“方”即方子,、方法,?!胺桨浮保丛诎盖暗贸龅姆椒?,將方法呈于案前,,即為“方案”,。方案的格式和要求是什么樣的呢,?下面是小編為大家收集的方案策劃書范文,僅供參考,,希望能夠幫助到大家,。
設(shè)計(jì)方案怎么做 設(shè)計(jì)方案審查意見由規(guī)劃行政管理部門審批形成篇一
隨著科技的發(fā)展,以往單一的教學(xué)方式逐步被改善,。多媒體教室以多渠道的教學(xué)內(nèi)容呈現(xiàn)方式,,將理論教學(xué)和直觀教學(xué)有機(jī)的結(jié)合在一起,調(diào)動(dòng)學(xué)生的多種感官參與學(xué)習(xí),,提升了教學(xué)的質(zhì)量,、提高了教學(xué)效率、擴(kuò)大了教學(xué)規(guī)模,。
第一代完整的多媒體教室由圖像顯示系統(tǒng),、音響系統(tǒng)(功放、音箱,、麥克風(fēng)),、集中控制系統(tǒng)等幾部分組成。形成一整套由視頻,、音頻,、動(dòng)畫、文字等多種媒體表現(xiàn)手段的教室,,其最大特點(diǎn)是將多媒體計(jì)算機(jī)技術(shù)與常規(guī)電教手段相結(jié)合,,既有計(jì)算機(jī)多媒體,又能充分利用幻燈機(jī),、投影片,、vcd、dvd等到電教軟件,。由幕布構(gòu)成的顯示系統(tǒng)在教學(xué)應(yīng)用中都存在一定的使用缺陷,,。投影效果較差,,如果觀眾的觀看環(huán)境是教學(xué)等較光亮的場合,,由于來回光路都會(huì)受到光干擾,圖像就會(huì)變得模糊甚至顏色出現(xiàn)失真,,若再把投影幕的反射偏差考慮在內(nèi)的話,,效果是很難讓人滿意的,由于使用幕布,只能顯示,,不能在幕布進(jìn)行各種操作會(huì)使教師學(xué)生之間失去互動(dòng)性,,難以發(fā)揮教師在課堂上的主導(dǎo)作用和學(xué)生的主體作用。
第二代多媒體教室以多媒體計(jì)算機(jī)為核心,,由實(shí)物展示臺(tái),、投影機(jī),、交互式電子白板,、dvd機(jī)、展臺(tái),、音響設(shè)備等多種現(xiàn)代教學(xué)設(shè)備組成,。第二代是由交互式電子白板取代幕布,交互式電子白板是一種教育輔助人機(jī)交互設(shè)備,,它可以配合投影機(jī),、電腦等工具,實(shí)現(xiàn)無塵書寫,、隨意書寫,、遠(yuǎn)程交流等功能。從硬件原理上來說,,交互式電子白板融合了大屏幕投影技術(shù),、精確定位的測試技術(shù)等。相比第一代多媒體教室,,第二代最好的優(yōu)點(diǎn)在于實(shí)現(xiàn)人機(jī)交互,,教師可以在白板上隨意書寫。由于還是采用投影技術(shù),,使設(shè)備的使用受光的影響,,當(dāng)光線較亮?xí)r,顯示效果會(huì)失真且模糊,。
第三代多媒體教室以多媒體計(jì)算機(jī)與背投為核心,,由實(shí)物展示臺(tái)、音響設(shè)備等多種現(xiàn)代教學(xué)設(shè)備組成,。多媒體顯示系統(tǒng)由高亮度,、高解析度的高清數(shù)字光顯構(gòu)成;完成對(duì)各種圖文資訊的大屏幕顯示,。具有高清晰,、懷閃爍、零輻射,,超寬視角,、不受外界光線干擾的優(yōu)點(diǎn);并可簡單接駁電子白板、手寫屏,、計(jì)算機(jī),、視頻展臺(tái)等設(shè)備,輕松構(gòu)建多媒體一體化教學(xué)環(huán)境,。由于教室一般比較大,,所以需要大屏幕的顯示,而72英寸大小的dlp背投能夠更好的適用于不同大小的教室,,它的超寬視角可以使坐在第一排最邊上的同學(xué)也能夠看清屏幕上的內(nèi)容,。使用光顯背投克服了光源的`因素,從而由背投構(gòu)成的多媒體教學(xué)方案越來越受到教育用戶的關(guān)注,。
1)視頻,、數(shù)字展示臺(tái)。
它可以進(jìn)行實(shí)物,、照片,、書本資料的投影,是一種非常實(shí)用的設(shè)備,。它不單獨(dú)使用,,只能輸出視頻、數(shù)字信號(hào),,由多媒體投影機(jī)來投影,。
2)多媒體投影機(jī)。
多媒體投影機(jī)是整個(gè)多媒體演示教室中最重要的也是最昂貴的設(shè)備,,它連接著計(jì)算機(jī)系統(tǒng),、所有視頻輸出系統(tǒng)及數(shù)字展臺(tái),承擔(dān)視頻,、數(shù)字信號(hào)輸出成像的重任,。
3)多媒體計(jì)算機(jī)。
多媒體計(jì)算機(jī)是演示系統(tǒng)的核心,,大多數(shù)數(shù)學(xué)軟件都要由它運(yùn)行,,而且在很程度上決定演示效果的好壞。
4)視頻輸入系統(tǒng),。
它包括錄像機(jī),、dvd機(jī)等,其視頻信號(hào)由多媒體投影機(jī)投影到屏幕上,。
5)音響系統(tǒng),。
包括麥克風(fēng)(有線或無線)、功放,、音箱等,,用以輸出音頻信號(hào),,其配置可根據(jù)教室空間大小和人數(shù)的多少來定。
6)中央控制系統(tǒng),。
由于多媒體演示教室中使用了多種數(shù)據(jù),、視頻音頻設(shè)備,要完全用好這些設(shè)備對(duì)上課的教師來說有一定的難度,。中央控制系統(tǒng)用系統(tǒng)集成的方法,,把整個(gè)多媒體演示教室的設(shè)備操作集成在一個(gè)平臺(tái)上,所有的設(shè)備的操作均可在這個(gè)平臺(tái)上完成,,使用者無須對(duì)單個(gè)設(shè)備進(jìn)行操作,。
1)本系統(tǒng)可通過大屏幕投影機(jī)清晰適時(shí)的向?qū)W生演示:
a計(jì)算機(jī)信號(hào)(校園網(wǎng)絡(luò))、cai教學(xué)軟件及制作好的課件,;
b.實(shí)物展示臺(tái)的實(shí)物,、文字,、圖形,、圖片、幻燈片及照相底片,;
,,影牒機(jī)上的教學(xué)節(jié)目以及有線電視等其它視頻信號(hào)。
2)快捷智能中央控制系統(tǒng)全圖像的監(jiān)視,,簡單易用的單層控制界面可以讓您靈活的控制以下設(shè)備:投影設(shè)備,,音響設(shè)備,計(jì)算機(jī),,環(huán)境燈光,,屏幕,窗簾等,,具有預(yù)監(jiān),、播放、控制等功能,,幫助您節(jié)省更多的時(shí)間,,人力和物力,有效的提高工作效率,。
3)舉辦各種多媒體會(huì)議
4)在周末播放電影等文藝娛樂節(jié)目,,并可以舉辦中小型的文藝演唱會(huì),充分利用資源,,豐富學(xué)校的課余文化生活,。
5)教師用高保真無線話筒授課,減輕授課中的疲勞,,特別是在上集體課時(shí)更為突出,,可以在課堂的任何地方進(jìn)行授課,,使教師和學(xué)生溶為一體,對(duì)培養(yǎng)高素質(zhì)的學(xué)生及教學(xué)質(zhì)量的提高起到事半功倍的作用,。
6)通過視頻展示臺(tái)的場景攝像功能監(jiān)控會(huì)場,。
設(shè)計(jì)方案怎么做 設(shè)計(jì)方案審查意見由規(guī)劃行政管理部門審批形成篇二
1、初步理解畫面的主要情節(jié),,嘗試用完整的語言講述畫面內(nèi)容,。
2、了解救生圈的作用,,認(rèn)識(shí)常見的會(huì)游泳的動(dòng)物,。
3、樂意參加講述活動(dòng),,體驗(yàn)活動(dòng)的快樂,。
ppt,小狗,、公雞,、小魚圖片、背景圖人手一份,。
一,、圖片(救生圈)導(dǎo)入,激發(fā)幼兒興趣,。
師:這是什么,?救生圈有什么大本領(lǐng)?
小結(jié):救生圈可以幫助不會(huì)游泳的人游泳,。
二,、感知理解畫面的主要情節(jié),嘗試運(yùn)用已有經(jīng)驗(yàn)大膽講述,。
師:今天,,我們一起來講一個(gè)有關(guān)救生圈的故事。請你仔細(xì)觀察,,把你看到的,、想到的都告訴我們,好嗎,?
圖一提問:誰來了,?小貓去干什么?
圖二提問:發(fā)生了什么事情,?小貓發(fā)現(xiàn)了什么?
小結(jié):我們剛剛看了兩幅圖,,我們知道了,,小貓去河邊釣魚,,它發(fā)現(xiàn)了一個(gè)救生圈。
圖三提問:小貓看見了誰,?它會(huì)怎么對(duì)青蛙說,?青蛙又會(huì)怎么回答?想想青蛙會(huì)怎么游給小貓看,?請你學(xué)一學(xué),。
小結(jié):小貓問小青蛙:“這是你的救生圈嗎?”小青蛙說:“謝謝,,不是,,我會(huì)游泳,不用救生圈,?!闭f完,小青蛙“撲通”一聲就跳進(jìn)了河里,。
圖四提問:小貓又看見了誰,?它會(huì)怎么說?烏龜又會(huì)怎么回答,?
小結(jié):小貓問小烏龜:“這是你的救生圈嗎,?”小烏龜說:“謝謝,不是,,我會(huì)游泳,不用救生圈,?!?/p>
圖五提問:小貓又碰到了誰?他們會(huì)說些什么呢,?
小結(jié):小貓問小鴨:“這是你的救生圈嗎,?”小鴨說:“謝謝,不是,,我會(huì)游泳,,不用救生圈?!?/p>
圖六提問:這到底是誰的呢,?看看誰來了?它怎么了,?他們會(huì)說些什么,?
小結(jié):小雞著急得趕來了,小貓問:“小雞,,這是你的救生圈嗎,?”小雞說:“是的,,謝謝你,這是我丟的,?!?/p>
圖七提問:小雞在干什么?小雞怎么會(huì)游泳的,?
小結(jié):戴上救生圈,,小雞也會(huì)游泳啦!
總結(jié):你們看著圖片講的故事真好聽呀,!我們把這些圖片連起來,,再來聽聽這個(gè)故事吧,故事的名字叫《誰的救生圈》
二,、完整欣賞故事,。
提問:
1、現(xiàn)在,,你知道這個(gè)救生圈是誰的了嗎,?
2、聽了這個(gè)故事,,你知道誰是會(huì)游泳的,?誰需要救生圈?
三,、遷移新的知識(shí)經(jīng)驗(yàn),。
1、師:除了小雞,,還有誰也需要救生圈呢,?
2、游戲:誰的救生圈,。
師:老師這里有三個(gè)小動(dòng)物,,它們是小狗,、公雞,、小魚(出示小動(dòng)物的圖片),,我這里也有一個(gè)救生圈,會(huì)是誰的呢,?請把你覺得會(huì)游泳的動(dòng)物貼到河水里,,不會(huì)游泳的,貼在草地上,!自己動(dòng)腦筋哦,!去后面的桌子上試一試吧!
3,、引導(dǎo)幼兒遷移故事中的語言來問一問,,說一說,。
設(shè)計(jì)方案怎么做 設(shè)計(jì)方案審查意見由規(guī)劃行政管理部門審批形成篇三
1、通過看看說說,,了解過春節(jié)人們購年貨的習(xí)俗,。
2、嘗試用8元錢進(jìn)行購買年貨,,體驗(yàn)購年貨的快樂,,并進(jìn)一步激發(fā)幼兒對(duì)過新年的期盼。
體驗(yàn)購年貨的快樂,。
用8元錢購買年貨,。
收集各種食品包裝袋、五元,、二元,、一元面值若干、購物籃,、布置好超市,、新年音樂
新的一年即將來臨,孩子們感受到了環(huán)境的變化,,感受到了新年喜氣洋洋的氣氛,。在慶元旦活動(dòng)中,孩子們?yōu)樽约哼^新年要長大一歲而興奮,,并感受了節(jié)日快樂的氣氛,。
記得有一天一大早,我到班級(jí),,說起現(xiàn)在已經(jīng)是十二月份了,,有孩子馬上說:“老師,我還知道再過幾天就要過年了,。”他的話剛說完孩子們就接著他的話題談?wù)撻_了,,有孩子說:“過年時(shí)我又可以穿新衣服了,。” 有孩子說:“過年的時(shí)候,,我上街時(shí)還看到很多很多的燈呢,!” 有孩子說:“我還看見許多人在大街上跳過舞呢!”…… 其實(shí)孩子們所講的過年是春節(jié),,春節(jié)是我們中華民族最隆重,、最重視、最傳統(tǒng)節(jié)日,,舉國上下,,喜氣洋洋,,到處都在為迎接新年做準(zhǔn)備。包括購買年貨,。
二期課改理念指引下的學(xué)習(xí)活動(dòng)要關(guān)注活動(dòng)過程,,創(chuàng)造條件讓幼兒通過直接體驗(yàn)來學(xué)習(xí),本次活動(dòng)我想幼兒通過嘗試購年貨,,進(jìn)一步激起幼兒對(duì)過新年的期盼,,并借助本次活動(dòng)讓幼兒用八元前錢購買兩件年貨,從而也起到復(fù)習(xí)8的加法,。購物完成后,,幼兒能大膽表述自己購買年貨的意圖,使孩子獲得互動(dòng)交流的樂趣,,提高幼兒語言表達(dá)能力,。
引出話題――出示ppt――幼兒購年貨――介紹自己所購的年貨――活動(dòng)延伸
再過一個(gè)多月將要過我們中國人民最重視、最隆重,、最熱鬧的傳統(tǒng)節(jié)日,,是什么節(jié)日?
1,、春節(jié)到了看看我們的爸爸,、媽媽們在忙什么呢?
2,、小結(jié):買新年里需要的東西叫做“買年貨”,,購買年貨是我們中國人過春節(jié)的習(xí)俗。
2,、你想不想也學(xué)學(xué)爸爸媽媽買年貨,?
3看謝老師給你們準(zhǔn)備了多少錢?(出示錢幣,,幼兒計(jì)算),,對(duì)了謝老師給每位小朋友準(zhǔn)備了8元錢,我們用8元錢到超市去購買我們想要的年貨好嗎?把老師送給你們的錢用完好不好,?不過在買年貨時(shí)可要想一想,,你為什么要買這些年貨,你打算怎樣享用這些年貨,?
幼兒手提購物籃進(jìn)超市購年貨,,師適時(shí)指導(dǎo)
1、自由交流自己所購的年貨,。
2,、請個(gè)別幼兒交流買的年貨
下次我們跟爸爸媽媽一起到超市去再次嘗試用9元或10元錢購買今天你想要買沒買到的年貨好嗎?
設(shè)計(jì)方案怎么做 設(shè)計(jì)方案審查意見由規(guī)劃行政管理部門審批形成篇四
前言:
相約20xx年,喜迎美好明天,。為推進(jìn)幼兒園文化建設(shè),,豐富師幼文化生活,充分展示我園取得喜人成績和全體師幼的良好精神風(fēng)貌,,努力營造文明高雅,、團(tuán)結(jié)奮進(jìn)的幼兒園文化氛圍。幼兒園特在20xx年12月31日舉辦慶元旦·迎新年文藝匯演,。具體方案如下:
一,、活動(dòng)主題:“放飛夢想·鑄就輝煌”
二、參加對(duì)象:全體師幼和家長
三,、匯演時(shí)間:20xx年12月31日
四,、匯演地點(diǎn):麗水學(xué)院音樂廳
五、組織機(jī)構(gòu)
總策劃:陳 霞 ,、蔣亞青 ,、楊 靜
總負(fù)責(zé):陳 霞、 蔣亞青,、楊 靜,、朱 琳、朱青霞
藝術(shù)指導(dǎo):朱 琳
節(jié)目統(tǒng)籌:陳 霞 蔣亞青
舞臺(tái)總監(jiān):楊 靜 (場地,、背景,、燈光音響等)
服裝道具:各節(jié)目負(fù)責(zé)人
編輯撰稿:金幼辦公室
會(huì)場協(xié)調(diào):朱青霞、幼兒園家委會(huì)成員及各班班主任
場地維護(hù):金幼后勤組成員
接待送禮:朱青霞 俞雪芬 尤海珍 蔣華英
節(jié)目主持:鐘歡歡 盧冠宇(幼兒) 雷 桐(幼兒)
安保工作:江小劉 陳金西 家委會(huì)成員(待定)
攝 像:(待定)
照片拍攝:各班級(jí)家委會(huì)成員(指定一名人員拍照,,以便收集)
六,、活動(dòng)籌備
第一階段:
召開幼兒園骨干教師會(huì)議,商討并制定文藝匯演方案;各班級(jí)各部門接到文藝匯演活動(dòng)通知后要高度重視,,認(rèn)真制定參加匯演活動(dòng)預(yù)案,,廣泛宣傳,鼓勵(lì)幼兒并發(fā)動(dòng)家長朋友積極參與,,統(tǒng)籌落實(shí)參賽節(jié)目,,做好匯演準(zhǔn)備活動(dòng)。
第二階段:
各相關(guān)部門做好相應(yīng)的匯演籌備工作(場地,、燈光影響設(shè)備的聯(lián)系等),,策劃負(fù)責(zé)人把好各類節(jié)目的質(zhì)量關(guān);各節(jié)目負(fù)責(zé)人組織參演人員加緊排練,并做好彩排的準(zhǔn)備;活動(dòng)總策劃負(fù)責(zé)人隨時(shí)關(guān)注個(gè)節(jié)目進(jìn)展情況并做好督導(dǎo)工作,。
第三階段:
各項(xiàng)工作進(jìn)入倒計(jì)時(shí),演出節(jié)目單,、慶祝橫幅,、舞臺(tái)布置、節(jié)目組織、人員就位等等工作全部落實(shí)到位;組織召開全體工作人員大會(huì),,具體部署相關(guān)工作,,認(rèn)真學(xué)習(xí)幼兒園大型活動(dòng)安全預(yù)案、活動(dòng)須知以及活動(dòng)要求,。
七,、演出要求:
1、各節(jié)目指導(dǎo)老師必須提前準(zhǔn)備好該節(jié)目演出所需要的服裝,、道具,、音樂磁帶(剪輯好)等物品,并保管好,,以便活動(dòng)結(jié)束后及時(shí)歸還;
2,、演出節(jié)目內(nèi)容必須是健康向上,適合幼兒年齡段的各種形式,,演出時(shí)間不宜超過六分鐘;
3,、嚴(yán)把各節(jié)目演出的質(zhì)量關(guān),維持好節(jié)目演出秩序,,做好上臺(tái)表演前的一切準(zhǔn)備工作(注意幼兒情緒安撫及上臺(tái)前的鼓勵(lì));
4,、所有工作人員務(wù)必高度重視本次活動(dòng),齊心協(xié)力,、全力以赴,,以最大的熱情和真心共同為本次活動(dòng)畫上圓滿的句號(hào)。
八,、活動(dòng)流程:
1,、上午所有人員到演出場地進(jìn)行彩排,各崗位負(fù)責(zé)人提前到崗,,做好各項(xiàng)銜接工作;
2,、下午兩點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)由主持人宣布演出開始,園長致新年賀詞;
3,、根據(jù)節(jié)目單安排進(jìn)行匯演流程(后附節(jié)目單);
4,、匯演結(jié)束后,全體工作人員謝幕(合唱《明天會(huì)更好》);
5,、每位家長帶領(lǐng)幼兒到門口接待處領(lǐng)取一份新年禮物;
6,、活動(dòng)結(jié)束,整理物品,、清掃場地,,全體工作人員合影留念(表演者著演出服)。
九,、注意事項(xiàng):
1,、各相關(guān)部門做好相應(yīng)的籌備工作,一切以大局為重,遵守時(shí)間觀念,,服從園領(lǐng)導(dǎo)以及各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的安排;
2,、教育好幼兒在活動(dòng)期間要遵守會(huì)場紀(jì)律,特別是演出過程中各班級(jí)要保持所在區(qū)域的衛(wèi)生清潔,,做好孩子的安全教育;
3,、演出期間,要求非演員在場內(nèi)不要隨意走動(dòng),,文明觀看演出,,不準(zhǔn)大聲喧嘩或喝倒彩;不允許帶零食和危險(xiǎn)物品進(jìn)入演出場地;
4、臨時(shí)性事務(wù)臨時(shí)安排的人員請積極配合,,服從民警,、保衛(wèi)人員、安全工作人員的統(tǒng)一指揮,,不得隨意進(jìn)后臺(tái),,輪到演出的班級(jí)必須提前到后臺(tái)準(zhǔn)備;
5、保衛(wèi)人員要始終保持各通道的暢通,,認(rèn)真配合警力協(xié)助,,確保安全。演出結(jié)束后,,要聽從主持人的指揮,,引導(dǎo)所有人員有序退場,并提示大家回家途中注意安全;
6,、各班級(jí)利用幼兒園網(wǎng)站,、qq群、家委會(huì)等形式,,做好活動(dòng)的相關(guān)事項(xiàng)告知,,以得到家長的配合與支持;
7、各節(jié)目負(fù)責(zé)人維持好演出秩序,,看管好該區(qū)域幼兒的安全,,保管好服裝道具,做好統(tǒng)計(jì)工作,。
十,、其它未盡事宜或突發(fā)性任務(wù),需全園工作人員齊心協(xié)力,,以確保演出安全及節(jié)目質(zhì)量,。
設(shè)計(jì)方案怎么做 設(shè)計(jì)方案審查意見由規(guī)劃行政管理部門審批形成篇五
人們經(jīng)常說一個(gè)項(xiàng)目的成功70%取決于規(guī)劃設(shè)計(jì)即產(chǎn)品策劃,30%取決于后期的營銷推廣,??梢姰a(chǎn)品策劃在房地產(chǎn)策劃中的重要性,。
縱觀時(shí)下的各種營銷策劃手段,無論是賣生活方式,、賣地段、賣社區(qū)文化,、賣投資收益,,最根本的是都脫離不了產(chǎn)品的支撐,房地產(chǎn)產(chǎn)品是最基本的元素,。房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種商品,,因?yàn)橛腥耸褂茫朋w現(xiàn)出了其價(jià)值,。永遠(yuǎn)都不能脫離了房地產(chǎn)產(chǎn)品本質(zhì)空談策劃,。許多策劃公司、策劃人不懂產(chǎn)品,,不懂建筑,。對(duì)建筑、產(chǎn)品缺乏起碼的了解,,這樣的策劃是空洞的,,是不完整的。
房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃注重的是產(chǎn)品的精雕細(xì)鏤,,以吻合顧客的要求,,適用較廣泛。只要產(chǎn)品調(diào)研做好,、產(chǎn)品市場準(zhǔn)確,、產(chǎn)品設(shè)計(jì)到位、產(chǎn)品營銷手段新穎,,加上策劃人有強(qiáng)烈的創(chuàng)新專業(yè)精神和較高的專業(yè)素質(zhì),,差不多都會(huì)運(yùn)用得當(dāng),獲得成功,。不過,,如果只強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的品質(zhì)方面,對(duì)大勢的把握,、全程的參與,、品牌的推廣等策劃理念忽視或不重視,那么,,策劃出來的樓盤也不一定暢銷,。
近幾年來,發(fā)展商都在不同的項(xiàng)目中貫徹產(chǎn)品策劃的理念,,注重項(xiàng)目產(chǎn)品的細(xì)節(jié)和細(xì)部的完美和舒適,,創(chuàng)造了許多著名的樓盤,。一些對(duì)產(chǎn)品策劃有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的策劃專業(yè)人士,也不惜余力地倡導(dǎo)產(chǎn)品策劃模式,,用自己的實(shí)踐證明產(chǎn)品策劃的作用,。
房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃,就是對(duì)房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)品進(jìn)行謀劃和運(yùn)籌,,以滿足人們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特定要求,。產(chǎn)品策劃的重點(diǎn)是“顧客就是上帝”,一切圍繞客戶的需求來策劃產(chǎn)品,,注重產(chǎn)品的舒適性和藝術(shù)性,,使人們對(duì)產(chǎn)品的喜愛和喜悅而促進(jìn)人們的心身健康。產(chǎn)品策劃的另一個(gè)重點(diǎn)是產(chǎn)品定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì),,產(chǎn)品定位先于產(chǎn)品設(shè)計(jì),。
房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃流程和內(nèi)容如下:
1、產(chǎn)品調(diào)研
產(chǎn)品的前期策劃中最重要的是調(diào)研,,對(duì)區(qū)域競爭產(chǎn)品的調(diào)研,,對(duì)購房者消費(fèi)傾向的調(diào)查,目的是了解需求和供應(yīng)狀況,,為產(chǎn)品定位作好準(zhǔn)備,。
2、項(xiàng)目定位
在產(chǎn)品調(diào)研的前提下,,對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行恰如其分的確定具體位置,。包括目標(biāo)客戶定位,這最重要,,因?yàn)楫a(chǎn)品竣工后是賣給他們的,。還有產(chǎn)品品質(zhì)定位、產(chǎn)品功能定位,、產(chǎn)品地段定位,、產(chǎn)品規(guī)模定位、產(chǎn)品形象定位等,。
3,、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)
這是策劃的重心,根據(jù)目標(biāo)客戶的特性分析,,產(chǎn)品就為它量身而做,。包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì),、環(huán)境設(shè)計(jì),、戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì),、物業(yè)服務(wù)等,。
4,、產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)
采用新技術(shù)、新材料,、新設(shè)備,。先進(jìn)的生產(chǎn)工藝,保證產(chǎn)品質(zhì)量,。
1,、因地制宜的原則
每一個(gè)地區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r不同,市場也不同,,產(chǎn)品需求和產(chǎn)品特色也不盡相同。因此只能根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況,,充分利用當(dāng)?shù)氐母鞣N優(yōu)勢資源,、因地制宜的進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃,不能只進(jìn)行簡單的復(fù)制,。因地制宜就是要因勢利導(dǎo),,趨長避短,與時(shí)俱進(jìn),。用發(fā)展的,、變化的眼光進(jìn)行研究,進(jìn)行策劃,。
2,、充分挖掘地段價(jià)值的原則
房地產(chǎn)策劃的終極目標(biāo)是取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。房地產(chǎn)的價(jià)值無論如何都不能忽視地段的作用,。地段的價(jià)值是動(dòng)態(tài)的,、相對(duì)的。不同的地段有不同的地產(chǎn)基因,,即使同樣的地段,,隨著時(shí)間的變遷,其價(jià)值也在動(dòng)態(tài)的變化當(dāng)中,。挖掘地段的價(jià)值不光要考慮到地段的現(xiàn)狀價(jià)值,,更要考慮到地段未來的價(jià)值,很好的協(xié)調(diào)發(fā)展與生存的關(guān)系,。地段價(jià)值沒有被充分挖掘,就不能使土地的利用價(jià)值最大化,,也不能取得最好的經(jīng)濟(jì)效益,。當(dāng)然經(jīng)濟(jì)效益有當(dāng)前的,也有遠(yuǎn)期的,,不能只重視當(dāng)前的而忽視遠(yuǎn)期的經(jīng)濟(jì)效益,。地段價(jià)值的利用要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展目標(biāo),,找出一個(gè)利潤與風(fēng)險(xiǎn)的平衡點(diǎn)。
3,、先總后分的原則
堅(jiān)持先總后分的原則就是產(chǎn)品策劃的整體與局部的正確把握。這需要根據(jù)市場的深入研究,,首先明確產(chǎn)品的市場總體形象,,包括產(chǎn)品的檔次形象和主題形象,,是高檔還是中檔,或者是低檔,;是國際青年特區(qū)還是養(yǎng)老社區(qū),,是旅游休閑地產(chǎn)還是世界風(fēng)情城等等。只有明確了這個(gè)大的方向,,我們才可以以此原則進(jìn)行細(xì)部的組合與配置,包括交通組織,、環(huán)境規(guī)劃,、建筑布局、配套安排,、建筑風(fēng)格,、戶型設(shè)計(jì)等。切不能高檔公寓甚至豪宅出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)型戶型和低會(huì)所配置,,普通住宅甚至經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)spa會(huì)所與國際雙語幼兒園,,或者是老年公寓,卻要在配置上加入數(shù)字化與拳擊房,,在戶型上設(shè)計(jì)成錯(cuò)層等錯(cuò)誤,。有的項(xiàng)目在將產(chǎn)品定位為高端市場后,其四居戶型設(shè)計(jì)在做到了190平方米的同時(shí),,但室內(nèi)功能安排上卻沒有獨(dú)立的更衣室,,其衛(wèi)生間最大的也只有5平方米,最小的只有3.84平方米,,這就明顯的與這么大的戶型面積不協(xié)調(diào),。再比如,有項(xiàng)目的建筑風(fēng)格為歐陸風(fēng)格,甚至是很明顯的巴烙克風(fēng)格,,但在園林設(shè)計(jì)上,,卻做出了江南山水的園林手法。金融街有一個(gè)高檔公寓項(xiàng)目,,對(duì)外推廣說是金融家俱樂部,,其銷售價(jià)格高達(dá)20000元/平方米,可戶型卻是90平方米是一居,、120平方米的二居和160平方米的三居,,其舒適型戶型讓人怎么看也不象所推廣的金融家豪宅,同時(shí),,總面積不足4萬平方米的項(xiàng)目囊括了一二三居,,多少存在階層的混雜,導(dǎo)致真正的富人不愿買,,窮人又買不起的結(jié)果,。
除了以上所談的情況外,產(chǎn)品策劃的先總后分還體現(xiàn)在其他四個(gè)方面:一是先整體布局,,是兵營式排列、圍合式布局還是點(diǎn)狀或組團(tuán),,再建筑單體安排,;二是先建筑類型、建筑風(fēng)格定位,,是商用,、住宅還是寫字樓,是新古典主義,、現(xiàn)代簡約,、歐陸風(fēng)情還是中式建筑,接著才是戶型設(shè)計(jì),、外立面和天際線處理,;三是先整體交通規(guī)劃,明確人車交通組織,,再考慮各樓或各單元空間的聯(lián)系,;四是先整體環(huán)境景觀規(guī)劃,包括景觀風(fēng)格與景觀布局,,再中心庭院,、各組團(tuán)景觀和宅間景觀的設(shè)計(jì)。
4,、先外后內(nèi)的原則
建筑的整體外觀怎么樣,,在一定程度上左右著人們的購買欲望,甚至決定著一個(gè)項(xiàng)目的成功與失敗,。而這里所談到的外,,包括建筑的外立面風(fēng)格,、顏色、材質(zhì)以及天際線處理,。在一定意義上它代表著一個(gè)產(chǎn)品的品質(zhì),,決定著一個(gè)產(chǎn)品的性質(zhì),具有很強(qiáng)的識(shí)別性,。比如我們走在大街上,,很難分清出這一片區(qū)域是住宅區(qū)還是商業(yè)區(qū)或者是工業(yè)區(qū),但一般人都很容易從建筑的外部元素看出它是商業(yè),、辦公,、住宅或者是商住混合來,都很容易看出項(xiàng)目的品質(zhì)感來,。為什么一定要先強(qiáng)調(diào)外,,這是因?yàn)椋还苣愕漠a(chǎn)品是高檔中檔還是低檔,,都存在外部的重要元素表現(xiàn),,并不是說高檔就一定外部元素華麗,低檔產(chǎn)品外部就一定不好看,。這就象人一樣,,不管你身份高低,貧富如何,,通過得體的衣服同樣可以表現(xiàn)出你秀外的一面,。強(qiáng)調(diào)先外后內(nèi)還有一個(gè)原因,就是任何人都不可能一下子看到事物的所有,,只有外在的東西吸引了他,,他才有可能繼續(xù)了解內(nèi)在的。這和其他的商品一樣,,樣子討人喜歡,,人們才會(huì)有興趣進(jìn)一步咨詢價(jià)格、特點(diǎn)等,;樣子他都不喜歡,,也許連看都不看,問也不會(huì)問,。強(qiáng)調(diào)先外后內(nèi)更重要的是要注意把握好內(nèi)在的處理,,這就象男女戀愛一樣,剛開始更多的來自于對(duì)方的外在形象與氣質(zhì),,能不能共步紅地毯,,關(guān)鍵看內(nèi)在的修養(yǎng)。一個(gè)項(xiàng)目的外在元素做好了,消費(fèi)者就可能會(huì)主動(dòng)來問,、來看,,當(dāng)然,買不買單還要看內(nèi)在的,,包括戶型設(shè)計(jì),、園林景觀、社區(qū)物管,、會(huì)所配套等,。強(qiáng)調(diào)先外后內(nèi),也符合人們購房消費(fèi)的一般心理:需求---尋找----吸引----了解----認(rèn)知----購買,。
5,、先弱后強(qiáng)的原則
從產(chǎn)品營銷的角度而言,特別是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的殘酷競爭格局,,做一個(gè)項(xiàng)目,,首先要考慮到客戶的人氣聚集,要先適當(dāng)?shù)膹娜跣】腿旱漠a(chǎn)品做起,,再做強(qiáng)勢客群的產(chǎn)品,,以此形成一個(gè)增長的態(tài)勢,營造不斷升值的價(jià)值空間和市場印象,。這種原則特別適合一些大型項(xiàng)目的開發(fā),,由于項(xiàng)目規(guī)模大,很多開發(fā)商僅僅從產(chǎn)品的差異性,,地塊環(huán)境的優(yōu)越性等因素考慮,而忽視了規(guī)模過大所形成的風(fēng)險(xiǎn),,這種風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在銷售周期長,、市場變化莫測、開發(fā)資金要求高,、產(chǎn)品更新快等因素上,。京城西邊有一個(gè)項(xiàng)目,總建筑面積45萬平方米,,分二期開發(fā),。一期28萬平方米位于地塊最好的位置,其全部做成了160平方米以上的三居四居兩種大戶型,。其可以預(yù)見的結(jié)果會(huì)表現(xiàn)在四個(gè)方面,,一是高總價(jià)很難帶來很好的人氣,不容易形成開盤的熱銷,,特別是在當(dāng)前地產(chǎn)市場環(huán)境下,,一旦喪失了一開始就打開銷售市場缺口的機(jī)會(huì),其很快就會(huì)淹沒在每兩天一個(gè)新盤的房海中,無人知曉,,無人關(guān)注,。二是先期在最好的位置開發(fā)最高端的產(chǎn)品,在整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格漲幅上可能會(huì)失去上升的空間,。三是先期開發(fā)銷售高端產(chǎn)品必定會(huì)對(duì)銷售速度產(chǎn)生影響,,其資金回籠情況甚至?xí)绊懙巾?xiàng)目的施工推進(jìn),對(duì)后期產(chǎn)品推出形成更大的銷售壓力,,產(chǎn)生不利的市場印象,。四是先做高端,實(shí)際上是讓最富的人去遭受后期低端產(chǎn)品施工所產(chǎn)生的噪音,、灰塵等影響,。
7、先分后合的原則
房地產(chǎn)不同于其他產(chǎn)品,,不僅其市場景氣的變化快速且明顯,,更由于他具有自用、投資及保值等性質(zhì),,因此產(chǎn)品本身也常隨景氣狀況及購買力強(qiáng)弱而變化,。另外,現(xiàn)在商品房大都是預(yù)售,,也就是說先賣后建,在興建的過程中,,如果市場變化了,產(chǎn)品就面臨調(diào)整的問題,,如果不提前做好這些因素的考慮,就無法應(yīng)對(duì)這一市場的變化,。前幾年,,中關(guān)村由于交通和城市商業(yè)配套的落后,一大批公寓出現(xiàn)了滯銷的現(xiàn)象,而中關(guān)村又聚集了大量的中小科技型企業(yè),,在這種情況下,,部分公寓項(xiàng)目就改頭換面,,變成了商住公寓,,由于早先設(shè)計(jì)是純住宅,所以在改后就出現(xiàn)了諸多問題,,包括戶型隔斷和衛(wèi)生設(shè)施的安排。如何實(shí)現(xiàn)先分后合呢,?大致的方法有二個(gè),。一是區(qū)別樓層市場的先分后合,,也就是先就整棟樓各樓層市場,,如頂部市場,、中間層市場,、底商,、地下室,,個(gè)別評(píng)估其供需狀況及規(guī)劃條件,,再考慮樓層之間的關(guān)聯(lián)性或合并的可能性,,如頂樓可否與次一樓層合并做成樓中樓?一樓低商可否與二樓或地下室合并成樓中樓或商業(yè)空間,?躍層戶型在設(shè)計(jì)上可不可以考慮樓上樓下的雙入戶設(shè)計(jì)等,。二是調(diào)整平面單元面積大小的先分后合。也就是說先確定最小可能銷售單元的平面功能,,再合并數(shù)個(gè)小單元成為較大面積的單元,,以使消費(fèi)者調(diào)整平面的的彈性空間最大化。
8,、先專后普的原則
一些開發(fā)商在拿到地以后,,不知道去為什么樣的客群做產(chǎn)品,總是錯(cuò)誤的認(rèn)為,,把所有市場上好的東西全部搬進(jìn)來,,面向所有買房的人就能贏得市場。實(shí)則不然,,這種眉毛胡子一把抓的結(jié)果往往造成項(xiàng)目品質(zhì)不高,,富人不愿來,窮人不敢進(jìn),。南三環(huán)邊有一家魯菜館,,一直供應(yīng)地道的魯菜,生意很不錯(cuò),,后來老板一看川菜很受歡迎,,為招攬更多的客人,就引進(jìn)了川菜,,結(jié)果真正偏好魯菜或川菜的客人,,都覺得他不夠?qū)I(yè)與地道,生意反而大不如前,。風(fēng)林綠洲的成功很說明這個(gè)問題,,其產(chǎn)品的專門化程度很高,由于周邊分布著中科院十幾個(gè)研究所,,市場推廣一直都在說周邊住的全是愛因斯坦,。結(jié)果,買房的幾乎全部是科研和教育戰(zhàn)線的人,。一般而言,,產(chǎn)品的專門化程度越高,越容易給人純粹與信賴的感覺,,間接的發(fā)揮了特殊化的效果,,同質(zhì)客群也愿意扎堆。而這種專門化的產(chǎn)品是分散化項(xiàng)目無法比的。專門化的產(chǎn)品,,通常附加值較大,,也容易創(chuàng)造較高的價(jià)值,比如,,當(dāng)前流行的小戶型,他就提供了與之相對(duì)應(yīng)的酒店式管理,,但因?yàn)槭菃我坏目腿?,吸引了眾多白領(lǐng),其銷售價(jià)格不降反升,。當(dāng)然,,任何一種專門化產(chǎn)品都有一定的風(fēng)險(xiǎn),這是因?yàn)槟愕目腿狠^為單一所決定的,。這就需要把握好以下幾個(gè)問題,。一是產(chǎn)品的專門化的程度必須考慮到項(xiàng)目所在地的市場情況、供需情況和各種目標(biāo)客群的相對(duì)規(guī)模和購買力,;二是先嘗試并評(píng)估各種專門化的可能性及市場接受度,,以創(chuàng)造產(chǎn)品的附加值及利潤空間,除非市場機(jī)會(huì)有限,,或項(xiàng)目地塊條件受限制,,一般應(yīng)首先考慮專門化產(chǎn)品,至少是主流產(chǎn)品,。這是因?yàn)楫?dāng)前地產(chǎn)市場的細(xì)分已經(jīng)越來越明顯,。
9、容積率并不是越高越好
在城市土地成本越來越高的情況下,,適當(dāng)提高建筑容積率可以攤薄樓面地價(jià),,降低開發(fā)成本,但現(xiàn)在有一種傾向,,很多開發(fā)商為追求開發(fā)利潤,,盲目追求容積率,結(jié)果,,在市場競爭越來越激烈的情況下,,過高的容積率造成了板樓成塔樓,大進(jìn)深窄面寬,,戶型內(nèi)部設(shè)計(jì)不合理,,走道過多等現(xiàn)象,從而降低了居住品質(zhì),,影響了銷售價(jià)格,,增大了銷售風(fēng)險(xiǎn),帶來大量產(chǎn)品積壓和資金困難。