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房地產(chǎn)項目建議書 篇一

1城市規(guī)劃及發(fā)展簡述

2項目決策背景及摘要

2.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè),、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等,；

2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì),、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位,；

3）項目淵源,，特殊的政治或文化背景，如：危房改造,、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套,、文化園、政府重點工程等,。

2.2內(nèi)部因素

1）項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年）,，在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；

2）公司進(jìn)入重點區(qū)域市場,、項目合理布局,，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象,、降低經(jīng)營風(fēng)險,、擴(kuò)大社會影響力的作用；

3）從項目投資回報率,、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義,。

3項目概況

3.1宗地位置

3.2宗地現(xiàn)狀

四至范圍，地勢比較,，地面現(xiàn)狀,，現(xiàn)有居民情況，地下情況,，土地的完整性,，地質(zhì)情況。

3.3項目周邊的社區(qū)配套

3.4項目周邊環(huán)境

3.5大市政配套

3.6規(guī)劃控制要點

總占地面積,、凈用地面積,、綠化面積、道路面積,；住宅建筑面積,、公建建筑面積；綜合容積率,、住宅容積率,；建筑密度；控高；綠化率等,。

3.7土地價格

3.8土地升值潛力初步評估

3.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析,。

4法律及政策性風(fēng)險分析

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項權(quán)力,、土地的用途,、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項情況,；規(guī)劃用地用途,、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文,、土地使用權(quán)出讓合同,、拆遷安置補償、有關(guān)項目地塊的政府文件,。

5市場分析

區(qū)域住宅市場簡述,、區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢,；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況,、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況,、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況,、產(chǎn)品供應(yīng)量和

產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會,；產(chǎn)品特征,、重點個案、成長狀況,、市場容量,、消費者特征；產(chǎn)品定位及建議,。

6主要經(jīng)營指標(biāo)分析

開發(fā)建設(shè)期間計劃分析,；購置土地的資金來源計劃分析；營銷計劃分析,；成本,、費用、稅務(wù)分析,；贏利能力分析。

7結(jié)論和建議

房地產(chǎn)項目建議書 篇二

一,、工作目標(biāo)

1,、銷售目標(biāo)

計劃一年之內(nèi)完成銷售總額的60~70%，達(dá)到盈虧平衡點。

2,、廣告目標(biāo)

通過全方位,、立體式的促銷,，整體包裝,、集中轟炸，達(dá)到向目標(biāo)客戶和潛在客戶推薦__花園的目的,，實現(xiàn)預(yù)期效果。

3,、廣告訴求

目標(biāo)客戶：

（1）、第一客戶：CBD商圈及附近區(qū)域的高層白領(lǐng)人士,、周邊私營業(yè)主

（2）,、潛在客戶：投資者

主要運用工具：

（1）、東二環(huán),、東三環(huán)、朝外大街,、工體、富國海底世界等周邊的廣告路牌及其它方式傳達(dá)信息,；

（2）、大中型活動,；

（3）,、報紙廣告；

（4）,、高尚直投雜志；

（5),、電臺(103.9兆赫）,；

二、入市總體安排

一般而言,，樓盤項目入市操作分為四個階段：認(rèn)購期,、公開期、強銷期,、持續(xù)期；從項目的進(jìn)展來看,，現(xiàn)階段__花園的上市銷售工作主要為兩個最重要的時期：20__年8月8日（暫定為“__花園父親節(jié)”）的內(nèi)部認(rèn)購期和20__年9月9日（暫定為“__重陽健康節(jié)”）的公開發(fā)售日,，我們的工作將圍繞著這兩個階段來準(zhǔn)備,。

為此,，我們將這兩個階段,，劃分為5個時間段來進(jìn)行準(zhǔn)備工作：

1、 前期準(zhǔn)備期：20__.5.~20__.7

2,、 形象導(dǎo)入期：20__.7.1~20__.7.29

3、 預(yù)探市場期：20__.7.30~20__.8.7

4,、 內(nèi)部認(rèn)購期：20__.8.8~20__.9.9

5、 正式開盤日：20__.9.9

備注：形象導(dǎo)入期與預(yù)探市場期可部分結(jié)合進(jìn)行

附表3：入市總體時間安排表：

20__年5月~9月

工作內(nèi)容 時間安排

5月 6月 7月 8月 9月

廣告的宣傳設(shè)計及制作 ●●

宣傳計劃的實施 ●●

銷售人員的招聘,、培訓(xùn)、市調(diào) ●●

推廣方案的確定及定價 ●●

內(nèi)部登記,、咨詢及認(rèn)購 ●●

策略的微調(diào) ●●

正式發(fā)售 ●

三、推廣策略

1,、推廣分析

本項目的客戶定位為高級白領(lǐng)和私企老板；相對而言,，私營老板可以理解,，但白領(lǐng)這個詞匯的目標(biāo)太大，范圍太廣,，容易產(chǎn)生混淆,；為此,，我們將這個層面繼續(xù)細(xì)分。

所謂白領(lǐng)階層即為中等收入者即個人基本月薪在5000元以上或雙人家庭月薪在8000元以上者,，而白領(lǐng)的高層收入者無疑就會將這個收入再提升一個檔次（個人基本月薪在10000元以上或雙人家庭月薪在16000元以上者）,；通過我們對周邊市場和工作人群的了解及分析，我們認(rèn)為以下人士極有可能是我們的第一客戶對象：

CBD內(nèi)外企工作在5年以上的,，占具高層職位者

公司老板

小型私營業(yè)主

高級技術(shù)人員

高級管理人員

此部分人士絕大部分擁有共同的特征：35歲以上,、素質(zhì)較高、生活富裕,、工作壓力較大,、強調(diào)身份、強調(diào)個性與品牌,、崇尚自然與健康等等,。為此，我們的一切推廣銷售計劃要結(jié)合項目自身的情況圍繞著他們的這些行為偏好來進(jìn)行,。

由于本項目體量不大,，銷售總額不高，這就意味著如果按正常比例的情況下提取廣告費用則不能滿足本項目實際操作需要,；為此,，我們應(yīng)本著少花錢，多辦事的原則,，充分分析客戶行為,，以期花最少的錢，達(dá)到最大的邊際效用,。

（1）,、從目標(biāo)客戶的出行方面考慮；此部分客戶基本為：自己開車和出門打車,，因此我們的推廣投入主要以此兩種方式進(jìn)行：

A,、對于自己開車的客戶，我們建議在東三環(huán),，國貿(mào)橋的北側(cè)或朝外大街兩旁各豎立一塊廣告牌,；目前急需進(jìn)行的是廣告牌的尋找、確定,；總體費用約為200~250萬元/年,，計劃從20__年8月起采用一年，費用控制在250萬元,。

B,、對于出行的交通工具為出租車的客戶，我們建議除采用“A”方案外,，還應(yīng)取用北青報,、晨報的DM的形式；現(xiàn)在此兩家報社對出租汽車免費發(fā)送報紙,，因此,，目標(biāo)客戶在車上的時間我們可以充分運用；DM應(yīng)富于變化,；費用：除印刷費外,，所需費用較低，每次投放的總體費用約在5萬份,，5萬元之內(nèi),，計劃采用6次，發(fā)行時間待定,，推廣費用約30萬元,。

C、相對于自己開車和開出租汽車的司機來說,，收聽交通廣播無疑是打發(fā)無聊時間的方法之一,，而目前在北京收聽率比較高、相對傳播成本較低的是“北京交通臺”和“北京音樂臺”,，此種推廣方式也應(yīng)是我們傳遞信息的途徑之一,；我們可選擇時段30秒套播，總體計劃進(jìn)行5個月,，時間分別為開盤期20__年9月,、11月及20__年4月、5月,、7月,，費用預(yù)計50萬元。

D,、另外,，從交通中的視野角度來講,，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會給人留下較深的印象；因此,，我

們建議在公共汽車28路,、康恩專線選取5—8輛汽車進(jìn)行公交車身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有__花園廣告標(biāo)識及電話的垃圾桶贈送市政部門安放于豐聯(lián)附近,，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇,；總體費用控制在60萬元。

（2）,、從客戶的工作及交際習(xí)慣來考慮,；針對于客戶回家較晚的實際情況，我們認(rèn)為：采用21：00~22：00時間段的電視媒體,，比較適宜,；一方面，是由客戶的生活習(xí)慣決定,，另一方面，此時間段的某些欄目的費用并不貴,；建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類節(jié)目（例如“生活速遞”）,，此些節(jié)目的費用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推__花園的健康工作,、健康生活,，投資空間，計劃在20__年9月推出兩周費用約6萬元,。

（3）,、從目標(biāo)受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標(biāo)客戶的閱覽習(xí)慣而言，我們建議主要采用“職業(yè)經(jīng)理人”,、“今日民航”,、“生活速遞”、“目標(biāo)”等白領(lǐng)雜志,，報刊運用則首選“北京青年報”,、第二媒體選用“北京晨報”。

2,、推廣策略

通過項目的自身特點及市場對物業(yè)的接受態(tài)度,，我們認(rèn)為整體上應(yīng)把握“推廣商住兩用房為主，投資小戶型為輔”的推廣原則,；為此我們建議在各個時間段進(jìn)行以下詳細(xì)計劃：

（1）,、形象導(dǎo)入期

在客戶的分期選取上，此時期首先應(yīng)把握區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟(jì)實力,、對該區(qū)域有一定認(rèn)同感的客戶（工作,、居住在周邊的人）,，他們是項目投入市場前期最有可能第一時間達(dá)成購買意向的人，也是我們該時間段的主抓客戶群,，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬—賣場建成的同時落實,、安裝，廣告牌應(yīng)由案名,、LOGO及小區(qū)的鳥瞰圖等組成,，傳達(dá)出在本地點有本項目這樣一條資訊，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應(yīng)盡早尋找,。

在20__年8月份中旬分別導(dǎo)入軟廣告評論性文章,，表達(dá)的主題為：藍(lán)島商務(wù)中心區(qū)將成為CBD商務(wù)區(qū)及朝外大街商務(wù)區(qū)的直接紐帶,、健康在工作和生活都不可缺,。

（2）、內(nèi)部認(rèn)購期

此時期,，我們的工作重點是在銷售人員在與客戶的交談過程中,，通過側(cè)面了解客戶對本案的興趣程度及滿意與不滿意之處、利用模糊價格來揣摩初定的定價格體系在客戶心中的作用及認(rèn)知程度,；此也是我們市場初探,，進(jìn)行項目側(cè)重點調(diào)整所需獲得信息的重要來源之一。此時應(yīng)將朝外大街,、東三環(huán)路牌廣告到位,。

（3）、銷售期

每年的9~10月份是房地產(chǎn)消費市場的黃金季節(jié),，多年的統(tǒng)計數(shù)字表明,，此時間段各樓盤的銷售量在全年中占較大的份額，此段時機我們應(yīng)緊緊抓住,。參加展會的目的并不是要求銷售出去多少套房,，而是項目展示自身形象的良好機會，借以進(jìn)行形象推廣,。我們計劃以較好形象參加20__年9月的秋季展會,、20__年第一次春季展會及20__年夏季房展會，但參加展會需要注意以下幾點：

A,、參加的展會一定要選在“國貿(mào)”,，在國貿(mào)展會展位已訂滿的情況下，別處舉辦的展會寧肯不參加,。

B,、展位數(shù)不應(yīng)低于5個。

C、展位一定要做特裝,，體現(xiàn)出產(chǎn)品的現(xiàn)代時尚風(fēng)格，避免俗套,，吸引參展觀眾的注意力。

三次展會總體費用控制在140萬元（展位費+特裝費）

3,、媒介廣告計劃安排

當(dāng)項目開始推介的時候,，為了本案聲勢的營造及形象傳播的迅速推廣，我們認(rèn)為在項目的內(nèi)部認(rèn)購期及開盤初期采用報刊廣告營造聲勢,，在媒介的選取上,，我們建議以選取“北京青年報”為主，“北京晨報”為輔,；當(dāng)項目開盤一個月后適當(dāng)減少刊登頻率；針對客戶群的變化轉(zhuǎn)而選用例如“民航報”,、“機票套封”,、“職業(yè)經(jīng)理人”、“生活速遞”,、“目標(biāo)”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度,。

4、海報,、DM宣傳單的投放

投放地點：CBD商圈內(nèi)寫字樓及運動場館,、東二環(huán)偏北處的

寫字樓、公寓,、雅寶路地區(qū),、朝外大街周邊寫字樓等等（應(yīng)注意與晨報的DM投放不相重復(fù)）

按照以上策略推廣，總體費用可控制在總體銷售額的1.5%——即1100萬元（整體銷售周期內(nèi)）,；

四,、價格策略

由于本項目自身體量較小，房屋總套數(shù)較少,，原則上不適合現(xiàn)在市場上眾多項目均采用的低開高走的銷售策略,；因此在定價上，我們認(rèn)為針對本案及市場情況應(yīng)當(dāng)把握“銷售為第一目的”的原則,，制定一個合理的價格,，力求短期內(nèi)實現(xiàn)銷售，原則采用“小步快跑”的戰(zhàn)略思想,，平穩(wěn)提價,，但期間的變故還可根據(jù)銷售的變化靈活調(diào)整。

按照項目自身的條件,，理想的均價應(yīng)在11000/平方米水平,，但北京高檔住宅及公寓市場供過于求，現(xiàn)時認(rèn)為應(yīng)該在9000~10000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷,，大部分賣了50%就停下，資金出現(xiàn)極大超出預(yù)計的缺口,，若前期資金貸款也有很大壓力，交付使用期肯定受影響,；而8000元/平方米的定價又給客戶以高不成低不就的感覺,，因此，我們應(yīng)在開盤時迅速拔高認(rèn)購期時的公開價,；經(jīng)過市場綜合比較及成本估算我們認(rèn)為開盤階段9600元/平（精裝修）的均價比較合理,，也容易被市場所接受；在這個價位上也堅持采用菜單式精裝修,。

從整體均價來考慮,，項目開盤以較低的價格取得市場的認(rèn)同是必要的；如果各方面均按照我們的預(yù)計進(jìn)行,，整體均價應(yīng)為11000元/平米左右——其中第一階段計劃銷售社區(qū)B座南北向8層部分（約0.36萬平米）,，均價為9600元/平米；第二階段計劃銷售社區(qū)的B座東西向11,、12層部分（約2.14萬平米）,，均價為10300元/平米；第三階段計劃銷售社區(qū)A座東西向20層部分（約1.8萬平米）,，均價為11000元/平米,；第四階段計劃銷售社區(qū)A座南北向（約2萬平米）21層部分，均價為120__元/平米,。

建議產(chǎn)品的整體計價單位無論內(nèi)、外銷均采用美金來計價,。

根據(jù)本項目的自身情況,，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價12~13%，樓層差價上采用傳統(tǒng)意義上嚴(yán)格的差價,，樓層差價暫定為80元/平米左右,。

房地產(chǎn)項目建議書 篇三

一、城市概況

（一）城市基本概況

衛(wèi)輝市位于中原腹地,，河南省北部,、太行山東麓,、古黃河北岸，總面積868平方公里,，其中平原面積452平方公里,，總?cè)丝?0萬，城區(qū)常住人口18萬,，城鎮(zhèn)化率居新鄉(xiāng)八縣（市）之首,。衛(wèi)輝是新鄉(xiāng)市“五星環(huán)繞”格局下地緣最近的衛(wèi)星城，新鄉(xiāng)市的“后花園”,，河南省歷史文化名城,、省級園林城市、中國財神文化之鄉(xiāng),。

（二）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

20xx年,，全市GDP完成72.3億元，增長13.5%,；全社會固定資產(chǎn)投資65.6億元,，增長29.4%；規(guī)模以上工業(yè)增加值23.1億元,，增長15.6%,；實現(xiàn)利潤3.9億元，增長35.6%,；

財政一般預(yù)算收入3.02億元,，增長19.9%；社會消費品零售總額29億元,，增長19.3%,；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11000元，增長17%,。

二、衛(wèi)輝市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：

（一）市場供需狀況

我市房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚,，于20xx年開始建設(shè),，現(xiàn)有水晶城、美景花城,、盛世藍(lán)灣等已開發(fā)和待開發(fā)房產(chǎn)不足十處，開發(fā)規(guī)模還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人們對住房的需求,，發(fā)展?jié)摿薮蟆７康禺a(chǎn)銷售情況十分理想,，房價也由05年的800～1400飆升到現(xiàn)在的1500～20xx,。由于一方面開發(fā)規(guī)模相對較小,，另一方面需求旺盛,，我市房地產(chǎn)正處于上升發(fā)展時期，房產(chǎn)仍有較大的升值空間,。

（二）價格水平

目前,，我市房價均價1700元/平方米，其中一樓20xx元/平方米,，六樓1300元/平方米,，地下室750—850元/平方米，物業(yè)費0.3元/平方米,，城區(qū)商品門面房銷售價格3500—4500元/平方米,。

（三）產(chǎn)品特征

多以普通六層為主，戶型面積95—153平方（兩房,、三房）,，主力戶型面積為120-130平方，一層價格最高,，天然氣加熱地暖系統(tǒng)的高品質(zhì)樓盤較少,。

（四）市場發(fā)展前景

20xx年—20xx年8月，我市開發(fā)房產(chǎn)4200套,，已銷售3500套,。作為發(fā)展中的城市，房價與近鄰新鄉(xiāng)市區(qū)相差懸殊,，幾乎沒有下浮的可能性,，可以說投資衛(wèi)輝房地產(chǎn)無風(fēng)險之憂，樓盤操作空間較大,。

三,、意向購房客戶分析：

根據(jù)對衛(wèi)輝市城區(qū)已開發(fā)和正在開發(fā)的居住地塊的容積率的研究，發(fā)現(xiàn)在容積率1.4-1.6之間的居住小區(qū)占到了80%以上,，衛(wèi)輝市民對其也最為認(rèn)可,，其銷售量較為可觀，對開發(fā)商的投資積極性有很大促進(jìn),。同時通過對衛(wèi)輝市老城區(qū)及新城區(qū)市民戶均面積的調(diào)查，除了老城區(qū)自家私宅居住面積較大,，在160-240㎡外,，其他每戶的居住面積在90-140㎡之間,；而在居民居住意向的調(diào)查分析中，85%以上居民愿意居住到環(huán)境舒適,、配套設(shè)施齊全的新建居住小區(qū)中,，而套型面積在120㎡左右的戶型是最受歡迎，其商品房總價也在60%以上居民能夠承擔(dān)的購房費用范圍內(nèi),。

四,、擬推薦地塊基本情況：

選址地一

（一）地塊位置

該地塊位于衛(wèi)輝市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)北部。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)為省級產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),，規(guī)劃面積4.52平方公里,，以商住、研發(fā),、培訓(xùn),、都市工業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

（二）地塊現(xiàn)狀

園區(qū)用地均調(diào)整為建設(shè)用地,，其中,，三塊土地完全符合園區(qū)規(guī)劃，已上報河南省,、市人民的政府批復(fù),，手續(xù)已辦理完畢，隨時可掛牌出讓使用,，居住用地面積約436畝,。通過對衛(wèi)輝城區(qū)居住地以及意向客戶分析，現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃居住用地容積率控制在1.5-2.0,，綠地率30%以上,。

（三）項目交通出行狀況

西臨省道翟陽線，南臨新濮公路,，東臨比干大道,，北臨太公路，距新鄉(xiāng)市區(qū)20公里,，約15分鐘車程,，與衛(wèi)輝城中心距離2公里左右，約3分鐘車程,，位置極其優(yōu)越,，交通基礎(chǔ)設(shè)施完善，供電,、郵政,、電信等配套設(shè)施也較為完備。

選址地二

沿玉帶河拆遷改造項目,。該地塊處于古城開發(fā)區(qū)域,，北臨玉帶河,，西臨條形街，南臨建設(shè)路,，東臨寶塔路,，由護(hù)城河圍繞，位置優(yōu)越,，周邊環(huán)境優(yōu)良,。東西（北）長982米，南北（西）長426米,，東西（南）長870米,，南北（東）長410米，總面積約570畝,，屬于居住商業(yè)金融混合用地,，涉及人口約8000人。

選址地三

汲水鎮(zhèn)賀生屯村城中村改造項目,。規(guī)劃用地位于衛(wèi)輝市城區(qū)西南部,，北臨衛(wèi)州路，南臨牧野路,，東起友誼路,，西至勝利路。規(guī)劃總用地490.3畝,；規(guī)劃凈用地約371.53畝,。賀生屯村現(xiàn)有農(nóng)用地2990.3畝，建設(shè)用地733.7畝,，未利用地74.7畝,，總面積3798.7畝。村內(nèi)現(xiàn)有人口2370人,，620戶。住宅面積121600㎡，非住宅面積20000㎡,。容積率按1.5控制規(guī)劃。

選址地四

紡織路拆遷改造項目。該地塊位于衛(wèi)輝市老城區(qū)北部，西至比干大道，東至寶塔路,，該路全線共計20xx.5米,，向南北方向90米拆遷拓寬，共需拆遷82222.23㎡,，其中紗廠廠區(qū)占地36047.87㎡，可以考慮按30米拓寬,，不考慮開發(fā)使用,，居民占264戶,，共計46174.36㎡,，除掉30米路面占地外,，可以空出路兩側(cè)100畝土地供開發(fā),。

房地產(chǎn)項目建議書 篇四

專家普遍認(rèn)為,，北京的房地產(chǎn)市場已逐步走出了概念競爭的怪圈,，伴隨著市場成熟的腳步，已經(jīng)步入了產(chǎn)品競爭時代,。產(chǎn)品的優(yōu)劣直接影響銷售的最終結(jié)果,。

一、產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析

本案位于朝陽區(qū)工體東路8號,、10號院,，地處東二環(huán)與東三環(huán)之間、平安大街延長線與朝外大街之內(nèi),，距東二環(huán)1.7公里,、距東三環(huán)0.8公里；項目地塊西隔工體東路為工人體育場游泳館,，東隔東大橋斜街為三里屯普通居民住宅區(qū),，南臨北空干休所，北鄰北京警備司令部武警辦公大樓,。項目占地1.21公頃，屬典型的“插空”項目,；規(guī)劃總建筑面積8.12萬平方米,，建筑密度31%，容積率5.37,。

從建筑形式上屬于圍合型高板和塔連板形式,，規(guī)劃方案難度較大。針對本地塊周邊的市政設(shè)施,、交通道路狀況,、配套設(shè)施等諸多因素綜合考慮，對該規(guī)劃項目作如下分析：

1,、項目優(yōu)勢分析

（1）,、地處東二、三環(huán)之間,，是公認(rèn)的的高地價區(qū)位,，土地使用權(quán)的獲取來之不易，絕對區(qū)位上乘,。

（2）,、位于三大商務(wù)、商業(yè)核心及使館區(qū)的邊緣,，商業(yè)氣氛濃厚,，同時可分流四大核心區(qū)域的客戶,，區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶大多具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和相應(yīng)的消費能力。

（3）,、緊鄰工人體育場館和富國海底世界兩個具有代表性的消費場所,；綜合考慮，有一定的投資空間,，經(jīng)概念提升,、整體包裝策劃后，除純居住功能外存有一定的投資租賃市場,。

（4）,、所處區(qū)域市政道路狀況良好、周邊配套設(shè)施齊全,，特別是商業(yè)配套,、健身、餐飲,、娛樂場所多,，并且整體區(qū)域內(nèi)遠(yuǎn)景規(guī)劃較好，對客戶心理影響會較大,。

（5）,、與本區(qū)域內(nèi)其他競爭項目相比，周邊現(xiàn)狀綠化較好,、樹齡長,、污染小且與大型公園相隔不遠(yuǎn)，在某種程度上來講不失為典型的繁華街區(qū)中“鬧中取靜”的項目,；

2,、項目劣勢

（1）、相對區(qū)位一般,，東離國貿(mào)商圈,，西距朝外商業(yè)大街都有一定距離，屬于“都沿邊,，卻又不全是”邊緣地帶,，商務(wù)氣氛不濃。

（2）,、四鄰小環(huán)境較差,，處于北京舊有居民區(qū)的包圍之中，紛亂嘈雜,，居民素質(zhì)不高,，文化氣息不夠理想，對業(yè)主的日后生活會有一定的影響,，不適宜建高尚純居住區(qū),。

（3）,、項目規(guī)劃方案受地塊形狀、四至狀況制約嚴(yán)重,，人口密度大,、建筑密度大、容積率較高,、樓體布局難度大,，狹小的中央庭院也不利于園林景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計，會給銷售帶來較大壓力,，特別是進(jìn)入后期銷售階段隨著工程形象的拔高,，視覺效果會越來越差。

（4）,、項目地處朝外及平安大街延長線之間,，交通狀況在上下班高峰期擁堵嚴(yán)重，若遇工體有大型演出,、比賽,，則更加不理想。

（5）,、板樓中東西朝向的戶型所占比例大于南北向戶型的比例,，不利于銷售利潤的實現(xiàn)及項目檔次的提升，并且與項目整體定位于高檔相矛盾,；且部分戶型套內(nèi)面積分配相對不合理,，即相對于套內(nèi)戶型總面積，次臥,、廚房的面積過小不符合目標(biāo)客戶的舒適生活習(xí)慣；

（6）,、區(qū)域內(nèi)可替代產(chǎn)品較多,，與區(qū)域內(nèi)各競爭項目相比，本案建筑規(guī)模,、工期及入住時間存在較大劣勢,，地下車位數(shù)量也不足，客戶容易被分流,。

二,、規(guī)劃研究及產(chǎn)品定位

通過產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析可以得出如下結(jié)論：該地塊既有先天的不足也有鮮明的優(yōu)勢，不菲的地價決定了它只能做中高檔產(chǎn)品,，

為了挖出其潛質(zhì)來我們必須對項目的產(chǎn)品定位進(jìn)行細(xì)分,，而只有對目標(biāo)客戶的需求做細(xì)致研究，才能有針對性地做產(chǎn)品細(xì)分,。

1,、產(chǎn)品規(guī)劃研究

從本宗地地塊形狀來看呈楔形,，不十分規(guī)則，屬東西向長,、南北向短的不好利用地塊,，體現(xiàn)在規(guī)劃上就是東西向房屋必然多于南北向房屋；加上地塊北側(cè)為北京警備司令部辦公用房,，直接導(dǎo)致地塊南側(cè)的使用受到限制,；再加上地塊整體為近方形，只有做出圍合才能提高土地利用率,，這就不可避免地出現(xiàn)多處拐角結(jié)合部的“死角”房屋,；這些在規(guī)劃上不可逾越的障礙直接影響到銷售價格的提升及銷售利潤的實現(xiàn)。很難想象出,，這里能夠規(guī)劃成純居住高尚品質(zhì)社區(qū),，恐怕也難塑造成高尚的辦公環(huán)境。假如僅從本項目目前的戶型面積設(shè)計及所處區(qū)域地段來看似乎有這種可能,，但辦公商住的必要條件是便捷的交通和足夠的停車位,，而這兩點又恰恰是為本項目不可逾越的障礙；另外,，向西的朝外大街,，向東的三環(huán)沿線及國貿(mào)商圈可供選擇的純辦公樓較多，因此作為純辦公用房也不太現(xiàn)實,。

2,、目標(biāo)客戶研究

（1）、因故不能或不愿離開該區(qū)域的成功人士,，追求一定的舒適生活,，向往擁有朝向好、面積適中偏大的戶型,。

（2）,、向往便利的運動、健康,，追求時尚,，工作單位十分接近的年輕的準(zhǔn)成功人士（包括一些運動員）。

（3）,、中小規(guī)模個體經(jīng)貿(mào)公司,，業(yè)務(wù)便利，商住兩用的需求者,。

（4）,、看準(zhǔn)獨特的位置、商機和產(chǎn)品的個性,，用于投資的成功人士,。

理由是：

（1）,、規(guī)劃方案可以做到一定數(shù)量的好朝向較舒適性的房子。

（2）,、工體,、海底世界對一些年輕、追求健康,、快樂生活一族有無窮的魅力,，有一些運動員希望就近有一處住所，有一些富裕的鐵桿國安球迷希望在工體旁邊有一處不大的“第二居所”,。

（3）,、本塊宗地處于周邊三大商業(yè)、商務(wù)核心邊緣的市中心地帶,，可滿足一些中小個體經(jīng)營者居家辦(4),、本塊宗地位于第一、第三使館區(qū)和幾大商務(wù),、商業(yè)區(qū)的邊緣,，只要戶型面積合理，便具有一定的投資概念,。

（5）,、居家辦公和投資型客戶對戶型朝向的要求并不十分敏感，可以解決本項目東西向房屋過多的劣勢,，推出板式辦公樓的優(yōu)勢,。

3、項目定位

商住兩用+投資概念

4,、建筑規(guī)劃的調(diào)整

（1）,、保留正向大面積的居住功能為主的偏大套型設(shè)計。

（2）,、把兩個樓座的銜接處設(shè)計成投資或商業(yè)用房戶型,，面積不宜大，拐角可適當(dāng)進(jìn)行功能修改,。

（3）,、建議將樓體結(jié)構(gòu)確定為框架結(jié)構(gòu),，以增加室內(nèi)外空間的可變性,，從而增加部分房間的開間程度。

（4）,、裝修標(biāo)準(zhǔn)選用菜單式精裝修方式,。

（5）、在立面的表現(xiàn)上應(yīng)與東部城市的整體相和諧并有適當(dāng)突出,、夸張的表現(xiàn),，既要有現(xiàn)代感,，又與投資人心態(tài)相吻合，色彩選用上應(yīng)冷暖色對比較為明顯,，在二者間又要有適當(dāng)?shù)倪^渡,。

（6）、在陽臺和窗體的表現(xiàn)上,，應(yīng)從整體上考慮細(xì)節(jié),，局部采用變化，力求新穎,、實用,，使客戶從效果圖上就有一種是成功人士居住地方的感覺；另外,，在充分控制成本的前提下,，盡量注重新材料、新工藝的運用,，盡量避免市場上產(chǎn)品相似化,、趨同化的弊病，尋求獨到將是我產(chǎn)品設(shè)計的第一原則,。

房地產(chǎn)項目建議書 篇3

房地產(chǎn)項目建議書 篇五

自去年下半年以來,，國家相繼出臺了取消“限購”、降息降準(zhǔn),、《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）等新政,，為了解和掌握新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，國家統(tǒng)計局巴中調(diào)查隊采取實地走訪房產(chǎn),、國土等相關(guān)部門,，與問卷調(diào)查社會群眾相結(jié)合的方式，開展了新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研,，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下,，以期為黨委、政府及相關(guān)部門提供決策參考依據(jù),。

一,、近期巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

（一）新建商品房售價企穩(wěn)，銷量同比呈下降趨勢

一是售價企穩(wěn),，同,、環(huán)比基本持平。根據(jù)巴中市房地產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù)：今年以來,，受“降息降準(zhǔn)”等新政因素影響,，1-2月巴中市區(qū)新建商品房市場均價為4079.5元/㎡，較__年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡，同比上漲2.3%,，較__年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡,，環(huán)比下降1.1%。

二是銷量同比明顯下降,、環(huán)比增幅收窄,。在《條例》頒布實施的影響下，1-2月市區(qū)新建商品房銷售套數(shù)與面積分別為3093套,、325451㎡,，較__年1-2月同比下降19.3%、16.2%,。同時今年1-2月的環(huán)比增幅較去年1-2月的環(huán)比漲幅降低了15.6%,。一家二級資質(zhì)開發(fā)商反映：“去年僅1-2月銷量就達(dá)500余套，而今年截止3月中旬才銷售了不到300套,，表明今年新建商品房銷售情況整體不容樂觀,。究其原因主要有兩個方面：一是__年國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈下行態(tài)勢，作為巴中購房主力軍的外出務(wù)工人員,，帶回?zé)徨X大幅減少,，致使購買能力減弱；二是一系列新政出臺后,，促使剛需型購房群體駐足觀望,，改善、投資型購房群體放緩或大幅減少購買”,。

（二）二手房交易總體下行,，租賃市場有所降溫

今年來，巴中市主城區(qū)二手房交易市場發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加,，銷量,、單價雙下行，租賃市場價格小幅下降的總體趨勢,。

一是受《條例》影響,，房源同,、環(huán)比均有所增加,。通過對5家房地產(chǎn)中介實地走訪了解，今年一月以來,，受《條例》頒布實施的影響,，二手房房源呈現(xiàn)了三個新特點：首先，房源同,、環(huán)比小幅增加,。今年1季度較去年同期和四季度均呈現(xiàn)增長趨勢,，同、環(huán)比上漲幅度分別達(dá)10%,、18%,。其次,，業(yè)主主動投放的房源比例提升約兩成,。據(jù)各中介反映，__年以前,，業(yè)主主動投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3：7,，而在《條例》實施、房產(chǎn)稅不久將開征的背景下,，今年的房源構(gòu)成比例變成了近5：5,。第三個新特點是主動投放房源的以有多套房屋業(yè)主居多。一家中介今年1-2月共接受主動登記的二手房房源28套,，其中12套房源業(yè)主擁有2-3套以上住宅,，其中一名業(yè)主一次性投放房源3套，《條例》影響可見一斑,。

二是交易量回落明顯,，單價小幅下降。據(jù)5家中介企業(yè)反映,，今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑,，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均銷售30套,，而今年月均不到20套,，降幅達(dá)到了33%以上。同時企業(yè)反映單價下降幅度達(dá)4-10%左右,，如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價在48-52萬之間,，而今年交易價格降到了44-48萬之間。

三是租賃市場有所降溫,，租金環(huán)比下降明顯,。由于去年以來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、物價低位運行,，同時隨著巴城拆遷還房工作有序推進(jìn),，巴中市區(qū)二手房租賃市場有所降溫。今年春節(jié)后，二手房年租金均價環(huán)比下降8-12%,，如地處江南老城黃金地帶的南灣國際小區(qū),，100㎡的二手房年租金由__年的2-2.2萬降到了今年的1.8-2萬，江北的100平方米二手房租金由2.4萬左右降到了2.2萬左右,。

二,、《條例》反響明顯，心態(tài)影響市場

通過對100名社會群眾（包括城鄉(xiāng)居民,，機關(guān),、事業(yè)單位工作人員，國有,、民營企業(yè)員工,，個體工商戶，離退休人員）進(jìn)行入戶面訪,、問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn),，《條例》試點實施以來，群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高,、對內(nèi)容作用了解甚少,、改善投資性購房步伐放緩、不動產(chǎn)處置等待觀望等特點,。

一是新政社會關(guān)注度高,。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州,，標(biāo)志著《條例》正式實施,。此次問卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開始試點實施；對不動產(chǎn)登記改革及《條例》試點實施關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn),，僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注,，有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注,，有35%的受調(diào)查者表示比較關(guān)注,。表明社會各界對《條例》實施關(guān)注度很高。

二是具體內(nèi)容知之甚少,?！稐l例》已試點實施近一月,，社會公眾對《條例》的詳細(xì)內(nèi)容、登記范圍,、實施步驟等知曉幾何,，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除16%的受訪者表示了解,，有33%的人對此不了解,，有51%的受訪者表示知之甚少,。究其原因，部分受訪者表示:一方面是由于不動產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點實施,，個人直接利益尚未受影響,；另一方面是因為沒有出臺配套政策，群眾處于觀望狀態(tài),；再者是因為《條例》試點實施時間短，宣傳解讀信息量少,，信息獲取渠道狹窄,、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強化。

三是觀望心態(tài)比較普遍,。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),，受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購置不動產(chǎn)，剛需購房者仍然是主力,，改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加,；64名擁有多處不動產(chǎn)的受訪對象在回答“是否準(zhǔn)備在近期處置不動產(chǎn)”問題時，僅有6人選擇“近期急于出手”,，所占比例不到10%,；有36人表示看政策和市場行情變化再作決定，所占比例達(dá)到了56%,，表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯,。

四是作用意義理解偏差。受訪者在回答“《條例》實施作用”時,，大家都知曉“簡政放權(quán),、保護(hù)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)”、“利好剛需購房,、有效調(diào)控房價”,、“提高政府治療效率和水平、方便企業(yè),、群眾”等核心作用以及“反腐敗”,、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實基礎(chǔ)”等其他衍生作用,，但存在著主次不明的現(xiàn)象：選擇“反腐敗”,、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實基礎(chǔ)”兩項的分別達(dá)到了68%,、55%,，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見,，群眾在認(rèn)知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況,，有待進(jìn)一步正確解讀引導(dǎo),。

五是擔(dān)憂新政泄露隱私。對“《條例》實施后最大擔(dān)憂”的問題,，有60%的受訪者選擇了“怕個人信息等隱私被泄露”,，表明受訪者對《條例》中的“登記信息共享與保護(hù)”存在不理解、有疑慮,，希望在這方面進(jìn)一步完善查詢,、調(diào)閱機制，確保個人信息等隱私不被非法竊取,。其次有51%的受訪者選擇了“多處房產(chǎn)會被征過高的稅,。”表明公眾對輿論傳導(dǎo)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅開征的隱憂,、更表明了公眾期待政府及時公布相關(guān)政策實施時間表,，利于群眾妥善處置相關(guān)事宜。同時有44%的受訪者對不動產(chǎn)登記程序是否簡化便民產(chǎn)生擔(dān)憂,，亦表明希望《條例》實施具體方案應(yīng)盡快出臺落實,。

三、新政影響初現(xiàn),，程度尚需觀察

（一）企業(yè)多措并舉適應(yīng)新政

為了適應(yīng)《條例》實施,、“降息降準(zhǔn)”等新政實施，巴中市區(qū)多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商,、二手房中介積極采取舉措,，應(yīng)對新政實施帶來的影響。

一是開發(fā)企業(yè)穩(wěn)中求進(jìn),、積極應(yīng)對,。首先，走訪的5家房開企業(yè)中有4家采取了調(diào)整營銷策略,、優(yōu)化促銷方案,、積極宣傳政策等舉措對在售樓盤進(jìn)行銷售策略整合，力促穩(wěn)價保量,。其次,，對已納入開發(fā)計劃的項目進(jìn)行整體發(fā)展評估，擇優(yōu)選擇開發(fā),，放緩整體開發(fā)腳步,；同時針對巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場實際情況,，結(jié)合新政影響,，減少購地計劃，有的放矢地購買土地,，確保企業(yè)發(fā)展穩(wěn)中求進(jìn),。

二是二手中介多措并舉,、促成交易。面對二手房交易市場供大于求的局面,，部分企業(yè)首先取消看房傭金,、降低提成費率，力促降低買賣雙方交易成本,；其次強化服務(wù)保障,，提升貸款辦理、房產(chǎn)過戶,、納稅報備等工作效率,，切實提升服務(wù)水平，降低買賣雙方時間成本,；同時采取切實可行舉措,，積極做好買賣雙方溝通說明工作,，認(rèn)真履行居間職責(zé),，努力提升交易成功率。

（二）百姓買跌賣空持續(xù)觀望

一是購房者觀望心態(tài)較重,，等待價格繼續(xù)下行,。在新建商品房、二手房單價出現(xiàn)下降,，房源供給大于需求的背景下,，不少購房者認(rèn)為《條例》等新政實施必然會使更多的房源涌現(xiàn)，價格勢必會繼續(xù)下行,，因此問多買少,、持續(xù)觀望、期待價格繼續(xù)下行的現(xiàn)象較為普遍,。

二是大量拋售未出現(xiàn),，希望相關(guān)政策盡快出臺。二手房源雖然較同期相比小幅增長,，但由于《條例》實施現(xiàn)屬于試點階段,，且各地實施細(xì)則及相關(guān)配套制度還未建立健全，致使大幅降價趨勢未有顯現(xiàn),，故巴中市區(qū)未出現(xiàn)拋售潮,。同時多數(shù)多套房產(chǎn)擁有者希望《條例》實施細(xì)則、房產(chǎn)稅實施時間表等盡快出臺,，利于社會群眾做出合理判斷和相應(yīng)舉措,。

（三）新一輪政策出臺，博弈心態(tài)將凸顯

3月30日,，五部門相繼出臺降低二套房購買首付及調(diào)整征收營業(yè)稅期限相關(guān)政策,，標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)刺激政策將進(jìn)一步?jīng)_擊市場,，作為房屋銷售將迎來利好，尤其是二手房銷售在降低首付和2年以上住房免營業(yè)稅雙重利好政策的推動下,，將會一定程度上擴(kuò)大交易量,；但由于《條例》實施、房產(chǎn)稅實施方案未出臺的影響,，作為改善型需求的購買者博弈心態(tài)也將凸顯,。

四、相關(guān)意見及建議

通過問卷收集和實地面訪,，現(xiàn)將群眾提出的意見和建議歸納如下：

一是強化政策宣傳,，正確引導(dǎo)解讀。進(jìn)一步強化不動產(chǎn)登記改革方案和《條例》的宣傳解讀,，特別是針對普通群眾,，利用電視、網(wǎng)絡(luò),、報紙,、微信等采取通俗易懂、群眾喜聞樂見的方式強化宣傳引導(dǎo),，確保群眾清楚了解不動產(chǎn)改革方案和《條例》實施細(xì)則,，并給予支持配合，為不動產(chǎn)登記改革及《條例》實施穩(wěn)步推進(jìn)夯實群眾基礎(chǔ),。

二是強化責(zé)任落實,，出臺配套政策。針對不動產(chǎn)登記改革和《條例》實施的具體問題及時研究出臺配套政策,，如改革后監(jiān)管及個人信息隱私的問題,、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的問題、反腐敗的問題,、不動產(chǎn)征稅的問題,、多部門聯(lián)動充分發(fā)揮衍生作用的問題等，進(jìn)一步明確責(zé)任,，逐步完善配套政策,，努力構(gòu)建符合群眾主體利益需求的體制機制。

三是強化配套服務(wù),，夯實物權(quán)保障,。進(jìn)一步梳理職能，簡化和優(yōu)化辦事程序,，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量,，從基本工作職能和各項具體業(yè)務(wù)事項出發(fā)，做到一窗受理,、一次性告知,、一條龍審批,，讓老百姓少跑冤枉路；同時,，重點規(guī)范登記行為,，提高登記質(zhì)量，嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為,，增強不動產(chǎn)登記的嚴(yán)肅性,、權(quán)威性和公信力，保護(hù)群眾合法權(quán)益,。

四是強化監(jiān)管職能,，優(yōu)化市場環(huán)境。加強對不動產(chǎn)登記監(jiān)管工作,，建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺,，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享,，實現(xiàn)跨部門,、跨領(lǐng)域、跨地域信息實時傳遞和對接,，消除“信息孤島”,；另外,，加強市場監(jiān)測和行為監(jiān)管,，建立健全完善的社會信用體系和市場監(jiān)管體系，保障房地產(chǎn)市場健康,、有序運行,。

房地產(chǎn)項目建議書 篇六

一、總 論

1,、項目建設(shè)背景

南方A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“98佳園住宅小區(qū)” ,，以高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為A市住宅小區(qū)樹立了良好的形象,，受到市民的廣泛好評,。為滿足A市城市居民21世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū),，該公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場調(diào)研,，對項目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢,，選擇靠近c民族園,，與“98佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn)A市b廠區(qū)內(nèi)，開發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅,，與“佳園一期”連成&spanide;片,，建設(shè)繼“98佳園住宅小區(qū)”之后又一個高品質(zhì)住宅小區(qū),。佳園一期銷售已基本結(jié)束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到A市市民和政府的認(rèn)可,，由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔,，這為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機。

根據(jù)A市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及白龍路片區(qū)控制性規(guī)劃要求,，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已同A市b廠以定點拆遷的方式達(dá)成協(xié)議,，獲得該廠33333.5平方米生產(chǎn)用地。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由A市土地管理局和市規(guī)劃局辦理,。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求,，A市D廠搬遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。

該項目初步方案設(shè)計已經(jīng)完成,，“佳園二期”項目建議書已經(jīng)省計委批準(zhǔn),，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。

2,、項目概況

（1）項目名稱：“佳園二期”項目,。

（2）建設(shè)地點：A市白龍路。

（3）建設(shè)單位：B房地產(chǎn)開發(fā)公司,。

（4）企業(yè)性質(zhì)：國有,。

（5）經(jīng)營范圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。兼營：建筑材料,、

裝飾材料,、室內(nèi)外裝飾。

（6）公司類別：專營企業(yè),。

（7）資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級,。

（8）企業(yè)概況：B房地產(chǎn)開發(fā)公司是獨資國有房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)，成立于1993年,。6年來,，該公司成功開發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項目,、交林路職工宿舍,，98佳 園住宅小區(qū)”等項目，總開發(fā)面積24萬平方米,，形成一定的開發(fā)規(guī)模,，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗，并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應(yīng),，在A市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根,，給公司帶來了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。“佳園二期”是該公司開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅小區(qū),。

（9）工程概況： “佳園二期”項目占地33333.5平方米,，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米,，聯(lián)排低層住宅10140平方米,，地下停車庫15000平方米。經(jīng)估算,，工程總投資17623萬元,，每平方米造價2316元。

（10)資金來源：本項目建設(shè)資金完全由B房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌,，不足投資通過預(yù)售房款解決,。 根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為19.8%,，財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=15%）517萬元,，投資回收期2.9年。投資利潤率17.8%,，利稅率26.2%,，計算期內(nèi)國家稅收2629萬元。財務(wù)分析結(jié)果表明,，項目的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益較好,。

3、可行性研究報告編制依據(jù)

（1）省計委計投[20__]X X號文《關(guān)于“佳園二期”項目建議書的批復(fù)》,；

(2)B房地產(chǎn)開發(fā)公司與A市D廠簽定的《國有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷,、停產(chǎn)損失的補償合同》以及《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；

(3)A市規(guī)劃設(shè)計院《白龍路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》,；

(4)A市理工大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計研究院《“佳園二期”項目初步規(guī)劃方案》,；

（5）白龍寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料,；

(6)A市城市規(guī)劃局《A市土地使用變更通知書》,；

（7）省審計事務(wù)所驗資證明；

(8)A市城市合作銀行資金證明,；

（9）國家計委《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第二版）》,；

（10）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》。

4,、可行性研究報告研究范圍

根據(jù)“佳園二期”項目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案,，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能,，住宅及公用工程建設(shè)方案,，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟(jì)效益評價等。

5,、 研究結(jié)論及建議

本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策,，開發(fā)用地變更及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理,，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備,。針對商品房升級換代,，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和A市已有一部分收入較高的住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅,，根據(jù)對A市住宅市場分析預(yù)測,，項目開發(fā)有市場銷路。財務(wù)分析結(jié)果表明,，項目經(jīng)濟(jì)效益可行,。本項目開發(fā)土地利用A市D廠生產(chǎn)用地，對盤活國有資產(chǎn),，推進(jìn)國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,，有明顯的社會效益。

從目前房地產(chǎn)市場分析,，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出,，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場調(diào)研,，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房,，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位,，調(diào)整戶型或面積,，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作,，降低開發(fā)建設(shè)成本,，盡量減小項目風(fēng)險。

6,、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

“佳園二期’’項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表3—1,。

表3-1 “佳園二期”項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

序號 項目名稱 單位 指標(biāo)

1 總占地面積 平方米 33333.5

2 總建筑面積 平方米 76100

3 建筑容積率 1.4

4 小區(qū)綠化率 % 40以上

5 戶均面積 多層住宅 平方米/戶A型100、B型160

聯(lián)排低層住宅 平方米/戶 260

6 地下停車庫車位 30平方米/車位 500個15000平米

7 綜合售價 多層住宅 元/平方米 2950

聯(lián)排低層住宅 元/平方米 3850

8 地下停車庫 元/位 7500

9 建設(shè)投資 萬元 17623

10 每平方米建設(shè)投資 元 2316

11 投資利潤率 % 17.7

12 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % 18.7

13 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 379

14 全部投資投資回收期（稅前） 年 2.9

二,、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略

1,、當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀

進(jìn)入20__年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下,，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場,，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢,。主要表現(xiàn)在：

（1）商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀調(diào)控,，至1995年以后,，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢。1997年以后,，商品房投資逐步增加,，1998年，在國民生產(chǎn)總值增長的7.8%中,，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到1個百分點以上,。

（2）在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加,，購房積極性大大提高,，新的消費熱點正在逐步形成。

（3）住房公積金制度逐步完善,，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展,。近幾年來，住房消費信貸迅速發(fā)展起來,，有力地支持了居民房,，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點。

（4）房地產(chǎn)二,、三級市場聯(lián)動效應(yīng)突出,，三級市場漸趨活躍。房地產(chǎn)二,、三級市場聯(lián)動從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實踐,，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點,。

2,、A市商品房現(xiàn)狀與市場需求

A市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積1998年達(dá)到了10.98平方米,，位居全國大中城市前列,。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小,。從A市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看,，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料,，A市目前有26%的市民住房是“單位借房”，約39%屬“房改房”,，19%是“私房”,，只有16%的住房是居民“購買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在A市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小,，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大,。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化,，住房消費信貸擴(kuò)展和住房二級市場的開放,，商品住宅將成為居民主要的住房來源。

再從每戶住房總建筑面積來看,，居民住房60平方米（指建筑面積,，下同）以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%,，81～100平方米的占14.82%,，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%,，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下,。隨著居民生活水平的提高，收入的增加,，部分高收人人群要求住房寬敞,、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高,，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力,。

3、“精品住宅”的市場需求及發(fā)展

“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚,，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求,。隨著A市城市居民收入的日益增加,，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞,、舒適,，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能,、品質(zhì),、科技含量等方面來,，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低,，而且要求綠地率高,。根據(jù)A市城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測,，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求,，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現(xiàn)為：

3.1 住宅市場趨向細(xì)分化

隨著福利分房制度的結(jié)束,，個人購房將成為住宅消費市場的主流,。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天,，一個樓盤吸引消費者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個性,，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢,。前兩年,，A市住宅市場針對一些消費群體，推出高標(biāo)準(zhǔn),、多戶型新型住宅,，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高,，售價合理,，剛剛推出就賣掉60%以上，銷售火爆。從中可以看出,，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細(xì)分化,。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃,、設(shè)計,、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高,，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高,。

3.2 商品房市場進(jìn)入品牌角逐時代

隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈,，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行,。在商品房日益走向買方市場的今天,，消費者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面,，不僅要求住宅居住舒適,、環(huán)境優(yōu)美,、配套齊全，還要考慮文化品位,、今后改造余地以及升值潛力等等,，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時,，開發(fā)商也會逐漸認(rèn)識到品牌在住宅開發(fā)中的作用,，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì),，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。在去年A市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上,，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售,，就是一個最好的例子,。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因,，主要有：

（1）先富者的市場潛力。A市改革開放20年來,，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內(nèi)大中城市中上水平,，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計,，富裕家庭約占3%左右，最近兩年,，富裕家庭這一比例又有提高,，今后還將進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大,，形成先富者市場潛力,。

沿白龍路向前是新迎小區(qū)和大樹營、曙光,、東華小區(qū)一帶,，是A市較早開發(fā)的商品住宅區(qū),，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士,，下一步商品房的更新?lián)Q代,，加上二，,、三級市場的放開,，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求,。

（2）商業(yè)消費潛力,。A市是面向東亞的國際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點之一,。由于幾次博覽 會的成功舉辦,，提高了A市在國際國內(nèi)的知名度，為A市城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來前所未有的機遇,，商貿(mào)旅游繁榮,，駐市各類商業(yè)機構(gòu)眾多，今后私營企業(yè)也越來越多,，私營企業(yè)主的住房需求趨

旺,，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用,，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求,，像 98佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅,，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力,。

（3）項目區(qū)位市場潛力。“佳園二期”項目位于C民族園以南,，環(huán)境得天獨厚,，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越,，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢,，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。

3.3 戶內(nèi)智能科技的運用成為住宅市場的亮點

戶內(nèi)智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題,，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排,，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好,、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容,，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠(yuǎn)超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值,，提高了住宅的檔次,、品牌和價值,。

3.4 消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注

消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題,。住宅質(zhì)量要從幾個方面進(jìn)行全面考慮,。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全,。二是功能性方面,，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應(yīng)是最好的住宅,。三是舒適性方面,，包括衛(wèi)生、日照,、通風(fēng),、室外環(huán)境等。四是適用性方面,，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結(jié)構(gòu),，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費,。所以,，住宅設(shè)計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素,。對于購房者來說,，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位,，收費合理,，物有所值。

3.5 住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展

前幾年,，A市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小,。目前A市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)200多個，除新迎,、江岸,、春苑、佳園,、北辰等小區(qū)外,，大多規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高,，還引發(fā)住宅市場惡性競爭,、粗制濫造,、哄抬地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適,，有足夠的居住空間,，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價格,。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模,、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求,。A市目前開發(fā)的北辰小區(qū),、陽光小區(qū)等開發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強的市場競爭力,。住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場競爭,，也促使開發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。從A市最近兩年的房地產(chǎn)市場上也能看出這一變化,，一批實力雄厚,、具有豐富操作經(jīng)驗的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來，并占市場主導(dǎo)地位,。

3.6 住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段

隨著A市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高,，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前,，A市居民購房除直接居住或自用外,，有近15%是用于投資保值、增值或出租,，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系,。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，1990年A市城鎮(zhèn)居民人均收入為1579元,，1995年為4384元,，1996年汰到5151元，1997年達(dá)到6243元,，1997年比1995年實際增長42.4%,。在居民消費支出中恩格爾系數(shù)已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降,，這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡,。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉(zhuǎn)向住房,、汽車消費,，這是一個必然的趨勢,。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右,。其中中低收入的家庭為6%～10%,，中高收入家庭為13%—16%，,，富裕家庭占20%--30%,，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱,，點將加快形成,。個人購房的比例也由“八五”時期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過50%,，并保持逐步上升的勢頭,。

從以上分析可以看出，“佳園一期”,、“北辰小區(qū)”,、“陽光小區(qū)”、“金康園’’等的成功開發(fā),，預(yù)示著未來商品房的升級換代,，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢,，“佳園二期”市場 定位在中高檔住宅,，是有其市場需求依據(jù)的。

4,，當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題

目前,，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性,、階段性,、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求的不足,。主要表現(xiàn)在以下三個方面：

（1） 商品房空置量繼續(xù)上升,，消化空置房壓力加大。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計,，A市

空置商品房已達(dá)80余萬平方米,，一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差,，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進(jìn)一步增加,。

（2） 住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度,，各種政策的落實未能實際到位,，住宅市場消費需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。

（3） 市場發(fā)育程度整體水平偏低,，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡。‘‘佳園二期”住宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾,。雖然隨著福利房的取消,，房地產(chǎn)二、三級市場逐步開放,，居民收入水平逐步提高,，為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出,，加上政府在20__年后將建成1000萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房,，低檔房市場供給量很大，對房地產(chǎn)價格將產(chǎn)生較大影響,，導(dǎo)致本項目的開發(fā)有一定的市場風(fēng)險,。

5、營銷戰(zhàn)略

根據(jù)上述分析和本項目市場定位,，制定以下營銷戰(zhàn)略：

5.1 確定項目整體形象

‘‘佳園二期’’ 與“98佳園”地塊相連,。佳園小區(qū)已成功開發(fā)，其品牌形象得到了A市市民和政府的認(rèn)同,，在A市房地產(chǎn)市場有一定影響,，建立了一定信譽,。“佳園二期”處于C民族園片區(qū),，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題,，強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào),，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通,，人與自然的和諧,，從規(guī)劃,、設(shè)計,、營銷,、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè),，開發(fā)繼“98佳園”之后又一個精品住宅小區(qū),。

5.2 “賣點”分析

‘‘佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點”主要是：

（1） 小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化,，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè),，因此有突

出的環(huán)境特點,。此外,，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣點”或銷售的“熱點”就在于此,。

（2）配套設(shè)施要能提供全面,、綜合的配套服務(wù),，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。

（2） 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化,，服務(wù)更加周到全面,，管理高

質(zhì)量、高水平,。

（3） 小區(qū)住宅設(shè)計引入“智能化”新概念,，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)

檔次規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營管理。除以上因素外,，小區(qū)“賣點”還有消費者最為關(guān)心的價格,、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等,。

5.3 營銷推廣策略

高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā),，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計外,，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段,，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路,，開發(fā)商有合理的收益,。根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營銷推廣策略：

（1）廣告宣傳策略。

由于佳園小區(qū)的成功開發(fā)與經(jīng)營,，B房地產(chǎn)開發(fā)公司已在A市消費者心目中建立了良好的信譽,，對后期項目的開發(fā)銷售較為有利。“佳園二期”項目要針對確定的目標(biāo)群體,，按計劃、分階段,，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點’’集中進(jìn)行廣告宣傳,。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場,、報紙,、電視臺、新聞發(fā)布會,、各種宣傳資料,、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費用而定,，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本,。

（2）促銷策略。

1)促銷的階段性策略,。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段,；②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段,；④三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段,；⑤掃尾階段銷售。

應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段,，制定不同的銷售策略,。

2)銷售對象及銷售時機。本項目銷售對象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費者,；②收入較高或中,、高收入的消費者；③駐A市辦事機構(gòu)商用或商??；④其他消費者。最佳銷售時機根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定,。

3)促銷手段,。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳,；②內(nèi)部認(rèn)購,；③人員直銷；④舉辦展銷會；⑤集團(tuán)認(rèn)購,；⑥有針對性（銷售對象）的舉辦展銷會,；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量,、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾,；⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷（佳園小區(qū)效果很好）；⑩其他促銷手段,。

5.4定價策略

（1）價格定位,。

1)根據(jù)A市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西,、南及東北市區(qū)一帶,，同類商品房銷售價格見表3-2。

表3-2 樓盤銷售價格情況表

（20__年1,、2月）

序號 名稱 房屋類型 區(qū)位 地段 最低價（元/平方米） 最高價（元/平方米）

1 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開發(fā)區(qū) 2520 2880

2 陽光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 2480 3880

3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會旁 3380 3880

4 寶海豪園 高檔住宅 市南區(qū) 關(guān)上寶海公園 3160 3730

5 盛達(dá)花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 2650 3020

6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 C民族園 3200 3900

從A市20__年1,、2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在2480～3880元之間,；別墅式高級住宅每平方米3200-3900元之間,。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境,、配套等均有差別,，開發(fā)成本各異，僅作參考,。

2)98佳園第一期銷售價為2030—2580元/平方米,，最高價為3、4樓,，最低價是7樓,。復(fù)式樓磚混結(jié)構(gòu)為2380元/平方米，框架結(jié)構(gòu)為2580—3088元/平方米,。“佳園二期”價格定位為中高檔住宅,，考慮上述因素，多層住宅價格每平方米定在2800～3000元之間,，聯(lián)排低層住宅每平方米定在3500～3900元之間,，可研中分別取2950元和3850元，地下停車位每個75000元,。

（2）價格優(yōu)惠策略,。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團(tuán)購買優(yōu)惠,；③選擇購買優(yōu)惠,；④特殊消費對象優(yōu)惠,；⑤其他優(yōu)惠措施。

（3）價格浮動策略,。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優(yōu)惠價,；②限期銷售優(yōu)惠浮動價；③正常銷售期段浮動價,；④其他浮動措施,。

（4）定價方式。主要按期房價,、現(xiàn)房價,、綜合價、集團(tuán)購買價,，并考慮樓層差、朝向差,、地段位置差,。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置,、樓層及朝向等購房因素的差異,。

三、項目選址及建設(shè)條件

1,、項目選址

1999年以后,，C民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水,，環(huán)境得天獨厚,，今后A市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游,、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主,，發(fā)展為A市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善,。C民族園片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地,，不可多得。‘‘佳園二期”項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件,。

2,、建設(shè)條件

2.1 位置優(yōu)越

“佳園二期”項目建設(shè)地塊位于C民族園1公里處白龍路主干道西側(cè)，空氣清新,，水質(zhì)優(yōu)良,，周圍是龍華路、曇小路,，主干道白龍路向前直通市中心區(qū),。沿白龍路一帶的住宅區(qū),，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多（僅新迎小區(qū)就有人口10萬人）,，商業(yè)網(wǎng)點密布,，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象,，與C民族園片區(qū)優(yōu)雅,、清新、和諧,、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對比,。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢,，依托C民族園一流的社區(qū)環(huán)境,，佳園二期住宅開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。

2.2 交通方便

已建成的主干道白龍路和龍華路,、曇小龍,、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò),。公共汽車由A市的東,、南、西三個方向開往佳園小區(qū),，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需10分鐘,，到火車站15分鐘，到A市機場20分鐘,。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長線,，緊接春城路直達(dá)A市機場。由另一條主干道穿金路可連接A市城市南北方向交通動脈---北京路,，并以東西方面交通干線---人民路交匯,，往南是火車站，往西至西市區(qū),，交通十分便捷,。

2.3 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備

C民族園片區(qū)市政設(shè)施有；道路工程,、排水工程,、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng),、電力溝,、路燈工程、煤氣管網(wǎng),、道路綠化工程等,。形成完善的路,、水、電,、氣,、通訊等市政設(shè)施。

供水,；設(shè)施自來水管網(wǎng)供水,。接入干管為DN300--DN800。從佳園一期預(yù)留口引入,。

供電：D廠有現(xiàn)成的變電所(2_315KV.A),，電源不需重新引入。

煤氣：佳園一期建有開閉所,，從預(yù)留口接入,。

地質(zhì)勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過地質(zhì)勘探,。

通信：直接由A市市話通信網(wǎng)接入

場地：建設(shè)場地為D廠內(nèi)生產(chǎn)用地,，土地平整，需要拆遷,。

2、 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全

“佳園二期”與’98佳園小區(qū),、云山小區(qū),、白龍小區(qū)、世界花苑構(gòu)成白龍寺住宅片區(qū),，區(qū)內(nèi)商業(yè),、教育設(shè)施完備，交行,、農(nóng)行,、建行在該區(qū)均設(shè)有營業(yè)網(wǎng)點，龍聚商場,、新世紀(jì)購物廣場是小區(qū)的購物中心,，附近有白龍幼兒園、云山小學(xué)等初等教育園地,，西南林學(xué)院,、A市理工大學(xué)建筑學(xué)院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氛圍,。

2,、 5 土地征用情況

開發(fā)土地以定點拆遷方式獲得A市D廠生產(chǎn)用地33333.5平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù),。

四,、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)

1,、 建筑面積和內(nèi)容

根據(jù)省計委立項批復(fù)，佳園二期項目建設(shè)為商品住宅小區(qū),，初步規(guī)劃總建筑面積76100平方米,，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米,，地下停車庫15000平方米,。

2、 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

2.1建筑使用功能

20__年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展,，戶規(guī)模"3口戶為主,，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住,，但要靠近,。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通,、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展,；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求,；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善,，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高,。

20__年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確,，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適,、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢,。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分,。套型基本面積達(dá)到國家預(yù)定的目標(biāo),。

根據(jù)這一趨勢，“佳園二期”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計,。

2.2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

住宅的室內(nèi)環(huán)境,，設(shè)備與設(shè)施，以及消防,、安全防護(hù)等基本要求須符合《X X省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范,，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。

（1）住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修,，廚房,、衛(wèi)生間一次裝修完成。①外墻：高級外墻涂料,；②內(nèi)墻：廚,、衛(wèi)為彩釉面磚,，其余為雙飛粉；③頂棚：廚,、衛(wèi)為塑料扣板吊頂,，其余為飛粉；④地面：廚,、衛(wèi)為防滑地磚,，其余為無砂地坪；⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗,；分戶門：復(fù)合防盜門,；戶內(nèi)門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門,；⑥廚房設(shè)施：洗滌盆,；⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器,、浴盆,；⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺；⑨其他：樓梯間踏步為面磚,，墻面噴塑,，塑料扶手。

（2）小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園,、草地,、水池、休息廳,、網(wǎng)球場、地下停車庫,、室外消防,、配電房、公共照明,、電子防盜系統(tǒng),、通風(fēng)及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等,。

2.3 住宅戶型規(guī)劃

根據(jù)“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求,，初步規(guī)劃為以下3種戶型：

多層住宅A戶型： 每戶建筑面積100平方米。

多層住宅B戶型： 每戶建筑面積160平方米,。

聯(lián)排低層住宅C戶型： 每戶建筑面積260平方米,。

多層住宅A、B兩種戶型各196套,；聯(lián)排低層住宅39套

以上戶型在下一步單體設(shè)計時,，還應(yīng)根據(jù)消（費對象需求,，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口,、代際關(guān)系,、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室,、起居室,、廚房、衛(wèi)生間,、儲藏室及陽臺,、餐廳和書房。各種功能空間（臥室(單雙人間））,、起居室（廳),、廚房、衛(wèi)生間）的使用面積滿足規(guī)定的要求,。聯(lián)排高級住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排

3,、工程項目一覽表

依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期’主要工程項目見表3-3

表3-3主要工程量一覽表

序 號 項 目 名 稱 說 明

1 土建工程 建筑面積76100m2

1.1 1.2 1.3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車庫 建筑面積50960m2建筑面積10140m2建筑面積15000m2

2 給排水工程 水箱,、水池,、水泵機房

3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū)

4 變配電工程（強電） 配電房變配電設(shè)備

5 照明工程 小區(qū)照明

6 通訊工程 普通申話配線（端子接單元口）

7 火災(zāi)報警及安全監(jiān)視 公共場所火災(zāi)報警，可視防盜門

8 通風(fēng)工程 地下停車庫通風(fēng)

9 閉路電視 住宅區(qū)

10 室外工程 室外綠化及部分道路場地

五,、建設(shè)方案

1,、建設(shè)場地環(huán)境

1.1 地形

建設(shè)場地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬,，西南窄,，地形平坦。根據(jù)“佳園一期” 地質(zhì)勘察報告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù),，地塊高程約為1901.41—1902.42米,，高程差為1米左右。

1.2 場地自然條件

（1）地貌：場地位于A市盆地東北部,，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平原地貌,，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層,。

（2）水文地質(zhì)：根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察結(jié)果,，場區(qū)內(nèi)地下水位高程為1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 — -0.81米,。根據(jù)場地水質(zhì)分析結(jié)果資料,，建筑場區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。

（3）地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號《關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號《關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知》,，本工程按A市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn),，設(shè)防烈度要求為8度。

（4)地基土工程地質(zhì)評價：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》(GB50021—94),、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》(GBJ 7—89),、《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(GBJll—89)、《土的分類標(biāo)準(zhǔn)》(GBJl45—90) ,。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報告,，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積,、湖積(沼）相堆積層組成,，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象,。場地土類型屬中軟場地土,，場地類別為Ⅲ類建筑場地。

2,、總體規(guī)劃布局

2.1 片區(qū)規(guī)劃

A市規(guī)劃局已對白龍路沿線C民族園片區(qū)做過控制性詳細(xì)劃,，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主,。目前,，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善,。

2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則

（1）高綠化低密度,；

（2）綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；

（3）戶型設(shè)計適應(yīng)“升級換代”居住要求,；

（4）體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風(fēng)格,。

2.3 總平面布局

“佳園二期”總平面略呈“T形布局，由4個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成,，中心花園布置在小區(qū)中部,，下設(shè)地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳,，小區(qū)設(shè)南北兩個主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi),，合理布局區(qū)內(nèi)空間,，與“98佳園小區(qū)”內(nèi)空間視覺相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào),。

2.4 交通組織

小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道,、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口,，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路,。

2.5 規(guī)劃指標(biāo)

根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表3--4,。

3,、建筑方案設(shè)計

本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu),、防火,、節(jié)能、隔聲,、采光,、照明。給排水,、通風(fēng),、燃?xì)狻㈦姎獾雀鞣N專業(yè),，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定,，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

表3-4 “佳園二期”項目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

序 號 項 目 指 標(biāo)

1 總用地面積 33333.5平方米

2 總建筑面積 ,？6100平方米

3 地下建筑面積（地下停車場） 15000平方米

4 地上建筑面積 61100平方米

其中：多層住宅 50960平方米

聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米

5 建筑層數(shù)地上 2～7層

地下 1層

6 建筑總高 7—22米

7 建筑層高地上 2.8—4米

地下 3.6米

8 建筑容積率 1.4米

9 綠地率 40%以上

10 停車 地上 不停車

地下 500輛

3.1 建筑方案總體構(gòu)思

建設(shè)地塊緊連“98傳園小區(qū)” ,，背靠C民族園，位置居園區(qū)中北部,?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū),，并與“98佳園小區(qū)” 相呼應(yīng),，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

同時考慮到,，由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù),、材料也提出了高的要求,，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制,，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法,，體現(xiàn)建筑的時代息和21世紀(jì)新的居住理念。

3.2 平面設(shè)計

（1）住宅,。根據(jù)使用功能,，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費需求在設(shè)計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成,。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求,。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表3-5。

表3-5 “佳園二期”項目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

序 號 指標(biāo)名稱 單 位 指 標(biāo)

1 套內(nèi)使用面積 平方米/套 80,、128,、208

2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 48880

3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 61100

4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) % 80

5 套內(nèi)建筑面積

5.15.25.3 多層住宅A型多層住宅 B型聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260

6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人/戶 3.2

7 居住戶數(shù) 戶 431

8 居住人數(shù) 人 1379

（2）公用建筑。中心花園廣場地下設(shè)一層車庫,，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口,，地下車庫的采光、通風(fēng),、防潮,、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》(JGJl00)的有關(guān)規(guī)定,。物業(yè)管理會所,、配電室、休息廳等建筑物均建于地上,。室外有消防環(huán)形車道,、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等,。

3.3 立面設(shè)計

立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色,，考慮與“佳園一期”和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快,，有一定力度,，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅,、和諧,、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性,。

4,、結(jié)構(gòu)設(shè)計

根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計擬采用以下類型：

4.1 基礎(chǔ)選型及處理

（1）樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件,、軟土層的分布,、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實際地質(zhì)勘探結(jié)果,，確定成樁方法和工藝,，以保證成樁質(zhì)量。

（2）深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基,，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù),、測量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定,。

4.2 上部結(jié)構(gòu)

“佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅,、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu),；地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻,。防震工程按8度設(shè)防。

5,、公用設(shè)施方案

本住宅區(qū)因與’98佳園相連,，可利用部分佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本項目改善或彌補兩個小區(qū)配套設(shè)施的不足,。

5.1 供水排水 ’

水源為城市自來水管網(wǎng),，進(jìn)水管徑為DN200—DN800，由佳園小區(qū)預(yù)留口接入,，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計規(guī)范要求設(shè)計如下：

（1）用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量,。

住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;

初步估算,，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米,。

（2）給水。

1)設(shè)300～500立方米消防水池,，安裝通用消防水泵2臺,，自動消防水泵2臺。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房,。

2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱（每單元一個）,。

3)城市自來水進(jìn)水管不小于DNl50，設(shè)一組水表裝置,。

（3）室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng),。

1)室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水,，采用下行上給式供水系統(tǒng),。

2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行,、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng),。

（4）室內(nèi)外排水。

1)室內(nèi)污水排放量按供水量的85%—90%估算,，約173立方米,。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng),。

2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng),，雨水量按A市地區(qū)暴雨強度公式計算,。

5.2 供電

（1）供配電系統(tǒng)。

1)負(fù)荷等級：工程消防用電設(shè)備,、設(shè)備機房,、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負(fù)荷,，其余負(fù)荷為三級,。

2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出,，配電房設(shè)自動化柴油發(fā)電機組作備用電源,。

3)主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量2155kW，計算負(fù)荷1657kW,，變壓器總裝機容量2134kV·A,。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機容量為2X 315kV·A。

4)計量方式：l0kV系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計量柜,，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表,。

（2）照明及電力設(shè)計。

1)配電方式：二級負(fù)荷按設(shè)備功能分組,，由不同母線段供出回路,，到末端配電箱后對其供電；三級負(fù)荷為單回路供電,；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱,，按5kW/戶計算。

2)照明設(shè)計：有正常照明,、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明,。照度標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn)GB 133—90的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈,，住宅預(yù)留燈位,，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口,、地下車庫通道等位置,，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處,，設(shè)疏散標(biāo)志燈。

3)電力設(shè)計：消防設(shè)備按消防中心指令開停機,；通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動控制；生活水泵和潛水泵按水位自動控制,。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動控制功能,。

5.3 供氣

采用城市管道煤氣供氣方式,。主要用氣地為住宅區(qū),，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算（每戶每月40—50立方米） ，從98佳園小區(qū)預(yù)留口接人,。

5.4 通風(fēng)空調(diào)

（1）住宅空調(diào),。高級住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器（掛璧式或立柜式）,。由住戶自行購置（一般不需要）。

（2）通氣及防排煙設(shè)計,。地下車庫設(shè)機械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補風(fēng),。安裝機械排煙系統(tǒng),，排風(fēng)量按每小時6次氣計算。設(shè)備用房換氣次數(shù)為4～6次/小時（變配電房按10次/小時計算）,。

5.5 弱電設(shè)計

（1）小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入,。

（2）高級商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù),、語音用模塊化插座,。

（3）數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線,。

（4）小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng),。出入口及重要部位設(shè)置攝像機,、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。

（5）小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網(wǎng)引入,，每用戶設(shè)2～3個電視用戶盒。

（6）設(shè)火災(zāi)自動報警,、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng),。

6、消防

（1）建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道,，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應(yīng)急條件,。

（2）地下停車庫設(shè)防煙疏散樓梯間,，采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防設(shè)施,、消火栓,。

（3）小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。

（4）地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū),。

（5）根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池（花園水池及消防兩用）,，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求,。

7,、環(huán)境保護(hù)

本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染,，其次是住宅生活污水,、固體垃圾，地下層設(shè)備運行的噪聲污染,。對上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理： 、

（1）公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道,。

（2）固體垃圾：采用袋裝方式收集處理,，防止二次污染,。

（3） 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的,，必要時對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),。

六,、項目實施進(jìn)度安排

本項目計劃在兩年半（29個月）左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計劃如下：

20__年1月20日：項目建議書批復(fù),。

20__年2月23日～20__年3月：編制可行性研究報告并報批,。

20__年5月—20__年7月：建筑方案設(shè)計。

20__年8月：綜合管網(wǎng)設(shè)計,。

20__年9月～20__年11月：施工圖設(shè)計,。

20__年12月：報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證,。

20__年1月：工程開工,。

20__年3月：完成投資25%，開始預(yù)售,。

20__年8月：主體工程斷水,。

20__年12月—20__年2月：單體工程驗收。

20__年1月—20__年3月：分項工程驗收,。

20__年6月：正式人住,。

七,、投資估算與資金籌措

1、投資估算

根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù),，按本項目設(shè)計方案確定的建筑面積,、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求,，估算總投資造價見表3-6和附表3-1。

表3-6“佳園小區(qū)” 項目投資估算 單位：萬元

序號 項 目 開發(fā)產(chǎn)品 分期計劃進(jìn)度

成 本 1 2 3 4

1 土地費用 4500 4500

2 前期工程費 647 647

3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 2054 600 1454

4 建筑安裝工程費 7132 1090 5400 642

5 公共配套設(shè)施建設(shè)費 280 50 100 130

6 開發(fā)間接費 109 25 35 35 14

7 管理費用 285 90 90 90 15

8 銷售費用 713 50 250 250 163

9 開發(fā)期稅費 130 130

10 其他費用 544 90 90 364

11 不可預(yù)見費 1230 400 500 330

合 計 17623 7142 7949 20__ 522

2,、資金籌措

本項目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌,，B房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金8000萬元作為項目資本金；按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定,，不足資金可以從預(yù)售房款中解決,，實行滾動開發(fā)，本項目需利用分期預(yù)售房款總計約9623萬元,。詳見附表3-2,。

八、經(jīng)濟(jì)效益分析

1,、住宅銷售價格

根據(jù)工程所處位置,、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素,，多層住宅按每平方米2950元,；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價3001元。地下停車庫每個車位75000元,，按80%即400個車位銷售計,。

2、銷售進(jìn)度及付款計劃

本項目計劃在3年內(nèi)完成銷售,，各年銷售計劃見表3-7表,。

表3-7 各類建筑銷售計劃表(%)

項 目 合 計 1 2

多層住宅 100 15 60

聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60

地下停車場 100 10 60

所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半,，第二年再付一半,。

考慮小區(qū)臨時停車的需要，20%的地下停車庫車位,，用于租賃,，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理,。投入經(jīng)營后第一年60%出租率,，每個停車位每月280元；第二年以后出租率為100%,，第二年至第五年,，停車位每月300元,，五年以后每月400元。

3,、稅費率

本報告采用的各種稅費率見表3—8,。

表3-8 稅費率表(%)

稅 費 項 目 稅費率 稅 費 項 目 稅費；

營業(yè)稅 5 土地增值稅 30,、40,、50超率累進(jìn)

城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5

教育費附加費 3 法定盈余公積金 10

企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8

房產(chǎn)稅（按租金） 12 不可預(yù)見費 7.5

4、盈利能力分析

項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入22089萬元,，可獲利潤總額3132元,，扣除所得稅1034萬元、公益金105萬元,、公積金210萬任意盈余公積金168萬元后還有1616萬元可分配利潤,。項目繳納的經(jīng)營稅金為1215萬元，企業(yè)所得稅為1034萬元,，土地增值稅為380萬元,，合計繳納稅金2629萬元。詳見附表3-3—附表3-5,。

項目全投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為19.8%,，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15%時凈現(xiàn)值可達(dá)517萬元，投資回收期為2.9年,。資本金內(nèi)部收益率為13.1%,。詳見附表3-6和附表3-7。

商品房投資利潤率=利潤總額/總投資X100%

=3132/17623X 100%=17.8%

商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金X100%

=2099/8000X 100%=26.2%

5,、清償能力分析

本項目所需資金全部均由開發(fā)商自籌,，末向金融機構(gòu)借款，因此不存在還款問題,。由于項目未借款,，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零,。

6,、資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析

在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的,。由于項目未借款,，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零,，由附表3-9可見,，在項目計算期內(nèi)，項目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的,。資金平衡分析詳見附表3-8,，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表3-9,。

7、敏感性分析

將開發(fā)產(chǎn)品投資,、售房價格,、租房價格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感,。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動10%,，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至6.3%和4.8%，凈現(xiàn)值分別下降至—857萬元和—927萬元,，均為負(fù)值,；投資回收期則增加到3.5和3.？年,；租

房價格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對收益的影響相對不敏感,。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應(yīng)超過基本方案6%左右的范圍,，否則,，項目收益風(fēng)險較大。詳見表3-9及圖3-1,。

表3-9敏感性分析表

序號 項 目 變動幅度(%)

內(nèi)部收益率（%) 凈現(xiàn)值（萬元） 投資回收期(年）

0 基本方案 19.8 517 2.9

1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 7.7 —867 3.5

-10 35.3 1901 2.7

2 售房價格 +10 33.9 1961 2.7

-10 6.5 —927 3.7

3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 21.1 616 2.9

-10 17.0 246 3.3

4 租房價格 +10 19.9 523 2.9

-10 19.8 510 2,，9

敏感因素變動(%)

圖3—1 敏感性分析圖（全部投資，所得稅前）

1一售房價格,；2--預(yù)售款回籠進(jìn)度,；3一租房價格；

4--基準(zhǔn)收益率,；5一開發(fā)產(chǎn)品投資

8,、臨界點分析

為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發(fā)產(chǎn)品投資,、售房價格,、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的內(nèi)部收益率為15%,，則項目投資的臨界18281萬元,，增加654萬元；每平方米售房價格的臨界點為2894元,，下降107元,；土地費用的臨界點為5069萬元，增加569萬元,；售房面積的臨界點為70335平方米,，減少2765平方米。詳見表3--10

表3-10 臨界點分析表

敏感因素 基本值 臨界點

全投資稅前內(nèi)部收益率 19.8% 期望值 15.0%

開發(fā)產(chǎn)品投資（萬元） 17623 最高值 18281

售房價格（元/平方米） 3001 最低值 2894

土地費用（萬元） 4500 最高值 5069

售房面積（平方米） 73100 最低值 70335

9、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

本項目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表3—11,。

表3-11 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

序號 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注

Ⅰ11.11.2 建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車場 出租房地下停車場 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610073100509601003000

Ⅱ123456789 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預(yù)售房款 經(jīng)營收人 經(jīng)營稅金及附加 總成本費用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元 000962344620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均

Ⅲ12345676 財務(wù)評價指標(biāo)商品房投資利潤率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤率全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）全部投資投資回收期（所得稅前）全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）全部投資投資回收期（所得稅后）資本金內(nèi)部收益率 %%%%年%年% 17.826,。926.219.82.913.13.213.1

九,、風(fēng)險分析及對策

1,、市場風(fēng)險分析

（1）從A市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況,，據(jù)統(tǒng)計,，目前已積壓商品房達(dá)80萬平方米。除了市場有效需求不足,，改革滯后,，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定,，房價超過消費者的承受能力等原因外,，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套,，交通不方便,，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因,。

本項目市場定位為中高檔住宅,，項目在區(qū)位、配套設(shè)施,、交通,、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定風(fēng)險,。按照國際慣例,，房價一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房價每平方米售價為1500--20__元之間（中低檔商品房）,，一套建筑面積65平方米的住房平均售價達(dá)9.75萬元～13萬元之間,，相當(dāng)于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，

難以形成有效需求,。本項目銷售房價是這一標(biāo)準(zhǔn)的近2倍,，目前A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限,，銷售有一定市場風(fēng)險,。

雖然目前A市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走低,，銷售相對低迷,，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢,，從長遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好,。為保證項目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量,，通過降低開發(fā)成本,，減小市場風(fēng)險。

（2）做好方案規(guī)劃,。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上,，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃,、戶型規(guī)劃等,。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃,，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者,，減小項目的市場風(fēng)險。

2,、經(jīng)營管理風(fēng)險分析

（1）本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作,，做好商品房銷售，加大促銷力度,，多渠道,、多種方式推廣促銷，盡快銷售,，才能最大限度地減少項目市場銷售風(fēng)險,。

（2）在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案,，在施工管理中,，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用；降低投資成本,。從財務(wù)評價分析數(shù)據(jù)可以看出,，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值139萬元,，增長36.5%,；反之，利潤減少,，銷售收益率下降,。因此，降低工程造價,，控制投資成本,，也是降低本項目風(fēng)險的因素之一。

（3）做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。

3,、 金融財務(wù)風(fēng)險分析

本項目資金完全自籌,，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險,，應(yīng)采用多種付款方式促銷,，可選擇采用：(1)‘次性付款方式；(2)分期付款方式,；(3)七成銀行按揭方式,；(4)建筑分期付款+銀行按揭,；(5)特惠免息分期付款,；(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式,，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財務(wù)風(fēng)險,。

附表3-1項目總投資估算 單位（萬元）

序號 項 目 總投資 估算說明

1 開發(fā)建設(shè)投資 17623

1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 ’建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預(yù)見費財務(wù)費用 450064720547570

2 經(jīng)營資金

3 項目總投資 17623

3.13.23.3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金 17623

附表3-2投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元

序號 項 目 合計 ] 2 3 4 5 6

1 總投資 17623 7142 7949 20__ 522

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自營資產(chǎn)投資自營資產(chǎn)投資借款建 設(shè)期利息自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營資金 開發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財務(wù)費用財務(wù)費用 1762317623 71427142 79497949 20__20__’ 522522

2 資金籌措 17623 7142 7949 20__ 522

2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 資本金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入借款 固定資產(chǎn)投資長期借款 自營資產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營資金人民幣借款 80009623 6400742 16006349 20__ 522

附表3-3 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元

序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915

1.1 1.2 1.3 可出售面積（車位）平均售價（元/平方米） 銷售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160

2 經(jīng)營稅金及附加 1207 81 443 522 160

2.1 2.2 2.3 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104

3 土地增值稅 380 19 133 171 57

4 商品房銷售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697

附表3-4 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元

序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 租房收入 152 20 36 48 48

1.1 1.2 1.3 可出租面積（車位） 單位租金（元/車位） 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100

2 經(jīng)營稅金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64

2.1 2.2 2.3 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07

3 租金凈收入 143.？9 19 34.02 45.36 45.36

4 凈轉(zhuǎn)售收入 339.51 339.51

附表3-5損益表 單位：萬元

序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 經(jīng)營收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48

1.11.21.3 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48

2 經(jīng)營成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21

2.12.2 商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本（攤銷） 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21

3 出租房經(jīng)營費用 78 12 21 22 22

4 自營部分經(jīng)營費用

5 自營部分折舊,、攤銷

6 自營部分財務(wù)費用

7 經(jīng)營稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3

8 土地增值稅 380 19 133 171 57

9 利潤總額 3132 207 1149 1358 414 2 2

10 彌補以前年度虧損

11 應(yīng)納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2

12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1

13 稅后利潤 2099 138 770 910 277 2 2

公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105210168 71411 387762 469173 142822

14 加：年初未分配利潤 43 220 220 220

15 可供投資者分配的利潤 107 635 921 434 222 1

16 應(yīng)付利潤 1616 64 415 701 214 222 1

A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1

17 年末未分配利潤 43 220 220 220

附表3-6 財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元

序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收人 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 ’ 凈轉(zhuǎn)售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定資產(chǎn)投資（含方向稅）開發(fā)產(chǎn)品投資（不含投資費用） 經(jīng)營資金 ,。 自營部分經(jīng)營費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3801034 7142811968 7949443133379 20__12523171448 5222116257137 2231 2231

3 凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099

4 所得稅前凈現(xiàn)金流量累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132

計算指標(biāo) 所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（FIRR) 19.8% 13.1%財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 517 -203。投資回收期（年） 2.92 3.16 基準(zhǔn)收益率(/,。） 15.00% 15.00%

附表3-6 財務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元

序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 現(xiàn)金流出 20330 7310 890[www.baihuawen.cn]4 3166 899 26 26

2.12.22.32.42.52.62.72.82.92,，102.11 資本金 預(yù)售(租)收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資 自營部分經(jīng)營費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 長期借款本金償還 流動資金借款償還 短期借款本金償還 借款利息支付 800096237812153801034 6400742811968 133379 20__1252317]448 5222116257137 2231 2231

3 凈現(xiàn)金流量 2099 -5837 -850 6350 2052 22 362

4 累計凈現(xiàn)金流量 -5837 -6687 -337 1715 1737 2099

計算指標(biāo) 內(nèi)部收益率(FIRR) 13.1% 財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) -203 基準(zhǔn)收益率（/。） 15.00%

附表3-8 資金來源與運用表 單位： 萬元

序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

l 資金來源 30429 7873 9654 9516 2951 48 388

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1,，12 商品房銷售收人房地產(chǎn)租金收入自營收入自營資產(chǎn)長期借款自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款房地產(chǎn)投資借款 短期借款資本金其他回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入 2193;1528000340 14736400 80541600 949620 291536 48 48340

2 資金運用 21946 7374 9319 3866 1113 247 27

2.12.22.32.42.52.62.72.82.9 2. 102. 11 2.12 2.132. 142.152.16 自營固定資產(chǎn)投資（含方向稅）自營固定資產(chǎn)建設(shè)期利息房地產(chǎn)投資（含利息） 經(jīng)營資金 自營部分經(jīng)營費用 自營部分財務(wù)費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤 自營資產(chǎn)長期借款本金償還自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款償還房地產(chǎn)長期借款本金償還 償還其他應(yīng)付款 短期借款本金償還 38010341616 7 7949443133379415 20__12523171448701 522：21 2231222 22311

3 盈余資金 8483 499 335 5650 1838 —199 361

4 累計盈余資金 499 834 6483 8322 8122 8483

附表3-9 資產(chǎn)負(fù)債表 單位： 萬元

序 號 項 目 1 2 3 4 5 6

1 資產(chǎn) 6474 8429 8639 8702 8482 8483

1,、 11.1. 11.1. 21.1. 31.1. 41. 21. 31. 4 流動資產(chǎn)總額 應(yīng)收賬款 存貨 現(xiàn)金 累計盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無形及遞延資產(chǎn)凈值 64745975499 84297596834 863921556483 87023818322 84823608122 84833408143

2 負(fù)債及所有者權(quán)益 6474 8429 8639 8702 8482 8483

2.12.1.12.1.22.22.2.1 2.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4 流動負(fù)債總額 應(yīng)付賬款 短期借款 借款 經(jīng)營資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 負(fù)債小計所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 。 累計盈余公積金 累計未分配利潤 6474 6400 32 43 8429 8000 209 220 8639 8000 418 220 8702 8000 482 220 8482 8000 482 8483 8000 483

比率指標(biāo) 資產(chǎn)負(fù)債率（%) 流動比率（%） 速動比率(%）

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