為確保事情或工作順利開展,常常要根據(jù)具體情況預先制定方案,,方案是綜合考量事情或問題相關的因素后所制定的書面計劃,。那么我們該如何寫一篇較為完美的方案呢?接下來小編就給大家介紹一下方案應該怎么去寫,,我們一起來了解一下吧,。
物業(yè)管理項目接管方案篇一
物業(yè)驗收,、接管前的工作
1)成立驗收、接管小組:
由××物業(yè)管理有限公司在接管物業(yè)竣工前組織,、經營,、管理、工程,、保安和清潔等部門有關人員前往現(xiàn)場,,對驗收、接管工作中所涉及問題等進行考察,。在此基礎上,,提交公司董事會或總經理辦公會議討論確認,并制定驗收,、接管工作方案,,在公司領導下成立接管驗收小組。
2)有關專業(yè)人員提前進駐小區(qū):
提前派出工程技術專業(yè)人員進駐現(xiàn)場,,與地盤的工作人員一起,,參與機電設備的安裝調試,了解整個物業(yè)內所裝備的設備設施,熟悉各類設備的構造原理,、性能,,熟悉水、電,、氣管道線路的鋪設位置及走向等,,為下一步實物驗收、資料移交等工作做準備,。
物業(yè)驗收,、接管中的工作
1)組成聯(lián)合交接小組,商定交接注意事項和交接日期:
管理處驗收,、接管小組主動與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系,,協(xié)商物業(yè)交接問題,及時將協(xié)商情況匯報給總公司,。由開發(fā)商,、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組,制定驗收方案,,統(tǒng)一驗收標準,商定交接注意事項和交接日期,。
2)印制驗收,、接管工作表格:
物業(yè)公司對所接收的建筑物、設備設施,,要分別列項印制驗收記錄表格,。主要有:物業(yè)接管驗收移交工程資料清單,公用機電設備驗收單,,公用建筑,、小型設施驗收單,公用機電設備驗收單,,室外給排水驗收單,,綠化驗收單,單元建筑接管驗收記錄表,,單元室內電氣設施接管驗收記錄,,單元室內給排水接管驗收記錄表等。
3)全面驗收,、交接:
驗收時須有開發(fā)商,、承建單位和物業(yè)公司三方共同參加,逐項進行驗收,,填寫記錄單,,每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名,驗收記錄單一式三份,三方各執(zhí)一份,。對驗收合格的項目,,列出清單,進行交接,,交接雙方在清單上簽字,;對不合格的項目,注明存在的問題,,提交地盤和施工單位,,限期整改,整改項目須經復驗,,合格后方可接收,,物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。開發(fā)商,、承建單位把小區(qū)的各項資料(包括產權資料,,技術資料,政府驗收合格證明,,水,、電、氣供應合同等)全數(shù)移交管理處,,雙方注意做好移交工作的相關登記,、簽字手續(xù)。
物業(yè)驗收,、接管后的工作:
1)已接收項目的管理:
管理處從接收簽字起,,即組織人力對建筑物和機電設備進行保護,防止被盜和破壞,,同時,,組織人員對已接收項目進行清潔和環(huán)境整理。認真清點,、檢查,、復核室內和小區(qū)的各種設施設備及有關物品,發(fā)現(xiàn)問題及時登記,、反映,、整改。
2)入伙時業(yè)主及物業(yè)使用人收樓驗收:
管理處與開發(fā)商在入伙接待處聯(lián)合辦公,,實行一條龍服務,。先由開發(fā)商為業(yè)主及物業(yè)使用人辦清購樓手續(xù),再由管理處收取入伙費用,,并安排專人陪同業(yè)主及物業(yè)使用人視察房屋,、驗收設施設備,,辦好交接手續(xù)、交付鑰匙,,對業(yè)主及物業(yè)使用人提出的房屋質量方面的問題,,逐項記錄在《接管驗收記錄》四聯(lián)單上(承建商、緹香名苑管理處,、業(yè)主及物業(yè)使用人,、開發(fā)商各一份),并負責與承建商聯(lián)系,,限期修好,,保證業(yè)主及物業(yè)使用人按時入住。
3)歸檔小區(qū)各種資料:
建筑施工圖紙,、隱蔽工程資料,、各種交工驗收證書復印件、各種設備使用說明書,、合格證書復印件等,。
4)擬定小區(qū)設施中不完善方面的改進計劃,并與有關方面聯(lián)系實施,。各項工作執(zhí)行企業(yè)的質量方針和目標,,以及iso9000質量管理體系標準,為物業(yè)使用人創(chuàng)造安全,、清潔,、優(yōu)美、舒適,、方便的生活環(huán)境。
五,、物資裝備
物資裝備以滿足現(xiàn)代化管理需要為目的,,以確保管理服務質量為根本,以為機關工作人員提供文明,、舒適的辦公,、生活環(huán)境為追求,結合實際情況擬定,。
(一)管理用房
1.辦公用房安排
管理處前期辦公安排,。關于前期維修間和倉庫位置,根據(jù)現(xiàn)場情況臨時協(xié)商解決,。
2.宿舍與食堂安排
前期保安及工程技術人員宿舍在辦公大樓臨時解決,,綜合服務樓交付使用后,管理骨干和保安員等住宿由管理處統(tǒng)一解決,,在某某市聘用的非保安員工盡量自行解決住宿問題,。前期員工就餐問題擬與快餐公司協(xié)調解決,。綜合服務樓建成后統(tǒng)一在正規(guī)食堂就餐。
住戶入住期間的管理方案,,包括入住儀式,、辦理有關手續(xù)、便民服務,、為住戶排憂解難的措施,。一旦我司中標,我司將立即組織資深專家組為某某小區(qū)提供全面的前期服務,,結合物業(yè)管理角度在項目規(guī)劃,、設計、施工,、驗收等階段提供合理化建議,,為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎,同時為進入實操階段做好充分的準備工作:
(一)入伙(?。┕芾矸桨?/p>
1.做出入伙方案,。主要包括:
(1)做出明顯的指引標識;
(2)入伙車輛的引導工作,;
(3)保安的安全保衛(wèi)工作,;
(4)入伙期的日常保清工作;
(5)辦公家具的包裝物及雜物的及時收拾工作,;
(6)協(xié)助物品的搬運及擺放工作,;
(7)小區(qū)內搬運小車及搬運工具的配備準備工作;
(8)水電工的供水,、供電的保障工作,;
(9)歡迎入伙的準備工作;
(10)確定入伙時間,。
2.每個房間的通電,、通水檢查和最后一次清潔開荒
在入伙的前一個星期,由工程部主管帶領水電維修人員,,對供電供水情況進行每個房間的仔細檢查,,以確定入伙后水電暢通。
在入伙的前一個星期,,在水電維修人員檢查后的房間,,進行最后一次的清潔開荒,然后關閉門窗,,鎖好房門,。
3.掛彩旗等迎接準備工作
在入伙的前二天,我們根據(jù)事先的準備安排,,做好入伙歡迎工作,。
(1)在小區(qū)現(xiàn)場的主要出入口掛職出橫幅標語,;
(2)在南北方向的兩個門口設置充氣拱門;
(3)在小區(qū)的四周設立彩旗,;
(4)在建筑物的周圍懸掛氣球等,。
4.現(xiàn)場的保障及配合
按照《入伙方案》中的相關內容,入伙的當天和入伙階段,,切實做好現(xiàn)場的保障和配合工作,,以使業(yè)戶方便、快捷,、安全,、省時、省力地順利地入住,。
提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應帶的文件資料及準備工作,,以免辦理手續(xù)時徒勞往返。
為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時,,應程序順暢,,手續(xù)完善,票據(jù)正規(guī),。即時完成入伙注記,。受理代辦服務手續(xù)齊全、收費合理,、守時守約,、保證質量。
5,、業(yè)主入伙流程
1)業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后,,簽訂售房合同并開出入伙通知書。
2)憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù),。
3)物業(yè)管理公司在審核資料無誤后,,向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務情況、收費情況,;代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。
4若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質量問題,,經確認,,填寫返修表送交發(fā)展商,管理處應協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后,,請業(yè)主再次驗房,。
5)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù),。
6)業(yè)戶入伙流程圖如圖所示,。
2,、租賃住戶入住流程
1)簽訂《租賃意向書》,并交付定金,。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同,。
2)簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件,。
3)由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋,,如發(fā)現(xiàn)有房屋質量問題的,由物業(yè)管理公司通知工程隊整改,。
4)整改后或驗收房屋沒問題,,業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單,并從物業(yè)管理公司領取房屋鑰匙,。
5)交付押金和首期租金,。
6)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù),。
物業(yè)管理項目接管方案篇二
1,、房屋共用部位、共用設施設備的維護
(1)房屋
a,、房屋完好率達98%以上,;
b、房屋零修,、急修及時率92%以上,;
c、房屋零修工程合格率98%以上,;
d,、外觀良好、整潔,、無缺損現(xiàn)象,;
e、房屋裝修貼合管理規(guī)定,。
(2)協(xié)調配合水,、電等專業(yè)部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作,,并保障小區(qū)內下水道,、化糞池正常暢通運行。
(3)環(huán)衛(wèi)設施完好無損,。
(4)道路暢通,,路面平整。
(5)消防設施完好無損,,可隨時啟用,。
2,、安全護衛(wèi)
(1)主出入口設有值班室,并實行24小時值班,;
(2)安全護衛(wèi)人員24小時巡查,;
(3)小區(qū)24小時監(jiān)控;
(4)交通,、車輛管理有序,;
a、機動車輛出入登記,、按章行駛,,確保道路暢路。
b,、機動車輛按序停放,。
(5)危及用戶安全處,設有明顯的標志并制定防范措施,;
(6)有應急處理計劃,、措施,遇警能及時報警,,并努力防止事態(tài)近一部惡化,,協(xié)助保護現(xiàn)場。
(7)小區(qū)內無重大火災,、刑事和交通事故,。
3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生
(1)綠化貼合規(guī)劃要求,,布局合理,,綠化覆蓋率不低于30%;
(2)花草樹木長勢良好,,無枯死,,無破壞,無大面積蟲害現(xiàn)象,;
(3)修剪及時,,整齊美觀;
(4)綠化品味高,,有較高觀賞價值,;
(5)小區(qū)內全方位持續(xù)清潔;
(6)房屋立面整潔,,公共樓道及道路整潔,,無堆放雜物現(xiàn)像,;
(7)水,、電等設施設備整潔,,水箱定期清洗,供水貼合衛(wèi)生標準,,無二次污染及隱患,;
(8)環(huán)衛(wèi)設施整潔;
(9)無亂貼,、亂掛,、亂劃現(xiàn)象;
(10)噪音等貼合環(huán)境標準,。
4,、收費管理
(1)服務人員盡職盡責,崗位職責上墻公布,;物業(yè)管理收費實行明碼標價,;
(2)用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作,,自覺維護環(huán)境,、秩序,共創(chuàng)禮貌小區(qū),;
(3)建立收費管理制度,,職責落實到人,每六個月向業(yè)主委員會或物業(yè)產權人,、使用人公布服務費收支狀況,;
(4)模苑遵守國家收費政策,無擅自增加收費項目,、提高收費標準等亂收費行為,;
(5)認真接等群眾投訴,并建立群眾投訴記錄,,有效投訴辦結率98%以上,,回訪率100%;
(6)業(yè)主意見反饋滿意率90%以上,。
5,、相關條件
(1)硬件環(huán)境
a、小區(qū)貼合規(guī)劃要求,,無違章搭建,,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象;
b,、小區(qū)樓宇,、建筑等各類標識明顯;
c、供水,、排水,、供電、消防,、綠化,、環(huán)衛(wèi)等設施設備齊全;
d,、停車場分類(汽車,、摩托車、自行車可分別存放),;
e,、有集中監(jiān)控設備;
f,、有生活服務配套設施,;
g、有教育,、文體活動及商務服務設施,;
1、便民服務(部分收費)
(1)清洗空調過濾網(wǎng),;
(2)室內清潔,;
(3)檢修電器(室內自用部位);
(4)修理家具配件,;
(5)安裝,、更換配件;
(6)修理,,開關,、插座、電話盒等,;
(7)修理,、更換門鈴、門鎖,、信箱鎖,;
(8)修理、更換燈泡,、日光燈,、燈罩;
(9)修理,、更換水龍頭,、水閥及各類軟管;
(10)修理洗手盆、下水管及抽水馬桶,;
(11)代辦繳納電費,;
(12)代辦繳納電話費;
(13)代辦電話開戶,;
(14)代辦有線電視開戶;
2,、商務服務(部分收費)
(1)代辦收訂報紙雜志,、郵遞;
(2)代訂車,、船,、機票;
(3)中英文打字,、傳真,;
(4)電話留言服務;
3,、社區(qū)娛樂,、文化活動服務
(1)棋類;
(2)牌類,;
(3)球類,;
(4)健身活動;
(5)書刊閱覽,;
(6)歡慶節(jié)日,;
(7)義務服務活動。
1,、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質證書,;
2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度,,內部考核制度健全,,崗位職責明確;
3,、人員培訓,,持證上崗;
(1)企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝,、佩戴胸卡,;
(2)檔案管理規(guī)范,資料齊全,;
(3)用心使用新技術,,廣泛使用計算機管理。
結構及外觀:
1、嚴禁改動和損壞原有的結構,、外觀和公共設施,,嚴禁改變房屋及配套設施的使用功能,否則,,乙方應負責恢復原狀,;
2、不允許拆,、敲打室內的柱子,、承重梁等,避免不安全的隱患,;
3,、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等,,深度不得超過10毫米,,若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的,應賠償損失并負責修復,。
陽臺及門窗:
1,、嚴禁自行封閉陽臺,加設防盜欄桿以及其他任何形式的附加物,;
2,、貼磁磚時不得污損外墻,若出現(xiàn)該狀況時要立即清洗干凈,;
3,、嚴禁改動入戶門、門套,;
4,、嚴禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng),嚴禁加裝防盜門,;
5,、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料,以避免將來因滲水引起質變,。
管道:
1,、嚴禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水(排污)管道,;
2,、若將排水管埋于墻體內,應留有檢修口,,便于管道堵塞時的檢修,;
3,、處理好排污口、地漏及周圍防水,,避免滲漏水,;
4、推薦對預埋在墻體內的水管試壓后再封閉,。
廚房及衛(wèi)生間:
1,、嚴禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置;
2,、按煤氣公司有關規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體,,避免不安全因素存在;
3,、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井;
4,、吊頂需做成活動式的或預留檢查口,,便于日后檢修;
5,、廚房及衛(wèi)生間已有防水層,,嚴禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管,以免造成滲漏,,破壞防水層的要重新補做,,避免滲水;
6,、安裝浴缸,、馬桶時,處理好接頭,,保證流水順暢,,防止?jié)B水。
智能設施及管線:
嚴禁更改智能設施管線,,嚴禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設備的安裝位置,。
空調:
1、裝修前應先確定好室內機的安放位置,,以便于事先預埋好管線及插座,;
2、空調外機務必放在指定的位置,,保證整體外觀的統(tǒng)一,;
3、空調滴水管應接于預埋好的冷凝水管中,。
物業(yè)管理項目接管方案篇三
1.地理位置
該項目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結合部,,面臨武德路,,北挨江津西路,南靠北湖路,。
2.項目主要經濟指標
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù),,寓管理與服務之中,建立社區(qū)服務體系,。為住戶帶給全方位管理,,服務項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢,,總體歸納為“六項管理,、三類服務”,即“房屋及設施設備管理,、環(huán)境衛(wèi)生管理,、治安消防管理、綠化管理,、車輛交通管理和其它公共管理”,;常規(guī)性公共服務(合同服務)委托性特約服務(非合同零星服務)和經營性多種服務(全方位、多層次的綜合服務),。
1,、房屋及設施設備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理范圍包括:公共屋面,、房屋承重及抗震結構部位,、外墻面、樓梯間公共通道,、門廳,、共用排煙道。
房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面:
a,、工作的主動性
管理職責人與服務中心相結合,,落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護,,執(zhí)行房屋修繕標準,、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔案記錄,、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好,。
b、工作的多樣性
根據(jù)房屋的完損狀況,、季節(jié)變化,、住戶對象等采取日常修繕服務,季節(jié)修繕服務,、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式,,并做到制度化,、規(guī)范化。
c,、工作的針對性
在工作中要因地制宜,、因時制宜、因房制宜,、因戶制宜,,根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。
1.2共用設施,、設備的管理
范圍包括:上下水管道,、落水管、共用照明,、煤氣干線,、樓內消防設施、電梯,、水泵房,。
共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成,進行統(tǒng)一管理,,對于不同的設施,、設備進行不同的維修管理,,執(zhí)行相應的工作質量標準,,建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案,落實定期檢查,、維修,、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全,、功能正常,、運行良好。
1.3市政共用設施和附屬建筑物,、構筑物的養(yǎng)護和管理
范圍包括:道路,、室外上下水管道、化糞池,、溝渠池,、地上車庫等。
根據(jù)共用設施和附屬建筑,、構筑物的類別不同,,指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度,、大中修工程的驗收制度,、積累有關技術資料,。對于有些專項類別,如:車庫,、制定專業(yè)管理方案并實施,。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通,、達標,,基本完好。
1.4智能化設施設備
范圍包括:樓宇對講系統(tǒng),、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng),、室內紅外線報警系統(tǒng),周界紅外線對射報警系統(tǒng),、門禁及車庫管理系統(tǒng),、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構成,、分系統(tǒng)設備的組成狀況,,建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度,,從管理前期介入人員培訓入手,。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理,、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理,、設備維護保養(yǎng)工作質量的檢查及設備維修管理,并以科技為先導,、智能指揮中心統(tǒng)一指揮,、全方位服務,充分利用現(xiàn)有資源,,提升智能系統(tǒng)功能,,透過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。
2,、環(huán)境衛(wèi)生管理
在jt我們遵循“高標準,、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護,、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能,。做好兩項工作,即衛(wèi)生管理,、環(huán)境管理,。
2.1衛(wèi)生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生,、垃圾的收集,、清運到達環(huán)衛(wèi)設施齊全,,實行標準化清掃保潔,垃圾日清,,按計劃消毒,、滅鼠、滅蟲,。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生,,區(qū)域管理的過程控制,確保向住戶帶給高檔次的服務水準及高質量的生活場所,。
2.2環(huán)境管理
jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈,、環(huán)境質量良好、資源合理利用,、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全,、生活舒適便捷,構成環(huán)保意識,,日常管理與保護有機結合,,提高住戶的生活質量。
3.綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境,。透過我們的管理到達綠草蔭蔭,、綠樹成蔭的效果;我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員,,將片區(qū)負責與巡查相結合,,科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化,。綠化管理的主要資料是花木,、草坪的養(yǎng)護,。
4,、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主,、防治(消)結合”的方針,,對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。
5,、車輛交通管理
對小區(qū)內各類車輛(汽車,、摩托車、自行車等)進出,、行駛,、停泊實施管理工作,確保車輛安全,、交通暢通,、組織有序,,停放整齊,創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境,。
6,、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業(yè)轄區(qū)里,對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管,。以確保裝修設計合理,,隱蔽工程貼合設計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求,,并安全使用,。保障住宅的結構安全及小區(qū)的整體美觀,使業(yè)主有一個舒適,、安寧的生活環(huán)境,。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協(xié)助政府進行社會管理,,如在物業(yè)轄區(qū)范圍內從事人口統(tǒng)計,、計劃生育、預防犯罪等方面的工作,。
7,、常規(guī)性公共服務
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同,為全體業(yè)主及住戶帶給的經常性服務,,是所有業(yè)主及轄區(qū)內住戶都能夠享受到的,。它貫穿于物業(yè)管理之中。如:清潔衛(wèi)生服務,、治安保衛(wèi)服務,、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我們將以專業(yè),、入微,、優(yōu)質的服務帶給給業(yè)主及住戶。
8,、委托性特約服務
是為某些住戶群體帶給的服務,,如:為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水,、水泵的維修保養(yǎng)等,。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。
9,、經營性多種服務
即向業(yè)主及住戶帶給便利,、高效、經濟的便民服務。營造jt溫馨,、和諧的社區(qū)環(huán)境,,努力使居民生活更方便、更迅捷,。真正從居民的日常生活細節(jié)思考,,以點點滴滴的積累和平凡的小事,體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平,。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福,。我們將以業(yè)主及住戶為中心,有步驟地開展各種無償與有償服務,,并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見,,開辟新的服務項目。
物業(yè)管理項目接管方案篇四
為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,,進一步規(guī)范物業(yè)管理活動,,切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,努力提高物業(yè)管理水平,,根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律,、法規(guī),結合我市物業(yè)管理工作實際,,特制定本方案:
以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù),,以沈陽市城市管理工作會議精神為指導,以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點,,以規(guī)范管理,、提高物業(yè)服務水平為宗旨,進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作,,推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展,。
(一)目標:
1、有效解決開發(fā)遺留問題,,年底前整改率達到90,;對存在工程質量問題的房屋要及時維修,維修及時率達到90,、
2,、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100,;20xx年新進入市場的樓盤,,在商品房銷售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3,、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè),,要100取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓,,物業(yè)企業(yè)經理持證率達到100,,并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案,。
5,、大力推行物業(yè)管理,年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100,、
6,、加強業(yè)主自治自律行為,具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會,。
(二)范圍:對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查,。根據(jù)排查結果,進行清理整頓,,進一步規(guī)范物業(yè)管理行為,。
(一)完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī),、規(guī)章,,結合我市物業(yè)管理實際情況,通過調研,,同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗,,盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理,。
(二)全力解決開發(fā)建設遺留問題,。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起責任,按照規(guī)劃設計和施工標準,,對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善,,建委、規(guī)劃,、房產等相關部門,,按照各部門職責,落實到責任單位,,做到誰的問題,、誰負責、誰解決,。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū),,逐個建立整改檔案,制定整改措施,,整改合格后再行消號,。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修,年底前房屋維修責任要全部落實到單位、到個人,,維修及時率確保在90以上,。同時,有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施,,明確住宅區(qū)的交付使用制度,,杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。
(三)加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度,,規(guī)范物業(yè)管理行為,。
一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導,全面推行前期物業(yè)管理招投標機制,,創(chuàng)造公平,、公正的競爭環(huán)境,促進物業(yè)管理的專業(yè)化,、市場化和社會化,。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》,及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》,。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度,,建筑面積在5萬平方米以上的(含5萬平方米)的新建住宅區(qū),必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),,建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū),、縣(市)房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時,,鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè),。并且,及時簽訂《(前期)物業(yè)服務合同》和《業(yè)主(臨時)公約》,,對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》,。
二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè),,要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》,,并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定,按物業(yè)管理企業(yè)取得資質等級,,承接物業(yè)管理項目,。同時,加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質評定,,出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告,,限期整改,情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質,。
三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓,,提高物業(yè)管理水平,。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案,、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案和準入,、退出機制,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》情況,,對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經理,,實行實名誠信考評制度,如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經理出現(xiàn)違法,、違規(guī),、違諾現(xiàn)象,依據(jù)情節(jié)的嚴重程度,,扣除相應的分數(shù),,年終進行綜合考評,考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件,,報房產行政主管部門,,并在沈陽房產信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務,,提高管理服務水平,。同時,加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓,,與建設部培訓中心聯(lián)合,,繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓,達到從業(yè)人員要持證上崗,。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經理以及項目經理(物業(yè)管理處主任)進行培訓,,在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書》的基礎上,市房產行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓制度,,經過實務操作培訓,,考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》,不合格的取消其上崗資格,。
四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會,,積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務。根據(jù)國家和建設部的有關文件,,結合我市實際,,爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》,,明確各部門職責,,充分調動街道、社區(qū)的積極性,,依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會,、業(yè)主委員會,,使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作,,更具規(guī)范性,、操作性。引導業(yè)主大會,,在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上,,按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責任心強,、有一定組織能力的業(yè)主進入業(yè)主委員會,。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為,,促進業(yè)主自律和民主決策,,切實維護自身的合法權益。
(四)建立市,、區(qū),、街道、社區(qū)職責明確責任體系,。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū),,要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理,爭取年底前物業(yè)化率達到100,;對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū),,要確定管理單位,實行專項服務,,待具備條件后,,推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主,,專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制,。各涉及物業(yè)管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任,,為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境,。
(五)采取多種形式,加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作,。制定具體的宣傳方案,,分階段、有步驟,、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關配套文件,,引起社會各界物業(yè)管理的重視,讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī),,引導全社會樹立正確的消費觀念,,促進社會的和諧,。
為使這項工作落到實處,市政府成立領導小組,。
領導小組辦公室設在市房產局,,負責日常的組織協(xié)調。各區(qū)政府也要成立相應的組織機構,,抓好具體的組織實施,。
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程,,要堅持“條塊結合,、區(qū)域負責”的原則,市領導小組全面負責此項工作的監(jiān)督,、指導,;市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調和監(jiān)督,、檢查,;各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施;各相關部門按照職責分工,,密切配合各區(qū)政府實施整改工作,。各單位、各部門要明確分工,,落實責任,,相互配合,加強檢查驗收,,切實提高我市的物業(yè)管理水平,。
市房產局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,具體負責全市物業(yè)管理工作的指導,、監(jiān)督,,并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作,如:物業(yè)管理立法,、前期物業(yè)管理招投標,、物業(yè)管理企業(yè)資質審查、業(yè)主大會,、業(yè)主委員會組建,、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委,、規(guī)劃局為開發(fā),、建設單位的`管理部門。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時,,要規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理服務用房等相關配套設施,,以方便后期的物業(yè)管理工作,;二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收,不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū),,不能予以驗收,,并限期整改;三是對開發(fā)建設遺留問題,,要制定整改工作方案,,積極組織整改,達到合格標準,。
市行政執(zhí)法局,、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作,使物業(yè)管理活動更加規(guī)范,,促進物業(yè)管理水平的提高,。
各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責任主體,要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題,,制定具體的整改工作方案,,積極配合市政府相關部門,加大管理力度,,認真組織整改,,使問題得到及時有效的解決。
依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作,,為確保完成本方案確定的工作內容,,今年要分三個階段進行實施。
(一)排查階段(20xx年5月10日至5月31日)
由市領導小組牽頭,,建委,、規(guī)劃、房產,、公安,、行政執(zhí)法等相關部門配合,各區(qū)政府組織實施,,對開發(fā)建設遺留問題,、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排查,并進行登記造冊,,建立管理檔案,。
(二)整改完善階段(20xx年6月1日至10月31日)
各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析,查找根源,,制定相應的整改措施,,報市領導小組審查,審查合格后,,方可按責任分工認真組織整改,。
(三)驗收階段(20xx年11月1日至11月15日)
領導小組成員單位按照工作內容和標準,,集中時間,認真組織,,對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核,,確保達標。
(一)提高認識,,明確責任,。各級領導要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓,實行“一把手”負責制,,層層落實責任,。建立市、區(qū),、街道,、社區(qū)職責明確的責任體系和長效管理機制,。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任,,切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實,、抓出成效,。
(二)密切配合,抓好整改,。市政府相關部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動,,密切配合,,針對物業(yè)管理存在的問題,,制定切實可行的整改措施,認真抓好整改,。對整改不及時或不徹底的,,有關部門要按照相關規(guī)定進行查處,確保全部達標,。
(三)加強宣傳,,營造氛圍,。要結合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》,,整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動,,大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度,,使廣大居民了解物業(yè)管理的有關政策和權利義務,,進一步增強參與意識和維權意識,,樹立正確的消費觀念,,使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
(四)強化管理,,鞏固成果,。市政府相關部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分,分工負責,,強化管理。特別是對存在問題進行整改后,,要進一步明確管理單位和管理責任,,避免類似問題的再次發(fā)生,切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定,。