每個(gè)人都曾試圖在平淡的學(xué)習(xí)、工作和生活中寫(xiě)一篇文章,。寫(xiě)作是培養(yǎng)人的觀察、聯(lián)想,、想象、思維和記憶的重要手段。范文怎么寫(xiě)才能發(fā)揮它最大的作用呢?接下來(lái)小編就給大家介紹一下優(yōu)秀的范文該怎么寫(xiě),,我們一起來(lái)看一看吧,。
房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)篇一
xxx市作為寧夏新興的旅游城市,隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速崛起,,帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,,中衛(wèi)的城市建設(shè)也步入了發(fā)展的快車道,為中衛(wèi)的`房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間,。寧夏懿鑫煤業(yè)作為從中衛(wèi)走出去的企業(yè),,為了回報(bào)家鄉(xiāng)的關(guān)心與厚愛(ài),積極投身到xxx市的城市建設(shè)中,,就懿鑫煤業(yè)取得開(kāi)發(fā)權(quán)的土地,,我們提出如下開(kāi)發(fā)建議:
(一)地段屬性:
1、本宗土地為原xxx市一中校址,,地處xxx市鼓樓東街,,在xxx市最繁華的鼓樓東北拐角逸興大酒店的東邊,南臨鼓樓東街,,臨街地界長(zhǎng)度約50米,,其它三面均未直接臨街。
2,、南,、北、西臨街建筑均為近年來(lái)新開(kāi)發(fā)的二層以上商業(yè)用房,,導(dǎo)致本宗土地均無(wú)法直接臨街,,并無(wú)法拆遷;東邊有一條南北貫通的小街巷,臨本宗土地街巷邊有土木結(jié)構(gòu)民房30多間和一幢二層磚混結(jié)構(gòu)的村級(jí)辦公樓,,可拆遷,。
3,、北面留有一約6米寬的大門(mén),,通xxx市步行街。
(二)周邊業(yè)態(tài):
1,、四周商業(yè)氛圍濃厚,,主要以經(jīng)營(yíng)日用百貨為主,。
2,、比較高檔的有開(kāi)盛商場(chǎng),、新華百貨中衛(wèi)店,,有2個(gè)中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場(chǎng)和1個(gè)農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng),2個(gè)中型商場(chǎng),,環(huán)衛(wèi)在鼓樓北,、西、南三面,。
3,、其它為分散經(jīng)營(yíng)的商戶,以百貨,、餐飲等行業(yè)為主,。
4、在其周邊正在興建的有鼓樓南街的世紀(jì)朝陽(yáng)購(gòu)物廣場(chǎng),,建筑面積為4.2萬(wàn)平方米;女人街,,建筑面積約為2萬(wàn)平方米。主要以日用百貨類為主,,業(yè)態(tài)重疊,。
(三)圍繞鼓樓,已形成xxx市傳統(tǒng)的購(gòu)物休閑中心,。本宗土地處于該中心,,作為商業(yè)用地開(kāi)發(fā),價(jià)值更大,。
(一)定位建議:
商業(yè)樓盤(pán),,與周邊業(yè)態(tài)形成呼應(yīng)勢(shì)態(tài)。
1,、品牌入住定位:能夠邀請(qǐng)寧夏新華百貨入住,,復(fù)制一個(gè)新華百貨銀川東方紅店到xxx市,帶動(dòng)本樓盤(pán)的銷售,。原新華百貨中衛(wèi)店規(guī)模太小,。
2、小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng):原xxx市該市場(chǎng)比較分散,,而且經(jīng)營(yíng)規(guī)模小,,檔次低,而小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)需求穩(wěn)定,,適合于建設(shè)在城市中心,,迎合市民的消費(fèi)習(xí)慣,前景看好,。
3,、餐飲文化美食休閑廣場(chǎng),發(fā)展前景看好,但近幾年經(jīng)營(yíng)困難大,,而且物業(yè)管理和招商難度大,。
(二)其它定位:
高檔高層住宅,市場(chǎng)前景好,、潛力大;但是,,可開(kāi)發(fā)建設(shè)面積小,市場(chǎng)價(jià)格偏低,,投資成本大,,開(kāi)發(fā)利潤(rùn)低。
(三)開(kāi)發(fā)建議:
1,、沿鼓樓東街8套營(yíng)業(yè)房采取置換的形式納入開(kāi)發(fā)范圍,。
2、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規(guī)劃內(nèi),,必須拆遷,。
3、北邊原有的大門(mén)拆高拆寬,。
4,、東北角的6層多媒體教學(xué)樓可以保留,采取招商或轉(zhuǎn)讓的形式,,減少開(kāi)發(fā)成本,。
(四)規(guī)劃建議:
1、沿東邊南北向的街巷東邊的民房,、村部辦公樓,,原商業(yè)局的住宅、商場(chǎng)等建筑必須納入規(guī)劃內(nèi),。
2,、沿原校門(mén)東邊的8套二層營(yíng)業(yè)房必須納入規(guī)劃內(nèi)。
3,、整體可以考慮規(guī)劃為十字型內(nèi)置式商業(yè)街,。
4、盡可能協(xié)調(diào)規(guī)劃部門(mén),,多批規(guī)劃建設(shè)面積,,降低開(kāi)發(fā)成本。
就本宗土地,,進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓,,賺取一定的土地差價(jià),退出本宗土地的開(kāi)發(fā),,另選開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,,介入開(kāi)發(fā),。
房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)篇二
一,、項(xiàng)目背景
二.項(xiàng)目歷史條件
1,、宗地簡(jiǎn)介
宗地位于龍?bào)绰繁眰?cè)、怡亭路與紫薇路之間,,東至鳳陽(yáng)路,,南至龍?bào)创蟮馈⑽髦菱ぢ?,北至滁州市物源公司?,F(xiàn)土地使用者為滁州市南譙區(qū)管委會(huì),用地面積為26877㎡,,土地登記用途為商業(yè)用地,。
2、項(xiàng)目概況
宗地位于龍?bào)绰繁眰?cè),、怡亭路與紫薇路之間,,新測(cè)繪地號(hào):030110040038000,測(cè)繪面積:26877㎡,,土地用途為:商業(yè),,使用權(quán)類型為:出讓。土地用途設(shè)定為商業(yè)用地,,土地開(kāi)發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外“五通”(通路,、通電,、通訊、供水,、排水)及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整,,宗地為劃撥用地,設(shè)定商業(yè)最高年限40年,,商業(yè)用地為滁州市三級(jí)地,。
3,、合作方式
三,、項(xiàng)目建設(shè)單位
1、項(xiàng)目公司名稱:滁州市交通商城置業(yè)有限公司
2,、公司經(jīng)營(yíng)范圍:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),、銷售、物業(yè)管理
3,、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容:“該項(xiàng)目”開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積約26877㎡,。建設(shè)用途為商業(yè)用途。
4、可行性研究報(bào)告編制
第二章 項(xiàng)目名稱和選址
一,、項(xiàng)目名稱:
二,、地理位置:“該項(xiàng)目”位于龍?bào)绰繁眰?cè)、怡亭路與紫薇路之間 三,、項(xiàng)目占地面積:占地面積約26877㎡,。 四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀:項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為荒地,。
第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案
一,、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容: “該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為
二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
1,、規(guī)劃建設(shè)用地面積:
2,、總建筑面積:26877㎡。
3,、配套公建建筑面積:
4,、非配套公建建筑面積:
5、建筑高度:
6,、建筑層數(shù):
7,、綠化率: 60%。
三,、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色
1,、規(guī)劃設(shè)計(jì):
2、設(shè)施,、設(shè)備,、材料:
3、綠化:
一,、地理?xiàng)l件:
“該項(xiàng)目” 位于龍?bào)绰繁眰?cè),、怡亭路與紫薇路之間,東至鳳陽(yáng)路,,南至龍?bào)创蟮?、西至怡亭路,北至滁州市物源公司,,占地面積約26877㎡,。地理位置條件非常優(yōu)越。
二,、市政條件
“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足,,隨著滁州市加快建設(shè),加大了對(duì)該區(qū)域市政投資,,因此“該項(xiàng)目”所需的水,、電,、氣、熱,、通訊,、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。
第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件
第五章 物料消耗與供應(yīng)
一,、建筑材料
二、主要設(shè)備
“該項(xiàng)目”在設(shè)備,、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備,、設(shè)施,其所需的主要設(shè)備有:消防滅火設(shè)備,、停車車庫(kù),、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng),、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備,、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng),、供暖設(shè)備,、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng),、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等,。
三、水,、電,、氣、熱供應(yīng)
房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)篇三
第二章項(xiàng)目單位基本情況
第三章項(xiàng)目背景及必要性
第四章市場(chǎng)預(yù)測(cè)
第五章建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案
第六章場(chǎng)址選擇
第七章技術(shù)方案,、設(shè)備方案和工程方案
第八章主要原材料,、燃料供應(yīng)
第九章總圖運(yùn)輸與公用輔助工程
第十章節(jié)能措施
第十一章環(huán)境影響評(píng)價(jià)
第十二章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防
第十三章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置
第十四章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度
第十五章投資估算與資金籌措
第十六章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
第十七章風(fēng)險(xiǎn)分析
第十八章研究結(jié)論與建議
附圖、附表,、附件
房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)篇四
近兩年,,隨著亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的部分傾斜,、人們思想形態(tài)的轉(zhuǎn)變及各種利好消息的出臺(tái)等諸多因素的作用,,使得北京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出建國(guó)以來(lái)最為活躍的一面。來(lái)自市房地局的消息稱,,僅20xx年批租出讓的地塊就達(dá)700多塊,,平均每天2塊以上,創(chuàng)歷史新高,。另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計(jì),,20xx年北京僅新開(kāi)樓盤(pán)就達(dá)200余個(gè),,平均每40小時(shí)即出現(xiàn)一個(gè)新樓盤(pán),大大超過(guò)了99年125個(gè)新盤(pán)上市的數(shù)量,,再一次沖破歷史記錄,。進(jìn)入20xx年后,第一季度新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目就達(dá)90個(gè),,平均每天一個(gè)新樓盤(pán)出現(xiàn),,市場(chǎng)呈現(xiàn)出一派繁榮景象,同時(shí)又孕育著激烈競(jìng)爭(zhēng)的端倪,。
**花園位于朝陽(yáng)區(qū)工體東路,,朝外大街與工體北路之間,隸屬于cbd商圈,、朝外大街商務(wù)區(qū),、東二環(huán)商務(wù)區(qū)、使館區(qū)的邊緣地帶,。由于二環(huán)周邊的土地資源越來(lái)越少,,故目前其項(xiàng)目周邊在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目并不很多,但是,,諸如“陽(yáng)光都市”,、“金菲國(guó)際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目體量相對(duì)較大、銷售周期較長(zhǎng),、售價(jià)較高,,還是會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的的銷售形成階段性影響。并且,,結(jié)合該區(qū)域目標(biāo)客戶特點(diǎn)等因素,,我們認(rèn)為在考慮產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的區(qū)域時(shí)應(yīng)擴(kuò)展到整體cbd核心區(qū)及輻射區(qū),該區(qū)域內(nèi)今后一兩年仍是全北京的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū),,待開(kāi)樓盤(pán)較多,,體量較大,其中主要項(xiàng)目有:
1,、北京世界科貿(mào)中心:
開(kāi)發(fā)商為香江國(guó)際集團(tuán),,曾在北京成功開(kāi)發(fā)北京國(guó)際友誼花園和北京科技會(huì)展中心,該項(xiàng)目位于京廣中心以南,,嘉里中心以北,,原3501廠址,總建筑面積70萬(wàn)平方米,,是集辦公,、住宅、酒店為一體的大型綜合性商貿(mào)社區(qū),。
2,、金地國(guó)際花園:
開(kāi)發(fā)商為深圳金牌上市公司金地集團(tuán),,該項(xiàng)目東至北京施工機(jī)械廠,,西至北京儀表廠,,北至陽(yáng)光100國(guó)際公寓,,南至建國(guó)門(mén)外大街,總占地面積7萬(wàn)平米,,預(yù)計(jì)建設(shè)規(guī)模為40萬(wàn)平方米,。
3、建外soho:
開(kāi)發(fā)商為北京紅石企業(yè)——中鴻天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,,位于建外大街第一機(jī)床廠,,占地18公頃,總建筑面積55萬(wàn)平方米,。由日本建筑師山本理顯設(shè)計(jì),,計(jì)劃于20xx年6月開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu),,樣板間將在20xx年5月底完工,,項(xiàng)目未推出,已是喊殺一片,。
4,、新城國(guó)際(理想世界)
開(kāi)發(fā)商為北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)有限公司,設(shè)計(jì)方案通過(guò)國(guó)際招標(biāo),,在10多個(gè)方案中優(yōu)選出由香港王董設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)的弧形板式高層圍合建筑,,立面新穎。它位于原北京開(kāi)關(guān)廠廠址,,京廣中心以南,,漢威大廈以北,占地面積12公頃,,總建筑面積53萬(wàn)平方米,。新城國(guó)際由cbd國(guó)際中心和cbd國(guó)際公寓兩部分組成。cbd國(guó)際中心緊鄰朝陽(yáng)路,,位于整個(gè)項(xiàng)目的北部,,占地1.33公頃,總建筑面積12萬(wàn)平方米,,由一棟33層寫(xiě)字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成,。cbd國(guó)際公寓位于整個(gè)項(xiàng)目的北部,東臨東大橋東路,,西接關(guān)東店南街,,北依中央商務(wù)區(qū)3號(hào)路,南到小區(qū)中心商務(wù)區(qū)東西街,,占地面積10.5公頃,,總建筑面積38萬(wàn)平方米,。該項(xiàng)目已于4月5日國(guó)貿(mào)展會(huì)亮相,均價(jià)9400元/平,,展會(huì)期間認(rèn)購(gòu)火爆,,目前正呈小步攀升之勢(shì),均價(jià)有望突破1萬(wàn)元,。
5,、建華大廈
開(kāi)發(fā)商為首創(chuàng)陽(yáng)光房地產(chǎn)股份有限公司,位于藍(lán)島大廈東南角,,一期即將開(kāi)工,,近10萬(wàn)平方米,近期在國(guó)貿(mào)展會(huì)正式推出,。
6,、大連萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目
今年同時(shí)在國(guó)貿(mào)商圈出手,被業(yè)內(nèi)稱為“南狼北虎”夾擊cbd,,其品牌優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)不可低估,。
7、城中大廈
由成功開(kāi)發(fā)中關(guān)村地區(qū)怡美家園(我公司代理)的宏大興業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司開(kāi)發(fā),,預(yù)計(jì)于下半年開(kāi)工,,地處華彬大廈西側(cè),建筑面積7萬(wàn)平方米,。
上述項(xiàng)目或占據(jù)良好位置或由經(jīng)驗(yàn)豐富的大型開(kāi)發(fā)商所控制,,將成為我們項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手;并且,,在我方產(chǎn)品性質(zhì)已基本定性的情況下,,表現(xiàn)在銷售上會(huì)形成一定沖擊,對(duì)整體實(shí)現(xiàn)11000~120xx元/平米的銷售均價(jià)及預(yù)期利潤(rùn)會(huì)有一定困難,。
詳細(xì)調(diào)研資料見(jiàn)下表:
附表1:部分在售項(xiàng)目戶型,、面積市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)
單位:平方米
項(xiàng)目名稱 一居 二居 三居 四居 備注
通過(guò)以上數(shù)據(jù)對(duì)比20xx年度中房指數(shù)北京市本區(qū)域內(nèi)各季度的市場(chǎng)在售項(xiàng)目平均面積及平均價(jià)格可清晰顯示出:項(xiàng)目均價(jià)體系系數(shù)及戶型面積體系系數(shù)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的加劇,呈現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì),;至于今年一季度北京市住宅均價(jià)與去年同期相比,,上升5%左右,專家認(rèn)為這是短暫現(xiàn)象,,有些表現(xiàn)為區(qū)域特征,,不足為憑。我們預(yù)見(jiàn)今后一兩年內(nèi)北京市此區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)按照此規(guī)律發(fā)展,,房屋總價(jià)款的進(jìn)一步下調(diào)不可避免;換言之,,市場(chǎng)房屋的整體性價(jià)比會(huì)越來(lái)越好。
房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)篇五
一,、項(xiàng)目背景
宗地系重慶市酉陽(yáng)民族師范學(xué)校,該校創(chuàng)建于清光緒三十年(19),歷經(jīng)了滿清,、民國(guó),、共和國(guó)三個(gè)時(shí)代,。隨著現(xiàn)代城市規(guī)劃、建設(shè),,酉陽(yáng)政府對(duì)學(xué)校進(jìn)行升級(jí)整合,,將原酉陽(yáng)民族師范學(xué)校地塊用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。該地塊位于縣城黃金地段(鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)),占地50余畝。
二.項(xiàng)目歷史條件
1、宗地簡(jiǎn)介
宗地位于縣城黃金地段(鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)),,宗地面積為49畝。用于商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā),。
2,、項(xiàng)目概況
宗地由重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于4月與酉陽(yáng)國(guó)土資源和房屋管理局簽定建設(shè)用地保用權(quán)出讓合同。計(jì)劃1月開(kāi)工,,10月竣工,。
三、項(xiàng)目建設(shè)單位
1,、項(xiàng)目公司名稱:重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,。
2、公司經(jīng)營(yíng)范圍:
在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)與建設(shè),、商品房銷售,、物業(yè)管理等。
3,、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容:
“該項(xiàng)目”開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積約14.7萬(wàn)平方米,。建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施,?!霸擁?xiàng)目”由重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投入全部建設(shè)資金。
四,、可行性研究報(bào)告編制
1,、編制單位:
由重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司編制酉陽(yáng)z41-1/02項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。
2,、編制依據(jù):
2.1,、渝價(jià)[]3號(hào)文件
2.2、渝價(jià)402號(hào)文件
2.3,、《重慶市房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)政策匯編》
2.4、渝府發(fā)()92號(hào)文件
2.5,、渝()830號(hào)文
第二章項(xiàng)目名稱和選址
一,、項(xiàng)目名稱:酉師校項(xiàng)目(暫定名)。
二、地理位置:“該項(xiàng)目”位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)
三,、項(xiàng)目占地面積:占地面積約3.2萬(wàn)平方米),。
四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀:項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為凈地,。
第三章項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案
一,、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容:
“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施,。
二,、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
1、規(guī)劃建設(shè)用地面積:3.2萬(wàn)平方米,。
2,、總建筑面積:14.7萬(wàn)平方米。
3,、居住建筑面積:13.23萬(wàn)平方米,。
4、建筑高度:高度控制在100米以內(nèi),。
5,、建筑密度不高于40%。
6,、居住總?cè)丝冢杭s4370人,。
7、居住總戶數(shù):約1360戶
8,、綠化率:不低于25%,。
三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色,。
1,、規(guī)劃設(shè)計(jì):
在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)著名設(shè)計(jì)公司通過(guò)招、投標(biāo)形式參與“該項(xiàng)目”建筑,、景觀,、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作?!霸擁?xiàng)目”力求吸收當(dāng)今國(guó)內(nèi)先進(jìn)的建筑藝術(shù),,體現(xiàn)城市風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求,,同時(shí)也必須適合酉陽(yáng)總體規(guī)劃要求,,既能突出自己,又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào),。
2,、設(shè)施,、設(shè)備、材料:
“該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國(guó)內(nèi)先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù),、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備,、設(shè)施。
3,、綠化:
“該項(xiàng)目”力求最大限制度建設(shè)生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施,,為業(yè)主提供綠色、優(yōu)雅,、舒適,、安逸的居住氛圍。
第四章項(xiàng)目建設(shè)條件
一,、地理?xiàng)l件:
“該項(xiàng)目”座落在縣城黃金地段(鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào))占地面積約3.2萬(wàn)平方米,。地理位置條件非常優(yōu)越。
二,、市政條件
“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足,,由于周圍已經(jīng)建成一批商品房項(xiàng)目,隨著城區(qū)建設(shè)步伐,,加大了對(duì)該區(qū)域市政投資,,因此“該項(xiàng)目”所需的水、電,、氣,、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善,。
第五章物料消耗與供應(yīng)
一,、建筑材料
“該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為新建高層建筑及配套設(shè)施,建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),。其所消耗的建筑材料主要為鋼材,、水泥等,根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì),,“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為:
鋼材:7350噸(按50kg/m2計(jì)算)
水泥:27900噸(按190kg/m2計(jì)算)
二,、主要設(shè)備
“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅及配套設(shè)施,在設(shè)備,、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備,、設(shè)施,其所需的主要設(shè)備有:
消防滅火設(shè)備,、停車車庫(kù),、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng),、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備,、通訊電話系統(tǒng),、照明系統(tǒng),、供暖設(shè)備,、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng),、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等,。
三、水,、電,、氣、熱供應(yīng)
根據(jù)初步計(jì)算,,“該項(xiàng)目”水,、電、氣等用量為:
1,、用電量:60瓦/平方米,則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為12000千瓦,。
2、用水量:按2升/平方米·日,,用水量為40萬(wàn)立方米/日,。
第六章環(huán)境保護(hù)
按照國(guó)家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”,建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施,。“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅和商業(yè),,對(duì)環(huán)境的污染較少,。環(huán)境保護(hù)問(wèn)題主要是生活污水、生活垃圾,、噪聲以及汽車廢氣,,此外無(wú)其它污染源,不存在有害污水和有害垃圾的處理問(wèn)題,,對(duì)環(huán)境的不利影響較少,。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過(guò)程中,將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施,,嚴(yán)格遵守國(guó)家和重慶市的環(huán)境保護(hù)法規(guī),。
環(huán)境保護(hù)措施如下:
1、污水:生活污水經(jīng)化類池,,含油污水經(jīng)隔油池處理后,,達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn),,污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和重慶市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。
2,、生活垃圾:將生活垃圾分類收集,,由專門(mén)的管理部門(mén)專設(shè)清潔人員,利用密閉垃圾筒運(yùn)出,,由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理,。
3、噪聲:噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī),,停車庫(kù)的排風(fēng),、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等,,擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備,。
4、汽車廢氣:因車輛進(jìn)出,、停放造成的汽車廢氣污染問(wèn)題,,通過(guò)在設(shè)計(jì)時(shí)停車庫(kù)保證車庫(kù)有一定的容積,采取合理有效的措施,,汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國(guó)家和重慶市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn),。汽車廢氣還可通過(guò)建筑物周圍綠化,減少污染影響,。
第七章項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排
一,、建設(shè)方式
“該項(xiàng)目”建設(shè)按照重慶市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定,,采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工,。為保證施工質(zhì)量,工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行,,聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè),、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理,確保施工質(zhì)量為優(yōu)良,。
二,、建設(shè)進(jìn)度安排
“該項(xiàng)目”總建筑面積約為14.7萬(wàn)平方米,預(yù)計(jì)建設(shè)周期為35個(gè)月,,即從201月到月為建設(shè)期,,項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為:
1、年1月之前完成前期準(zhǔn)備工作,。
主要包括:協(xié)議簽訂,、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)七通一平,、工程招投標(biāo)等,。
2,、2013年1月到年10月為施工工期,竣工驗(yàn)收,。
第八章經(jīng)營(yíng)管理方式
一,、經(jīng)營(yíng)設(shè)想
1、“該項(xiàng)目”擬采用目前行業(yè)流行的建設(shè)工程管理模式,,按照國(guó)家通用建設(shè)施工條款,。
2,、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn),,以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施,、完善的服務(wù),,使其成為國(guó)內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。
第九章投資估算
一,、成本構(gòu)成
宗地占地約49畝,,為二類建筑用地,成本由以下幾塊構(gòu)成:
1,、土地費(fèi)用
投入土地成本13527.0677萬(wàn)元
2,、土地出讓金:4147.6723萬(wàn)元
3、其它投入
二,、項(xiàng)目設(shè)計(jì)
方案a:以4.5容積率,,均按27--30層高層設(shè)計(jì),商業(yè)面積按總建筑面積的5%計(jì)算,,共8棟.
總建筑面積:3.27×4.5=14.7萬(wàn)m2其中:
1,、住宅面積:14.7*(1-5%)=13.97萬(wàn)m2
2、商業(yè)面積:14.7*5%=0.73萬(wàn)m2
商業(yè):按15000元/m2計(jì),,15000元/m2×0.73萬(wàn)m2=10950萬(wàn)元
方案b:以4.5容積率,,按30層高層與18層小高層設(shè)計(jì),高層與小高層各占住宅總面積的50%,,商業(yè)面積按總建筑面積的8%計(jì)算,,高層4棟,小高層6棟,。
總建筑面積:3.27×4.5=14.7萬(wàn)m2其中:
1,、住宅面積:14.7*(1-8%)=13.52萬(wàn)m2(高層住宅建筑面積7.2萬(wàn)m2,小高層住宅建筑面積6.3萬(wàn)m2)
2,、商業(yè)面積:14.7*8%=1.2萬(wàn)m2
方案c:以4.5容積率,,均按18層小高層設(shè)計(jì),商業(yè)面積按總建筑面積的10%計(jì)算,。共12棟,。
總建筑面積:3.27×4.5=14.7萬(wàn)m2其中:
1,、住宅面積:14.7*(1-10%)=13.23萬(wàn)m2
2、商業(yè)面積:14.7*10%=1.47萬(wàn)m2
商業(yè)按15000元/m2計(jì),,15000元/m2×14.7萬(wàn)m2=22050萬(wàn)元
三,、成本測(cè)算:
(一)、以方案a設(shè)計(jì),,費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì),,故分類為:
1、固定成本
1.1,、土地費(fèi)用13527.0677萬(wàn)元
1.2,、土地出讓金4147.6723萬(wàn)元
1.3、建安費(fèi)用23520萬(wàn)元高層造價(jià)按1600元/m2
1.4,、建設(shè)單位管理費(fèi)376萬(wàn)元
1.5,、勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)470萬(wàn)元
1.6,、施工圖審查費(fèi)14.7萬(wàn)元
1.7,、執(zhí)照費(fèi)42.3萬(wàn)元
1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi)47萬(wàn)元
1.9,、工程招投標(biāo)代理費(fèi)94萬(wàn)元
1.10,、監(jiān)理費(fèi)188.3萬(wàn)元
1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)58.8萬(wàn)元
1.12,、稅金802萬(wàn)元
1.13,、城市建設(shè)配套費(fèi)2793萬(wàn)元
1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi)7萬(wàn)元
1.15,、工程定額測(cè)定費(fèi)32.9萬(wàn)元
1.16,、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3682.5萬(wàn)元
固定成本合計(jì)49803.24萬(wàn)元
2、經(jīng)營(yíng)成本
3,、毛利
(二),、以方案b設(shè)計(jì),費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì),,故分類為:
1,、固定成本
1.1、土地費(fèi)用13527.0677萬(wàn)元
1.2,、土地出讓金4147.6723萬(wàn)元
1.3,、建安費(fèi)用24390萬(wàn)元高層造價(jià)按1600元/m2、小高層按1700元/m2,、商業(yè)按1800元/m2,。
1.4、建設(shè)單位管理費(fèi)390.2萬(wàn)元
1.5、勘測(cè)費(fèi),、設(shè)計(jì)費(fèi)487.8萬(wàn)元
1.6,、施工圖審查費(fèi)14.7萬(wàn)元
1.7、執(zhí)照費(fèi)52萬(wàn)元
1.8,、施工圖預(yù)算編制費(fèi)48.8萬(wàn)元
1.9,、工程招投標(biāo)代理費(fèi)97.6萬(wàn)元
1.10、監(jiān)理費(fèi)349.4萬(wàn)元
1.11,、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)61萬(wàn)元
1.12,、稅金831萬(wàn)元
1.13、城市建設(shè)配套費(fèi)2793萬(wàn)元
1.14,、防雷施工監(jiān)審費(fèi)8.7萬(wàn)元
1.15,、工程定額測(cè)定費(fèi)40.8萬(wàn)元
固定成本合計(jì)47239.74萬(wàn)元
2、經(jīng)營(yíng)成本
2.1,、銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用:銷售額2%固定成本8%合計(jì):5518.22萬(wàn)元
3,、毛利
(三)、以方案c計(jì),,費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì),故分類為:
1,、固定成本
1.1,、土地費(fèi)用13527.0677萬(wàn)元
1.2、土地出讓金4147.6723萬(wàn)元
1.3,、建安費(fèi)用24990萬(wàn)元按建安平米造價(jià)1700元/m2
1.4,、建設(shè)單位管理費(fèi)399.8萬(wàn)元
1.5、勘測(cè)費(fèi),、設(shè)計(jì)費(fèi)499.8萬(wàn)元
1.6,、施工圖審查費(fèi)14.7萬(wàn)元
1.7、執(zhí)照費(fèi)53.6萬(wàn)元
1.8,、施工圖預(yù)算編制費(fèi)50萬(wàn)元
1.9,、工程招投標(biāo)代理費(fèi)100萬(wàn)元
1.10、監(jiān)理費(fèi)357.1萬(wàn)元
1.11,、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)62.4萬(wàn)元
1.12,、稅金852.2萬(wàn)元
1.13、城市建設(shè)配套費(fèi)2793萬(wàn)元
1.14,、防雷施工監(jiān)審費(fèi)8.9萬(wàn)元
1.15,、工程定額測(cè)定費(fèi)41.6萬(wàn)元
固定成本合計(jì)47897.84萬(wàn)元
2、經(jīng)營(yíng)成本
3,、毛利
第十章項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃
一,、調(diào)查區(qū)域住宅項(xiàng)目綜合評(píng)述
本區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)住宅項(xiàng)目主要分布在穿城而過(guò)的主干道附近,分布不均勻。隨著城市建設(shè)規(guī)劃實(shí)施,,酉師校項(xiàng)目(暫定名)將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值,。從現(xiàn)有住宅項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度情況看,市場(chǎng)需求還有一定的潛力,。
二,、市場(chǎng)需求分析
1、城市化需求
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),,中國(guó)城市化率達(dá)40.6%,,進(jìn)入城市化快速發(fā)展期。根據(jù)世界發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展進(jìn)程分析,,城市化率每年遞增1.2-1.5%,。
2、城市居民居住需求
中國(guó)城市化率的增長(zhǎng),,農(nóng)村人口大量進(jìn)入城市,,城市居民居住需求是中國(guó)住宅市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)力。一個(gè)國(guó)家的城市化率達(dá)到70%以上,,進(jìn)入發(fā)達(dá)國(guó)家的水平,,一個(gè)國(guó)家的城市化率達(dá)到70%以上,進(jìn)入發(fā)達(dá)國(guó)家的水平,,城市與農(nóng)村的結(jié)構(gòu)基本平衡,。我們從上述分析中得出,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求空間,。
3,、投資需求
房地產(chǎn)不但具有使用價(jià)值,而且具有投資價(jià)值,。房地產(chǎn)的投資由于其具有保值增值的功能,,又可以出租獲取回報(bào),受到投資者的歡迎,,投資需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要的組成部分,。
三、項(xiàng)目市場(chǎng)走向
目前影響地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最大的因素,,除了國(guó)家宏觀政策外,,從項(xiàng)目本身的因素看,最主要的'就是地理位置和價(jià)格,。從“酉師校項(xiàng)目(暫定名)”本身因素看,,影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是:交通便利,、環(huán)境優(yōu)美,、鄰近旅游景點(diǎn)等,。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。
影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的因素除地理位置外,,還有整體現(xiàn)劃,、戶型設(shè)計(jì)、景觀氛圍等,。
1,、周邊環(huán)境
本項(xiàng)目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)。
2,、建筑設(shè)計(jì)
本項(xiàng)目力求為業(yè)主營(yíng)造良好的居住環(huán)境,,根據(jù)不同的戶型,設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的綠化景觀,。建筑設(shè)計(jì)由知名設(shè)計(jì)院完成,,目標(biāo)是建設(shè)成為酉陽(yáng)標(biāo)榜建筑。
3,、環(huán)境設(shè)計(jì)
將請(qǐng)專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場(chǎng),,采用抗污染、適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂?、花期和的植物立體綠化,。
4、戶型設(shè)計(jì)
多種戶型適宜不同需要,,小到80平米,,大到120余平米。采用大客廳,、大衛(wèi)生間,根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗,。
5,、室內(nèi)設(shè)施及功能
5.1、充分引入智能化概念,。綜合布局入戶,,衛(wèi)星電視接收系統(tǒng),火警煙感報(bào)警系統(tǒng),,可視對(duì)講電話,,車庫(kù)防盜系統(tǒng),,周界報(bào)警系統(tǒng),密碼防盜門(mén)。集中報(bào)警,。
四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析
1,、絕佳地理位置
本項(xiàng)目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào),,地處酉陽(yáng)城市中心。
2、便利的交通
地處縣城黃金地段,。
五,、該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃
1、本項(xiàng)目的賣點(diǎn)
賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和,,在心理上是帶給客戶一處價(jià)值感,。以現(xiàn)有的項(xiàng)目特點(diǎn)對(duì)該項(xiàng)目予以包裝。
1.1,、地處酉陽(yáng)中心,;
1.2、多種戶型適宜不同需要,,小到50平米左右經(jīng)濟(jì)小戶型,,大到130余平米大戶型。
賣點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受,。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施,,而概念性感受是在該房屋中所帶來(lái)的各種相關(guān)感受??梢钥隙ǖ厥菍?shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意,,能夠博得客戶認(rèn)可,則物業(yè)必定熱銷,,所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn),,以爭(zhēng)取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動(dòng)力,。
好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶的青睞,,得到市場(chǎng)的認(rèn)可。
2,、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策
對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),,包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用,,甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿,,以做到取長(zhǎng)補(bǔ)短,特別是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目給客戶留下的最佳印象,,必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用,。
3、增加項(xiàng)目的附加值
如果要以高品質(zhì)出現(xiàn),,必須增加項(xiàng)目可包裝的賣點(diǎn),。具體地從以下兩大方面考慮:
3.1、豐富專業(yè)化設(shè)計(jì),,聘請(qǐng)知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì),,包括:
3.1.1,、樣板間的裝修由知名的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。
3.1.2,、社區(qū)室外環(huán)境由知名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì),。
3.1.3、建筑立面由知名建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱,,推廣時(shí)可以冠上該事務(wù)所名稱,。
3.2、采用高檔次社區(qū)服務(wù),,規(guī)劃好各項(xiàng)功能及各種配套設(shè)施,。
3.2.1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品,,使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理,。
3.2.2、與客戶心理上的價(jià)值尺度相吻合,,通過(guò)提供足夠的附加價(jià)值帶來(lái)超值感受,。
3.2.3、建設(shè)最現(xiàn)代化的高品質(zhì)商業(yè)住宅,。
總之,,塑造賣點(diǎn)的觀點(diǎn)是:在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì),、品牌品質(zhì),,名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的,。
第十一章效益評(píng)價(jià)
一,、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)
1、評(píng)價(jià)方法說(shuō)明:
1.1,、“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是在通過(guò)對(duì)本地區(qū)的主要在建項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查,,并參照了與“該項(xiàng)目”類似的經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。
1.2,、“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為高層住宅及商業(yè),建成后住宅全部銷售,,并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,,配套設(shè)施自營(yíng)。
1.3,、效益評(píng)估貨幣本位幣為人民幣,。
2、“該項(xiàng)目”銷售收入預(yù)算:
“該項(xiàng)目”可銷售面積12萬(wàn)平方米,,按4000元/平方米,,銷售收入總額為4.8億元,。
二、社會(huì)效益評(píng)價(jià)
“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)建設(shè),,不僅有經(jīng)濟(jì)效益,,亦有社會(huì)效益,其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在:
“該項(xiàng)目”的建設(shè)為酉陽(yáng)提供了一定數(shù)量商品房市場(chǎng)需求與旅游服務(wù)場(chǎng)所,,滿足了文化,、旅游消費(fèi)需要,促進(jìn)酉陽(yáng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展,,起了一定的推動(dòng)作用,。
第十二章結(jié)論
一、重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的酉師校項(xiàng)目(暫定名),,既加快了酉陽(yáng)城市建設(shè)的發(fā)展,,又滿足了酉陽(yáng)日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要。
二,、經(jīng)測(cè)算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的,。
從評(píng)價(jià)方案的分析可以看出,“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益,。
房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)篇六
“北京交通臺(tái)”和“北京音樂(lè)臺(tái)”,,此種推廣方式也應(yīng)是我們傳遞信息的途徑之一;我們可選擇時(shí)段30秒套播,,總體計(jì)劃進(jìn)行5個(gè)月,,時(shí)間分別為開(kāi)盤(pán)期20xx年9月、11月及20xx年4月,、5月,、7月,費(fèi)用預(yù)計(jì)50萬(wàn)元,。
(1)從交通中的視野角度來(lái)講,,公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會(huì)給人留下較深的印象;因此,,我們建議在公共汽車28路,、康恩專線選取5—8輛汽車進(jìn)行公交車身廣告,在公益廣告方面可制作精美的印有**花園廣告標(biāo)識(shí)及電話的垃圾桶贈(zèng)送市政部門(mén)安放于豐聯(lián)附近,,另外看房班車車身上的視覺(jué)廣告也是可利用的另一選擇,;總體費(fèi)用控制在60萬(wàn)元。
(2),、從客戶的工作及交際習(xí)慣來(lái)考慮,;針對(duì)于客戶回家較晚的實(shí)際情況,我們認(rèn)為:采用21:00~22:00時(shí)間段的電視媒體,,比較適宜,;一方面,,是由客戶的生活習(xí)慣決定,另一方面,,此時(shí)間段的某些欄目的費(fèi)用并不貴,;建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類節(jié)目(例如“生活速遞”),此些節(jié)目的費(fèi)用僅為800~1000元/分鐘,,廣告主題為主推**花園的健康工作,、健康生活,投資空間,,計(jì)劃在20xx年9月推出兩周費(fèi)用約6萬(wàn)元,。
(3)、從目標(biāo)受眾的閱覽媒體方面考慮:就目標(biāo)客戶的閱覽習(xí)慣而言,,我們建議主要采用“職業(yè)經(jīng)理人”,、“今日民航”、“生活速遞”,、“目標(biāo)”等白領(lǐng)雜志,,報(bào)刊運(yùn)用則首選“北京青年報(bào)”、第二媒體選用“北京晨報(bào)”,。
2,、推廣策略
通過(guò)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)及市場(chǎng)對(duì)物業(yè)的接受態(tài)度,我們認(rèn)為整體上應(yīng)把握“推廣商住兩用房為主,,投資小戶型為輔”的推廣原則,;為此我們建議在各個(gè)時(shí)間段進(jìn)行以下詳細(xì)計(jì)劃:
(1)、形象導(dǎo)入期
在客戶的分期選取上,,此時(shí)期首先應(yīng)把握區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力,、對(duì)該區(qū)域有一定認(rèn)同感的客戶(工作、居住在周邊的人),,他們是項(xiàng)目投入市場(chǎng)前期最有可能第一時(shí)間達(dá)成購(gòu)買意向的人,,也是我們?cè)摃r(shí)間段的主抓客戶群,因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬—賣場(chǎng)建成的同時(shí)落實(shí),、安裝,,廣告牌應(yīng)由案名、logo及小區(qū)的鳥(niǎo)瞰圖等組成,,傳達(dá)出在本地點(diǎn)有本項(xiàng)目這樣一條資訊,,并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應(yīng)盡早尋找。
在20xx年8月份中旬分別導(dǎo)入軟廣告評(píng)論性文章,,表達(dá)的主題為:藍(lán)島商務(wù)中心區(qū)將成為cbd商務(wù)區(qū)及朝外大街商務(wù)區(qū)的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺,。
(2),、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期
此時(shí)期,,我們的工作重點(diǎn)是在銷售人員在與客戶的交談過(guò)程中,通過(guò)側(cè)面了解客戶對(duì)本案的興趣程度及滿意與不滿意之處,、利用模糊價(jià)格來(lái)揣摩初定的定價(jià)格體系在客戶心中的作用及認(rèn)知程度,;此也是我們市場(chǎng)初探,進(jìn)行項(xiàng)目側(cè)重點(diǎn)調(diào)整所需獲得信息的重要來(lái)源之一,。此時(shí)應(yīng)將朝外大街,、東三環(huán)路牌廣告到位。
(3),、銷售期
每年的9~10月份是房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的黃金季節(jié),,多年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明,此時(shí)間段各樓盤(pán)的銷售量在全年中占較大的份額,,此段時(shí)機(jī)我們應(yīng)緊緊抓住,。參加展會(huì)的目的并不是要求銷售出去多少套房,而是項(xiàng)目展示自身形象的良好機(jī)會(huì),,借以進(jìn)行形象推廣,。我們計(jì)劃以較好形象參加20xx年9月的秋季展會(huì)、20xx年第一次春季展會(huì)及20xx年夏季房展會(huì),,但參加展會(huì)需要注意以下幾點(diǎn):
a,、參加的展會(huì)一定要選在“國(guó)貿(mào)”,在國(guó)貿(mào)展會(huì)展位已訂滿的情況下,,別處舉辦的展會(huì)寧肯不參加,。
b、展位數(shù)不應(yīng)低于5個(gè),。
c,、展位一定要做特裝,體現(xiàn)出產(chǎn)品的現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格,,避免俗套,,吸引參展觀眾的注意力。
三次展會(huì)總體費(fèi)用控制在140萬(wàn)元(展位費(fèi)+特裝費(fèi))
3,、媒介廣告計(jì)劃安排
當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)始推介的時(shí)候,,為了本案聲勢(shì)的營(yíng)造及形象傳播的迅速推廣,我們認(rèn)為在項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期及開(kāi)盤(pán)初期采用報(bào)刊廣告營(yíng)造聲勢(shì),,在媒介的選取上,,我們建議以選取“北京青年報(bào)”為主,“北京晨報(bào)”為輔,;當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)一個(gè)月后適當(dāng)減少刊登頻率,;針對(duì)客戶群的變化轉(zhuǎn)而選用例如“民航報(bào)”、“機(jī)票套封”,、“職業(yè)經(jīng)理人”,、“生活速遞”,、“目標(biāo)”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度。
4,、海報(bào),、dm宣傳單的投放
投放地點(diǎn):cbd商圈內(nèi)寫(xiě)字樓及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、東二環(huán)偏北處的
寫(xiě)字樓,、公寓,、雅寶路地區(qū)、朝外大街周邊寫(xiě)字樓等等(應(yīng)注意與晨報(bào)的dm投放不相重復(fù))
四,、價(jià)格策略
由于本項(xiàng)目自身體量較小,,房屋總套數(shù)較少,原則上不適合現(xiàn)在市場(chǎng)上眾多項(xiàng)目均采用的低開(kāi)高走的銷售策略,;因此在定價(jià)上,,我們認(rèn)為針對(duì)本案及市場(chǎng)情況應(yīng)當(dāng)把握“銷售為第一目的”的原則,制定一個(gè)合理的價(jià)格,,力求短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售,,原則采用“小步快跑”的戰(zhàn)略思想,平穩(wěn)提價(jià),,但期間的變故還可根據(jù)銷售的變化靈活調(diào)整,。
按照項(xiàng)目自身的條件,理想的均價(jià)應(yīng)在11000/平方米水平,,但北京高檔住宅及公寓市場(chǎng)供過(guò)于求,,現(xiàn)時(shí)認(rèn)為應(yīng)該在9000~10000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷,大部分賣了50%就停下,,資金出現(xiàn)極大超出預(yù)計(jì)的缺口,,若前期資金貸款也有很大壓力,交付使用期肯定受影響,;而8000元/平方米的定價(jià)又給客戶以高不成低不就的感覺(jué),,因此,我們應(yīng)在開(kāi)盤(pán)時(shí)迅速拔高認(rèn)購(gòu)期時(shí)的公開(kāi)價(jià),;經(jīng)過(guò)市場(chǎng)綜合比較及成本估算我們認(rèn)為開(kāi)盤(pán)階段9600元/平(精裝修)的均價(jià)比較合理,,也容易被市場(chǎng)所接受;在這個(gè)價(jià)位上也堅(jiān)持采用菜單式精裝修,。
從整體均價(jià)來(lái)考慮,,項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)以較低的價(jià)格取得市場(chǎng)的認(rèn)同是必要的;如果各方面均按照我們的預(yù)計(jì)進(jìn)行,,整體均價(jià)應(yīng)為11000元/平米左右——其中第一階段計(jì)劃銷售社區(qū)b座南北向8層部分(約0.36萬(wàn)平米),,均價(jià)為9600元/平米;第二階段計(jì)劃銷售社區(qū)的b座東西向11、12層部分(約2.14萬(wàn)平米),,均價(jià)為10300元/平米,;第三階段計(jì)劃銷售社區(qū)a座東西向20層部分(約1.8萬(wàn)平米),均價(jià)為11000元/平米,;第四階段計(jì)劃銷售社區(qū)a座南北向(約2萬(wàn)平米)21層部分,均價(jià)為12000元/平米,。
建議產(chǎn)品的整體計(jì)價(jià)單位無(wú)論內(nèi),、外銷均采用美金來(lái)計(jì)價(jià)。
根據(jù)本項(xiàng)目的自身情況,,我們建議:塔樓南北與東西朝向差價(jià)12~13%,,樓層差價(jià)上采用傳統(tǒng)意義上嚴(yán)格的差價(jià),樓層差價(jià)暫定為80元/平米左右,。
一,、營(yíng)銷組織
為確保**花園項(xiàng)目的入市成功和銷售目標(biāo),本公司將以獨(dú)家代理及全程跟蹤的方式為本項(xiàng)目服務(wù),,針對(duì)本案成立專案小組,,幫助發(fā)展商組織營(yíng)銷工作,包括:市場(chǎng)分析,、產(chǎn)品調(diào)整,、產(chǎn)品包裝、營(yíng)銷推廣及銷售組織等工作,。
近期,,本專案小組將圍繞著20xx年8月上旬展開(kāi)的產(chǎn)品包裝、營(yíng)銷推廣,、銷售組織中的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記和9月中旬的正式發(fā)售(具體時(shí)間根據(jù)銷售證取得進(jìn)行調(diào)整)兩個(gè)時(shí)期開(kāi)展各項(xiàng)工作,。此時(shí)期我方的工作重點(diǎn)為:配合發(fā)展商協(xié)調(diào)廣告公司、模型公司和裝飾公司的各項(xiàng)工作進(jìn)度,,配合策劃部,、銷售部提出策劃方案的具體實(shí)施,協(xié)助設(shè)計(jì)院進(jìn)行產(chǎn)品的最終優(yōu)化調(diào)整,,為各項(xiàng)工作的有效進(jìn)展創(chuàng)造條件,。
我方的營(yíng)銷組織框架和工作流程如下:
1、營(yíng)銷組織架構(gòu)
2,、工作流程
為保證本案的成功營(yíng)銷,,各相關(guān)單位應(yīng)遵循“一切為了銷售”的原則,分工不分家地展開(kāi)工作,,有關(guān)流程如下:
二,、市場(chǎng)營(yíng)銷中可能遇到的不利局面的調(diào)整措施
在入市銷售過(guò)程中會(huì)發(fā)生許多變化,為確保各時(shí)期銷售的成功,我們有必要組織和動(dòng)員各方力量,,提前做好應(yīng)變準(zhǔn)備?,F(xiàn)階段,除加強(qiáng)營(yíng)銷組織力量外,,還應(yīng)增設(shè)1~2名有一定市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的骨干力量,,集中統(tǒng)一管理,分工責(zé)任,,對(duì)以下方面有所準(zhǔn)備:
1,、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較有壓力的入市策略
由于本項(xiàng)目的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多,他們的開(kāi)盤(pán)會(huì)對(duì)我們的銷售形成較大沖擊,,致使客戶分流,;那么,整體實(shí)現(xiàn)11000元/平米的銷售均價(jià)及絕對(duì)利潤(rùn)就會(huì)變得較為困難,,為此我方建議如下:
(1),、在參考開(kāi)發(fā)商的價(jià)格底限要求基礎(chǔ)上,建議采取以9500~9600元/平米(精裝修)的均價(jià)入市,,確保優(yōu)質(zhì)又優(yōu)價(jià),,與其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手處于同一起跑線上,價(jià)格制定靈活又有彈性,。
(2),、確保于20xx年8月上旬可以開(kāi)始進(jìn)行入市推廣的工作計(jì)劃,以先期搶占市場(chǎng)份額,。
(3),、確保于20xx年5月下旬可以開(kāi)工,以早期樹(shù)立項(xiàng)目形象,,展示開(kāi)發(fā)商實(shí)力,,增強(qiáng)客戶信心。
(4),、隨時(shí)關(guān)注cbd內(nèi)其他新盤(pán)的一切變化,,提前預(yù)測(cè)其可
能采用的方式、方法,,做好針對(duì)性的準(zhǔn)備,;如果其采用低價(jià)入市的方法來(lái)配合銷控,建議本案采用隨行就市的態(tài)度——以某個(gè)階段所推出某些房型折扣點(diǎn)和優(yōu)惠方式不同的方法進(jìn)行銷控,,采用增加折扣,,價(jià)格明升暗降的方法來(lái)變相吸引客戶;但不到萬(wàn)不得以決不可降價(jià),,降價(jià)會(huì)打擊客戶購(gòu)房可保值,、升值的信心,,使其觀望度增加,并且會(huì)對(duì)先期已完成的銷售帶來(lái)許多不必要的麻煩,。
2,、根據(jù)工期進(jìn)程進(jìn)行的策略調(diào)整
以上的計(jì)劃是在樣板間、賣場(chǎng)包裝,、工地整妝等一切跟進(jìn),、配合順利的條件下進(jìn)行的,假若其中某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題,,如工期拖延等的情況下,,我們認(rèn)為倉(cāng)促進(jìn)入認(rèn)購(gòu)期也是有必要的;前期進(jìn)入市場(chǎng),、探測(cè)市場(chǎng)將有利于開(kāi)盤(pán)前銷售策略,還可在旺銷期眾多項(xiàng)目一起開(kāi)盤(pán)來(lái)臨之前吸引市場(chǎng)目光,;因此我們認(rèn)為應(yīng)按照計(jì)劃于20xx年9月上旬(或中上旬,,初定)開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu),8月30日打出第一期廣告,。
3,、對(duì)可能形成“有價(jià)無(wú)市”的調(diào)整
就目前而言,價(jià)格仍是客戶所最關(guān)注的因素,,也是一個(gè)項(xiàng)目能否達(dá)到銷售目的的決定性因素之一,。就本項(xiàng)目所定開(kāi)盤(pán)9500~9600元/平米的平均價(jià)格而言,仍存在著一定的市場(chǎng)空間,,但我們的定價(jià)能否達(dá)到預(yù)期目的,,能否完成預(yù)期的銷售,還有待市場(chǎng)的檢驗(yàn),。從價(jià)格來(lái)說(shuō)我們能否完成,,面臨著兩種壓力:第一,在廣告力度,、廣告投放有保證的前提下,,市場(chǎng)認(rèn)為價(jià)格偏高,無(wú)法達(dá)到預(yù)期的目的,,我們應(yīng)在維持廣告投放的前提下,,加大優(yōu)惠折扣點(diǎn),公平的講較低價(jià)位的銷售實(shí)現(xiàn)更現(xiàn)實(shí),,高價(jià)位的銷售則會(huì)較為痛苦,;第二,認(rèn)購(gòu)期內(nèi),,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況發(fā)生變化,,本區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)較低價(jià)位,、較大規(guī)模社區(qū)投放進(jìn)入市場(chǎng),建議在其公開(kāi)發(fā)售進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)我們銷售價(jià)格也相應(yīng)調(diào)低,,并加大廣告投放力度,。
4、廣告沒(méi)有達(dá)到預(yù)期銷售目的的調(diào)整
廣告能夠有效的傳遞信息,,是有效促銷手段,,也是本階段達(dá)到既定銷售目標(biāo)的重要手段之一。廣告的投入必須與銷售掛鉤,。
三,、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品主題賣點(diǎn)有效傳達(dá)的保證措施
1、與較有創(chuàng)意和發(fā)布能力較強(qiáng)的經(jīng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可的廣告公司保持聯(lián)系,,進(jìn)行概念方面的有效溝通,。
2、與有組織能力的曾舉辦過(guò)各種營(yíng)銷活動(dòng)的專業(yè)公司進(jìn)行有效溝通(也可以與廣告公司合二為一),。
3,、由于本樓盤(pán)規(guī)模較小,廣告?zhèn)鬟f的長(zhǎng)期作用將以成本較低的路牌廣告和導(dǎo)向路牌廣告,,針對(duì)客戶習(xí)慣的報(bào)紙dm插頁(yè)和千人成本較低的廣播電臺(tái)—北京交通臺(tái)為主,,在推廣的各階段附以高檔直投雜志。
4,、在報(bào)刊廣告的投放上,,應(yīng)適當(dāng)集中廣告投放資金,廣告媒體不宜太多,、時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng),。
5、圍繞“健康·運(yùn)動(dòng)”為主題推廣活動(dòng)應(yīng)貫穿于銷售過(guò)程始末,。
6,、項(xiàng)目專案組應(yīng)在每期廣告推出后,及時(shí)在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行銷售的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),、整理分析,,以了解客戶的需要和客戶關(guān)注的內(nèi)容,了解各種促銷手段的成效性,,便于銷售調(diào)整,,必要時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目拾遺或產(chǎn)品的重新包裝。
7,、銷售進(jìn)程的調(diào)整
計(jì)劃完成銷售總額的50~60%,。當(dāng)然,這還需要根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的改變隨時(shí)調(diào)整,。為加強(qiáng)淡銷階段的銷售進(jìn)程,,完成銷售目標(biāo),,我們建議:
制定階段內(nèi)定房的優(yōu)惠措施
適當(dāng)加大報(bào)刊廣告的投放力度;
為保證均衡出貨,,調(diào)節(jié)供求,,制造搶購(gòu)氣氛,提高銷售速度,,把握銷售控制,,執(zhí)行分批限量銷售是非常關(guān)鍵的;在本案的銷售過(guò)程中我們會(huì)自始至終執(zhí)行本套推廣組合策略,,整合資源完成銷售目標(biāo),。
四、銷售現(xiàn)場(chǎng)管理
1,、 銷售現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)制
2,、 售樓處位置選擇
建議在南側(cè)加油站位置搭建臨時(shí)售樓處,售樓處裝修要與產(chǎn)品定位風(fēng)格相一致,,色彩要有沖擊力,,最好能有1~2套樣板間,樣板間裝修要體現(xiàn)高檔,、尊貴、現(xiàn)代,、細(xì)膩的風(fēng)格,;總之,售樓處一定要有品位,,它是產(chǎn)品品位,、開(kāi)發(fā)商品位的縮影,正如古語(yǔ)所云:“窺一斑而是全豹”,。
3,、工地包裝要與產(chǎn)品定位相吻合
4、各種銷售工具要實(shí)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)與制作,,確保按時(shí),、保質(zhì)、保量完成
附:
建議合作方式
一,、獨(dú)家代理,,代理費(fèi)以2.3%為基本標(biāo)準(zhǔn)。
二,、代理期限可根據(jù)開(kāi)發(fā)銷售進(jìn)程確定,。
三、具體事項(xiàng)將在合同中詳細(xì)約定,。
房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)篇七
xxx市作為xx新興的旅游城市,,隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速崛起,,帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,xx的城市建設(shè)也步入了發(fā)展的快車道,,為xx的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間,。
xxx煤業(yè)作為從xx走出去的企業(yè),為了回報(bào)家鄉(xiāng)的關(guān)心與厚愛(ài),,積極投身到xxx市的城市建設(shè)中,,就xx煤業(yè)取得開(kāi)發(fā)權(quán)的土地,我們提出如下開(kāi)發(fā)建議:
一,、屬性描述
(一)地段屬性:
1,、本宗土地為原xxx市一中校址,地處xxx市xx東街,,在xxx市最繁華的xx東北拐角xx大酒店的東邊,,南臨xx東街,臨街地界長(zhǎng)度約50米,,其它三面均未直接臨街,。
2、南,、北,、西臨街建筑均為近年來(lái)新開(kāi)發(fā)的二層以上商業(yè)用房,導(dǎo)致本宗土地均無(wú)法直接臨街,,并無(wú)法拆遷,;東邊有一條南北貫通的小街巷,臨本宗土地街巷邊有土木結(jié)構(gòu)民房30多間和一幢二層磚混結(jié)構(gòu)的村級(jí)辦公樓,,可拆遷,。
3、北面留有一約6米寬的大門(mén),,通xxx市步行街,。
(二)周邊業(yè)態(tài):
1、四周商業(yè)氛圍濃厚,,主要以經(jīng)營(yíng)日用百貨為主,。
2、比較高檔的有xx商場(chǎng),、xx百貨xx店,,有2個(gè)中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場(chǎng)和1個(gè)農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng),2個(gè)中型商場(chǎng),,環(huán)衛(wèi)在xx北,、西、南三面,。
3,、其它為分散經(jīng)營(yíng)的商戶,,以百貨、餐飲等行業(yè)為主,。
4,、在其周邊正在興建的有xx南街的世紀(jì)xx購(gòu)物廣場(chǎng),建筑面積為4.2萬(wàn)平方米,;女人街,,建筑面積約為2萬(wàn)平方米。
主要以日用百貨類為主,,業(yè)態(tài)重疊,。
(三)圍繞xx,已形成xxx市傳統(tǒng)的購(gòu)物休閑中心,。
本宗土地處于該中心,,作為商業(yè)用地開(kāi)發(fā),價(jià)值更大,。
二,、項(xiàng)目建議
(一)定位建議:
商業(yè)樓盤(pán),與周邊業(yè)態(tài)形成呼應(yīng)勢(shì)態(tài),。
1,、品牌入住定位:能夠邀請(qǐng)xxxx百貨入住,復(fù)制一個(gè)xx百貨銀川東方紅店到xxx市,,帶動(dòng)本樓盤(pán)的銷售,。
原xx百貨xx店規(guī)模太小。
2,、小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng):原xxx市該市場(chǎng)比較分散,而且經(jīng)營(yíng)規(guī)模小,,檔次低,,而小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)需求穩(wěn)定,適合于建設(shè)在城市中心,,迎合市民的消費(fèi)習(xí)慣,,前景看好。
3,、餐飲文化美食休閑廣場(chǎng),,發(fā)展前景看好,但近幾年經(jīng)營(yíng)困難大,,而且物業(yè)管理和招商難度大,。
(二)其它定位:
高檔高層住宅,市場(chǎng)前景好,、潛力大,;但是,,可開(kāi)發(fā)建設(shè)面積小,市場(chǎng)價(jià)格偏低,,投資成本大,,開(kāi)發(fā)利潤(rùn)低。
(三)開(kāi)發(fā)建議:
1,、沿xx東街8套營(yíng)業(yè)房采取置換的形式納入開(kāi)發(fā)范圍,。
2、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規(guī)劃內(nèi),,必須拆遷,。
3、北邊原有的大門(mén)拆高拆寬,。
4,、東北角的6層多媒體教學(xué)樓可以保留,采取招商或轉(zhuǎn)讓的形式,,減少開(kāi)發(fā)成本,。
(四)規(guī)劃建議:
1、沿東邊南北向的街巷東邊的民房,、村部辦公樓,,原商業(yè)局的住宅、商場(chǎng)等建筑必須納入規(guī)劃內(nèi),。
2,、沿原校門(mén)東邊的8套二層營(yíng)業(yè)房必須納入規(guī)劃內(nèi)。
3,、整體可以考慮規(guī)劃為十字型內(nèi)置式商業(yè)街,。
4、盡可能協(xié)調(diào)規(guī)劃部門(mén),,多批規(guī)劃建設(shè)面積,,降低開(kāi)發(fā)成本。
三,、其它建議
就本宗土地,,進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓,賺取一定的土地差價(jià),,退出本宗土地的開(kāi)發(fā),,另選開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,介入開(kāi)發(fā),。
將本文的word文檔下載到電腦,,方便收藏和打印
推薦度:
點(diǎn)擊下載文檔
搜索文檔
房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)篇八
(以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”)
本項(xiàng)目是以住宅為主、包括商鋪及附屬配套設(shè)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,項(xiàng)目建成后將極大響應(yīng)欽州市皇馬工業(yè)園區(qū)建設(shè)的需要,,解決欽北及欽州廣大住戶的住房需求,。
單位名稱:欽州市宏胤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
注冊(cè)地址:欽州市
注冊(cè)資金:20xx萬(wàn)
法定代表人:雷超林
職務(wù):總經(jīng)理
是20xx年10月13日在欽州市注冊(cè)成立一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)為主房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。公司類型為有限責(zé)任公司(私營(yíng)法人獨(dú)資),。
欽州市宏胤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是隸屬于廣西宏胤投資有限公司(廣西宏胤投資集團(tuán))的`全資子公司,。公司前身為投資有限公司,成立于20xx年,,注冊(cè)資本壹仟萬(wàn)元,。20xx年增資注冊(cè)資本陸仟萬(wàn)元,成立公司,,股東構(gòu)成為,。公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)為核心主業(yè),目前擁有三家全資子公司——廣西康華體育投資有限公司,、廣西欽州海倫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,、欽州市宏胤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司;及一家參股公司——廣西晨興投資發(fā)展有限公司,。公司擁有員工50多名,,其中獲初,、中,、高級(jí)職稱30余人,擁有監(jiān)理工程師,、一級(jí)建筑師,、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、房地產(chǎn)估價(jià)師,、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,、土地估價(jià)師、土地登記代理人等資格證書(shū)人員達(dá)10余人,。公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目范圍以南寧為中心,,輻射至欽州、北海,、柳州等城市。
公司具備自身獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)管理模式,,所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目都是嚴(yán)格遵循市場(chǎng)規(guī)律,。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展,不僅擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,,具備良好的政府和社會(huì)關(guān)系,,同時(shí)與多家企業(yè)形成了良好的合作伙伴關(guān)系。
公司經(jīng)營(yíng)范圍:房地產(chǎn)投資;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)叁級(jí),;房地產(chǎn)商品交易居間,、代理;房地產(chǎn)商品房信息咨詢,;建筑材料,、裝飾材料、家用電器等,。
1.翠竹苑
翠竹苑位于南寧市明秀路東,,占地5660平方米,建筑面積約為2萬(wàn)平方米,,是老城區(qū)的
精致住宅,。項(xiàng)目實(shí)踐于20xx年6月,于20xx年3月全部交付使用,。
2.翠嶺居
翠嶺居位于南寧市江南區(qū)石柱嶺一路,,占地2.2萬(wàn)平方米,建筑面積8萬(wàn)多平方米,,是生活配套齊全的住宅項(xiàng)目,。項(xiàng)目始建于20xx年1月,于20xx年8月全部交付使用,。
3.嘉華綠洲
嘉華綠洲位于南寧市科園大道52-1號(hào),,用地面積約一萬(wàn)平方米,總建筑面積為8萬(wàn)平方米,。項(xiàng)目始建于20xx年7月,,一期已于20xx年9月交付,二期已于20xx年6月全部交付,。
4.萊茵湖畔
萊茵湖畔位于南寧市民族大道170號(hào),,用地面積17萬(wàn)平方米,總建筑面積約為50萬(wàn)平方米,。項(xiàng)目始建于20xx年3月,,計(jì)劃于20xx年全部交付。該項(xiàng)目是公司與廣西人和投資有限公司合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,。
5.海倫堡花苑
海倫堡花苑位于欽州市北部灣大道北大道25號(hào),,小區(qū)總占地面積29538.7㎡,總建筑面積85648.11㎡,,由5棟高層組成,,分別是3棟18+1層和2棟33層精品住宅組成。
房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)篇九
市場(chǎng)仍會(huì)按照此規(guī)律發(fā)展,,房屋總價(jià)款的進(jìn)一步下調(diào)不可避免,;換言之,市場(chǎng)房屋的整體性價(jià)比會(huì)越來(lái)越好。
第二章:產(chǎn)品研究及分析
專家普遍認(rèn)為,,北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步走出了概念競(jìng)爭(zhēng)的怪圈,,伴隨著市場(chǎng)成熟的腳步,已經(jīng)步入了產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代,。產(chǎn)品的優(yōu)劣直接影響銷售的最終結(jié)果,。
一、產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析
本案位于朝陽(yáng)區(qū)工體東路8號(hào),、10號(hào)院,,地處東二環(huán)與東三環(huán)之間、平安大街延長(zhǎng)線與朝外大街之內(nèi),,距東二環(huán)1.7公里,、距東三環(huán)0.8公里,;項(xiàng)目地塊西隔工體東路為工人體育場(chǎng)游泳館,,東隔東大橋斜街為三里屯普通居民住宅區(qū),,南臨北空干休所,北鄰北京警備司令部武警辦公大樓,。項(xiàng)目占地1.21公頃,,屬典型的“插空”項(xiàng)目;規(guī)劃總建筑面積8.12萬(wàn)平方米,,建筑密度31%,,容積率5.37。
從建筑形式上屬于圍合型高板和塔連板形式,,規(guī)劃方案難度較大,。針對(duì)本地塊周邊的市政設(shè)施、交通道路狀況,、配套設(shè)施等諸多因素綜合考慮,,對(duì)該規(guī)劃項(xiàng)目作如下分析:
1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析
(1),、地處東二,、三環(huán)之間,是公認(rèn)的的高地價(jià)區(qū)位,,土地使用權(quán)的獲取來(lái)之不易,,絕對(duì)區(qū)位上乘。
(2),、位于三大商務(wù),、商業(yè)核心及使館區(qū)的邊緣,商業(yè)氣氛濃厚,,同時(shí)可分流四大核心區(qū)域的客戶,,區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶大多具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和相應(yīng)的消費(fèi)能力。
(3),、緊鄰工人體育場(chǎng)館和富國(guó)海底世界兩個(gè)具有代表性的消費(fèi)場(chǎng)所,;綜合考慮,有一定的投資空間,,經(jīng)概念提升,、整體包裝策劃后,除純居住功能外存有一定的投資租賃市場(chǎng),。
(4),、所處區(qū)域市政道路狀況良好、周邊配套設(shè)施齊全,,特別是商業(yè)配套,、健身、餐飲,、娛樂(lè)場(chǎng)所多,,并且整體區(qū)域內(nèi)遠(yuǎn)景規(guī)劃較好,對(duì)客戶心理影響會(huì)較大,。
2,、項(xiàng)目劣勢(shì)
(1)、相對(duì)區(qū)位一般,,東離國(guó)貿(mào)商圈,,西距朝外商業(yè)大街都有一定距離,屬于“都沿邊,,卻又不全是”邊緣地帶,,商務(wù)氣氛不濃。
(2),、四鄰小環(huán)境較差,,處于北京舊有居民區(qū)的包圍之中,紛亂嘈雜,,居民素質(zhì)不高,,文化氣息不夠理想,對(duì)業(yè)主的日后生活會(huì)有一定的影響,,不適宜建高尚純居住區(qū),。
(3)、項(xiàng)目規(guī)劃方案受地塊形狀,、四至狀況制約嚴(yán)重,,人口密度大、建筑密度大,、容積率較高,、樓體布局難度大,,狹小的中央庭院也不利于園林景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì),會(huì)給銷售帶來(lái)較大壓力,,特別是進(jìn)入后期銷售階段隨著工程形象的拔高,,視覺(jué)效果會(huì)越來(lái)越差。
(4),、項(xiàng)目地處朝外及平安大街延長(zhǎng)線之間,,交通狀況在上下班高峰期擁堵嚴(yán)重,若遇工體有大型演出,、比賽,,則更加不理想。
(6),、區(qū)域內(nèi)可替代產(chǎn)品較多,,與區(qū)域內(nèi)各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比,本案建筑規(guī)模,、工期及入住時(shí)間存在較大劣勢(shì),,地下車位數(shù)量也不足,客戶容易被分流,。
二,、規(guī)劃研究及產(chǎn)品定位
通過(guò)產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析可以得出如下結(jié)論:該地塊既有先天的不足也有鮮明的優(yōu)勢(shì),不菲的地價(jià)決定了它只能做中高檔產(chǎn)品,,為了挖出其潛質(zhì)來(lái)我們必須對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位進(jìn)行細(xì)分,,而只有對(duì)目標(biāo)客戶的需求做細(xì)致研究,才能有針對(duì)性地做產(chǎn)品細(xì)分,。
1,、產(chǎn)品規(guī)劃研究
從本宗地地塊形狀來(lái)看呈楔形,不十分規(guī)則,,屬東西向長(zhǎng),、南北向短的不好利用地塊,體現(xiàn)在規(guī)劃上就是東西向房屋必然多于南北向房屋,;加上地塊北側(cè)為北京警備司令部辦公用房,,直接導(dǎo)致地塊南側(cè)的使用受到限制;再加上地塊整體為近方形,,只有做出圍合才能提高土地利用率,,這就不可避免地出現(xiàn)多處拐角結(jié)合部的“死角”房屋;這些在規(guī)劃上不可逾越的障礙直接影響到銷售價(jià)格的提升及銷售利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn),。很難想象出,,這里能夠規(guī)劃成純居住高尚品質(zhì)社區(qū),恐怕也難塑造成高尚的辦公環(huán)境,。假如僅從本項(xiàng)目目前的戶型面積設(shè)計(jì)及所處區(qū)域地段來(lái)看似乎有這種可能,,但辦公商住的必要條件是便捷的交通和足夠的停車位,,而這兩點(diǎn)又恰恰是為本項(xiàng)目不可逾越的障礙;另外,,向西的朝外大街,,向東的三環(huán)沿線及國(guó)貿(mào)商圈可供選擇的純辦公樓較多,因此作為純辦公用房也不太現(xiàn)實(shí),。
2、目標(biāo)客戶研究
(1),、因故不能或不愿離開(kāi)該區(qū)域的成功人士,,追求一定的舒適生活,向往擁有朝向好,、面積適中偏大的戶型,。
(2)、向往便利的運(yùn)動(dòng),、健康,,追求時(shí)尚,工作單位十分接近的年輕的準(zhǔn)成功人士(包括一些運(yùn)動(dòng)員),。
(3),、中小規(guī)模個(gè)體經(jīng)貿(mào)公司,業(yè)務(wù)便利,,商住兩用的需求者,。
(4)、看準(zhǔn)獨(dú)特的位置,、商機(jī)和產(chǎn)品的個(gè)性,,用于投資的成功人士。
理由是:
(1),、規(guī)劃方案可以做到一定數(shù)量的好朝向較舒適性的房子,。
(2)、工體,、海底世界對(duì)一些年輕,、追求健康、快樂(lè)生活一族有無(wú)窮的魅力,,有一些運(yùn)動(dòng)員希望就近有一處住所,,有一些富裕的鐵桿國(guó)安球迷希望在工體旁邊有一處不大的“第二居所”。
(3),、本塊宗地處于周邊三大商業(yè),、商務(wù)核心邊緣的市中心地帶,可滿足一些中小個(gè)體經(jīng)營(yíng)者居家辦(4),、本塊宗地位于第一,、第三使館區(qū)和幾大商務(wù),、商業(yè)區(qū)的邊緣,只要戶型面積合理,,便具有一定的投資概念,。
(5)、居家辦公和投資型客戶對(duì)戶型朝向的要求并不十分敏感,,可以解決本項(xiàng)目東西向房屋過(guò)多的劣勢(shì),,推出板式辦公樓的優(yōu)勢(shì)。
3,、項(xiàng)目定位
商住兩用+投資概念
4,、建筑規(guī)劃的調(diào)整
(1)、保留正向大面積的居住功能為主的偏大套型設(shè)計(jì),。
(2),、把兩個(gè)樓座的銜接處設(shè)計(jì)成投資或商業(yè)用房戶型,面積不宜大,,拐角可適當(dāng)進(jìn)行功能修改,。
(3)、建議將樓體結(jié)構(gòu)確定為框架結(jié)構(gòu),,以增加室內(nèi)外空間的可變性,,從而增加部分房間的開(kāi)間程度。
(4),、裝修標(biāo)準(zhǔn)選用菜單式精裝修方式,。
(5)、在立面的表現(xiàn)上應(yīng)與東部城市的整體相和諧并有適當(dāng)突出,、夸張的表現(xiàn),,既要有現(xiàn)代感,又與投資人心態(tài)相吻合,,色彩選用上應(yīng)冷暖色對(duì)比較為明顯,,在二者間又要有適當(dāng)?shù)倪^(guò)渡。
(6),、在陽(yáng)臺(tái)和窗體的表現(xiàn)上,,應(yīng)從整體上考慮細(xì)節(jié),局部采用變化,,力求新穎,、實(shí)用,使客戶從效果圖上就有一種是成功人士居住地方的感覺(jué),;另外,,在充分控制成本的前提下,盡量注重新材料,、新工藝的運(yùn)用,,盡量避免市場(chǎng)上產(chǎn)品相似化,、趨同化的弊病,尋求獨(dú)到將是我產(chǎn)品設(shè)計(jì)的第一原則,。
第三章:項(xiàng)目營(yíng)銷總體戰(zhàn)略構(gòu)想
營(yíng)銷,,從本質(zhì)上講,是產(chǎn)品個(gè)性化的最大張揚(yáng),。
實(shí)踐證明,,抓住產(chǎn)品獨(dú)有的特征,進(jìn)行最強(qiáng)有力的差異性宣傳,,是實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)最大化的根本法寶,。
該項(xiàng)目獨(dú)有的特征是:
1、緊鄰在北京人心目中無(wú)可替代的國(guó)安主場(chǎng)——工人體育場(chǎng),,這是一個(gè)市中心的、大型的,、綜合型的,、有著特殊定義的集體育運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè),、大型演出于一體的場(chǎng)館,;此外,還有一個(gè)綜合性的室內(nèi)工人體育館,。
2,、緊鄰生活在北京這樣一個(gè)內(nèi)陸城市中的年輕父母及兒童心目中的第一個(gè)海洋生活縮影的水晶宮——富國(guó)海底世界。這兩個(gè)所在是全北京崇尚健康生活,,維護(hù)京城尊嚴(yán)的成年人和渴望大海,、渴望自由的少年兒童的心靈圣殿。
緊緊抓住這一其他項(xiàng)目所不及的差異性特征,,喊出“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口,,健康生活每一天”的響亮口號(hào),進(jìn)行主題概念的演繹升華,,提出“泛會(huì)所”的概念:“成人會(huì)所在工體,,兒童會(huì)所在海底”,把“足球運(yùn)動(dòng)與國(guó)安主場(chǎng)”的熱點(diǎn)以軟性文章,、各種出其不意又合情合理的推廣活動(dòng)結(jié)合起來(lái)進(jìn)行操作,,擴(kuò)大項(xiàng)目的影響度和美譽(yù)度;通過(guò)金牌的物業(yè)管理服務(wù),,把健康居住和家居辦公,、投資理財(cái)有機(jī)結(jié)合在一起,定能取得最快速的,、最有效的市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng),。不足400套住房在1000多萬(wàn)人的關(guān)注下消化掉應(yīng)該不成其為太大的問(wèn)題,。
總之,“運(yùn)動(dòng)·健康”是該項(xiàng)目唯一可以在最短時(shí)間內(nèi)形成影響力的著眼點(diǎn)和發(fā)力點(diǎn),,也是最容易演繹的時(shí)代話題,。產(chǎn)品的風(fēng)格應(yīng)是內(nèi)部使用功能的便利實(shí)惠和外部形象的現(xiàn)代相統(tǒng)一。
房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)篇十
一,、 項(xiàng)目名稱
(以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”)
二,、 項(xiàng)目類型
本項(xiàng)目是以住宅為主、包括商鋪及附屬配套設(shè)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,,項(xiàng)目建成后將極大響應(yīng)欽州市皇馬工業(yè)園區(qū)建設(shè)的需要,,解決欽北及欽州廣大住戶的住房需求。
三,、 建設(shè)地點(diǎn) 建設(shè)單位基本情況
單位名稱 :欽州市宏胤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
注冊(cè)地址 :欽州市
注冊(cè)資金 :20xx萬(wàn)
法定代表人:雷超林
職務(wù) :總經(jīng)理
四,、 公司背景
是20xx年10月13日在欽州市注冊(cè)成立一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)為主房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。公司類型為有限責(zé)任公司(私營(yíng)法人獨(dú)資),。
欽州市宏胤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是隸屬于廣西宏胤投資有限公司(廣西宏胤投資集團(tuán))的全資子公司,。 公司前身為 投資有限公司,成立于20xx年,,注冊(cè)資本壹仟萬(wàn)元,。20xx年增資注冊(cè)資本陸仟萬(wàn)元,成立 公司,,股東構(gòu)成為 ,。公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)為核心主業(yè),目前擁有三家全資子公司——廣西康華體育投資有限公司,、廣西欽州海倫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,、欽州市宏胤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司;及一家參股公司——廣西晨興投資發(fā)展有限公司,。公司擁有員工50多名,,其中獲初、中,、高級(jí)職稱30余人,,擁有監(jiān)理工程師、一級(jí)建筑師,、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì),、房地產(chǎn)估價(jià)師、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,、土地估價(jià)師,、土地登記代理人等資格證書(shū)人員達(dá)10余人。公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目范圍以南寧為中心,輻射至欽州,、北海,、柳州等城市。
公司具備自身獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)管理模式,,所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目都是嚴(yán)格遵循市場(chǎng)規(guī)律,。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展,不僅擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,,具備良好的政府和社會(huì)關(guān)系,,同時(shí)與多家企業(yè)形成了良好的合作伙伴關(guān)系。
公司經(jīng)營(yíng)范圍:房地產(chǎn)投資,;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)叁級(jí),;房地產(chǎn)商品交易居間、代理,;房地產(chǎn)商品房信息咨詢,;建筑材料、裝飾材料,、家用電器等,。
六、 開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)
1. 翠竹苑
翠竹苑位于南寧市明秀路東,,占地5660平方米,,建筑面積約為2萬(wàn)平方米,,是老城區(qū)的
精致住宅,。項(xiàng)目實(shí)踐于20xx年6月,于20xx年3月全部交付使用,。
2. 翠嶺居
翠嶺居位于南寧市江南區(qū)石柱嶺一路,,占地2.2萬(wàn)平方米,建筑面積8萬(wàn)多平方米,,是生活配套齊全的住宅項(xiàng)目,。項(xiàng)目始建于20xx年1月,于20xx年8月全部交付使用,。
3. 嘉華綠洲
嘉華綠洲位于南寧市科園大道52-1號(hào),,用地面積約一萬(wàn)平方米,總建筑面積為8萬(wàn)平方米,。項(xiàng)目始建于20xx年7月,,一期已于20xx年9月交付,二期已于20xx年6月全部交付,。
4. 萊茵湖畔
萊茵湖畔位于南寧市民族大道170號(hào),,用地面積17萬(wàn)平方米,總建筑面積約為50萬(wàn)平方米。項(xiàng)目始建于20xx年3月,,計(jì)劃于20xx年全部交付,。該項(xiàng)目是公司與廣西人和投資有限公司合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。
5. 海倫堡花苑
海倫堡花苑位于欽州市北部灣大道北大道25號(hào),,小區(qū)總占地面積29538.7㎡,,總建筑面積85648.11㎡,由5棟高層組成,,分別是3棟18+1層和2棟33層精品住宅組成,。
房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)篇十一
一.項(xiàng)目歷史條件
1、宗地簡(jiǎn)介
宗地位于賀州市八達(dá)中路和建設(shè)東路中間,,西臨星光路,,東臨明主巷,地理位臵優(yōu)越,,交通便利,。規(guī)劃用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地、其他商服用地,,使用權(quán)類型:出讓,宗地面積為87.8畝,,可用來(lái)開(kāi)發(fā)商、住綜合型居住性建筑,。
2,、項(xiàng)目概況
根據(jù)自治區(qū)政府《研究賀達(dá)紙業(yè)有限公司改制重組有關(guān)問(wèn)題的紀(jì)要》(桂政閱?20xx?217號(hào))、自治區(qū)國(guó)資委《關(guān)于無(wú)償劃轉(zhuǎn)持有的廣西賀達(dá)紙業(yè)有限公司股權(quán)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》(桂國(guó)資復(fù)?20xx?198號(hào))和《賀州市政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于賀州旅游投資開(kāi)發(fā)有限公司承接廣西賀達(dá)紙業(yè)有限公司股東的股權(quán)的通知》(賀國(guó)資發(fā)?20xx?27號(hào))文件,,廣西投資集團(tuán)賀州大地物業(yè)有限責(zé)任公司作為賀州市旅游實(shí)業(yè)有限公司(原名為賀州旅游投資開(kāi)發(fā)有限公司)的全資子公司,。為做好承接管理工作,已將廣西投資集團(tuán)賀州大地物業(yè)有限責(zé)任公司更名為賀州市星泰物業(yè)有限公司,,賀州市星泰物業(yè)有限公司于20xx年4月24日經(jīng)賀州市政府“賀州國(guó)用(20xx)第220082號(hào)”批準(zhǔn)取得位于賀州市八達(dá)中路190號(hào)(賀紙小區(qū))的土地使用權(quán)(面積55621.93平方米,,用途:商服、城鎮(zhèn)住宅用地,,使用權(quán)類型:出讓,。
3、開(kāi)發(fā)方式
該宗地塊分兩期建設(shè),,一期為1#樓,、2#樓及附屬的裙房,總建筑面積36504.40平方,,其中地上面積32811.32平方,,地下面積3693.08平方。1#樓為17+1的商業(yè)及寫(xiě)字綜合樓,,2#樓為29+1的商,、住綜合樓組成,。
二期為兩層商業(yè)裙房、地下室和住宅樓組成,,總建筑面積259363.43平方,。由3棟17+1的住宅樓和4棟29+1的住宅樓組成。整個(gè)小區(qū)住宅樓為4棟17+1的住宅樓和5棟29+1的住宅樓組成,,框剪結(jié)構(gòu),。由賀州市旅游實(shí)業(yè)有限公司的全資子公司賀州市星泰物業(yè)有限公司投入全部建設(shè)資金開(kāi)發(fā)建設(shè)。目前實(shí)施項(xiàng)目為一期工程,。
二,、項(xiàng)目建設(shè)單位
1、項(xiàng)目公司名稱:賀州市星泰物業(yè)有限公司
2,、公司經(jīng)營(yíng)范圍:
在規(guī)劃范圍內(nèi)從事項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè),、商品房銷售、物業(yè)管理等,。
3,、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容:
該宗地塊分兩期建設(shè),一期為1#樓,、2#樓及附屬的裙房,,總建筑面積36504.40平方,其中地上面積32811.32平方,,地下面積3693.08平方,,二期為兩層商業(yè)裙房、地下室和住宅樓組成,,總建筑面積259363.43平方,。規(guī)劃整個(gè)小區(qū)住宅樓為4棟17+1的住宅樓和5棟29+1的住宅樓組成,框剪結(jié)構(gòu),。
三,、可行性研究報(bào)告編制
編制單位:由廣西中盛建筑設(shè)計(jì)有限公司編制賀州市星泰華園項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)報(bào)告,。
第二章項(xiàng)目名稱和地址
一,、項(xiàng)目名稱:賀州市星泰華園一期項(xiàng)目。
二,、地理位臵:位于賀州市八達(dá)中路和建設(shè)東路中間,,西臨星光路,東臨明主巷,。
三,、項(xiàng)目占地面積:占地面積約87.8畝(58562.6平方米)。
四,、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀:項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地,、其他商服用地,使用權(quán)類型:出讓
第三章項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案
一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容
“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為高層商,、住,、寫(xiě)字綜合樓項(xiàng)目及配套設(shè)施等。
二,、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
1,、規(guī)劃建設(shè)用地面積:56774平方米。
2,、總建筑面積:295867.83平方米,。
3、居住建筑面積:21783.01平方米,。
4,、建筑高度:高度控制在105米以內(nèi)。
5,、居住總?cè)丝冢杭s9000人,。
6、居住總戶數(shù):約20xx戶,。
將本文的word文檔下載到電腦,方便收藏和打印
推薦度:
點(diǎn)擊下載文檔
搜索文檔
房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)篇十二
為落實(shí)《xx城市整體規(guī)劃》加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè),,推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程,,促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。xx市政府先后頒發(fā)了關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》關(guān)于加快本市綠化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)的內(nèi)容隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》等相關(guān)文件,,確定了以綠引資,,引資開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)建綠,,以綠養(yǎng)綠”原則,。隨著xx市“xx河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng),,xx河流域開(kāi)發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)區(qū)后xx位于xx河流域,商機(jī)無(wú)限,。
由xxx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在xx市xx區(qū)后xx鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)低密度項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“該項(xiàng)目”),。
1宗地簡(jiǎn)介
宗地位于xx區(qū)后xx鎮(zhèn)xx村,,規(guī)劃用地性為二類居住用地,,可用來(lái)開(kāi)發(fā)別墅外事型的居住性建筑,。宗地面積為340畝,北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地,,因機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場(chǎng)北門(mén)的聯(lián)絡(luò)線,,東臨后xx玉馬教練場(chǎng),,西南側(cè)為后xx鎮(zhèn)羅馬湖,交通便捷,。
2項(xiàng)目概況
宗地由后xx政府與xxx經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)公司于19xx年簽訂合作協(xié)議,,歷經(jīng)十年,xxx公司于19xx年取得xx政府核發(fā)的國(guó)有土地使用證,。20xx年10月13日,,xx公司與xxx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由xx公司對(duì)其175畝地進(jìn)行土地變性,,計(jì)委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)工作,。因多方面原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)的內(nèi)容因后xx鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。
3合作方式
由我方出面與xx公司簽訂協(xié)議,,該公司負(fù)責(zé)解除與xx公司的合作合同,,與后xx鎮(zhèn)政府的合作合同,此部分費(fèi)用為1350萬(wàn)元(含200萬(wàn)元付政府定金)由我方與后xx鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議,。
房地產(chǎn)公司管理建議
第一條公司為形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力,,倡導(dǎo)參與管理,不斷創(chuàng)新,,并激勵(lì)員工就其平時(shí)工作經(jīng)驗(yàn)或研究心得,,對(duì)公司業(yè)務(wù)、管理及技術(shù),,提供建設(shè)性的改善意見(jiàn),,藉以提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效,特訂定本辦法,。
第二條公司各級(jí)員工對(duì)本公司的經(jīng)營(yíng),,不論在技術(shù)上或管理上,如有改進(jìn)或興革意見(jiàn),,均可將擬建議事項(xiàng)內(nèi)容詳予填列,,報(bào)相關(guān)職能部門(mén),。
第三條建議書(shū)內(nèi)應(yīng)列的主要項(xiàng)目如下:
(一)建議事由:簡(jiǎn)要說(shuō)明建議改進(jìn)的具體事項(xiàng),。
(二)原有缺失:詳細(xì)說(shuō)明在建議案未提出前,原有情形之未盡妥善處以及應(yīng)予興革意見(jiàn),。
(三)改進(jìn)意見(jiàn)或辦法:詳細(xì)說(shuō)明建議改善之具體辦法,,包括方法,、程序及步驟等項(xiàng)。
(四)預(yù)期效果:應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明該建議案經(jīng)采納后,,可能獲致的成效,,包括提高效率、簡(jiǎn)化作業(yè),、增加銷售,、創(chuàng)造利潤(rùn)或節(jié)省開(kāi)支等項(xiàng)目。
第四條建議書(shū)填妥后,,應(yīng)以郵寄或面遞方式,,送交行政部或企業(yè)文化部負(fù)責(zé)人親收。
第五條建議書(shū)內(nèi)容如偏于批評(píng),,或無(wú)具體的改進(jìn)或興革實(shí)施辦法,,或不具真實(shí)姓名者,不得為內(nèi)容不全,,不予交付審議,,其有真實(shí)姓名者,并應(yīng)由收受部門(mén)負(fù)責(zé)人據(jù)實(shí)委婉簽注理由,,將原件密退還原建議人,。
第六條公司為審議員工建議案件,設(shè)置員工建議審議領(lǐng)導(dǎo)小組,,集團(tuán)行政部,、企業(yè)文化部負(fù)責(zé)人與提案相關(guān)部經(jīng)理為審議召集人。
第七條審議領(lǐng)導(dǎo)小組的職責(zé)如下:
(一)關(guān)于員工建議案件的審議事項(xiàng),。
(二)關(guān)于員工建議案件評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的研訂事項(xiàng),。
(三)關(guān)于建議案件獎(jiǎng)金金額的研議事項(xiàng)。
(四)關(guān)于建議案件實(shí)施成果的檢討事項(xiàng),。
(五)其他有關(guān)建議制度的研究改進(jìn)事項(xiàng),。
第八條相關(guān)職能部門(mén)收受建議書(shū)后,認(rèn)為完全者,,應(yīng)即于收件三日內(nèi)編號(hào)密封送交召集人,,提交審議領(lǐng)導(dǎo)小組審議。如因案情特殊,,得由審議領(lǐng)導(dǎo)小組另行洽請(qǐng)與該建議案內(nèi)容有關(guān)的人員先行評(píng)核,,提供審議領(lǐng)導(dǎo)小組作為審議參加。
前項(xiàng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組的審議除因案件特殊者得延長(zhǎng)至30天外,,應(yīng)于審委會(huì)召集人收件日起15天內(nèi)完成審議工作,。
第九條公司員工所提建議,具有下列情事之一者,,應(yīng)予獎(jiǎng)勵(lì):
(一)對(duì)于公司組織研提調(diào)整意見(jiàn),,能收精簡(jiǎn)或強(qiáng)化組織功能效果者,。
(二)對(duì)于公司產(chǎn)品銷售或售后服務(wù),研提具體改進(jìn)方案,,具有重大價(jià)值或增進(jìn)收益者,。
(三)對(duì)于產(chǎn)品修護(hù)的技術(shù),提出改進(jìn)方法,,值得實(shí)行的,。
(四)對(duì)于公司各項(xiàng)規(guī)章、制度,、辦法提供具體改善建議,,有助于經(jīng)營(yíng)效能提高者。
(五)對(duì)于公司各項(xiàng)作業(yè)方法,、程序,、報(bào)表等,提供改善意見(jiàn),,具有降低成本,、簡(jiǎn)化作業(yè)、提高工作效率的功效者,。
(六)對(duì)于公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)的研究發(fā)展等事項(xiàng),,提出研究報(bào)告,具有采納價(jià)值或效果者,。
第十條前條獎(jiǎng)勵(lì)的標(biāo)準(zhǔn),,由審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員依員工建議案評(píng)核表各個(gè)評(píng)核項(xiàng)目分別逐項(xiàng)研討并評(píng)訂分?jǐn)?shù)后,以總平均分?jǐn)?shù)擬定等級(jí)及其獎(jiǎng)金金額,。
第十一條建議案經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定認(rèn)為不宜采納施行者,,應(yīng)交由收受部門(mén)據(jù)實(shí)委婉簽注理由通知原建議人。
第十二條建議案經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定認(rèn)為可以采納并施行于本公司者,,應(yīng)由審議領(lǐng)導(dǎo)小組召集人于審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定后三日內(nèi),,以書(shū)面詳細(xì)注明建議人姓名、建議案內(nèi)容及該建議案施行后對(duì)公司的可能貢獻(xiàn),、核定等級(jí)及獎(jiǎng)金數(shù)額與理由,,連同審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員的評(píng)核表,一并報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理核定,。按等級(jí)于年終工作總結(jié)大會(huì)上發(fā)給獎(jiǎng)金,。
第十三條為避免審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員對(duì)建議人的主觀印象,影響評(píng)核結(jié)果的公平起見(jiàn),,在建議案未經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組評(píng)定前,,對(duì)建議人的姓名應(yīng)予保密,不得泄露。
第十四條建議的案件如系由二人以上共同提出者,,其所得的獎(jiǎng)金,,按人數(shù)平均發(fā)給,。
第十五條有下列各情形之一者,,不得申請(qǐng)核獎(jiǎng):
(一)各級(jí)主管人員對(duì)其本身職責(zé)范圍內(nèi)所作的建議。
(二)被指派或聘用為專門(mén)研究工作而提出與該工作有關(guān)的建議方案者,。
(三)由主管指定為業(yè)務(wù),、管理、技術(shù)的改進(jìn)或工作方法,、程序,、表報(bào)的改善或簡(jiǎn)化等作業(yè),而獲致的改進(jìn)建議者,。
(四)同一建議事項(xiàng)經(jīng)他人提出并已獲得獎(jiǎng)金者,。
第十六條公司各單位如有任何問(wèn)題或困難,需求解決或改進(jìn)時(shí),,經(jīng)呈請(qǐng)總經(jīng)理核準(zhǔn)后得公開(kāi)向員工征求意見(jiàn),,所得建議的審議與獎(jiǎng)勵(lì),得依本辦法辦理,。
第十七條員工建議案的最后處理情形,,應(yīng)由收受部門(mén)通知原建議人,員工所提建議,,不論采納與否均應(yīng)由行政部負(fù)責(zé)歸檔,。經(jīng)核定給獎(jiǎng)的建議案,并應(yīng)在公司中表?yè)P(yáng),。
第十八條本辦法經(jīng)呈請(qǐng)總經(jīng)理核準(zhǔn)后公布施行,。
房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)篇十三
一、發(fā)展趨勢(shì)與戰(zhàn)略意義
1.項(xiàng)目背景:城鄉(xiāng)一體化發(fā)展
了解和把握社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì),,有助于項(xiàng)目高起點(diǎn)規(guī)劃和實(shí)施,。
根據(jù)十八大報(bào)告精神,城鎮(zhèn)化未來(lái)將成為中國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的重要載體,,更是撬動(dòng)內(nèi)需的最大潛力所在,。
快速發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化,正在成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展的強(qiáng)大引擎,。
新型城鎮(zhèn)化以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌,、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動(dòng),、節(jié)約集約,、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化,。
這是具有國(guó)家戰(zhàn)略意義的轉(zhuǎn)變:如果說(shuō)改革開(kāi)放前20多年是我國(guó)大,、中型城市高速發(fā)展的黃金時(shí)期,,那么,未來(lái)20年將是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為中心的“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”一體化發(fā)展的重要時(shí)期,。
今后,,城市的許多資源將向鄉(xiāng)鎮(zhèn)快速擴(kuò)散,一批現(xiàn)代化新城鎮(zhèn)將迅速崛起,,以縮小大,、中型城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的差別。
橫店無(wú)疑是這些新城鎮(zhèn)中最閃亮的一個(gè)星,。
2.項(xiàng)目立意:新興現(xiàn)代化“鎮(zhèn)級(jí)市”中央核心商務(wù)圈
基于上述對(duì)國(guó)家建設(shè)發(fā)展的戰(zhàn)略意義和橫店現(xiàn)狀的認(rèn)識(shí),,我們對(duì)玫瑰星城大二期項(xiàng)目在“城鄉(xiāng)一體化”發(fā)展進(jìn)程中有了一個(gè)新的認(rèn)知,并需要賦予它更深刻的涵義,。
我們的基本闡述是:一個(gè)新興的現(xiàn)代化“鎮(zhèn)級(jí)市”的中央核心商務(wù)圈,,集購(gòu)物、休閑,、娛樂(lè),、觀光、居住,、文化為一體,。
它將成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)有機(jī)互動(dòng)的一個(gè)典范,引領(lǐng)橫店現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的發(fā)展潮流,,成為支撐橫店新生態(tài),、新文化、新生活的城市地標(biāo),。
在傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)向現(xiàn)代小城鎮(zhèn)華麗“蛻變”的過(guò)程中,,玫瑰星城大二期項(xiàng)目將起到一個(gè)里程碑的歷史意義。
3.項(xiàng)目布局:奠定項(xiàng)目在橫店的核心地位
在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展中,,商貿(mào)業(yè)一定充當(dāng)領(lǐng)軍的作用,。
因此,在我們的概念中,,不是做一般的商業(yè)街,,而是做一個(gè)與人民生活密切相關(guān)的新興現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體。
它在橫店的商業(yè)布局中要起到標(biāo)桿作用,,成為橫店市場(chǎng)繁華,、商貿(mào)文明的重要引擎。
以玫瑰星城大二期七萬(wàn)方以上的商業(yè)建筑體量,,足以構(gòu)成橫店這樣的中心小城鎮(zhèn)的核心商務(wù)區(qū)的空間,。
通過(guò)這樣重量級(jí)的布局,一舉奠定項(xiàng)目在橫店的核心地位。
4.項(xiàng)目運(yùn)作:肩負(fù)小城鎮(zhèn)裂變的歷史使命
項(xiàng)目推廣上的運(yùn)作,,希望能在一個(gè)比較高的層次上進(jìn)行,,積極爭(zhēng)取政府資源,肩負(fù)傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)向新型城鎮(zhèn)化裂變的歷史使命,,而不完全是開(kāi)發(fā)商的功利性商業(yè)運(yùn)作,。
立足這樣的高度,有利于大二期項(xiàng)目的全方位推進(jìn),。
二,、項(xiàng)目理念與商業(yè)模式
1.項(xiàng)目理念:開(kāi)創(chuàng)后商業(yè)街時(shí)代的典范之作
商業(yè)街是城市生活的一種特定商業(yè)形態(tài),。
中國(guó)商業(yè)街歷史源遠(yuǎn)流長(zhǎng),,從漢代洛陽(yáng)街市的鼎盛到唐代長(zhǎng)安大街的喧鬧,從xx南宋御街的繁榮到明朝南京鼓樓大街的熙攘……商業(yè)街成為城市歷史經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展的見(jiàn)證,。
她講述著城市的故事,、演繹著城市的歷史、承載著城市的夢(mèng)想,。
從某種意義上講,,我國(guó)商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)從傳統(tǒng)的商店與商店之間的競(jìng)爭(zhēng),發(fā)展到商街與商街的競(jìng)爭(zhēng)及商圈與商圈的競(jìng)爭(zhēng),,甚至城市與城市的競(jìng)爭(zhēng),。
商業(yè)街在城市中的經(jīng)濟(jì)形象和商業(yè)地位日益突出,商業(yè)街經(jīng)濟(jì)正強(qiáng)力助推著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,從而成為城市商貿(mào)發(fā)展、市容風(fēng)貌和綜合競(jìng)爭(zhēng)力的代表,,成為城市文明的重要窗口和名片,。
商業(yè)特色街作為城市商業(yè)綜合體的一種表現(xiàn)形態(tài),是商貿(mào)服務(wù)業(yè)最集中的區(qū)域,對(duì)于推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)集聚、商貿(mào)流通、旅游觀光、休閑購(gòu)物乃至于城市品牌形象具有重要作用,。
現(xiàn)代商業(yè)街與傳統(tǒng)商業(yè)街不同之處在于,,完全摒棄了單純的購(gòu)物功能,向著全方位一站式多元化的功能發(fā)展,,以滿足消費(fèi)者物質(zhì)與精神全面需求為目標(biāo)。
這是后商業(yè)街時(shí)代的重要特征,。
在電商迅猛發(fā)展的時(shí)代,,玫瑰星城大二期項(xiàng)目將容納各種元素,形成可游可玩可賞可體驗(yàn)的新格局,,從而打造成后商業(yè)街時(shí)代的典范之作,。
2.商業(yè)模式:開(kāi)啟橫店第五代商業(yè)模式
創(chuàng)新和差異化經(jīng)營(yíng)是商業(yè)發(fā)展的永恒主題,,也是商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)業(yè)態(tài)提升競(jìng)爭(zhēng)力的核心,更是商家通過(guò)商業(yè)模式賺取最大利潤(rùn)或價(jià)值的過(guò)程,。
商業(yè)價(jià)值的取向,一般從商業(yè)發(fā)展的規(guī)律來(lái)看,,商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)展貿(mào)業(yè)態(tài)必須與時(shí)俱進(jìn),。
中國(guó)的商業(yè)發(fā)展模式經(jīng)歷了許多種的方式方法,歸結(jié)為主流商業(yè)模式:第一代供銷社商業(yè)模式;第二代百貨商業(yè)模式;第三代大賣場(chǎng)式的超市連鎖經(jīng)營(yíng)模式;第四代城市生活休閑中心模式;第五代供應(yīng)鏈商業(yè)模式,。
第五代商業(yè)模式,,是建立在第四代城市生活休閑中心模式基礎(chǔ)上的一種電子商務(wù)、物流和金融相結(jié)合的新商業(yè)模式,,在大規(guī)模橫向供應(yīng)鏈商業(yè)的基礎(chǔ)上,,在理念上強(qiáng)調(diào)投資運(yùn)營(yíng)商的主導(dǎo)權(quán),提供優(yōu)質(zhì)資源平臺(tái)和訊息共享的融匯商品流,、運(yùn)輸流,、資金流,、信息流于一體,同時(shí),,完成顧客的體驗(yàn)式消費(fèi),、商家的參與式經(jīng)營(yíng),投資商和參與者共贏的一站式運(yùn)營(yíng)和服務(wù)中的多方共贏,。
在滿足人們一站式購(gòu)物需求的同時(shí)進(jìn)行升級(jí),,增加體驗(yàn)式消費(fèi)。
購(gòu)物已不再是商業(yè)模式最重要的功能,,它是集消費(fèi),、休閑、文化,、運(yùn)營(yíng),、體驗(yàn)、服務(wù),、參與,、共贏八大功能于一體,其中運(yùn)營(yíng),、體驗(yàn),、服務(wù)、參與,、共贏成了經(jīng)營(yíng)者的核心;消費(fèi),、休閑、文化成了顧客的核心,。
體驗(yàn)式購(gòu)物中心既是購(gòu)物中心,也是休閑中心,,同時(shí)還是社交中心,。
一站式的體驗(yàn)消費(fèi)和服務(wù),構(gòu)成元素主要有金融,、貿(mào)易,、服務(wù)、文化,、娛樂(lè),、電子商務(wù)、餐飲,、交通,、停車場(chǎng)、物流等現(xiàn)代商業(yè)提倡的“一站式”消費(fèi)和服務(wù)應(yīng)運(yùn)而起,。
三,、項(xiàng)目定位與業(yè)態(tài)布局
1.總體定位:中國(guó)影視風(fēng)情第一街
鏈接橫店中國(guó)影視城的產(chǎn)業(yè)資源和文化積淀,,打造一個(gè)集合影視文化元素、展示中西合璧建筑景觀,、體現(xiàn)多元化商業(yè)功能,、融合本土民俗風(fēng)情的.中心城鎮(zhèn)現(xiàn)代化大型旅游購(gòu)物景點(diǎn),具有獨(dú)特景觀,、豐富內(nèi)涵,、完善功能的集購(gòu)物、美食,、休閑,、觀光、娛樂(lè),、游憩于一體的,,能滿足多層次消費(fèi)者全方位物質(zhì)與精神需求的,獨(dú)具個(gè)性的富于藝術(shù)氣質(zhì)的大型現(xiàn)代商業(yè)文化街區(qū)高品位商務(wù)空間,。
概念描述:這是中國(guó)第一條影視文化主題商業(yè)步行街,。
徜徉在這條街上,首先映入眼簾的是造型奇特極具現(xiàn)代感的商業(yè)建筑,,鋼架結(jié)構(gòu),、巨幅幕墻,營(yíng)造出光感通透寬敞明亮的商業(yè)空間,。
其間,,各種休閑設(shè)施齊全,消費(fèi)者可以享受各種體驗(yàn)式消費(fèi)的歷程,。
五光十色的精品櫥窗,,烘托出濃郁的商業(yè)氣息。
“潮”氣十足的商品,,輕吹著時(shí)尚之風(fēng),。
城雕小品和不時(shí)閃過(guò)的熟悉的明星臉,構(gòu)成獨(dú)特的凝固和活態(tài)的人文景觀,。
在繁華的都市商業(yè)景觀中,,襯映著八面山的自然景觀。
不時(shí)可以看到以影視明星命名的情調(diào)十足的咖啡屋,、美食店,,讓你品嘗到不一樣的美味和優(yōu)雅。
入夜,,璀燦的燈光和絢麗的霓虹交相輝映,,讓思緒在光影中舞蹈,領(lǐng)略不夜的橫店魅力,。
2.業(yè)態(tài)定位:一中心五大功能區(qū)塊
一中心:
時(shí)尚精品購(gòu)物中心——絲綢,、時(shí)裝,、鞋類、包類,、飾品,、美容護(hù)膚品等
五區(qū)塊:
美食風(fēng)味區(qū)塊——臺(tái)灣風(fēng)味小吃、杭邦菜,、茶樓,、咖啡、時(shí)尚飲品等
酒吧娛樂(lè)區(qū)塊——酒吧,、ktv,、游戲等
旅游購(gòu)物區(qū)塊——旅游紀(jì)念品、土特產(chǎn)等
影視文化區(qū)塊——3d影院,、影視道具收藏館,、戲裝拍攝、影視衍生品等
配套業(yè)態(tài)
主題酒店
中型超市
金融機(jī)構(gòu)
3.品牌定位:以國(guó)內(nèi)一,、二線品牌為主打
根據(jù)橫店商業(yè)現(xiàn)狀與消費(fèi)環(huán)境,,初期的品牌定位不宜太高端,以國(guó)內(nèi)尤其是省內(nèi)一,、二線產(chǎn)品品牌為主打,,如女裝類江南布衣、伊芙麗,、可可尼等,,餐飲類綠茶、弄堂里,、兩岸咖啡等,,休閑健身類藍(lán)士堡等。
此外,,配置少量進(jìn)口高檔商品,,特別是美容化妝品類。
后期,,可進(jìn)行根據(jù)市場(chǎng)情況,進(jìn)行品牌調(diào)整,。
(注:此部分內(nèi)容需通過(guò)編制《業(yè)態(tài)規(guī)劃》進(jìn)行細(xì)化,,以形成招商運(yùn)營(yíng)的指導(dǎo)性文件)
四、項(xiàng)目運(yùn)作機(jī)制
本案擬由xx商業(yè)特色街聯(lián)合會(huì)牽頭,,攜手xx五大“國(guó)字號(hào)”商業(yè)街——清河坊民俗文化街,、xx武林路時(shí)尚女裝街、中國(guó)絲綢城,、四季青服飾城,、勝利河(大兜路)美食街共同打造,。
具體操作平臺(tái):浙江天下名鎮(zhèn)商業(yè)管理有限公司、xx茶易餐飲管理有限公司,。
1.資源優(yōu)勢(shì)
具有操作性強(qiáng),,可落地的資源優(yōu)勢(shì)。
招商資源:xx市13條市政府正式命名的商業(yè)街資源有效整合;臺(tái)灣美食餐飲獨(dú)特優(yōu)勢(shì)資源,。
政府資源:聯(lián)合會(huì)直通國(guó)家商務(wù)部商業(yè)步行街指導(dǎo)委員會(huì),,為打造“國(guó)字號(hào)”商業(yè)街提供政府資源。
2.品牌優(yōu)勢(shì)
商業(yè)街的品牌影響力和眾多商家品牌共生性優(yōu)勢(shì),。
3.運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)
對(duì)商業(yè)街運(yùn)營(yíng)管理有著豐富經(jīng)驗(yàn),。
五、項(xiàng)目合作方式
1.整體或部分長(zhǎng)期租賃,。
(條件另議)
2.單純招商服務(wù),。
通常采用租金分成,根據(jù)不同業(yè)態(tài),,設(shè)定不同的比率,,享受服務(wù)年限內(nèi)的(3——5年)分成。
3.其他合作方式面議,。
六,、機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)介
商業(yè)特色街聯(lián)合會(huì)
是xx市民政局正式注冊(cè)登記的社團(tuán)組織,主管單位xx市貿(mào)易局,,正式成立于xx年10月,,現(xiàn)有會(huì)員單位87個(gè)(包括xx市政府正式命名的13條商業(yè)街及部分商業(yè)街品牌企業(yè))。
2.浙江名鎮(zhèn)天下商業(yè)管理有限公司
是上市公司“zz城”下屬子公司(股票代碼:zzsz),,注冊(cè)資本50z萬(wàn)元,。
該公司具有國(guó)資背景——浙江商業(yè)集團(tuán)。
(詳見(jiàn)公司介紹)
茶易餐飲管理有限公司
隸屬臺(tái)灣xx餐飲集團(tuán),,公司管理運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)均來(lái)自臺(tái)灣,,在大陸從事臺(tái)灣餐飲業(yè)策劃、招商服務(wù)和培訓(xùn)已逾十年,。
公司注冊(cè)資本100萬(wàn)元,。
(詳見(jiàn)公司介紹)
?
一、項(xiàng)目概況
該項(xiàng)目位于成—德—綿經(jīng)濟(jì)帶的羅江三國(guó)蜀漢文化旅游區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi),,經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)勘察設(shè)計(jì),,預(yù)計(jì)開(kāi)采出的熱礦水出口溫度達(dá)45℃以上,日出水量達(dá)500立方米,,礦化度達(dá)3-5g/l,,硫酸根離子含量高,偏硅酸、偏磷酸,、硫化氫,、鍶等對(duì)人體有益的元素含量也較多,其中氟含量可達(dá)到國(guó)家規(guī)定的醫(yī)療熱礦泉水標(biāo)準(zhǔn),,具有很好的醫(yī)療價(jià)值,。
區(qū)域內(nèi)水、電,、交通,、通訊等建設(shè)條件良好。
二,、項(xiàng)目背景和政策支持
(一)項(xiàng)目提出的背景及依據(jù)
通過(guò)前期相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)勘探及檢測(cè),,白馬關(guān)溫泉的溫度、出水量以及礦化度極具開(kāi)發(fā)價(jià)值,,具有很的的醫(yī)療價(jià)值項(xiàng)目市場(chǎng)前景十分樂(lè)觀,,極具開(kāi)發(fā)價(jià)值,擬引進(jìn)投資商在羅江三國(guó)蜀漢文化旅游區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)溫泉酒店,、溫泉渡假村等,。
(二)國(guó)家相關(guān)的政策支持
溫泉的合理開(kāi)發(fā)與利用,,符合國(guó)家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策,,是當(dāng)?shù)卣咧С值闹攸c(diǎn)項(xiàng)目,。
(三)合作方式
獨(dú)資
三,、項(xiàng)目定位和選址
(一)項(xiàng)目定位
擬在羅江三國(guó)蜀漢文化旅游區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)溫泉酒店、溫泉渡假村等,,完善旅游功能,,增加游客消費(fèi)空間和滯留時(shí)間,,主要面對(duì)成德綿的高,、中等收入者,。
(二)項(xiàng)目選址
四川省羅江縣白馬關(guān)鎮(zhèn)羅江三國(guó)蜀漢文化旅游區(qū)內(nèi),區(qū)域環(huán)境良好,。
(三)項(xiàng)目投資的必要性
由于該項(xiàng)目位于旅游區(qū)內(nèi),,本就擁有一定固定的客源,又為于成德綿經(jīng)濟(jì)帶,,面向成德綿經(jīng)濟(jì)帶龐大的客源市場(chǎng),,建設(shè)投資十分必要。
四,、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路及初步規(guī)劃
(一)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目標(biāo)及指導(dǎo)思想
通過(guò)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā),,打造一家極具區(qū)域特色的三國(guó)文化溫泉主題酒店,從而進(jìn)一步將羅江三國(guó)蜀漢文化旅游區(qū)建設(shè)成為四川三國(guó)文化旅游精品線路上的主要節(jié)點(diǎn),,爭(zhēng)取最大的客源市場(chǎng)吸引力。
(二)總體布局與規(guī)劃
項(xiàng)目規(guī)劃用地300畝,。
(三)建設(shè)周期
2年,。
(四)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思路
以成德綿經(jīng)濟(jì)帶龐大的客源市場(chǎng)為重點(diǎn)
五,、項(xiàng)目財(cái)務(wù)估算
(一)投資估算
總投資1.5億元
(二)項(xiàng)目收益
項(xiàng)目建成后,預(yù)計(jì)年利潤(rùn)3000萬(wàn)元,,投資回收期為5年,。
(三)項(xiàng)目社會(huì)效益
通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將會(huì)增加當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)機(jī)會(huì),提高當(dāng)?shù)厝罕娚钯|(zhì)量和水平,、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí),、利于區(qū)域品牌形象的打造。
(四)資金籌措方式
以企業(yè)自有資金為主,,并積極爭(zhēng)取金融機(jī)構(gòu)信貸,。
(五)還款計(jì)劃
按總投資1.5億元的50%0.75億元貸款計(jì)算,預(yù)計(jì)建成開(kāi)放后,,3年內(nèi)即可完成還款計(jì)劃,。
六、實(shí)施單位
房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)篇十四
(一),、城市基本概況 3
(二),、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 3
(三)、城市發(fā)展規(guī)劃(城市中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃) 3
(一),、項(xiàng)目所屬區(qū)域分析 3
一,、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 4
(一)、市場(chǎng)供需狀況 4
(二),、價(jià)格水平 4
(三),、產(chǎn)品特征 4
(四)、客戶群特征 4
(五),、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分項(xiàng) 4
(六),、區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn) 4
(一)、調(diào)查問(wèn)卷內(nèi)容(附表) 4
(二),、問(wèn)卷調(diào)查說(shuō)明及統(tǒng)計(jì)分析內(nèi)容 4
(三),、問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)分析結(jié)論 4
一、地塊位置 6
二,、地塊現(xiàn)狀 6
三,、項(xiàng)目交通出行狀況 6
四、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套 7
五,、項(xiàng)目周邊環(huán)境(根據(jù)個(gè)案特性描述,,沒(méi)有的可以不寫(xiě)) 7
六、市政配套(都要說(shuō)明距宗地距離,、接入的可能性) 7
七,、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 7
八、項(xiàng)目swot分析 7
1.優(yōu)勢(shì)分析; 7
2.劣勢(shì)分析; 7
3.機(jī)會(huì)分析; 7
4.風(fēng)險(xiǎn)分析。 7
1,、地理位置(位置,、行政區(qū)劃、面積,、市區(qū)面積);
2,、城市性質(zhì)及地位(城市的歷史、文化,、所占的重要地位);
3,、城市規(guī)模(城市用地規(guī)模、人口規(guī)模);
4,、城市交通(城市航空,、鐵路、公路等交通運(yùn)輸配套狀況);
5,、城市總體布局(城市格局,、所含區(qū)域、規(guī)劃方向,、突出特色),。
房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)篇十五
(一)城市基本概況
衛(wèi)輝市位于中原腹地,河南省北部,、太行山東麓,、古黃河北岸,總面積868平方公里,,其中平原面積452平方公里,,總?cè)丝?0萬(wàn),城區(qū)常住人口18萬(wàn),,城鎮(zhèn)化率居新鄉(xiāng)八縣(市)之首,。衛(wèi)輝是新鄉(xiāng)市“五星環(huán)繞”格局下地緣最近的衛(wèi)星城,新鄉(xiāng)市的“后花園”,,河南省歷史文化名城,、省級(jí)園林城市、中國(guó)財(cái)神文化之鄉(xiāng),。
(二)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r
財(cái)政一般預(yù)算收入3.02億元,,增長(zhǎng)19.9%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額29億元,,增長(zhǎng)19.3%,;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11000元,增長(zhǎng)17%,。
二,、衛(wèi)輝市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀:
(一)市場(chǎng)供需狀況
我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚,,于20xx年開(kāi)始建設(shè),現(xiàn)有水晶城,、美景花城,、盛世藍(lán)灣等已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)房產(chǎn)不足十處,開(kāi)發(fā)規(guī)模還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人們對(duì)住房的需求,,發(fā)展?jié)摿薮蟆7康禺a(chǎn)銷售情況十分理想,,房?jī)r(jià)也由05年的800~1400飆升到現(xiàn)在的1500~20xx,。由于一方面開(kāi)發(fā)規(guī)模相對(duì)較小,另一方面需求旺盛,,我市房地產(chǎn)正處于上升發(fā)展時(shí)期,,房產(chǎn)仍有較大的升值空間。
(二)價(jià)格水平
目前,,我市房?jī)r(jià)均價(jià)1700元/平方米,,其中一樓20xx元/平方米,六樓1300元/平方米,,地下室750—850元/平方米,,物業(yè)費(fèi)0.3元/平方米,城區(qū)商品門(mén)面房銷售價(jià)格3500—4500元/平方米,。
(三)產(chǎn)品特征
多以普通六層為主,,戶型面積95—153平方(兩房、三房),,主力戶型面積為120-130平方,,一層價(jià)格最高,天然氣加熱地暖系統(tǒng)的高品質(zhì)樓盤(pán)較少,。
(四)市場(chǎng)發(fā)展前景
20xx年—20xx年8月,,我市開(kāi)發(fā)房產(chǎn)4200套,已銷售3500套,。作為發(fā)展中的城市,,房?jī)r(jià)與近鄰新鄉(xiāng)市區(qū)相差懸殊,幾乎沒(méi)有下浮的可能性,,可以說(shuō)投資衛(wèi)輝房地產(chǎn)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)之憂,,樓盤(pán)操作空間較大。
三,、意向購(gòu)房客戶分析:
根據(jù)對(duì)衛(wèi)輝市城區(qū)已開(kāi)發(fā)和正在開(kāi)發(fā)的居住地塊的容積率的研究,,發(fā)現(xiàn)在容積率1.4-1.6之間的居住小區(qū)占到了80%以上,衛(wèi)輝市民對(duì)其也最為認(rèn)可,,其銷售量較為可觀,,對(duì)開(kāi)發(fā)商的投資積極性有很大促進(jìn)。同時(shí)通過(guò)對(duì)衛(wèi)輝市老城區(qū)及新城區(qū)市民戶均面積的調(diào)查,,除了老城區(qū)自家私宅居住面積較大,,在160-240㎡外,其他每戶的居住面積在90-140㎡之間,;而在居民居住意向的調(diào)查分析中,,85%以上居民愿意居住到環(huán)境舒適、配套設(shè)施齊全的新建居住小區(qū)中,,而套型面積在120㎡左右的戶型是最受歡迎,,其商品房總價(jià)也在60%以上居民能夠承擔(dān)的購(gòu)房費(fèi)用范圍內(nèi)。
四,、擬推薦地塊基本情況:
選址地一
(一)地塊位置
該地塊位于衛(wèi)輝市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)北部?,F(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)為省級(jí)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),規(guī)劃面積4.52平方公里,,以商住,、研發(fā)、培訓(xùn),、都市工業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),。
(二)地塊現(xiàn)狀
園區(qū)用地均調(diào)整為建設(shè)用地,其中,,三塊土地完全符合園區(qū)規(guī)劃,,已上報(bào)河南省、市人民的政府批復(fù),,手續(xù)已辦理完畢,,隨時(shí)可掛牌出讓使用,居住用地面積約436畝,。通過(guò)對(duì)衛(wèi)輝城區(qū)居住地以及意向客戶分析,,現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃居住用地容積率控制在1.5-2.0,綠地率30%以上,。
(三)項(xiàng)目交通出行狀況
西臨省道翟陽(yáng)線,,南臨新濮公路,東臨比干大道,,北臨太公路,,距新鄉(xiāng)市區(qū)20公里,約15分鐘車程,,與衛(wèi)輝城中心距離2公里左右,,約3分鐘車程,位置極其優(yōu)越,,交通基礎(chǔ)設(shè)施完善,,供電,、郵政、電信等配套設(shè)施也較為完備,。
選址地二
沿玉帶河拆遷改造項(xiàng)目,。該地塊處于古城開(kāi)發(fā)區(qū)域,北臨玉帶河,,西臨條形街,,南臨建設(shè)路,東臨寶塔路,,由護(hù)城河圍繞,,位置優(yōu)越,周邊環(huán)境優(yōu)良,。東西(北)長(zhǎng)982米,南北(西)長(zhǎng)426米,,東西(南)長(zhǎng)870米,,南北(東)長(zhǎng)410米,總面積約570畝,,屬于居住商業(yè)金融混合用地,,涉及人口約8000人。
選址地三
汲水鎮(zhèn)賀生屯村城中村改造項(xiàng)目,。規(guī)劃用地位于衛(wèi)輝市城區(qū)西南部,,北臨衛(wèi)州路,南臨牧野路,,東起友誼路,,西至勝利路。規(guī)劃總用地490.3畝,;規(guī)劃凈用地約371.53畝,。賀生屯村現(xiàn)有農(nóng)用地2990.3畝,建設(shè)用地733.7畝,,未利用地74.7畝,,總面積3798.7畝。村內(nèi)現(xiàn)有人口2370人,,620戶,。住宅面積121600㎡,非住宅面積20000㎡,。容積率按1.5控制規(guī)劃,。
選址地四
紡織路拆遷改造項(xiàng)目。該地塊位于衛(wèi)輝市老城區(qū)北部,,西至比干大道,,東至寶塔路,,該路全線共計(jì)20xx.5米,向南北方向90米拆遷拓寬,,共需拆遷82222.23㎡,,其中紗廠廠區(qū)占地36047.87㎡,可以考慮按30米拓寬,,不考慮開(kāi)發(fā)使用,,居民占264戶,共計(jì)46174.36㎡,,除掉30米路面占地外,,可以空出路兩側(cè)100畝土地供開(kāi)發(fā)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)范文
化工項(xiàng)目建議書(shū)范文
項(xiàng)目建議書(shū)參考范文
關(guān)于項(xiàng)目建議書(shū)范文
酒店項(xiàng)目建議書(shū)范文
工廠項(xiàng)目建議書(shū)范文
醫(yī)院項(xiàng)目建議書(shū)范文
養(yǎng)殖項(xiàng)目建議書(shū)-范文
房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文
房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文