“方”即方子,、方法,。“方案”,，即在案前得出的方法,，將方法呈于案前,，即為“方案”。方案的格式和要求是什么樣的呢,？下面是小編為大家收集的方案策劃書范文,，僅供參考，希望能夠幫助到大家,。

設(shè)計方案怎么做 設(shè)計方案審查意見由規(guī)劃行政管理部門審批形成篇一

隨著科技的發(fā)展,，以往單一的教學(xué)方式逐步被改善。多媒體教室以多渠道的教學(xué)內(nèi)容呈現(xiàn)方式,，將理論教學(xué)和直觀教學(xué)有機(jī)的結(jié)合在一起,，調(diào)動學(xué)生的多種感官參與學(xué)習(xí),，提升了教學(xué)的質(zhì)量、提高了教學(xué)效率,、擴(kuò)大了教學(xué)規(guī)模,。

第一代完整的多媒體教室由圖像顯示系統(tǒng)、音響系統(tǒng)（功放,、音箱,、麥克風(fēng)）、集中控制系統(tǒng)等幾部分組成,。形成一整套由視頻、音頻,、動畫,、文字等多種媒體表現(xiàn)手段的教室，其最大特點是將多媒體計算機(jī)技術(shù)與常規(guī)電教手段相結(jié)合,，既有計算機(jī)多媒體,，又能充分利用幻燈機(jī)、投影片,、vcd,、dvd等到電教軟件。由幕布構(gòu)成的顯示系統(tǒng)在教學(xué)應(yīng)用中都存在一定的使用缺陷,，,。投影效果較差，如果觀眾的觀看環(huán)境是教學(xué)等較光亮的場合,，由于來回光路都會受到光干擾,，圖像就會變得模糊甚至顏色出現(xiàn)失真，若再把投影幕的反射偏差考慮在內(nèi)的話,，效果是很難讓人滿意的,，由于使用幕布，只能顯示,，不能在幕布進(jìn)行各種操作會使教師學(xué)生之間失去互動性,，難以發(fā)揮教師在課堂上的主導(dǎo)作用和學(xué)生的主體作用。

第二代多媒體教室以多媒體計算機(jī)為核心,，由實物展示臺,、投影機(jī)、交互式電子白板,、dvd機(jī),、展臺、音響設(shè)備等多種現(xiàn)代教學(xué)設(shè)備組成,。第二代是由交互式電子白板取代幕布,，交互式電子白板是一種教育輔助人機(jī)交互設(shè)備，它可以配合投影機(jī)、電腦等工具,，實現(xiàn)無塵書寫,、隨意書寫、遠(yuǎn)程交流等功能,。從硬件原理上來說,，交互式電子白板融合了大屏幕投影技術(shù)、精確定位的測試技術(shù)等,。相比第一代多媒體教室,，第二代最好的優(yōu)點在于實現(xiàn)人機(jī)交互，教師可以在白板上隨意書寫,。由于還是采用投影技術(shù),，使設(shè)備的使用受光的影響，當(dāng)光線較亮?xí)r,，顯示效果會失真且模糊,。

第三代多媒體教室以多媒體計算機(jī)與背投為核心，由實物展示臺,、音響設(shè)備等多種現(xiàn)代教學(xué)設(shè)備組成,。多媒體顯示系統(tǒng)由高亮度、高解析度的高清數(shù)字光顯構(gòu)成,；完成對各種圖文資訊的大屏幕顯示,。具有高清晰、懷閃爍,、零輻射,，超寬視角、不受外界光線干擾的優(yōu)點,；并可簡單接駁電子白板,、手寫屏、計算機(jī),、視頻展臺等設(shè)備,，輕松構(gòu)建多媒體一體化教學(xué)環(huán)境。由于教室一般比較大,，所以需要大屏幕的顯示,，而72英寸大小的dlp背投能夠更好的適用于不同大小的教室，它的超寬視角可以使坐在第一排最邊上的同學(xué)也能夠看清屏幕上的內(nèi)容,。使用光顯背投克服了光源的`因素,，從而由背投構(gòu)成的多媒體教學(xué)方案越來越受到教育用戶的關(guān)注。

1）視頻,、數(shù)字展示臺,。

它可以進(jìn)行實物,、照片、書本資料的投影,，是一種非常實用的設(shè)備,。它不單獨(dú)使用，只能輸出視頻,、數(shù)字信號,，由多媒體投影機(jī)來投影。

2）多媒體投影機(jī),。

多媒體投影機(jī)是整個多媒體演示教室中最重要的也是最昂貴的設(shè)備,，它連接著計算機(jī)系統(tǒng)、所有視頻輸出系統(tǒng)及數(shù)字展臺,，承擔(dān)視頻,、數(shù)字信號輸出成像的重任。

3）多媒體計算機(jī),。

多媒體計算機(jī)是演示系統(tǒng)的核心,，大多數(shù)數(shù)學(xué)軟件都要由它運(yùn)行,，而且在很程度上決定演示效果的好壞,。

4）視頻輸入系統(tǒng)。

它包括錄像機(jī),、dvd機(jī)等,，其視頻信號由多媒體投影機(jī)投影到屏幕上。

5）音響系統(tǒng),。

包括麥克風(fēng)（有線或無線）,、功放、音箱等,，用以輸出音頻信號,，其配置可根據(jù)教室空間大小和人數(shù)的多少來定。

6）中央控制系統(tǒng),。

由于多媒體演示教室中使用了多種數(shù)據(jù),、視頻音頻設(shè)備，要完全用好這些設(shè)備對上課的教師來說有一定的難度,。中央控制系統(tǒng)用系統(tǒng)集成的方法,，把整個多媒體演示教室的設(shè)備操作集成在一個平臺上，所有的設(shè)備的操作均可在這個平臺上完成,，使用者無須對單個設(shè)備進(jìn)行操作,。

1）本系統(tǒng)可通過大屏幕投影機(jī)清晰適時的向?qū)W生演示：

a計算機(jī)信號（校園網(wǎng)絡(luò)）、cai教學(xué)軟件及制作好的課件,；

b.實物展示臺的實物,、文字,、圖形、圖片,、幻燈片及照相底片,；

，影牒機(jī)上的教學(xué)節(jié)目以及有線電視等其它視頻信號,。

2）快捷智能中央控制系統(tǒng)全圖像的監(jiān)視,，簡單易用的單層控制界面可以讓您靈活的控制以下設(shè)備：投影設(shè)備，音響設(shè)備,，計算機(jī),，環(huán)境燈光，屏幕,，窗簾等,，具有預(yù)監(jiān)、播放,、控制等功能,，幫助您節(jié)省更多的時間，人力和物力,，有效的提高工作效率,。

3）舉辦各種多媒體會議

4）在周末播放電影等文藝娛樂節(jié)目，并可以舉辦中小型的文藝演唱會,，充分利用資源,，豐富學(xué)校的課余文化生活。

5）教師用高保真無線話筒授課,，減輕授課中的疲勞,，特別是在上集體課時更為突出，可以在課堂的任何地方進(jìn)行授課,，使教師和學(xué)生溶為一體,，對培養(yǎng)高素質(zhì)的學(xué)生及教學(xué)質(zhì)量的提高起到事半功倍的作用。

6）通過視頻展示臺的場景攝像功能監(jiān)控會場,。

設(shè)計方案怎么做 設(shè)計方案審查意見由規(guī)劃行政管理部門審批形成篇二

1,、初步理解畫面的主要情節(jié)，嘗試用完整的語言講述畫面內(nèi)容,。

2,、了解救生圈的作用，認(rèn)識常見的會游泳的動物,。

3,、樂意參加講述活動，體驗活動的快樂,。

ppt,，小狗,、公雞、小魚圖片,、背景圖人手一份,。

一、圖片（救生圈）導(dǎo)入,，激發(fā)幼兒興趣,。

師：這是什么？救生圈有什么大本領(lǐng),？

小結(jié)：救生圈可以幫助不會游泳的人游泳,。

二、感知理解畫面的主要情節(jié),，嘗試運(yùn)用已有經(jīng)驗大膽講述,。

師：今天，我們一起來講一個有關(guān)救生圈的故事,。請你仔細(xì)觀察,，把你看到的、想到的都告訴我們,，好嗎,？

圖一提問：誰來了？小貓去干什么,？

圖二提問：發(fā)生了什么事情,？小貓發(fā)現(xiàn)了什么,？

小結(jié)：我們剛剛看了兩幅圖,，我們知道了，小貓去河邊釣魚,，它發(fā)現(xiàn)了一個救生圈,。

圖三提問：小貓看見了誰？它會怎么對青蛙說,？青蛙又會怎么回答,？想想青蛙會怎么游給小貓看？請你學(xué)一學(xué),。

小結(jié)：小貓問小青蛙：“這是你的救生圈嗎,？”小青蛙說：“謝謝，不是,，我會游泳,，不用救生圈?！闭f完,，小青蛙“撲通”一聲就跳進(jìn)了河里,。

圖四提問：小貓又看見了誰？它會怎么說,？烏龜又會怎么回答,？

小結(jié)：小貓問小烏龜：“這是你的救生圈嗎？”小烏龜說：“謝謝,，不是,，我會游泳，不用救生圈,?！?/p>

圖五提問：小貓又碰到了誰？他們會說些什么呢,？

小結(jié)：小貓問小鴨：“這是你的救生圈嗎,？”小鴨說：“謝謝，不是,，我會游泳,，不用救生圈?！?/p>

圖六提問：這到底是誰的呢,？看看誰來了？它怎么了,？他們會說些什么,？

小結(jié)：小雞著急得趕來了，小貓問：“小雞,，這是你的救生圈嗎,？”小雞說：“是的，謝謝你,，這是我丟的,。”

圖七提問：小雞在干什么,？小雞怎么會游泳的,？

小結(jié)：戴上救生圈，小雞也會游泳啦,！

總結(jié)：你們看著圖片講的故事真好聽呀,！我們把這些圖片連起來，再來聽聽這個故事吧,，故事的名字叫《誰的救生圈》

二,、完整欣賞故事。

提問：

1,、現(xiàn)在,，你知道這個救生圈是誰的了嗎,？

2、聽了這個故事,，你知道誰是會游泳的,？誰需要救生圈？

三,、遷移新的知識經(jīng)驗,。

1、師：除了小雞,，還有誰也需要救生圈呢,？

2、游戲：誰的救生圈,。

師：老師這里有三個小動物,，它們是小狗、公雞,、小魚（出示小動物的圖片）,，我這里也有一個救生圈，會是誰的呢,？請把你覺得會游泳的動物貼到河水里,，不會游泳的，貼在草地上,！自己動腦筋哦,！去后面的桌子上試一試吧！

3,、引導(dǎo)幼兒遷移故事中的語言來問一問,，說一說。

設(shè)計方案怎么做 設(shè)計方案審查意見由規(guī)劃行政管理部門審批形成篇三

1,、通過看看說說,，了解過春節(jié)人們購年貨的習(xí)俗,。

2,、嘗試用8元錢進(jìn)行購買年貨，體驗購年貨的快樂,，并進(jìn)一步激發(fā)幼兒對過新年的期盼,。

體驗購年貨的快樂。

用8元錢購買年貨,。

收集各種食品包裝袋,、五元、二元,、一元面值若干,、購物籃,、布置好超市、新年音樂

新的一年即將來臨,，孩子們感受到了環(huán)境的變化,，感受到了新年喜氣洋洋的氣氛。在慶元旦活動中,，孩子們?yōu)樽约哼^新年要長大一歲而興奮,，并感受了節(jié)日快樂的氣氛。

記得有一天一大早,，我到班級,，說起現(xiàn)在已經(jīng)是十二月份了，有孩子馬上說：“老師,，我還知道再過幾天就要過年了,。”他的話剛說完孩子們就接著他的話題談?wù)撻_了,，有孩子說：“過年時我又可以穿新衣服了,。” 有孩子說：“過年的時候,，我上街時還看到很多很多的燈呢,！” 有孩子說：“我還看見許多人在大街上跳過舞呢！”…… 其實孩子們所講的過年是春節(jié),，春節(jié)是我們中華民族最隆重,、最重視、最傳統(tǒng)節(jié)日,，舉國上下,，喜氣洋洋，到處都在為迎接新年做準(zhǔn)備,。包括購買年貨,。

二期課改理念指引下的學(xué)習(xí)活動要關(guān)注活動過程，創(chuàng)造條件讓幼兒通過直接體驗來學(xué)習(xí),，本次活動我想幼兒通過嘗試購年貨,，進(jìn)一步激起幼兒對過新年的期盼，并借助本次活動讓幼兒用八元前錢購買兩件年貨,，從而也起到復(fù)習(xí)8的加法,。購物完成后，幼兒能大膽表述自己購買年貨的意圖,，使孩子獲得互動交流的樂趣,，提高幼兒語言表達(dá)能力。

引出話題――出示ppt――幼兒購年貨――介紹自己所購的年貨――活動延伸

再過一個多月將要過我們中國人民最重視、最隆重,、最熱鬧的傳統(tǒng)節(jié)日,，是什么節(jié)日？

1,、春節(jié)到了看看我們的爸爸,、媽媽們在忙什么呢？

2,、小結(jié)：買新年里需要的東西叫做“買年貨”,，購買年貨是我們中國人過春節(jié)的習(xí)俗。

2,、你想不想也學(xué)學(xué)爸爸媽媽買年貨,？

3看謝老師給你們準(zhǔn)備了多少錢？（出示錢幣,，幼兒計算）,，對了謝老師給每位小朋友準(zhǔn)備了8元錢，我們用8元錢到超市去購買我們想要的年貨好嗎?把老師送給你們的錢用完好不好,？不過在買年貨時可要想一想,，你為什么要買這些年貨，你打算怎樣享用這些年貨,？

幼兒手提購物籃進(jìn)超市購年貨,，師適時指導(dǎo)

1、自由交流自己所購的年貨,。

2,、請個別幼兒交流買的年貨

下次我們跟爸爸媽媽一起到超市去再次嘗試用9元或10元錢購買今天你想要買沒買到的年貨好嗎？

設(shè)計方案怎么做 設(shè)計方案審查意見由規(guī)劃行政管理部門審批形成篇四

前言：

相約20xx年,，喜迎美好明天,。為推進(jìn)幼兒園文化建設(shè)，豐富師幼文化生活,，充分展示我園取得喜人成績和全體師幼的良好精神風(fēng)貌,，努力營造文明高雅、團(tuán)結(jié)奮進(jìn)的幼兒園文化氛圍,。幼兒園特在20xx年12月31日舉辦慶元旦·迎新年文藝匯演,。具體方案如下：

一、活動主題：“放飛夢想·鑄就輝煌”

二,、參加對象：全體師幼和家長

三,、匯演時間：20xx年12月31日

四、匯演地點：麗水學(xué)院音樂廳

五,、組織機(jī)構(gòu)

總策劃：陳 霞 、蔣亞青 、楊 靜

總負(fù)責(zé)：陳 霞,、 蔣亞青,、楊 靜、朱 琳,、朱青霞

藝術(shù)指導(dǎo)：朱 琳

節(jié)目統(tǒng)籌：陳 霞 蔣亞青

舞臺總監(jiān)：楊 靜 (場地,、背景、燈光音響等)

服裝道具：各節(jié)目負(fù)責(zé)人

編輯撰稿：金幼辦公室

會場協(xié)調(diào)：朱青霞,、幼兒園家委會成員及各班班主任

場地維護(hù)：金幼后勤組成員

接待送禮：朱青霞 俞雪芬 尤海珍 蔣華英

節(jié)目主持：鐘歡歡 盧冠宇(幼兒) 雷 桐(幼兒)

安保工作：江小劉 陳金西 家委會成員(待定)

攝 像：(待定)

照片拍攝：各班級家委會成員(指定一名人員拍照,，以便收集)

六、活動籌備

第一階段：

召開幼兒園骨干教師會議,，商討并制定文藝匯演方案;各班級各部門接到文藝匯演活動通知后要高度重視,，認(rèn)真制定參加匯演活動預(yù)案，廣泛宣傳,，鼓勵幼兒并發(fā)動家長朋友積極參與,，統(tǒng)籌落實參賽節(jié)目，做好匯演準(zhǔn)備活動,。

第二階段：

各相關(guān)部門做好相應(yīng)的匯演籌備工作(場地,、燈光影響設(shè)備的聯(lián)系等)，策劃負(fù)責(zé)人把好各類節(jié)目的質(zhì)量關(guān);各節(jié)目負(fù)責(zé)人組織參演人員加緊排練,，并做好彩排的準(zhǔn)備;活動總策劃負(fù)責(zé)人隨時關(guān)注個節(jié)目進(jìn)展情況并做好督導(dǎo)工作,。

第三階段：

各項工作進(jìn)入倒計時，演出節(jié)目單,、慶祝橫幅,、舞臺布置、節(jié)目組織,、人員就位等等工作全部落實到位;組織召開全體工作人員大會,，具體部署相關(guān)工作，認(rèn)真學(xué)習(xí)幼兒園大型活動安全預(yù)案,、活動須知以及活動要求,。

七、演出要求：

1,、各節(jié)目指導(dǎo)老師必須提前準(zhǔn)備好該節(jié)目演出所需要的服裝,、道具、音樂磁帶(剪輯好)等物品,，并保管好,，以便活動結(jié)束后及時歸還;

2、演出節(jié)目內(nèi)容必須是健康向上,，適合幼兒年齡段的各種形式,，演出時間不宜超過六分鐘;

3,、嚴(yán)把各節(jié)目演出的質(zhì)量關(guān)，維持好節(jié)目演出秩序,，做好上臺表演前的一切準(zhǔn)備工作(注意幼兒情緒安撫及上臺前的鼓勵);

4,、所有工作人員務(wù)必高度重視本次活動，齊心協(xié)力,、全力以赴,，以最大的熱情和真心共同為本次活動畫上圓滿的句號。

八,、活動流程：

1,、上午所有人員到演出場地進(jìn)行彩排，各崗位負(fù)責(zé)人提前到崗,，做好各項銜接工作;

2,、下午兩點準(zhǔn)時由主持人宣布演出開始，園長致新年賀詞;

3,、根據(jù)節(jié)目單安排進(jìn)行匯演流程(后附節(jié)目單);

4,、匯演結(jié)束后，全體工作人員謝幕(合唱《明天會更好》);

5,、每位家長帶領(lǐng)幼兒到門口接待處領(lǐng)取一份新年禮物;

6,、活動結(jié)束，整理物品,、清掃場地,，全體工作人員合影留念(表演者著演出服)。

九,、注意事項：

1,、各相關(guān)部門做好相應(yīng)的籌備工作，一切以大局為重,，遵守時間觀念,，服從園領(lǐng)導(dǎo)以及各項目負(fù)責(zé)人的安排;

2、教育好幼兒在活動期間要遵守會場紀(jì)律,，特別是演出過程中各班級要保持所在區(qū)域的衛(wèi)生清潔,，做好孩子的安全教育;

3、演出期間,，要求非演員在場內(nèi)不要隨意走動,，文明觀看演出，不準(zhǔn)大聲喧嘩或喝倒彩;不允許帶零食和危險物品進(jìn)入演出場地;

4,、臨時性事務(wù)臨時安排的人員請積極配合,，服從民警、保衛(wèi)人員,、安全工作人員的統(tǒng)一指揮,，不得隨意進(jìn)后臺,，輪到演出的班級必須提前到后臺準(zhǔn)備;

5、保衛(wèi)人員要始終保持各通道的暢通,，認(rèn)真配合警力協(xié)助,，確保安全,。演出結(jié)束后,，要聽從主持人的指揮，引導(dǎo)所有人員有序退場,，并提示大家回家途中注意安全;

6,、各班級利用幼兒園網(wǎng)站、qq群,、家委會等形式,，做好活動的相關(guān)事項告知，以得到家長的配合與支持;

7,、各節(jié)目負(fù)責(zé)人維持好演出秩序,，看管好該區(qū)域幼兒的安全，保管好服裝道具,，做好統(tǒng)計工作,。

十、其它未盡事宜或突發(fā)性任務(wù),，需全園工作人員齊心協(xié)力,，以確保演出安全及節(jié)目質(zhì)量。

設(shè)計方案怎么做 設(shè)計方案審查意見由規(guī)劃行政管理部門審批形成篇五

人們經(jīng)常說一個項目的成功70％取決于規(guī)劃設(shè)計即產(chǎn)品策劃,，30％取決于后期的營銷推廣,。可見產(chǎn)品策劃在房地產(chǎn)策劃中的重要性,。

縱觀時下的各種營銷策劃手段,，無論是賣生活方式、賣地段,、賣社區(qū)文化,、賣投資收益，最根本的是都脫離不了產(chǎn)品的支撐,，房地產(chǎn)產(chǎn)品是最基本的元素,。房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種商品，因為有人使用,，才體現(xiàn)出了其價值,。永遠(yuǎn)都不能脫離了房地產(chǎn)產(chǎn)品本質(zhì)空談策劃。許多策劃公司,、策劃人不懂產(chǎn)品,，不懂建筑,。對建筑、產(chǎn)品缺乏起碼的了解,，這樣的策劃是空洞的,，是不完整的。

房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃注重的是產(chǎn)品的精雕細(xì)鏤,，以吻合顧客的要求,，適用較廣泛。只要產(chǎn)品調(diào)研做好,、產(chǎn)品市場準(zhǔn)確,、產(chǎn)品設(shè)計到位、產(chǎn)品營銷手段新穎,，加上策劃人有強(qiáng)烈的創(chuàng)新專業(yè)精神和較高的專業(yè)素質(zhì),，差不多都會運(yùn)用得當(dāng)，獲得成功,。不過,，如果只強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的品質(zhì)方面，對大勢的把握,、全程的參與,、品牌的推廣等策劃理念忽視或不重視，那么,，策劃出來的樓盤也不一定暢銷,。

近幾年來，發(fā)展商都在不同的項目中貫徹產(chǎn)品策劃的理念,，注重項目產(chǎn)品的細(xì)節(jié)和細(xì)部的完美和舒適,，創(chuàng)造了許多著名的樓盤。一些對產(chǎn)品策劃有實踐經(jīng)驗的策劃專業(yè)人士,，也不惜余力地倡導(dǎo)產(chǎn)品策劃模式,，用自己的實踐證明產(chǎn)品策劃的作用。

房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃,，就是對房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)品進(jìn)行謀劃和運(yùn)籌,，以滿足人們對房地產(chǎn)產(chǎn)品的特定要求。產(chǎn)品策劃的重點是“顧客就是上帝”,，一切圍繞客戶的需求來策劃產(chǎn)品,，注重產(chǎn)品的舒適性和藝術(shù)性，使人們對產(chǎn)品的喜愛和喜悅而促進(jìn)人們的心身健康,。產(chǎn)品策劃的另一個重點是產(chǎn)品定位和產(chǎn)品設(shè)計,，產(chǎn)品定位先于產(chǎn)品設(shè)計。

房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃流程和內(nèi)容如下：

1,、產(chǎn)品調(diào)研

產(chǎn)品的前期策劃中最重要的是調(diào)研,，對區(qū)域競爭產(chǎn)品的調(diào)研,，對購房者消費(fèi)傾向的調(diào)查，目的是了解需求和供應(yīng)狀況,，為產(chǎn)品定位作好準(zhǔn)備,。

2、項目定位

在產(chǎn)品調(diào)研的前提下,，對產(chǎn)品進(jìn)行恰如其分的確定具體位置,。包括目標(biāo)客戶定位，這最重要,，因為產(chǎn)品竣工后是賣給他們的,。還有產(chǎn)品品質(zhì)定位,、產(chǎn)品功能定位,、產(chǎn)品地段定位,、產(chǎn)品規(guī)模定位,、產(chǎn)品形象定位等,。

3,、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計

這是策劃的重心,，根據(jù)目標(biāo)客戶的特性分析,，產(chǎn)品就為它量身而做,。包括規(guī)劃設(shè)計,、建筑設(shè)計,、環(huán)境設(shè)計,、戶型設(shè)計、配套設(shè)計,、物業(yè)服務(wù)等,。

4、產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計

采用新技術(shù),、新材料,、新設(shè)備。先進(jìn)的生產(chǎn)工藝,，保證產(chǎn)品質(zhì)量,。

1、因地制宜的原則

每一個地區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r不同,，市場也不同,，產(chǎn)品需求和產(chǎn)品特色也不盡相同。因此只能根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況,，充分利用當(dāng)?shù)氐母鞣N優(yōu)勢資源,、因地制宜的進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃，不能只進(jìn)行簡單的復(fù)制,。因地制宜就是要因勢利導(dǎo),，趨長避短,，與時俱進(jìn)。用發(fā)展的,、變化的眼光進(jìn)行研究,，進(jìn)行策劃。

2,、充分挖掘地段價值的原則

房地產(chǎn)策劃的終極目標(biāo)是取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益,。房地產(chǎn)的價值無論如何都不能忽視地段的作用。地段的價值是動態(tài)的,、相對的,。不同的地段有不同的地產(chǎn)基因，即使同樣的地段,，隨著時間的變遷,，其價值也在動態(tài)的變化當(dāng)中。挖掘地段的價值不光要考慮到地段的現(xiàn)狀價值,，更要考慮到地段未來的價值,，很好的協(xié)調(diào)發(fā)展與生存的關(guān)系。地段價值沒有被充分挖掘,，就不能使土地的利用價值最大化,，也不能取得最好的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然經(jīng)濟(jì)效益有當(dāng)前的,，也有遠(yuǎn)期的,，不能只重視當(dāng)前的而忽視遠(yuǎn)期的經(jīng)濟(jì)效益。地段價值的利用要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展目標(biāo),，找出一個利潤與風(fēng)險的平衡點,。

3、先總后分的原則

堅持先總后分的原則就是產(chǎn)品策劃的整體與局部的正確把握,。這需要根據(jù)市場的深入研究,，首先明確產(chǎn)品的市場總體形象，包括產(chǎn)品的檔次形象和主題形象,，是高檔還是中檔,，或者是低檔；是國際青年特區(qū)還是養(yǎng)老社區(qū),，是旅游休閑地產(chǎn)還是世界風(fēng)情城等等,。只有明確了這個大的方向，我們才可以以此原則進(jìn)行細(xì)部的組合與配置,，包括交通組織,、環(huán)境規(guī)劃、建筑布局、配套安排,、建筑風(fēng)格,、戶型設(shè)計等。切不能高檔公寓甚至豪宅出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)型戶型和低會所配置,，普通住宅甚至經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)spa會所與國際雙語幼兒園,，或者是老年公寓，卻要在配置上加入數(shù)字化與拳擊房,，在戶型上設(shè)計成錯層等錯誤,。有的項目在將產(chǎn)品定位為高端市場后，其四居戶型設(shè)計在做到了190平方米的同時,，但室內(nèi)功能安排上卻沒有獨(dú)立的更衣室,，其衛(wèi)生間最大的也只有5平方米，最小的只有3.84平方米,，這就明顯的與這么大的戶型面積不協(xié)調(diào),。再比如，有項目的建筑風(fēng)格為歐陸風(fēng)格,，甚至是很明顯的巴烙克風(fēng)格,，但在園林設(shè)計上，卻做出了江南山水的園林手法,。金融街有一個高檔公寓項目，對外推廣說是金融家俱樂部,，其銷售價格高達(dá)20000元/平方米,，可戶型卻是90平方米是一居、120平方米的二居和160平方米的三居,，其舒適型戶型讓人怎么看也不象所推廣的金融家豪宅,，同時，總面積不足4萬平方米的項目囊括了一二三居,，多少存在階層的混雜,，導(dǎo)致真正的富人不愿買，窮人又買不起的結(jié)果,。

除了以上所談的情況外,，產(chǎn)品策劃的先總后分還體現(xiàn)在其他四個方面：一是先整體布局，是兵營式排列,、圍合式布局還是點狀或組團(tuán),，再建筑單體安排；二是先建筑類型,、建筑風(fēng)格定位,，是商用、住宅還是寫字樓,，是新古典主義,、現(xiàn)代簡約,、歐陸風(fēng)情還是中式建筑，接著才是戶型設(shè)計,、外立面和天際線處理,；三是先整體交通規(guī)劃，明確人車交通組織,，再考慮各樓或各單元空間的聯(lián)系,；四是先整體環(huán)境景觀規(guī)劃，包括景觀風(fēng)格與景觀布局,，再中心庭院,、各組團(tuán)景觀和宅間景觀的設(shè)計。

4,、先外后內(nèi)的原則

建筑的整體外觀怎么樣,，在一定程度上左右著人們的購買欲望，甚至決定著一個項目的成功與失敗,。而這里所談到的外,，包括建筑的外立面風(fēng)格、顏色,、材質(zhì)以及天際線處理,。在一定意義上它代表著一個產(chǎn)品的品質(zhì)，決定著一個產(chǎn)品的性質(zhì),，具有很強(qiáng)的識別性,。比如我們走在大街上，很難分清出這一片區(qū)域是住宅區(qū)還是商業(yè)區(qū)或者是工業(yè)區(qū),，但一般人都很容易從建筑的外部元素看出它是商業(yè),、辦公、住宅或者是商住混合來,，都很容易看出項目的品質(zhì)感來,。為什么一定要先強(qiáng)調(diào)外，這是因為,，不管你的產(chǎn)品是高檔中檔還是低檔,，都存在外部的重要元素表現(xiàn)，并不是說高檔就一定外部元素華麗,，低檔產(chǎn)品外部就一定不好看,。這就象人一樣，不管你身份高低,，貧富如何,，通過得體的衣服同樣可以表現(xiàn)出你秀外的一面。強(qiáng)調(diào)先外后內(nèi)還有一個原因，就是任何人都不可能一下子看到事物的所有,，只有外在的東西吸引了他,，他才有可能繼續(xù)了解內(nèi)在的。這和其他的商品一樣,，樣子討人喜歡,，人們才會有興趣進(jìn)一步咨詢價格、特點等,；樣子他都不喜歡,，也許連看都不看，問也不會問,。強(qiáng)調(diào)先外后內(nèi)更重要的是要注意把握好內(nèi)在的處理,，這就象男女戀愛一樣，剛開始更多的來自于對方的外在形象與氣質(zhì),，能不能共步紅地毯,，關(guān)鍵看內(nèi)在的修養(yǎng)。一個項目的外在元素做好了,，消費(fèi)者就可能會主動來問,、來看，當(dāng)然,，買不買單還要看內(nèi)在的,，包括戶型設(shè)計、園林景觀,、社區(qū)物管,、會所配套等。強(qiáng)調(diào)先外后內(nèi),，也符合人們購房消費(fèi)的一般心理：需求---尋找----吸引----了解----認(rèn)知----購買。

5,、先弱后強(qiáng)的原則

從產(chǎn)品營銷的角度而言,，特別是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的殘酷競爭格局，做一個項目,，首先要考慮到客戶的人氣聚集,，要先適當(dāng)?shù)膹娜跣】腿旱漠a(chǎn)品做起，再做強(qiáng)勢客群的產(chǎn)品,，以此形成一個增長的態(tài)勢,，營造不斷升值的價值空間和市場印象。這種原則特別適合一些大型項目的開發(fā),，由于項目規(guī)模大,，很多開發(fā)商僅僅從產(chǎn)品的差異性，地塊環(huán)境的優(yōu)越性等因素考慮，而忽視了規(guī)模過大所形成的風(fēng)險,，這種風(fēng)險表現(xiàn)在銷售周期長,、市場變化莫測、開發(fā)資金要求高,、產(chǎn)品更新快等因素上,。京城西邊有一個項目，總建筑面積45萬平方米,，分二期開發(fā),。一期28萬平方米位于地塊最好的位置，其全部做成了160平方米以上的三居四居兩種大戶型,。其可以預(yù)見的結(jié)果會表現(xiàn)在四個方面,，一是高總價很難帶來很好的人氣，不容易形成開盤的熱銷,，特別是在當(dāng)前地產(chǎn)市場環(huán)境下,，一旦喪失了一開始就打開銷售市場缺口的機(jī)會，其很快就會淹沒在每兩天一個新盤的房海中,，無人知曉,，無人關(guān)注。二是先期在最好的位置開發(fā)最高端的產(chǎn)品,，在整個項目的價格漲幅上可能會失去上升的空間,。三是先期開發(fā)銷售高端產(chǎn)品必定會對銷售速度產(chǎn)生影響，其資金回籠情況甚至?xí)绊懙巾椖康氖┕ね七M(jìn),，對后期產(chǎn)品推出形成更大的銷售壓力,，產(chǎn)生不利的市場印象。四是先做高端,，實際上是讓最富的人去遭受后期低端產(chǎn)品施工所產(chǎn)生的噪音,、灰塵等影響。

7,、先分后合的原則

房地產(chǎn)不同于其他產(chǎn)品,，不僅其市場景氣的變化快速且明顯，更由于他具有自用,、投資及保值等性質(zhì),，因此產(chǎn)品本身也常隨景氣狀況及購買力強(qiáng)弱而變化。另外,，現(xiàn)在商品房大都是預(yù)售,，也就是說先賣后建，在興建的過程中,，如果市場變化了,，產(chǎn)品就面臨調(diào)整的問題,，如果不提前做好這些因素的考慮，就無法應(yīng)對這一市場的變化,。前幾年,，中關(guān)村由于交通和城市商業(yè)配套的落后，一大批公寓出現(xiàn)了滯銷的現(xiàn)象,，而中關(guān)村又聚集了大量的中小科技型企業(yè),，在這種情況下，部分公寓項目就改頭換面,，變成了商住公寓,，由于早先設(shè)計是純住宅，所以在改后就出現(xiàn)了諸多問題,，包括戶型隔斷和衛(wèi)生設(shè)施的安排,。如何實現(xiàn)先分后合呢？大致的方法有二個,。一是區(qū)別樓層市場的先分后合,，也就是先就整棟樓各樓層市場，如頂部市場,、中間層市場,、底商、地下室,，個別評估其供需狀況及規(guī)劃條件,，再考慮樓層之間的關(guān)聯(lián)性或合并的可能性，如頂樓可否與次一樓層合并做成樓中樓,？一樓低商可否與二樓或地下室合并成樓中樓或商業(yè)空間,？躍層戶型在設(shè)計上可不可以考慮樓上樓下的雙入戶設(shè)計等。二是調(diào)整平面單元面積大小的先分后合,。也就是說先確定最小可能銷售單元的平面功能,，再合并數(shù)個小單元成為較大面積的單元，以使消費(fèi)者調(diào)整平面的的彈性空間最大化,。

8,、先專后普的原則

一些開發(fā)商在拿到地以后，不知道去為什么樣的客群做產(chǎn)品,，總是錯誤的認(rèn)為，把所有市場上好的東西全部搬進(jìn)來,，面向所有買房的人就能贏得市場,。實則不然，這種眉毛胡子一把抓的結(jié)果往往造成項目品質(zhì)不高,，富人不愿來,，窮人不敢進(jìn),。南三環(huán)邊有一家魯菜館，一直供應(yīng)地道的魯菜,，生意很不錯,，后來老板一看川菜很受歡迎，為招攬更多的客人,，就引進(jìn)了川菜,，結(jié)果真正偏好魯菜或川菜的客人，都覺得他不夠?qū)I(yè)與地道,，生意反而大不如前,。風(fēng)林綠洲的成功很說明這個問題，其產(chǎn)品的專門化程度很高,，由于周邊分布著中科院十幾個研究所,，市場推廣一直都在說周邊住的全是愛因斯坦。結(jié)果,，買房的幾乎全部是科研和教育戰(zhàn)線的人,。一般而言，產(chǎn)品的專門化程度越高,，越容易給人純粹與信賴的感覺,，間接的發(fā)揮了特殊化的效果，同質(zhì)客群也愿意扎堆,。而這種專門化的產(chǎn)品是分散化項目無法比的,。專門化的產(chǎn)品，通常附加值較大,，也容易創(chuàng)造較高的價值,，比如，當(dāng)前流行的小戶型,，他就提供了與之相對應(yīng)的酒店式管理,，但因為是單一的客群，吸引了眾多白領(lǐng),，其銷售價格不降反升,。當(dāng)然，任何一種專門化產(chǎn)品都有一定的風(fēng)險,，這是因為你的客群較為單一所決定的,。這就需要把握好以下幾個問題。一是產(chǎn)品的專門化的程度必須考慮到項目所在地的市場情況,、供需情況和各種目標(biāo)客群的相對規(guī)模和購買力,；二是先嘗試并評估各種專門化的可能性及市場接受度，以創(chuàng)造產(chǎn)品的附加值及利潤空間,，除非市場機(jī)會有限,，或項目地塊條件受限制,，一般應(yīng)首先考慮專門化產(chǎn)品，至少是主流產(chǎn)品,。這是因為當(dāng)前地產(chǎn)市場的細(xì)分已經(jīng)越來越明顯,。

9、容積率并不是越高越好

在城市土地成本越來越高的情況下,，適當(dāng)提高建筑容積率可以攤薄樓面地價,，降低開發(fā)成本，但現(xiàn)在有一種傾向,，很多開發(fā)商為追求開發(fā)利潤,，盲目追求容積率，結(jié)果,，在市場競爭越來越激烈的情況下,，過高的容積率造成了板樓成塔樓，大進(jìn)深窄面寬,，戶型內(nèi)部設(shè)計不合理,，走道過多等現(xiàn)象，從而降低了居住品質(zhì),，影響了銷售價格,，增大了銷售風(fēng)險，帶來大量產(chǎn)品積壓和資金困難,。