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房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書編制篇一

一,、項(xiàng)目背景

二．項(xiàng)目歷史條件

1,、宗地簡介

宗地位于龍?bào)绰繁眰?cè)、怡亭路與紫薇路之間,，東至鳳陽路,，南至龍?bào)创蟮馈⑽髦菱ぢ?，北至滁州市物源公司?，F(xiàn)土地使用者為滁州市南譙區(qū)管委會(huì)，用地面積為26877㎡,，土地登記用途為商業(yè)用地,。

2、項(xiàng)目概況

宗地位于龍?bào)绰繁眰?cè),、怡亭路與紫薇路之間,，新測繪地號(hào)：030110040038000，測繪面積：26877㎡,，土地用途為：商業(yè),，使用權(quán)類型為：出讓。土地用途設(shè)定為商業(yè)用地,，土地開發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外“五通”（通路,、通電、通訊,、供水,、排水）及宗地紅線內(nèi)場地平整，宗地為劃撥用地,，設(shè)定商業(yè)最高年限40年,，商業(yè)用地為滁州市三級(jí)地。

3,、合作方式

三,、項(xiàng)目建設(shè)單位

1、項(xiàng)目公司名稱：滁州市交通商城置業(yè)有限公司

2,、公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā),、銷售、物業(yè)管理

3,、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：“該項(xiàng)目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約26877㎡,。建設(shè)用途為商業(yè)用途,。

4、可行性研究報(bào)告編制

第二章 項(xiàng)目名稱和選址

一,、項(xiàng)目名稱：

二,、地理位置：“該項(xiàng)目”位于龍?bào)绰繁眰?cè)、怡亭路與紫薇路之間 三,、項(xiàng)目占地面積：占地面積約26877㎡,。 四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為荒地,。

第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

一,、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容： “該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為

二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

1,、規(guī)劃建設(shè)用地面積：

2,、總建筑面積：26877㎡。

3,、配套公建建筑面積：

4,、非配套公建建筑面積：

5、建筑高度：

6,、建筑層數(shù)：

7,、綠化率： 60％。

三,、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色

1,、規(guī)劃設(shè)計(jì)：

2、設(shè)施,、設(shè)備,、材料：

3、綠化：

一,、地理?xiàng)l件：

“該項(xiàng)目” 位于龍?bào)绰繁眰?cè),、怡亭路與紫薇路之間，東至鳳陽路,，南至龍?bào)创蟮?、西至怡亭路，北至滁州市物源公司,，占地面積約26877㎡,。地理位置條件非常優(yōu)越。

二,、市政條件

“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足,，隨著滁州市加快建設(shè)，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水,、電,、氣、熱,、通訊,、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。

第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件

第五章 物料消耗與供應(yīng)

一,、建筑材料

“該項(xiàng)目”建筑用途為商業(yè)用地，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),。其所消耗的建筑材料主要為鋼材,、水泥、木材等,，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì),，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設(shè)備

“該項(xiàng)目”在設(shè)備,、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備,、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：消防滅火設(shè)備,、停車車庫,、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng),、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備,、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng),、供暖設(shè)備,、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng),、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等,。

三、水,、電,、氣、熱供應(yīng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書編制篇二

xxx市作為xx新興的旅游城市,，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速崛起,，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，xx的城市建設(shè)也步入了發(fā)展的快車道,，為xx的房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間,。

xxx煤業(yè)作為從xx走出去的企業(yè)，為了回報(bào)家鄉(xiāng)的關(guān)心與厚愛，積極投身到xxx市的城市建設(shè)中,，就xx煤業(yè)取得開發(fā)權(quán)的土地,，我們提出如下開發(fā)建議：

（一）地段屬性：

1、本宗土地為原xxx市一中校址,，地處xxx市xx東街,，在xxx市最繁華的xx東北拐角xx大酒店的東邊，南臨xx東街,，臨街地界長度約50米,，其它三面均未直接臨街。

2,、南,、北、西臨街建筑均為近年來新開發(fā)的二層以上商業(yè)用房,，導(dǎo)致本宗土地均無法直接臨街,，并無法拆遷；東邊有一條南北貫通的小街巷,，臨本宗土地街巷邊有土木結(jié)構(gòu)民房30多間和一幢二層磚混結(jié)構(gòu)的村級(jí)辦公樓,，可拆遷,。

3,、北面留有一約6米寬的大門,，通xxx市步行街,。

（二）周邊業(yè)態(tài)：

1,、四周商業(yè)氛圍濃厚,，主要以經(jīng)營日用百貨為主,。

2,、比較高檔的有xx商場,、xx百貨xx店,，有2個(gè)中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場和1個(gè)農(nóng)副產(chǎn)品市場，2個(gè)中型商場,，環(huán)衛(wèi)在xx北,、西、南三面,。

3,、其它為分散經(jīng)營的商戶，以百貨,、餐飲等行業(yè)為主,。

4、在其周邊正在興建的有xx南街的世紀(jì)xx購物廣場,，建筑面積為4.2萬平方米,；女人街，建筑面積約為2萬平方米。

主要以日用百貨類為主,，業(yè)態(tài)重疊,。

（三）圍繞xx，已形成xxx市傳統(tǒng)的購物休閑中心,。

本宗土地處于該中心,，作為商業(yè)用地開發(fā)，價(jià)值更大,。

（一）定位建議：

商業(yè)樓盤,，與周邊業(yè)態(tài)形成呼應(yīng)勢(shì)態(tài)。

1,、品牌入住定位：能夠邀請(qǐng)xxxx百貨入住,，復(fù)制一個(gè)xx百貨銀川東方紅店到xxx市，帶動(dòng)本樓盤的銷售,。

原xx百貨xx店規(guī)模太小。

2,、小商品及輕工業(yè)品市場：原xxx市該市場比較分散,，而且經(jīng)營規(guī)模小，檔次低,，而小商品及輕工業(yè)品市場需求穩(wěn)定,，適合于建設(shè)在城市中心，迎合市民的消費(fèi)習(xí)慣,，前景看好,。

3、餐飲文化美食休閑廣場,，發(fā)展前景看好,，但近幾年經(jīng)營困難大，而且物業(yè)管理和招商難度大,。

（二）其它定位：

高檔高層住宅,，市場前景好、潛力大,；但是,，可開發(fā)建設(shè)面積小，市場價(jià)格偏低,，投資成本大,，開發(fā)利潤低。

（三）開發(fā)建議：

1,、沿xx東街8套營業(yè)房采取置換的形式納入開發(fā)范圍,。

2、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規(guī)劃內(nèi)，必須拆遷,。

3,、北邊原有的大門拆高拆寬。

4,、東北角的6層多媒體教學(xué)樓可以保留,，采取招商或轉(zhuǎn)讓的形式，減少開發(fā)成本,。

（四）規(guī)劃建議：

1,、沿東邊南北向的街巷東邊的民房、村部辦公樓,，原商業(yè)局的住宅,、商場等建筑必須納入規(guī)劃內(nèi)。

2,、沿原校門東邊的8套二層營業(yè)房必須納入規(guī)劃內(nèi),。

3、整體可以考慮規(guī)劃為十字型內(nèi)置式商業(yè)街,。

4,、盡可能協(xié)調(diào)規(guī)劃部門，多批規(guī)劃建設(shè)面積,，降低開發(fā)成本,。

就本宗土地，進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓,，賺取一定的土地差價(jià),，退出本宗土地的開發(fā)，另選開發(fā)項(xiàng)目,，介入開發(fā),。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書編制篇三

第一章 項(xiàng)目概述

一．項(xiàng)目歷史條件

1,、宗地簡介

宗地位于賀州市八達(dá)中路和建設(shè)東路中間,，西臨星光路,，東臨明主巷,，地理位臵優(yōu)越，交通便利,。規(guī)劃用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地,、其他商服用地，使用權(quán)類型：出讓,宗地面積為87.8畝，可用來開發(fā)商,、住綜合型居住性建筑。

2,、項(xiàng)目概況

根據(jù)自治區(qū)政府《研究賀達(dá)紙業(yè)有限公司改制重組有關(guān)問題的紀(jì)要》（桂政閱?20xx?217號(hào)）,、自治區(qū)國資委《關(guān)于無償劃轉(zhuǎn)持有的廣西賀達(dá)紙業(yè)有限公司股權(quán)有關(guān)問題的批復(fù)》（桂國資復(fù)?20xx?198號(hào)）和《賀州市政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于賀州旅游投資開發(fā)有限公司承接廣西賀達(dá)紙業(yè)有限公司股東的股權(quán)的通知》（賀國資發(fā)?20xx?27號(hào)）文件，廣西投資集團(tuán)賀州大地物業(yè)有限責(zé)任公司作為賀州市旅游實(shí)業(yè)有限公司（原名為賀州旅游投資開發(fā)有限公司）的全資子公司,。為做好承接管理工作,，已將廣西投資集團(tuán)賀州大地物業(yè)有限責(zé)任公司更名為賀州市星泰物業(yè)有限公司,，賀州市星泰物業(yè)有限公司于20xx年4月24日經(jīng)賀州市政府“賀州國用（20xx）第220082號(hào)”批準(zhǔn)取得位于賀州市八達(dá)中路190號(hào)（賀紙小區(qū)）的土地使用權(quán)（面積55621.93平方米，用途：商服、城鎮(zhèn)住宅用地,，使用權(quán)類型：出讓,。

3、開發(fā)方式

該宗地塊分兩期建設(shè),，一期為1#樓,、2#樓及附屬的裙房，總建筑面積36504.40 平方,，其中地上面積32811.32 平方,，地下面積3693.08平方。1#樓為17+1的商業(yè)及寫字綜合樓,，2#樓為29+1的商,、住綜合樓組成。

二期為兩層商業(yè)裙房,、地下室和住宅樓組成,，總建筑面積259363.43平方。由3棟17+1的住宅樓和4棟29+1的住宅樓組成,。整個(gè)小區(qū)住宅樓為4棟17+1的住宅樓和5棟29+1的住宅樓組成,，框剪結(jié)構(gòu)。由賀州市旅游實(shí)業(yè)有限公司的全資子公司賀州市星泰物業(yè)有限公司投入全部建設(shè)資金開發(fā)建設(shè),。目前實(shí)施項(xiàng)目為一期工程,。

二、項(xiàng)目建設(shè)單位

1,、項(xiàng)目公司名稱：賀州市星泰物業(yè)有限公司

2,、公司經(jīng)營范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售,、物業(yè)管理等,。

3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容:

該宗地塊分兩期建設(shè)，一期為1#樓,、2#樓及附屬的裙房,，總建筑面積36504.40 平方，其中地上面積32811.32 平方,，地下面積3693.08平方,，二期為兩層商業(yè)裙房、地下室和住宅樓組成,，總建筑面積259363.43平方,。規(guī)劃整個(gè)小區(qū)住宅樓為4棟17+1的住宅樓和5棟29+1的住宅樓組成，框剪結(jié)構(gòu),。

三,、可行性研究報(bào)告編制

編制單位：由廣西中盛建筑設(shè)計(jì)有限公司編制賀州市星泰華園項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)報(bào)告。

第二章 項(xiàng)目名稱和地址

一,、項(xiàng)目名稱：賀州市星泰華園一期項(xiàng)目,。

二、地理位臵：位于賀州市八達(dá)中路和建設(shè)東路中間,，西臨星光路,，東臨明主巷。

三,、項(xiàng)目占地面積：占地面積約87.8 畝（58562.6 平方米）,。

四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地,、其他商服用地,，使用權(quán)類型：出讓

第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為高層商,、住,、寫字綜合樓項(xiàng)目及配套設(shè)施等。

二,、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

1,、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 56774平方米。

2,、總建筑面積： 295867.83平方米,。

3、居住建筑面積： 21783.01平方米,。

4,、建筑高度：高度控制在 105 米以內(nèi)。

5,、居住總?cè)丝冢?約 9000 人,。

6,、居住總戶數(shù)： 約 20xx 戶。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書編制篇四

一,、城市概況

（一）城市基本概況

衛(wèi)輝市位于中原腹地，河南省北部,、太行山東麓,、古黃河北岸，總面積868平方公里,，其中平原面積452平方公里,，總?cè)丝?0萬，城區(qū)常住人口18萬,，城鎮(zhèn)化率居新鄉(xiāng)八縣（市）之首,。衛(wèi)輝是新鄉(xiāng)市“五星環(huán)繞”格局下地緣最近的衛(wèi)星城，新鄉(xiāng)市的“后花園”,，河南省歷史文化名城,、省級(jí)園林城市、中國財(cái)神文化之鄉(xiāng),。

（二）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

20xx年,，全市g(shù)dp完成72.3億元，增長13.5%,；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資65.6億元,，增長29.4%；規(guī)模以上工業(yè)增加值23.1億元,，增長15.6%,；實(shí)現(xiàn)利潤3.9億元，增長35.6%,；

財(cái)政一般預(yù)算收入3.02億元,，增長19.9%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額29億元,，增長19.3%,；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11000元，增長17%,。

二,、衛(wèi)輝市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：

（一）市場供需狀況

我市房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，于20xx年開始建設(shè),，現(xiàn)有水晶城,、美景花城、盛世藍(lán)灣等已開發(fā)和待開發(fā)房產(chǎn)不足十處,，開發(fā)規(guī)模還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人們對(duì)住房的需求,，發(fā)展?jié)摿薮蟆７康禺a(chǎn)銷售情況十分理想，房價(jià)也由05年的800～1400飆升到現(xiàn)在的1500～20xx,。由于一方面開發(fā)規(guī)模相對(duì)較小,，另一方面需求旺盛，我市房地產(chǎn)正處于上升發(fā)展時(shí)期,，房產(chǎn)仍有較大的升值空間,。

（二）價(jià)格水平

目前，我市房價(jià)均價(jià)1700元/平方米,，其中一樓20xx元/平方米,，六樓1300元/平方米，地下室750—850元/平方米,，物業(yè)費(fèi)0.3元/平方米,，城區(qū)商品門面房銷售價(jià)格3500—4500元/平方米。

（三）產(chǎn)品特征

多以普通六層為主,，戶型面積95—153平方（兩房,、三房），主力戶型面積為120-130平方,，一層價(jià)格最高,，天然氣加熱地暖系統(tǒng)的高品質(zhì)樓盤較少。

（四）市場發(fā)展前景

20xx年—20xx年8月,，我市開發(fā)房產(chǎn)4200套,，已銷售3500套。作為發(fā)展中的城市,，房價(jià)與近鄰新鄉(xiāng)市區(qū)相差懸殊,，幾乎沒有下浮的可能性，可以說投資衛(wèi)輝房地產(chǎn)無風(fēng)險(xiǎn)之憂,，樓盤操作空間較大,。

三、意向購房客戶分析：

根據(jù)對(duì)衛(wèi)輝市城區(qū)已開發(fā)和正在開發(fā)的居住地塊的容積率的研究,，發(fā)現(xiàn)在容積率1.4-1.6之間的居住小區(qū)占到了80%以上,，衛(wèi)輝市民對(duì)其也最為認(rèn)可，其銷售量較為可觀,，對(duì)開發(fā)商的投資積極性有很大促進(jìn)。同時(shí)通過對(duì)衛(wèi)輝市老城區(qū)及新城區(qū)市民戶均面積的調(diào)查,，除了老城區(qū)自家私宅居住面積較大,，在160-240㎡外，其他每戶的居住面積在90-140㎡之間,；而在居民居住意向的調(diào)查分析中,，85%以上居民愿意居住到環(huán)境舒適、配套設(shè)施齊全的新建居住小區(qū)中,，而套型面積在120㎡左右的戶型是最受歡迎,，其商品房總價(jià)也在60%以上居民能夠承擔(dān)的購房費(fèi)用范圍內(nèi)。

四,、擬推薦地塊基本情況：

選址地一

（一）地塊位置

該地塊位于衛(wèi)輝市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)北部?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)為省級(jí)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，規(guī)劃面積4.52平方公里,，以商住,、研發(fā)、培訓(xùn),、都市工業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),。

（二）地塊現(xiàn)狀

園區(qū)用地均調(diào)整為建設(shè)用地，其中,，三塊土地完全符合園區(qū)規(guī)劃,，已上報(bào)河南省、市人民的政府批復(fù),，手續(xù)已辦理完畢,，隨時(shí)可掛牌出讓使用，居住用地面積約436畝,。通過對(duì)衛(wèi)輝城區(qū)居住地以及意向客戶分析,，現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃居住用地容積率控制在1.5-2.0，綠地率30%以上,。

（三）項(xiàng)目交通出行狀況

西臨省道翟陽線,，南臨新濮公路，東臨比干大道,，北臨太公路，距新鄉(xiāng)市區(qū)20公里,，約15分鐘車程,，與衛(wèi)輝城中心距離2公里左右,，約3分鐘車程，位置極其優(yōu)越,，交通基礎(chǔ)設(shè)施完善,，供電,、郵政,、電信等配套設(shè)施也較為完備。

選址地二

沿玉帶河拆遷改造項(xiàng)目,。該地塊處于古城開發(fā)區(qū)域,，北臨玉帶河，西臨條形街,，南臨建設(shè)路,，東臨寶塔路,，由護(hù)城河圍繞，位置優(yōu)越,，周邊環(huán)境優(yōu)良,。東西（北）長982米,，南北（西）長426米,，東西（南）長870米，南北（東）長410米,，總面積約570畝，屬于居住商業(yè)金融混合用地,，涉及人口約8000人,。

選址地三

汲水鎮(zhèn)賀生屯村城中村改造項(xiàng)目,。規(guī)劃用地位于衛(wèi)輝市城區(qū)西南部,，北臨衛(wèi)州路，南臨牧野路,，東起友誼路,，西至勝利路。規(guī)劃總用地490.3畝,；規(guī)劃凈用地約371.53畝,。賀生屯村現(xiàn)有農(nóng)用地2990.3畝，建設(shè)用地733.7畝,，未利用地74.7畝,，總面積3798.7畝。村內(nèi)現(xiàn)有人口2370人,，620戶。住宅面積121600㎡,，非住宅面積20000㎡。容積率按1.5控制規(guī)劃,。

選址地四

紡織路拆遷改造項(xiàng)目,。該地塊位于衛(wèi)輝市老城區(qū)北部，西至比干大道,，東至寶塔路,，該路全線共計(jì)20xx.5米,，向南北方向90米拆遷拓寬,，共需拆遷82222.23㎡,，其中紗廠廠區(qū)占地36047.87㎡,，可以考慮按30米拓寬,，不考慮開發(fā)使用，居民占264戶,，共計(jì)46174.36㎡，除掉30米路面占地外,，可以空出路兩側(cè)100畝土地供開發(fā),。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書編制篇五

近兩年,，隨著亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱,、國家產(chǎn)業(yè)政策的部分傾斜,、人們思想形態(tài)的轉(zhuǎn)變及各種利好消息的出臺(tái)等諸多因素的作用，使得xx房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出建國以來最為活躍的一面,。來自市房地局的消息稱，僅20xx年批租出讓的地塊就達(dá)700多塊,，平均每天2塊以上,，創(chuàng)歷史新高,。另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計(jì),，20xx年xx僅新開樓盤就達(dá)200余個(gè),，平均每40小時(shí)即出現(xiàn)一個(gè)新樓盤,，大大超過了99年125個(gè)新盤上市的數(shù)量，再一次沖破歷史記錄,。進(jìn)入20xx年后,，第一季度新開盤的項(xiàng)目就達(dá)90個(gè),，平均每天一個(gè)新樓盤出現(xiàn),，市場呈現(xiàn)出一派繁榮景象，同時(shí)又孕育著激烈競爭的端倪,。

xx花園位于xx區(qū)工體東路,，朝外大街與工體北路之間，隸屬于cbd商圈,、朝外大街商務(wù)區(qū),、東二環(huán)商務(wù)區(qū)、使館區(qū)的邊緣地帶,。由于二環(huán)周邊的土地資源越來越少,，故目前其項(xiàng)目周邊在售競爭項(xiàng)目并不很多，但是,，諸如“xx都市”,、“金菲國際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競爭項(xiàng)目體量相對(duì)較大、銷售周期較長,、售價(jià)較高,，還是會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的的銷售形成階段性影響。并且，結(jié)合該區(qū)域目標(biāo)客戶特點(diǎn)等因素,，我們認(rèn)為在考慮產(chǎn)品競爭對(duì)手的區(qū)域時(shí)應(yīng)擴(kuò)展到整體cbd核心區(qū)及輻射區(qū),，該區(qū)域內(nèi)今后一兩年仍是全xx的開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)，待開樓盤較多,，體量較大,，其中主要項(xiàng)目有：

1、xx世界科貿(mào)中心：

開發(fā)商為xx國際集團(tuán),，曾在xx成功開發(fā)xx國際xx花園和xx科技會(huì)展中心,，該項(xiàng)目位于xx中心以南，xx中心以北,，原3501廠址,，總建筑面積70萬平方米，是集辦公,、住宅,、酒店為一體的大型綜合性商貿(mào)社區(qū)。

2,、xx國際花園：

開發(fā)商為xx金牌上市公司xx集團(tuán),，該項(xiàng)目東至xx施工機(jī)械廠，西至xx儀表廠,，北至xx100國際公寓,，南至建國門外大街，總占地面積7萬平米,，預(yù)計(jì)建設(shè)規(guī)模為40萬平方米,。

3、建外soho：

開發(fā)商為xxx企業(yè)——xx房地產(chǎn)開發(fā)公司,，位于建外大街第一機(jī)床廠,，占地18公頃，總建筑面積55萬平方米,。由日本建筑師山本理顯設(shè)計(jì),，計(jì)劃于20xx年6月開始內(nèi)部認(rèn)購,，樣板間將在20xx年5月底完工,，項(xiàng)目未推出，已是喧鬧一片,。

4,、xxx（理想世界）

開發(fā)商為xxx實(shí)業(yè)有限公司，設(shè)計(jì)方案通過國際招標(biāo),，在10多個(gè)方案中優(yōu)選出由xx設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)的弧形板式高層圍合建筑,，立面新穎。它位于原xx開關(guān)廠廠址，xx中心以南,，xx大廈以北,，占地面積12公頃,，總建筑面積53萬平方米,。xxx由cbd國際中心和cbd國際公寓兩部分組成,。cbd國際中心緊鄰xx路,，位于整個(gè)項(xiàng)目的北部，占地1.33公頃,，總建筑面積12萬平方米,，由一棟33層寫字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成。cbd國際公寓位于整個(gè)項(xiàng)目的北部,，東臨xx東路,，西接xx南街，北依中央商務(wù)區(qū)3號(hào)路,，南到小區(qū)中心商務(wù)區(qū)東西街,，占地面積10.5公頃，總建筑面積38萬平方米,。該項(xiàng)目已于4月5日國貿(mào)展會(huì)亮相,，均價(jià)9400元/平,，展會(huì)期間認(rèn)購火爆，目前正呈小步攀升之勢(shì),，均價(jià)有望突破1萬元。

5、建華大廈

開發(fā)商為首創(chuàng)xx房地產(chǎn)股份有限公司,，位于藍(lán)島大廈東南角,，一期即將開工,，近10萬平方米，近期在國貿(mào)展會(huì)正式推出,。

6,、xxx項(xiàng)目

xxx本年度將在xx開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)位于cbd商圈,，現(xiàn)代城對(duì)面,，xx國際花園西側(cè)，總建筑面積40萬平方米,，屬綜合性高檔公寓,；另外一個(gè)位于燕莎商圈，欲打造成為標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫社區(qū),，預(yù)計(jì)本年度6,、7月份亮相。xxx和xxx,。

今年同時(shí)在國貿(mào)商圈出手,，被業(yè)內(nèi)稱為“南狼北虎”夾擊cbd，其品牌優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)不可低估,。

7,、城中大廈

由成功開發(fā)xx地區(qū)xx家園（我公司代理）的xx房地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)，預(yù)計(jì)于下半年開工,，地處華彬大廈西側(cè),，建筑面積7萬平方米。

上述項(xiàng)目或占據(jù)良好位置或由經(jīng)驗(yàn)豐富的大型開發(fā)商所控制,，將成為我們項(xiàng)目最大的競爭對(duì)手,；并且，在我方產(chǎn)品性質(zhì)已基本定性的情況下,，表現(xiàn)在銷售上會(huì)形成一定沖擊,，對(duì)整體實(shí)現(xiàn)11000~120xx元/平米的銷售均價(jià)及預(yù)期利潤會(huì)有一定困難。

詳細(xì)調(diào)研資料見下表：

附表1：部分在售項(xiàng)目戶型,、面積市場調(diào)查統(tǒng)計(jì)

單位：平方米

項(xiàng)目名稱一居二居三居四居備注

通過以上數(shù)據(jù)對(duì)比20xx年度中房指數(shù)xx市本區(qū)域內(nèi)各季度的市場在售項(xiàng)目平均面積及平均價(jià)格可清晰顯示出：項(xiàng)目均價(jià)體系系數(shù)及戶型面積體系系數(shù)隨著市場競爭激烈程度的加劇,，呈現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì),；至于今年一季度xx市住宅均價(jià)與去年同期相比，上升5%左右,，專家認(rèn)為這是短暫現(xiàn)象,，有些表現(xiàn)為區(qū)域特征,，不足為憑,。我們預(yù)見今后一兩年內(nèi)xx市此區(qū)域房地產(chǎn)市場仍會(huì)按照此規(guī)律發(fā)展，房屋總價(jià)款的進(jìn)一步下調(diào)不可避免,；換言之,，市場房屋的整體性價(jià)比會(huì)越來越好。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書編制篇六

1,、銷售目標(biāo)

計(jì)劃一年之內(nèi)完成銷售總額的60~70%,，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。

2,、廣告目標(biāo)

通過全方位,、立體式的促銷，整體包裝,、集中轟炸,，達(dá)到向目標(biāo)客戶和潛在客戶推薦**花園的目的，實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果,。

3,、廣告訴求

目標(biāo)客戶：

（1）、第一客戶：cbd商圈及附近區(qū)域的高層白領(lǐng)人士,、周邊私營業(yè)主

（2）,、潛在客戶：投資者

主要運(yùn)用工具：

（1）、東二環(huán),、東三環(huán),、朝外大街、工體,、富國海底世界等周邊的廣告路牌及其它方式傳達(dá)信息,；

（2）、大中型活動(dòng),；

（3）,、報(bào)紙廣告；

（4）,、高尚直投雜志,；

（5）、電臺(tái)（103.9兆赫）,；

一般而言,，樓盤項(xiàng)目入市操作分為四個(gè)階段：認(rèn)購期,、公開期、強(qiáng)銷期,、持續(xù)期,；從項(xiàng)目的進(jìn)展來看，現(xiàn)階段**花園的上市銷售工作主要為兩個(gè)最重要的時(shí)期：20xx年8月8日（暫定為“**花園父親節(jié)”）的內(nèi)部認(rèn)購期和20xx年9月9日（暫定為“**重陽健康節(jié)”）的公開發(fā)售日,，我們的工作將圍繞著這兩個(gè)階段來準(zhǔn)備,。

為此，我們將這兩個(gè)階段,，劃分為5個(gè)時(shí)間段來進(jìn)行準(zhǔn)備工作：

1,、 前期準(zhǔn)備期：20xx.5.~20xx.7

2、 形象導(dǎo)入期：20xx.7.1~20xx.7.29

3,、 預(yù)探市場期：20xx.7.30~20xx.8.7

4,、 內(nèi)部認(rèn)購期：20xx.8.8~20xx.9.9

5、 正式開盤日：20xx.9.9

備注：形象導(dǎo)入期與預(yù)探市場期可部分結(jié)合進(jìn)行

附表3：入市總體時(shí)間安排表：

20xx年5月~9月

工作內(nèi)容 時(shí)間安排

5月 6月 7月 8月 9月

廣告的宣傳設(shè)計(jì)及制作 ●●

宣傳計(jì)劃的實(shí)施 ●●

銷售人員的招聘,、培訓(xùn),、市調(diào) ●●

推廣方案的確定及定價(jià) ●●

內(nèi)部登記、咨詢及認(rèn)購 ●●

策略的微調(diào) ●●

正式發(fā)售 ●

1,、推廣分析

本項(xiàng)目的客戶定位為高級(jí)白領(lǐng)和私企老板,；相對(duì)而言，私營老板可以理解,，但白領(lǐng)這個(gè)詞匯的目標(biāo)太大,，范圍太廣，容易產(chǎn)生混淆,；為此,，我們將這個(gè)層面繼續(xù)細(xì)分。

所謂白領(lǐng)階層即為中等收入者即個(gè)人基本月薪在5000元以上或雙人家庭月薪在8000元以上者,，而白領(lǐng)的高層收入者無疑就會(huì)將這個(gè)收入再提升一個(gè)檔次（個(gè)人基本月薪在10000元以上或雙人家庭月薪在16000元以上者）,；通過我們對(duì)周邊市場和工作人群的了解及分析，我們認(rèn)為以下人士極有可能是我們的第一客戶對(duì)象：

cbd內(nèi)外企工作在5年以上的,，占具高層職位者

公司老板

小型私營業(yè)主

高級(jí)技術(shù)人員

高級(jí)管理人員

此部分人士絕大部分擁有共同的特征：35歲以上,、素質(zhì)較高、生活富裕,、工作壓力較大,、強(qiáng)調(diào)身份、強(qiáng)調(diào)個(gè)性與品牌,、崇尚自然與健康等等,。為此，我們的一切推廣銷售計(jì)劃要結(jié)合項(xiàng)目自身的情況圍繞著他們的這些行為偏好來進(jìn)行。

由于本項(xiàng)目體量不大,，銷售總額不高,，這就意味著如果按正常比例的情況下提取廣告費(fèi)用則不能滿足本項(xiàng)目實(shí)際操作需要；為此,，我們應(yīng)本著少花錢,，多辦事的原則，充分分析客戶行為,，以期花最少的錢,，達(dá)到最大的邊際效用。

（1）,、從目標(biāo)客戶的出行方面考慮,；此部分客戶基本為：自己開車和出門打車,，因此我們的推廣投入主要以此兩種方式進(jìn)行：

a,、對(duì)于自己開車的客戶，我們建議在東三環(huán),，國貿(mào)橋的北側(cè)或朝外大街兩旁各豎立一塊廣告牌,；目前急需進(jìn)行的是廣告牌的尋找、確定,；總體費(fèi)用約為200~250萬元/年,，計(jì)劃從20xx年8月起采用一年，費(fèi)用控制在250萬元,。

b,、對(duì)于出行的交通工具為出租車的客戶，我們建議除采用“a”方案外,，還應(yīng)取用北青報(bào),、晨報(bào)的dm的形式；現(xiàn)在此兩家報(bào)社對(duì)出租汽車免費(fèi)發(fā)送報(bào)紙,，因此,，目標(biāo)客戶在車上的時(shí)間我們可以充分運(yùn)用；dm應(yīng)富于變化,；費(fèi)用：除印刷費(fèi)外,，所需費(fèi)用較低，每次投放的總體費(fèi)用約在5萬份,，5萬元之內(nèi),，計(jì)劃采用6次，發(fā)行時(shí)間待定,，推廣費(fèi)用約30萬元,。

c、相對(duì)于自己開車和開出租汽車的司機(jī)來說,，收聽交通廣播無疑是打發(fā)無聊時(shí)間的方法之一,，而目前在北京收聽率比較高,、相對(duì)傳播成本較低的是“北京交通臺(tái)”和“北京音樂臺(tái)”，此種推廣方式也應(yīng)是我們傳遞信息的途徑之一,；我們可選擇時(shí)段30秒套播,，總體計(jì)劃進(jìn)行5個(gè)月，時(shí)間分別為開盤期20xx年9月,、11月及20xx年4月,、5月、7月,，費(fèi)用預(yù)計(jì)50萬元,。

d、另外,，從交通中的視野角度來講,，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會(huì)給人留下較深的印象；因此,，我

們建議在公共汽車28路,、康恩專線選取5—8輛汽車進(jìn)行公交車身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有**花園廣告標(biāo)識(shí)及電話的垃圾桶贈(zèng)送市政部門安放于豐聯(lián)附近,，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇,；總體費(fèi)用控制在60萬元。

（2）,、從客戶的工作及交際習(xí)慣來考慮,；針對(duì)于客戶回家較晚的實(shí)際情況，我們認(rèn)為：采用21：00~22：00時(shí)間段的電視媒體,，比較適宜,；一方面，是由客戶的生活習(xí)慣決定,，另一方面,，此時(shí)間段的某些欄目的費(fèi)用并不貴；建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類節(jié)目（例如“生活速遞”）,，此些節(jié)目的費(fèi)用僅為800~1000元/分鐘,，廣告主題為主推**花園的健康工作、健康生活,，投資空間,，計(jì)劃在20xx年9月推出兩周費(fèi)用約6萬元。

（3）,、從目標(biāo)受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標(biāo)客戶的閱覽習(xí)慣而言,，我們建議主要采用“職業(yè)經(jīng)理人”、“今日民航”、“生活速遞”,、“目標(biāo)”等白領(lǐng)雜志,，報(bào)刊運(yùn)用則首選“北京青年報(bào)”、第二媒體選用“北京晨報(bào)”,。

2,、推廣策略

通過項(xiàng)目的自身特點(diǎn)及市場對(duì)物業(yè)的接受態(tài)度，我們認(rèn)為整體上應(yīng)把握“推廣商住兩用房為主,，投資小戶型為輔”的推廣原則,；為此我們建議在各個(gè)時(shí)間段進(jìn)行以下詳細(xì)計(jì)劃：

（1）、形象導(dǎo)入期

在客戶的分期選取上,，此時(shí)期首先應(yīng)把握區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力,、對(duì)該區(qū)域有一定認(rèn)同感的客戶（工作、居住在周邊的人）,，他們是項(xiàng)目投入市場前期最有可能第一時(shí)間達(dá)成購買意向的人,，也是我們?cè)摃r(shí)間段的主抓客戶群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬—賣場建成的同時(shí)落實(shí),、安裝,，廣告牌應(yīng)由案名、logo及小區(qū)的鳥瞰圖等組成,，傳達(dá)出在本地點(diǎn)有本項(xiàng)目這樣一條資訊，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應(yīng)盡早尋找,。

在20xx年8月份中旬分別導(dǎo)入軟廣告評(píng)論性文章,，表達(dá)的主題為：藍(lán)島商務(wù)中心區(qū)將成為cbd商務(wù)區(qū)及朝外大街商務(wù)區(qū)的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺,。

（2）,、內(nèi)部認(rèn)購期

此時(shí)期，我們的工作重點(diǎn)是在銷售人員在與客戶的交談過程中,，通過側(cè)面了解客戶對(duì)本案的興趣程度及滿意與不滿意之處,、利用模糊價(jià)格來揣摩初定的定價(jià)格體系在客戶心中的作用及認(rèn)知程度；此也是我們市場初探,，進(jìn)行項(xiàng)目側(cè)重點(diǎn)調(diào)整所需獲得信息的重要來源之一,。此時(shí)應(yīng)將朝外大街、東三環(huán)路牌廣告到位,。

（3）,、銷售期

每年的9~10月份是房地產(chǎn)消費(fèi)市場的黃金季節(jié)，多年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明,，此時(shí)間段各樓盤的銷售量在全年中占較大的份額,，此段時(shí)機(jī)我們應(yīng)緊緊抓住。參加展會(huì)的目的并不是要求銷售出去多少套房，而是項(xiàng)目展示自身形象的良好機(jī)會(huì),，借以進(jìn)行形象推廣,。我們計(jì)劃以較好形象參加20xx年9月的秋季展會(huì)、20xx年第一次春季展會(huì)及20xx年夏季房展會(huì),，但參加展會(huì)需要注意以下幾點(diǎn)：

a,、參加的展會(huì)一定要選在“國貿(mào)”，在國貿(mào)展會(huì)展位已訂滿的情況下,，別處舉辦的展會(huì)寧肯不參加,。

b、展位數(shù)不應(yīng)低于5個(gè),。

c,、展位一定要做特裝，體現(xiàn)出產(chǎn)品的現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格,，避免俗套,，吸引參展觀眾的注意力。

三次展會(huì)總體費(fèi)用控制在140萬元（展位費(fèi)+特裝費(fèi)）

3,、媒介廣告計(jì)劃安排

當(dāng)項(xiàng)目開始推介的時(shí)候,，為了本案聲勢(shì)的營造及形象傳播的迅速推廣，我們認(rèn)為在項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購期及開盤初期采用報(bào)刊廣告營造聲勢(shì),，在媒介的選取上,，我們建議以選取“北京青年報(bào)”為主，“北京晨報(bào)”為輔,；當(dāng)項(xiàng)目開盤一個(gè)月后適當(dāng)減少刊登頻率,；針對(duì)客戶群的變化轉(zhuǎn)而選用例如“民航報(bào)”、“機(jī)票套封”,、“職業(yè)經(jīng)理人”,、“生活速遞”、“目標(biāo)”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度,。

4,、海報(bào)、dm宣傳單的投放

投放地點(diǎn)：cbd商圈內(nèi)寫字樓及運(yùn)動(dòng)場館,、東二環(huán)偏北處的

寫字樓,、公寓、雅寶路地區(qū),、朝外大街周邊寫字樓等等（應(yīng)注意與晨報(bào)的dm投放不相重復(fù)）

按照以上策略推廣,，總體費(fèi)用可控制在總體銷售額的1.5%——即1100萬元（整體銷售周期內(nèi)）；

由于本項(xiàng)目自身體量較小,，房屋總套數(shù)較少,，原則上不適合現(xiàn)在市場上眾多項(xiàng)目均采用的低開高走的銷售策略,；因此在定價(jià)上，我們認(rèn)為針對(duì)本案及市場情況應(yīng)當(dāng)把握“銷售為第一目的”的原則,，制定一個(gè)合理的價(jià)格,，力求短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售，原則采用“小步快跑”的戰(zhàn)略思想,，平穩(wěn)提價(jià),，但期間的變故還可根據(jù)銷售的變化靈活調(diào)整。

按照項(xiàng)目自身的條件,，理想的均價(jià)應(yīng)在11000/平方米水平,，但北京高檔住宅及公寓市場供過于求，現(xiàn)時(shí)認(rèn)為應(yīng)該在9000~10000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷,，大部分賣了50%就停下,，資金出現(xiàn)極大超出預(yù)計(jì)的缺口，若前期資金貸款也有很大壓力,，交付使用期肯定受影響,；而8000元/平方米的定價(jià)又給客戶以高不成低不就的感覺，因此,，我們應(yīng)在開盤時(shí)迅速拔高認(rèn)購期時(shí)的公開價(jià),；經(jīng)過市場綜合比較及成本估算我們認(rèn)為開盤階段9600元/平（精裝修）的均價(jià)比較合理，也容易被市場所接受,；在這個(gè)價(jià)位上也堅(jiān)持采用菜單式精裝修,。

從整體均價(jià)來考慮，項(xiàng)目開盤以較低的價(jià)格取得市場的認(rèn)同是必要的,；如果各方面均按照我們的預(yù)計(jì)進(jìn)行,，整體均價(jià)應(yīng)為11000元/平米左右——其中第一階段計(jì)劃銷售社區(qū)b座南北向8層部分（約0.36萬平米），均價(jià)為9600元/平米,；第二階段計(jì)劃銷售社區(qū)的b座東西向11、12層部分（約2.14萬平米）,，均價(jià)為10300元/平米,；第三階段計(jì)劃銷售社區(qū)a座東西向20層部分（約1.8萬平米），均價(jià)為11000元/平米,；第四階段計(jì)劃銷售社區(qū)a座南北向（約2萬平米）21層部分,，均價(jià)為120xx元/平米。

建議產(chǎn)品的整體計(jì)價(jià)單位無論內(nèi),、外銷均采用美金來計(jì)價(jià),。

根據(jù)本項(xiàng)目的自身情況，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價(jià)12~13%,，樓層差價(jià)上采用傳統(tǒng)意義上嚴(yán)格的差價(jià),，樓層差價(jià)暫定為80元/平米左右,。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書編制篇七

第一章 項(xiàng)目概述

一、項(xiàng)目背景

為落實(shí)《北京城市整體規(guī)劃》,，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè),，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展,。政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》,、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見》等相關(guān)文件,，確定了“以綠引資,，引資開發(fā)，開發(fā)建綠,，以綠養(yǎng)綠”的原則,。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，特別是中國正式加入wto,、北京2008奧運(yùn)會(huì)申辦成功,，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn). 順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無限,。

由北京xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)低密度項(xiàng)目（以下簡稱“該項(xiàng)目”）,。

二．項(xiàng)目歷史條件

1、宗地簡介

宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村,，規(guī)劃用地性為二類居住用地,，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝,，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地,，因機(jī)場聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場北門的聯(lián)絡(luò)線,，東臨后沙峪玉馬教練場,，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷,。

2,、項(xiàng)目概況

宗地由后沙峪政府與北京xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年,，北京xx公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證,。2000年10月13日，xx公司與北京xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議,。后由xx公司對(duì)其175畝地進(jìn)行土地變性,，計(jì)委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地,。 3,、合作方式

由我方出面與xx公司簽訂協(xié)議,，該公司負(fù)責(zé)解除與xx公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同,，此部分費(fèi)用為1350萬元（含200萬元付政府定金）,，由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。 三,、項(xiàng)目建設(shè)單位

1,、項(xiàng)目公司名稱：北京xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

2,、公司經(jīng)營范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開發(fā)與建設(shè),、商品房銷售、物業(yè)管理等,。

3,、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容： “該項(xiàng)目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約13.5萬平方米。建設(shè)內(nèi)容為townhous低密度住宅和配套設(shè)施,?！霸擁?xiàng)目”由北京當(dāng)代投資集團(tuán)有限公司投入全部建設(shè)資金。 四,、可行性研究報(bào)告編制 1,、編制單位：

由北京xx古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 2,、編制依據(jù)：

2．1,、政府文件：京政辦發(fā)（1994）7號(hào)。 2．2,、政府文件：京政辦發(fā)（1996）55號(hào),。 2．3、政府文件：京政辦發(fā)（2000）12號(hào),。 2．4,、政府文件：京政辦發(fā)（2000）20號(hào)。 2．5,、政府文件：京政辦發(fā)（2001）31號(hào),。

2．6、溫榆河流域住宅項(xiàng)目市場調(diào)查資料,。

第二章 項(xiàng)目名稱和選址

一、項(xiàng)目名稱：北京順義后沙峪 ————————項(xiàng)目,。 二,、地理位置：“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北 三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約22公頃（22萬平方米）,。 四,、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為瓜田,。

第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：

“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為低密度townhouse項(xiàng)目及配套設(shè)施等,。 二,、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 22萬平方米,。 2,、總建筑面積： 15.5萬平方米。 3,、居住建筑面積： 13.5萬平方米,。 4、配套公建建筑面積： 1.5萬平方米,。 5,、非配套公建建筑面積：0.5萬平方米。 6,、建筑高度：高度控制在12米以內(nèi),。 7、居住總?cè)丝冢?約1000人,。 8,、居住總戶數(shù)： 約 300 戶

9、建筑層數(shù)： 地上三層,，地下一層,。

10、綠化率： 60％,。 三,、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。 1,、規(guī)劃設(shè)計(jì)：

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)新加坡,、香港、美國,，意大利,，加拿大等國外著名設(shè)計(jì)大師通過招、投標(biāo)形式參與“該項(xiàng)目”建筑,、景觀,、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作?！霸擁?xiàng)目”力求吸收當(dāng)今國際先進(jìn)的建筑藝術(shù),，體現(xiàn)首都風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求,，同時(shí)也必須適合北京總體規(guī)劃要求,，既能突出自己,，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。 2,、設(shè)施,、設(shè)備、材料：

“該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù),、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備,、設(shè)施。

3,、綠化： “該項(xiàng)目”力求在項(xiàng)目周圍建設(shè)大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施,，為入住townhouse的各級(jí)客戶提供綠色、優(yōu)雅,、舒適,、安逸的居住氛圍。

第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件

一,、地理?xiàng)l件：

“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）,。其北鄰機(jī)場聯(lián)絡(luò)高速；東鄰后沙峪村,；南鄰馬頭村,，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越,。 二,、市政條件

“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批townhouse和別墅項(xiàng)目,，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè),，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水,、電,、氣、熱,、通訊,、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。

第五章 物料消耗與供應(yīng)

一,、建筑材料

“該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為townhouse及配套設(shè)施,，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材,、水泥,、木材等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二,、主要設(shè)備

“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為townhouse及配套設(shè)施，在設(shè)備,、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備,、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：

消防滅火設(shè)備,、停車車庫,、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng),、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備,、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng),、供暖設(shè)備,、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng),、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等,。 三、水,、電,、氣、熱供應(yīng) 根據(jù)初步計(jì)算,，“該項(xiàng)目”水,、電、氣,、熱等用量為：

1,、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測項(xiàng)目用電量為12000 千瓦,。 2,、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日,。

3,、熱力量：按80大卡／小時(shí)·平方米計(jì)算，則預(yù)測用熱量為16 百萬大卡／小時(shí),。

第六章 環(huán)境保護(hù)

按照國家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”和“北京市實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則”,，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施?！霸擁?xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為townhouse是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程,，對(duì)環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾,、噪聲以及汽車廢氣,，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題,，對(duì)環(huán)境的不利影響較少,。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施,，嚴(yán)格遵守國家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī),。

環(huán)境保護(hù)措施如下：

1、污水：生活污水經(jīng)化類池,，含油污水經(jīng)隔油池處理后,，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn),。

2,、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員,，利用密閉垃圾筒運(yùn)出,，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

3,、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī),，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng),、發(fā)電機(jī)等,，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

4,、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出,、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計(jì)時(shí)停車庫保證車庫有一定的容積,，采取合理有效的措施,，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化,，減少污染影響,。

第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

一、建設(shè)方式

“該項(xiàng)目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo),、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定,，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量,，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行,，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè),、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良,。

二,、建設(shè)進(jìn)度安排

“該項(xiàng)目”總建筑面積約為15萬平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為3 年,，即從2004年到2007年為建設(shè)期,，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為：

1、2004年6 月之前完成前期準(zhǔn)備工作,。

主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷,、規(guī)劃設(shè)計(jì),、施工圖設(shè)計(jì) 七通一平、工程招投標(biāo)等,。 2,、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗(yàn)收,。

第八章 經(jīng)營管理方式

一,、經(jīng)營設(shè)想 1、“該項(xiàng)目”擬采用目前國際流行的建設(shè)工程管理模式,，按照國際通用建設(shè)施工條款,。 2、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn),，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理,。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù),，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè),。

第九章 投資估算

一、成本構(gòu)成

宗地占地338畝,，為二類建筑用地,，成本由以下幾塊構(gòu)成： 1、土地費(fèi)用

宗地因歷史原因,，需投入補(bǔ)償清算費(fèi)用2000萬元 土地方拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用：3.5萬/畝×338=1183萬元 小城鎮(zhèn)建設(shè)費(fèi)用：1萬/畝×338=338萬元

農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費(fèi)用：300元/m× *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費(fèi)用200萬元 總計(jì)：投入土地成本10081萬元 2,、土地出讓金

3、其它投入 二,、項(xiàng)目設(shè)計(jì)

方案a：以0.6容積率做中高檔townhouse項(xiàng)目預(yù)計(jì) ×1000×0.6=13.5萬m2

銷售按6500元/ m2計(jì),，13.5×6500=8.78億元

方案b：以0.8容積率做中低檔 townhouse項(xiàng)目預(yù)計(jì) ×1000×0.8=18萬m2

銷售按5500元/ m2計(jì)，18×5500=9.9億元 方案c：以1.3容積率做多層帶電梯計(jì)

×1000×1.3=29.3萬m2

銷售按4000元/ m2計(jì),，4000×29.3=11.72億元 三,、成本測算：

a、以收入最低的方案a設(shè)計(jì)

項(xiàng)目 總額（萬元） 標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費(fèi)用2,、土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計(jì) 3,、建安費(fèi)用 33750 按建安平米造價(jià)2500元/m2

4、勘測費(fèi)5,、設(shè)計(jì)費(fèi)6,、可研方案咨詢7、執(zhí)照費(fèi)8,、規(guī)劃方案咨詢 113830763876 9,、基礎(chǔ)設(shè)施10、臨時(shí)水電路 405076 300元/m2

11,、監(jiān)理費(fèi)12,、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)13、標(biāo)底招標(biāo)費(fèi)14,、綠化建設(shè)費(fèi)15,、公共配套費(fèi)16、市政公用設(shè)施費(fèi)17,、不可預(yù)見費(fèi) 378953810840513501890 合計(jì) 58580

固定成本合計(jì)58580萬元 2,、經(jīng)營成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書編制篇八

建議書的形成，是基本建設(shè)程序中最初的階段,，是工程項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的開始,，項(xiàng)目建議書不僅是確定項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)，也是具體設(shè)計(jì)的依據(jù),。

（一）項(xiàng)目名稱,、建設(shè)單位,、主管部門

（二）項(xiàng)目提出的必要性的依據(jù),，主要寫明建設(shè)單位的現(xiàn)狀。擬建項(xiàng)目的名稱,、擬建的性質(zhì),、擬建成地點(diǎn)及建設(shè)的必要性和依據(jù),。

（三）項(xiàng)目建設(shè)方案主要是指項(xiàng)目的初步建設(shè)方案。建設(shè)規(guī)模,、主要內(nèi)容和功能分布,。

（四）建設(shè)條件指項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)內(nèi)容的進(jìn)度和建設(shè)周期。

（五）初步建設(shè)計(jì)劃指項(xiàng)目建設(shè)和各項(xiàng)內(nèi)容的進(jìn)度安排和建設(shè)周期,。

（六）項(xiàng)目建設(shè)后的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,。

（七）項(xiàng)目建設(shè)投資概算及資金來源指項(xiàng)目投資總額及主要建設(shè)的資金安排情況，籌措資金的辦法和計(jì)劃,。

（一）主管部門的編制建設(shè)單位提出項(xiàng)目建議后報(bào)主管部門,，由主管部門組織專門人員按有關(guān)要求編制項(xiàng)目建議書,，其基本程序是：建設(shè)單位提出的項(xiàng)目設(shè)想，所請(qǐng)主管部門編制項(xiàng)目建議書,，主管部門完成編制任務(wù)書并報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門審批,。

（二）建設(shè)單位編制指由建設(shè)單位負(fù)責(zé)人指令本單位專來機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目建議書。其程度是：專業(yè)機(jī)構(gòu)提出設(shè)想,，建設(shè)單位負(fù)責(zé)人決策認(rèn)可后由專業(yè)機(jī)構(gòu)編制建議書并報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn),。

（三）專業(yè)設(shè)計(jì)單位編制建設(shè)單位提出設(shè)想后，提交專業(yè)設(shè)計(jì)單位編制建議書,，專業(yè)設(shè)計(jì)單位完成建議書編制書后報(bào)有關(guān)部門審批,。這一方式適用于規(guī)模大，技術(shù)要求較高的民用建設(shè)項(xiàng)目,。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書編制篇九

一,、項(xiàng)目背景

為落實(shí)《北京城市整體規(guī)劃》加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程,，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。北京市政*先后頒發(fā)了關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》關(guān)于加快本市綠化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見》等相關(guān)文件,，確定了以綠引資,，引資開發(fā)，開發(fā)建綠,，以綠養(yǎng)綠”原則,。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，特別是中國正式加入wto北京2008奧運(yùn)會(huì)申辦成功,，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),。順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無限,。

由北京xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)低密度項(xiàng)目（以下簡稱“該項(xiàng)目”）

二,、項(xiàng)目歷史條件

1宗地簡介

宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村,，規(guī)劃用地性為二類居住用地,，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑,。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地,，因機(jī)場聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場北門的聯(lián)絡(luò)線,，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖,，交通便捷,。

2項(xiàng)目概況

宗地由后沙峪政府與北京xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司于19xx年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年,，北京xx公司于19xx年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證,。20xx年10月13日，xx公司與北京xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議,。后由xx公司對(duì)其175畝地進(jìn)行土地變性,，計(jì)委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見書工作,。因多方面原房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書的內(nèi)容因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。

3合作方式

由我方出面與xx公司簽訂協(xié)議,，該公司負(fù)責(zé)解除與xx公司的合作合同,，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費(fèi)用為1350萬元（含200萬元付政府定金）由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議,。

房地產(chǎn)公司管理建議

第一條公司為形成自己的核心競爭力,，倡導(dǎo)參與管理,，不斷創(chuàng)新，并激勵(lì)員工就其平時(shí)工作經(jīng)驗(yàn)或研究心得,，對(duì)公司業(yè)務(wù),、管理及技術(shù)，提供建設(shè)性的改善意見,，藉以提高經(jīng)營績效,，特訂定本辦法。

第二條公司各級(jí)員工對(duì)本公司的經(jīng)營,，不論在技術(shù)上或管理上,，如有改進(jìn)或興革意見，均可將擬建議事項(xiàng)內(nèi)容詳予填列,，報(bào)相關(guān)職能部門,。

第三條建議書內(nèi)應(yīng)列的主要項(xiàng)目如下：

（一）建議事由：簡要說明建議改進(jìn)的具體事項(xiàng),。

（二）原有缺失：詳細(xì)說明在建議案未提出前，原有情形之未盡妥善處以及應(yīng)予興革意見,。

（三）改進(jìn)意見或辦法：詳細(xì)說明建議改善之具體辦法,，包括方法、程序及步驟等項(xiàng),。

（四）預(yù)期效果：應(yīng)詳細(xì)說明該建議案經(jīng)采納后,，可能獲致的成效，包括提高效率,、簡化作業(yè),、增加銷售、創(chuàng)造利潤或節(jié)省開支等項(xiàng)目,。

第四條建議書填妥后,，應(yīng)以郵寄或面遞方式，送交行政部或企業(yè)文化部負(fù)責(zé)人親收,。

第五條建議書內(nèi)容如偏于批評(píng)，或無具體的改進(jìn)或興革實(shí)施辦法,，或不具真實(shí)姓名者,，不得為內(nèi)容不全，不予交付審議,，其有真實(shí)姓名者，并應(yīng)由收受部門負(fù)責(zé)人據(jù)實(shí)委婉簽注理由,，將原件密退還原建議人,。

第六條公司為審議員工建議案件，設(shè)置員工建議審議領(lǐng)導(dǎo)小組,，集團(tuán)行政部,、企業(yè)文化部負(fù)責(zé)人與提案相關(guān)部經(jīng)理為審議召集人。

第七條審議領(lǐng)導(dǎo)小組的職責(zé)如下：

（一）關(guān)于員工建議案件的審議事項(xiàng),。

（二）關(guān)于員工建議案件評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的研訂事項(xiàng),。

（三）關(guān)于建議案件獎(jiǎng)金金額的研議事項(xiàng)。

（四）關(guān)于建議案件實(shí)施成果的檢討事項(xiàng),。

（五）其他有關(guān)建議制度的研究改進(jìn)事項(xiàng),。

第八條相關(guān)職能部門收受建議書后，認(rèn)為完全者,，應(yīng)即于收件三日內(nèi)編號(hào)密封送交召集人,，提交審議領(lǐng)導(dǎo)小組審議。如因案情特殊,，得由審議領(lǐng)導(dǎo)小組另行洽請(qǐng)與該建議案內(nèi)容有關(guān)的人員先行評(píng)核,，提供審議領(lǐng)導(dǎo)小組作為審議參加,。

前項(xiàng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組的審議除因案件特殊者得延長至30天外，應(yīng)于審委會(huì)召集人收件日起15天內(nèi)完成審議工作,。

第九條公司員工所提建議,，具有下列情事之一者，應(yīng)予獎(jiǎng)勵(lì)：

（一）對(duì)于公司組織研提調(diào)整意見,，能收精簡或強(qiáng)化組織功能效果者,。

（二）對(duì)于公司產(chǎn)品銷售或售后服務(wù)，研提具體改進(jìn)方案,，具有重大價(jià)值或增進(jìn)收益者,。

（三）對(duì)于產(chǎn)品修護(hù)的技術(shù)，提出改進(jìn)方法,，值得實(shí)行的,。

（四）對(duì)于公司各項(xiàng)規(guī)章、制度,、辦法提供具體改善建議,，有助于經(jīng)營效能提高者。

（五）對(duì)于公司各項(xiàng)作業(yè)方法,、程序,、報(bào)表等，提供改善意見,，具有降低成本,、簡化作業(yè)、提高工作效率的功效者,。

（六）對(duì)于公司未來經(jīng)營的研究發(fā)展等事項(xiàng),，提出研究報(bào)告，具有采納價(jià)值或效果者,。

第十條前條獎(jiǎng)勵(lì)的標(biāo)準(zhǔn),，由審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員依員工建議案評(píng)核表各個(gè)評(píng)核項(xiàng)目分別逐項(xiàng)研討并評(píng)訂分?jǐn)?shù)后，以總平均分?jǐn)?shù)擬定等級(jí)及其獎(jiǎng)金金額,。

第十一條建議案經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定認(rèn)為不宜采納施行者,，應(yīng)交由收受部門據(jù)實(shí)委婉簽注理由通知原建議人。

第十二條建議案經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定認(rèn)為可以采納并施行于本公司者,，應(yīng)由審議領(lǐng)導(dǎo)小組召集人于審議領(lǐng)導(dǎo)小組審定后三日內(nèi),，以書面詳細(xì)注明建議人姓名、建議案內(nèi)容及該建議案施行后對(duì)公司的可能貢獻(xiàn),、核定等級(jí)及獎(jiǎng)金數(shù)額與理由,，連同審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員的評(píng)核表，一并報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理核定,。按等級(jí)于年終工作總結(jié)大會(huì)上發(fā)給獎(jiǎng)金,。

第十三條為避免審議領(lǐng)導(dǎo)小組各成員對(duì)建議人的主觀印象,，影響評(píng)核結(jié)果的公平起見，在建議案未經(jīng)審議領(lǐng)導(dǎo)小組評(píng)定前,，對(duì)建議人的姓名應(yīng)予保密,，不得泄露。

第十四條建議的案件如系由二人以上共同提出者,，其所得的獎(jiǎng)金,，按人數(shù)平均發(fā)給。

第十五條有下列各情形之一者,，不得申請(qǐng)核獎(jiǎng)：

（一）各級(jí)主管人員對(duì)其本身職責(zé)范圍內(nèi)所作的建議,。

（二）被指派或聘用為專門研究工作而提出與該工作有關(guān)的建議方案者。

（三）由主管指定為業(yè)務(wù),、管理,、技術(shù)的改進(jìn)或工作方法、程序,、表報(bào)的改善或簡化等作業(yè),，而獲致的改進(jìn)建議者。

（四）同一建議事項(xiàng)經(jīng)他人提出并已獲得獎(jiǎng)金者,。

第十六條公司各單位如有任何問題或困難,，需求解決或改進(jìn)時(shí)，經(jīng)呈請(qǐng)總經(jīng)理核準(zhǔn)后得公開向員工征求意見,，所得建議的審議與獎(jiǎng)勵(lì),，得依本辦法辦理。

第十七條員工建議案的最后處理情形,，應(yīng)由收受部門通知原建議人,，員工所提建議，不論采納與否均應(yīng)由行政部負(fù)責(zé)歸檔,。經(jīng)核定給獎(jiǎng)的建議案，并應(yīng)在公司中表揚(yáng),。

第十八條本辦法經(jīng)呈請(qǐng)總經(jīng)理核準(zhǔn)后公布施行,，修訂時(shí)同。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書編制篇十

“北京交通臺(tái)”和“北京音樂臺(tái)”,，此種推廣方式也應(yīng)是我們傳遞信息的途徑之一,；我們可選擇時(shí)段30秒套播，總體計(jì)劃進(jìn)行5個(gè)月,，時(shí)間分別為開盤期20xx年9月,、11月及20xx年4月、5月,、7月,，費(fèi)用預(yù)計(jì)50萬元,。

（1）從交通中的視野角度來講，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會(huì)給人留下較深的印象,；因此,，我們建議在公共汽車28路、康恩專線選取5—8輛汽車進(jìn)行公交車身廣告,，在公益廣告方面可制作精美的印有**花園廣告標(biāo)識(shí)及電話的垃圾桶贈(zèng)送市政部門安放于豐聯(lián)附近,，另外看房班車車身上的視覺廣告也是可利用的另一選擇；總體費(fèi)用控制在60萬元,。

（2）,、從客戶的工作及交際習(xí)慣來考慮；針對(duì)于客戶回家較晚的實(shí)際情況,，我們認(rèn)為：采用21：00~22：00時(shí)間段的電視媒體,，比較適宜；一方面,，是由客戶的生活習(xí)慣決定,，另一方面，此時(shí)間段的某些欄目的費(fèi)用并不貴,；建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類節(jié)目（例如“生活速遞”）,，此些節(jié)目的費(fèi)用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推**花園的健康工作,、健康生活,，投資空間，計(jì)劃在20xx年9月推出兩周費(fèi)用約6萬元,。

（3）,、從目標(biāo)受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標(biāo)客戶的閱覽習(xí)慣而言，我們建議主要采用“職業(yè)經(jīng)理人”,、“今日民航”,、“生活速遞”、“目標(biāo)”等白領(lǐng)雜志,，報(bào)刊運(yùn)用則首選“北京青年報(bào)”,、第二媒體選用“北京晨報(bào)”。

2,、推廣策略

通過項(xiàng)目的自身特點(diǎn)及市場對(duì)物業(yè)的接受態(tài)度,，我們認(rèn)為整體上應(yīng)把握“推廣商住兩用房為主，投資小戶型為輔”的推廣原則,；為此我們建議在各個(gè)時(shí)間段進(jìn)行以下詳細(xì)計(jì)劃：

（1）,、形象導(dǎo)入期

在客戶的分期選取上，此時(shí)期首先應(yīng)把握區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、對(duì)該區(qū)域有一定認(rèn)同感的客戶（工作,、居住在周邊的人）,，他們是項(xiàng)目投入市場前期最有可能第一時(shí)間達(dá)成購買意向的人，也是我們?cè)摃r(shí)間段的主抓客戶群,，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬—賣場建成的同時(shí)落實(shí),、安裝，廣告牌應(yīng)由案名,、logo及小區(qū)的鳥瞰圖等組成,，傳達(dá)出在本地點(diǎn)有本項(xiàng)目這樣一條資訊，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應(yīng)盡早尋找,。

在20xx年8月份中旬分別導(dǎo)入軟廣告評(píng)論性文章,，表達(dá)的主題為：藍(lán)島商務(wù)中心區(qū)將成為cbd商務(wù)區(qū)及朝外大街商務(wù)區(qū)的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺,。

（2）,、內(nèi)部認(rèn)購期

此時(shí)期，我們的工作重點(diǎn)是在銷售人員在與客戶的交談過程中,，通過側(cè)面了解客戶對(duì)本案的興趣程度及滿意與不滿意之處,、利用模糊價(jià)格來揣摩初定的定價(jià)格體系在客戶心中的作用及認(rèn)知程度；此也是我們市場初探,，進(jìn)行項(xiàng)目側(cè)重點(diǎn)調(diào)整所需獲得信息的重要來源之一,。此時(shí)應(yīng)將朝外大街、東三環(huán)路牌廣告到位,。

（3）,、銷售期

每年的9~10月份是房地產(chǎn)消費(fèi)市場的黃金季節(jié)，多年的`統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明,，此時(shí)間段各樓盤的銷售量在全年中占較大的份額,，此段時(shí)機(jī)我們應(yīng)緊緊抓住。參加展會(huì)的目的并不是要求銷售出去多少套房,，而是項(xiàng)目展示自身形象的良好機(jī)會(huì),，借以進(jìn)行形象推廣。我們計(jì)劃以較好形象參加20xx年9月的秋季展會(huì),、20xx年第一次春季展會(huì)及20xx年夏季房展會(huì),，但參加展會(huì)需要注意以下幾點(diǎn)：

a、參加的展會(huì)一定要選在“國貿(mào)”,，在國貿(mào)展會(huì)展位已訂滿的情況下，別處舉辦的展會(huì)寧肯不參加,。

b,、展位數(shù)不應(yīng)低于5個(gè)。

c、展位一定要做特裝,，體現(xiàn)出產(chǎn)品的現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格,，避免俗套，吸引參展觀眾的注意力,。

三次展會(huì)總體費(fèi)用控制在140萬元（展位費(fèi)+特裝費(fèi)）

3,、媒介廣告計(jì)劃安排

當(dāng)項(xiàng)目開始推介的時(shí)候，為了本案聲勢(shì)的營造及形象傳播的迅速推廣,，我們認(rèn)為在項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購期及開盤初期采用報(bào)刊廣告營造聲勢(shì),，在媒介的選取上，我們建議以選取“北京青年報(bào)”為主,，“北京晨報(bào)”為輔,；當(dāng)項(xiàng)目開盤一個(gè)月后適當(dāng)減少刊登頻率；針對(duì)客戶群的變化轉(zhuǎn)而選用例如“民航報(bào)”,、“機(jī)票套封”,、“職業(yè)經(jīng)理人”、“生活速遞”,、“目標(biāo)”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度,。

4、海報(bào),、dm宣傳單的投放

投放地點(diǎn)：cbd商圈內(nèi)寫字樓及運(yùn)動(dòng)場館,、東二環(huán)偏北處的

寫字樓、公寓,、雅寶路地區(qū),、朝外大街周邊寫字樓等等（應(yīng)注意與晨報(bào)的dm投放不相重復(fù)）

按照以上策略推廣，總體費(fèi)用可控制在總體銷售額的1.5%——即1100萬元（整體銷售周期內(nèi)）,；

四,、價(jià)格策略

由于本項(xiàng)目自身體量較小，房屋總套數(shù)較少,，原則上不適合現(xiàn)在市場上眾多項(xiàng)目均采用的低開高走的銷售策略,；因此在定價(jià)上，我們認(rèn)為針對(duì)本案及市場情況應(yīng)當(dāng)把握“銷售為第一目的”的原則,，制定一個(gè)合理的價(jià)格,，力求短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售，原則采用“小步快跑”的戰(zhàn)略思想,，平穩(wěn)提價(jià),，但期間的變故還可根據(jù)銷售的變化靈活調(diào)整。

按照項(xiàng)目自身的條件,，理想的均價(jià)應(yīng)在11000/平方米水平,，但北京高檔住宅及公寓市場供過于求,，現(xiàn)時(shí)認(rèn)為應(yīng)該在9000~10000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷，大部分賣了50%就停下,，資金出現(xiàn)極大超出預(yù)計(jì)的缺口,，若前期資金貸款也有很大壓力，交付使用期肯定受影響,；而8000元/平方米的定價(jià)又給客戶以高不成低不就的感覺,，因此，我們應(yīng)在開盤時(shí)迅速拔高認(rèn)購期時(shí)的公開價(jià),；經(jīng)過市場綜合比較及成本估算我們認(rèn)為開盤階段9600元/平（精裝修）的均價(jià)比較合理,，也容易被市場所接受；在這個(gè)價(jià)位上也堅(jiān)持采用菜單式精裝修,。

從整體均價(jià)來考慮,，項(xiàng)目開盤以較低的價(jià)格取得市場的認(rèn)同是必要的；如果各方面均按照我們的預(yù)計(jì)進(jìn)行,，整體均價(jià)應(yīng)為11000元/平米左右——其中第一階段計(jì)劃銷售社區(qū)b座南北向8層部分（約0.36萬平米）,，均價(jià)為9600元/平米；第二階段計(jì)劃銷售社區(qū)的b座東西向11,、12層部分（約2.14萬平米）,，均價(jià)為10300元/平米；第三階段計(jì)劃銷售社區(qū)a座東西向20層部分（約1.8萬平米）,，均價(jià)為11000元/平米,；第四階段計(jì)劃銷售社區(qū)a座南北向（約2萬平米）21層部分，均價(jià)為12000元/平米,。

建議產(chǎn)品的整體計(jì)價(jià)單位無論內(nèi),、外銷均采用美金來計(jì)價(jià)。

根據(jù)本項(xiàng)目的自身情況,，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價(jià)12~13%,，樓層差價(jià)上采用傳統(tǒng)意義上嚴(yán)格的差價(jià)，樓層差價(jià)暫定為80元/平米左右,。

為確保**花園項(xiàng)目的入市成功和銷售目標(biāo),，本公司將以獨(dú)家代理及全程跟蹤的方式為本項(xiàng)目服務(wù)，針對(duì)本案成立專案小組,，幫助發(fā)展商組織營銷工作,，包括：市場分析、產(chǎn)品調(diào)整,、產(chǎn)品包裝,、營銷推廣及銷售組織等工作。

近期,，本專案小組將圍繞著20xx年8月上旬展開的產(chǎn)品包裝,、營銷推廣,、銷售組織中的內(nèi)部認(rèn)購登記和9月中旬的正式發(fā)售（具體時(shí)間根據(jù)銷售證取得進(jìn)行調(diào)整）兩個(gè)時(shí)期開展各項(xiàng)工作。此時(shí)期我方的工作重點(diǎn)為：配合發(fā)展商協(xié)調(diào)廣告公司,、模型公司和裝飾公司的各項(xiàng)工作進(jìn)度，配合策劃部,、銷售部提出策劃方案的具體實(shí)施,，協(xié)助設(shè)計(jì)院進(jìn)行產(chǎn)品的最終優(yōu)化調(diào)整，為各項(xiàng)工作的有效進(jìn)展創(chuàng)造條件,。

我方的營銷組織框架和工作流程如下：

1,、營銷組織架構(gòu)

2、工作流程

為保證本案的成功營銷,，各相關(guān)單位應(yīng)遵循“一切為了銷售”的原則,，分工不分家地展開工作，有關(guān)流程如下：

在入市銷售過程中會(huì)發(fā)生許多變化,，為確保各時(shí)期銷售的成功,，我們有必要組織和動(dòng)員各方力量，提前做好應(yīng)變準(zhǔn)備?，F(xiàn)階段,，除加強(qiáng)營銷組織力量外，還應(yīng)增設(shè)1~2名有一定市場經(jīng)驗(yàn)和營銷經(jīng)驗(yàn)的骨干力量,，集中統(tǒng)一管理,，分工責(zé)任，對(duì)以下方面有所準(zhǔn)備：

1,、競爭對(duì)手較有壓力的入市策略

由于本項(xiàng)目的潛在競爭對(duì)手較多,，他們的開盤會(huì)對(duì)我們的銷售形成較大沖擊，致使客戶分流,；那么,，整體實(shí)現(xiàn)11000元/平米的銷售均價(jià)及絕對(duì)利潤就會(huì)變得較為困難，為此我方建議如下：

（1）,、在參考開發(fā)商的價(jià)格底限要求基礎(chǔ)上,，建議采取以9500~9600元/平米（精裝修）的均價(jià)入市，確保優(yōu)質(zhì)又優(yōu)價(jià),，與其它競爭對(duì)手處于同一起跑線上,，價(jià)格制定靈活又有彈性。

（2）,、確保于20xx年8月上旬可以開始進(jìn)行入市推廣的工作計(jì)劃,，以先期搶占市場份額。

（3）,、確保于20xx年5月下旬可以開工,，以早期樹立項(xiàng)目形象,，展示開發(fā)商實(shí)力，增強(qiáng)客戶信心,。

（4）,、隨時(shí)關(guān)注cbd內(nèi)其他新盤的一切變化，提前預(yù)測其可

能采用的方式,、方法,，做好針對(duì)性的準(zhǔn)備；如果其采用低價(jià)入市的方法來配合銷控,，建議本案采用隨行就市的態(tài)度——以某個(gè)階段所推出某些房型折扣點(diǎn)和優(yōu)惠方式不同的方法進(jìn)行銷控,，采用增加折扣，價(jià)格明升暗降的方法來變相吸引客戶,；但不到萬不得以決不可降價(jià),，降價(jià)會(huì)打擊客戶購房可保值、升值的信心,，使其觀望度增加,，并且會(huì)對(duì)先期已完成的銷售帶來許多不必要的麻煩。

2,、根據(jù)工期進(jìn)程進(jìn)行的策略調(diào)整

以上的計(jì)劃是在樣板間,、賣場包裝、工地整妝等一切跟進(jìn),、配合順利的條件下進(jìn)行的,，假若其中某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，如工期拖延等的情況下,，我們認(rèn)為倉促進(jìn)入認(rèn)購期也是有必要的,；前期進(jìn)入市場、探測市場將有利于開盤前銷售策略,，還可在旺銷期眾多項(xiàng)目一起開盤來臨之前吸引市場目光,；因此我們認(rèn)為應(yīng)按照計(jì)劃于20xx年9月上旬（或中上旬，初定）開盤認(rèn)購,，8月30日打出第一期廣告,。

3、對(duì)可能形成“有價(jià)無市”的調(diào)整

就目前而言,，價(jià)格仍是客戶所最關(guān)注的因素,，也是一個(gè)項(xiàng)目能否達(dá)到銷售目的的決定性因素之一。就本項(xiàng)目所定開盤9500~9600元/平米的平均價(jià)格而言,，仍存在著一定的市場空間,，但我們的定價(jià)能否達(dá)到預(yù)期目的，能否完成預(yù)期的銷售,，還有待市場的檢驗(yàn),。從價(jià)格來說我們能否完成,，面臨著兩種壓力：第一，在廣告力度,、廣告投放有保證的前提下,，市場認(rèn)為價(jià)格偏高，無法達(dá)到預(yù)期的目的,，我們應(yīng)在維持廣告投放的前提下,，加大優(yōu)惠折扣點(diǎn)，公平的講較低價(jià)位的銷售實(shí)現(xiàn)更現(xiàn)實(shí),，高價(jià)位的銷售則會(huì)較為痛苦；第二,，認(rèn)購期內(nèi),，市場競爭情況發(fā)生變化，本區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)較低價(jià)位,、較大規(guī)模社區(qū)投放進(jìn)入市場,，建議在其公開發(fā)售進(jìn)入市場時(shí)我們銷售價(jià)格也相應(yīng)調(diào)低，并加大廣告投放力度,。

4,、廣告沒有達(dá)到預(yù)期銷售目的的調(diào)整

廣告能夠有效的傳遞信息，是有效促銷手段,，也是本階段達(dá)到既定銷售目標(biāo)的重要手段之一,。廣告的投入必須與銷售掛鉤。

現(xiàn)階段廣告的效果有三個(gè),，一是能否很好地傳達(dá)本產(chǎn)品的主題概念,，包括：主要?jiǎng)?chuàng)意、設(shè)計(jì)主題,、方案,、表現(xiàn)手法、發(fā)布版面等,；二是能否將客戶對(duì)本產(chǎn)品主題概念的關(guān)注,，有效地轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注“**花園”；

1,、與較有創(chuàng)意和發(fā)布能力較強(qiáng)的經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可的廣告公司保持聯(lián)系,，進(jìn)行概念方面的有效溝通。

2,、與有組織能力的曾舉辦過各種營銷活動(dòng)的專業(yè)公司進(jìn)行有效溝通（也可以與廣告公司合二為一）,。

3、由于本樓盤規(guī)模較小,，廣告?zhèn)鬟f的長期作用將以成本較低的路牌廣告和導(dǎo)向路牌廣告,，針對(duì)客戶習(xí)慣的報(bào)紙dm插頁和千人成本較低的廣播電臺(tái)—北京交通臺(tái)為主,，在推廣的各階段附以高檔直投雜志。

4,、在報(bào)刊廣告的投放上,，應(yīng)適當(dāng)集中廣告投放資金，廣告媒體不宜太多,、時(shí)間不宜過長,。

5、圍繞“健康·運(yùn)動(dòng)”為主題推廣活動(dòng)應(yīng)貫穿于銷售過程始末,。

6,、項(xiàng)目專案組應(yīng)在每期廣告推出后，及時(shí)在銷售現(xiàn)場進(jìn)行銷售的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),、整理分析,，以了解客戶的需要和客戶關(guān)注的內(nèi)容，了解各種促銷手段的成效性,，便于銷售調(diào)整,，必要時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目拾遺或產(chǎn)品的重新包裝。

7,、銷售進(jìn)程的調(diào)整

按照計(jì)劃,，我方打算在北京的秋季旺銷期來臨之前，即20xx年9月上中旬開盤銷售,，8~9月間進(jìn)行約28天的推廣周期,，我們預(yù)計(jì)開盤后2個(gè)~3個(gè)月內(nèi)因?yàn)榧竟?jié)和新樓盤的上市、項(xiàng)目的主體即將封頂?shù)戎T多因素的作用會(huì)形成一個(gè)旺銷期（即20xx年9月中旬至12月）,，然后關(guān)注的新鮮點(diǎn)會(huì)逐漸減弱,，銷售會(huì)漸入平淡；進(jìn)入20xx年3月中旬,，由于季節(jié)的原因和項(xiàng)目的現(xiàn)房在即,，經(jīng)過市場炒作本項(xiàng)目將進(jìn)入第二個(gè)旺銷期，在兩個(gè)旺銷期內(nèi),，我們

計(jì)劃完成銷售總額的50~60%,。當(dāng)然，這還需要根據(jù)市場競爭的改變隨時(shí)調(diào)整,。為加強(qiáng)淡銷階段的銷售進(jìn)程,，完成銷售目標(biāo)，我們建議：

適當(dāng)加大發(fā)展商主管銷售經(jīng)理的折扣點(diǎn)（如加大1~2%）,，用靈活的,、彈性的價(jià)格掌握主動(dòng)，吸引客戶成交；

制定階段內(nèi)定房的優(yōu)惠措施

適當(dāng)加大報(bào)刊廣告的投放力度,；

為保證均衡出貨,，調(diào)節(jié)供求，制造搶購氣氛,，提高銷售速度,，把握銷售控制，執(zhí)行分批限量銷售是非常關(guān)鍵的,；在本案的銷售過程中我們會(huì)自始至終執(zhí)行本套推廣組合策略,，整合資源完成銷售目標(biāo)。

1,、 銷售現(xiàn)場實(shí)行銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)制

2,、 售樓處位置選擇

建議在南側(cè)加油站位置搭建臨時(shí)售樓處，售樓處裝修要與產(chǎn)品定位風(fēng)格相一致,，色彩要有沖擊力,，最好能有1~2套樣板間，樣板間裝修要體現(xiàn)高檔,、尊貴、現(xiàn)代,、細(xì)膩的風(fēng)格,；總之，售樓處一定要有品位,，它是產(chǎn)品品位,、開發(fā)商品位的縮影，正如古語所云：“窺一斑而是全豹”,。

3,、工地包裝要與產(chǎn)品定位相吻合

4、各種銷售工具要實(shí)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)與制作,，確保按時(shí),、保質(zhì)、保量完成

附：

建議合作方式

一,、獨(dú)家代理,，代理費(fèi)以2.3%為基本標(biāo)準(zhǔn)。

二,、代理期限可根據(jù)開發(fā)銷售進(jìn)程確定,。

三、具體事項(xiàng)將在合同中詳細(xì)約定,。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書編制篇十一

一,、項(xiàng)目背景

宗地系重慶市酉陽民族師范學(xué)校，該校創(chuàng)建于清光緒三十年（1904年）,，歷經(jīng)了滿清,、民國,、共和國三個(gè)時(shí)代。隨著現(xiàn)代城市規(guī)劃,、建設(shè),，酉陽政府對(duì)學(xué)校進(jìn)行升級(jí)整合，將原酉陽民族師范學(xué)校地塊用于房地產(chǎn)開發(fā),。該地塊位于縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)）,，占地50余畝。

二．項(xiàng)目歷史條件

1,、宗地簡介

宗地位于縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)）,，宗地面積為49畝。用于商品房項(xiàng)目開發(fā),。

2,、項(xiàng)目概況

宗地由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2012年4月與酉陽國土資源和房屋管理局簽定建設(shè)用地保用權(quán)出讓合同。計(jì)劃2013年1月開工,，2015年10月竣工,。

三、項(xiàng)目建設(shè)單位

1,、項(xiàng)目公司名稱：重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,。

2、公司經(jīng)營范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開發(fā)與建設(shè),、商品房銷售,、物業(yè)管理等。

3,、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：

“該項(xiàng)目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約14.7萬平方米,。建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施,?！霸擁?xiàng)目”由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入全部建設(shè)資金。

四,、可行性研究報(bào)告編制

1,、編制單位：

由重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制酉陽z41-1/02項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

2,、編制依據(jù)：

2.1,、渝價(jià)[2002]3 號(hào)文件

2.2、渝價(jià)（2001）402 號(hào)文件

2.3,、《重慶市房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)政策匯編》

2.4,、渝府發(fā)（2003）92 號(hào)文件

2.5、渝（2000）830 號(hào)文

2.6城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 gb 50180-93

一、項(xiàng)目名稱：酉師校項(xiàng)目（暫定名）,。

二,、地理位置：“該項(xiàng)目”位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)

三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約3.2萬平方米）,。

四,、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為凈地。

一,、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：

“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為新建建筑物,、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

二,、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

1,、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 3.2萬平方米。

2,、總建筑面積： 14.7萬平方米,。

3、居住建筑面積：13.23 萬平方米,。

4,、建筑高度：高度控制在100米以內(nèi)。

5,、建筑密度不高于40%,。

6、居住總?cè)丝冢?約4370人,。

7,、居住總戶數(shù)： 約1360戶

8,、綠化率：不低于25% ,。

三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色,。

1,、規(guī)劃設(shè)計(jì)：

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)著名設(shè)計(jì)公司通過招、投標(biāo)形式參與“該項(xiàng)目”建筑,、景觀,、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作?！霸擁?xiàng)目”力求吸收當(dāng)今國內(nèi)先進(jìn)的建筑藝術(shù),，體現(xiàn)城市風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求,，同時(shí)也必須適合酉陽總體規(guī)劃要求,，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。

2,、設(shè)施,、設(shè)備、材料：

“該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國內(nèi)先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù),、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備,、設(shè)施,。

3、綠化：

“該項(xiàng)目”力求最大限制度建設(shè)生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為業(yè)主提供綠色,、優(yōu)雅、舒適,、安逸的居住氛圍,。

一、地理?xiàng)l件：

“該項(xiàng)目”座落在縣城黃金地段（鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào)）占地面積約3.2萬平方米,。地理位置條件非常優(yōu)越,。

二、市政條件

“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足,，由于周圍已經(jīng)建成一批商品房項(xiàng)目,，隨著城區(qū)建設(shè)步伐，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資,，因此“該項(xiàng)目”所需的水,、電、氣,、通訊,、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。

一,、建筑材料

“該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為新建高層建筑及配套設(shè)施,，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材,、水泥等,，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為：

鋼材： 7350 噸(按50kg/m2計(jì)算)

水泥： 27900噸（按190kg/ m2計(jì)算）

二,、主要設(shè)備

“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅及配套設(shè)施,，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備,、設(shè)施,，其所需的主要設(shè)備有：

消防滅火設(shè)備、停車車庫,、排風(fēng),、送風(fēng)系統(tǒng),、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng),、照明系統(tǒng),、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng),、通訊電話系統(tǒng),、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。

三,、水,、電、氣,、熱供應(yīng)

根據(jù)初步計(jì)算,，“該項(xiàng)目”水、電,、氣等用量為：

1,、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測項(xiàng)目用電量為12000 千瓦,。

2,、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日,。

按照國家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”,，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施?！霸擁?xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為高層住宅和商業(yè),，對(duì)環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水,、生活垃圾,、噪聲以及汽車廢氣,，此外無其它污染源,，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題,，對(duì)環(huán)境的不利影響較少,。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施,，嚴(yán)格遵守國家和重慶市的環(huán)境保護(hù)法規(guī),。

環(huán)境保護(hù)措施如下：

1、污水：生活污水經(jīng)化類池,，含油污水經(jīng)隔油池處理后,，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn),，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和重慶市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

2,、生活垃圾：將生活垃圾分類收集,，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出,，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場處理,。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī),，停車庫的排風(fēng),、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等,，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備,。

4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出,、停放造成的汽車廢氣污染問題,，通過在設(shè)計(jì)時(shí)停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施,，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和重慶市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn),。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響,。

一,、建設(shè)方式

“該項(xiàng)目”建設(shè)按照重慶市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定,，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工,。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行,，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè),、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良,。

二,、建設(shè)進(jìn)度安排

“該項(xiàng)目”總建筑面積約為14.7萬平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為35 個(gè)月,，即從2013年1月到2015年10月為建設(shè)期,，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為：

1、2013年1月之前完成前期準(zhǔn)備工作,。

主要包括：協(xié)議簽訂,、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 七通一平,、工程招投標(biāo)等,。

2,、2013年1月到2015年10月為施工工期，竣工驗(yàn)收,。

一,、經(jīng)營設(shè)想

1、“該項(xiàng)目”擬采用目前行業(yè)流行的建設(shè)工程管理模式,，按照國家通用建設(shè)施工條款,。

2、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn),，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理,。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù),，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè),。

一、成本構(gòu)成

宗地占地約49畝,，為二類建筑用地,，成本由以下幾塊構(gòu)成：

1、土地費(fèi)用

投入土地成本13527.0677萬元

2,、土地出讓金：4147.6723萬元

3,、其它投入

二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)

方案a：以4.5容積率,，均按27--30層高層設(shè)計(jì),，商業(yè)面積按總建筑面積的5%計(jì)算，共8棟.

總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2 其中:

1,、住宅面積：14.7*（1-5%）=13.97萬m2

2,、商業(yè)面積：14.7*5%=0.73萬m2

住宅銷售：按4900元/ m2計(jì)，4900元/ m2×13.97萬m2 =68453萬元

商業(yè)：按15000元/ m2計(jì),，15000元/ m2×0.73萬m2 =10950萬元

方案b：以4.5容積率,，按30層高層與18層小高層設(shè)計(jì)，高層與小高層各占住宅總面積的50%,，商業(yè)面積按總建筑面積的8%計(jì)算,，高層4棟，小高層6棟,。

總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2 其中:

1,、住宅面積：14.7*（1-8%）=13.52萬m2（高層住宅建筑面積7.2萬m2，小高層住宅建筑面積6.3萬m2）

2,、商業(yè)面積：14.7*8%=1.2萬m2

住宅銷售：按均價(jià)5100元/ m2計(jì),，5100元/ m2×13.52萬m2=68952萬元

商業(yè)：按均價(jià)15000元/ m2計(jì),，15000元/ m2×1.2萬m2=18000萬元

方案c：以4.5容積率,，均按18層小高層設(shè)計(jì),，商業(yè)面積按總建筑面積的10%計(jì)算。共12棟,。

總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬m2其中:

1,、住宅面積：14.7*（1-10%）=13.23萬m2

2、商業(yè)面積：14.7*10%=1.47萬m2

住宅銷售：按5300元/ m2計(jì),，5300元/ m2×13.23萬m2=70119萬元

商業(yè)按15000元/ m2計(jì),，15000元/ m2×14.7萬m2=22050萬元

三、成本測算：

(一),、以方案 a設(shè)計(jì),，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為：

1,、固定成本

1.1,、土地費(fèi)用 13527.0677萬元

1.2、土地出讓金 4147.6723萬元

1.3,、建安費(fèi)用 23520萬元 高層造價(jià)按1600元/m2

1.4,、建設(shè)單位管理費(fèi) 376萬元

1.5、勘測費(fèi),、設(shè)計(jì)費(fèi) 470萬元

1.6,、施工圖審查費(fèi) 14.7萬元

1.7、執(zhí)照費(fèi) 42.3萬元

1.8,、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 47萬元

1.9,、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 94萬元

1.10、監(jiān)理費(fèi) 188.3萬元

1.11,、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 58.8萬元

1.12,、稅金 802萬元

1.13、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬元

1.14,、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 7萬元

1.15,、工程定額測定費(fèi) 32.9萬元

1.16、不可預(yù)見費(fèi) 3682.5萬元

固定成本合計(jì) 49803.24萬元

2,、經(jīng)營成本

2.1,、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用,、財(cái)務(wù)費(fèi)用：銷售額×2%+固定成本8% 合計(jì)5572.32萬元

3,、毛利

3.1、銷售額-固定成本-經(jīng)營成本 =79403萬元-49803.24萬元-5572.32萬元=24027.44萬元

（二）,、以方案b設(shè)計(jì),，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為：

1,、固定成本

1.1,、土地費(fèi)用13527.0677萬元

1.2,、土地出讓金 4147.6723萬元

1.3、建安費(fèi)用 24390萬元 高層造價(jià)按1600元/m2,、小高層按1700元/m2,、商業(yè)按1800元/m2。

1.4,、建設(shè)單位管理費(fèi) 390.2萬元

1.5,、勘測費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 487.8萬元

1.6,、施工圖審查費(fèi) 14.7萬元

1.7,、執(zhí)照費(fèi) 52萬元

1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 48.8萬元

1.9,、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 97.6萬元

1.10,、監(jiān)理費(fèi) 349.4萬元

1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 61萬元

1.12,、稅金 831萬元

1.13,、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬元

1.14、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 8.7萬元

1.15,、工程定額測定費(fèi) 40.8萬元

固定成本合計(jì) 47239.74萬元

2,、經(jīng)營成本

2.1、銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用：銷售額2%固定成本8% 合計(jì)：5518.22萬元

3,、毛利

3.1,、銷售額-固定成本-經(jīng)營成本=86952萬元-47239.74萬元-5518.22萬元=34194.04萬元

（三）、以方案c計(jì),，費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì),，故分類為：

1、固定成本

1.1,、土地費(fèi)用 13527.0677萬元

1.2,、土地出讓金 4147.6723萬元

1.3、建安費(fèi)用 24990萬元 按建安平米造價(jià)1700元/m2

1.4,、建設(shè)單位管理費(fèi) 399.8萬元

1.5,、勘測費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 499.8萬元

1.6,、施工圖審查費(fèi) 14.7萬元

1.7,、執(zhí)照費(fèi) 53.6萬元

1.8、施工圖預(yù)算編制費(fèi) 50萬元

1.9,、工程招投標(biāo)代理費(fèi) 100萬元

1.10,、監(jiān)理費(fèi) 357.1萬元

1.11、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 62.4萬元

1.12、稅金 852.2萬元

1.13,、城市建設(shè)配套費(fèi) 2793萬元

1.14,、防雷施工監(jiān)審費(fèi) 8.9萬元

1.15、工程定額測定費(fèi) 41.6萬元

固定成本合計(jì) 47897.84萬元

2,、經(jīng)營成本

2.1,、銷售費(fèi)用,、管理費(fèi)用,、財(cái)務(wù)費(fèi)用：銷售額×2%+固定成本8% 合計(jì)：5675.21萬元

3、毛利

3.1,、銷售額-固定成本-經(jīng)營成本=92169萬元-47897.84萬元-5675.21萬元= 38613.95億元

一,、調(diào)查區(qū)域住宅項(xiàng)目綜合評(píng)述

本區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)住宅項(xiàng)目主要分布在穿城而過的主干道附近，分布不均勻,。隨著城市建設(shè)規(guī)劃實(shí)施,，酉師校項(xiàng)目（暫定名）將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從現(xiàn)有住宅項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度情況看,，市場需求還有一定的潛力,。

二、市場需求分析

1,、城市化需求

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),，中國城市化率達(dá)40.6%，進(jìn)入城市化快速發(fā)展期,。根據(jù)世界發(fā)達(dá)國家發(fā)展進(jìn)程分析,，城市化率每年遞增1.2-1.5%。

2,、城市居民居住需求

中國城市化率的增長,，農(nóng)村人口大量進(jìn)入城市，城市居民居住需求是中國住宅市場的發(fā)展動(dòng)力,。一個(gè)國家的城市化率達(dá)到70%以上,，進(jìn)入發(fā)達(dá)國家的水平，一個(gè)國家的城市化率達(dá)到70%以上,，進(jìn)入發(fā)達(dá)國家的水平,，城市與農(nóng)村的結(jié)構(gòu)基本平衡。我們從上述分析中得出,，中國房地產(chǎn)市場蘊(yùn)藏著巨大的需求空間,。

3、投資需求

房地產(chǎn)不但具有使用價(jià)值,，而且具有投資價(jià)值,。房地產(chǎn)的投資由于其具有保值增值的功能，又可以出租獲取回報(bào)，受到投資者的歡迎,，投資需求是房地產(chǎn)市場一個(gè)重要的組成部分,。

三、項(xiàng)目市場走向

目前影響地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最大的因素,，除了國家宏觀政策外,，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格,。從“酉師校項(xiàng)目（暫定名）”本身因素看,，影響項(xiàng)目市場和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是：交通便利,、環(huán)境優(yōu)美,、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件,。

影響項(xiàng)目市場和價(jià)格的因素除地理位置外,，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計(jì),、景觀氛圍等,。

1、周邊環(huán)境

本項(xiàng)目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào),。

2,、建筑設(shè)計(jì)

本項(xiàng)目力求為業(yè)主營造良好的居住環(huán)境，根據(jù)不同的戶型,，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的綠化景觀,。建筑設(shè)計(jì)由知名設(shè)計(jì)院完成，目標(biāo)是建設(shè)成為酉陽標(biāo)榜建筑,。

3,、環(huán)境設(shè)計(jì)

將請(qǐng)專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場，采用抗污染,、適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂?、花期和的植物立體綠化。

4,、戶型設(shè)計(jì)

多種戶型適宜不同需要,，小到80平米，大到120余平米,。采用大客廳,、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗,。

5,、室內(nèi)設(shè)施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布局入戶,，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng),，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對(duì)講電話,，車庫防盜系統(tǒng),，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門,。集中報(bào)警,。

四、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析

1,、絕佳地理位置

本項(xiàng)目位于鐘多鎮(zhèn)桃花源中路145號(hào),，地處酉陽城市中心,。

2,、便利的交通

地處縣城黃金地段。

五,、該項(xiàng)目經(jīng)營策劃

1,、本項(xiàng)目的賣點(diǎn)

賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價(jià)值感,。以現(xiàn)有的項(xiàng)目特點(diǎn)對(duì)該項(xiàng)目予以包裝,。

1．1、地處酉陽中心,；

1．2,、多種戶型適宜不同需要，小到50平米左右經(jīng)濟(jì)小戶型,，大到130余平米大戶型,。

賣點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施,，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受,。可以肯定地是實(shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意,，能夠博得客戶認(rèn)可,，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn),，以爭取做到最好,。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動(dòng)力。

好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶的青睞,，得到市場的認(rèn)可,。

2、競爭對(duì)策

對(duì)于競爭對(duì)手的競爭優(yōu)勢(shì)，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù),、新工藝和獨(dú)特的銷售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用,，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長補(bǔ)短,，特別是競爭項(xiàng)目給客戶留下的最佳印象,，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。

3,、增加項(xiàng)目的附加值

如果要以高品質(zhì)出現(xiàn),，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣點(diǎn)。具體地從以下兩大方面考慮：

3．1,、豐富專業(yè)化設(shè)計(jì),，聘請(qǐng)知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括：

3．1．1,、樣板間的裝修由知名的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì),。

3．1．2、社區(qū)室外環(huán)境由知名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì),。

3．1．3,、建筑立面由知名建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時(shí)可以冠上該事務(wù)所名稱,。

3．2,、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好各項(xiàng)功能及各種配套設(shè)施,。

3．2．1,、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理,。

3．2．2,、與客戶心理上的價(jià)值尺度相吻合，通過提供足夠的附加價(jià)值帶來超值感受,。

3．2．3,、建設(shè)最現(xiàn)代化的高品質(zhì)商業(yè)住宅 。

總之,，塑造賣點(diǎn)的觀點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢更為重要,。務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì)、品牌品質(zhì),，名家管理的形象,。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。

一,、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

1,、評(píng)價(jià)方法說明：

1．1,、“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是在通過對(duì)本地區(qū)的主要在建項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項(xiàng)目”類似的經(jīng)營單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的,。

1．2,、“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為高層住宅及商業(yè)，建成后住宅全部銷售,，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理,，配套設(shè)施自營。

1．3,、效益評(píng)估貨幣本位幣為人民幣,。

2、“該項(xiàng)目”銷售收入預(yù)算：

“該項(xiàng)目”可銷售面積12萬平方米,，按4000元/平方米,，銷售收入總額為4.8億元。

二,、社會(huì)效益評(píng)價(jià)

“該項(xiàng)目”的開發(fā)建設(shè),，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會(huì)效益,，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在：

“該項(xiàng)目”的建設(shè)為酉陽提供了一定數(shù)量商品房市場需求與旅游服務(wù)場所,，滿足了文化,、旅游消費(fèi)需要,，促進(jìn)酉陽經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用,。

一,、重慶爵尊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的酉師校項(xiàng)目（暫定名），既加快了酉陽城市建設(shè)的發(fā)展,，又滿足了酉陽日益增長的物質(zhì)文化生活需要,。

二、經(jīng)測算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的,。

從評(píng)價(jià)方案的分析可以看出,，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書編制篇十二

xxx縣城位于縣境中部偏東,，是一個(gè)已有六百年歷史的古城,，地勢(shì)東南高，西北低,，四周為康熙飲馬湖濕地,、翰苑湖濕地、威鎮(zhèn)湖濕地所環(huán)繞,?？h城總體規(guī)劃控制區(qū)面積20平方公里,，建成區(qū)面積為5平方公里，總?cè)丝诩s7萬人,，其中非農(nóng)業(yè)人口4.4萬人,，農(nóng)業(yè)人口約1.6萬人，一年以上暫住人口1萬余人,。xxx縣城自古為西北重鎮(zhèn),、屬交通要沖，為寧夏銀北地區(qū)的公路交通樞紐,。 109國道,、石中高速公路、包蘭鐵路擦城而過,?？h城內(nèi)道路“三縱”、“四橫”呈“井”型框架,，縣城公共交通體系完善,，功能齊全，運(yùn)營線路長18公里,，有公交車輛10輛,，出租車378輛?？h城行政辦公現(xiàn)主要分布在人民路,、大平路.商業(yè)金融，主要集中在東大街和北大街,，工業(yè)區(qū)在大平公路北側(cè),，居住小區(qū)分布縣城住宅規(guī)劃用地各區(qū)域，主要有新世紀(jì)家園小區(qū),、東花園小區(qū),、西花園小區(qū)、東安小區(qū),、古城新苑小區(qū)等,。隨著縣城西擴(kuò)戰(zhàn)略的實(shí)施，城市新區(qū)的生態(tài)公園,、行政中心,、星級(jí)賓館的建成，我縣的行政辦公場所,、商業(yè)金融網(wǎng)點(diǎn)分布將向西區(qū)轉(zhuǎn)移,。縣城周圍有自然形成的濕地三處,，威鎮(zhèn)湖濕地,、康熙飲馬湖濕地,、翰苑湖濕地，總面積約471公頃,，湖面面積199公頃,。其中：翰苑湖濕地面積28公頃，湖面面積14公頃;康熙飲馬湖濕地面積200公頃,，湖面面積42公頃：威鎮(zhèn)湖濕地面積243公頃,，湖面143公頃?？滴躏嬹R湖與威鎮(zhèn)潮濕地已于20xx年立項(xiàng)進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)建設(shè),。縣城有玉皇閣公園和體育公園,，占地面積11公頃;休閑廣場有東花苑廣場和街心花園廣場兩處休閑場所,，縣城規(guī)劃控制區(qū)綠化覆蓋面積59.6公頃，園林綠地面積52.7公頃,，公共綠地22.5公頃,。唐徠渠自南至北，環(huán)城而過,?？h城地下水資源豐富，現(xiàn)有水廠一座,， 供水能力2萬立方米/日,，供水主管道長度為24.3公里，用水普及率100%,，供水質(zhì)量達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn),。縣城現(xiàn)有供熱公司一個(gè),，綜合供熱能力102噸/小時(shí)，供熱量108萬吉焦,，供熱主管道總長度36公里,，集中供熱面積105萬平方米，供熱用戶11200戶,?？h城有中學(xué)4所，平羅中學(xué)為全區(qū)重點(diǎn)中學(xué),，平羅回中為全區(qū)百所回民高級(jí)中學(xué)之一,，在校學(xué)生7000多人。小學(xué)4所,，在校學(xué)生6000多人,?？h域內(nèi)有保存完好的不同建設(shè)年代古跡兩處，有建于清代,，氣勢(shì)宏偉的玉皇閣,，始建于明代的工藝巧奪天工的鐘鼓樓。玉皇閣,、鐘鼓樓與近年修復(fù)的接引寺同處在一條南北軸線上,，構(gòu)筑出xxx縣城獨(dú)特的景觀?？h城商貿(mào)流通發(fā)達(dá),，自古就是商流、物流,、人流集散地,。縣城有大型集貿(mào)批發(fā),、零售市場3處,。鐘鼓樓商城、南門蔬菜批發(fā)市場,、北門農(nóng)貿(mào)批發(fā),，年成交額達(dá)5億元。20xx年投資5300萬元建設(shè)日處理污水1.5萬噸的污水處理廠1座,，并積極申請(qǐng)立項(xiàng)建設(shè)垃圾處理廠,，投入大量資金治理縣城周邊環(huán)境，對(duì)大平公路兩側(cè)進(jìn)行環(huán)境綜合整治,，并對(duì)康熙飲馬湖,、威鎮(zhèn)湖濕地進(jìn)行保護(hù)開發(fā)建設(shè)，計(jì)劃對(duì)翰苑潮濕地及唐徠渠縣城段綜合整治進(jìn)行保護(hù)開發(fā)建設(shè),。隨著縣城規(guī)劃控制范圍內(nèi)的濕地,、園林及唐徠渠縣城段綜合整治等工程的建成，一個(gè)初具規(guī)模的山水園林城市將展現(xiàn)在人們面前,。優(yōu)美的人居環(huán)境也是給房地產(chǎn)開發(fā)帶來無限商機(jī),。

縣城新區(qū)擬開發(fā)的房地產(chǎn)地塊有3#、4#,、9#,、12#、14#,、19#,、20#七個(gè)地塊，詳細(xì)情況具體如下：

(一)3#地塊概況

該地塊用地范圍：東至康熙步行街,，南至平西路,，西至西三街,，北至人民西路延伸段，規(guī)劃用地面積為3.4公頃,。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服,、住宅，其中：商業(yè)用地0.98公頃,，住宅用地1.44公頃,，綠化用地0.98公頃。住宅平均按五層考慮,，沿人民西路延伸段,、平西路、康熙步行街商服用房主體為二層,，局部三層,。該地塊現(xiàn)狀為新民村三隊(duì)農(nóng)宅及部分溫室。

(二)4#地塊概況

該地塊用地范圍：東至西一街,，南至平西路,，西至康熙步行街，北至人民西路延伸段,，規(guī)劃用地面積為4.2公頃,。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服、住宅,，其中：商業(yè)用地1.77公頃,，住宅用地1.73公頃，綠化用地0.7公頃,。住宅平均按五層考慮,，沿平西路、人民西路延伸段,、康熙步行街商服用房主體為二層,，局部三層。該地塊現(xiàn)狀為合作村四隊(duì)部分農(nóng)宅,、耕地及溫棚,。

(三)9#地塊概況

該地塊用地范圍：東至西三街，南至人民西路延伸段,，西至西四街，北至團(tuán)結(jié)西路延伸段,?？傆玫孛娣e為12.74公頃。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服,、住宅,，其中：商業(yè)用地3公頃,，住宅用地7.74公頃，綠化用地2公頃,。住宅平均按五層考慮,，沿人民西路延伸段、團(tuán)結(jié)西路延伸段,、西三街商業(yè)用房主體為二層,。該地塊現(xiàn)狀：耕地、溫棚及部分農(nóng)宅,。

(四)12#地塊概況

該地塊用地范圍：東至西一街,，南至團(tuán)結(jié)西路延伸段，西至西三街,，北至玉皇閣大道,，規(guī)劃用地面積為11.25公頃。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服,、住宅,，其中：商業(yè)用地2.6公頃，住宅用地6.85公頃,，綠化用地1.8 公頃,。住宅平均按五層考慮，沿團(tuán)結(jié)西路延伸段,、西一街,、西三街商業(yè)用房主體為二層。該地塊現(xiàn)狀為耕地,、溫棚及部分農(nóng)宅,。

(五)14#地塊概況

該地塊用地范圍：東至北門轉(zhuǎn)盤綠地，南至康熙大道,，西至西一街,，北至大平公路，規(guī)劃用地面積為11公頃,。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服,、住宅、行政辦公,，其中：商業(yè)用地1.78萬平方米,，住宅用地6.27萬平方米，行政辦公用地1.5萬平方米,，綠地1.36萬平方米,。住宅平均按五層考慮，沿西一街商業(yè)用房主體為二層，局部三層,，沿康熙大道為行政辦公用地,。該地塊現(xiàn)狀為耕地、部分溫棚,、城鎮(zhèn)居民磚房,、沿大平公路企事業(yè)單位(平羅五金廠家屬區(qū)、縣國稅局),。

(六)19#地塊概況

該地塊用地范圍：東至西三街,，南至放射路，西至西四街,，北至大平公路,，規(guī)劃總用地面積為15.6萬平方米。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服,、住宅,、行政辦公。其中：一期規(guī)劃用地面積7萬平方米,，住宅平均按五層考慮,，沿西三街商業(yè)用房主體為二層。該地塊現(xiàn)狀：農(nóng)宅,、部分城鎮(zhèn)居民住宅,、耕地、溫棚,。

(七)20#地塊概況

該地塊用地范圍：東至西一街,，南至放射路，西至西三街,，北至大平公路,，規(guī)劃用地面積為19.7萬平方米。規(guī)劃用地性質(zhì)為商服,、住宅,、行政辦公，其中：商業(yè)用地6146平方米,，住宅用地11.78萬平方米,，行政辦公用地4.8萬平方米，綠地2.5萬平方米,。沿西三街,、放射路為行政辦公用地，沿西一街為商服用地,。該地塊現(xiàn)狀為耕地,、部分溫棚,、城鎮(zhèn)居地住房,、沿大平公路企事業(yè)單位(xxx縣建筑公司,、平羅加油站、縣塑料廠等用地),。

縣城新區(qū)20#地塊開發(fā)項(xiàng)目商服,、建筑、市場,、醫(yī)院,、托兒所幼兒院、小學(xué),、中學(xué)文化娛樂場所服務(wù)半經(jīng)適中,，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷,，是縣城總體規(guī)劃居住建設(shè)的黃金地段,，是投資開發(fā)建設(shè)的新亮點(diǎn)，具備得無獨(dú)厚的開發(fā)條件,。

(一)3#地塊主要建設(shè)內(nèi)容

該項(xiàng)目總建筑面積為3.14萬平方米,，其中：商業(yè)用房1.27萬平方米，住宅建筑面積1.87萬平方米,。小區(qū)按規(guī)劃布置中老年活動(dòng)中心,、居委會(huì)等公共設(shè)施。小區(qū)綠地率大于35%,，容積率1.3,。

(二)4#地塊主要建設(shè)內(nèi)容

該項(xiàng)目主要建設(shè)商業(yè)及居住用房、配套建設(shè)機(jī)關(guān)公共設(shè)施,，總建筑面積為4.18萬平方米,，其中：商業(yè)用房1.94萬平方米，住宅建筑面積2.24萬平方米,。小區(qū)按規(guī)劃布置中老年活動(dòng)中心,、居委會(huì)等公共設(shè)施。小區(qū)綠地率大于35%,，容積率1.3,。項(xiàng)目計(jì)劃總投資約5000萬元人民幣。

(三)9#地塊主要建設(shè)內(nèi)容

該項(xiàng)目總建筑面積為13萬平方米,，其中：商業(yè)用房3萬平方米,，住宅建筑面積10平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置幼托,、中老年活動(dòng)中心,、居委會(huì)等公共設(shè)施。小區(qū)綠地率大于35%，容積率1.3,。項(xiàng)目計(jì)劃總投資約1.5億元人民幣,。

(四)12#地塊主要建設(shè)內(nèi)容

該項(xiàng)目總建筑面積為11萬平方米。其中：商業(yè)用房2.5萬平方米,，住宅建筑面積8.5萬平方米,。小區(qū)按規(guī)劃布置托幼、中老年活動(dòng)中心等公共設(shè)施,。小區(qū)綠地率大于35%,，容積率1.3。

(五)14#地塊主要建設(shè)內(nèi)容

該項(xiàng)目主要建設(shè)商業(yè)及居住用房,，配套建設(shè)相關(guān)公共設(shè)施,，總建筑面積為14.3萬平方米，其中：商業(yè)用房3.9萬平方米,，住宅建筑面積8.2平方米,。行政辦公建筑面積1.9萬平方米。小區(qū)按規(guī)劃布置幼托,、中老年活動(dòng)中心,、居委會(huì)等公共設(shè)施。小區(qū)綠地率大于35%,，容積率1.3,。

(六)19#地塊主要建設(shè)內(nèi)容

該項(xiàng)目主要建設(shè)商服、住宅,、行政辦公樓及配套公用設(shè)施,，總建筑面積為16.8萬平方米，其中：一期工程建筑面積7.5萬平方米,。小區(qū)容積率1.07,，綠地率38.5%，建筑密度27%,，按規(guī)劃要求布置中老年活動(dòng)場所,、幼托、居委會(huì),、地下停車庫等各項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)配套設(shè)施,。項(xiàng)目計(jì)劃總投資約1.8億元人民幣。其中：一期工程概算投資8000萬元人民幣,。

(七)20#地塊主要建設(shè)內(nèi)容

該項(xiàng)目總占地19.7萬平方米,，用地性質(zhì)為居住用地?？偨ㄖ娣e為22萬平方米,，其中：商業(yè)用房8000平方米,，住宅建筑面積15.3萬平方米。行政辦公建筑面積5.9萬平方米,。小區(qū)按規(guī)劃布置幼托,、中老年活動(dòng)中心、居委會(huì)等公共設(shè)施,。小區(qū)綠地率大于35%,，容積率1.1 —1.3，日照間距1：1.5h,。項(xiàng)目計(jì)劃總投資約2.4億元人民幣。

3#,、4#,、9#、12#,、14#,、19#、20#地塊概算投資 萬元人民幣,。其中：3#地塊概算投資3900萬元,，4#地塊概算投資5000萬元，9#地塊概算投資1.5億元,，12#地塊概算投資1.32億元,，14#地塊概算投資1.7億元，19#地塊概算投資1.8億元(其中：一期工程概算投資8000萬元),，20#地塊概算投資2.4億元,。

采用市場運(yùn)作方式籌集資金。

縣城新區(qū)擬開發(fā)的房地產(chǎn)3#,、4#,、9#、12#,、14#,、19#、20#地塊,，地理位置優(yōu)越,，城市道路、上,、下水強(qiáng),，弱電管網(wǎng)、燃?xì)馀涮自O(shè)施完善,，極具開發(fā)潛力,，項(xiàng)目建成后房屋平均售價(jià)可達(dá)到1800元/平方米左右,，扣除成本，每平方米可獲凈收入600—800元左右,，項(xiàng)目的建成還會(huì)產(chǎn)生良好的社會(huì)效益,，可有效提高城市品位，提高城市檔次,，優(yōu)美小區(qū)環(huán)境還可以有效提高市民環(huán)境意識(shí),，促進(jìn)市民整體素質(zhì)的提升。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書編制篇十三

近兩年,，隨著亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱,、國家產(chǎn)業(yè)政策的部分傾斜、人們思想形態(tài)的轉(zhuǎn)變及各種利好消息的出臺(tái)等諸多因素的作用,，使得北京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出建國以來最為活躍的一面,。來自市房地局的消息稱,，僅20xx年批租出讓的地塊就達(dá)700多塊,，平均每天2塊以上，創(chuàng)歷史新高,。另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計(jì),，20xx年北京僅新開樓盤就達(dá)200余個(gè),，平均每40小時(shí)即出現(xiàn)一個(gè)新樓盤，大大超過了99年125個(gè)新盤上市的數(shù)量,，再一次沖破歷史記錄,。進(jìn)入20xx年后，第一季度新開盤的項(xiàng)目就達(dá)90個(gè),，平均每天一個(gè)新樓盤出現(xiàn),，市場呈現(xiàn)出一派繁榮景象，同時(shí)又孕育著激烈競爭的端倪,。

**花園位于朝陽區(qū)工體東路,，朝外大街與工體北路之間，隸屬于cbd商圈,、朝外大街商務(wù)區(qū),、東二環(huán)商務(wù)區(qū)、使館區(qū)的邊緣地帶,。由于二環(huán)周邊的土地資源越來越少,，故目前其項(xiàng)目周邊在售競爭項(xiàng)目并不很多，但是,，諸如“陽光都市”,、“金菲國際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競爭項(xiàng)目體量相對(duì)較大、銷售周期較長,、售價(jià)較高,，還是會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的的銷售形成階段性影響,。并且，結(jié)合該區(qū)域目標(biāo)客戶特點(diǎn)等因素,，我們認(rèn)為在考慮產(chǎn)品競爭對(duì)手的區(qū)域時(shí)應(yīng)擴(kuò)展到整體cbd核心區(qū)及輻射區(qū),，該區(qū)域內(nèi)今后一兩年仍是全北京的開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)，待開樓盤較多,，體量較大,，其中主要項(xiàng)目有：

1、北京世界科貿(mào)中心：

開發(fā)商為香江國際集團(tuán),，曾在北京成功開發(fā)北京國際友誼花園和北京科技會(huì)展中心,，該項(xiàng)目位于京廣中心以南，嘉里中心以北,，原3501廠址,，總建筑面積70萬平方米，是集辦公,、住宅、酒店為一體的大型綜合性商貿(mào)社區(qū),。

2,、金地國際花園：

開發(fā)商為深圳金牌上市公司金地集團(tuán)，該項(xiàng)目東至北京施工機(jī)械廠,，西至北京儀表廠,，北至陽光100國際公寓，南至建國門外大街,，總占地面積7萬平米,，預(yù)計(jì)建設(shè)規(guī)模為40萬平方米。

3,、建外soho：

開發(fā)商為北京紅石企業(yè)——中鴻天房地產(chǎn)開發(fā)公司,，位于建外大街第一機(jī)床廠，占地18公頃,，總建筑面積55萬平方米,。由日本建筑師山本理顯設(shè)計(jì)，計(jì)劃于20xx年6月開始內(nèi)部認(rèn)購,，樣板間將在20xx年5月底完工,，項(xiàng)目未推出，已是喊殺一片,。

4,、新城國際（理想世界）

開發(fā)商為北京萬通實(shí)業(yè)有限公司，設(shè)計(jì)方案通過國際招標(biāo),，在10多個(gè)方案中優(yōu)選出由香港王董設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)的弧形板式高層圍合建筑,，立面新穎,。它位于原北京開關(guān)廠廠址，京廣中心以南,，漢威大廈以北,，占地面積12公頃，總建筑面積53萬平方米,。新城國際由cbd國際中心和cbd國際公寓兩部分組成,。cbd國際中心緊鄰朝陽路，位于整個(gè)項(xiàng)目的北部,，占地1.33公頃,，總建筑面積12萬平方米，由一棟33層寫字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成,。cbd國際公寓位于整個(gè)項(xiàng)目的北部,，東臨東大橋東路，西接關(guān)東店南街,，北依中央商務(wù)區(qū)3號(hào)路,，南到小區(qū)中心商務(wù)區(qū)東西街，占地面積10.5公頃,，總建筑面積38萬平方米,。該項(xiàng)目已于4月5日國貿(mào)展會(huì)亮相，均價(jià)9400元/平,，展會(huì)期間認(rèn)購火爆,，目前正呈小步攀升之勢(shì)，均價(jià)有望突破1萬元,。

5,、建華大廈

開發(fā)商為首創(chuàng)陽光房地產(chǎn)股份有限公司，位于藍(lán)島大廈東南角,，一期即將開工,，近10萬平方米，近期在國貿(mào)展會(huì)正式推出,。

6,、大連萬達(dá)項(xiàng)目

大連萬達(dá)本年度將在北京開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)位于cbd商圈,，現(xiàn)代城對(duì)面,，金地國際花園西側(cè)，總建筑面積40萬平方米,，屬綜合性高檔公寓,；另外一個(gè)位于燕莎商圈，欲打造成為標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫社區(qū),，預(yù)計(jì)本年度6,、7月份亮相,。大連萬達(dá)和深圳金地

今年同時(shí)在國貿(mào)商圈出手，被業(yè)內(nèi)稱為“南狼北虎”夾擊cbd,，其品牌優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)不可低估,。

7、城中大廈

由成功開發(fā)中關(guān)村地區(qū)怡美家園（我公司代理）的宏大興業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司開發(fā),，預(yù)計(jì)于下半年開工,，地處華彬大廈西側(cè)，建筑面積7萬平方米,。

上述項(xiàng)目或占據(jù)良好位置或由經(jīng)驗(yàn)豐富的大型開發(fā)商所控制，將成為我們項(xiàng)目最大的競爭對(duì)手,；并且,，在我方產(chǎn)品性質(zhì)已基本定性的情況下，表現(xiàn)在銷售上會(huì)形成一定沖擊,，對(duì)整體實(shí)現(xiàn)11000~120xx元/平米的銷售均價(jià)及預(yù)期利潤會(huì)有一定困難,。

詳細(xì)調(diào)研資料見下表：

附表1：部分在售項(xiàng)目戶型、面積市場調(diào)查統(tǒng)計(jì)

單位：平方米

項(xiàng)目名稱 一居 二居 三居 四居 備注

通過以上數(shù)據(jù)對(duì)比20xx年度中房指數(shù)北京市本區(qū)域內(nèi)各季度的市場在售項(xiàng)目平均面積及平均價(jià)格可清晰顯示出：項(xiàng)目均價(jià)體系系數(shù)及戶型面積體系系數(shù)隨著市場競爭激烈程度的加劇,，呈現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì),；至于今年一季度北京市住宅均價(jià)與去年同期相比，上升5%左右,，專家認(rèn)為這是短暫現(xiàn)象，有些表現(xiàn)為區(qū)域特征,，不足為憑,。我們預(yù)見今后一兩年內(nèi)北京市此區(qū)域房地產(chǎn)市場仍會(huì)按照此規(guī)律發(fā)展，房屋總價(jià)款的進(jìn)一步下調(diào)不可避免,；換言之,，市場房屋的整體性價(jià)比會(huì)越來越好。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書編制篇十四

市場仍會(huì)按照此規(guī)律發(fā)展,，房屋總價(jià)款的進(jìn)一步下調(diào)不可避免,；換言之，市場房屋的整體性價(jià)比會(huì)越來越好,。

專家普遍認(rèn)為,，北京的房地產(chǎn)市場已逐步走出了概念競爭的怪圈，伴隨著市場成熟的腳步,，已經(jīng)步入了產(chǎn)品競爭時(shí)代,。產(chǎn)品的優(yōu)劣直接影響銷售的最終結(jié)果。

本案位于朝陽區(qū)工體東路8號(hào),、10號(hào)院,，地處東二環(huán)與東三環(huán)之間,、平安大街延長線與朝外大街之內(nèi)，距東二環(huán)1.7公里,、距東三環(huán)0.8公里,；項(xiàng)目地塊西隔工體東路為工人體育場游泳館，東隔東大橋斜街為三里屯普通居民住宅區(qū),，南臨北空干休所,，北鄰北京警備司令部武警辦公大樓。項(xiàng)目占地1.21公頃,，屬典型的“插空”項(xiàng)目,；規(guī)劃總建筑面積8.12萬平方米，建筑密度31%,，容積率5.37,。

從建筑形式上屬于圍合型高板和塔連板形式，規(guī)劃方案難度較大,。針對(duì)本地塊周邊的市政設(shè)施,、交通道路狀況、配套設(shè)施等諸多因素綜合考慮,，對(duì)該規(guī)劃項(xiàng)目作如下分析：

1,、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析

（1）、地處東二,、三環(huán)之間,，是公認(rèn)的的高地價(jià)區(qū)位，土地使用權(quán)的獲取來之不易,，絕對(duì)區(qū)位上乘,。

（2）、位于三大商務(wù),、商業(yè)核心及使館區(qū)的邊緣,，商業(yè)氣氛濃厚，同時(shí)可分流四大核心區(qū)域的客戶,，區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶大多具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和相應(yīng)的消費(fèi)能力,。

（3）、緊鄰工人體育場館和富國海底世界兩個(gè)具有代表性的消費(fèi)場所,；綜合考慮,，有一定的投資空間，經(jīng)概念提升,、整體包裝策劃后,，除純居住功能外存有一定的投資租賃市場。

（4）、所處區(qū)域市政道路狀況良好,、周邊配套設(shè)施齊全,，特別是商業(yè)配套、健身,、餐飲,、娛樂場所多，并且整體區(qū)域內(nèi)遠(yuǎn)景規(guī)劃較好,，對(duì)客戶心理影響會(huì)較大,。

（5）、與本區(qū)域內(nèi)其他競爭項(xiàng)目相比,，周邊現(xiàn)狀綠化較好,、樹齡長、污染小且與大型公園相隔不遠(yuǎn),，在某種程度上來講不失為典型的繁華街區(qū)中“鬧中取靜”的項(xiàng)目,；

2、項(xiàng)目劣勢(shì)

（1）,、相對(duì)區(qū)位一般,，東離國貿(mào)商圈，西距朝外商業(yè)大街都有一定距離,，屬于“都沿邊,，卻又不全是”邊緣地帶，商務(wù)氣氛不濃,。

（2）、四鄰小環(huán)境較差,，處于北京舊有居民區(qū)的包圍之中,，紛亂嘈雜，居民素質(zhì)不高,，文化氣息不夠理想,，對(duì)業(yè)主的日后生活會(huì)有一定的影響,，不適宜建高尚純居住區(qū)。

（3）、項(xiàng)目規(guī)劃方案受地塊形狀,、四至狀況制約嚴(yán)重,，人口密度大,、建筑密度大、容積率較高,、樓體布局難度大,，狹小的中央庭院也不利于園林景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì),，會(huì)給銷售帶來較大壓力,，特別是進(jìn)入后期銷售階段隨著工程形象的拔高,，視覺效果會(huì)越來越差。

（4）,、項(xiàng)目地處朝外及平安大街延長線之間，交通狀況在上下班高峰期擁堵嚴(yán)重,，若遇工體有大型演出,、比賽,，則更加不理想,。

（5）,、板樓中東西朝向的戶型所占比例大于南北向戶型的比例,，不利于銷售利潤的實(shí)現(xiàn)及項(xiàng)目檔次的提升,，并且與項(xiàng)目整體定位于高檔相矛盾；且部分戶型套內(nèi)面積分配相對(duì)不合理,，即相對(duì)于套內(nèi)戶型總面積,，次臥,、廚房的面積過小不符合目標(biāo)客戶的舒適生活習(xí)慣,；

（6）,、區(qū)域內(nèi)可替代產(chǎn)品較多，與區(qū)域內(nèi)各競爭項(xiàng)目相比,，本案建筑規(guī)模,、工期及入住時(shí)間存在較大劣勢(shì)，地下車位數(shù)量也不足,，客戶容易被分流,。

通過產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析可以得出如下結(jié)論：該地塊既有先天的不足也有鮮明的優(yōu)勢(shì)，不菲的地價(jià)決定了它只能做中高檔產(chǎn)品,，

為了挖出其潛質(zhì)來我們必須對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位進(jìn)行細(xì)分,，而只有對(duì)目標(biāo)客戶的需求做細(xì)致研究，才能有針對(duì)性地做產(chǎn)品細(xì)分,。

1,、產(chǎn)品規(guī)劃研究

從本宗地地塊形狀來看呈楔形，不十分規(guī)則,，屬東西向長,、南北向短的不好利用地塊，體現(xiàn)在規(guī)劃上就是東西向房屋必然多于南北向房屋,；加上地塊北側(cè)為北京警備司令部辦公用房，直接導(dǎo)致地塊南側(cè)的使用受到限制,；再加上地塊整體為近方形,，只有做出圍合才能提高土地利用率，這就不可避免地出現(xiàn)多處拐角結(jié)合部的“死角”房屋；這些在規(guī)劃上不可逾越的障礙直接影響到銷售價(jià)格的提升及銷售利潤的實(shí)現(xiàn),。很難想象出,，這里能夠規(guī)劃成純居住高尚品質(zhì)社區(qū)，恐怕也難塑造成高尚的辦公環(huán)境,。假如僅從本項(xiàng)目目前的戶型面積設(shè)計(jì)及所處區(qū)域地段來看似乎有這種可能,，但辦公商住的必要條件是便捷的交通和足夠的停車位，而這兩點(diǎn)又恰恰是為本項(xiàng)目不可逾越的障礙,；另外,，向西的朝外大街，向東的三環(huán)沿線及國貿(mào)商圈可供選擇的純辦公樓較多,，因此作為純辦公用房也不太現(xiàn)實(shí),。

2、目標(biāo)客戶研究

（1）,、因故不能或不愿離開該區(qū)域的成功人士,，追求一定的舒適生活,，向往擁有朝向好,、面積適中偏大的戶型。

（2）,、向往便利的運(yùn)動(dòng),、健康，追求時(shí)尚,，工作單位十分接近的年輕的準(zhǔn)成功人士（包括一些運(yùn)動(dòng)員）,。

（3）、中小規(guī)模個(gè)體經(jīng)貿(mào)公司,，業(yè)務(wù)便利,，商住兩用的需求者。

（4）,、看準(zhǔn)獨(dú)特的位置,、商機(jī)和產(chǎn)品的個(gè)性，用于投資的成功人士,。

理由是：

（1）,、規(guī)劃方案可以做到一定數(shù)量的好朝向較舒適性的房子。

（2）,、工體,、海底世界對(duì)一些年輕、追求健康,、快樂生活一族有無窮的魅力,，有一些運(yùn)動(dòng)員希望就近有一處住所,，有一些富裕的鐵桿國安球迷希望在工體旁邊有一處不大的“第二居所”。

（3）,、本塊宗地處于周邊三大商業(yè),、商務(wù)核心邊緣的市中心地帶，可滿足一些中小個(gè)體經(jīng)營者居家辦（4）,、本塊宗地位于第一,、第三使館區(qū)和幾大商務(wù)、商業(yè)區(qū)的邊緣,，只要戶型面積合理,，便具有一定的投資概念。

（5）,、居家辦公和投資型客戶對(duì)戶型朝向的要求并不十分敏感,，可以解決本項(xiàng)目東西向房屋過多的劣勢(shì)，推出板式辦公樓的優(yōu)勢(shì),。

3,、項(xiàng)目定位

商住兩用+投資概念

4、建筑規(guī)劃的調(diào)整

（1）,、保留正向大面積的居住功能為主的偏大套型設(shè)計(jì),。

（2）、把兩個(gè)樓座的銜接處設(shè)計(jì)成投資或商業(yè)用房戶型,，面積不宜大,，拐角可適當(dāng)進(jìn)行功能修改。

（3）,、建議將樓體結(jié)構(gòu)確定為框架結(jié)構(gòu),，以增加室內(nèi)外空間的可變性，從而增加部分房間的開間程度,。

（4）,、裝修標(biāo)準(zhǔn)選用菜單式精裝修方式。

（5）,、在立面的表現(xiàn)上應(yīng)與東部城市的整體相和諧并有適當(dāng)突出,、夸張的表現(xiàn)，既要有現(xiàn)代感,，又與投資人心態(tài)相吻合,，色彩選用上應(yīng)冷暖色對(duì)比較為明顯，在二者間又要有適當(dāng)?shù)倪^渡,。

（6）,、在陽臺(tái)和窗體的表現(xiàn)上，應(yīng)從整體上考慮細(xì)節(jié),，局部采用變化,，力求新穎,、實(shí)用，使客戶從效果圖上就有一種是成功人士居住地方的感覺,；另外，在充分控制成本的前提下,，盡量注重新材料,、新工藝的運(yùn)用，盡量避免市場上產(chǎn)品相似化,、趨同化的弊病,，尋求獨(dú)到將是我產(chǎn)品設(shè)計(jì)的第一原則。

營銷,，從本質(zhì)上講,，是產(chǎn)品個(gè)性化的最大張揚(yáng)。

實(shí)踐證明,，抓住產(chǎn)品獨(dú)有的特征,，進(jìn)行最強(qiáng)有力的差異性宣傳，是實(shí)現(xiàn)銷售利潤最大化的根本法寶,。

該項(xiàng)目獨(dú)有的特征是：

1,、緊鄰在北京人心目中無可替代的國安主場——工人體育場，這是一個(gè)市中心的,、大型的,、綜合型的、有著特殊定義的集體育運(yùn)動(dòng),、休閑娛樂,、大型演出于一體的場館；此外,，還有一個(gè)綜合性的室內(nèi)工人體育館,。

2、緊鄰生活在北京這樣一個(gè)內(nèi)陸城市中的年輕父母及兒童心目中的第一個(gè)海洋生活縮影的水晶宮——富國海底世界,。這兩個(gè)所在是全北京崇尚健康生活,，維護(hù)京城尊嚴(yán)的成年人和渴望大海、渴望自由的少年兒童的心靈圣殿,。

緊緊抓住這一其他項(xiàng)目所不及的差異性特征,，喊出“運(yùn)動(dòng)就在家門口，健康生活每一天”的響亮口號(hào),，進(jìn)行主題概念的演繹升華,，提出“泛會(huì)所”的概念：“成人會(huì)所在工體，兒童會(huì)所在海底”,，把“足球運(yùn)動(dòng)與國安主場”的熱點(diǎn)以軟性文章,、各種出其不意又合情合理的推廣活動(dòng)結(jié)合起來進(jìn)行操作,，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響度和美譽(yù)度；通過金牌的物業(yè)管理服務(wù),，把健康居住和家居辦公,、投資理財(cái)有機(jī)結(jié)合在一起，定能取得最快速的,、最有效的市場轟動(dòng)效應(yīng),。不足400套住房在1000多萬人的關(guān)注下消化掉應(yīng)該不成其為太大的問題。

總之,，“運(yùn)動(dòng)·健康”是該項(xiàng)目唯一可以在最短時(shí)間內(nèi)形成影響力的著眼點(diǎn)和發(fā)力點(diǎn),，也是最容易演繹的時(shí)代話題。產(chǎn)品的風(fēng)格應(yīng)是內(nèi)部使用功能的便利實(shí)惠和外部形象的現(xiàn)代相統(tǒng)一,。