其它投入

二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)

方案a：以4.5容積率,，均按27--30層高層設(shè)計(jì)，商業(yè)面積按總建筑面積的5%計(jì)算,，共8棟.

總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬(wàn)m2其中:

1,、住宅面積：14.7*（1-5%）=13.97萬(wàn)m2

2、商業(yè)面積：14.7*5%=0.73萬(wàn)m2

商業(yè)：按15000元/m2計(jì),，15000元/m2×0.73萬(wàn)m2=10950萬(wàn)元

方案b：以4.5容積率,，按30層高層與18層小高層設(shè)計(jì)，高層與小高層各占住宅總面積的50%,，商業(yè)面積按總建筑面積的8%計(jì)算,，高層4棟,，小高層6棟。

總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬(wàn)m2其中:

1,、住宅面積：14.7*（1-8%）=13.52萬(wàn)m2（高層住宅建筑面積7.2萬(wàn)m2,，小高層住宅建筑面積6.3萬(wàn)m2）

2、商業(yè)面積：14.7*8%=1.2萬(wàn)m2

方案c：以4.5容積率,，均按18層小高層設(shè)計(jì),，商業(yè)面積按總建筑面積的10%計(jì)算。共12棟,。

總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬(wàn)m2其中:

1,、住宅面積：14.7*（1-10%）=13.23萬(wàn)m2

2、商業(yè)面積：14.7*10%=1.47萬(wàn)m2

商業(yè)按15000元/m2計(jì),，15000元/m2×14.7萬(wàn)m2=22050萬(wàn)元

三,、成本測(cè)算：

(一),、以方案a設(shè)計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為：

1,、固定成本

1.1、土地費(fèi)用13527.0677萬(wàn)元

1.2,、土地出讓金4147.6723萬(wàn)元

1.3,、建安費(fèi)用23520萬(wàn)元高層造價(jià)按1600元/m2

1.4、建設(shè)單位管理費(fèi)376萬(wàn)元

1.5,、勘測(cè)費(fèi),、設(shè)計(jì)費(fèi)470萬(wàn)元

1.6、施工圖審查費(fèi)14.7萬(wàn)元

1.7,、執(zhí)照費(fèi)42.3萬(wàn)元

1.8,、施工圖預(yù)算編制費(fèi)47萬(wàn)元

1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi)94萬(wàn)元

1.10,、監(jiān)理費(fèi)188.3萬(wàn)元

1.11,、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)58.8萬(wàn)元

1.12、稅金802萬(wàn)元

1.13,、城市建設(shè)配套費(fèi)2793萬(wàn)元

1.14,、防雷施工監(jiān)審費(fèi)7萬(wàn)元

1.15、工程定額測(cè)定費(fèi)32.9萬(wàn)元

1.16,、不可預(yù)見費(fèi)3682.5萬(wàn)元

固定成本合計(jì)49803.24萬(wàn)元

2,、經(jīng)營(yíng)成本

3、毛利

（二）,、以方案b設(shè)計(jì),，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為：

1,、固定成本

1.1,、土地費(fèi)用13527.0677萬(wàn)元

1.2,、土地出讓金4147.6723萬(wàn)元

1.3、建安費(fèi)用24390萬(wàn)元高層造價(jià)按1600元/m2,、小高層按1700元/m2,、商業(yè)按1800元/m2。

1.4,、建設(shè)單位管理費(fèi)390.2萬(wàn)元

1.5,、勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)487.8萬(wàn)元

1.6,、施工圖審查費(fèi)14.7萬(wàn)元

1.7,、執(zhí)照費(fèi)52萬(wàn)元

1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi)48.8萬(wàn)元

1.9,、工程招投標(biāo)代理費(fèi)97.6萬(wàn)元

1.10,、監(jiān)理費(fèi)349.4萬(wàn)元

1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)61萬(wàn)元

1.12,、稅金831萬(wàn)元

1.13,、城市建設(shè)配套費(fèi)2793萬(wàn)元

1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi)8.7萬(wàn)元

1.15,、工程定額測(cè)定費(fèi)40.8萬(wàn)元

固定成本合計(jì)47239.74萬(wàn)元

2,、經(jīng)營(yíng)成本

2.1、銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用：銷售額2%固定成本8%合計(jì)：5518.22萬(wàn)元

3,、毛利

（三）,、以方案c計(jì)，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì),，故分類為：

1,、固定成本

1.1、土地費(fèi)用13527.0677萬(wàn)元

1.2,、土地出讓金4147.6723萬(wàn)元

1.3,、建安費(fèi)用24990萬(wàn)元按建安平米造價(jià)1700元/m2

1.4、建設(shè)單位管理費(fèi)399.8萬(wàn)元

1.5,、勘測(cè)費(fèi),、設(shè)計(jì)費(fèi)499.8萬(wàn)元

1.6、施工圖審查費(fèi)14.7萬(wàn)元

1.7,、執(zhí)照費(fèi)53.6萬(wàn)元

1.8,、施工圖預(yù)算編制費(fèi)50萬(wàn)元

1.9、工程招投標(biāo)代理費(fèi)100萬(wàn)元

1.10,、監(jiān)理費(fèi)357.1萬(wàn)元

1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)62.4萬(wàn)元

1.12,、稅金852.2萬(wàn)元

1.13,、城市建設(shè)配套費(fèi)2793萬(wàn)元

1.14,、防雷施工監(jiān)審費(fèi)8.9萬(wàn)元

1.15、工程定額測(cè)定費(fèi)41.6萬(wàn)元

固定成本合計(jì)47897.84萬(wàn)元

2,、經(jīng)營(yíng)成本

3,、毛利

第十章項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

一、調(diào)查區(qū)域住宅項(xiàng)目綜合評(píng)述

本區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)住宅項(xiàng)目主要分布在穿城而過的主干道附近,，分布不均勻,。隨著城市建設(shè)規(guī)劃實(shí)施，酉師校項(xiàng)目（暫定名）將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值,。從現(xiàn)有住宅項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度情況看,，市場(chǎng)需求還有一定的潛力。

二,、市場(chǎng)需求分析

1,、城市化需求

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，中國(guó)城市化率達(dá)40.6%,，進(jìn)入城市化快速發(fā)展期,。根據(jù)世界發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展進(jìn)程分析，城市化率每年遞增1.2-1.5%,。

2,、城市居民居住需求

中國(guó)城市化率的增長(zhǎng)，農(nóng)村人口大量進(jìn)入城市,，城市居民居住需求是中國(guó)住宅市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)力,。一個(gè)國(guó)家的城市化率達(dá)到70%以上，進(jìn)入發(fā)達(dá)國(guó)家的水平,，一個(gè)國(guó)家的城市化率達(dá)到70%以上,，進(jìn)入發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，城市與農(nóng)村的結(jié)構(gòu)基本平衡,。我們從上述分析中得出,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求空間。

3,、投資需求

房地產(chǎn)不但具有使用價(jià)值,，而且具有投資價(jià)值。房地產(chǎn)的投資由于其具有保值增值的功能,，又可以出租獲取回報(bào),，受到投資者的歡迎，投資需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要的組成部分,。

三,、項(xiàng)目市場(chǎng)走向

目前影響地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最大的因素，除了國(guó)家宏觀政策外,，從項(xiàng)目本身的因素看,，最主要的'就是地理位置和價(jià)格,。從“酉師校項(xiàng)目（暫定名）”本身因素看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置,。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是：交通便利,、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等,。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件,。

影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃,、戶型設(shè)計(jì),、景觀氛圍等。

1,、周邊環(huán)境

本項(xiàng)目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào),。

2、建筑設(shè)計(jì)

本項(xiàng)目力求為業(yè)主營(yíng)造良好的居住環(huán)境,，根據(jù)不同的戶型,，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的綠化景觀。建筑設(shè)計(jì)由知名設(shè)計(jì)院完成,，目標(biāo)是建設(shè)成為酉陽(yáng)標(biāo)榜建筑,。

3、環(huán)境設(shè)計(jì)

將請(qǐng)專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場(chǎng),，采用抗污染,、適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂颉⒒ㄆ诤偷闹参锪Ⅲw綠化,。

4,、戶型設(shè)計(jì)

多種戶型適宜不同需要，小到80平米,，大到120余平米,。采用大客廳、大衛(wèi)生間,，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗,。

5、室內(nèi)設(shè)施及功能

5．1,、充分引入智能化概念,。綜合布局入戶，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng),，火警煙感報(bào)警系統(tǒng),，可視對(duì)講電話，車庫(kù)防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng),，密碼防盜門,。集中報(bào)警。

四,、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

1、絕佳地理位置

本項(xiàng)目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào),，地處酉陽(yáng)城市中心,。

2、便利的交通

地處縣城黃金地段,。

五,、該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

1、本項(xiàng)目的賣點(diǎn)

賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和,，在心理上是帶給客戶一處價(jià)值感,。以現(xiàn)有的項(xiàng)目特點(diǎn)對(duì)該項(xiàng)目予以包裝。

1．1,、地處酉陽(yáng)中心,；

1．2、多種戶型適宜不同需要,，小到50平米左右經(jīng)濟(jì)小戶型,，大到130余平米大戶型。

賣點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受,。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施,，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受?？梢钥隙ǖ厥菍?shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意,，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷,，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn),，以爭(zhēng)取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動(dòng)力,。

好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶的青睞,，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

2,、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策

對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用,，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿,，以做到取長(zhǎng)補(bǔ)短，特別是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目給客戶留下的最佳印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用,。

3,、增加項(xiàng)目的附加值

如果要以高品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣點(diǎn),。具體地從以下兩大方面考慮：

3．1,、豐富專業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì),，包括：

3．1．1,、樣板間的裝修由知名的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。

3．1．2,、社區(qū)室外環(huán)境由知名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì),。

3．1．3、建筑立面由知名建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱,，推廣時(shí)可以冠上該事務(wù)所名稱,。

3．2、采用高檔次社區(qū)服務(wù),，規(guī)劃好各項(xiàng)功能及各種配套設(shè)施,。

3．2．1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品,，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理,。

3．2．2、與客戶心理上的價(jià)值尺度相吻合,，通過提供足夠的附加價(jià)值帶來超值感受,。

3．2．3、建設(shè)最現(xiàn)代化的高品質(zhì)商業(yè)住宅,。

總之,，塑造賣點(diǎn)的觀點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì),、品牌品質(zhì),，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的,。

第十一章效益評(píng)價(jià)

一,、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

1、評(píng)價(jià)方法說明：

1．1,、“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是在通過對(duì)本地區(qū)的主要在建項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查,，并參照了與“該項(xiàng)目”類似的經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。

1．2,、“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為高層住宅及商業(yè),，建成后住宅全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，配套設(shè)施自營(yíng),。

1．3,、效益評(píng)估貨幣本位幣為人民幣。

2,、“該項(xiàng)目”銷售收入預(yù)算：

“該項(xiàng)目”可銷售面積12萬(wàn)平方米,，按4000元/平方米，銷售收入總額為4.8億元,。

二,、社會(huì)效益評(píng)價(jià)

“該項(xiàng)目”的開發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益,，亦有社會(huì)效益，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在：

“該項(xiàng)目”的建設(shè)為酉陽(yáng)提供了一定數(shù)量商品房市場(chǎng)需求與旅游服務(wù)場(chǎng)所,，滿足了文化,、旅游消費(fèi)需要，促進(jìn)酉陽(yáng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展,，起了一定的推動(dòng)作用,。

第十二章結(jié)論

一、重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的酉師校項(xiàng)目（暫定名）,，既加快了酉陽(yáng)城市建設(shè)的發(fā)展,，又滿足了酉陽(yáng)日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要。

二,、經(jīng)測(cè)算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的,。

從評(píng)價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益,。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容包括哪些篇三

xxx市作為寧夏新興的旅游城市,，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速崛起，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，中衛(wèi)的城市建設(shè)也步入了發(fā)展的快車道,，為中衛(wèi)的`房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間。寧夏懿鑫煤業(yè)作為從中衛(wèi)走出去的企業(yè),，為了回報(bào)家鄉(xiāng)的關(guān)心與厚愛,，積極投身到xxx市的城市建設(shè)中，就懿鑫煤業(yè)取得開發(fā)權(quán)的土地,，我們提出如下開發(fā)建議：

(一)地段屬性：

1,、本宗土地為原xxx市一中校址，地處xxx市鼓樓東街,，在xxx市最繁華的鼓樓東北拐角逸興大酒店的東邊,，南臨鼓樓東街，臨街地界長(zhǎng)度約50米，其它三面均未直接臨街,。

2,、南、北,、西臨街建筑均為近年來新開發(fā)的二層以上商業(yè)用房,，導(dǎo)致本宗土地均無法直接臨街，并無法拆遷;東邊有一條南北貫通的小街巷,，臨本宗土地街巷邊有土木結(jié)構(gòu)民房30多間和一幢二層磚混結(jié)構(gòu)的村級(jí)辦公樓,，可拆遷。

3,、北面留有一約6米寬的大門,，通xxx市步行街。

(二)周邊業(yè)態(tài)：

1,、四周商業(yè)氛圍濃厚,，主要以經(jīng)營(yíng)日用百貨為主。

2,、比較高檔的有開盛商場(chǎng),、新華百貨中衛(wèi)店，有2個(gè)中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場(chǎng)和1個(gè)農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng),，2個(gè)中型商場(chǎng),，環(huán)衛(wèi)在鼓樓北、西,、南三面,。

3、其它為分散經(jīng)營(yíng)的商戶,，以百貨,、餐飲等行業(yè)為主。

4,、在其周邊正在興建的有鼓樓南街的世紀(jì)朝陽(yáng)購(gòu)物廣場(chǎng),，建筑面積為4.2萬(wàn)平方米;女人街，建筑面積約為2萬(wàn)平方米,。主要以日用百貨類為主,，業(yè)態(tài)重疊。

(三)圍繞鼓樓,，已形成xxx市傳統(tǒng)的購(gòu)物休閑中心,。本宗土地處于該中心，作為商業(yè)用地開發(fā),，價(jià)值更大,。

(一)定位建議：

商業(yè)樓盤,，與周邊業(yè)態(tài)形成呼應(yīng)勢(shì)態(tài)。

1,、品牌入住定位：能夠邀請(qǐng)寧夏新華百貨入住,，復(fù)制一個(gè)新華百貨銀川東方紅店到xxx市，帶動(dòng)本樓盤的銷售,。原新華百貨中衛(wèi)店規(guī)模太小,。

2、小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)：原xxx市該市場(chǎng)比較分散,，而且經(jīng)營(yíng)規(guī)模小,，檔次低，而小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)需求穩(wěn)定,，適合于建設(shè)在城市中心,，迎合市民的消費(fèi)習(xí)慣，前景看好,。

3,、餐飲文化美食休閑廣場(chǎng)，發(fā)展前景看好,，但近幾年經(jīng)營(yíng)困難大，而且物業(yè)管理和招商難度大,。

(二)其它定位：

高檔高層住宅,，市場(chǎng)前景好、潛力大;但是,，可開發(fā)建設(shè)面積小,，市場(chǎng)價(jià)格偏低，投資成本大,，開發(fā)利潤(rùn)低,。

(三)開發(fā)建議：

1、沿鼓樓東街8套營(yíng)業(yè)房采取置換的形式納入開發(fā)范圍,。

2,、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規(guī)劃內(nèi)，必須拆遷,。

3,、北邊原有的大門拆高拆寬。

4,、東北角的6層多媒體教學(xué)樓可以保留,，采取招商或轉(zhuǎn)讓的形式，減少開發(fā)成本,。

(四)規(guī)劃建議：

1,、沿東邊南北向的街巷東邊的民房,、村部辦公樓，原商業(yè)局的住宅,、商場(chǎng)等建筑必須納入規(guī)劃內(nèi),。

2、沿原校門東邊的8套二層營(yíng)業(yè)房必須納入規(guī)劃內(nèi),。

3,、整體可以考慮規(guī)劃為十字型內(nèi)置式商業(yè)街。

4,、盡可能協(xié)調(diào)規(guī)劃部門,，多批規(guī)劃建設(shè)面積，降低開發(fā)成本,。

就本宗土地,，進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓，賺取一定的土地差價(jià),，退出本宗土地的開發(fā),，另選開發(fā)項(xiàng)目，介入開發(fā),。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容包括哪些篇四

xxx市作為xx新興的旅游城市,，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速崛起，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，xx的城市建設(shè)也步入了發(fā)展的快車道,，為xx的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間。

xxx煤業(yè)作為從xx走出去的企業(yè),，為了回報(bào)家鄉(xiāng)的關(guān)心與厚愛,，積極投身到xxx市的城市建設(shè)中，就xx煤業(yè)取得開發(fā)權(quán)的土地,，我們提出如下開發(fā)建議：

一,、屬性描述

（一）地段屬性：

1、本宗土地為原xxx市一中校址,，地處xxx市xx東街,，在xxx市最繁華的xx東北拐角xx大酒店的東邊，南臨xx東街,，臨街地界長(zhǎng)度約50米,，其它三面均未直接臨街。

2,、南,、北、西臨街建筑均為近年來新開發(fā)的二層以上商業(yè)用房,，導(dǎo)致本宗土地均無法直接臨街,，并無法拆遷,；東邊有一條南北貫通的小街巷，臨本宗土地街巷邊有土木結(jié)構(gòu)民房30多間和一幢二層磚混結(jié)構(gòu)的村級(jí)辦公樓,，可拆遷,。

3、北面留有一約6米寬的大門,，通xxx市步行街,。

（二）周邊業(yè)態(tài)：

1、四周商業(yè)氛圍濃厚,，主要以經(jīng)營(yíng)日用百貨為主,。

2、比較高檔的有xx商場(chǎng),、xx百貨xx店,，有2個(gè)中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場(chǎng)和1個(gè)農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)，2個(gè)中型商場(chǎng),，環(huán)衛(wèi)在xx北,、西、南三面,。

3,、其它為分散經(jīng)營(yíng)的商戶，以百貨,、餐飲等行業(yè)為主,。

4、在其周邊正在興建的有xx南街的世紀(jì)xx購(gòu)物廣場(chǎng),，建筑面積為4.2萬(wàn)平方米,；女人街,，建筑面積約為2萬(wàn)平方米,。

主要以日用百貨類為主，業(yè)態(tài)重疊,。

（三）圍繞xx,，已形成xxx市傳統(tǒng)的購(gòu)物休閑中心。

本宗土地處于該中心,，作為商業(yè)用地開發(fā),，價(jià)值更大。

二,、項(xiàng)目建議

（一）定位建議：

商業(yè)樓盤,，與周邊業(yè)態(tài)形成呼應(yīng)勢(shì)態(tài)。

1,、品牌入住定位：能夠邀請(qǐng)xxxx百貨入住,，復(fù)制一個(gè)xx百貨銀川東方紅店到xxx市,，帶動(dòng)本樓盤的銷售。

原xx百貨xx店規(guī)模太小,。

2,、小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)：原xxx市該市場(chǎng)比較分散，而且經(jīng)營(yíng)規(guī)模小,，檔次低,，而小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)需求穩(wěn)定，適合于建設(shè)在城市中心,，迎合市民的消費(fèi)習(xí)慣,，前景看好。

3,、餐飲文化美食休閑廣場(chǎng),，發(fā)展前景看好，但近幾年經(jīng)營(yíng)困難大,，而且物業(yè)管理和招商難度大,。

（二）其它定位：

高檔高層住宅，市場(chǎng)前景好,、潛力大,；但是，可開發(fā)建設(shè)面積小,，市場(chǎng)價(jià)格偏低,，投資成本大，開發(fā)利潤(rùn)低,。

（三）開發(fā)建議：

1,、沿xx東街8套營(yíng)業(yè)房采取置換的形式納入開發(fā)范圍。

2,、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規(guī)劃內(nèi),，必須拆遷。

3,、北邊原有的大門拆高拆寬,。

4、東北角的6層多媒體教學(xué)樓可以保留,，采取招商或轉(zhuǎn)讓的形式,，減少開發(fā)成本。

（四）規(guī)劃建議：

1,、沿東邊南北向的街巷東邊的民房,、村部辦公樓，原商業(yè)局的住宅,、商場(chǎng)等建筑必須納入規(guī)劃內(nèi),。

2,、沿原校門東邊的8套二層營(yíng)業(yè)房必須納入規(guī)劃內(nèi)。

3,、整體可以考慮規(guī)劃為十字型內(nèi)置式商業(yè)街,。

4、盡可能協(xié)調(diào)規(guī)劃部門,，多批規(guī)劃建設(shè)面積,，降低開發(fā)成本。

三,、其它建議

就本宗土地,，進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓，賺取一定的土地差價(jià),，退出本宗土地的開發(fā),，另選開發(fā)項(xiàng)目，介入開發(fā),。

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房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容包括哪些篇五

近兩年，隨著亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱,、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的部分傾斜,、人們思想形態(tài)的.轉(zhuǎn)變及各種利好消息的出臺(tái)等諸多因素的作用，使得北京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出建國(guó)以來最為活躍的一面,。來自市房地局的消息稱,，僅20xx年批租出讓的地塊就達(dá)700多塊，平均每天2塊以上,，創(chuàng)歷史新高,。另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計(jì)，20xx年北京僅新開樓盤就達(dá)200余個(gè),，平均每40小時(shí)即出現(xiàn)一個(gè)新樓盤,，大大超過了99年125個(gè)新盤上市的數(shù)量，再一次沖破歷史記錄,。進(jìn)入20xx年后,，第一季度新開盤的項(xiàng)目就達(dá)90個(gè),，平均每天一個(gè)新樓盤出現(xiàn),，市場(chǎng)呈現(xiàn)出一派繁榮景象，同時(shí)又孕育著激烈競(jìng)爭(zhēng)的端倪,。

**花園位于朝陽(yáng)區(qū)工體東路,，朝外大街與工體北路之間，隸屬于cbd商圈,、朝外大街商務(wù)區(qū),、東二環(huán)商務(wù)區(qū),、使館區(qū)的邊緣地帶。由于二環(huán)周邊的土地資源越來越少,，故目前其項(xiàng)目周邊在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目并不很多,，但是，諸如“陽(yáng)光都市”,、“金菲國(guó)際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目體量相對(duì)較大,、銷售周期較長(zhǎng)、售價(jià)較高,，還是會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的的銷售形成階段性影響,。并且，結(jié)合該區(qū)域目標(biāo)客戶特點(diǎn)等因素,，我們認(rèn)為在考慮產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的區(qū)域時(shí)應(yīng)擴(kuò)展到整體cbd核心區(qū)及輻射區(qū),，該區(qū)域內(nèi)今后一兩年仍是全北京的開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)，待開樓盤較多,，體量較大,，其中主要項(xiàng)目有：

1、北京世界科貿(mào)中心：

開發(fā)商為香江國(guó)際集團(tuán),，曾在北京成功開發(fā)北京國(guó)際友誼花園和北京科技會(huì)展中心,，該項(xiàng)目位于京廣中心以南，嘉里中心以北,，原3501廠址,，總建筑面積70萬(wàn)平方米，是集辦公,、住宅,、酒店為一體的大型綜合性商貿(mào)社區(qū)。

2,、金地國(guó)際花園：

開發(fā)商為深圳金牌上市公司金地集團(tuán),，該項(xiàng)目東至北京施工機(jī)械廠，西至北京儀表廠,，北至陽(yáng)光100國(guó)際公寓,，南至建國(guó)門外大街，總占地面積7萬(wàn)平米,，預(yù)計(jì)建設(shè)規(guī)模為40萬(wàn)平方米,。

3、建外soho：

開發(fā)商為北京紅石企業(yè)——中鴻天房地產(chǎn)開發(fā)公司,，位于建外大街第一機(jī)床廠,，占地18公頃，總建筑面積55萬(wàn)平方米。由日本建筑師山本理顯設(shè)計(jì),，計(jì)劃于20xx年6月開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu),，樣板間將在20xx年5月底完工，項(xiàng)目未推出,，已是喊殺一片,。

4、新城國(guó)際（理想世界）

開發(fā)商為北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)有限公司,，設(shè)計(jì)方案通過國(guó)際招標(biāo),，在10多個(gè)方案中優(yōu)選出由香港王董設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)的弧形板式高層圍合建筑，立面新穎,。它位于原北京開關(guān)廠廠址,，京廣中心以南，漢威大廈以北,，占地面積12公頃,，總建筑面積53萬(wàn)平方米。新城國(guó)際由cbd國(guó)際中心和cbd國(guó)際公寓兩部分組成,。cbd國(guó)際中心緊鄰朝陽(yáng)路,，位于整個(gè)項(xiàng)目的北部，占地1.33公頃,，總建筑面積12萬(wàn)平方米,，由一棟33層寫字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成。cbd國(guó)際公寓位于整個(gè)項(xiàng)目的北部,，東臨東大橋東路,，西接關(guān)東店南街，北依中央商務(wù)區(qū)3號(hào)路,，南到小區(qū)中心商務(wù)區(qū)東西街,，占地面積10.5公頃，總建筑面積38萬(wàn)平方米,。該項(xiàng)目已于4月5日國(guó)貿(mào)展會(huì)亮相,，均價(jià)9400元/平，展會(huì)期間認(rèn)購(gòu)火爆,，目前正呈小步攀升之勢(shì),，均價(jià)有望突破1萬(wàn)元。

5,、建華大廈

開發(fā)商為首創(chuàng)陽(yáng)光房地產(chǎn)股份有限公司,，位于藍(lán)島大廈東南角，一期即將開工,，近10萬(wàn)平方米,，近期在國(guó)貿(mào)展會(huì)正式推出。

6,、大連萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目

今年同時(shí)在國(guó)貿(mào)商圈出手,，被業(yè)內(nèi)稱為“南狼北虎”夾擊cbd，其品牌優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)不可低估,。

7,、城中大廈

由成功開發(fā)中關(guān)村地區(qū)怡美家園（我公司代理）的宏大興業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)，預(yù)計(jì)于下半年開工,，地處華彬大廈西側(cè),，建筑面積7萬(wàn)平方米。

上述項(xiàng)目或占據(jù)良好位置或由經(jīng)驗(yàn)豐富的大型開發(fā)商所控制,，將成為我們項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,；并且，在我方產(chǎn)品性質(zhì)已基本定性的情況下,，表現(xiàn)在銷售上會(huì)形成一定沖擊,，對(duì)整體實(shí)現(xiàn)11000~120xx元/平米的銷售均價(jià)及預(yù)期利潤(rùn)會(huì)有一定困難。

詳細(xì)調(diào)研資料見下表：

附表1：部分在售項(xiàng)目戶型,、面積市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)

單位：平方米

項(xiàng)目名稱 一居 二居 三居 四居 備注

通過以上數(shù)據(jù)對(duì)比20xx年度中房指數(shù)北京市本區(qū)域內(nèi)各季度的市場(chǎng)在售項(xiàng)目平均面積及平均價(jià)格可清晰顯示出：項(xiàng)目均價(jià)體系系數(shù)及戶型面積體系系數(shù)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的加劇,，呈現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì)；至于今年一季度北京市住宅均價(jià)與去年同期相比,，上升5%左右,，專家認(rèn)為這是短暫現(xiàn)象，有些表現(xiàn)為區(qū)域特征,，不足為憑,。我們預(yù)見今后一兩年內(nèi)北京市此區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)按照此規(guī)律發(fā)展，房屋總價(jià)款的進(jìn)一步下調(diào)不可避免,；換言之,，市場(chǎng)房屋的整體性價(jià)比會(huì)越來越好。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容包括哪些篇六

市場(chǎng)仍會(huì)按照此規(guī)律發(fā)展,，房屋總價(jià)款的進(jìn)一步下調(diào)不可避免,；換言之，市場(chǎng)房屋的整體性價(jià)比會(huì)越來越好,。

第二章：產(chǎn)品研究及分析

專家普遍認(rèn)為,，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步走出了概念競(jìng)爭(zhēng)的怪圈，伴隨著市場(chǎng)成熟的腳步,，已經(jīng)步入了產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代,。產(chǎn)品的優(yōu)劣直接影響銷售的最終結(jié)果。

一,、產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析

本案位于朝陽(yáng)區(qū)工體東路8號(hào),、10號(hào)院,，地處東二環(huán)與東三環(huán)之間、平安大街延長(zhǎng)線與朝外大街之內(nèi),，距東二環(huán)1.7公里,、距東三環(huán)0.8公里；項(xiàng)目地塊西隔工體東路為工人體育場(chǎng)游泳館,，東隔東大橋斜街為三里屯普通居民住宅區(qū),，南臨北空干休所，北鄰北京警備司令部武警辦公大樓,。項(xiàng)目占地1.21公頃,，屬典型的“插空”項(xiàng)目；規(guī)劃總建筑面積8.12萬(wàn)平方米,，建筑密度31%,，容積率5.37。

從建筑形式上屬于圍合型高板和塔連板形式,，規(guī)劃方案難度較大,。針對(duì)本地塊周邊的市政設(shè)施、交通道路狀況,、配套設(shè)施等諸多因素綜合考慮,，對(duì)該規(guī)劃項(xiàng)目作如下分析：

1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

（1）,、地處東二,、三環(huán)之間，是公認(rèn)的的高地價(jià)區(qū)位,，土地使用權(quán)的獲取來之不易,，絕對(duì)區(qū)位上乘。

（2）,、位于三大商務(wù),、商業(yè)核心及使館區(qū)的邊緣，商業(yè)氣氛濃厚,，同時(shí)可分流四大核心區(qū)域的客戶,，區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶大多具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和相應(yīng)的消費(fèi)能力。

（3）,、緊鄰工人體育場(chǎng)館和富國(guó)海底世界兩個(gè)具有代表性的消費(fèi)場(chǎng)所,；綜合考慮，有一定的投資空間,，經(jīng)概念提升,、整體包裝策劃后，除純居住功能外存有一定的投資租賃市場(chǎng),。

（4）,、所處區(qū)域市政道路狀況良好,、周邊配套設(shè)施齊全，特別是商業(yè)配套,、健身,、餐飲、娛樂場(chǎng)所多,，并且整體區(qū)域內(nèi)遠(yuǎn)景規(guī)劃較好,，對(duì)客戶心理影響會(huì)較大,。

2,、項(xiàng)目劣勢(shì)

（1）、相對(duì)區(qū)位一般,，東離國(guó)貿(mào)商圈,，西距朝外商業(yè)大街都有一定距離，屬于“都沿邊,，卻又不全是”邊緣地帶,，商務(wù)氣氛不濃。

（2）,、四鄰小環(huán)境較差,，處于北京舊有居民區(qū)的包圍之中，紛亂嘈雜,，居民素質(zhì)不高,，文化氣息不夠理想，對(duì)業(yè)主的日后生活會(huì)有一定的影響,，不適宜建高尚純居住區(qū),。

（3）、項(xiàng)目規(guī)劃方案受地塊形狀,、四至狀況制約嚴(yán)重,，人口密度大、建筑密度大,、容積率較高,、樓體布局難度大，狹小的中央庭院也不利于園林景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì),，會(huì)給銷售帶來較大壓力,，特別是進(jìn)入后期銷售階段隨著工程形象的拔高，視覺效果會(huì)越來越差,。

（4）,、項(xiàng)目地處朝外及平安大街延長(zhǎng)線之間，交通狀況在上下班高峰期擁堵嚴(yán)重,，若遇工體有大型演出,、比賽,，則更加不理想。

（6）,、區(qū)域內(nèi)可替代產(chǎn)品較多,，與區(qū)域內(nèi)各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，本案建筑規(guī)模,、工期及入住時(shí)間存在較大劣勢(shì),，地下車位數(shù)量也不足，客戶容易被分流,。

二,、規(guī)劃研究及產(chǎn)品定位

通過產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析可以得出如下結(jié)論：該地塊既有先天的不足也有鮮明的優(yōu)勢(shì)，不菲的地價(jià)決定了它只能做中高檔產(chǎn)品,，為了挖出其潛質(zhì)來我們必須對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位進(jìn)行細(xì)分,，而只有對(duì)目標(biāo)客戶的需求做細(xì)致研究，才能有針對(duì)性地做產(chǎn)品細(xì)分,。

1,、產(chǎn)品規(guī)劃研究

從本宗地地塊形狀來看呈楔形，不十分規(guī)則,，屬東西向長(zhǎng),、南北向短的不好利用地塊，體現(xiàn)在規(guī)劃上就是東西向房屋必然多于南北向房屋,；加上地塊北側(cè)為北京警備司令部辦公用房,，直接導(dǎo)致地塊南側(cè)的使用受到限制；再加上地塊整體為近方形,，只有做出圍合才能提高土地利用率,，這就不可避免地出現(xiàn)多處拐角結(jié)合部的“死角”房屋；這些在規(guī)劃上不可逾越的障礙直接影響到銷售價(jià)格的提升及銷售利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn),。很難想象出,，這里能夠規(guī)劃成純居住高尚品質(zhì)社區(qū)，恐怕也難塑造成高尚的辦公環(huán)境,。假如僅從本項(xiàng)目目前的戶型面積設(shè)計(jì)及所處區(qū)域地段來看似乎有這種可能,，但辦公商住的必要條件是便捷的交通和足夠的停車位，而這兩點(diǎn)又恰恰是為本項(xiàng)目不可逾越的障礙,；另外,，向西的朝外大街，向東的三環(huán)沿線及國(guó)貿(mào)商圈可供選擇的純辦公樓較多,，因此作為純辦公用房也不太現(xiàn)實(shí),。

2、目標(biāo)客戶研究

（1）,、因故不能或不愿離開該區(qū)域的成功人士,，追求一定的舒適生活,，向往擁有朝向好、面積適中偏大的戶型,。

（2）,、向往便利的運(yùn)動(dòng)、健康,，追求時(shí)尚,，工作單位十分接近的年輕的準(zhǔn)成功人士（包括一些運(yùn)動(dòng)員）。

（3）,、中小規(guī)模個(gè)體經(jīng)貿(mào)公司,，業(yè)務(wù)便利，商住兩用的需求者,。

（4）,、看準(zhǔn)獨(dú)特的位置,、商機(jī)和產(chǎn)品的個(gè)性,，用于投資的成功人士。

理由是：

（1）,、規(guī)劃方案可以做到一定數(shù)量的好朝向較舒適性的房子,。

（2）、工體,、海底世界對(duì)一些年輕,、追求健康、快樂生活一族有無窮的魅力,，有一些運(yùn)動(dòng)員希望就近有一處住所,，有一些富裕的鐵桿國(guó)安球迷希望在工體旁邊有一處不大的“第二居所”。

（3）,、本塊宗地處于周邊三大商業(yè),、商務(wù)核心邊緣的市中心地帶，可滿足一些中小個(gè)體經(jīng)營(yíng)者居家辦（4）,、本塊宗地位于第一,、第三使館區(qū)和幾大商務(wù)、商業(yè)區(qū)的邊緣,，只要戶型面積合理,，便具有一定的投資概念。

（5）,、居家辦公和投資型客戶對(duì)戶型朝向的要求并不十分敏感,，可以解決本項(xiàng)目東西向房屋過多的劣勢(shì)，推出板式辦公樓的優(yōu)勢(shì),。

3,、項(xiàng)目定位

商住兩用+投資概念

4,、建筑規(guī)劃的調(diào)整

（1）、保留正向大面積的居住功能為主的偏大套型設(shè)計(jì),。

（2）,、把兩個(gè)樓座的銜接處設(shè)計(jì)成投資或商業(yè)用房戶型，面積不宜大,，拐角可適當(dāng)進(jìn)行功能修改,。

（3）、建議將樓體結(jié)構(gòu)確定為框架結(jié)構(gòu),，以增加室內(nèi)外空間的可變性,，從而增加部分房間的開間程度。

（4）,、裝修標(biāo)準(zhǔn)選用菜單式精裝修方式,。

（5）、在立面的表現(xiàn)上應(yīng)與東部城市的整體相和諧并有適當(dāng)突出,、夸張的表現(xiàn),，既要有現(xiàn)代感，又與投資人心態(tài)相吻合,，色彩選用上應(yīng)冷暖色對(duì)比較為明顯,，在二者間又要有適當(dāng)?shù)倪^渡。

（6）,、在陽(yáng)臺(tái)和窗體的表現(xiàn)上,，應(yīng)從整體上考慮細(xì)節(jié)，局部采用變化,，力求新穎,、實(shí)用，使客戶從效果圖上就有一種是成功人士居住地方的感覺,；另外,，在充分控制成本的前提下，盡量注重新材料,、新工藝的運(yùn)用,，盡量避免市場(chǎng)上產(chǎn)品相似化、趨同化的弊病,，尋求獨(dú)到將是我產(chǎn)品設(shè)計(jì)的第一原則,。

第三章：項(xiàng)目營(yíng)銷總體戰(zhàn)略構(gòu)想

營(yíng)銷，從本質(zhì)上講,，是產(chǎn)品個(gè)性化的最大張揚(yáng),。

實(shí)踐證明，抓住產(chǎn)品獨(dú)有的特征，進(jìn)行最強(qiáng)有力的差異性宣傳,，是實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)最大化的根本法寶,。

該項(xiàng)目獨(dú)有的特征是：

1、緊鄰在北京人心目中無可替代的國(guó)安主場(chǎng)——工人體育場(chǎng),，這是一個(gè)市中心的,、大型的、綜合型的,、有著特殊定義的集體育運(yùn)動(dòng),、休閑娛樂、大型演出于一體的場(chǎng)館,；此外,，還有一個(gè)綜合性的室內(nèi)工人體育館。

2,、緊鄰生活在北京這樣一個(gè)內(nèi)陸城市中的年輕父母及兒童心目中的第一個(gè)海洋生活縮影的水晶宮——富國(guó)海底世界,。這兩個(gè)所在是全北京崇尚健康生活，維護(hù)京城尊嚴(yán)的成年人和渴望大海,、渴望自由的少年兒童的心靈圣殿,。

緊緊抓住這一其他項(xiàng)目所不及的差異性特征，喊出“運(yùn)動(dòng)就在家門口,，健康生活每一天”的響亮口號(hào),，進(jìn)行主題概念的演繹升華,，提出“泛會(huì)所”的概念：“成人會(huì)所在工體,，兒童會(huì)所在海底”，把“足球運(yùn)動(dòng)與國(guó)安主場(chǎng)”的熱點(diǎn)以軟性文章,、各種出其不意又合情合理的推廣活動(dòng)結(jié)合起來進(jìn)行操作,，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響度和美譽(yù)度；通過金牌的物業(yè)管理服務(wù),，把健康居住和家居辦公,、投資理財(cái)有機(jī)結(jié)合在一起，定能取得最快速的,、最有效的市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng),。不足400套住房在1000多萬(wàn)人的關(guān)注下消化掉應(yīng)該不成其為太大的問題。

總之,，“運(yùn)動(dòng)·健康”是該項(xiàng)目唯一可以在最短時(shí)間內(nèi)形成影響力的著眼點(diǎn)和發(fā)力點(diǎn),，也是最容易演繹的時(shí)代話題。產(chǎn)品的風(fēng)格應(yīng)是內(nèi)部使用功能的便利實(shí)惠和外部形象的現(xiàn)代相統(tǒng)一,。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容包括哪些篇七

第二章項(xiàng)目單位基本情況

第三章項(xiàng)目背景及必要性

第四章市場(chǎng)預(yù)測(cè)

第五章建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案

第六章場(chǎng)址選擇

第七章技術(shù)方案,、設(shè)備方案和工程方案

第八章主要原材料、燃料供應(yīng)

第九章總圖運(yùn)輸與公用輔助工程

第十章節(jié)能措施

第十一章環(huán)境影響評(píng)價(jià)

第十二章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防

第十三章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

第十四章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

第十五章投資估算與資金籌措

第十六章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

第十七章風(fēng)險(xiǎn)分析

第十八章研究結(jié)論與建議

附圖,、附表,、附件

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容包括哪些篇八

“北京交通臺(tái)”和“北京音樂臺(tái)”,，此種推廣方式也應(yīng)是我們傳遞信息的途徑之一；我們可選擇時(shí)段30秒套播,，總體計(jì)劃進(jìn)行5個(gè)月,，時(shí)間分別為開盤期20xx年9月、11月及20xx年4月,、5月,、7月，費(fèi)用預(yù)計(jì)50萬(wàn)元,。

（1）從交通中的視野角度來講,，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會(huì)給人留下較深的印象；因此,，我們建議在公共汽車28路,、康恩專線選取5—8輛汽車進(jìn)行公交車身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有**花園廣告標(biāo)識(shí)及電話的垃圾桶贈(zèng)送市政部門安放于豐聯(lián)附近,，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇,；總體費(fèi)用控制在60萬(wàn)元。

（2）,、從客戶的工作及交際習(xí)慣來考慮,；針對(duì)于客戶回家較晚的實(shí)際情況，我們認(rèn)為：采用21：00~22：00時(shí)間段的電視媒體,，比較適宜,；一方面，是由客戶的生活習(xí)慣決定,，另一方面,，此時(shí)間段的某些欄目的費(fèi)用并不貴；建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類節(jié)目（例如“生活速遞”）,，此些節(jié)目的費(fèi)用僅為800~1000元/分鐘,，廣告主題為主推**花園的健康工作、健康生活,，投資空間,，計(jì)劃在20xx年9月推出兩周費(fèi)用約6萬(wàn)元。

（3）,、從目標(biāo)受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標(biāo)客戶的閱覽習(xí)慣而言,，我們建議主要采用“職業(yè)經(jīng)理人”、“今日民航”,、“生活速遞”,、“目標(biāo)”等白領(lǐng)雜志，報(bào)刊運(yùn)用則首選“北京青年報(bào)”、第二媒體選用“北京晨報(bào)”,。

2,、推廣策略

通過項(xiàng)目的自身特點(diǎn)及市場(chǎng)對(duì)物業(yè)的接受態(tài)度，我們認(rèn)為整體上應(yīng)把握“推廣商住兩用房為主,，投資小戶型為輔”的推廣原則,；為此我們建議在各個(gè)時(shí)間段進(jìn)行以下詳細(xì)計(jì)劃：

（1）、形象導(dǎo)入期

在客戶的分期選取上,，此時(shí)期首先應(yīng)把握區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力,、對(duì)該區(qū)域有一定認(rèn)同感的客戶（工作、居住在周邊的人）,，他們是項(xiàng)目投入市場(chǎng)前期最有可能第一時(shí)間達(dá)成購(gòu)買意向的人,，也是我們?cè)摃r(shí)間段的主抓客戶群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬—賣場(chǎng)建成的同時(shí)落實(shí),、安裝,，廣告牌應(yīng)由案名、logo及小區(qū)的鳥瞰圖等組成,，傳達(dá)出在本地點(diǎn)有本項(xiàng)目這樣一條資訊,，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應(yīng)盡早尋找。

在20xx年8月份中旬分別導(dǎo)入軟廣告評(píng)論性文章,，表達(dá)的主題為：藍(lán)島商務(wù)中心區(qū)將成為cbd商務(wù)區(qū)及朝外大街商務(wù)區(qū)的直接紐帶,、健康在工作和生活都不可缺。

（2）,、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期

此時(shí)期,，我們的工作重點(diǎn)是在銷售人員在與客戶的交談過程中，通過側(cè)面了解客戶對(duì)本案的興趣程度及滿意與不滿意之處,、利用模糊價(jià)格來揣摩初定的定價(jià)格體系在客戶心中的作用及認(rèn)知程度,；此也是我們市場(chǎng)初探，進(jìn)行項(xiàng)目側(cè)重點(diǎn)調(diào)整所需獲得信息的重要來源之一,。此時(shí)應(yīng)將朝外大街、東三環(huán)路牌廣告到位,。

（3）,、銷售期

每年的9~10月份是房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的黃金季節(jié)，多年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明,，此時(shí)間段各樓盤的銷售量在全年中占較大的份額,，此段時(shí)機(jī)我們應(yīng)緊緊抓住。參加展會(huì)的目的并不是要求銷售出去多少套房,，而是項(xiàng)目展示自身形象的良好機(jī)會(huì),，借以進(jìn)行形象推廣。我們計(jì)劃以較好形象參加20xx年9月的秋季展會(huì)、20xx年第一次春季展會(huì)及20xx年夏季房展會(huì),，但參加展會(huì)需要注意以下幾點(diǎn)：

a,、參加的展會(huì)一定要選在“國(guó)貿(mào)”，在國(guó)貿(mào)展會(huì)展位已訂滿的情況下,，別處舉辦的展會(huì)寧肯不參加,。

b、展位數(shù)不應(yīng)低于5個(gè),。

c,、展位一定要做特裝，體現(xiàn)出產(chǎn)品的現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格,，避免俗套,，吸引參展觀眾的注意力。

三次展會(huì)總體費(fèi)用控制在140萬(wàn)元（展位費(fèi)+特裝費(fèi)）

3,、媒介廣告計(jì)劃安排

當(dāng)項(xiàng)目開始推介的時(shí)候,，為了本案聲勢(shì)的營(yíng)造及形象傳播的迅速推廣，我們認(rèn)為在項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期及開盤初期采用報(bào)刊廣告營(yíng)造聲勢(shì),，在媒介的選取上,，我們建議以選取“北京青年報(bào)”為主，“北京晨報(bào)”為輔,；當(dāng)項(xiàng)目開盤一個(gè)月后適當(dāng)減少刊登頻率,；針對(duì)客戶群的變化轉(zhuǎn)而選用例如“民航報(bào)”、“機(jī)票套封”,、“職業(yè)經(jīng)理人”,、“生活速遞”、“目標(biāo)”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度,。

4,、海報(bào)、dm宣傳單的投放

投放地點(diǎn)：cbd商圈內(nèi)寫字樓及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館,、東二環(huán)偏北處的

寫字樓,、公寓、雅寶路地區(qū),、朝外大街周邊寫字樓等等（應(yīng)注意與晨報(bào)的dm投放不相重復(fù)）

四,、價(jià)格策略

由于本項(xiàng)目自身體量較小，房屋總套數(shù)較少,，原則上不適合現(xiàn)在市場(chǎng)上眾多項(xiàng)目均采用的低開高走的銷售策略,；因此在定價(jià)上，我們認(rèn)為針對(duì)本案及市場(chǎng)情況應(yīng)當(dāng)把握“銷售為第一目的”的原則,，制定一個(gè)合理的價(jià)格,，力求短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售,，原則采用“小步快跑”的戰(zhàn)略思想，平穩(wěn)提價(jià),，但期間的變故還可根據(jù)銷售的變化靈活調(diào)整,。

按照項(xiàng)目自身的條件，理想的均價(jià)應(yīng)在11000/平方米水平,，但北京高檔住宅及公寓市場(chǎng)供過于求,，現(xiàn)時(shí)認(rèn)為應(yīng)該在9000~10000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷，大部分賣了50%就停下,，資金出現(xiàn)極大超出預(yù)計(jì)的缺口,，若前期資金貸款也有很大壓力，交付使用期肯定受影響,；而8000元/平方米的定價(jià)又給客戶以高不成低不就的感覺,，因此，我們應(yīng)在開盤時(shí)迅速拔高認(rèn)購(gòu)期時(shí)的公開價(jià),；經(jīng)過市場(chǎng)綜合比較及成本估算我們認(rèn)為開盤階段9600元/平（精裝修）的均價(jià)比較合理,，也容易被市場(chǎng)所接受；在這個(gè)價(jià)位上也堅(jiān)持采用菜單式精裝修,。

從整體均價(jià)來考慮,，項(xiàng)目開盤以較低的價(jià)格取得市場(chǎng)的認(rèn)同是必要的；如果各方面均按照我們的預(yù)計(jì)進(jìn)行,，整體均價(jià)應(yīng)為11000元/平米左右——其中第一階段計(jì)劃銷售社區(qū)b座南北向8層部分（約0.36萬(wàn)平米）,，均價(jià)為9600元/平米；第二階段計(jì)劃銷售社區(qū)的b座東西向11,、12層部分（約2.14萬(wàn)平米）,，均價(jià)為10300元/平米；第三階段計(jì)劃銷售社區(qū)a座東西向20層部分（約1.8萬(wàn)平米）,，均價(jià)為11000元/平米,；第四階段計(jì)劃銷售社區(qū)a座南北向（約2萬(wàn)平米）21層部分，均價(jià)為12000元/平米,。

建議產(chǎn)品的整體計(jì)價(jià)單位無論內(nèi),、外銷均采用美金來計(jì)價(jià)。

根據(jù)本項(xiàng)目的自身情況,，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價(jià)12~13%,，樓層差價(jià)上采用傳統(tǒng)意義上嚴(yán)格的差價(jià)，樓層差價(jià)暫定為80元/平米左右,。

一、營(yíng)銷組織

為確保**花園項(xiàng)目的入市成功和銷售目標(biāo),，本公司將以獨(dú)家代理及全程跟蹤的方式為本項(xiàng)目服務(wù),，針對(duì)本案成立專案小組,，幫助發(fā)展商組織營(yíng)銷工作，包括：市場(chǎng)分析,、產(chǎn)品調(diào)整,、產(chǎn)品包裝、營(yíng)銷推廣及銷售組織等工作,。

近期,，本專案小組將圍繞著20xx年8月上旬展開的產(chǎn)品包裝、營(yíng)銷推廣,、銷售組織中的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記和9月中旬的正式發(fā)售（具體時(shí)間根據(jù)銷售證取得進(jìn)行調(diào)整）兩個(gè)時(shí)期開展各項(xiàng)工作,。此時(shí)期我方的工作重點(diǎn)為：配合發(fā)展商協(xié)調(diào)廣告公司、模型公司和裝飾公司的各項(xiàng)工作進(jìn)度,，配合策劃部,、銷售部提出策劃方案的具體實(shí)施，協(xié)助設(shè)計(jì)院進(jìn)行產(chǎn)品的最終優(yōu)化調(diào)整,，為各項(xiàng)工作的有效進(jìn)展創(chuàng)造條件,。

我方的營(yíng)銷組織框架和工作流程如下：

1、營(yíng)銷組織架構(gòu)

2,、工作流程

為保證本案的成功營(yíng)銷,，各相關(guān)單位應(yīng)遵循“一切為了銷售”的原則，分工不分家地展開工作,，有關(guān)流程如下：

二,、市場(chǎng)營(yíng)銷中可能遇到的不利局面的調(diào)整措施

在入市銷售過程中會(huì)發(fā)生許多變化，為確保各時(shí)期銷售的成功,，我們有必要組織和動(dòng)員各方力量,，提前做好應(yīng)變準(zhǔn)備。現(xiàn)階段,，除加強(qiáng)營(yíng)銷組織力量外,，還應(yīng)增設(shè)1~2名有一定市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的骨干力量，集中統(tǒng)一管理,，分工責(zé)任,，對(duì)以下方面有所準(zhǔn)備：

1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較有壓力的入市策略

由于本項(xiàng)目的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多,，他們的開盤會(huì)對(duì)我們的銷售形成較大沖擊,，致使客戶分流；那么,，整體實(shí)現(xiàn)11000元/平米的銷售均價(jià)及絕對(duì)利潤(rùn)就會(huì)變得較為困難,，為此我方建議如下：

（1）、在參考開發(fā)商的價(jià)格底限要求基礎(chǔ)上,，建議采取以9500~9600元/平米（精裝修）的均價(jià)入市,，確保優(yōu)質(zhì)又優(yōu)價(jià),，與其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手處于同一起跑線上，價(jià)格制定靈活又有彈性,。

（2）,、確保于20xx年8月上旬可以開始進(jìn)行入市推廣的工作計(jì)劃，以先期搶占市場(chǎng)份額,。

（3）,、確保于20xx年5月下旬可以開工，以早期樹立項(xiàng)目形象,，展示開發(fā)商實(shí)力,，增強(qiáng)客戶信心。

（4）,、隨時(shí)關(guān)注cbd內(nèi)其他新盤的一切變化,，提前預(yù)測(cè)其可

能采用的方式、方法,，做好針對(duì)性的準(zhǔn)備,；如果其采用低價(jià)入市的方法來配合銷控，建議本案采用隨行就市的態(tài)度——以某個(gè)階段所推出某些房型折扣點(diǎn)和優(yōu)惠方式不同的方法進(jìn)行銷控,，采用增加折扣,，價(jià)格明升暗降的方法來變相吸引客戶；但不到萬(wàn)不得以決不可降價(jià),，降價(jià)會(huì)打擊客戶購(gòu)房可保值,、升值的信心，使其觀望度增加,，并且會(huì)對(duì)先期已完成的銷售帶來許多不必要的麻煩,。

2、根據(jù)工期進(jìn)程進(jìn)行的策略調(diào)整

以上的計(jì)劃是在樣板間,、賣場(chǎng)包裝,、工地整妝等一切跟進(jìn)、配合順利的條件下進(jìn)行的,，假若其中某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,，如工期拖延等的情況下，我們認(rèn)為倉(cāng)促進(jìn)入認(rèn)購(gòu)期也是有必要的,；前期進(jìn)入市場(chǎng),、探測(cè)市場(chǎng)將有利于開盤前銷售策略，還可在旺銷期眾多項(xiàng)目一起開盤來臨之前吸引市場(chǎng)目光,；因此我們認(rèn)為應(yīng)按照計(jì)劃于20xx年9月上旬（或中上旬,，初定）開盤認(rèn)購(gòu)，8月30日打出第一期廣告,。

3,、對(duì)可能形成“有價(jià)無市”的調(diào)整

就目前而言,，價(jià)格仍是客戶所最關(guān)注的因素,，也是一個(gè)項(xiàng)目能否達(dá)到銷售目的的決定性因素之一,。就本項(xiàng)目所定開盤9500~9600元/平米的平均價(jià)格而言，仍存在著一定的市場(chǎng)空間,，但我們的定價(jià)能否達(dá)到預(yù)期目的,，能否完成預(yù)期的銷售，還有待市場(chǎng)的檢驗(yàn),。從價(jià)格來說我們能否完成,，面臨著兩種壓力：第一，在廣告力度,、廣告投放有保證的前提下,，市場(chǎng)認(rèn)為價(jià)格偏高，無法達(dá)到預(yù)期的目的,，我們應(yīng)在維持廣告投放的前提下,，加大優(yōu)惠折扣點(diǎn)，公平的講較低價(jià)位的銷售實(shí)現(xiàn)更現(xiàn)實(shí),，高價(jià)位的銷售則會(huì)較為痛苦,；第二，認(rèn)購(gòu)期內(nèi),，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況發(fā)生變化,，本區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)較低價(jià)位、較大規(guī)模社區(qū)投放進(jìn)入市場(chǎng),，建議在其公開發(fā)售進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)我們銷售價(jià)格也相應(yīng)調(diào)低,，并加大廣告投放力度。

4,、廣告沒有達(dá)到預(yù)期銷售目的的調(diào)整

廣告能夠有效的傳遞信息,，是有效促銷手段，也是本階段達(dá)到既定銷售目標(biāo)的重要手段之一,。廣告的投入必須與銷售掛鉤,。

三、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品主題賣點(diǎn)有效傳達(dá)的保證措施

1,、與較有創(chuàng)意和發(fā)布能力較強(qiáng)的經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可的廣告公司保持聯(lián)系,，進(jìn)行概念方面的有效溝通。

2,、與有組織能力的曾舉辦過各種營(yíng)銷活動(dòng)的專業(yè)公司進(jìn)行有效溝通（也可以與廣告公司合二為一）,。

3、由于本樓盤規(guī)模較小,，廣告?zhèn)鬟f的長(zhǎng)期作用將以成本較低的路牌廣告和導(dǎo)向路牌廣告,，針對(duì)客戶習(xí)慣的報(bào)紙dm插頁(yè)和千人成本較低的廣播電臺(tái)—北京交通臺(tái)為主,，在推廣的各階段附以高檔直投雜志。

4,、在報(bào)刊廣告的投放上,，應(yīng)適當(dāng)集中廣告投放資金，廣告媒體不宜太多,、時(shí)間不宜過長(zhǎng),。

5、圍繞“健康·運(yùn)動(dòng)”為主題推廣活動(dòng)應(yīng)貫穿于銷售過程始末,。

6,、項(xiàng)目專案組應(yīng)在每期廣告推出后，及時(shí)在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行銷售的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),、整理分析,，以了解客戶的需要和客戶關(guān)注的內(nèi)容，了解各種促銷手段的成效性,，便于銷售調(diào)整,，必要時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目拾遺或產(chǎn)品的重新包裝。

7,、銷售進(jìn)程的調(diào)整

計(jì)劃完成銷售總額的50~60%,。當(dāng)然，這還需要根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的改變隨時(shí)調(diào)整,。為加強(qiáng)淡銷階段的銷售進(jìn)程,，完成銷售目標(biāo),，我們建議：

制定階段內(nèi)定房的優(yōu)惠措施

適當(dāng)加大報(bào)刊廣告的投放力度,；

為保證均衡出貨,，調(diào)節(jié)供求，制造搶購(gòu)氣氛,，提高銷售速度,，把握銷售控制，執(zhí)行分批限量銷售是非常關(guān)鍵的,；在本案的銷售過程中我們會(huì)自始至終執(zhí)行本套推廣組合策略,，整合資源完成銷售目標(biāo)。

四,、銷售現(xiàn)場(chǎng)管理

1,、 銷售現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)制

2、 售樓處位置選擇

建議在南側(cè)加油站位置搭建臨時(shí)售樓處,，售樓處裝修要與產(chǎn)品定位風(fēng)格相一致,，色彩要有沖擊力，最好能有1~2套樣板間，樣板間裝修要體現(xiàn)高檔,、尊貴,、現(xiàn)代、細(xì)膩的風(fēng)格,；總之,，售樓處一定要有品位，它是產(chǎn)品品位,、開發(fā)商品位的縮影,，正如古語(yǔ)所云：“窺一斑而是全豹”。

3,、工地包裝要與產(chǎn)品定位相吻合

4、各種銷售工具要實(shí)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)與制作,，確保按時(shí),、保質(zhì)、保量完成

附：

建議合作方式

一,、獨(dú)家代理,，代理費(fèi)以2.3%為基本標(biāo)準(zhǔn)。

二,、代理期限可根據(jù)開發(fā)銷售進(jìn)程確定,。

三、具體事項(xiàng)將在合同中詳細(xì)約定,。