為了確保我們的努力取得實效,，就不得不需要事先制定方案,，方案是書面計劃，具有內(nèi)容條理清楚,、步驟清晰的特點,。優(yōu)秀的方案都具備一些什么特點呢？又該怎么寫呢,？以下就是小編給大家講解介紹的相關(guān)方案了,，希望能夠幫助到大家,。

房地產(chǎn)營銷策劃方案 房地產(chǎn)營銷策劃方案畢業(yè)設(shè)計篇一

高風(fēng)險，高投資,，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹慎,，做任何事情都要提前想好退路,，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會出現(xiàn)投資失敗,。

下面我根據(jù)最進房地產(chǎn)市場的情況,，就眼下局勢，給公司制定了一份自認為很有針對性的市場營銷策劃書：

房產(chǎn)行業(yè)解決方案：

09年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢,，受次債的影響,，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時期,，本月初國務(wù)院正式聲明不會政策性拯救房市,。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認真研究購買者需求,，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品,，精準(zhǔn)傳播已成為開發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟低迷期的營銷難題：

精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：

1）樓盤客群細分,；

2）精準(zhǔn)短信營銷平臺,；

3）精準(zhǔn)郵件營銷平臺；

4）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行,；

5）目標(biāo)客戶dm營銷設(shè)計與執(zhí)行,。

房產(chǎn)代理專項規(guī)劃：

1）數(shù)據(jù)庫建立；

2）數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立（短信,、郵件平臺）

3）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行,。

商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：

1）商圈分析；

2）地產(chǎn)主題設(shè)計,；

3）招商方案與執(zhí)行,；

4）集客策略。

中高端房產(chǎn)項目推廣規(guī)劃：

1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案,；

2）高端客戶數(shù)據(jù)庫分析,；

3）數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計與推廣執(zhí)行；

4）項目推介會執(zhí)行規(guī)劃,。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案,，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介代理機構(gòu),，是快速找到目標(biāo)的新營銷模式,。

全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題,，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴重,。雖然世界很多國家都做出了政府的舉措，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應(yīng)該理解,。

既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了,，如果不想出路的話,，公司離破產(chǎn)也不遠了。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了,，這怨不得別人,。確實有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場,，導(dǎo)致現(xiàn)在這個情況,。

上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司,，希望大家能夠重視,。

房地產(chǎn)營銷策劃方案 房地產(chǎn)營銷策劃方案畢業(yè)設(shè)計篇二

分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看，大部分的已購客戶集中在企,、事業(yè)單位及個體行業(yè),。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定,，收入水平相對較優(yōu)厚,。而這樣的客戶在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場承接力,，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo),。

4.居住區(qū)域分析：

分析：從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主,，且以天化宿舍為主,，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。

五,、產(chǎn)品前期市場推廣簡要分析：

xx在前期的媒介宣傳過程中,，主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌,、工程質(zhì)量,、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達,。其項目的促銷活動,，主要是結(jié)合項目的工程節(jié)點進行了一些老客戶的維系活動。

在我們對宣傳及活動的分析當(dāng)中,，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題,。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內(nèi)容的針對性不強;二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐;三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄不足,。

六,、分析|總結(jié)：

1. 對市場、產(chǎn)品,、消費者的總結(jié)

我們在前面對市場及競爭對手,、產(chǎn)品及客戶進行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場,、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解,，我們在明示如下：

市場：在漢沽的房地產(chǎn)市場中充斥著大量的房地產(chǎn)項目，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求,，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進入市場,，并為市場帶來新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說20xx年的漢沽房地產(chǎn)市場,，將快速成長為供大于求的買方市場,。對于在市場中的各個項目來說，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場,。

我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看,，雖然漢沽已經(jīng)進入了買方市場，雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應(yīng)的認知,，雖然各競爭對手之間的差異較大(包括產(chǎn)品及價格),，但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領(lǐng)跑者,，成為市場中最具殺傷力的項目,。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會,，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施,。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結(jié)我們的經(jīng)驗教訓(xùn),，及時調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略,，及時登上市場領(lǐng)軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明,。

產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場中,，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的,，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的,，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的,，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出,。雖然目前市場上普遍認為我們的價格高,，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產(chǎn)品的價值而已,，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品,，看到我們的產(chǎn)品價值，我們的銷售必然會放量,，我們的項目必然會成為市場關(guān)注的熱點,，我們的項目必然會成為市場的領(lǐng)跑者。

消費者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M市場中,，主要以工薪收入階層為主,，這是由當(dāng)?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高,，但是卻相對穩(wěn)定,，這為他們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時由于他們受教育程度相對較高,，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強,，因此也就說明他們是我們的目標(biāo)消費群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道,。

第一篇：分析篇

一,、市場背景：

漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津濱海新區(qū)的重要組成部分,，轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi),，全區(qū)共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學(xué)工業(yè)基地之一,，已形成以海洋化工為主,，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家,，主要有制鹽,、化工、輕紡,、服裝,、冶金、機械加工等十多個工業(yè)門類,。漢沽不僅是一個工業(yè)重地,，而且還是一個魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻,、水果及水產(chǎn)品,。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負盛名。

xx所在寨上街,，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞,，但隨著改革開放的進行及國有老企業(yè)的通病,，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展,。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補充體，使?jié)h沽成為一個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū),，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟的健康,、可持續(xù)發(fā)展。

二,、競爭對手分析：

由于漢沽房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段,，市場對價格的敏感度較高，面對產(chǎn)品的認知及感知程度相對較低,，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段,、價格、產(chǎn)品三個層面進行歸納與比較,，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手,。

1.在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢?

2.在漢沽我們的間接競爭對手?

在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達花園定為間接競爭對手,，具體原因我們分列如下：

綠地人家處于天化的附近,，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近，他們都遠離于城區(qū)中心相對的位置優(yōu)勢,，不足以與第壹城形成競爭態(tài)勢,。富達雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲,，故并不對第壹城銷售造成直接威脅;

綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式,，不能與本地居住習(xí)慣相對接;而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習(xí)慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃,、設(shè)計水平與第壹城相比較仍不在同一層面,，要落后與第壹城。而富達花園的規(guī)劃,、設(shè)計,，仍初級產(chǎn)品形態(tài);

綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右,，故此在目標(biāo)人群層面,，不與第壹城形成直接競爭。

三,、競爭項目基本信息：

項目名稱 規(guī)劃面積 銷售均價 基本情況

綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大,，銷售單價較低,，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計較為南方化,，銷售樓層以一,、二、三,、六層為主,。

濱河小區(qū) 12萬平方米 1584 社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài),，社區(qū)無會所,，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優(yōu)勢明顯,，戶型面積控制較好,，并帶簡單裝修。

井田·藍月灣 6萬平方米 20xx l型地塊,，與第壹城一路之隔,，戶型、價格,、配套與第壹城相近,。

分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對的比例,，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認可,，所以我們有理由說，漢沽市場的主要需求在兩室,，對于一室戶型的銷售由于存量較大,，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷售當(dāng)中主要以a,、b,、e戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型,，面積在90—100㎡之間,，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。

3.樓棟售出率分析

分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出,，大量消費出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面,，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因,，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因,，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售,，提供有力的產(chǎn)品支持,。

4.已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：

四,、已購客戶分析

1.付款方式分析：

分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大,，說明當(dāng)?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的問題,，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前,，這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。

2.年齡結(jié)構(gòu)分析：

分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析,，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主,，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力,，相應(yīng)對生活質(zhì)量的要求也較高,。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面,，在生活當(dāng)中還有更多的需求,，比如：子女的教育問題、娛樂問題,、收入及職業(yè)狀況問題等,。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼Ξ?dāng)?shù)亟?jīng)濟狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對子

房地產(chǎn)營銷策劃方案 房地產(chǎn)營銷策劃方案畢業(yè)設(shè)計篇三

微信現(xiàn)在風(fēng)生水起,，不管是個人還是企業(yè)都在涉足這個領(lǐng)域,，好壞不一。不同的行業(yè)又該怎么做?隨著房價繼續(xù)上漲,，調(diào)控措施貌似付諸流水,，房產(chǎn)話題也再次走向風(fēng)口浪尖。

眾所周知,，房地產(chǎn)作為最受廣告界歡迎的行業(yè)之一,，每年在廣告上投入的費用可以用天價來形容，比如戶外廣告,、電視廣告,、報紙廣告等等。隨著新媒體的發(fā)展和移動互聯(lián)網(wǎng)時代的來臨,，各位房地產(chǎn)大佬漸漸不滿足于傳統(tǒng)廣告媒體的宣傳,，開始把目光瞄準(zhǔn)了移動互聯(lián)網(wǎng)，尤其是微信……

微信是什么?微信是手機上的qq,，點對點的私密的同步即時的聊天工具!那么,，應(yīng)該怎么用?xxx解決方案專家針對房地產(chǎn)行業(yè)要提出以下幾點建議：

微信是媒介中的一部分，但是應(yīng)是最重要的一部分,。微信打開了移動互聯(lián)網(wǎng)的大門,，任何的功能都可以在微信上實現(xiàn),，你可以沒有其它的媒介，但是不能沒有微信二維碼,。受眾的人群比并不是只有微信人群,，但是可以通過其它形式的廣告宣傳附加微信公眾二維碼，對客戶在微信公眾平臺上進行統(tǒng)一的客戶管理,。相對微信的投入要比其它的媒介(互聯(lián)網(wǎng),、門戶、紙媒等)推廣宣傳的成本要更低,。

一副地產(chǎn)廣告海報加個二維碼,，既要描述清楚二維碼的作用，位置擺放得也要顯眼,。網(wǎng)站上,、戶外廣告、海報,、電視廣告上,，要有計劃的評估效果。普遍抱著試水的態(tài)度的是可以理解的,，但是如此沒有規(guī)劃和下點心思的試水,，到頭來只能夠證明微信的作用非常非常小，可問題卻是房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正開發(fā)好,、運用好,。用最行之有效的方式來選擇推廣，就是關(guān)注賬號有獎或是參與購房等等活動吸引顧客來關(guān)注,。

內(nèi)容營銷是營銷中最優(yōu)質(zhì)的服務(wù),。記住，發(fā)有用的,、有趣的信息而不是廣告!客戶很容易反感賬號每天都發(fā)廣告信息,，反而每天分享一些房屋擺置、及有關(guān)生活小知識的訊息,，客戶很容易產(chǎn)生好感,。發(fā)廣告要適可而止，適當(dāng)?shù)陌l(fā)送,，即不忽略賬號的功能,，又會產(chǎn)生依賴，并持續(xù)關(guān)注,，為之后的營銷活動做鋪墊,。服務(wù)好你的客戶，再進一步的進行營銷活動，放長線釣大魚,。

但針對你的潛在客戶,，不主動出擊，反倒覺得像是到嘴的肉不吃之意,。

房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他的行業(yè),，客戶立馬可以去消費的項目，相對的周期較長,。但針對于客戶的營銷活動更不容忽視,。微信海云平臺針對房地產(chǎn)制作的房地產(chǎn)行業(yè)模版，超炫的模版樣式,、完善的功能服務(wù)(包括樓盤展示,、預(yù)約看房、營銷活動,、會員卡等等),。強大的運營團隊針對不同行業(yè)進行深入分析,，客戶滿意度百分百,。

客戶可以任選十幾種超炫的后臺模板，搭建微信端的移動門戶,，通過這個移動門戶,，可以對整個樓盤項目詳情和樓盤周圍的交通、環(huán)境,、便民設(shè)施等進行全方位的展示,，可以在手機端查看樓盤的戶型圖，可以在線預(yù)約免費看房,。

其次,，基于很多樓盤地理位置比較偏遠，開發(fā)一鍵導(dǎo)航和一鍵電話撥打功能,，省去了客戶記錄地址和電話號碼的繁瑣程序,。同時微信海團隊開發(fā)了在線咨詢功能，客戶可以直接在微信窗口和售樓客服進行在線咨詢,，非常便捷和人性化,。

房地產(chǎn)營銷策劃方案 房地產(chǎn)營銷策劃方案畢業(yè)設(shè)計篇四

傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)認為，商品的價值決定于凝集在商品中的有效勞動,，而商品的價格取決于供求關(guān)系,。按這一理論，一個物件的價值是個客觀,、可度量的值,。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動，就可以了解一個商品的內(nèi)在價值，并以此為交換的依據(jù),。在這一理論的框架內(nèi),，消費者能夠客觀地掌握一個商品的價值，因而是理智的,，因而也就不存在市場營銷概念了,。

然而，西方經(jīng)濟學(xué)則認為,，商品的價值取決于商品的utility,，所謂utility是指商品的服務(wù)帶給人們的效用，或說好處,。而這個效用的評價標(biāo)準(zhǔn)是一個主觀的概念：同一商品在不同的消費者看來有不同效用,，南方人認為米飯好，北方人認為饅頭好,，誰也不能把自己的價值取向強加給對方,。由于認識到了商品的價值是個很主觀的東西，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟學(xué)的市場營銷概念,。營銷的目的就是要影響消費者的價值認同,，使之心甘情愿地付出更多的成本購買某一品牌的商品，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌,。

現(xiàn)在已經(jīng)步入了知識經(jīng)濟,，“華翠”內(nèi)部必有一個創(chuàng)新系統(tǒng)來不斷審視、破壞現(xiàn)有流程,，取而代之更好的流程,，以使自己跑得更快。以下是房地產(chǎn)營銷策劃書的具體內(nèi)容,。

現(xiàn)在的競爭,，已不僅僅是某一個層面上的競爭。一個企業(yè)如果僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢,，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話,，那么，就有可能在新一輪的競爭當(dāng)中,，被更具綜合優(yōu)勢的競爭者淘汰,，這是新時期的基本市場法則。有遠見的人總試圖看清原本看不清的東西,，一成不變的思維方法是最容易失敗的,。在房地產(chǎn)市場飽和的現(xiàn)狀下，我們必須打破常規(guī),、標(biāo)新立異,，充分運用創(chuàng)新思想，設(shè)計出多種全新的營銷模式。做到多點齊發(fā),，連點成面,，面面俱到；多線共拉,，布線為網(wǎng),，一網(wǎng)打盡。

房地產(chǎn)開發(fā)商對其所開發(fā)的項目都期望盡快銷售出去,，但往往事與愿違,，欲速則不達。尤其是中高檔的住宅物業(yè),，在買方市場的情況下,，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報，更是難上加難,。因此,，市場上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售,，也被可引入中高檔住宅的銷售,。目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈，市場明顯供大于求,。在此情況下,，如果華翠園沉住氣,，以“不變應(yīng)萬變”（價格方面）,，倒也可以在高明獨樹一幟。但我們不能滿足于此,，必須盡快將部分尾樓處理掉,，以加快資金的運轉(zhuǎn)速度。所以,，房地產(chǎn)營銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路,，改變策略，在不“變”中求“變”：“千變?nèi)f化”（營銷手段方面）,，采取“租售結(jié)合”的營銷策略,。

“租售結(jié)合”房地產(chǎn)營銷策略和方法的基本內(nèi)容如下：當(dāng)市場發(fā)生變化，供給過度,，造成樓房難以銷售時,，應(yīng)改變營銷策略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去；然后再將營銷目標(biāo)鎖定在投資型買家這一目標(biāo)消費群體,，讓其在有較高投資回報保障的前提下,，成為該物業(yè)的擁有者。這樣，即使房子暫時未售出,，我們也可以獲得一定的租金,，而且，隨著高明經(jīng)濟的發(fā)展導(dǎo)致消費推動的房價上漲空間巨大,，這樣,，公司可以得到雙面的回報。何樂而不為呢確實,，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運轉(zhuǎn),，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進行借款,，以緩解再開發(fā)的資金壓力,，充分調(diào)整資金運轉(zhuǎn)率。這樣,，我們就可以做到有大利而無小害,、有多得而無少失。另外,，本人曾經(jīng)對荷城現(xiàn)有打工族做過租房調(diào)查,，通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動及招商成績的顯赫，吸引到了大批外來者,，出租屋一直出現(xiàn)緊缺,，并愈演愈烈。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲,。所以,，本策略很具可行性，市場空間大,，大可一試,！

眾所周知，頂樓幾乎成了所有開發(fā)商的心頭病,，絕大部分避免不了“滯銷”的命運,，開發(fā)商須費很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況,。追本嗍原,，我們必須找出導(dǎo)致其獨特命運的原因：人的消費思想是理性的，同時,，他們的消費行為也私利的,，在決定高消費品時，他們都會“挑三揀四”“小心翼翼”,，特別是左右自己全家命運的物產(chǎn)時,，他們更是“銖銖校量”,、“顧前怕后”。其實頂樓最要命的就是夏天過熱,，炙得人悶不過氣來,。具體問題具體分析，一切從實際出發(fā),，針對這種現(xiàn)狀,，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層,，但它并不同于一般的其它隔熱層,，相比前者隔熱效果更好，其房內(nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣,；再者,，它的材料及鋪設(shè)形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草,，這樣,，除了可以防熱外，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）,。

并且,，我們投入也不大，100平面大概只需20xx元即可,，同時,，我們的大量建設(shè)又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，進一步降低“花園”建設(shè)成本,。至此,，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”）

阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高,、容易漏裂,。在這里,，要解決過高的問題可以做的就是對其進行精細化的市場細分,，目標(biāo)群定位于年輕階層（如本人）；另外,，還必須采取低價,、甚至成本價銷售，在價格上對其固有的缺點以一定的補償,，以彌補其不足,。對于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問題，在建造的過程當(dāng)中如果嚴把了質(zhì)量關(guān)的話,，是不會發(fā)生這樣的質(zhì)量問題的,，但是既然現(xiàn)在房已建好,，我要問的是您們對自己的產(chǎn)品有信心么？（當(dāng)然我對您們還是有信心的）,，如果有的話,，那在售房時，我們可以大膽對消費者以“三包”的承認,，并簽訂附外質(zhì)量保證合同,。這樣，顧客們在夠買時就會很放心了,。（其實,，這樣的營銷要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)的，因為營銷是“末”,，而產(chǎn)品是“本”,；營銷是“術(shù)”，而產(chǎn)品是“道”）

俗話說：“沒有不好的產(chǎn)品,，只有不好的定位”,，市場如戰(zhàn)場，“凡戰(zhàn)者,，以正合,，以奇勝”。市場不同情弱者,，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重,、營銷手段單一的競爭市場中，沒有的,、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè),，就沒有長久的生命力與市場占有率；而將過去固化,、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè),，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運,。因此,，企業(yè)只有永遠保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨特的,、適應(yīng)現(xiàn)實要求的模式,，并成功付諸實踐。才能穩(wěn)固并拓展市場,，勝出于與己激烈競爭的強手之林,。

目前，作為彈丸之地的高明,，已有大量建成,、在建,、籌建的樓盤存在，市場形勢更趨嚴禁,。我們必須采取差異化的市場策略,，努力創(chuàng)造與對方的差異，以正確的市場定位加上強有力的執(zhí)行去甩開跟隨者,，從而獲取成功,。經(jīng)過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻上一計：隨著高明低層消費群的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”（社會中80%的錢掌握在20%的人手中,，而其余80%的人只控制著20%的財富,。在這里，本人將這80%的人定為低層消費者）,，二手房市場異?；鸨行r日甚至趕超新房成交量,。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來人口的消費涌動,，這種市場結(jié)構(gòu)狀況必定還將延續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流,，不可逆轉(zhuǎn),！有時，機會就出現(xiàn)在市場的變化中,，跟隨于雷聲轟隆的雨后,。成功者善于并敢于抓住市場，而失敗者之所以失敗就因為他“茫然”于機會,。我們必須抓住這大好時機,，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協(xié)商價,，然后由消費者支付這個結(jié)果值即可,。

關(guān)于這個手段，我也不是盲目瞎瓣,，而是有一定的市場依據(jù)的,。畢竟，高明舊樓多分布于市區(qū)西面,，即荷香路以西,，這里，多以散樓布局為主,；而新樓絕大部分為花園形式，設(shè)有保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員,，安全系數(shù)更大,。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經(jīng)濟條件下,，市民多有“賣舊買新”的沖動,，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎(chǔ)上（后面提到）,，一次又一次的激發(fā)著他們的購買欲，調(diào)動著人們的沖動感,。在這樣的作用下,，成交是遲早的事。記?。菏袌錾系某晒φ叩拇_是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。

“詩意棲居”是人類居住的夢想,！所以古人云“無水則風(fēng)到氣蔽,，有水則氣止而風(fēng)無。其中以等水之地為上等,，以藏風(fēng)之地為次等”,，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化,、審美,、心理和生理需要，遂流行于市井販夫,、商賈巨富,、文人騷客中。至今,，人們對于物業(yè)的綠化要求更高一層,。花園者,，人文,、自然與建筑對話的靈性空間，于其中,，人性獲得升華,。建筑為園林讓路，生活回歸自然,。本人今天考察過貴園,，微覺不妥,，完美當(dāng)中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看,，給整個花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕,。請盡快將其“整容”一番。至?xí)r,，必將帶給您們更多的“選票”,。

滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場才能開山立業(yè),；氧氣如同良好的運營機制,，保證置身其間的人力、資金,、技術(shù)圓滿運轉(zhuǎn),；陽光是花園的遠景，吸引更多市民“埋單”,。

現(xiàn)代消費從一般消費轉(zhuǎn)向體驗消費,，由理性消費發(fā)展為感覺消費。以前叫做消費者買的放心,、用的稱心,；現(xiàn)今邊為消費者買得開心、用得滿心,，再加上人都是有感覺的動物,，在享受服務(wù)時，必須要受到特別的待遇,、絕對的尊重,，他埋單時才滿意，以后也高興再次光臨,；在購買商品時,，人們需要的是熱誠的售后服務(wù)。在這方面,，海爾集團的品牌建設(shè)可算上乘,。

海爾產(chǎn)品的核心價值就是“真誠”，品牌口號是“真誠到永遠”,，其服務(wù),，產(chǎn)品研發(fā)都是對這一理念的注釋和延展。因此,，海爾的空調(diào),、冰箱、洗衣機等產(chǎn)品多次被列為消費者最喜歡的品牌之一。

在這方面,，我們都得不恥于問師海爾,，并還得把這樣的服務(wù)延伸,、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上,。因為物業(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會認同度。只有我們的認同度高了,，才會受到更多消費者的追棒,。具體操作：引進一家富有實力的物業(yè)管理公司來接盤，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),，帶來人性化,、親情化的先進服務(wù)管理理念，同時,，最主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽,。這樣，老業(yè)主帶動新客戶,，必將提升“華翠園”銷量,。

一個成熟、成功的品牌,，到最后所擁有的,，并不僅僅是強勢的知名度和優(yōu)秀的形象，而是與消費者形成的牢固的心理上的聯(lián)系,。境界的品牌,，并不是消費者有意識認定的“好品牌”，而是存在于消費者認知“無意識”中的一種自然的狀態(tài),。強的品牌并不氣勢壓人,，而是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種虔誠的訴求及消費者的認同和好感。市場營銷的戰(zhàn)爭其實就是借助廣告對“品牌好感”的爭奪,。所謂“會哭的`孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理,。舉一個最簡單的例子：你愛上一個女孩必須勇敢追啊,！否則,，你只能在單相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神隨時都有可能成為別人卿卿我我的陪伴,。悲哀呀,！對嗎？

最主要的,，因為房產(chǎn)乃關(guān)系到一個家庭的福祉的關(guān)鍵性消費,，一生中就那么一兩次。面對它們時，誰不慎之又慎,、顧這盼那,？倘若我們“羞”于表達自己的“愛”、恥于剖白心中之“情”,。人家會“下嫁”于我嗎,？這點從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費，他們在面對這二者時都富有理性,，這就要求我們借助一切可以借助的力量（手段）全力去說服他們,、征服他們

廣告宣傳主要以《高明信息報》、街巷橫幅條為主,，以高明有線電視臺為輔,。其中，電視臺廣告盡量少放,，一來減少廣告投入費用,，限度地提高廣告資金的回報率；二來高明電視臺上映時間短暫,，又沒有自己固定的頻道（只是在黃金時段插播少次）,，收視率低下，再者,，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體,。其實，采取任何活動都一樣,，在行動之前應(yīng)先在自己心中琢磨琢磨,，通過自己的邏輯考核看它是否“經(jīng)濟”。

通過本人多次經(jīng)驗的證明,，現(xiàn)有個很好的考核方法：

如果廣告后收益>廣告費用,則是經(jīng)濟的,可行!可是,學(xué)過甚至關(guān)注,、了解過經(jīng)濟學(xué)的人都知道，企業(yè)是贏利組織,，它的這一本性決定了其在參與所有實際時都必須是以最小的投入而創(chuàng)造利潤的化,！好！既然這樣的話,，我們在醞釀廣告投入時,，必須將其費用投入結(jié)構(gòu)化，以達到花最少的費用而獲取訴求的化,。舉個例子,，如果你在平靜的池塘里投一個小石子，激起的漣漪就能讓你看得請清楚楚,，這是效果,；而你往大海里扔一塊大石頭,，激起的浪花可能還沒有海風(fēng)吹起的浪花大，這是無效,，而扔大石頭的成本要遠大于扔小石頭的成本,，石頭不在大小，關(guān)鍵要扔對地方,，而把大石頭扔在池塘里,，那就更好了。正是因為同樣的費用投入到前者必定大于后者的效益,，我才做出上面的結(jié)論,。

另外,，特地針對區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村市場的實際,，本人建議采取“過時”、“落后”的墻體廣告進入農(nóng)村的“心臟”,，更快,、更準(zhǔn)、更優(yōu)地搶占農(nóng)村市場,。的確,，墻體廣告給人的感覺是比較低擋、缺乏公信力的,，通常只有賣農(nóng)村用品的廠商如飼料廠商才會使用,。特別是在現(xiàn)今媒體不斷出新的情況下，一般的公司是絕對與墻體廣告劃清界線的,。但其實,，企業(yè)這種拒絕墻體廣告的態(tài)度可能是一個錯誤的決策。據(jù)調(diào)查,，墻體廣告是觀眾回憶度的廣告,，我能回憶到的也只有幾個，“中國

移動”,、“新飛冰箱”,、“創(chuàng)維電視”、“農(nóng)業(yè)銀行”等,。時代進步,、經(jīng)濟發(fā)達，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉,，反而給了一些舊式媒體更多的空間,。廣告雖是藝術(shù)，講究外表舒適,、品位高雅,。但是，我們企業(yè)所追求的是實用、實惠的雙“實”原則,！我們提倡的是“實實在在”的那點東西,！對吧？

我個人比較欣賞《孫子兵法》對“勢”的闡述：“流水之激,，至于漂石者,，勢也；故善戰(zhàn)者,，求之于勢,，而不求之于人?！痹靹葜饕窟M行一個輔助媒體廣告的宣傳會,、展銷會。目的是進一步鞏固消費者的印象度及刺激沖動消費的潛能,。因為廣告是一個很抽象化的東西,，給人以一種虛幻感。推廣過于單調(diào)容易產(chǎn)生品牌的空心化,，即單純的符號化,，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度，品牌無一個個性化的內(nèi)涵,，它對消費者購買決策的影響力非常有限,。這時，我們必須借助一兩個推介會將原本“虛”的“意識”轉(zhuǎn)化成“實”的“物質(zhì)”,。

具體推介有多種操作方法：

1.利用突發(fā)事件(包括國內(nèi)外甚至小到本省,、市、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件)來進行炒作,。商場如戰(zhàn)場,，作戰(zhàn)，不是只憑膽量就能取勝的,。借助突發(fā)事件宣傳自己,，對于知名度不高的品牌來說，會有出其不意的廣告效果,，而對于知名品牌來說,，更是具有拉動力。

2．必要時可以在荷城廣場展開一個展銷會,，將商品主動送到人的生活中,。這樣的好處有二：一來，可以提高推銷力度跟效率,，因為這樣的活動進行時,，推銷員跟顧客之間是一對多的關(guān)系,。相比在售樓部的一對一模式而言更省力、更有效,。二來,，也就是最主要的一點，這樣可以補充廣告的不足,，使消費者更充分,、更全面、更真實地了解我們的產(chǎn)品,。為其沖動購房時打了一劑強心針,；讓產(chǎn)品在消費者的意念當(dāng)中構(gòu)筑了一個清晰的模型；令其在決定購買意識時給我們的產(chǎn)品下了一個重重的砝碼,。

最后,，特別要注意的是，在執(zhí)行上面計劃,、進行上面活動時盡量兼顧后來新樓盤的品牌力及知名度,，全面貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，在廣告中,，可以順便提起后來樓盤開發(fā)的信息（如名稱、地址,、性質(zhì)等）,，其實在推介新有樓上，可以隨便找個借口（理由,、原因）進行,，如可以是“推陳出新”（“陳”指華翠園的樓盤；而“新”則指我們即將推出的新樓盤）,。

在市場經(jīng)濟條件下,，只有飽和的思想，沒有飽和的市場,。市場無處不在,，缺的是“發(fā)現(xiàn)”二字。缺的是獨具匠心,、別具一格的思想,，如何將思路與財路緊密地聯(lián)系起來，必須抓住以下三個關(guān)鍵：

1.勇于打破思維定式,。

2.善于另辟蹊徑,。

3.敢于抓住機遇。

房地產(chǎn)營銷策劃方案 房地產(chǎn)營銷策劃方案畢業(yè)設(shè)計篇五

在房地產(chǎn)的銷售過程中,，營銷策劃方案的設(shè)計對銷售成果起到了決定性的影響作用,，從營銷策劃方案的設(shè)計到踐行,，均需要考慮到客戶多方面的感受。本文以我國房地產(chǎn)營銷背景為基礎(chǔ),，了解了營銷策劃方案設(shè)計中所包含的主要內(nèi)容,，并分析了策劃方案在踐行過程中的注意要點，從多個角度探討了提升房地產(chǎn)營銷質(zhì)量的相關(guān)措施,。

房地產(chǎn),；營銷策劃方案；方案設(shè)計,；方案踐行

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟中的支柱,，與民眾的日常生活息息相關(guān)。而房地產(chǎn)營銷工作則是將商品房等房產(chǎn)的價值直接體現(xiàn)出來的一種方式,，以便于讓更多人購買到自己所中意的居所,。一般房地產(chǎn)的營銷工作包括了非常繁多的步驟，如市場調(diào)研,、項目定位,、營銷策劃方案設(shè)計、方案踐行等,。其中營銷策劃方案的設(shè)計與踐行有著十分重要的作用,，需要在設(shè)計環(huán)節(jié)以及踐行過程均考慮到多方面的因素。

1,、風(fēng)格上的設(shè)計

房屋建筑可以給人留下非常深刻的第一印象,，其風(fēng)格類型如果能夠符合客戶的喜好，那幺營銷成果也就會更加突出,。在進行風(fēng)格方面的營銷設(shè)計時,，營銷人員可以針對不同的客戶人群推薦相應(yīng)的建筑風(fēng)格。比如從現(xiàn)今我國的文化潮流階層構(gòu)成來看,，大多數(shù)中年客戶更喜歡歐洲西式建筑,，一些愛好中國風(fēng)的年輕人卻熱衷中式田園風(fēng)格建筑，這需要在設(shè)計方案中進行區(qū)分,。

2,、環(huán)境上的設(shè)計

這里所指的環(huán)境主要為除房屋主體建筑以外部分的環(huán)境，包括了綠化帶,、小樹林,、水景、亭臺等,，這類環(huán)境因素可以為一個房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)帶來良好的景觀生成作用,，從而讓客戶從內(nèi)心深處感受到愉悅。在環(huán)境方面,，營銷設(shè)計方案可以抓住當(dāng)代客戶對青山綠水的需求,，重點介紹環(huán)境中的生態(tài)部分,，同時也突出表現(xiàn)環(huán)境中的一些名貴花鳥、魚水,，讓客戶感受到更加強烈的自然氣息,、藝術(shù)氣息以及高貴氣息。

3,、戶型上的設(shè)計

在房地產(chǎn)營銷過程中,，戶型往往是客戶最為關(guān)心的問題，因為戶型直接決定了住戶日常的生活類型以及生活需求。對于不同的客戶,，需對應(yīng)不同的戶型,，比如中年客戶可能一家人口較多,，對活動空間也要求較大，就需要通風(fēng),、光照良好的大戶型。另外,，一些客戶可能本身的活動比較不便，這樣就比較適合臥室與衛(wèi)生間距離較近的戶型,，從而方便日常生活。

4,、物業(yè)上的設(shè)計

物業(yè)屬于房地產(chǎn)營銷中的“售后服務(wù)”部分,，物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量對客戶產(chǎn)生的感受影響極其深遠,。特別是近年來,，房地產(chǎn)行業(yè)非常熱門,，客戶更為關(guān)心物業(yè)的質(zhì)量,，因此營銷方案就需要從多個方面設(shè)計物業(yè)的特點，使客戶能夠較為直觀地感受到物業(yè)服務(wù)的水平,。比如物業(yè)服務(wù)工作的效率,、物業(yè)服務(wù)的態(tài)度,、物業(yè)服務(wù)人員的構(gòu)成以及物業(yè)服務(wù)的亮點等,，均是可以在物業(yè)設(shè)計上突出的特色,，多管齊下,，讓客戶對物業(yè)放心。

1,、注意以營銷策劃方案為基礎(chǔ)

在方案設(shè)計完成之后,，營銷人員就需要遵循詳細的設(shè)計方案實施具體的營銷工作。在一般情況下,，營銷方案的踐行需要嚴格按照設(shè)計中所涉及到的內(nèi)容,，這樣更能夠讓營銷工作具有科學(xué)性與條理性,，保證營銷質(zhì)量,。特別是對于一些設(shè)計質(zhì)量非常高的營銷方案來說,，只有充分踐行,，才能夠體現(xiàn)出方案中的優(yōu)點,，為營銷工作帶來獨特的優(yōu)勢,。通常營銷人員只要能夠遵循設(shè)計方案中的基本原則以及內(nèi)容,，那幺營銷質(zhì)量的“最低標(biāo)準(zhǔn)”則可以得到保證。

2,、注意適當(dāng)調(diào)整營銷方案

房地產(chǎn)的營銷工作因市場行情的波動而瞬息萬變,，很有可能前一段時間較為適用的營銷方案，到了現(xiàn)在就不再適用了,。對于這種情況,，在營銷策劃方案的踐行過程中，需要及時反饋到設(shè)計階段,，對營銷方案進行設(shè)計調(diào)整,，使其能夠跟上市場變化的節(jié)奏。特別是在一些大型的樓盤營銷中,，客戶人群跨度大,、戶型風(fēng)格差別大，更需要在實際踐行中根據(jù)具體情況調(diào)整更多類型的營銷方案,。比如說針對于年輕客戶的營銷方案,，在指導(dǎo)針對于老年年客戶的營銷工作時可能就不再適用，如果依照固有的營銷方案,，那幺很有可能使得營銷工作產(chǎn)生負面效應(yīng),，甚至給客戶留下不良印象。

3,、注意豐富營銷措施

房地產(chǎn)的營銷工作是一門高深的學(xué)問,，依據(jù)設(shè)計方案踐行工作或者根據(jù)工作反饋調(diào)整方案，僅僅是營銷工作的最基本內(nèi)容,，在此基礎(chǔ)上,，房地產(chǎn)開發(fā)商要提升營銷工作質(zhì)量，還需要進一步豐富營銷措施,，實現(xiàn)營銷手段的多元化,。多樣化的營銷措施在目前的許多地方得到了較為成功的應(yīng)用,，比如建立針對客戶的溝通渠道，讓客戶能夠方便通過網(wǎng)絡(luò),、電話,、短信等方式提出意見，以便于找出營銷工作中存在的不足,。另外，也可以加入針對于每一個客戶的人性化關(guān)懷,，比如在對客戶來說具有重大意義的日子,，為客戶送上營銷組精心準(zhǔn)備的禮物，這樣可以最有效地讓客戶感受到溫暖,，提升營銷質(zhì)量的效果十分顯著,。

房地產(chǎn)營銷工作中所包含的學(xué)問如瀚海煙波，并非只字片語可一言道盡,，營銷人員需要在日常的營銷工作中不斷積累,，不斷總結(jié)，才能夠穩(wěn)定地提升營銷服務(wù)水平,。特別是在當(dāng)今房地產(chǎn)營銷市場變化較大的背景之下,，更需要在營銷策劃方案的基礎(chǔ)上，了解方案,，踐行方案,，根據(jù)具體的情況實施針對性的營銷工作，并豐富營銷手段,，讓客戶在營銷工作的影響下選擇最適合自己的住所,。

[1] 喻艷莉.平頂山市房地產(chǎn)市場營銷策劃中的問題與對策研究[j].市場論壇，20xx,，（12）：53-54.

[2] 趙立輝.房地產(chǎn)營銷策劃存在問題與對策實施方案[j].科技信息,，20xx，（5）：172,，209.

[3] 陳潔芳.淺談提高房地產(chǎn)營銷策劃效果的有效途徑[j].世界華商經(jīng)濟年鑒·城鄉(xiāng)建設(shè),，20xx，（2）：321.

[4] 馬妮娜.20xx樓市新政策下的房地產(chǎn)營銷策劃思考[j].宿州學(xué)院學(xué)報,，20xx,，25（9）：21-22，90.