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房地產(chǎn)項目建議書的 房地產(chǎn)項目建議書收費標(biāo)準(zhǔn)篇一

（一）項目名稱,、建設(shè)單位,、主管部門

（二）項目提出的必要性的依據(jù)，主要寫明建設(shè)單位的現(xiàn)狀,。擬建項目的名稱,、擬建的性質(zhì)、擬建成地點及建設(shè)的必要性和依據(jù),。

（三）項目建設(shè)方案主要是指項目的初步建設(shè)方案,。建設(shè)規(guī)模、主要內(nèi)容和功能分布,。

（四）建設(shè)條件指項目建設(shè)的各項內(nèi)容的進(jìn)度和建設(shè)周期,。

（五）初步建設(shè)計劃指項目建設(shè)和各項內(nèi)容的進(jìn)度安排和建設(shè)周期。

（六）項目建設(shè)后的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益,。

（七）項目建設(shè)投資概算及資金來源指項目投資總額及主要建設(shè)的資金安排情況,，籌措資金的辦法和計劃。

（一）主管部門的編制建設(shè)單位提出項目建議后報主管部門,，由主管部門組織專門人員按有關(guān)要求編制項目建議書,，其基本程序是：建設(shè)單位提出的項目設(shè)想，所請主管部門編制項目建議書,，主管部門完成編制任務(wù)書并報請有關(guān)部門審批,。

（二）建設(shè)單位編制指由建設(shè)單位負(fù)責(zé)人指令本單位專來機(jī)構(gòu)編制項目建議書,。其程度是：專業(yè)機(jī)構(gòu)提出設(shè)想,，建設(shè)單位負(fù)責(zé)人決策認(rèn)可后由專業(yè)機(jī)構(gòu)編制建議書并報有關(guān)部門批準(zhǔn)。

（三）專業(yè)設(shè)計單位編制建設(shè)單位提出設(shè)想后,，提交專業(yè)設(shè)計單位編制建議書,，專業(yè)設(shè)計單位完成建議書編制書后報有關(guān)部門審批。這一方式適用于規(guī)模大,，技術(shù)要求較高的民用建設(shè)項目,。

房地產(chǎn)項目建議書的 房地產(chǎn)項目建議書收費標(biāo)準(zhǔn)篇二

xxx市作為寧夏新興的旅游城市，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速崛起,，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，中衛(wèi)的城市建設(shè)也步入了發(fā)展的快車道，為中衛(wèi)的房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間,。寧夏懿鑫煤業(yè)作為從中衛(wèi)走出去的企業(yè),，為了回報家鄉(xiāng)的關(guān)心與厚愛,，積極投身到xxx市的城市建設(shè)中，就懿鑫煤業(yè)取得開發(fā)權(quán)的土地,，我們提出如下開發(fā)建議：

(一)地段屬性：

1,、本宗土地為原xxx市一中校址，地處xxx市鼓樓東街,，在xxx市最繁華的鼓樓東北拐角逸興大酒店的東邊,，南臨鼓樓東街，臨街地界長度約50米,，其它三面均未直接臨街,。

2、南,、北,、西臨街建筑均為近年來新開發(fā)的二層以上商業(yè)用房，導(dǎo)致本宗土地均無法直接臨街,，并無法拆遷;東邊有一條南北貫通的小街巷,，臨本宗土地街巷邊有土木結(jié)構(gòu)民房30多間和一幢二層磚混結(jié)構(gòu)的村級辦公樓，可拆遷,。

3,、北面留有一約6米寬的大門，通xxx市步行街,。

(二)周邊業(yè)態(tài)：

1,、四周商業(yè)氛圍濃厚，主要以經(jīng)營日用百貨為主,。

2,、比較高檔的有開盛商場、新華百貨中衛(wèi)店,，有2個中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場和1個農(nóng)副產(chǎn)品市場,，2個中型商場，環(huán)衛(wèi)在鼓樓北,、西,、南三面。

3,、其它為分散經(jīng)營的商戶,，以百貨、餐飲等行業(yè)為主,。

4,、在其周邊正在興建的有鼓樓南街的世紀(jì)朝陽購物廣場，建筑面積為4.2萬平方米;女人街，建筑面積約為2萬平方米,。主要以日用百貨類為主,，業(yè)態(tài)重疊。

(三)圍繞鼓樓,，已形成xxx市傳統(tǒng)的購物休閑中心,。本宗土地處于該中心，作為商業(yè)用地開發(fā),，價值更大,。

(一)定位建議：

商業(yè)樓盤，與周邊業(yè)態(tài)形成呼應(yīng)勢態(tài),。

1,、品牌入住定位：能夠邀請寧夏新華百貨入住，復(fù)制一個新華百貨銀川東方紅店到xxx市,，帶動本樓盤的銷售,。原新華百貨中衛(wèi)店規(guī)模太小。

2,、小商品及輕工業(yè)品市場：原xxx市該市場比較分散,，而且經(jīng)營規(guī)模小，檔次低,，而小商品及輕工業(yè)品市場需求穩(wěn)定,，適合于建設(shè)在城市中心，迎合市民的消費習(xí)慣,，前景看好,。

3、餐飲文化美食休閑廣場,，發(fā)展前景看好,，但近幾年經(jīng)營困難大，而且物業(yè)管理和招商難度大,。

(二)其它定位：

高檔高層住宅,，市場前景好、潛力大;但是,，可開發(fā)建設(shè)面積小,，市場價格偏低,，投資成本大,，開發(fā)利潤低。

(三)開發(fā)建議：

1,、沿鼓樓東街8套營業(yè)房采取置換的形式納入開發(fā)范圍,。

2、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規(guī)劃內(nèi)，必須拆遷,。

3,、北邊原有的大門拆高拆寬。

4,、東北角的6層多媒體教學(xué)樓可以保留,，采取招商或轉(zhuǎn)讓的形式，減少開發(fā)成本,。

(四)規(guī)劃建議：

1,、沿東邊南北向的街巷東邊的民房、村部辦公樓,，原商業(yè)局的住宅,、商場等建筑必須納入規(guī)劃內(nèi)。

2,、沿原校門東邊的8套二層營業(yè)房必須納入規(guī)劃內(nèi),。

3、整體可以考慮規(guī)劃為十字型內(nèi)置式商業(yè)街,。

4,、盡可能協(xié)調(diào)規(guī)劃部門，多批規(guī)劃建設(shè)面積,，降低開發(fā)成本,。

就本宗土地，進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓,，賺取一定的土地差價,，退出本宗土地的開發(fā)，另選開發(fā)項目,，介入開發(fā),。

房地產(chǎn)項目建議書的 房地產(chǎn)項目建議書收費標(biāo)準(zhǔn)篇三

第一章 項目概述

一．項目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于賀州市八達(dá)中路和建設(shè)東路中間,，西臨星光路,，東臨明主巷，地理位臵優(yōu)越,，交通便利,。規(guī)劃用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地、其他商服用地,，使用權(quán)類型：出讓,宗地面積為87.8畝,，可用來開發(fā)商、住綜合型居住性建筑,。

2,、項目概況

根據(jù)自治區(qū)政府《研究賀達(dá)紙業(yè)有限公司改制重組有關(guān)問題的紀(jì)要》（桂政閱?20xx?217號）,、自治區(qū)國資委《關(guān)于無償劃轉(zhuǎn)持有的廣西賀達(dá)紙業(yè)有限公司股權(quán)有關(guān)問題的批復(fù)》（桂國資復(fù)?20xx?198號）和《賀州市政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于賀州旅游投資開發(fā)有限公司承接廣西賀達(dá)紙業(yè)有限公司股東的股權(quán)的通知》（賀國資發(fā)?20xx?27號）文件，廣西投資集團(tuán)賀州大地物業(yè)有限責(zé)任公司作為賀州市旅游實業(yè)有限公司（原名為賀州旅游投資開發(fā)有限公司）的全資子公司,。為做好承接管理工作,，已將廣西投資集團(tuán)賀州大地物業(yè)有限責(zé)任公司更名為賀州市星泰物業(yè)有限公司，賀州市星泰物業(yè)有限公司于20xx年4月24日經(jīng)賀州市政府“賀州國用（20xx）第220082號”批準(zhǔn)取得位于賀州市八達(dá)中路190號（賀紙小區(qū)）的土地使用權(quán)（面積55621.93平方米,，用途：商服,、城鎮(zhèn)住宅用地，使用權(quán)類型：出讓,。

3,、開發(fā)方式

該宗地塊分兩期建設(shè)，一期為1#樓,、2#樓及附屬的裙房,，總建筑面積36504.40 平方，其中地上面積32811.32 平方,，地下面積3693.08平方,。1#樓為17+1的商業(yè)及寫字綜合樓，2#樓為29+1的商,、住綜合樓組成,。

二期為兩層商業(yè)裙房、地下室和住宅樓組成,，總建筑面積259363.43平方,。由3棟17+1的住宅樓和4棟29+1的住宅樓組成。整個小區(qū)住宅樓為4棟17+1的住宅樓和5棟29+1的住宅樓組成,，框剪結(jié)構(gòu),。由賀州市旅游實業(yè)有限公司的全資子公司賀州市星泰物業(yè)有限公司投入全部建設(shè)資金開發(fā)建設(shè)。目前實施項目為一期工程,。

二,、項目建設(shè)單位

1、項目公司名稱：賀州市星泰物業(yè)有限公司

2,、公司經(jīng)營范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事項目的開發(fā)與建設(shè),、商品房銷售、物業(yè)管理等,。

3,、項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容:

該宗地塊分兩期建設(shè)，一期為1#樓,、2#樓及附屬的裙房,，總建筑面積36504.40 平方，其中地上面積32811.32 平方,，地下面積3693.08平方,，二期為兩層商業(yè)裙房,、地下室和住宅樓組成,，總建筑面積259363.43平方,。規(guī)劃整個小區(qū)住宅樓為4棟17+1的住宅樓和5棟29+1的住宅樓組成，框剪結(jié)構(gòu),。

三,、可行性研究報告編制

編制單位：由廣西中盛建筑設(shè)計有限公司編制賀州市星泰華園項目方案設(shè)計報告。

第二章 項目名稱和地址

一,、項目名稱：賀州市星泰華園一期項目,。

二、地理位臵：位于賀州市八達(dá)中路和建設(shè)東路中間,，西臨星光路,，東臨明主巷。

三,、項目占地面積：占地面積約87.8 畝（58562.6 平方米）,。

四、項目用地現(xiàn)狀：項目規(guī)劃用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地,、其他商服用地,，使用權(quán)類型：出讓

第三章 項目規(guī)劃建設(shè)方案

一、項目建設(shè)內(nèi)容

“該項目”建設(shè)內(nèi)容為高層商,、住,、寫字綜合樓項目及配套設(shè)施等。

二,、項目初步規(guī)劃設(shè)計方案

1,、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 56774平方米。

2,、總建筑面積： 295867.83平方米,。

3、居住建筑面積： 21783.01平方米,。

4,、建筑高度：高度控制在 105 米以內(nèi)。

5,、居住總?cè)丝冢?約 9000 人,。

6、居住總戶數(shù)： 約 20xx 戶,。

房地產(chǎn)項目建議書的 房地產(chǎn)項目建議書收費標(biāo)準(zhǔn)篇四

近兩年,，隨著亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱、國家產(chǎn)業(yè)政策的部分傾斜,、人們思想形態(tài)的轉(zhuǎn)變及各種利好消息的出臺等諸多因素的作用,，使得北京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出建國以來最為活躍的一面,。來自市房地局的消息稱，僅20xx年批租出讓的地塊就達(dá)700多塊,，平均每天2塊以上,，創(chuàng)歷史新高。另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計,，20xx年北京僅新開樓盤就達(dá)200余個,，平均每40小時即出現(xiàn)一個新樓盤，大大超過了99年125個新盤上市的數(shù)量,，再一次沖破歷史記錄,。進(jìn)入20xx年后，第一季度新開盤的項目就達(dá)90個,，平均每天一個新樓盤出現(xiàn),，市場呈現(xiàn)出一派繁榮景象，同時又孕育著激烈競爭的端倪,。

**花園位于朝陽區(qū)工體東路,，朝外大街與工體北路之間，隸屬于cbd商圈,、朝外大街商務(wù)區(qū),、東二環(huán)商務(wù)區(qū)、使館區(qū)的邊緣地帶,。由于二環(huán)周邊的土地資源越來越少,，故目前其項目周邊在售競爭項目并不很多，但是,，諸如“陽光都市”,、“金菲國際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競爭項目體量相對較大、銷售周期較長,、售價較高,，還是會對本項目的的銷售形成階段性影響。并且,，結(jié)合該區(qū)域目標(biāo)客戶特點等因素,，我們認(rèn)為在考慮產(chǎn)品競爭對手的區(qū)域時應(yīng)擴(kuò)展到整體cbd核心區(qū)及輻射區(qū)，該區(qū)域內(nèi)今后一兩年仍是全北京的開發(fā)熱點地區(qū),，待開樓盤較多,，體量較大，其中主要項目有：

1,、北京世界科貿(mào)中心：

開發(fā)商為香江國際集團(tuán),，曾在北京成功開發(fā)北京國際友誼花園和北京科技會展中心，該項目位于京廣中心以南,，嘉里中心以北,，原3501廠址,，總建筑面積70萬平方米，是集辦公,、住宅,、酒店為一體的大型綜合性商貿(mào)社區(qū)。

2,、金地國際花園：

開發(fā)商為深圳金牌上市公司金地集團(tuán),，該項目東至北京施工機(jī)械廠,，西至北京儀表廠,，北至陽光100國際公寓，南至建國門外大街,，總占地面積7萬平米,，預(yù)計建設(shè)規(guī)模為40萬平方米。

3,、建外soho：

開發(fā)商為北京紅石企業(yè)——中鴻天房地產(chǎn)開發(fā)公司,，位于建外大街第一機(jī)床廠，占地18公頃,，總建筑面積55萬平方米,。由日本建筑師山本理顯設(shè)計，計劃于20xx年6月開始內(nèi)部認(rèn)購,，樣板間將在20xx年5月底完工,，項目未推出，已是喊殺一片,。

4,、新城國際（理想世界）

開發(fā)商為北京萬通實業(yè)有限公司，設(shè)計方案通過國際招標(biāo),，在10多個方案中優(yōu)選出由香港王董設(shè)計事務(wù)所設(shè)計的弧形板式高層圍合建筑,，立面新穎。它位于原北京開關(guān)廠廠址,，京廣中心以南,，漢威大廈以北，占地面積12公頃,，總建筑面積53萬平方米,。新城國際由cbd國際中心和cbd國際公寓兩部分組成。cbd國際中心緊鄰朝陽路,，位于整個項目的北部,，占地1.33公頃，總建筑面積12萬平方米,，由一棟33層寫字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成,。cbd國際公寓位于整個項目的北部,，東臨東大橋東路，西接關(guān)東店南街,，北依中央商務(wù)區(qū)3號路,，南到小區(qū)中心商務(wù)區(qū)東西街，占地面積10.5公頃,，總建筑面積38萬平方米,。該項目已于4月5日國貿(mào)展會亮相，均價9400元/平,，展會期間認(rèn)購火爆,，目前正呈小步攀升之勢，均價有望突破1萬元,。

5,、建華大廈

開發(fā)商為首創(chuàng)陽光房地產(chǎn)股份有限公司，位于藍(lán)島大廈東南角,，一期即將開工,，近10萬平方米，近期在國貿(mào)展會正式推出,。

6,、大連萬達(dá)項目

大連萬達(dá)本年度將在北京開發(fā)兩個項目，一個位于cbd商圈,，現(xiàn)代城對面,，金地國際花園西側(cè)，總建筑面積40萬平方米,，屬綜合性高檔公寓,；另外一個位于燕莎商圈，欲打造成為標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫社區(qū),，預(yù)計本年度6,、7月份亮相。大連萬達(dá)和深圳金地

今年同時在國貿(mào)商圈出手,，被業(yè)內(nèi)稱為“南狼北虎”夾擊cbd,，其品牌優(yōu)勢和價格優(yōu)勢不可低估。

7,、城中大廈

由成功開發(fā)中關(guān)村地區(qū)怡美家園（我公司代理）的宏大興業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司開發(fā),，預(yù)計于下半年開工，地處華彬大廈西側(cè),，建筑面積7萬平方米,。

上述項目或占據(jù)良好位置或由經(jīng)驗豐富的大型開發(fā)商所控制，將成為我們項目最大的競爭對手；并且,，在我方產(chǎn)品性質(zhì)已基本定性的情況下,，表現(xiàn)在銷售上會形成一定沖擊,，對整體實現(xiàn)11000~120xx元/平米的銷售均價及預(yù)期利潤會有一定困難。

詳細(xì)調(diào)研資料見下表：

附表1：部分在售項目戶型,、面積市場調(diào)查統(tǒng)計

單位：平方米

項目名稱 一居 二居 三居 四居 備注

通過以上數(shù)據(jù)對比20xx年度中房指數(shù)北京市本區(qū)域內(nèi)各季度的市場在售項目平均面積及平均價格可清晰顯示出：項目均價體系系數(shù)及戶型面積體系系數(shù)隨著市場競爭激烈程度的加劇,，呈現(xiàn)明顯下降的趨勢,；至于今年一季度北京市住宅均價與去年同期相比,，上升5%左右,，專家認(rèn)為這是短暫現(xiàn)象，有些表現(xiàn)為區(qū)域特征,，不足為憑,。我們預(yù)見今后一兩年內(nèi)北京市此區(qū)域房地產(chǎn)市場仍會按照此規(guī)律發(fā)展，房屋總價款的進(jìn)一步下調(diào)不可避免,；換言之,，市場房屋的整體性價比會越來越好,。

房地產(chǎn)項目建議書的 房地產(chǎn)項目建議書收費標(biāo)準(zhǔn)篇五

市場仍會按照此規(guī)律發(fā)展,，房屋總價款的進(jìn)一步下調(diào)不可避免；換言之,，市場房屋的整體性價比會越來越好,。

專家普遍認(rèn)為，北京的房地產(chǎn)市場已逐步走出了概念競爭的怪圈,，伴隨著市場成熟的腳步,，已經(jīng)步入了產(chǎn)品競爭時代。產(chǎn)品的優(yōu)劣直接影響銷售的最終結(jié)果,。

本案位于朝陽區(qū)工體東路8號,、10號院，地處東二環(huán)與東三環(huán)之間,、平安大街延長線與朝外大街之內(nèi),，距東二環(huán)1.7公里、距東三環(huán)0.8公里,；項目地塊西隔工體東路為工人體育場游泳館,，東隔東大橋斜街為三里屯普通居民住宅區(qū)，南臨北空干休所,，北鄰北京警備司令部武警辦公大樓,。項目占地1.21公頃，屬典型的“插空”項目,；規(guī)劃總建筑面積8.12萬平方米,，建筑密度31%，容積率5.37。

從建筑形式上屬于圍合型高板和塔連板形式,，規(guī)劃方案難度較大,。針對本地塊周邊的市政設(shè)施、交通道路狀況,、配套設(shè)施等諸多因素綜合考慮,，對該規(guī)劃項目作如下分析：

1、項目優(yōu)勢分析

（1）,、地處東二,、三環(huán)之間，是公認(rèn)的的高地價區(qū)位,，土地使用權(quán)的獲取來之不易,，絕對區(qū)位上乘。

（2）,、位于三大商務(wù),、商業(yè)核心及使館區(qū)的邊緣，商業(yè)氣氛濃厚,，同時可分流四大核心區(qū)域的客戶,，區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶大多具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和相應(yīng)的消費能力。

（3）,、緊鄰工人體育場館和富國海底世界兩個具有代表性的消費場所,；綜合考慮，有一定的投資空間,，經(jīng)概念提升,、整體包裝策劃后，除純居住功能外存有一定的投資租賃市場,。

（4）,、所處區(qū)域市政道路狀況良好、周邊配套設(shè)施齊全,，特別是商業(yè)配套,、健身、餐飲,、娛樂場所多,，并且整體區(qū)域內(nèi)遠(yuǎn)景規(guī)劃較好，對客戶心理影響會較大,。

（5）,、與本區(qū)域內(nèi)其他競爭項目相比，周邊現(xiàn)狀綠化較好,、樹齡長,、污染小且與大型公園相隔不遠(yuǎn)，在某種程度上來講不失為典型的繁華街區(qū)中“鬧中取靜”的項目；

2,、項目劣勢

（1）,、相對區(qū)位一般，東離國貿(mào)商圈,，西距朝外商業(yè)大街都有一定距離,，屬于“都沿邊，卻又不全是”邊緣地帶,，商務(wù)氣氛不濃,。

（2）、四鄰小環(huán)境較差,，處于北京舊有居民區(qū)的包圍之中,，紛亂嘈雜，居民素質(zhì)不高,，文化氣息不夠理想,，對業(yè)主的日后生活會有一定的影響，不適宜建高尚純居住區(qū),。

（3）,、項目規(guī)劃方案受地塊形狀、四至狀況制約嚴(yán)重,，人口密度大,、建筑密度大、容積率較高,、樓體布局難度大，狹小的中央庭院也不利于園林景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計,，會給銷售帶來較大壓力,，特別是進(jìn)入后期銷售階段隨著工程形象的拔高，視覺效果會越來越差,。

（4）,、項目地處朝外及平安大街延長線之間，交通狀況在上下班高峰期擁堵嚴(yán)重,，若遇工體有大型演出,、比賽，則更加不理想,。

（5）,、板樓中東西朝向的戶型所占比例大于南北向戶型的比例，不利于銷售利潤的實現(xiàn)及項目檔次的提升,，并且與項目整體定位于高檔相矛盾,；且部分戶型套內(nèi)面積分配相對不合理，即相對于套內(nèi)戶型總面積，次臥,、廚房的面積過小不符合目標(biāo)客戶的舒適生活習(xí)慣,；

（6）、區(qū)域內(nèi)可替代產(chǎn)品較多,，與區(qū)域內(nèi)各競爭項目相比,，本案建筑規(guī)模、工期及入住時間存在較大劣勢,，地下車位數(shù)量也不足,，客戶容易被分流。

通過產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析可以得出如下結(jié)論：該地塊既有先天的不足也有鮮明的優(yōu)勢,，不菲的地價決定了它只能做中高檔產(chǎn)品,，

為了挖出其潛質(zhì)來我們必須對項目的產(chǎn)品定位進(jìn)行細(xì)分，而只有對目標(biāo)客戶的需求做細(xì)致研究,，才能有針對性地做產(chǎn)品細(xì)分,。

1、產(chǎn)品規(guī)劃研究

從本宗地地塊形狀來看呈楔形,，不十分規(guī)則,，屬東西向長、南北向短的不好利用地塊,，體現(xiàn)在規(guī)劃上就是東西向房屋必然多于南北向房屋,；加上地塊北側(cè)為北京警備司令部辦公用房，直接導(dǎo)致地塊南側(cè)的使用受到限制,；再加上地塊整體為近方形,，只有做出圍合才能提高土地利用率，這就不可避免地出現(xiàn)多處拐角結(jié)合部的“死角”房屋,；這些在規(guī)劃上不可逾越的障礙直接影響到銷售價格的提升及銷售利潤的實現(xiàn),。很難想象出，這里能夠規(guī)劃成純居住高尚品質(zhì)社區(qū),，恐怕也難塑造成高尚的辦公環(huán)境,。假如僅從本項目目前的戶型面積設(shè)計及所處區(qū)域地段來看似乎有這種可能，但辦公商住的必要條件是便捷的交通和足夠的停車位,，而這兩點又恰恰是為本項目不可逾越的障礙,；另外，向西的朝外大街,，向東的三環(huán)沿線及國貿(mào)商圈可供選擇的純辦公樓較多,，因此作為純辦公用房也不太現(xiàn)實。

2,、目標(biāo)客戶研究

（1）,、因故不能或不愿離開該區(qū)域的成功人士,，追求一定的舒適生活，向往擁有朝向好,、面積適中偏大的戶型,。

（2）、向往便利的運動,、健康,，追求時尚，工作單位十分接近的年輕的準(zhǔn)成功人士（包括一些運動員）,。

（3）,、中小規(guī)模個體經(jīng)貿(mào)公司，業(yè)務(wù)便利,，商住兩用的需求者,。

（4）、看準(zhǔn)獨特的位置,、商機(jī)和產(chǎn)品的個性,，用于投資的成功人士。

理由是：

（1）,、規(guī)劃方案可以做到一定數(shù)量的好朝向較舒適性的房子,。

（2）、工體,、海底世界對一些年輕,、追求健康、快樂生活一族有無窮的魅力,，有一些運動員希望就近有一處住所,，有一些富裕的鐵桿國安球迷希望在工體旁邊有一處不大的“第二居所”。

（3）,、本塊宗地處于周邊三大商業(yè),、商務(wù)核心邊緣的市中心地帶，可滿足一些中小個體經(jīng)營者居家辦（4）,、本塊宗地位于第一、第三使館區(qū)和幾大商務(wù),、商業(yè)區(qū)的邊緣,，只要戶型面積合理，便具有一定的投資概念,。

（5）,、居家辦公和投資型客戶對戶型朝向的要求并不十分敏感，可以解決本項目東西向房屋過多的劣勢,，推出板式辦公樓的優(yōu)勢,。

3,、項目定位

商住兩用+投資概念

4、建筑規(guī)劃的調(diào)整

（1）,、保留正向大面積的居住功能為主的偏大套型設(shè)計,。

（2）、把兩個樓座的銜接處設(shè)計成投資或商業(yè)用房戶型,，面積不宜大,，拐角可適當(dāng)進(jìn)行功能修改。

（3）,、建議將樓體結(jié)構(gòu)確定為框架結(jié)構(gòu),，以增加室內(nèi)外空間的可變性，從而增加部分房間的開間程度,。

（4）,、裝修標(biāo)準(zhǔn)選用菜單式精裝修方式。

（5）,、在立面的表現(xiàn)上應(yīng)與東部城市的整體相和諧并有適當(dāng)突出,、夸張的'表現(xiàn)，既要有現(xiàn)代感,，又與投資人心態(tài)相吻合,，色彩選用上應(yīng)冷暖色對比較為明顯，在二者間又要有適當(dāng)?shù)倪^渡,。

（6）,、在陽臺和窗體的表現(xiàn)上，應(yīng)從整體上考慮細(xì)節(jié),，局部采用變化,，力求新穎、實用,，使客戶從效果圖上就有一種是成功人士居住地方的感覺,；另外，在充分控制成本的前提下,，盡量注重新材料,、新工藝的運用，盡量避免市場上產(chǎn)品相似化,、趨同化的弊病,，尋求獨到將是我產(chǎn)品設(shè)計的第一原則。

營銷,，從本質(zhì)上講,，是產(chǎn)品個性化的最大張揚。

實踐證明,，抓住產(chǎn)品獨有的特征,，進(jìn)行最強(qiáng)有力的差異性宣傳,，是實現(xiàn)銷售利潤最大化的根本法寶。

該項目獨有的特征是：

1,、緊鄰在北京人心目中無可替代的國安主場——工人體育場,，這是一個市中心的、大型的,、綜合型的,、有著特殊定義的集體育運動、休閑娛樂,、大型演出于一體的場館,；此外，還有一個綜合性的室內(nèi)工人體育館,。

2,、緊鄰生活在北京這樣一個內(nèi)陸城市中的年輕父母及兒童心目中的第一個海洋生活縮影的水晶宮——富國海底世界。這兩個所在是全北京崇尚健康生活,，維護(hù)京城尊嚴(yán)的成年人和渴望大海,、渴望自由的少年兒童的心靈圣殿。

緊緊抓住這一其他項目所不及的差異性特征,，喊出“運動就在家門口,，健康生活每一天”的響亮口號，進(jìn)行主題概念的演繹升華,，提出“泛會所”的概念：“成人會所在工體,，兒童會所在海底”，把“足球運動與國安主場”的熱點以軟性文章,、各種出其不意又合情合理的推廣活動結(jié)合起來進(jìn)行操作,，擴(kuò)大項目的影響度和美譽(yù)度；通過金牌的物業(yè)管理服務(wù),，把健康居住和家居辦公,、投資理財有機(jī)結(jié)合在一起，定能取得最快速的,、最有效的市場轟動效應(yīng),。不足400套住房在1000多萬人的關(guān)注下消化掉應(yīng)該不成其為太大的問題。

總之,，“運動·健康”是該項目唯一可以在最短時間內(nèi)形成影響力的著眼點和發(fā)力點,，也是最容易演繹的時代話題。產(chǎn)品的風(fēng)格應(yīng)是內(nèi)部使用功能的便利實惠和外部形象的現(xiàn)代相統(tǒng)一,。

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第一章 項目基本情況

一、 項目名稱

（以下簡稱“本項目”）

二,、 項目類型

本項目是以住宅為主,、包括商鋪及附屬配套設(shè)施的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，項目建成后將極大響應(yīng)欽州市皇馬工業(yè)園區(qū)建設(shè)的需要，解決欽北及欽州廣大住戶的住房需求,。

三,、 建設(shè)地點 建設(shè)單位基本情況

單位名稱 ：欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

注冊地址 ：欽州市

注冊資金 ：20xx萬

法定代表人：雷超林

職務(wù) ：總經(jīng)理

四、 公司背景

是20xx年10月13日在欽州市注冊成立一家以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)為主房地產(chǎn)開發(fā)公司,。公司類型為有限責(zé)任公司（私營法人獨資）,。

欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是隸屬于廣西宏胤投資有限公司（廣西宏胤投資集團(tuán)）的全資子公司。 公司前身為 投資有限公司,，成立于20xx年,，注冊資本壹仟萬元。20xx年增資注冊資本陸仟萬元,，成立 公司,，股東構(gòu)成為 。公司以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營為核心主業(yè),，目前擁有三家全資子公司——廣西康華體育投資有限公司,、廣西欽州海倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,；及一家參股公司——廣西晨興投資發(fā)展有限公司,。公司擁有員工50多名，其中獲初,、中,、高級職稱30余人，擁有監(jiān)理工程師,、一級建筑師,、項目經(jīng)理資質(zhì)、房地產(chǎn)估價師,、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,、土地估價師、土地登記代理人等資格證書人員達(dá)10余人,。公司開發(fā)項目范圍以南寧為中心,，輻射至欽州、北海,、柳州等城市,。

公司具備自身獨特的經(jīng)營管理模式，所經(jīng)營的項目都是嚴(yán)格遵循市場規(guī)律,。經(jīng)過多年發(fā)展,，不僅擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，具備良好的政府和社會關(guān)系,，同時與多家企業(yè)形成了良好的合作伙伴關(guān)系,。

公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)投資；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營叁級,；房地產(chǎn)商品交易居間,、代理；房地產(chǎn)商品房信息咨詢,；建筑材料,、裝飾材料、家用電器等,。

六,、 開發(fā)業(yè)績

1. 翠竹苑

翠竹苑位于南寧市明秀路東，占地5660平方米,，建筑面積約為2萬平方米,，是老城區(qū)的

精致住宅。項目實踐于20xx年6月,，于20xx年3月全部交付使用,。

2. 翠嶺居

翠嶺居位于南寧市江南區(qū)石柱嶺一路，占地2.2萬平方米,，建筑面積8萬多平方米,，是生活配套齊全的住宅項目。項目始建于20xx年1月,，于20xx年8月全部交付使用,。

3. 嘉華綠洲

嘉華綠洲位于南寧市科園大道52-1號，用地面積約一萬平方米,，總建筑面積為8萬平方米,。項目始建于20xx年7月，一期已于20xx年9月交付,，二期已于20xx年6月全部交付,。

4. 萊茵湖畔

萊茵湖畔位于南寧市民族大道170號，用地面積17萬平方米,，總建筑面積約為50萬平方米,。項目始建于20xx年3月，計劃于20xx年全部交付,。該項目是公司與廣西人和投資有限公司合作開發(fā)的項目,。

5. 海倫堡花苑

海倫堡花苑位于欽州市北部灣大道北大道25號，小區(qū)總占地面積29538.7㎡,，總建筑面積85648.11㎡,，由5棟高層組成，分別是3棟18+1層和2棟33層精品住宅組成。

房地產(chǎn)項目建議書的 房地產(chǎn)項目建議書收費標(biāo)準(zhǔn)篇七

一,、項目背景

宗地系重慶市酉陽民族師范學(xué)校,，該校創(chuàng)建于清光緒三十年（1904年），歷經(jīng)了滿清,、民國、共和國三個時代,。隨著現(xiàn)代城市規(guī)劃,、建設(shè)，酉陽政府對學(xué)校進(jìn)行升級整合,，將原酉陽民族師范學(xué)校地塊用于房地產(chǎn)開發(fā),。該地塊位于縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號），占地50余畝,。

二．項目歷史條件

1,、宗地簡介

宗地位于縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號），宗地面積為49畝,。用于商品房項目開發(fā),。

2、項目概況

宗地由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2012年4月與酉陽國土資源和房屋管理局簽定建設(shè)用地保用權(quán)出讓合同,。計劃2013年1月開工,，2015年10月竣工。

三,、項目建設(shè)單位

1,、項目公司名稱：重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

2,、公司經(jīng)營范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項目”的開發(fā)與建設(shè),、商品房銷售、物業(yè)管理等,。

3,、項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：

“該項目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約14.7萬平方米。建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物,、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施,。“該項目”由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入全部建設(shè)資金,。

四,、可行性研究報告編制

1、編制單位：

由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制酉陽z41-1/02項目可行性研究報告,。

2,、編制依據(jù)：

2.1、渝價[2002]3 號文件

2.2、渝價（2001）402 號文件

2.3,、《重慶市房地產(chǎn)業(yè)稅費政策匯編》

2.4,、渝府發(fā)（2003）92 號文件

2.5、渝（2000）830 號文

2.6城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 gb 50180-93

一,、項目名稱：酉師校項目（暫定名）,。

二、地理位置：“該項目”位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號

三,、項目占地面積：占地面積約3.2萬平方米）,。

四、項目用地現(xiàn)狀：項目用地范圍內(nèi)為凈地,。

一,、項目建設(shè)內(nèi)容：

“該項目”建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施,。

二,、項目初步規(guī)劃設(shè)計方案

1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 3.2萬平方米,。

2,、總建筑面積： 14.7萬平方米。

3,、居住建筑面積：13.23 萬平方米,。

4、建筑高度：高度控制在100米以內(nèi),。

5,、建筑密度不高于40%。

6,、居住總?cè)丝冢?約4370人,。

7、居住總戶數(shù)： 約1360戶

8,、綠化率：不低于25% ,。

三、項目規(guī)劃設(shè)計特色,。

1,、規(guī)劃設(shè)計：

在規(guī)劃設(shè)計上擬聘請著名設(shè)計公司通過招、投標(biāo)形式參與“該項目”建筑,、景觀,、人文等規(guī)劃設(shè)計工作?！霸擁椖俊绷η笪债?dāng)今國內(nèi)先進(jìn)的建筑藝術(shù),，體現(xiàn)城市風(fēng)貌和時代特色,。規(guī)劃設(shè)計方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合酉陽總體規(guī)劃要求,，既能突出自己,，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。

2,、設(shè)施,、設(shè)備、材料：

“該項目”建設(shè)將充分引入國內(nèi)先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù),、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備,、設(shè)施。

3,、綠化：

“該項目”力求最大限制度建設(shè)生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為業(yè)主提供綠色,、優(yōu)雅,、舒適、安逸的居住氛圍,。

一,、地理條件：

“該項目”座落在縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號）占地面積約3.2萬平方米。地理位置條件非常優(yōu)越,。

二,、市政條件

“該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批商品房項目,，隨著城區(qū)建設(shè)步伐,，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項目”所需的水,、電,、氣、通訊,、道路交通等設(shè)施將會同期得到改善,。

一、建筑材料

“該項目”建筑內(nèi)容為新建高層建筑及配套設(shè)施,，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥等,，根據(jù)設(shè)計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設(shè)計,，“該項目”所需的主要建筑材料估算為：

鋼材： 7350 噸(按50kg/m2計算)

水泥： 27900噸（按190kg/ m2計算）

二、主要設(shè)備

“該項目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅及配套設(shè)施,，在設(shè)備,、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：

消防滅火設(shè)備,、停車車庫,、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng),、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備,、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng),、供暖設(shè)備,、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng),、計算機(jī)集成管理系統(tǒng)等,。

三、水,、電,、氣、熱供應(yīng)

根據(jù)初步計算,，“該項目”水,、電、氣等用量為：

1,、用電量：60瓦/平方米,，則預(yù)測項目用電量為12000 千瓦。

2,、用水量：按2升/平方米·日,，用水量為40萬立方米／日。

按照國家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理辦法”,，建設(shè)項目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施,。“該項目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅和商業(yè),，對環(huán)境的污染較少,。環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾,、噪聲以及汽車廢氣,，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題,，對環(huán)境的不利影響較少,。項目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施,，嚴(yán)格遵守國家和重慶市的環(huán)境保護(hù)法規(guī),。

環(huán)境保護(hù)措施如下：

1,、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后,，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn),，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和重慶市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

2,、生活垃圾：將生活垃圾分類收集,，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運出,，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理,。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī),，停車庫的排風(fēng),、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等,，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備,。

4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出,、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計時停車庫保證車庫有一定的容積,，采取合理有效的措施,，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和重慶市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化,，減少污染影響,。

一、建設(shè)方式

“該項目”建設(shè)按照重慶市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo),、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定,，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量,，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行,，聘請有經(jīng)驗的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理,，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良,。

二、建設(shè)進(jìn)度安排

“該項目”總建筑面積約為14.7萬平方米,，預(yù)計建設(shè)周期為35 個月,，即從2013年1月到2015年10月為建設(shè)期，項目建設(shè)實施進(jìn)度為：

1,、2013年1月之前完成前期準(zhǔn)備工作,。

主要包括：協(xié)議簽訂,、規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計 七通一平,、工程招投標(biāo)等,。

2、2013年1月到2015年10月為施工工期,，竣工驗收,。

一、經(jīng)營設(shè)想

1,、“該項目”擬采用目前行業(yè)流行的建設(shè)工程管理模式,，按照國家通用建設(shè)施工條款,。

2,、“該項目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理,。將以現(xiàn)代化的設(shè)施,、完善的服務(wù)，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè),。

一,、成本構(gòu)成

宗地占地約49畝，為二類建筑用地,，成本由以下幾塊構(gòu)成：

1,、土地費用

投入土地成本13527.0677萬元

2、土地出讓金：4147.6723萬元

3,、其它投入

二,、項目設(shè)計

方案a：以4.5容積率，均按27--30層高層設(shè)計,，商業(yè)面積按總建筑面積的5%計算,，共8棟.

總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2 其中:

1、住宅面積：14.7*（1-5%）=13.97萬m2

2,、商業(yè)面積：14.7*5%=0.73萬m2

住宅銷售：按4900元/ m2計,，4900元/ m2×13.97萬m2 =68453萬元

商業(yè)：按15000元/ m2計，15000元/ m2×0.73萬m2 =10950萬元

方案b：以4.5容積率,，按30層高層與18層小高層設(shè)計,，高層與小高層各占住宅總面積的50%，商業(yè)面積按總建筑面積的8%計算,，高層4棟,，小高層6棟。

總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2 其中:

1,、住宅面積：14.7*（1-8%）=13.52萬m2（高層住宅建筑面積7.2萬m2,，小高層住宅建筑面積6.3萬m2）

2,、商業(yè)面積：14.7*8%=1.2萬m2

住宅銷售：按均價5100元/ m2計，5100元/ m2×13.52萬m2=68952萬元

商業(yè)：按均價15000元/ m2計,，15000元/ m2×1.2萬m2=18000萬元

方案c：以4.5容積率,，均按18層小高層設(shè)計，商業(yè)面積按總建筑面積的10%計算,。共12棟,。

總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2其中:

1、住宅面積：14.7*（1-10%）=13.23萬m2

2,、商業(yè)面積：14.7*10%=1.47萬m2

住宅銷售：按5300元/ m2計,，5300元/ m2×13.23萬m2=70119萬元

商業(yè)按15000元/ m2計，15000元/ m2×14.7萬m2=22050萬元

三,、成本測算：

(一),、以方案 a設(shè)計，費用計算以建安費比率計,，故分類為：

1,、固定成本

1.1、土地費用 13527.0677萬元

1.2,、土地出讓金 4147.6723萬元

1.3,、建安費用 23520萬元 高層造價按1600元/m2

1.4,、建設(shè)單位管理費 376萬元

1.5,、勘測費,、設(shè)計費 470萬元

1.6、施工圖審查費 14.7萬元

1.7,、執(zhí)照費 42.3萬元

1.8、施工圖預(yù)算編制費 47萬元

1.9,、工程招投標(biāo)代理費 94萬元

1.10,、監(jiān)理費 188.3萬元

1.11、質(zhì)量監(jiān)督費 58.8萬元

1.12,、稅金 802萬元

1.13,、城市建設(shè)配套費 2793萬元

1.14、防雷施工監(jiān)審費 7萬元

1.15,、工程定額測定費 32.9萬元

1.16,、不可預(yù)見費 3682.5萬元

固定成本合計 49803.24萬元

2、經(jīng)營成本

2.1,、銷售費用,、管理費用、財務(wù)費用：銷售額×2%+固定成本8% 合計5572.32萬元

3,、毛利

3.1,、銷售額-固定成本-經(jīng)營成本 =79403萬元-49803.24萬元-5572.32萬元=24027.44萬元

（二）,、以方案b設(shè)計，費用計算以建安費比率計,，故分類為：

1,、固定成本

1.1、土地費用13527.0677萬元

1.2,、土地出讓金 4147.6723萬元

1.3,、建安費用 24390萬元 高層造價按1600元/m2、小高層按1700元/m2,、商業(yè)按1800元/m2,。

1.4、建設(shè)單位管理費 390.2萬元

1.5,、勘測費,、設(shè)計費 487.8萬元

1.6、施工圖審查費 14.7萬元

1.7,、執(zhí)照費 52萬元

1.8,、施工圖預(yù)算編制費 48.8萬元

1.9、工程招投標(biāo)代理費 97.6萬元

1.10,、監(jiān)理費 349.4萬元

1.11,、質(zhì)量監(jiān)督費 61萬元

1.12、稅金 831萬元

1.13,、城市建設(shè)配套費 2793萬元

1.14,、防雷施工監(jiān)審費 8.7萬元

1.15、工程定額測定費 40.8萬元

固定成本合計 47239.74萬元

2,、經(jīng)營成本

2.1,、銷售費用管理費用財務(wù)費用：銷售額2%固定成本8% 合計：5518.22萬元

3、毛利

3.1,、銷售額-固定成本-經(jīng)營成本=86952萬元-47239.74萬元-5518.22萬元=34194.04萬元

（三）,、以方案c計，費用計算以建安費比率計,，故分類為：

1,、固定成本

1.1、土地費用 13527.0677萬元

1.2,、土地出讓金 4147.6723萬元

1.3,、建安費用 24990萬元 按建安平米造價1700元/m2

1.4、建設(shè)單位管理費 399.8萬元

1.5,、勘測費,、設(shè)計費 499.8萬元

1.6、施工圖審查費 14.7萬元

1.7,、執(zhí)照費 53.6萬元

1.8,、施工圖預(yù)算編制費 50萬元

1.9,、工程招投標(biāo)代理費 100萬元

1.10、監(jiān)理費 357.1萬元

1.11,、質(zhì)量監(jiān)督費 62.4萬元

1.12,、稅金 852.2萬元

1.13、城市建設(shè)配套費 2793萬元

1.14,、防雷施工監(jiān)審費 8.9萬元

1.15,、工程定額測定費 41.6萬元

固定成本合計 47897.84萬元

2、經(jīng)營成本

2.1,、銷售費用,、管理費用、財務(wù)費用：銷售額×2%+固定成本8% 合計：5675.21萬元

3,、毛利

3.1,、銷售額-固定成本-經(jīng)營成本=92169萬元-47897.84萬元-5675.21萬元= 38613.95億元

一、調(diào)查區(qū)域住宅項目綜合評述

本區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)住宅項目主要分布在穿城而過的主干道附近,，分布不均勻,。隨著城市建設(shè)規(guī)劃實施，酉師校項目（暫定名）將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價值,。從現(xiàn)有住宅項目的銷售價格和銷售進(jìn)度情況看,，市場需求還有一定的潛力。

二,、市場需求分析

1,、城市化需求

據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，中國城市化率達(dá)40.6%,，進(jìn)入城市化快速發(fā)展期,。根據(jù)世界發(fā)達(dá)國家發(fā)展進(jìn)程分析，城市化率每年遞增1.2-1.5%,。

2,、城市居民居住需求

中國城市化率的增長，農(nóng)村人口大量進(jìn)入城市,，城市居民居住需求是中國住宅市場的發(fā)展動力。一個國家的城市化率達(dá)到70%以上,，進(jìn)入發(fā)達(dá)國家的水平,，一個國家的城市化率達(dá)到70%以上,，進(jìn)入發(fā)達(dá)國家的水平,，城市與農(nóng)村的結(jié)構(gòu)基本平衡。我們從上述分析中得出,，中國房地產(chǎn)市場蘊藏著巨大的需求空間,。

3,、投資需求

房地產(chǎn)不但具有使用價值，而且具有投資價值,。房地產(chǎn)的投資由于其具有保值增值的功能,，又可以出租獲取回報，受到投資者的歡迎,，投資需求是房地產(chǎn)市場一個重要的組成部分,。

三、項目市場走向

目前影響地產(chǎn)開發(fā)項目最大的因素,，除了國家宏觀政策外,，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格,。從“酉師校項目（暫定名）”本身因素看,，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項目應(yīng)具備的條件是：交通便利,、環(huán)境優(yōu)美,、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件,。

影響項目市場和價格的因素除地理位置外,，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計,、景觀氛圍等,。

1、周邊環(huán)境

本項目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號,。

2,、建筑設(shè)計

本項目力求為業(yè)主營造良好的居住環(huán)境，根據(jù)不同的戶型,，設(shè)計各種風(fēng)格的綠化景觀,。建筑設(shè)計由知名設(shè)計院完成，目標(biāo)是建設(shè)成為酉陽標(biāo)榜建筑,。

3,、環(huán)境設(shè)計

將請專業(yè)公司設(shè)計綠化園藝廣場，采用抗污染,、適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂?、花期和的植物立體綠化。

4,、戶型設(shè)計

多種戶型適宜不同需要,，小到80平米，大到120余平米。采用大客廳,、大衛(wèi)生間,，根據(jù)不同設(shè)計風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗,。

5、室內(nèi)設(shè)施及功能

5．1,、充分引入智能化概念。綜合布局入戶,，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報警系統(tǒng),，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng),，周界報警系統(tǒng)，密碼防盜門,。集中報警。

四,、項目優(yōu)勢分析

1,、絕佳地理位置

本項目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號,，地處酉陽城市中心,。

2、便利的交通

地處縣城黃金地段,。

五、該項目經(jīng)營策劃

1,、本項目的賣點

賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感,。以現(xiàn)有的項目特點對該項目予以包裝,。

1．1、地處酉陽中心,；

1．2、多種戶型適宜不同需要,，小到50平米左右經(jīng)濟(jì)小戶型，大到130余平米大戶型,。

賣點分為實質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實際生活中所真正具備的設(shè)施,，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受?？梢钥隙ǖ厥菍嵸|(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可,，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn),，以爭取做到最好,。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力,。

好的產(chǎn)品終歸會受到客戶的青睞,，得到市場的認(rèn)可。

2,、競爭對策

對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù),、新工藝和獨特的銷售支持點都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿,，以做到取長補(bǔ)短,，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象,，必須在本項目中整合運用。

3,、增加項目的附加值

如果要以高品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項目可包裝的賣點,。具體地從以下兩大方面考慮：

3．1,、豐富專業(yè)化設(shè)計,，聘請知名公司參與項目的各項設(shè)計,，包括：

3．1．1、樣板間的裝修由知名的室內(nèi)設(shè)計師進(jìn)行設(shè)計,。

3．1．2、社區(qū)室外環(huán)境由知名設(shè)計公司設(shè)計,。

3．1．3、建筑立面由知名建筑設(shè)計事務(wù)所擔(dān)綱,，推廣時可以冠上該事務(wù)所名稱。

3．2,、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好各項功能及各種配套設(shè)施,。

3．2．1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品,，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理,。

3．2．2,、與客戶心理上的價值尺度相吻合,，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受,。

3．2．3,、建設(shè)最現(xiàn)代化的高品質(zhì)商業(yè)住宅 。

總之,，塑造賣點的觀點是：在設(shè)計上的投入比在材料上花錢更為重要,。務(wù)必塑造出名師設(shè)計,、品牌品質(zhì),，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的,。

一、經(jīng)濟(jì)效益評價

1,、評價方法說明：

1．1,、“該項目”的經(jīng)濟(jì)效益評價是在通過對本地區(qū)的主要在建項目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查,，并參照了與“該項目”類似的經(jīng)營單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的,。

1．2、“該項目”建設(shè)內(nèi)容主要為高層住宅及商業(yè),，建成后住宅全部銷售,，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理,，配套設(shè)施自營,。

1．3、效益評估貨幣本位幣為人民幣,。

2、“該項目”銷售收入預(yù)算：

“該項目”可銷售面積12萬平方米,，按4000元/平方米，銷售收入總額為4.8億元,。

二、社會效益評價

“該項目”的開發(fā)建設(shè),，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會效益,，其社會效益主要體現(xiàn)在：

“該項目”的建設(shè)為酉陽提供了一定數(shù)量商品房市場需求與旅游服務(wù)場所，滿足了文化,、旅游消費需要，促進(jìn)酉陽經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展,，起了一定的推動作用。

一,、重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的酉師校項目（暫定名）,，既加快了酉陽城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了酉陽日益增長的物質(zhì)文化生活需要,。

二、經(jīng)測算“該項目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的,。

從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益,。

房地產(chǎn)項目建議書的 房地產(chǎn)項目建議書收費標(biāo)準(zhǔn)篇八

xxx市作為xx新興的旅游城市，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速崛起,，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，xx的城市建設(shè)也步入了發(fā)展的快車道,，為xx的房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。

xxx煤業(yè)作為從xx走出去的企業(yè),，為了回報家鄉(xiāng)的關(guān)心與厚愛，積極投身到xxx市的城市建設(shè)中,，就xx煤業(yè)取得開發(fā)權(quán)的土地，我們提出如下開發(fā)建議：

（一）地段屬性：

1,、本宗土地為原xxx市一中校址,，地處xxx市xx東街,，在xxx市最繁華的xx東北拐角xx大酒店的東邊，南臨xx東街,，臨街地界長度約50米，其它三面均未直接臨街,。

2、南,、北、西臨街建筑均為近年來新開發(fā)的二層以上商業(yè)用房,，導(dǎo)致本宗土地均無法直接臨街，并無法拆遷,；東邊有一條南北貫通的小街巷，臨本宗土地街巷邊有土木結(jié)構(gòu)民房30多間和一幢二層磚混結(jié)構(gòu)的村級辦公樓,，可拆遷,。

3,、北面留有一約6米寬的大門，通xxx市步行街,。

（二）周邊業(yè)態(tài)：

1,、四周商業(yè)氛圍濃厚,，主要以經(jīng)營日用百貨為主,。

2、比較高檔的有xx商場,、xx百貨xx店，有2個中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場和1個農(nóng)副產(chǎn)品市場,，2個中型商場，環(huán)衛(wèi)在xx北,、西、南三面,。

3、其它為分散經(jīng)營的商戶,，以百貨、餐飲等行業(yè)為主,。

4,、在其周邊正在興建的有xx南街的世紀(jì)xx購物廣場,，建筑面積為4.2萬平方米,；女人街，建筑面積約為2萬平方米,。

主要以日用百貨類為主，業(yè)態(tài)重疊。

（三）圍繞xx,，已形成xxx市傳統(tǒng)的購物休閑中心。

本宗土地處于該中心,，作為商業(yè)用地開發(fā)，價值更大,。

（一）定位建議：

商業(yè)樓盤，與周邊業(yè)態(tài)形成呼應(yīng)勢態(tài),。

1、品牌入住定位：能夠邀請xxxx百貨入住,，復(fù)制一個xx百貨銀川東方紅店到xxx市，帶動本樓盤的銷售,。

原xx百貨xx店規(guī)模太小。

2,、小商品及輕工業(yè)品市場：原xxx市該市場比較分散,，而且經(jīng)營規(guī)模小，檔次低,，而小商品及輕工業(yè)品市場需求穩(wěn)定，適合于建設(shè)在城市中心,，迎合市民的消費習(xí)慣，前景看好,。

3、餐飲文化美食休閑廣場,，發(fā)展前景看好，但近幾年經(jīng)營困難大,，而且物業(yè)管理和招商難度大,。

（二）其它定位：

高檔高層住宅,，市場前景好、潛力大,；但是，可開發(fā)建設(shè)面積小,，市場價格偏低,，投資成本大,，開發(fā)利潤低,。

（三）開發(fā)建議：

1、沿xx東街8套營業(yè)房采取置換的形式納入開發(fā)范圍,。

2、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規(guī)劃內(nèi),，必須拆遷。

3,、北邊原有的大門拆高拆寬。

4,、東北角的6層多媒體教學(xué)樓可以保留，采取招商或轉(zhuǎn)讓的形式,，減少開發(fā)成本,。

（四）規(guī)劃建議：

1,、沿東邊南北向的街巷東邊的民房,、村部辦公樓，原商業(yè)局的住宅,、商場等建筑必須納入規(guī)劃內(nèi)。

2、沿原校門東邊的8套二層營業(yè)房必須納入規(guī)劃內(nèi),。

3、整體可以考慮規(guī)劃為十字型內(nèi)置式商業(yè)街,。

4、盡可能協(xié)調(diào)規(guī)劃部門,，多批規(guī)劃建設(shè)面積，降低開發(fā)成本,。

就本宗土地，進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓,，賺取一定的土地差價，退出本宗土地的開發(fā),，另選開發(fā)項目,，介入開發(fā),。

房地產(chǎn)項目建議書的 房地產(chǎn)項目建議書收費標(biāo)準(zhǔn)篇九

近兩年,，隨著亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱、國家產(chǎn)業(yè)政策的部分傾斜,、人們思想形態(tài)的轉(zhuǎn)變及各種利好消息的出臺等諸多因素的作用,，使得xx房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出建國以來最為活躍的一面。來自市房地局的消息稱,，僅20xx年批租出讓的地塊就達(dá)700多塊，平均每天2塊以上,，創(chuàng)歷史新高,。另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計,，20xx年xx僅新開樓盤就達(dá)200余個，平均每40小時即出現(xiàn)一個新樓盤,，大大超過了99年125個新盤上市的數(shù)量，再一次沖破歷史記錄,。進(jìn)入20xx年后，第一季度新開盤的項目就達(dá)90個,，平均每天一個新樓盤出現(xiàn)，市場呈現(xiàn)出一派繁榮景象,，同時又孕育著激烈競爭的端倪。

xx花園位于xx區(qū)工體東路,，朝外大街與工體北路之間，隸屬于cbd商圈,、朝外大街商務(wù)區(qū)、東二環(huán)商務(wù)區(qū),、使館區(qū)的邊緣地帶。由于二環(huán)周邊的土地資源越來越少,，故目前其項目周邊在售競爭項目并不很多，但是,，諸如“xx都市”,、“金菲國際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競爭項目體量相對較大、銷售周期較長、售價較高,，還是會對本項目的的銷售形成階段性影響,。并且，結(jié)合該區(qū)域目標(biāo)客戶特點等因素,，我們認(rèn)為在考慮產(chǎn)品競爭對手的區(qū)域時應(yīng)擴(kuò)展到整體cbd核心區(qū)及輻射區(qū),，該區(qū)域內(nèi)今后一兩年仍是全xx的開發(fā)熱點地區(qū)，待開樓盤較多,，體量較大，其中主要項目有：

1,、xx世界科貿(mào)中心：

開發(fā)商為xx國際集團(tuán),，曾在xx成功開發(fā)xx國際xx花園和xx科技會展中心，該項目位于xx中心以南,，xx中心以北,，原3501廠址，總建筑面積70萬平方米,，是集辦公、住宅,、酒店為一體的大型綜合性商貿(mào)社區(qū),。

2,、xx國際花園：

開發(fā)商為xx金牌上市公司xx集團(tuán),，該項目東至xx施工機(jī)械廠,，西至xx儀表廠,，北至xx100國際公寓，南至建國門外大街,，總占地面積7萬平米,，預(yù)計建設(shè)規(guī)模為40萬平方米,。

3、建外soho：

開發(fā)商為xxx企業(yè)——xx房地產(chǎn)開發(fā)公司,，位于建外大街第一機(jī)床廠，占地18公頃,，總建筑面積55萬平方米。由日本建筑師山本理顯設(shè)計,，計劃于20xx年6月開始內(nèi)部認(rèn)購，樣板間將在20xx年5月底完工,，項目未推出,，已是喧鬧一片,。

4、xxx（理想世界）

開發(fā)商為xxx實業(yè)有限公司,，設(shè)計方案通過國際招標(biāo)，在10多個方案中優(yōu)選出由xx設(shè)計事務(wù)所設(shè)計的弧形板式高層圍合建筑,，立面新穎。它位于原xx開關(guān)廠廠址,，xx中心以南，xx大廈以北,，占地面積12公頃，總建筑面積53萬平方米,。xxx由cbd國際中心和cbd國際公寓兩部分組成。cbd國際中心緊鄰xx路,，位于整個項目的北部，占地1.33公頃,，總建筑面積12萬平方米，由一棟33層寫字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成。cbd國際公寓位于整個項目的北部,，東臨xx東路，西接xx南街,，北依中央商務(wù)區(qū)3號路，南到小區(qū)中心商務(wù)區(qū)東西街,，占地面積10.5公頃,，總建筑面積38萬平方米,。該項目已于4月5日國貿(mào)展會亮相,，均價9400元/平,，展會期間認(rèn)購火爆，目前正呈小步攀升之勢,，均價有望突破1萬元。

5,、建華大廈

開發(fā)商為首創(chuàng)xx房地產(chǎn)股份有限公司，位于藍(lán)島大廈東南角,，一期即將開工,，近10萬平方米,，近期在國貿(mào)展會正式推出,。

6、xxx項目

xxx本年度將在xx開發(fā)兩個項目,，一個位于cbd商圈，現(xiàn)代城對面,，xx國際花園西側(cè)，總建筑面積40萬平方米，屬綜合性高檔公寓,；另外一個位于燕莎商圈，欲打造成為標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫社區(qū),，預(yù)計本年度6、7月份亮相,。xxx和xxx。

今年同時在國貿(mào)商圈出手,，被業(yè)內(nèi)稱為“南狼北虎”夾擊cbd,，其品牌優(yōu)勢和價格優(yōu)勢不可低估,。

7,、城中大廈

由成功開發(fā)xx地區(qū)xx家園（我公司代理）的xx房地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)，預(yù)計于下半年開工,，地處華彬大廈西側(cè)，建筑面積7萬平方米,。

上述項目或占據(jù)良好位置或由經(jīng)驗豐富的大型開發(fā)商所控制，將成為我們項目最大的競爭對手,；并且,，在我方產(chǎn)品性質(zhì)已基本定性的情況下,，表現(xiàn)在銷售上會形成一定沖擊,，對整體實現(xiàn)11000~120xx元/平米的銷售均價及預(yù)期利潤會有一定困難。

詳細(xì)調(diào)研資料見下表：

附表1：部分在售項目戶型,、面積市場調(diào)查統(tǒng)計

單位：平方米

項目名稱一居二居三居四居備注

通過以上數(shù)據(jù)對比20xx年度中房指數(shù)xx市本區(qū)域內(nèi)各季度的市場在售項目平均面積及平均價格可清晰顯示出：項目均價體系系數(shù)及戶型面積體系系數(shù)隨著市場競爭激烈程度的加劇，呈現(xiàn)明顯下降的趨勢,；至于今年一季度xx市住宅均價與去年同期相比,，上升5%左右,，專家認(rèn)為這是短暫現(xiàn)象，有些表現(xiàn)為區(qū)域特征,，不足為憑。我們預(yù)見今后一兩年內(nèi)xx市此區(qū)域房地產(chǎn)市場仍會按照此規(guī)律發(fā)展,，房屋總價款的進(jìn)一步下調(diào)不可避免；換言之,，市場房屋的整體性價比會越來越好。

房地產(chǎn)項目建議書的 房地產(chǎn)項目建議書收費標(biāo)準(zhǔn)篇十

一,、項目背景

為落實《北京城市整體規(guī)劃》加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè),，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程,，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展,。北京市政*先后頒發(fā)了關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》關(guān)于加快本市綠化房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書的內(nèi)容隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實施意見》等相關(guān)文件,，確定了以綠引資，引資開發(fā),，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”原則,。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入wto北京2008奧運會申辦成功,，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點和經(jīng)濟(jì)增長點,。順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域,，商機(jī)無限。

由北京xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)低密度項目（以下簡稱“該項目”）

二,、項目歷史條件

1宗地簡介

宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村,，規(guī)劃用地性為二類居住用地,，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑,。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地,，因機(jī)場聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場北門的聯(lián)絡(luò)線,，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖,，交通便捷,。

2項目概況

宗地由后沙峪政府與北京xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司于19xx年簽訂合作協(xié)議,，歷經(jīng)十年,，北京xx公司于19xx年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。20xx年10月13日,，xx公司與北京xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由xx公司對其175畝地進(jìn)行土地變性,，計委立項和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書的內(nèi)容因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地,。

3合作方式

由我方出面與xx公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與xx公司的合作合同,，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費用為1350萬元（含200萬元付政府定金）由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議,。

房地產(chǎn)公司管理建議

第一條公司為形成自己的核心競爭力,，倡導(dǎo)參與管理,，不斷創(chuàng)新，并激勵員工就其平時工作經(jīng)驗或研究心得,，對公司業(yè)務(wù),、管理及技術(shù),，提供建設(shè)性的改善意見,，藉以提高經(jīng)營績效，特訂定本辦法,。

第二條公司各級員工對本公司的經(jīng)營，不論在技術(shù)上或管理上,，如有改進(jìn)或興革意見，均可將擬建議事項內(nèi)容詳予填列,，報相關(guān)職能部門。

第三條建議書內(nèi)應(yīng)列的主要項目如下：

（一）建議事由：簡要說明建議改進(jìn)的具體事項,。

（二）原有缺失：詳細(xì)說明在建議案未提出前,，原有情形之未盡妥善處以及應(yīng)予興革意見,。

（三）改進(jìn)意見或辦法：詳細(xì)說明建議改善之具體辦法,，包括方法、程序及步驟等項,。

（四）預(yù)期效果：應(yīng)詳細(xì)說明該建議案經(jīng)采納后,，可能獲致的成效，包括提高效率,、簡化作業(yè)、增加銷售,、創(chuàng)造利潤或節(jié)省開支等項目,。

第四條建議書填妥后,，應(yīng)以郵寄或面遞方式，送交行政部或企業(yè)文化部負(fù)責(zé)人親收,。

第五條建議書內(nèi)容如偏于批評，或無具體的改進(jìn)或興革實施辦法,，或不具真實姓名者，不得為內(nèi)容不全,，不予交付審議，其有真實姓名者,，并應(yīng)由收受部門負(fù)責(zé)人據(jù)實委婉簽注理由，將原件密退還原建議人,。

第六條公司為審議員工建議案件,，設(shè)置員工建議審議領(lǐng)導(dǎo)小組,，集團(tuán)行政部、企業(yè)文化部負(fù)責(zé)人與提案相關(guān)部經(jīng)理為審議召集人,。

第七條審議領(lǐng)導(dǎo)小組的職責(zé)如下：

（一）關(guān)于員工建議案件的審議事項。

（二）關(guān)于員工建議案件評審標(biāo)準(zhǔn)的研訂事項,。

（三）關(guān)于建議案件獎金金額的研議事項。

（四）關(guān)于建議案件實施成果的檢討事項,。

（五）其他有關(guān)建議制度的研究改進(jìn)事項。

第八條相關(guān)職能部門收受建議書后,，認(rèn)為完全者，應(yīng)即于收件三日內(nèi)編號密封送交召集人,，提交審議領(lǐng)導(dǎo)小組審議,。如因案情特殊,，得由審議領(lǐng)導(dǎo)小組另行洽請與該建議案內(nèi)容有關(guān)的人員先行評核，提供審議領(lǐng)導(dǎo)小組作為審議參加,。

前項審議領(lǐng)導(dǎo)小組的審議除因案件特殊者得延長至30天外,，應(yīng)于審委會召集人收件日起15天內(nèi)完成審議工作,。

第九條公司員工所提建議,，具有下列情事之一者，應(yīng)予獎勵：

（一）對于公司組織研提調(diào)整意見,，能收精簡或強(qiáng)化組織功能效果者。

（二）對于公司產(chǎn)品銷售或售后服務(wù),，研提具體改進(jìn)方案，具有重大價值或增進(jìn)收益者,。

（三）對于產(chǎn)品修護(hù)的技術(shù),，提出改進(jìn)方法,，值得實行的。

（四）對于公司各項規(guī)章,、制度、辦法提供具體改善建議,，有助于經(jīng)營效能提高者。

（五）對于公司各項作業(yè)方法,、程序、報表等,，提供改善意見，具有降低成本,、簡化作業(yè),、提高工作效率的功效者,。

（六）對于公司未來經(jīng)營的研究發(fā)展等事項,，提出研究報告，具有采納價值或效果者,。

第十條前條獎勵的標(biāo)準(zhǔn)，由審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員依員工建議案評核表各個評核項目分別逐項研討并評訂分?jǐn)?shù)后,，以總平均分?jǐn)?shù)擬定等級及其獎金金額。

第十一條建議案經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定認(rèn)為不宜采納施行者,，應(yīng)交由收受部門據(jù)實委婉簽注理由通知原建議人。

第十二條建議案經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定認(rèn)為可以采納并施行于本公司者,，應(yīng)由審議領(lǐng)導(dǎo)小組召集人于審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定后三日內(nèi)，以書面詳細(xì)注明建議人姓名,、建議案內(nèi)容及該建議案施行后對公司的可能貢獻(xiàn),、核定等級及獎金數(shù)額與理由,，連同審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員的評核表,，一并報請總經(jīng)理核定。按等級于年終工作總結(jié)大會上發(fā)給獎金,。

第十三條為避免審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員對建議人的主觀印象，影響評核結(jié)果的公平起見,，在建議案未經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組評定前，對建議人的姓名應(yīng)予保密,，不得泄露。

第十四條建議的案件如系由二人以上共同提出者,，其所得的獎金，按人數(shù)平均發(fā)給。

第十五條有下列各情形之一者,，不得申請核獎：

（一）各級主管人員對其本身職責(zé)范圍內(nèi)所作的建議。

（二）被指派或聘用為專門研究工作而提出與該工作有關(guān)的建議方案者,。

（三）由主管指定為業(yè)務(wù),、管理,、技術(shù)的改進(jìn)或工作方法,、程序、表報的改善或簡化等作業(yè),，而獲致的改進(jìn)建議者。

（四）同一建議事項經(jīng)他人提出并已獲得獎金者,。

第十六條公司各單位如有任何問題或困難，需求解決或改進(jìn)時,，經(jīng)呈請總經(jīng)理核準(zhǔn)后得公開向員工征求意見，所得建議的審議與獎勵,，得依本辦法辦理,。

第十七條員工建議案的最后處理情形,，應(yīng)由收受部門通知原建議人，員工所提建議,，不論采納與否均應(yīng)由行政部負(fù)責(zé)歸檔。經(jīng)核定給獎的建議案,，并應(yīng)在公司中表揚,。

第十八條本辦法經(jīng)呈請總經(jīng)理核準(zhǔn)后公布施行,，修訂時同,。

房地產(chǎn)項目建議書的 房地產(chǎn)項目建議書收費標(biāo)準(zhǔn)篇十一

一,、城市概況

（一）城市基本概況

衛(wèi)輝市位于中原腹地,，河南省北部,、太行山東麓、古黃河北岸,，總面積868平方公里，其中平原面積452平方公里,，總?cè)丝?0萬，城區(qū)常住人口18萬,，城鎮(zhèn)化率居新鄉(xiāng)八縣（市）之首。衛(wèi)輝是新鄉(xiāng)市“五星環(huán)繞”格局下地緣最近的衛(wèi)星城,，新鄉(xiāng)市的“后花園”,，河南省歷史文化名城,、省級園林城市、中國財神文化之鄉(xiāng),。

（二）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

20xx年，全市g(shù)dp完成72.3億元,，增長13.5%；全社會固定資產(chǎn)投資65.6億元,，增長29.4%；規(guī)模以上工業(yè)增加值23.1億元,，增長15.6%,；實現(xiàn)利潤3.9億元,，增長35.6%,；

財政一般預(yù)算收入3.02億元,，增長19.9%,；社會消費品零售總額29億元，增長19.3%,；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11000元，增長17%,。

二、衛(wèi)輝市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：

（一）市場供需狀況

我市房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚,，于20xx年開始建設(shè),，現(xiàn)有水晶城,、美景花城、盛世藍(lán)灣等已開發(fā)和待開發(fā)房產(chǎn)不足十處,，開發(fā)規(guī)模還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人們對住房的需求，發(fā)展?jié)摿薮?。房地產(chǎn)銷售情況十分理想，房價也由05年的800～1400飆升到現(xiàn)在的1500～20xx,。由于一方面開發(fā)規(guī)模相對較小，另一方面需求旺盛,，我市房地產(chǎn)正處于上升發(fā)展時期，房產(chǎn)仍有較大的升值空間,。

（二）價格水平

目前,，我市房價均價1700元/平方米,，其中一樓20xx元/平方米，六樓1300元/平方米,，地下室750—850元/平方米，物業(yè)費0.3元/平方米,，城區(qū)商品門面房銷售價格3500—4500元/平方米,。

（三）產(chǎn)品特征

多以普通六層為主,，戶型面積95—153平方（兩房、三房）,，主力戶型面積為120-130平方，一層價格最高,，天然氣加熱地暖系統(tǒng)的高品質(zhì)樓盤較少。

（四）市場發(fā)展前景

20xx年—20xx年8月,，我市開發(fā)房產(chǎn)4200套，已銷售3500套,。作為發(fā)展中的城市，房價與近鄰新鄉(xiāng)市區(qū)相差懸殊,，幾乎沒有下浮的可能性，可以說投資衛(wèi)輝房地產(chǎn)無風(fēng)險之憂,，樓盤操作空間較大,。

三、意向購房客戶分析：

根據(jù)對衛(wèi)輝市城區(qū)已開發(fā)和正在開發(fā)的居住地塊的容積率的研究,，發(fā)現(xiàn)在容積率1.4-1.6之間的居住小區(qū)占到了80%以上，衛(wèi)輝市民對其也最為認(rèn)可,，其銷售量較為可觀，對開發(fā)商的投資積極性有很大促進(jìn),。同時通過對衛(wèi)輝市老城區(qū)及新城區(qū)市民戶均面積的調(diào)查，除了老城區(qū)自家私宅居住面積較大,，在160-240㎡外，其他每戶的居住面積在90-140㎡之間,；而在居民居住意向的調(diào)查分析中,，85%以上居民愿意居住到環(huán)境舒適、配套設(shè)施齊全的新建居住小區(qū)中,，而套型面積在120㎡左右的戶型是最受歡迎,，其商品房總價也在60%以上居民能夠承擔(dān)的購房費用范圍內(nèi),。

四,、擬推薦地塊基本情況：

選址地一

（一）地塊位置

該地塊位于衛(wèi)輝市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)北部。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)為省級產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),，規(guī)劃面積4.52平方公里，以商住,、研發(fā)、培訓(xùn),、都市工業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

（二）地塊現(xiàn)狀

園區(qū)用地均調(diào)整為建設(shè)用地,，其中,，三塊土地完全符合園區(qū)規(guī)劃,，已上報河南省,、市人民的政府批復(fù)，手續(xù)已辦理完畢,，隨時可掛牌出讓使用，居住用地面積約436畝,。通過對衛(wèi)輝城區(qū)居住地以及意向客戶分析，現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃居住用地容積率控制在1.5-2.0,，綠地率30%以上。

（三）項目交通出行狀況

西臨省道翟陽線,，南臨新濮公路,，東臨比干大道,，北臨太公路,，距新鄉(xiāng)市區(qū)20公里,，約15分鐘車程,，與衛(wèi)輝城中心距離2公里左右，約3分鐘車程,，位置極其優(yōu)越，交通基礎(chǔ)設(shè)施完善,，供電、郵政,、電信等配套設(shè)施也較為完備,。

選址地二

沿玉帶河拆遷改造項目,。該地塊處于古城開發(fā)區(qū)域，北臨玉帶河，西臨條形街,，南臨建設(shè)路,，東臨寶塔路,，由護(hù)城河圍繞，位置優(yōu)越,，周邊環(huán)境優(yōu)良。東西（北）長982米,，南北（西）長426米，東西（南）長870米,，南北（東）長410米，總面積約570畝,，屬于居住商業(yè)金融混合用地，涉及人口約8000人,。

選址地三

汲水鎮(zhèn)賀生屯村城中村改造項目,。規(guī)劃用地位于衛(wèi)輝市城區(qū)西南部,，北臨衛(wèi)州路,，南臨牧野路，東起友誼路,，西至勝利路。規(guī)劃總用地490.3畝,；規(guī)劃凈用地約371.53畝。賀生屯村現(xiàn)有農(nóng)用地2990.3畝,，建設(shè)用地733.7畝,，未利用地74.7畝,，總面積3798.7畝。村內(nèi)現(xiàn)有人口2370人,，620戶。住宅面積121600㎡,，非住宅面積20000㎡。容積率按1.5控制規(guī)劃。

選址地四

紡織路拆遷改造項目,。該地塊位于衛(wèi)輝市老城區(qū)北部，西至比干大道,，東至寶塔路，該路全線共計20xx.5米,，向南北方向90米拆遷拓寬，共需拆遷82222.23㎡,，其中紗廠廠區(qū)占地36047.87㎡，可以考慮按30米拓寬,，不考慮開發(fā)使用，居民占264戶,，共計46174.36㎡,，除掉30米路面占地外,，可以空出路兩側(cè)100畝土地供開發(fā),。

房地產(chǎn)項目建議書的 房地產(chǎn)項目建議書收費標(biāo)準(zhǔn)篇十二

1、銷售目標(biāo)

計劃一年之內(nèi)完成銷售總額的60~70%,，達(dá)到盈虧平衡點,。

2,、廣告目標(biāo)

通過全方位、立體式的促銷,，整體包裝、集中轟炸,，達(dá)到向目標(biāo)客戶和潛在客戶推薦**花園的目的，實現(xiàn)預(yù)期效果,。

3,、廣告訴求

目標(biāo)客戶：

（1）、第一客戶：cbd商圈及附近區(qū)域的高層白領(lǐng)人士,、周邊私營業(yè)主

（2）、潛在客戶：投資者

主要運用工具：

（1）,、東二環(huán)、東三環(huán),、朝外大街、工體,、富國海底世界等周邊的廣告路牌及其它方式傳達(dá)信息；

（2）,、大中型活動；

（3）,、報紙廣告,；

（4）,、高尚直投雜志,；

（5）、電臺（103.9兆赫）,；

一般而言，樓盤項目入市操作分為四個階段：認(rèn)購期,、公開期、強(qiáng)銷期,、持續(xù)期；從項目的進(jìn)展來看,，現(xiàn)階段**花園的上市銷售工作主要為兩個最重要的時期：20xx年8月8日（暫定為“**花園父親節(jié)”）的內(nèi)部認(rèn)購期和20xx年9月9日（暫定為“**重陽健康節(jié)”）的公開發(fā)售日，我們的工作將圍繞著這兩個階段來準(zhǔn)備。

為此,，我們將這兩個階段，劃分為5個時間段來進(jìn)行準(zhǔn)備工作：

1,、 前期準(zhǔn)備期：20xx.5.~20xx.7

2、 形象導(dǎo)入期：20xx.7.1~20xx.7.29

3,、 預(yù)探市場期：20xx.7.30~20xx.8.7

4、 內(nèi)部認(rèn)購期：20xx.8.8~20xx.9.9

5,、 正式開盤日：20xx.9.9

備注：形象導(dǎo)入期與預(yù)探市場期可部分結(jié)合進(jìn)行

附表3：入市總體時間安排表：

20xx年5月~9月

工作內(nèi)容 時間安排

5月 6月 7月 8月 9月

廣告的宣傳設(shè)計及制作 ●●

宣傳計劃的實施 ●●

銷售人員的招聘,、培訓(xùn),、市調(diào) ●●

推廣方案的確定及定價 ●●

內(nèi)部登記,、咨詢及認(rèn)購 ●●

策略的微調(diào) ●●

正式發(fā)售 ●

1、推廣分析

本項目的客戶定位為高級白領(lǐng)和私企老板,；相對而言，私營老板可以理解,，但白領(lǐng)這個詞匯的目標(biāo)太大，范圍太廣,，容易產(chǎn)生混淆,；為此,，我們將這個層面繼續(xù)細(xì)分。

所謂白領(lǐng)階層即為中等收入者即個人基本月薪在5000元以上或雙人家庭月薪在8000元以上者,，而白領(lǐng)的高層收入者無疑就會將這個收入再提升一個檔次（個人基本月薪在10000元以上或雙人家庭月薪在16000元以上者）；通過我們對周邊市場和工作人群的了解及分析,，我們認(rèn)為以下人士極有可能是我們的第一客戶對象：

cbd內(nèi)外企工作在5年以上的,，占具高層職位者

公司老板

小型私營業(yè)主

高級技術(shù)人員

高級管理人員

此部分人士絕大部分擁有共同的特征：35歲以上、素質(zhì)較高,、生活富裕、工作壓力較大、強(qiáng)調(diào)身份,、強(qiáng)調(diào)個性與品牌、崇尚自然與健康等等,。為此，我們的一切推廣銷售計劃要結(jié)合項目自身的情況圍繞著他們的這些行為偏好來進(jìn)行,。

由于本項目體量不大,，銷售總額不高,，這就意味著如果按正常比例的情況下提取廣告費用則不能滿足本項目實際操作需要；為此,，我們應(yīng)本著少花錢，多辦事的原則,，充分分析客戶行為，以期花最少的錢,，達(dá)到最大的邊際效用。

（1）,、從目標(biāo)客戶的出行方面考慮；此部分客戶基本為：自己開車和出門打車,，因此我們的推廣投入主要以此兩種方式進(jìn)行：

a、對于自己開車的客戶,，我們建議在東三環(huán),，國貿(mào)橋的北側(cè)或朝外大街兩旁各豎立一塊廣告牌,；目前急需進(jìn)行的是廣告牌的尋找、確定,；總體費用約為200~250萬元/年，計劃從20xx年8月起采用一年,，費用控制在250萬元。

b,、對于出行的交通工具為出租車的客戶,，我們建議除采用“a”方案外，還應(yīng)取用北青報,、晨報的dm的形式,；現(xiàn)在此兩家報社對出租汽車免費發(fā)送報紙,，因此，目標(biāo)客戶在車上的時間我們可以充分運用,；dm應(yīng)富于變化；費用：除印刷費外,，所需費用較低，每次投放的總體費用約在5萬份,，5萬元之內(nèi)，計劃采用6次,，發(fā)行時間待定，推廣費用約30萬元,。

c,、相對于自己開車和開出租汽車的司機(jī)來說,，收聽交通廣播無疑是打發(fā)無聊時間的方法之一，而目前在北京收聽率比較高,、相對傳播成本較低的是“北京交通臺”和“北京音樂臺”，此種推廣方式也應(yīng)是我們傳遞信息的途徑之一,；我們可選擇時段30秒套播，總體計劃進(jìn)行5個月,，時間分別為開盤期20xx年9月、11月及20xx年4月,、5月、7月,，費用預(yù)計50萬元,。

d,、另外,，從交通中的視野角度來講，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會給人留下較深的印象,；因此，我

們建議在公共汽車28路,、康恩專線選取5—8輛汽車進(jìn)行公交車身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有**花園廣告標(biāo)識及電話的垃圾桶贈送市政部門安放于豐聯(lián)附近,，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇；總體費用控制在60萬元,。

（2）,、從客戶的工作及交際習(xí)慣來考慮,；針對于客戶回家較晚的實際情況,，我們認(rèn)為：采用21：00~22：00時間段的電視媒體，比較適宜,；一方面，是由客戶的生活習(xí)慣決定,，另一方面，此時間段的某些欄目的費用并不貴,；建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類節(jié)目（例如“生活速遞”）,，此些節(jié)目的費用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推**花園的健康工作,、健康生活，投資空間,，計劃在20xx年9月推出兩周費用約6萬元。

（3）,、從目標(biāo)受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標(biāo)客戶的閱覽習(xí)慣而言，我們建議主要采用“職業(yè)經(jīng)理人”,、“今日民航”,、“生活速遞”,、“目標(biāo)”等白領(lǐng)雜志，報刊運用則首選“北京青年報”,、第二媒體選用“北京晨報”。

2,、推廣策略

通過項目的自身特點及市場對物業(yè)的接受態(tài)度，我們認(rèn)為整體上應(yīng)把握“推廣商住兩用房為主,，投資小戶型為輔”的推廣原則；為此我們建議在各個時間段進(jìn)行以下詳細(xì)計劃：

（1）,、形象導(dǎo)入期

在客戶的分期選取上，此時期首先應(yīng)把握區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟(jì)實力,、對該區(qū)域有一定認(rèn)同感的客戶（工作、居住在周邊的人）,，他們是項目投入市場前期最有可能第一時間達(dá)成購買意向的人，也是我們該時間段的主抓客戶群,，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬—賣場建成的同時落實,、安裝，廣告牌應(yīng)由案名,、logo及小區(qū)的鳥瞰圖等組成，傳達(dá)出在本地點有本項目這樣一條資訊,，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應(yīng)盡早尋找,。

在20xx年8月份中旬分別導(dǎo)入軟廣告評論性文章，表達(dá)的主題為：藍(lán)島商務(wù)中心區(qū)將成為cbd商務(wù)區(qū)及朝外大街商務(wù)區(qū)的直接紐帶,、健康在工作和生活都不可缺。

（2）,、內(nèi)部認(rèn)購期

此時期，我們的工作重點是在銷售人員在與客戶的交談過程中,，通過側(cè)面了解客戶對本案的興趣程度及滿意與不滿意之處、利用模糊價格來揣摩初定的定價格體系在客戶心中的作用及認(rèn)知程度,；此也是我們市場初探，進(jìn)行項目側(cè)重點調(diào)整所需獲得信息的重要來源之一,。此時應(yīng)將朝外大街,、東三環(huán)路牌廣告到位,。

（3）、銷售期

每年的9~10月份是房地產(chǎn)消費市場的黃金季節(jié),，多年的統(tǒng)計數(shù)字表明，此時間段各樓盤的銷售量在全年中占較大的份額,，此段時機(jī)我們應(yīng)緊緊抓住。參加展會的目的并不是要求銷售出去多少套房,，而是項目展示自身形象的良好機(jī)會，借以進(jìn)行形象推廣,。我們計劃以較好形象參加20xx年9月的秋季展會,、20xx年第一次春季展會及20xx年夏季房展會，但參加展會需要注意以下幾點：

a,、參加的展會一定要選在“國貿(mào)”，在國貿(mào)展會展位已訂滿的情況下,，別處舉辦的展會寧肯不參加。

b,、展位數(shù)不應(yīng)低于5個,。

c,、展位一定要做特裝,，體現(xiàn)出產(chǎn)品的現(xiàn)代時尚風(fēng)格,，避免俗套,，吸引參展觀眾的注意力。

三次展會總體費用控制在140萬元（展位費+特裝費）

3,、媒介廣告計劃安排

當(dāng)項目開始推介的時候，為了本案聲勢的營造及形象傳播的迅速推廣,，我們認(rèn)為在項目的內(nèi)部認(rèn)購期及開盤初期采用報刊廣告營造聲勢,，在媒介的選取上,，我們建議以選取“北京青年報”為主，“北京晨報”為輔,；當(dāng)項目開盤一個月后適當(dāng)減少刊登頻率；針對客戶群的變化轉(zhuǎn)而選用例如“民航報”,、“機(jī)票套封”、“職業(yè)經(jīng)理人”、“生活速遞”,、“目標(biāo)”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度。

4,、海報、dm宣傳單的投放

投放地點：cbd商圈內(nèi)寫字樓及運動場館,、東二環(huán)偏北處的

寫字樓,、公寓,、雅寶路地區(qū)、朝外大街周邊寫字樓等等（應(yīng)注意與晨報的dm投放不相重復(fù)）

按照以上策略推廣，總體費用可控制在總體銷售額的1.5%——即1100萬元（整體銷售周期內(nèi)）,；

由于本項目自身體量較小,，房屋總套數(shù)較少,，原則上不適合現(xiàn)在市場上眾多項目均采用的低開高走的銷售策略；因此在定價上,，我們認(rèn)為針對本案及市場情況應(yīng)當(dāng)把握“銷售為第一目的”的原則，制定一個合理的價格,，力求短期內(nèi)實現(xiàn)銷售，原則采用“小步快跑”的戰(zhàn)略思想,，平穩(wěn)提價，但期間的變故還可根據(jù)銷售的變化靈活調(diào)整,。

按照項目自身的條件，理想的均價應(yīng)在11000/平方米水平,，但北京高檔住宅及公寓市場供過于求,，現(xiàn)時認(rèn)為應(yīng)該在9000~10000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷,，大部分賣了50%就停下，資金出現(xiàn)極大超出預(yù)計的缺口,，若前期資金貸款也有很大壓力，交付使用期肯定受影響,；而8000元/平方米的定價又給客戶以高不成低不就的感覺，因此,，我們應(yīng)在開盤時迅速拔高認(rèn)購期時的公開價,；經(jīng)過市場綜合比較及成本估算我們認(rèn)為開盤階段9600元/平（精裝修）的均價比較合理,，也容易被市場所接受,；在這個價位上也堅持采用菜單式精裝修。

從整體均價來考慮,，項目開盤以較低的價格取得市場的認(rèn)同是必要的；如果各方面均按照我們的預(yù)計進(jìn)行,，整體均價應(yīng)為11000元/平米左右——其中第一階段計劃銷售社區(qū)b座南北向8層部分（約0.36萬平米），均價為9600元/平米,；第二階段計劃銷售社區(qū)的b座東西向11、12層部分（約2.14萬平米）,，均價為10300元/平米；第三階段計劃銷售社區(qū)a座東西向20層部分（約1.8萬平米）,，均價為11000元/平米；第四階段計劃銷售社區(qū)a座南北向（約2萬平米）21層部分,，均價為120xx元/平米。

建議產(chǎn)品的整體計價單位無論內(nèi),、外銷均采用美金來計價。

根據(jù)本項目的自身情況,，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價12~13%,，樓層差價上采用傳統(tǒng)意義上嚴(yán)格的差價,，樓層差價暫定為80元/平米左右。

房地產(chǎn)項目建議書的 房地產(chǎn)項目建議書收費標(biāo)準(zhǔn)篇十三

第一章 項目概述

一,、項目背景

為落實《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè),，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展,。政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》,、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實施意見》等相關(guān)文件,，確定了“以綠引資,，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則,。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動,，特別是中國正式加入wto,、北京2008奧運會申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點和經(jīng)濟(jì)增長點. 順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域,，商機(jī)無限。

由北京xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)低密度項目（以下簡稱“該項目”）,。

二．項目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村,，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑,。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機(jī)場聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴,。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場北門的聯(lián)絡(luò)線,，東臨后沙峪玉馬教練場,，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷,。

2、項目概況

宗地由后沙峪政府與北京xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議,，歷經(jīng)十年，北京xx公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證,。2000年10月13日，xx公司與北京xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議,。后由xx公司對其175畝地進(jìn)行土地變性，計委立項和規(guī)委規(guī)劃意見書工作,。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地,。 3,、合作方式

由我方出面與xx公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與xx公司的合作合同,，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費用為1350萬元（含200萬元付政府定金）,，由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。 三,、項目建設(shè)單位

1、項目公司名稱：北京xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,。

2、公司經(jīng)營范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項目”的開發(fā)與建設(shè),、商品房銷售,、物業(yè)管理等。

3,、項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容： “該項目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約13.5萬平方米。建設(shè)內(nèi)容為townhous低密度住宅和配套設(shè)施,。“該項目”由北京當(dāng)代投資集團(tuán)有限公司投入全部建設(shè)資金,。 四,、可行性研究報告編制 1,、編制單位：

由北京xx古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項目可行性研究報告。 2,、編制依據(jù)：

2．1、政府文件：京政辦發(fā)（1994）7號,。 2．2、政府文件：京政辦發(fā)（1996）55號,。 2．3、政府文件：京政辦發(fā)（2000）12號,。 2．4、政府文件：京政辦發(fā)（2000）20號,。 2．5、政府文件：京政辦發(fā)（2001）31號,。

2．6、溫榆河流域住宅項目市場調(diào)查資料,。

第二章 項目名稱和選址

一、項目名稱：北京順義后沙峪 ————————項目,。 二、地理位置：“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北 三,、項目占地面積：占地面積約22公頃（22萬平方米）,。 四、項目用地現(xiàn)狀：項目用地范圍內(nèi)為瓜田,。

第三章 項目規(guī)劃建設(shè)方案

一、項目建設(shè)內(nèi)容：

“該項目”建設(shè)內(nèi)容為低密度townhouse項目及配套設(shè)施等,。 二、項目初步規(guī)劃設(shè)計方案

1,、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 22萬平方米,。 2,、總建筑面積： 15.5萬平方米。 3,、居住建筑面積： 13.5萬平方米。 4,、配套公建建筑面積： 1.5萬平方米。 5,、非配套公建建筑面積：0.5萬平方米。 6,、建筑高度：高度控制在12米以內(nèi),。 7,、居住總?cè)丝冢?約1000人。 8,、居住總戶數(shù)： 約 300 戶

9、建筑層數(shù)： 地上三層,，地下一層。

10,、綠化率： 60％。 三,、項目規(guī)劃設(shè)計特色,。 1、規(guī)劃設(shè)計：

在規(guī)劃設(shè)計上擬聘請新加坡,、香港、美國,，意大利,，加拿大等國外著名設(shè)計大師通過招,、投標(biāo)形式參與“該項目”建筑、景觀,、人文等規(guī)劃設(shè)計工作?！霸擁椖俊绷η笪债?dāng)今國際先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)首都風(fēng)貌和時代特色,。規(guī)劃設(shè)計方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合北京總體規(guī)劃要求,，既能突出自己,，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào),。 2、設(shè)施,、設(shè)備、材料：

“該項目”建設(shè)將充分引入國際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù),、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施,。

3、綠化： “該項目”力求在項目周圍建設(shè)大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施,，為入住townhouse的各級客戶提供綠色、優(yōu)雅,、舒適,、安逸的居住氛圍。

第四章 項目建設(shè)條件

一,、地理條件：

“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）,。其北鄰機(jī)場聯(lián)絡(luò)高速,；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村,，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越,。 二、市政條件

“該項目”目前大市政條件不足,，由于周圍已經(jīng)建成一批townhouse和別墅項目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè),，加大了對該區(qū)域市政投資,，因此“該項目”所需的水,、電、氣,、熱、通訊,、道路交通等設(shè)施將會同期得到改善。

第五章 物料消耗與供應(yīng)

一,、建筑材料

“該項目”建筑內(nèi)容為townhouse及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥,、木材等，根據(jù)設(shè)計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設(shè)計,，“該項目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設(shè)備

“該項目”的建設(shè)內(nèi)容為townhouse及配套設(shè)施,，在設(shè)備,、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實用的設(shè)備、設(shè)施,，其所需的主要設(shè)備有：

消防滅火設(shè)備、停車車庫,、排風(fēng),、送風(fēng)系統(tǒng),、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備,、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng),、供暖設(shè)備,、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng),、計算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。 三,、水,、電,、氣、熱供應(yīng) 根據(jù)初步計算,，“該項目”水,、電、氣,、熱等用量為：

1,、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測項目用電量為12000 千瓦,。 2、用水量：按2升/平方米·日,，用水量為40萬立方米／日。

3,、熱力量：按80大卡／小時·平方米計算，則預(yù)測用熱量為16 百萬大卡／小時,。

第六章 環(huán)境保護(hù)

按照國家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理辦法”和“北京市實施建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則”,，建設(shè)項目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施,。“該項目”的建設(shè)內(nèi)容為townhouse是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程,，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水,、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣,，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題,，對環(huán)境的不利影響較少。項目建設(shè)及建成后的使用過程中,，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī),。

環(huán)境保護(hù)措施如下：

1,、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后,，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn),，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn),。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集,，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運出,，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理,。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī),，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng),、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備,。

4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出,、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計時停車庫保證車庫有一定的容積,，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn),。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化,，減少污染影響,。

第七章 項目建設(shè)周期與日程安排

一、建設(shè)方式

“該項目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo),、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工,。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請有經(jīng)驗的建設(shè),、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良,。

二、建設(shè)進(jìn)度安排

“該項目”總建筑面積約為15萬平方米,，預(yù)計建設(shè)周期為3 年,，即從2004年到2007年為建設(shè)期,，項目建設(shè)實施進(jìn)度為：

1、2004年6 月之前完成前期準(zhǔn)備工作,。

主要包括：協(xié)議簽訂,、搬遷、規(guī)劃設(shè)計,、施工圖設(shè)計 七通一平、工程招投標(biāo)等,。 2、2004年7 月至2007年7月為施工工期,，竣工驗收,。

第八章 經(jīng)營管理方式

一,、經(jīng)營設(shè)想 1、“該項目”擬采用目前國際流行的建設(shè)工程管理模式,，按照國際通用建設(shè)施工條款。 2,、“該項目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理,。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù),，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè),。

第九章 投資估算

一、成本構(gòu)成

宗地占地338畝,，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成： 1,、土地費用

宗地因歷史原因，需投入補(bǔ)償清算費用2000萬元 土地方拆遷等補(bǔ)償費用：3.5萬/畝×338=1183萬元 小城鎮(zhèn)建設(shè)費用：1萬/畝×338=338萬元

農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費用：300元/m× *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費用200萬元 總計：投入土地成本10081萬元 2,、土地出讓金

3、其它投入 二,、項目設(shè)計

方案a：以0.6容積率做中高檔townhouse項目預(yù)計 ×1000×0.6=13.5萬m2

銷售按6500元/ m2計,，13.5×6500=8.78億元

方案b：以0.8容積率做中低檔 townhouse項目預(yù)計 ×1000×0.8=18萬m2

銷售按5500元/ m2計,，18×5500=9.9億元 方案c：以1.3容積率做多層帶電梯計

×1000×1.3=29.3萬m2

銷售按4000元/ m2計,，4000×29.3=11.72億元 三、成本測算：

a,、以收入最低的方案a設(shè)計

項目 總額（萬元） 標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費用2,、土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計 3、建安費用 33750 按建安平米造價2500元/m2

4,、勘測費5、設(shè)計費6,、可研方案咨詢7、執(zhí)照費8,、規(guī)劃方案咨詢 113830763876 9、基礎(chǔ)設(shè)施10,、臨時水電路 405076 300元/m2

11、監(jiān)理費12,、質(zhì)量監(jiān)督費13,、標(biāo)底招標(biāo)費14,、綠化建設(shè)費15,、公共配套費16、市政公用設(shè)施費17,、不可預(yù)見費 378953810840513501890 合計 58580

固定成本合計58580萬元 2、經(jīng)營成本

房地產(chǎn)項目建議書的 房地產(chǎn)項目建議書收費標(biāo)準(zhǔn)篇十四

“北京交通臺”和“北京音樂臺”,，此種推廣方式也應(yīng)是我們傳遞信息的途徑之一,；我們可選擇時段30秒套播,，總體計劃進(jìn)行5個月，時間分別為開盤期20xx年9月,、11月及20xx年4月、5月,、7月，費用預(yù)計50萬元,。

（1）從交通中的視野角度來講,，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會給人留下較深的印象,；因此，我們建議在公共汽車28路,、康恩專線選取5—8輛汽車進(jìn)行公交車身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有**花園廣告標(biāo)識及電話的垃圾桶贈送市政部門安放于豐聯(lián)附近,，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇；總體費用控制在60萬元,。

（2）,、從客戶的工作及交際習(xí)慣來考慮,；針對于客戶回家較晚的實際情況,，我們認(rèn)為：采用21：00~22：00時間段的電視媒體,，比較適宜；一方面,，是由客戶的生活習(xí)慣決定，另一方面,，此時間段的某些欄目的費用并不貴,；建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類節(jié)目（例如“生活速遞”），此些節(jié)目的費用僅為800~1000元/分鐘,，廣告主題為主推**花園的健康工作、健康生活,，投資空間，計劃在20xx年9月推出兩周費用約6萬元,。

（3）,、從目標(biāo)受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標(biāo)客戶的閱覽習(xí)慣而言,，我們建議主要采用“職業(yè)經(jīng)理人”,、“今日民航”、“生活速遞”,、“目標(biāo)”等白領(lǐng)雜志，報刊運用則首選“北京青年報”,、第二媒體選用“北京晨報”。

2,、推廣策略

通過項目的自身特點及市場對物業(yè)的接受態(tài)度，我們認(rèn)為整體上應(yīng)把握“推廣商住兩用房為主,，投資小戶型為輔”的推廣原則,；為此我們建議在各個時間段進(jìn)行以下詳細(xì)計劃：

（1）、形象導(dǎo)入期

在客戶的分期選取上,，此時期首先應(yīng)把握區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟(jì)實力、對該區(qū)域有一定認(rèn)同感的客戶（工作,、居住在周邊的人），他們是項目投入市場前期最有可能第一時間達(dá)成購買意向的人,，也是我們該時間段的主抓客戶群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬—賣場建成的同時落實,、安裝，廣告牌應(yīng)由案名,、logo及小區(qū)的鳥瞰圖等組成，傳達(dá)出在本地點有本項目這樣一條資訊,，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應(yīng)盡早尋找。

在20xx年8月份中旬分別導(dǎo)入軟廣告評論性文章,，表達(dá)的主題為：藍(lán)島商務(wù)中心區(qū)將成為cbd商務(wù)區(qū)及朝外大街商務(wù)區(qū)的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺,。

（2）,、內(nèi)部認(rèn)購期

此時期,，我們的工作重點是在銷售人員在與客戶的交談過程中,，通過側(cè)面了解客戶對本案的興趣程度及滿意與不滿意之處、利用模糊價格來揣摩初定的定價格體系在客戶心中的作用及認(rèn)知程度,；此也是我們市場初探，進(jìn)行項目側(cè)重點調(diào)整所需獲得信息的重要來源之一,。此時應(yīng)將朝外大街、東三環(huán)路牌廣告到位,。

（3）,、銷售期

每年的9~10月份是房地產(chǎn)消費市場的黃金季節(jié)，多年的統(tǒng)計數(shù)字表明,，此時間段各樓盤的銷售量在全年中占較大的份額，此段時機(jī)我們應(yīng)緊緊抓住,。參加展會的目的并不是要求銷售出去多少套房，而是項目展示自身形象的良好機(jī)會,，借以進(jìn)行形象推廣。我們計劃以較好形象參加20xx年9月的秋季展會,、20xx年第一次春季展會及20xx年夏季房展會，但參加展會需要注意以下幾點：

a,、參加的展會一定要選在“國貿(mào)”，在國貿(mào)展會展位已訂滿的情況下,，別處舉辦的展會寧肯不參加,。

b,、展位數(shù)不應(yīng)低于5個,。

c、展位一定要做特裝,，體現(xiàn)出產(chǎn)品的現(xiàn)代時尚風(fēng)格,，避免俗套，吸引參展觀眾的注意力,。

三次展會總體費用控制在140萬元（展位費+特裝費）

3,、媒介廣告計劃安排

當(dāng)項目開始推介的時候,，為了本案聲勢的營造及形象傳播的迅速推廣,，我們認(rèn)為在項目的內(nèi)部認(rèn)購期及開盤初期采用報刊廣告營造聲勢,，在媒介的選取上,，我們建議以選取“北京青年報”為主，“北京晨報”為輔,；當(dāng)項目開盤一個月后適當(dāng)減少刊登頻率；針對客戶群的變化轉(zhuǎn)而選用例如“民航報”,、“機(jī)票套封”,、“職業(yè)經(jīng)理人”,、“生活速遞”、“目標(biāo)”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度,。

4、海報,、dm宣傳單的投放

投放地點：cbd商圈內(nèi)寫字樓及運動場館、東二環(huán)偏北處的

寫字樓,、公寓、雅寶路地區(qū),、朝外大街周邊寫字樓等等（應(yīng)注意與晨報的dm投放不相重復(fù)）

按照以上策略推廣,，總體費用可控制在總體銷售額的1.5%——即1100萬元（整體銷售周期內(nèi)）,；

四、價格策略

由于本項目自身體量較小,，房屋總套數(shù)較少，原則上不適合現(xiàn)在市場上眾多項目均采用的低開高走的銷售策略,；因此在定價上,，我們認(rèn)為針對本案及市場情況應(yīng)當(dāng)把握“銷售為第一目的”的原則,，制定一個合理的價格，力求短期內(nèi)實現(xiàn)銷售，原則采用“小步快跑”的戰(zhàn)略思想,，平穩(wěn)提價，但期間的變故還可根據(jù)銷售的變化靈活調(diào)整,。

按照項目自身的條件，理想的均價應(yīng)在11000/平方米水平,，但北京高檔住宅及公寓市場供過于求，現(xiàn)時認(rèn)為應(yīng)該在9000~10000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷,，大部分賣了50%就停下,，資金出現(xiàn)極大超出預(yù)計的缺口,，若前期資金貸款也有很大壓力，交付使用期肯定受影響,；而8000元/平方米的定價又給客戶以高不成低不就的感覺，因此,，我們應(yīng)在開盤時迅速拔高認(rèn)購期時的公開價；經(jīng)過市場綜合比較及成本估算我們認(rèn)為開盤階段9600元/平（精裝修）的均價比較合理,，也容易被市場所接受；在這個價位上也堅持采用菜單式精裝修,。

從整體均價來考慮,，項目開盤以較低的價格取得市場的認(rèn)同是必要的,；如果各方面均按照我們的預(yù)計進(jìn)行，整體均價應(yīng)為11000元/平米左右——其中第一階段計劃銷售社區(qū)b座南北向8層部分（約0.36萬平米）,，均價為9600元/平米；第二階段計劃銷售社區(qū)的b座東西向11,、12層部分（約2.14萬平米），均價為10300元/平米,；第三階段計劃銷售社區(qū)a座東西向20層部分（約1.8萬平米），均價為11000元/平米,；第四階段計劃銷售社區(qū)a座南北向（約2萬平米）21層部分，均價為12000元/平米,。

建議產(chǎn)品的整體計價單位無論內(nèi)、外銷均采用美金來計價,。

根據(jù)本項目的自身情況,，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價12~13%,，樓層差價上采用傳統(tǒng)意義上嚴(yán)格的差價，樓層差價暫定為80元/平米左右,。

為確保**花園項目的入市成功和銷售目標(biāo)，本公司將以獨家代理及全程跟蹤的方式為本項目服務(wù),，針對本案成立專案小組，幫助發(fā)展商組織營銷工作,，包括：市場分析、產(chǎn)品調(diào)整,、產(chǎn)品包裝,、營銷推廣及銷售組織等工作,。

近期，本專案小組將圍繞著20xx年8月上旬展開的產(chǎn)品包裝,、營銷推廣、銷售組織中的內(nèi)部認(rèn)購登記和9月中旬的正式發(fā)售（具體時間根據(jù)銷售證取得進(jìn)行調(diào)整）兩個時期開展各項工作,。此時期我方的工作重點為：配合發(fā)展商協(xié)調(diào)廣告公司、模型公司和裝飾公司的各項工作進(jìn)度,，配合策劃部,、銷售部提出策劃方案的具體實施,，協(xié)助設(shè)計院進(jìn)行產(chǎn)品的最終優(yōu)化調(diào)整,，為各項工作的有效進(jìn)展創(chuàng)造條件,。

我方的營銷組織框架和工作流程如下：

1、營銷組織架構(gòu)

2,、工作流程

為保證本案的成功營銷，各相關(guān)單位應(yīng)遵循“一切為了銷售”的原則,，分工不分家地展開工作，有關(guān)流程如下：

在入市銷售過程中會發(fā)生許多變化,，為確保各時期銷售的成功，我們有必要組織和動員各方力量,，提前做好應(yīng)變準(zhǔn)備?，F(xiàn)階段,，除加強(qiáng)營銷組織力量外，還應(yīng)增設(shè)1~2名有一定市場經(jīng)驗和營銷經(jīng)驗的骨干力量,，集中統(tǒng)一管理，分工責(zé)任,，對以下方面有所準(zhǔn)備：

1、競爭對手較有壓力的入市策略

由于本項目的潛在競爭對手較多,，他們的開盤會對我們的銷售形成較大沖擊,，致使客戶分流,；那么,，整體實現(xiàn)11000元/平米的銷售均價及絕對利潤就會變得較為困難，為此我方建議如下：

（1）,、在參考開發(fā)商的價格底限要求基礎(chǔ)上,，建議采取以9500~9600元/平米（精裝修）的均價入市,，確保優(yōu)質(zhì)又優(yōu)價,，與其它競爭對手處于同一起跑線上,，價格制定靈活又有彈性。

（2）,、確保于20xx年8月上旬可以開始進(jìn)行入市推廣的工作計劃，以先期搶占市場份額,。

（3）、確保于20xx年5月下旬可以開工,，以早期樹立項目形象,，展示開發(fā)商實力,，增強(qiáng)客戶信心,。

（4）、隨時關(guān)注cbd內(nèi)其他新盤的一切變化,，提前預(yù)測其可

能采用的方式、方法,，做好針對性的準(zhǔn)備,；如果其采用低價入市的方法來配合銷控，建議本案采用隨行就市的態(tài)度——以某個階段所推出某些房型折扣點和優(yōu)惠方式不同的方法進(jìn)行銷控,，采用增加折扣，價格明升暗降的方法來變相吸引客戶,；但不到萬不得以決不可降價,，降價會打擊客戶購房可保值、升值的信心,，使其觀望度增加,，并且會對先期已完成的銷售帶來許多不必要的麻煩,。

2、根據(jù)工期進(jìn)程進(jìn)行的策略調(diào)整

以上的計劃是在樣板間,、賣場包裝、工地整妝等一切跟進(jìn),、配合順利的條件下進(jìn)行的，假若其中某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,，如工期拖延等的情況下，我們認(rèn)為倉促進(jìn)入認(rèn)購期也是有必要的,；前期進(jìn)入市場、探測市場將有利于開盤前銷售策略,，還可在旺銷期眾多項目一起開盤來臨之前吸引市場目光；因此我們認(rèn)為應(yīng)按照計劃于20xx年9月上旬（或中上旬,，初定）開盤認(rèn)購,，8月30日打出第一期廣告,。

3,、對可能形成“有價無市”的調(diào)整

就目前而言，價格仍是客戶所最關(guān)注的因素,，也是一個項目能否達(dá)到銷售目的的決定性因素之一。就本項目所定開盤9500~9600元/平米的平均價格而言,，仍存在著一定的市場空間,，但我們的定價能否達(dá)到預(yù)期目的，能否完成預(yù)期的銷售，還有待市場的檢驗,。從價格來說我們能否完成，面臨著兩種壓力：第一，在廣告力度、廣告投放有保證的前提下，市場認(rèn)為價格偏高,，無法達(dá)到預(yù)期的目的,，我們應(yīng)在維持廣告投放的前提下,，加大優(yōu)惠折扣點，公平的講較低價位的銷售實現(xiàn)更現(xiàn)實,，高價位的銷售則會較為痛苦；第二,，認(rèn)購期內(nèi)，市場競爭情況發(fā)生變化,，本區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)較低價位,、較大規(guī)模社區(qū)投放進(jìn)入市場,，建議在其公開發(fā)售進(jìn)入市場時我們銷售價格也相應(yīng)調(diào)低，并加大廣告投放力度,。

4、廣告沒有達(dá)到預(yù)期銷售目的的調(diào)整

廣告能夠有效的傳遞信息,，是有效促銷手段，也是本階段達(dá)到既定銷售目標(biāo)的重要手段之一,。廣告的投入必須與銷售掛鉤,。

現(xiàn)階段廣告的效果有三個，一是能否很好地傳達(dá)本產(chǎn)品的主題概念,，包括：主要創(chuàng)意、設(shè)計主題,、方案,、表現(xiàn)手法,、發(fā)布版面等；二是能否將客戶對本產(chǎn)品主題概念的關(guān)注,，有效地轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注“**花園”；

1,、與較有創(chuàng)意和發(fā)布能力較強(qiáng)的經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可的廣告公司保持聯(lián)系，進(jìn)行概念方面的有效溝通,。

2,、與有組織能力的曾舉辦過各種營銷活動的專業(yè)公司進(jìn)行有效溝通（也可以與廣告公司合二為一）,。

3、由于本樓盤規(guī)模較小,，廣告?zhèn)鬟f的長期作用將以成本較低的路牌廣告和導(dǎo)向路牌廣告，針對客戶習(xí)慣的報紙dm插頁和千人成本較低的廣播電臺—北京交通臺為主,，在推廣的各階段附以高檔直投雜志。

4,、在報刊廣告的投放上,，應(yīng)適當(dāng)集中廣告投放資金,，廣告媒體不宜太多、時間不宜過長,。

5、圍繞“健康·運動”為主題推廣活動應(yīng)貫穿于銷售過程始末。

6,、項目專案組應(yīng)在每期廣告推出后，及時在銷售現(xiàn)場進(jìn)行銷售的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,、整理分析，以了解客戶的需要和客戶關(guān)注的內(nèi)容,，了解各種促銷手段的成效性，便于銷售調(diào)整,，必要時進(jìn)行項目拾遺或產(chǎn)品的重新包裝。

7,、銷售進(jìn)程的調(diào)整

按照計劃，我方打算在北京的秋季旺銷期來臨之前,，即20xx年9月上中旬開盤銷售，8~9月間進(jìn)行約28天的推廣周期,，我們預(yù)計開盤后2個~3個月內(nèi)因為季節(jié)和新樓盤的上市,、項目的主體即將封頂?shù)戎T多因素的作用會形成一個旺銷期（即20xx年9月中旬至12月），然后關(guān)注的新鮮點會逐漸減弱,，銷售會漸入平淡；進(jìn)入20xx年3月中旬,，由于季節(jié)的原因和項目的現(xiàn)房在即,，經(jīng)過市場炒作本項目將進(jìn)入第二個旺銷期,，在兩個旺銷期內(nèi)，我們

計劃完成銷售總額的50~60%,。當(dāng)然，這還需要根據(jù)市場競爭的改變隨時調(diào)整,。為加強(qiáng)淡銷階段的銷售進(jìn)程,，完成銷售目標(biāo),，我們建議：

適當(dāng)加大發(fā)展商主管銷售經(jīng)理的折扣點（如加大1~2%），用靈活的,、彈性的價格掌握主動,，吸引客戶成交,；

制定階段內(nèi)定房的優(yōu)惠措施

適當(dāng)加大報刊廣告的投放力度,；

為保證均衡出貨，調(diào)節(jié)供求,，制造搶購氣氛，提高銷售速度,，把握銷售控制，執(zhí)行分批限量銷售是非常關(guān)鍵的,；在本案的銷售過程中我們會自始至終執(zhí)行本套推廣組合策略，整合資源完成銷售目標(biāo),。

1、 銷售現(xiàn)場實行銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)制

2,、 售樓處位置選擇

建議在南側(cè)加油站位置搭建臨時售樓處，售樓處裝修要與產(chǎn)品定位風(fēng)格相一致,，色彩要有沖擊力，最好能有1~2套樣板間,，樣板間裝修要體現(xiàn)高檔,、尊貴,、現(xiàn)代、細(xì)膩的風(fēng)格,；總之，售樓處一定要有品位，它是產(chǎn)品品位,、開發(fā)商品位的縮影，正如古語所云：“窺一斑而是全豹”,。

3,、工地包裝要與產(chǎn)品定位相吻合

4,、各種銷售工具要實行統(tǒng)一設(shè)計與制作，確保按時,、保質(zhì)、保量完成

附：

建議合作方式

一,、獨家代理，代理費以2.3%為基本標(biāo)準(zhǔn),。

二、代理期限可根據(jù)開發(fā)銷售進(jìn)程確定,。

三、具體事項將在合同中詳細(xì)約定,。

房地產(chǎn)項目建議書的 房地產(chǎn)項目建議書收費標(biāo)準(zhǔn)篇十五

第一章 項目概述

一、項目背景

二．項目歷史條件

1,、宗地簡介

宗地位于龍蟠路北側(cè)、怡亭路與紫薇路之間,，東至鳳陽路，南至龍蟠大道,、西至怡亭路，北至滁州市物源公司?，F(xiàn)土地使用者為滁州市南譙區(qū)管委會,，用地面積為26877㎡,，土地登記用途為商業(yè)用地。

2、項目概況

宗地位于龍蟠路北側(cè),、怡亭路與紫薇路之間，新測繪地號：030110040038000,，測繪面積：26877㎡，土地用途為：商業(yè),，使用權(quán)類型為：出讓,。土地用途設(shè)定為商業(yè)用地,，土地開發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外“五通”（通路、通電,、通訊、供水,、排水）及宗地紅線內(nèi)場地平整,，宗地為劃撥用地,，設(shè)定商業(yè)最高年限40年，商業(yè)用地為滁州市三級地,。

3、合作方式

三,、項目建設(shè)單位

1,、項目公司名稱：滁州市交通商城置業(yè)有限公司

2,、公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售,、物業(yè)管理

3、項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：“該項目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約26877㎡,。建設(shè)用途為商業(yè)用途,。

4,、可行性研究報告編制

第二章 項目名稱和選址

一,、項目名稱：

二,、地理位置：“該項目”位于龍蟠路北側(cè)、怡亭路與紫薇路之間 三,、項目占地面積：占地面積約26877㎡。 四,、項目用地現(xiàn)狀：項目用地范圍內(nèi)為荒地,。

第三章 項目規(guī)劃建設(shè)方案

一,、項目建設(shè)內(nèi)容： “該項目”建設(shè)內(nèi)容為

二、項目初步規(guī)劃設(shè)計方案

1,、規(guī)劃建設(shè)用地面積：

2、總建筑面積：26877㎡,。

3、配套公建建筑面積：

4,、非配套公建建筑面積：

5,、建筑高度：

6,、建筑層數(shù)：

7,、綠化率： 60％。

三,、項目規(guī)劃設(shè)計特色

1、規(guī)劃設(shè)計：

2,、設(shè)施,、設(shè)備、材料：

3,、綠化：

一,、地理條件：

“該項目” 位于龍蟠路北側(cè)、怡亭路與紫薇路之間,，東至鳳陽路，南至龍蟠大道,、西至怡亭路，北至滁州市物源公司,，占地面積約26877㎡。地理位置條件非常優(yōu)越,。

二,、市政條件

“該項目”目前大市政條件不足,，隨著滁州市加快建設(shè)，加大了對該區(qū)域市政投資,，因此“該項目”所需的水、電,、氣、熱,、通訊,、道路交通等設(shè)施將會同期得到改善,。

第四章 項目建設(shè)條件

第五章 物料消耗與供應(yīng)

一、建筑材料

“該項目”建筑用途為商業(yè)用地,，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材,、水泥,、木材等,，根據(jù)設(shè)計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設(shè)計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二,、主要設(shè)備

“該項目”在設(shè)備,、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實用的設(shè)備,、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：消防滅火設(shè)備,、停車車庫、排風(fēng),、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備,、通訊電話系統(tǒng),、照明系統(tǒng),、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng),、通訊電話系統(tǒng)、計算機(jī)集成管理系統(tǒng)等,。

三、水,、電,、氣,、熱供應(yīng)