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房地產(chǎn)營銷策劃書前言篇一

教師，人類靈魂的工程師,，一個(gè)偉大的職業(yè)，一個(gè)影響著所有人成長的培育工程,。他們默默耕耘,，揮灑汗水，為我們的祖國培育了一代又一代優(yōu)秀的人才,。在每一位曾經(jīng)或正在做學(xué)生的人心中,，都會(huì)有一位或幾位對他（她）的成長產(chǎn)生過很大影響的老師。"師恩似海",，在社會(huì)普遍對教師存在尊敬和感恩的今天,，在這全國第36個(gè)教師節(jié)來臨之際，利用郵政長期發(fā)展過程中形成的服務(wù)社會(huì),、服務(wù)大眾的公共服務(wù)形象,，為教育局提供郵政更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。利用商業(yè)信函搭載商家宣傳和廣告,，以最優(yōu)的優(yōu)惠政策,，為xx廣大教師獻(xiàn)上一份節(jié)日的賀禮，并為辛勤的園丁們送上最美的祝福,。

為了在教師節(jié)期間我們能更好的和教育系統(tǒng)相結(jié)合,，我們采用教師節(jié)專用信封配送一份dm?？蛉我鈯A帶不同商家廣告及優(yōu)惠券，內(nèi)頁內(nèi)容需符合教師群體的特征,，滿足大多數(shù)教師的要求,。

方案描述：

1、項(xiàng)目名稱：感恩——靈魂工程師

2,、媒體形式：活動(dòng)載體為郵政商業(yè)信函（7號標(biāo)準(zhǔn)信封）,，采用活動(dòng)專用信封，內(nèi)裝郵政dm?？驃A帶多張廣告內(nèi)頁,，內(nèi)頁內(nèi)容形式由客戶提供素材設(shè)計(jì)也可自行提供，折疊后放入信封,。教育局致信單獨(dú)印刷擺放,。

慰問信由縣教育局長親自題寫"老師，您好"并署名,；信封采用100g進(jìn)口雙膠紙四色精美印刷,，成品尺寸229mm×162mm；慰問信采用80g雙膠單色印刷,，a4紙大?。浑S慰問信一同寄遞的dm?？?，成品尺寸210mm×140mm，共8p,，采用105g進(jìn)口銅版紙印刷,，整本冊子均為四色精美印刷。

3,、活動(dòng)時(shí)間：20xx年8月15日—20xx年9月10日

4,、活動(dòng)對象：全縣中小學(xué)教師

5、發(fā)布數(shù)量：5000份（由教育局提供名址）

6,、活動(dòng)特點(diǎn)：針對全縣教師群體,，宣傳直接針對目標(biāo)群體，百分之百的到達(dá)率,，為商家提供了無限商機(jī)。

7,、費(fèi)用計(jì)劃：每份夾送廣告0,。08元/件

宣傳冊子封面（版面尺寸為210mm×140mm）1000元

宣傳冊子封一（版面尺寸為210mm×140mm）700元

宣傳冊子封底（版面尺寸為210mm×140mm）700元

宣傳冊子內(nèi)頁（版面尺寸為210mm×140mm）500元

（一）首先取得教育局領(lǐng)導(dǎo)的支持

為了充分爭得教育局領(lǐng)導(dǎo)得信任，我們答應(yīng)為其免費(fèi)發(fā)送由教育局局長親筆書寫的《向全縣教師致以節(jié)日問候的一封信》,。教育局領(lǐng)導(dǎo)免費(fèi)得到一項(xiàng)政績,，并贏得了全縣教師的尊重。全縣教師都得到教育局局長的慰問信會(huì)感到欣慰，同時(shí)還收到郵政為其提供的多項(xiàng)優(yōu)惠券,，提升郵政服務(wù)社會(huì),、服務(wù)大眾的公共服務(wù)形象。

（二）獲得最準(zhǔn)確的名址

通過與教育局的良好溝通,，讓教育局主動(dòng)提供教師準(zhǔn)確名址,，由我們幫助整理。

（三）招商客戶細(xì)分

將市場客戶進(jìn)行細(xì)分,，重點(diǎn)選擇教師群體感興趣的和可以讓教師接受的商家,，精心挑選有代表性的行業(yè)進(jìn)行有目的性的招商，如通信業(yè),、眼鏡店,、購物商場、美容場所等,，組織業(yè)務(wù)經(jīng)理全面進(jìn)行營銷,。

目標(biāo)客戶（此為策劃優(yōu)惠內(nèi)容）：

商戶文案：又是9月，"教師節(jié)"踏著輕盈的步子緩緩而來,。對于每一個(gè)人來說,，在我們從頑皮稚童到青澀少年，再到風(fēng)華青年的生命歷程,，老師,，都是最值得我們尊重和感恩的人！他們雖然生活清苦,，卻情系祖國未來,，心聯(lián)學(xué)子之心；雖是一燭微火,，卻燃盡自己,，照亮別人！在教師節(jié)即將來臨之際,，"xx"向您道聲："老師,，您辛苦了！

1,、保險(xiǎn)公司：免費(fèi)提供保險(xiǎn)服務(wù)或車輛保險(xiǎn)優(yōu)惠,。

2、電信類公司：為教職工安裝寬帶優(yōu)惠100元的服務(wù),。

3,、購物場所：9月10日，教師持教師證到店,，可至?xí)T中心免費(fèi)辦理會(huì)員卡,；新辦卡教師將獲得禮品一份,；或針對教師節(jié)推出一些對教師生活工作有關(guān)聯(lián)的商品的特價(jià)活動(dòng)。

4,、餐飲娛樂：教師節(jié)當(dāng)天,，用餐的教師憑教師證可以享受xx折，或獲贈(zèng)教師回報(bào)折扣卡一張,。

5,、房地產(chǎn)公司：可推出"教師節(jié)購房禮上禮"活動(dòng)?；顒?dòng)期間購房或交納定金的客戶,，憑借有效證件將在原有優(yōu)惠基礎(chǔ)上，再獲得一份額外大禮,。

6,、美容、美體,、化妝品,、品牌服裝：

敬愛的老師

時(shí)空的流轉(zhuǎn)

是把我與您之間的距離

越拉越長

但思念的心

卻永遠(yuǎn)不會(huì)改變

如春風(fēng)拂過

百花齊放

如艷陽普照

碩果累累

老師

我最敬愛的老師

祝您永遠(yuǎn)健康、美麗,！

凡持本手冊（或教師證）到×××購物可充現(xiàn)金××元,，并免費(fèi)辦理vip尊貴會(huì)員卡

一張。

7,、投資理財(cái)：與銀行溝通推出相應(yīng)的宣傳單頁,。

8、通訊類,、電動(dòng)車,、

9、醫(yī)院：以教師職業(yè)常見病為切入口,，為教師提供優(yōu)惠體檢,、就診。

商店通用活動(dòng)策劃：

①,、紅燭照 月兒圓 禧中秋 齊尋寶

"親愛的,，你說在生活中能找到像傳說中的寶藏嗎？"

"當(dāng)然能,，但要有尋寶秘籍……"

"真的嗎,！快走吧，xx有尋寶秘籍,。"

活動(dòng)時(shí)間：9月10日——15日

活動(dòng)規(guī)則：

藏寶區(qū)：店內(nèi)商品貨架上插有"各類謎題",，即為"藏寶區(qū)"。

您接下來的`尋寶路程是：

第一步：獲得尋寶秘籍憑當(dāng)日購物滿××元的購物小票,，即可到前臺領(lǐng)取"尋寶秘籍"一份（每票限領(lǐng)一份）,；顧客可自由挑選"各類秘籍"。

第二步：尋找寶藏 領(lǐng)到秘籍后打開秘籍,，秘籍內(nèi)將對寶藏地點(diǎn)進(jìn)行說明,，并給出三個(gè)可選答案（a、b,、c）,。

第三步：獲得寶藏您找到了秘籍中指定的寶藏的"正確答案"，即可到"秘籍兌領(lǐng)處（服務(wù)中心）"領(lǐng)取小禮品一份,。

小禮品：提供價(jià)值5——20元的小禮品,，100份/店

（謎題及秘籍由各商家因本店促銷特色而定，原則上謎題就是對本店商品的一次介紹,，通過尋寶的形式讓客戶對商品加深印象,，提高其購買欲望）

（注：謎題要設(shè)計(jì)精美，各類型謎題須在設(shè)計(jì)或顏色中給予明顯區(qū)分,。這樣能起到裝飾和點(diǎn)綴賣場,，活躍氣氛的作用。）

②,、教師節(jié),，×××為您傳情達(dá)意。

活動(dòng)時(shí)間：9月5日—9月8日

活動(dòng)內(nèi)容：活動(dòng)期內(nèi),，在×××購物的學(xué)生,，可免費(fèi)獲得祝福賀卡一張（您只要在卡片上寫上您想對您的老師所說的話，將于9月9日前將您的祝福寄到您的老師處）,。每單限送1張賀卡,。

房地產(chǎn)營銷策劃書前言篇二

（一）供給面

1、總量與存量

車位總量：地下層67個(gè),，一層24個(gè),，總共91個(gè)。

存量：地下層售2個(gè),，余65個(gè),，一層售13個(gè)，余11個(gè),，總余76個(gè),。

存量總額：按車位6萬元/個(gè)計(jì)，車位積壓資金達(dá)450萬元左右,。

產(chǎn)權(quán)問題：據(jù)統(tǒng)計(jì),，公司產(chǎn)權(quán)車位79個(gè)，私人產(chǎn)權(quán)車位12個(gè),，所有車位均已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)證,。

2,、歷史銷售

銷售量：15個(gè)，占車庫總量的16.8%銷售價(jià)格：一層銷售總額近240余萬,，平均價(jià)格11萬左右,，屬歷史同期較高價(jià)位。

3,、租售現(xiàn)狀

功能劃分：地下層是公共車位,，主要面向小區(qū)業(yè)主出租，兼停摩托,、自行車等,；一層車位由于大部分出售，為私家車位,，主要面向已購車位業(yè)主開放,，不做出租。

據(jù)統(tǒng)計(jì),，小區(qū)整體租賃用戶達(dá)30-40余戶,，遠(yuǎn)比購買者多。

租金：包月210元/月,，零租10元/晚,，處于中等水平。

分析：小區(qū)車位整體供給充分,，租賃價(jià)格處于中等水平,，租賃活躍，是小區(qū)有車業(yè)主對購買私家車位缺乏價(jià)值感和積極性的主要誘因,。

（二）需求面

1,、小區(qū)規(guī)模

總戶數(shù)：115戶，以每戶常住人口3人計(jì),，常住人口達(dá)345人,。

2、有車戶

據(jù)統(tǒng)計(jì),，達(dá)70余戶,，扣除購買車庫的15戶，尚有55戶左右有消費(fèi)潛力和消費(fèi)需求,。

3,、居住率

據(jù)觀察，小區(qū)業(yè)主居住率在95%以上,，具備比較高的入住率,。值得注意的是，常住小區(qū)人口以老年人為主。

分析：小區(qū)存在一定量的潛在車位購買群體,。

總體分析：小區(qū)車位整體處于供大于求,、需求不旺的狀態(tài)，但尚存在一定量的潛在需求,，如何激發(fā)并利用這些有效需求達(dá)成銷售目標(biāo),，并形成擴(kuò)大效應(yīng)，是本案車位能否順利回收資金的關(guān)鍵,，一個(gè)基本的判斷是小區(qū)現(xiàn)有車位具備一定套現(xiàn)的價(jià)值和空間。

1,、有效需求不清晰

小區(qū)住戶以老年人為主,，帶來的直接問題是潛在購買客戶在小區(qū)的實(shí)際居住時(shí)間不多，對車位的使用必然以零時(shí)租賃為主,，對購買車位積極性自然不高,，造成車位的實(shí)際有效需求不清晰、不旺盛,，直接影響項(xiàng)目的資金回收,。

2、歷史價(jià)格過高

歷史上最高銷售價(jià)格達(dá)到14萬之多,，是歷史同期市場較高水平,，平均銷售價(jià)格在11萬，對已購買客戶形成心理價(jià)格指導(dǎo),，對下一階段進(jìn)行大幅度價(jià)格調(diào)整形成制約,。

3、車位存在硬傷

根據(jù)觀察,，車位面積大多集中在11.5㎡左右,，同時(shí)有一定數(shù)量的異形車位和面積偏小車位、技術(shù)問題車位,，而車位的出入口同處一道,，地下層與一層車位通道并用，都對車位的正常使用形成了影響,。

4,、銷售缺乏有效組織

目前銷售上缺乏有效的人員和組織管理，根據(jù)銷售實(shí)際需要進(jìn)行組建,。

1,、社會(huì)效益：務(wù)必讓業(yè)主接受現(xiàn)實(shí)銷售和銷售價(jià)格 并不影響開發(fā)商口碑。

東玉花園的開發(fā)是成功的,，開發(fā)商以專業(yè),、負(fù)責(zé)的態(tài)度，高品質(zhì)的產(chǎn)品,。

獲得了在業(yè)主中的良好口碑,，而以現(xiàn)在的市場觀察來看,，存在對車位價(jià)格進(jìn)行大幅度調(diào)整的可能，而這對開發(fā)商的品牌和口碑必然有所影響,，因此,，本次銷售的一個(gè)重要考量標(biāo)準(zhǔn)是如何在不影響開發(fā)商口碑的情況下，讓業(yè)主接受車位再次銷售和車位價(jià)格進(jìn)行調(diào)整的現(xiàn)實(shí),，這是社會(huì)效益方面的考量,，也是基本的要求。

2,、經(jīng)濟(jì)效益：務(wù)必激發(fā)有購買潛力并具備購買力業(yè)主的消費(fèi)欲望,，并實(shí)現(xiàn)實(shí)際購買，達(dá)成預(yù)期目標(biāo),。

小區(qū)業(yè)主居住率高達(dá)95%以上,，但根據(jù)觀察，大部分居住者為老年人,、賦閑人士,，有購買能力的中青年群體實(shí)際居住時(shí)間并不多，同時(shí),，有車業(yè)主多以零時(shí)租賃使用為主,，并對現(xiàn)有不算高的租賃價(jià)格尚存異議，營銷環(huán)境不是很理想,，因此,，如何激發(fā)有購買潛力并具備購買力業(yè)主的購買需求，并形成實(shí)際購買,，是考慮本次操作的一項(xiàng)基本指標(biāo),，是經(jīng)濟(jì)效益方面的要求。

本次車位銷售的解決之道,，就是同時(shí)達(dá)到社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收,。

1、思路一：直銷法

基本概念：在前期調(diào)查的基礎(chǔ)上,，以銷售專員或物業(yè)管理人員（經(jīng)銷培訓(xùn)）直接對意向客戶進(jìn)行入戶拜訪銷售,，以期達(dá)成銷售的銷售手法。

銷售參與人員：銷售專員或物業(yè)管理人員,。

銷售工具：車位平面資料,、價(jià)格表身份標(biāo)志等。

銷售注意：說辭準(zhǔn)備,、準(zhǔn)確地銷售摸底和準(zhǔn)業(yè)主調(diào)研,、關(guān)系戶介紹等。

優(yōu)點(diǎn)：直接面向客戶銷售、游擊戰(zhàn),、不聲張,。

缺點(diǎn)：陌生拜訪不利銷售、銷售手續(xù)辦理不便,。

2,、思路二：傳銷法

基本概念：招募小區(qū)業(yè)主，以安利傳銷的方式和手法在小區(qū)范圍內(nèi),、業(yè)主之間私下傳播,，形成實(shí)際銷售的方法。

銷售參與人員：小區(qū)業(yè)主,，能言善辯,，熟悉小區(qū)情況，有良好人緣,。

銷售工具：價(jià)格、車位資料等,。

銷售注意：說辭,、銷售身份的合理確定、注意營造特權(quán)感,、價(jià)值感,。

優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部傳播，直面客戶,，口碑銷售,、價(jià)值感、特權(quán)感,、不聲張,。

缺點(diǎn)：尚無先例、人才難覓,、銷售手續(xù)辦理不便,。

3、思路三：店銷法

基本概念：利用物業(yè)管理用房,，設(shè)置專門銷售人員,，發(fā)布銷售公告，面對小區(qū)業(yè)主進(jìn)行直接銷售的手法,。

銷售參與人員：銷售專員,、物業(yè)管理人員（配合）

銷售工具：車位平面資料、價(jià)格表身份標(biāo)志等,。

銷售注意：說辭準(zhǔn)備,、賣場簡裝、業(yè)主溝通等。

優(yōu)點(diǎn)：正式,、正規(guī),、陣地戰(zhàn)。

缺點(diǎn)：太聲張,、容易流傳開去,、不利口碑。

基本思路：建議以直銷法或傳銷法進(jìn)行車位銷售,，不事聲張,。

1、價(jià)格策略

基本策略：取消包月（210元/月）制度,，實(shí)行10元/晚的零租制度,，則實(shí)際300元/月，變相提高租賃價(jià)格,，以租壓售,。

具體價(jià)格：制定當(dāng)在開發(fā)商確定基本的平均價(jià)格之后，另敘,！

設(shè)置特價(jià)車位

2,、產(chǎn)品策略

車位改車庫（業(yè)主自行操作）

銷售期，車位管理,、照明,、衛(wèi)生、安保等要有改善,，與平時(shí)不同,。

3、銷售渠道

主要建立在對小區(qū)業(yè)主的實(shí)際購買方面,，不反對投資客介入,。

4、具體策略

以租壓售：直接或間接提高租金水平,，壓迫銷售,。

以租代售：以客戶簽訂中長期租賃協(xié)議，并約定在租賃若干年后轉(zhuǎn)為購買協(xié)議,，前期支付租金自動(dòng)轉(zhuǎn)為購買車位款,。

優(yōu)惠措施：（需在制定價(jià)格的基礎(chǔ)上按優(yōu)惠比率適當(dāng)上浮）

銷售激勵(lì)政策

車位按揭政策

5,、操作步驟

步驟一：組織業(yè)主懇談會(huì),，進(jìn)行銷售摸底和準(zhǔn)業(yè)主調(diào)研，摸清業(yè)主心態(tài),。

步驟二：組織銷售架構(gòu)如銷售專員,、銷售說辭,、銷售政策、交易條件等,。

步驟三：具體策略制定如銷售方案,、銷售策略、銷售方法,、通道選擇等,。

步驟四：價(jià)格制定，符合開發(fā)商要求的整體價(jià)格體系,。

步驟五：行銷組織,，組織銷售專員進(jìn)行銷售行為，并進(jìn)行控制,。

步驟六：銷售手續(xù)辦理,，協(xié)議、合同的簽署等,。

步驟七：產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理：進(jìn)行車位產(chǎn)權(quán)的變更,、轉(zhuǎn)移等。

房地產(chǎn)營銷策劃書前言篇三

一,、市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究

◆ 總?cè)丝诩皡^(qū)域人口結(jié)構(gòu),、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成,、收入水平、消費(fèi)水平等

◆ gdp發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況

◆ 消費(fèi)品零售總額

◆ 商業(yè)增加值

◆ 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入

◆ 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額

第二階段：項(xiàng)目定位階段

一,、 項(xiàng)目的市場定位

◆ 形象定位

◆ 規(guī)模定位

二,、目標(biāo)客戶定位

◆ 購買商鋪的目標(biāo)群分析

第三階段：項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案階段

一,、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

二,、建筑風(fēng)格與立面效果設(shè)計(jì)方案

三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案

四,、景觀設(shè)計(jì)方案

五,、交通組織設(shè)計(jì)方案

第四階段：項(xiàng)目營銷策劃階段

一、營銷整體規(guī)劃方案建議書

◆ 營銷方式建議

◆ 營銷渠道建議

◆ 營銷策略建議

◆ 營銷計(jì)劃安排建議

◆ 促銷策略建議

房地產(chǎn)營銷策劃書前言篇四

在去年金融危機(jī)之前,，我們國家的房地產(chǎn)市場一片繁榮,，樓房的價(jià)格被炒到了歷史最高，不過在我看來只不過是虛假的繁榮,，果然自從全球金融危機(jī)到來之后,，我們國家的樓市持續(xù)低迷，雖然房地產(chǎn)廠家想出了多種促銷方式,，不過似乎作用一直不大,。

房地產(chǎn)的持續(xù)低迷也影響了國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，所以很多 地產(chǎn)商在投資的時(shí)候更加謹(jǐn)慎了，一般的地段是不會(huì)再投資了,，不過已經(jīng)蓋好的樓房卻需要銷售,，我做房地產(chǎn)策劃工作已經(jīng)很多年了，奉命寫出了房地產(chǎn)公司營銷策劃書,。

一般說來,，“營銷策劃書”并沒有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是,，大部分的“營銷策劃書”都是針對發(fā)展商的需要而撰寫的,，通常包括下列內(nèi)容：

1、項(xiàng)目簡介,。其內(nèi)容包括開發(fā)商,、基地面積、總建筑面積,、住宅面積,、公建面積、容積率,、綠化率,、建筑密度、停車位,、自行車停放面積,、住宅總套數(shù)、地理位置等,。

2,、區(qū)域市場分析。其內(nèi)容包括地理位置,、交通配套,、個(gè)案市調(diào)等。

3,、swot分析,。主要是在區(qū)域市場分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢（strength）、弱點(diǎn)（weakness）,、機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunist）及存在的問題（threats）,。

4、客源分析,。包含客層分析,、年齡層分析、客戶來源分析等,。通過對目標(biāo)客戶的分析,，從而可以對產(chǎn)品進(jìn)行定位,。這部分內(nèi)容通常可以用餅圖來顯示，較直觀。

5,、產(chǎn)品定位,。包括產(chǎn)品建議、價(jià)格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價(jià)格建議中也要羅列出定價(jià)的理由和隨工程進(jìn)度和銷售率可能達(dá)到的價(jià)格。

包括：

1,、廣告總精神。

2,、訴求重點(diǎn),。

3、稿標(biāo)題初擬,。

4,、媒體計(jì)劃。

主要包括銷售階段的分析,、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃兩大部分,。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導(dǎo)期、強(qiáng)銷期,、持續(xù)期）做詳細(xì)闡述,。業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述,。

完成了以上研展,、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報(bào)告后,，一份提案報(bào)告書基本上出來了,，但最后不要忘記還有一個(gè)關(guān)鍵的事情必須在報(bào)告書里涉及,，那就是與開發(fā)商的“合作方案”,，營銷公司一般可以有三種代理的方式：

（1）純代理；

（2）代理（即包括廣告）,；

（3）包銷,。這三種方式的代理價(jià)格與傭金提取方式都是不同的，可以在報(bào)告書中羅列出來,，由發(fā)展商去選擇,，雙方再做進(jìn)一步的商討。 “提案報(bào)告書”寫出來后,，做一個(gè)閃亮的包裝也是很必要的,。這可以給開發(fā)商一個(gè)醒目的感覺,，使開發(fā)商感覺營銷公司對提案報(bào)告是相當(dāng)重視的，也可以讓開發(fā)商對營銷公司的實(shí)力有充分的了解,。從而贏得開發(fā)商的信任,。

總之，撰寫“提案報(bào)告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權(quán),，讓開發(fā)商覺得“非你莫屬”,。

“以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會(huì)

成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招,，最重要是靠踏踏實(shí)實(shí)的規(guī)范操作,；只要在每一步的操作都到位的基礎(chǔ)上，再加上一些突破之舉,，策劃才能綻放異彩,，取得成功！策劃工作中應(yīng)把握以下關(guān)鍵要點(diǎn)：

你的市場定位是否適應(yīng)市場的需求,，產(chǎn)品定位是否滿足目標(biāo)客戶需求,，這是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在?！敖稹梁缊@”失敗的定位是一個(gè)有力的反面例證,。

投資時(shí)機(jī)的決定是建立在房地產(chǎn)市場把握的基礎(chǔ)上。如果對投資開發(fā)時(shí)機(jī)的決策失誤,，則你所策劃的項(xiàng)目很可能在未出世前已注定失敗,。“匯展閣,、東海一期”的成功正是很好地把握時(shí)機(jī)的結(jié)果,；“爵×大廈、中×?xí)r代廣場”的失敗正是生不逢時(shí)的例證,。對時(shí)機(jī)的把握關(guān)鍵的要＜＞點(diǎn)是你要清楚在什么時(shí)候應(yīng)投資開發(fā)什么類型的房地產(chǎn),，還要清楚在不同的時(shí)期，房地產(chǎn)投資的利潤水平會(huì)有所不同,。因此,，做好項(xiàng)目的前期分析是策劃的第一步工作。

位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光,。同樣一塊地,，對于不同的投資者有不同的價(jià)值；不同位置的地塊,，其地價(jià)水平也不同,，在選擇位置時(shí)要清楚地價(jià)成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平,。因此,，了解發(fā)展商地價(jià)水平,，做好項(xiàng)目的可行性分析是策劃的第二步工作?！傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團(tuán)在90年以4億2千萬的天價(jià)投標(biāo)所得,，這在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是一個(gè)失敗的投資項(xiàng)目，但現(xiàn)在看來,，再?zèng)]人懷疑其敏銳的投資眼光了,。

房地產(chǎn)營銷策劃書前言篇五

1、針對目前銷售的進(jìn)展情況,，了解到股東優(yōu)惠卡未完全發(fā)放到位,，為了進(jìn)一步充分挖掘集團(tuán)內(nèi)部客戶資源。

2,、以項(xiàng)目本身的特色加大宣傳,，擴(kuò)大品牌知名度和影響力，吸引更多的市場目光,。

3,、快速積累新客戶，為項(xiàng)目的開盤作前期醞釀,，加快口碑傳播,，爭取更多關(guān)注，促進(jìn)銷售,。

單位定點(diǎn)宣傳：xx月xx日——xx月xx日

團(tuán)購促銷時(shí)間：xx月xx日——xx月xx日

1,、增加小區(qū)的知名度。

2,、制造營銷氣氛,，最大化的去化二期剩余房源。

3,、增加三期a1號樓的認(rèn)籌數(shù)量,，樹立三期項(xiàng)目形象，為開盤奠定好基礎(chǔ),。

主題一：“國慶豪情盛典,，舞動(dòng)黃金海岸”

主題二：“歡度國慶之喜，領(lǐng)略黃金真情”

主題三：“活力黃金周,，超值優(yōu)惠7天樂”

1,、黃金周每天推出8套特價(jià)房（主要以二期特惠房源及g9一口價(jià)房源為主）,。

2,、活動(dòng)期間購房一次性付款96折，銀行按揭98折,，但對外統(tǒng)一為一次性付款97折,，銀行按揭99折,，銷售部視情況決定是否給予一個(gè)點(diǎn)折扣（特價(jià)房除外）。

3,、活動(dòng)期間,，天天豪禮相送，凡是國慶期間到訪的客戶均有機(jī)會(huì)參與抽獎(jiǎng),，每天開獎(jiǎng)兩次（上午,、下午各一次，視現(xiàn)場氣氛而定）,，凡是簽約客戶均可獲贈(zèng)電飯煲一個(gè),，多買多贈(zèng)抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：

一等獎(jiǎng)：電飯煲兩名（每天提供兩臺）

二等獎(jiǎng)：臺歷三名

三等獎(jiǎng)：購物袋若干

1、通過網(wǎng)絡(luò)宣傳

2,、短信（短信定于xx月xx日,、xx月xx日每天兩萬條信息）

3、報(bào)紙廣告

4,、國慶宣傳易拉寶

5,、戶外演出一場或花車游行3天

室外：

1、橫幅：0.7x10米x2條

2,、國慶抽獎(jiǎng)禮品的堆放

3,、氣球裝飾：大門、禮品區(qū)

4,、吊旗

5,、易拉寶展示

房地產(chǎn)營銷策劃書前言篇六

一： 房地產(chǎn)項(xiàng)目 策劃所包涵內(nèi)容：

一)房地產(chǎn)市場調(diào)查

項(xiàng)目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格,、建筑布局和結(jié)構(gòu),、裝修和設(shè)備、功能配置,、物業(yè)管理,、發(fā)展商背 景、結(jié)論和建議

二)房地產(chǎn)目標(biāo)客戶分析

經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力 / 行業(yè)特征 / 公司,、家庭

文化背景：推廣方式,、媒體選擇、創(chuàng)意,、表達(dá)方式,、

三)房地產(chǎn)價(jià)格定位

理論價(jià)格 / 成交價(jià)格 / 租金價(jià)格 / 價(jià)格策略

四)入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)

五)廣告策略

廣告的階段性劃分,、階段性的廣告主題,、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控

六)房地產(chǎn)媒介策略

媒介選擇 / 軟性新聞主題 / 媒介組合 / 投放頻率 / 費(fèi)用估算

七)房地產(chǎn)推廣費(fèi)用

現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位,、圍板等）印刷品（銷售文件,、售樓書等）媒介投放 二： 房地產(chǎn)銷售 策劃所包涵內(nèi)容：

一)銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備

二)銷售代表培訓(xùn)

三)銷售現(xiàn)場管理

四)房號銷控管理

四)銷售階段總結(jié)

五)銷售廣告評估

六)客戶跟進(jìn)服務(wù)

七)階段性營銷方案調(diào)整

第三節(jié)： 房地產(chǎn)銷售 策劃的內(nèi)容及步驟

一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況,、購買人群,、接受價(jià)

位、購買理由等,。

二：市場調(diào)研：對所有競爭對手的詳細(xì)了解,，所謂 知己知彼、百戰(zhàn)不殆

三： 房地產(chǎn)項(xiàng)目 優(yōu)劣勢分析：針對項(xiàng)目的銷售狀況做詳盡的客觀分析,，并找出支持理由,。 四： 房地產(chǎn)項(xiàng)目 再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn),，根據(jù)市場需求,，做項(xiàng)目市場定位的調(diào)整。

五： 房地產(chǎn)項(xiàng)目 銷售思路：

一)銷售手法的差異性,。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來,，避免盲目跟隨風(fēng)。

二)主題思想的統(tǒng)一性,。廣告宣傳上,，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng) 一的主題,。

一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題,，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務(wù)的

三)操作手法的連貫性,。首先是操作思想不能斷,、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷,， 兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長,。

六： 房地產(chǎn)項(xiàng)目 銷售策略：

一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇

理想的入市時(shí)機(jī)：所說的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時(shí)候開始進(jìn)入市場,，賣樓花還是賣現(xiàn)樓,；建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣；按部就班,、調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙,、倉促上馬；搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等,。

一般應(yīng)具備： 根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài),。>

1 開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；

2 已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人；

3 知道你價(jià)格適合的目標(biāo)客戶,；

4 已經(jīng)找出 項(xiàng)目定位 和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn)；

5 已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題,； 6 已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式,；

7 已制定出具競爭力的入市價(jià)格策略；

8 制定合理的銷控表,；

9 精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案

10 組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃,；

11 盡力完善現(xiàn)場氛圍；

12 競爭對手還在慢條斯理地等待旺市,；

13 其他外部條件也很合適,。

二) 房地產(chǎn)項(xiàng)目 廣告宣傳計(jì)劃

當(dāng)我確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的 必要步驟,。而一個(gè)可操作的完整廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排,，廣告主題的安排，

廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部 分,。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn),，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢,，充分利用時(shí)效長而針對性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源,，來實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的降低客戶成本，一切為了銷售,！

三)銷售部署 房地產(chǎn)銷售 階段性非常強(qiáng),，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏,、步驟與策略調(diào)整,，體現(xiàn)了操盤者控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù),。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致 預(yù)熱期,、開盤期、強(qiáng)銷期,、保溫期,；防范銷售階段性問題 如工期、質(zhì)量,、配套等,；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析 資金積壓、廣告推廣,、稅費(fèi)變化等,。

第四節(jié)： 銷售策劃 原則

一：創(chuàng)新原則

隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的 房地產(chǎn)銷售 理論越來越不適應(yīng)市場的要求，更無法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向,。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營銷實(shí)踐來看,，包括折讓、有獎(jiǎng)銷售,、先租后買,、降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈,、更快速的反應(yīng),，能引起消費(fèi)者對房產(chǎn)的注意，這為我探討買方市場條件下的營銷創(chuàng)新理論,，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路,。

二：資源整合原則

整合營銷是營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過市場渠道,，圍繞具體項(xiàng)目,，有多個(gè)專業(yè)性營銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型、互利型的共同組織,，并由其對諸如資金,、智能、品牌,、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營銷相關(guān)要素進(jìn)行整理,、組合，形成合力,，高效運(yùn)作,，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營銷目標(biāo)的一種新型的市場化的房地產(chǎn)營銷模式,，整合營銷克服了一般營銷模式

房地產(chǎn) 營銷策劃 一個(gè)綜合性,、系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營銷理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營銷手段,、營銷工具來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn),，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場、熟知市場到推廣市

場的過程,，其中心是顧客,。顧客的需求千差萬別，注定房地產(chǎn) 營銷策劃 從單一化趨向全面化,，營銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵,。不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求,，體現(xiàn)市場的要求,。

房地產(chǎn)營銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起,，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起，從滿足消費(fèi)者的需求做起,。區(qū)域細(xì)分,、客戶細(xì)分、功能細(xì)分愈趨深入,，人本主義思想開始體現(xiàn),。重視綠化、增加智能化設(shè)施,、集中供熱和供飲用水,、建設(shè)底層架空,、錯(cuò)層,、大采光凸出窗臺、陽光客廳,、可移動(dòng)透光屋頂,、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、架設(shè)空中走廊,、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù),、營造知識家園。.,。.,。.可謂名目繁多，層出不窮,，這種暗合市場需求發(fā)展趨勢的

銷售策劃 不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí),。策劃時(shí)一定要考慮國情、民情和民風(fēng),，充分考慮操作中可能會(huì)遇到種種困難,，制定好相應(yīng)的應(yīng)對措施。與政府部門或權(quán)威部門合作可以大大降低操作難度,，提高策劃成功率,。

第五節(jié)：檢驗(yàn) 銷售策劃 成果

隨著市場競爭態(tài)勢的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對 銷售策劃 進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響,，有可能 銷售策劃初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況,，那就必須對策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對于消費(fèi)心理和競爭態(tài)勢的準(zhǔn)確把握,，同時(shí)對于消費(fèi)需求以及市場發(fā)展的趨勢都要有清晰,、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性,，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目價(jià)值的實(shí)現(xiàn),。

因此,， 銷售策劃 定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動(dòng)態(tài)調(diào)整,。要做到這點(diǎn),，就要避免銷售策劃定位發(fā)生大的動(dòng)蕩，也就必須依靠專業(yè)的 銷售策劃 指數(shù)評估體系,，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷售

房地產(chǎn)營銷策劃書前言篇七

xx年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢,，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國,，xx年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時(shí)期,，本月初國務(wù)院正式聲明不會(huì)政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了,，認(rèn)真研究購買者需求,，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品，精準(zhǔn)傳播已成為開發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急,，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營銷難題：

1)樓盤客群細(xì)分,；

2)精準(zhǔn)短信營銷平臺；

3)精準(zhǔn)郵件營銷平臺,；

4)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行,；

5)目標(biāo)客戶dm營銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行。

1)數(shù)據(jù)庫建立,；

2)數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立（短信,、郵件平臺）

3)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。

1)商圈分析,；

2)地產(chǎn)主題設(shè)計(jì),；

3)招商方案與執(zhí)行；

4)集客策略,。

1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案,；

2)高端客戶數(shù)據(jù)庫分析；

3)數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行,；

4)項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃,。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商,、中介代理機(jī)構(gòu),，是快速找到目標(biāo)的新營銷模式。

全球金融危機(jī)的到來說明了投資不理性是世界性的問題,，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡,，但是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴(yán)重,。雖然世界很多國家都做出了政府舉措,，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會(huì)政策性拯救房市的決定,，這也有國家的苦衷，我們應(yīng)該理解,。

既然國家不會(huì)政策性拯救房市,，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話,，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了,。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人,。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇,，大肆炒作房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致現(xiàn)在這個(gè)情況,。

上面我制定的新的市場營銷策劃書,，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視,。

房地產(chǎn)營銷策劃書前言篇八

一：房地房地產(chǎn)策劃師證書產(chǎn)名目房地產(chǎn)策劃師要求 策劃所包涵內(nèi)容：

一)房地產(chǎn)市場拜訪

項(xiàng)目特性闡發(fā),、建筑規(guī)模與風(fēng)格,、建筑布局和結(jié)構(gòu),、裝修和房地產(chǎn)策劃書范文設(shè)備、功能設(shè)置裝備擺設(shè),、物業(yè)經(jīng)管,、生長商背

景、結(jié)論和建議

二)房地產(chǎn)目標(biāo)用戶闡發(fā)

經(jīng)濟(jì)后臺：經(jīng)濟(jì)氣力 /房地產(chǎn)策劃師要求行業(yè)特性 /公司,、家庭

野蠻后臺：踐諾體式格局,、媒體抉擇、創(chuàng)意,、表達(dá)體式格局,、

三)房地產(chǎn)價(jià)格定位

實(shí)際價(jià)錢 /成交價(jià)格 /租金價(jià)錢 /價(jià)格戰(zhàn)略

四)入市機(jī)會(huì)、入市姿勢

五)廣房地產(chǎn)策劃師證書告戰(zhàn)略

告白的階段性區(qū)分,、階段性的房地產(chǎn)策劃師要求廣告主題,、階段性的廣告創(chuàng)意浮現(xiàn)、廣告成果監(jiān)控

六)房地產(chǎn)序文戰(zhàn)略

序文抉擇 /軟性新聞主題 /序文組合 /投放頻次 /費(fèi)用預(yù)算

七)房地產(chǎn)踐諾用度

事發(fā)地房地產(chǎn)策劃師要求包裝（營銷中間,、樹范單元,、圍板等）印刷品（銷售文件、售樓書等）序文投放

二：房地產(chǎn)發(fā)賣房地產(chǎn)策劃師證書 策劃所包涵內(nèi)容：

一)銷售事發(fā)地籌辦

二)銷售代表培訓(xùn)

三)銷售事發(fā)地經(jīng)管

四)房號銷控管理

四)銷售階段總結(jié)

五)銷售廣告評價(jià)

六)用戶跟進(jìn)服務(wù)房地產(chǎn)策劃書范文

七)階段性營銷打算調(diào)劑

第三節(jié)：房地產(chǎn)發(fā)賣 籌謀的內(nèi)容信息及步房地產(chǎn)策劃書范文驟

一：項(xiàng)目鉆研：即項(xiàng)目銷售市場及銷售狀況的鉆研,，詳細(xì)分析名目的銷售狀態(tài),、購買人群、接收價(jià)

位,、購買出處等,。

二：市場調(diào)研：對所有單干敵手的具體了解,，所謂 心腹知彼、百戰(zhàn)不殆

三：房地產(chǎn)名目 利害勢分析：針對名目的銷售狀況做詳盡的客觀闡發(fā),，并找出支持理由,。